РЕШЕНИЕ
№ 6634
гр. София, 16.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 33 СЪСТАВ, в публично заседание на
деветнадесети май през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:ПЛАМЕН ИВ. ШУМКОВ
при участието на секретаря БЕЛОСЛАВА В. ИСПИРИДОНОВА
като разгледа докладваното от ПЛАМЕН ИВ. ШУМКОВ Гражданско дело №
20211110166573 по описа за 2021 година
Производството по делото е образувано по предявени от Д. ИВ. ИВ. против К. Н.
Д. кумулативно съединени искове с правно основание, както следва:
- по чл. 108 ЗС за признаване на установено по отношение на ответницата К. Н.
Д., че ищецът Д. ИВ. ИВ. е собственик на: 1/ прилежащото към жилище с
идентификатор с площ от 63 кв.м., заемащо целия втори жилищен етаж от вилна
сграда, находяща се в гр. Банкя, Столична община, район А/, зимнично помещение с
размери 340 см източно по външния контур на сградата, 340 см източно от зимничното
помещение на ответницата /като стената е обща/, 230 см по контура на сградата от
южната част, 230 см южно от коридора и свободната част към избеното помещение с
обща площ от 7.80 квадратни метра, находящо се в основите на сградата,
построена в ПИ с идентификатори за осъждане на ответницата да му предаде
владението върху обекта и 2/ на свободна част и коридор, осигуряващ достъп до
зимнично помещение, находящо се в основите на сградата, построена в ПИ с
идентификатор и прилежащо към жилище с идентификатор с размери 265 см южно от
свободната част и коридора към първото мазе на ищеца, като по зида съгласно
одобрените строителни книжа е предвиден отвор за да се достигне през свободната
част и коридора до другото зимнично помещение на ищеца, 130 см по контура на
сградата от източната част, 130 см вътрешен зид източно от свободната част и
коридора към това избено помещение, като зидът е общ на свободната част и коридора
на ответниковото зимнично помещение, 265 см вътрешен зид, южно от зида на
свободната част и коридора към второто мазе на ищеца, като на този зид по план също
има изпълнен отвор за достъп до зимнично помещение с размери 340 см източно по
външния контур на сградата, 340 см източно от зимничното помещение на ответницата
/като стената е обща/, 230 см по контура на сградата от южната част, 230 см южно от
коридора и свободната част към избеното помещение с обща площ от 3.45 квадратни
метра, находящо се в основите на сградата построена в ПИ с идентификатор5 и
прилежащо към жилище с идентификатор 02659.2193.165.1.2 с площ от 63 кв.м,
1
заемащо целия втори жилищен етаж от вилна сграда, находяща се в гр.Банкя ,
Столична община, район Банкя, и да осъди ответницата да му предаде владението
върху обекта;
- в условията на евентуалност е предявен иск по чл. 109 ЗС за осъждането на
К. Н. Д. да преустанови възпрепятстването на достъпа до свободна част и коридор с
размери 265 см южно от свободната част и коридора към зимнично помещение, като
по зида съгласно одобрените строителни книжа е предвиден отвор, за да се достигне
през свободната част и коридора до другото зимнично помещение на ищеца, 130 см по
контура на сградата от източната част, 130 см. вътрешен зид източно от свободната
част и коридора към това избено помещение, като зидът е общ на свободната част и
коридора на ответниковото зимнично помещение, 265 см вътрешен зид, южно от зида
на свободната част и коридора към второто мазе на ищеца, като на този зид по план
също има изпълнен отвор за достъп до
зимнично помещение с размери 340 см източно по външния контур на сградата, 340
см. източно от зимничното помещение на ответницата /като стената е обща/, 230 см по
контура на сградата от южната част, 230 см южно от коридора и свободната част към
избеното помещение с обща площ от 3.45 квадратни метра, осигуряващо достъп до
зимнично помещение, находящо се в основите на сградата, построена в ПИ с
идентификатор и прилежащо към жилище с идентификатор с площ от 63 кв.м,
заемащо целия втори жилищен етаж от вилна сграда, находяща се в гр.Банкя, Столична
община, район Банкя, /, като премахне всички заграждения и осигури достъпа до
коридора и свободната част към него.
Ищецът твърди, че по силата на договор за покупко-продажба, обективиран в
НА от 12.03.2021 год. на нотариус с район на действие PC София, е придобил
недвижими имоти, находящи се в гр.Банкя, Столична община, район Банкя,/, а именно:
жилище с идентификатор с площ от 63 кв.м , заемащо целия втори жилищен етаж от
вилна сграда, заедно със зимнично помещение, и съответните идеални части от
общите части на сградата; жилище с идентификатор с площ от 63 кв.м, заемащо целия
мансарден етаж от вилна сграда, заедно със зимнично помещение, и съответните
идеални части от общите части на сградата, заедно с 2/3 идеални части от дворното
място съставляващ поземлен имот с идентификатор с площ съгласно документ за
собственост 450 кв.м, а съгласно приложена скица 437 кв.м., по плана на гр.Банкя,
местността „Окол”, при граници и съседи със съответните идентификатори съгласно
приложения препис от НА. Сочи, че в сградата са изпълнени три жилища, състоящи се
от по две стаи, кухня, антре, коридор и баня с тоалетна. В основите на сградата,
съгласно проекта, били изпълнени и зимнични помещения за всяко от жилищата. Сочи,
че ответницата му оспорвала правото на собственост върху процесното зимнично
помещение и свободна част от коридора, поради което моли да бъде признато за
установено спрямо нея, че той е техен собственик, като Д. бъде осъдена да му предаде
владението върху тях. В условията на евентуалност моли съда да осъди ответницата да
премахне всички заграждения и осигури достъпа до коридора и свободната част към
него.
В срочно подаден отговор ответницата оспорва изцяло предявените искове, като
развива подробни съображения за неоснователността им. Сочи, че за описание на
претендираното мазе ищецът се позовава на архитектурен проект - единият от 1961 г.,
а другият от 1967 г., които предхождат актовете на разпореждане на праводателите,
които праводатели са общи и едни и същи за страните по делото. Поддържа, че в
архитектурния проект, одобрен на 11.11.1961 г. в частта относно – основи на сградата
и мазета, има съвсем различно разпределение на зимничните помещения и на основите
на сградата, включително и на броя и разпределението на етажите, които не са
2
реализирани по начина, посочен в този проект. В архитектурния проект, одобрен на
17.02.1967 г., били отразени само основите на сградата и изрично не е посочено, че
така са разпределени и зимничните помещения. Твърди, че собствениците на мястото,
преди да извършат продажбите, сами са извършили промени в начина на достъп и
принадлежността на зимничните помещения за всеки един от обособените етажи -
партерен, първи и мансарден. Поддържа, че тя е собственик на претендираното от
ищеца зимнично помещение със светла площ от 7,80 кв.м. /невключваща площта на
стените/, а със застроена площ от 12,89 кв.м., което е отразено и в кадастралната карта
като принадлежащо към жилището, собственост на Д. - СОС с идентификатор . Сочи,
че след заснемане на мазетата, тяхната квадратура е отразена в Агенцията по геодезия,
картография и кадастър /схема № 15-1314579-03.12.2021 г./, като принадлежащи към
собствения й партерен етаж с идентификатор , като притежавала и констативен
нотариален акт Съгласно последния Д. притежавала правото на собственост на две
южни мазета /югоизточното и югозападното/, с коридор и тоалетна с обща светла площ
/без площта на стените/ от 24.40 кв.м., които граничат заедно: от север с мазета към
СОС с идентификатор и СОС с идентификатор и стълбище към мазетата към СОС с
идентификатори СОС с идентификатор от изток с калканна стена към сграда с
идентификатор , от юг с двор - ПИ с идентификатор , от запад – с бетонирано
стълбище към СОС с идентификатор и терена под СОС с идентификатор и отгоре със
СОС с идентификатор като твърди, че югоизточното мазе е със светла площ 7,8 кв.м.,
а застроена площ от 12,89 кв.м. и граничи: от север с тоалетна и коридор, от изток – с
калканна стена към сграда с идентификатор , от юг- с двор - ПИ с идентификатор , от
запад - с югозападното мазе към СОС с идентификатор , като югозападното мазе е със
светла площ от 9,4 кв.м., а със застроена площ от 15,44 кв.м. и граничи: от север с
коридор, от изток – с югоизточното мазе към СОС с идентификатор , от юг - двор с ПИ
с идентификатор , от запад - земя под СОС с идентификатор и отгоре - СОС с
идентификатор Изрично признава факта, че владее процесните недвижими имоти,
предмет на иска по чл. 108 ЗС, на годно правно основание, тъй като е собственик на
същите. Счита, че с представените титули за собственост ищецът не се легитимирал
като собственик на процесните обекти. Счита за неоснователен и предявения в
условията на евентуалност иск по чл. 109 ЗС, като сочи, че в случай че бъде отхвърлен
главният иск по чл. 108 ЗС, то това означавало, че ищецът не е собственик на обектите.
В условията на евентуалност прави възражение за придобиване на обектите, предмет
на иска по чл. 108 ЗС, по давност, като излага твърдение, че владее последните близо
50 години, като към нейното владение следва да се присъедини и владението на
нейните праводатели. Претендират разноски.
Съдът, като взе предвид становищата на страните и събраните по делото
доказателства, намира за установено от фактическа и правна страна следното:
По иска по чл. 108 ЗС:
От представените в писмени доказателства се установява, че с нотариален акт за
собственост въз основа на делба № I нотариус при Софийски народен съд е
констатирано въз основа на приложените по нотариалното дело доказателства, че В М
М е придобил по делба правото на собственост върху УПИ – по плана за София-
Банкя, находящ се в местност „Окол”, при съседи: от две страни улици; Л Л; д-р В В, В
Г. Д
С нотариален акт за покупко-проджаба на недвижим имотг. Ва М М и синът му
М В М продават на К М Х и С К М, като купувачи, партерен етаж, с включено мазе с
две помещения с отделен вход и 1/3 ид. ч. от двор с площ 450 кв.м., като купувачите се
съгласяват продавачите им да надстрояват над таванския етаж без купувачите им да
имат право на собственост върху построеното.
3
С протокол по гр.д. 1170/1975 г. по описа на Софийски районен съд, 3. район, 1.
състав, в дял на В М М е определен II етаж от вилна сграда в Б, със застроена площ 63
кв.м. и състоящ се от: две стаи, кухня, антре, коридор, клозет – баня, с две зимнични
помещения и 1/3 ид.ч. от дворно място, цялото с площ 450 кв.м., съставляващо парцел
С договор за покупко-продажба, обективиран в НАгод. на нотариус с район на
действие PC София, ищецът Д И. И. е придобил чрез покупко-продажба от В М М
недвижими имоти, находящи се в гр.Банкя, Столична община, район Банкя, , а именно:
жилище с идентификатор с площ от 63 кв.м , заемащо целия втори жилищен етаж от
вилна сграда, заедно със зимнично помещение, и съответните идеални части от
общите части на сградата; жилище с идентификатор с площ от 63 кв.м, заемащо целия
мансарден етаж от вилна сграда, заедно със зимнично помещение, и съответните
идеални части от общите части на сградата, заедно с 2/3 идеални части от дворното
място, съставляващ поземлен имот с идентификатор с площ съгласно документ за
собственост 450 кв.м, а съгласно приложена скица 437 кв.м., по плана на гр.Банкя,
местността „Окол”, при граници и съседи със съответните идентификатори съгласно
приложения препис от нот. акт.
От приетата като доказателство скица на поземлен имот № г. на АГКК се
установява, че имотът, прехвърлен на Д И. И. от В М М с нотариален акт №г. е
идентичен с поставения в дял на В М М недвижим имот със съдебно-спогодителен
протокол по гр.д. г. по описа на Софийски районен съд, 3. район, 1. състав. Поради
това следва да се приеме, че ищецът доказва твърдяното си право на собственост върху
втори и мансарден етаж от жилищна сграда в гр.Банкя, Както и върху 2 броя зимнични
помещения, находящи се в мазето на посочената жилищна сграда.
От доказателствата по делото също така се установява, че с нотариален акт за
дарение на недвижим имот № г. по описа на нотариус с район на действие СРС,
ответницата К. Н. Д. е придобила като дарение от дядо си К М Х 1/2 ид. ч. от партерен
етаж на жилищна сграда в гр.Банкя, ул. , заедно с 1/2 идеална част от мазе с две
помещения с отделен вход – коридор, а през 2014 г. с нотариален акт за дарение на
недвижим имот № придобива по дарение останалата 1/2 ид.ч. от партерен етаж на
процесния недвижим имот, заедно с 1/2 ид.ч. мазе от две помещения и заедно с 1/6
ид.ч. от мястото, в което е построена сградата. С нотариален акт за собственост на
недвижим имот № 133, том VIII, рег. № г. на основание чл. 587 ГПК въз основа на
представените документи ответницата К. Н. Д. е призната за собственик на
самостоятелен обект в сграда в гр.ет. 0, представляващ имот с идентификатор по
кадастрална карта и кадастрални регистри на гр. Банкя, СО, находящ се в жилищна
сграда с идентификатор , ведно с прилежащи части: мазе 1 - 12,89 кв.м. и мазе 2 -
15,44 кв.м., при съседни самостоятелни обекти: на същия етаж няма, под обекта: няма;
над обекта: самостоятелен обект с идентификатор ., който имот съгласно предходни
документи за собственост представлява жилище на партерния етаж, заедно с две
южни мазета /югоизточно и югозападно мазе/, с коридор и тоалетна, с обща светла
площ от 24,20 кв.м. и граничат заедно: от север с мазета към СОС с идентификатор и
СОС с идентификатор и стълбище към мазетата; от изток – с калканна стена към сграда
с идентификатор ; от юг с двор – ПИ с идентификатор ; от запад – с бетонирано
стълбище към СОС с идентификатор и терена под СОС с идентификатор и отгоре:
СОС с идентификатор ., заедно с 1/3 ид.ч. от мястото, върху което е построена
сградата, представляващо ПИ с идентификатор
С представените по делото писмени доказателства и ищецът, и ответникът
докават правото на собственост върху самостоятелни обекти: съответно жилищен
имот, находящ се на втори и мансарден етаж от жилищна сграда в Банкя, ул. „Христо
Смирненки” №24А – за ищеца, и обект на партерен етаж – за ответницата, описани
4
подробно в горепосочените документи, както и по две прилежащи мазета за всеки един
от собствениците.
В същото време обаче от данните по делото не се установява идентичността
между описаните в исковата молба от ищеца индивидуализирани зимнични помещения
и прехвърлените в собственост с нотариалния акт зимнични помещения. В нито един
от нотариалните актове за прехвърляне на собствеността върху процесния недвижим
имот не са индивидуализирани мазетата, които се прехвърлят. Едва в представения
като доказателство от ответницата по делото констативен нотариален акт за
собственост на недвижим имот № г. са подробно индивидуализирани мазетата,
собственост на ответницата чрез посочване на точни граници, местоположение и
площ. Следва да се отбележи, че с Тълкувателно решение от 21.03.2013 г. по тълк.д. №
11/2012 г., ОСГК на ВКС е прието, че констативен нотариален акт, съставен по реда на
чл. 587 ГПК, има обвързваща съда и третите лица доказателствена сила, като ги
задължава да приемат, че посоченото в нотариалния акт лице е собственик на имота.
Поради посоченото легитимиращо действие на констативния нотариален акт страната,
която оспорва правото на собственост на лицето, в чиято полза е издаден
констативният нотариален акт и която не разполага с документ за правото на
собственост, носи тежестта да докаже несъществуването на признатото от нотариуса
право. В случай, че и двете страни разполагат с нотариални актове за собственост,
разпределението на доказателствената тежест в процеса следва да се извърши по реда
на чл. 154 ГПК и всяка страна ще следва да докаже своето право на собственост чрез
доказване на фактическия състав на съответното удостоверено от нотариуса
придобивно основание. В процесния случай ищецът разполага с документ за
собственост на две от мазетата в подземния етаж (наречени зимнични помещения в
нотариален акт № г. – л.17 по делото и описани като принадлежност към съответните
обекти на право на собственост – жилища, заемащи съответно втори и мансарден етаж)
на процесния НИ, но в приложените от него като доказателство нотариалните актове за
право на собственост те не са индивидуализирани, докато в констативния нотариален
акт, издаден в полза на ответницата, мазетата са индивидуализирани с
местонахождение, площ и граници. Доколкото правото на собственост възниква само
върху индивидуално определена вещ, индивидуализирана при недвижимите имоти
чрез граници, местоположение и идентификатор, респективно номер на УПИ, а
единствено в констативен нотариален акт за собственост на недвижим имот № г.,
издаден на основание чл. 587 ГПК ответницата е призната за собственик на
индивидуално определени чрез граници и местоположение мазета, следва да се
приеме, че приложеният по делото констативен нотариален акт разполага с
легитимиращото действие и ищецът носи доказателствената тежест да обори
констатациите в посочения нотариален акт на ответницата.
Прието по делото е и заключение на съдебно-техническа експертиза, вещото
лице по която, след запознаване със строителните книжа относно сградата и огледа на
сутерена на сградата, където са разположени мазетата и представените документи за
собственост, установява, че се констатират различия между отразеното в одобрените
строителни книжа и в частност спрямо одобрения проект на сградата от 1967 г. и
настоящото фактическо положение на сградата. При оглед на сутерена е констатирано
от вещото лице, че към момента на огледа към жилищата на втори и мансарден етаж
има две мазета, означени в приложение № 1 към СТЕ (л. 87 по делото) като М3 и М4, с
достъп до стълбищната клетка от северната част на сградата. Отчетено е, че едното от
мазетата (М3) е с площ 3,66 кв.м., разположено в североизточната част и е преходно, а
другото мазе на сградата е в северозапад на сутерена на сградата и е с площ 10,26 кв.м.
Отразява, че достъпът на ищеца се установява през стълбищната клетка, разположена в
североизточната част на сградата, тази стълбищна клетка свързва северната част от
5
сутерена, втория и мансардния етажи. Установено е от вещото лице по СТЕ, че към
жилището на първия (партерния) етаж има две мазета, означени в схема № 1 към СТЕ
като М1 и М2, като югоизточното мазе (М2) в сградата е с площ 7,79 кв.м., което мазе
служи за достъп от външното стълбище, а югозападното мазе (М1) е с площ 9,33 кв.м.
Двете мазета към партерния етаж на ответницата са свързани чрез коридор с площ 5,62
кв.м., в източната част на който е изградена тоалетна с площ 1,50 кв.м. Достъпът до
помещенията на ответницата се осъществява чрез външно стълбище, разположено в
югоизточната част на сградата. Този вход към мазетата към партерен етаж е бил
изграден допълнително – чрез разширяване на прозореца на югоизточното мазе до
размера на входна врата, до което се достига чрез външни стълби от дворното място. В
същото време по първоначалния архитектурен проект достъпът до мазетата към
партерния (първи) етаж се е осъществявал от западната страна на сградата със
стълбища, които достигат до партерния етаж и които към настоящия момент са
затворени с бетонна плоча.
Съгласно заключението на СТЕ по първоначалния архитектурен проект между
югоизточното и югозападното мазе (прилежащи към партерния етаж) е следвало да
бъде изградена преградна стена (означена с цифри 1-2 в Приложение №1 към СТЕ),
която обаче е щяла да препятства достъпа до част от помещенията на ответницата и
няма данни от огледа такава въобще да е била изграждана. В същото време между
помещенията на ищеца (прилежащите към втория и мансардния етаж), откъм южната
страна на североизточното мазе (М3) с площ 3,66 кв.м. е изградена тухлена стена,
разделяща обектите на ищеца и обектите на ответника и препятстваща достъпа от
северните мазета (М3 и М4) до коридора, свързващ южните мазета (М1 и М2 –
прилежащи към имота на първия (партерен) етаж, където е изградена и тоалетна с
площ 1,5 кв.м., като посочената стена не е била предвидена по архитектурен проект от
1967 г. Вещото лице не може да даде категоричен отговор кога е изградена
преградната стена между двете помещения, доколкото не са налични книжа за
изградените строежи в отклонение на архитектурния проект, но посочва, че стената
между М3 и коридора, свързващ М1 и М2 е изградена от същите материали (тухли и
свързващи материали), както и останалите стени в мазето.
По дело са ангажирани доказателства за съответствието на съществуващите в
приземния етаж мазета с индивидуализацията им в писмените доказателства по делото
чрез поставени от ответницата въпроси към СТЕ. Вещото лице посочва, че от
приложените документи за правото на собственост се установява следното: Северните
мазета (М3 и М4), които имат достъп до втория и мансардния етаж са посочени и в
протокол за съдебна делба от 1975 г., и в нотариален акт за покупко-продажба № г., но
без да се описват граници, площи и съседи и без в посочените актове за прехвърляне на
правото на собственост да е посочен коридор към тях, което отговаря на фактическото
им състояние към момента на огледа. Вещото лице посочва, че към момента на огледа
северните мазета се ползват от ищеца, който е и собственик на обекти на втори и
мансарден етаж. Относно южните мазета (М1 и М2) вещото лице посочва, че в
нотариален акт № г., нотариален акт за дарение № , том . и в нотариален акт за дарение
№ г., заедно със самостоятелен обект на право на собственост на първи (партерен)
етаж се прехвърлят две помещения с отделен вход и коридор. Посоченото описание
отговаря и на описанието на помещенията, собственост на . на основание чл. 587 ГПК
(лист 47-50 по делото). След направен оглед вещото лице посочва, че мазетата,
разположени в южната част на приземния етаж, се ползват от ответницата, като
описанието на помещенията в констативния нотариален акт отговаря напълно на
фактическото състояние на сутерена.
Съдът изцяло кредитира експертното заключение на вещото лице по СТЕ като
6
обективно, компетентно, всестранно и кореспондиращо с останалия фактически и
доказателствен материал по делото.
Въз основа на посоченото се потвърдиха констатациите на нотариуса в
констативен нотариален акт № г. на основание чл. 587 ГПК (лист 47-50 по делото)
относно разположението и границите помещенията (мазетата) в приземния етаж, в
собственост на ответницата К.Д. и следователно се установи, че ответницата е
собственик на помещенията, разположени в югозападната (М1, с площ 9,33 кв.м.) и
югоизточната част (М2 с площ 7,79 кв.м.) на приземния етаж на съсобствена сграда,
разположена в гр. Банкя, ул както и свързващия ги коридор с площ 5,62 кв.м.,
разположен северно от двете мазета и южно от помещенията, прилежащи към втория и
мансардния етаж и принадлежащи на ищеца (М4 и М3 по приложение № 1 към СТЕ –
лист 87 по делото). Също така по безспорен начин се установи, че собственост на
ищеца са северозападното (М4, с площ 10,26 кв.м.) и североизточното (М3, с площ 3,66
кв.м.) мазе, без коридор, със стълбищна клетка, достигаща до втория и мансардния
етаж и с достъп до североизточното мазе.
С исковата молба ищецът предявява главен иск по чл. 108 ЗС за признаване на
установено по отношение на ответницата К. Н. Д., че ищецът Д. ИВ. ИВ. е собственик
на: прилежащото към жилище с идентификатор , заемащо целия втори жилищен етаж
от процесната сграда, представляващо зимнично помещение с размери 340 см източно
по външния контур на сградата, 340 см източно от зимничното помещение на
ответницата /като стената е обща/, 230 см. по контура на сградата от южната част, 230
см южно от коридора и свободната част към избеното помещение с обща площ от 7.80
квадратни метра, находящо се в основите на сградата, построена в ПИ с
идентификатор и за осъждане на ответницата да му предаде владението върху обекта.
Видно от описанието на помещението в петитума на исковата молба се касае за
помещение с граници: от изток - източна стена на сградата, от запад – зимнично
помещение на ответницата, от север – коридор и свободна част от избеното помещение
и от юг – южната стената на сградата, което означава, че помещението е разположено в
югоизточния край на приземния етаж на сграда, находяща се в гр. Банкя, Столична
община, район Банкя, ул. и по площ (7,79 кв.м. по СТЕ, 7,80 кв. м. посочена площ в
исковата молба на ищеца) и описание съвпада с мазе М2 (от Приложение №1 към СТЕ
– л.87 по делото). Както обаче беше посочено, съдът установи както от представените
писмени доказателства – актове за собственост, така и от заключението на вещото лице
по СТЕ, че помещението, означено в СТЕ като М2 и разположено в югоизточния край
на приземния етаж на сградата е собственост на ответницата К.Д., като именно чрез
това помещение се осъществява достъпът до прилежащите към самостоятелен обект на
първия етаж на сградата обекти, а именно две мазета, разположение в югозападната
(М1) и югоизточната (М2) част на приземния етаж на сградата и свързващия ги
коридор.
По предявен иск по чл. 108 ЗС в тежест на ищеца е да установи правото си на
собственост върху описаните имоти, придобити на наведеното основание, а именно –
по силата на нотариален акт за покупко-продажба, както и че понастоящем ответницата
владее процесните имоти. Предявеният от ищеца иск по чл. 108 ЗС се явява
неоснователен, тъй като от приетите по делото доказателства и проведено насрещно
доказване, се установи, че ищецът не е собственик на посочения недвижим имот.
Неоснователни се явяват исканията на ищеца за установяване, че процесното
избено помещение (мазе) представлява обща част към сградата. На първо място,
искането на ищеца е заявено в последното заседание по делото, провело се на 19.5.2022
г., и в този смисъл доказателствените искания, които съдържат искането за назначаване
на допълнителна СТЕ и за установяване на допълнителни факти (кога е възникнала
7
етажната собственост), са били преклудирани, като преклузията е настъпила с
приемането на окончателния доклад по делото в открито съдебно заседание на
28.04.2022 г., когато страните са заявили, че нямат други доказателствени искания.
На следващо място и за пълнота следва да се посочи, че собствеността върху
всички мазета (избени помещения) в приземния етаж е прехвърлена с представените
като доказателство по делото нотариални актове за прехвърляне на правото на
собственост върху недвижим имот като самостоятелни обекти на правото на
собственост, а не като идеални части от общите части на сградата. Възражението, че
ищецът разполага с 2/3 ид.ч. от общите части в сградата, а притежава едва около 10
кв.м. мазета, докато ответницата разполага с 1/3 ид.ч от правото на собственост на
общите части на сградата, а притежава помещения от 26 кв.м., се явява неоснователно
и защото мазетата, макар да се явяват обслужващи помещения към съответното
помещение, всяко от тях е самостоятелен обект на правото на собственост, щом на
всички обекти в етажната собственост са осигурен обслужващи помещения (по
аналогия от мотивите по т. 4 от ТР № 34/1983 г. ОСГК на ВС), могат да се придобиват
по давност и да бъдат обект на самостоятелни сделки.
В практиката на ВКС е дадено тълкуване на нормата на чл. 38 ЗС. Според
Решение № 118/2.07.2014 г. по гр.д. № 6772/2013 г., І г.о. изброяването в първата част
на чл.38, ал.1 ЗС е примерно, а не изчерпателно, а във втората част е дадена обща
дефиниция, от която следва да се изхожда, когато се преценява коя вещ има
характеристика на обща част на сградата. С Решение №280/18.03.2014 г. по гр.д. №
1718/2013 г., ВКС, І г.о. е дадено тълкуване, че общите по предназначение части е
възможно да не бъдат общи на всички етажни собственици, ако такова предназначение
не им е било дадено или ако то би се отменило и тъй като за учредяването на етажна
собственост не е необходим специален акт, от значение е моментът, в който
съответното предназначение е било придадено, като когато това е станало преди
отделните самостоятелни обекти да са разпределени в изключителна собственост
между различни съсобственици, т. е. преди възникването на етажната собственост,
меродавно за приобретателите на тези обекти е предназначението, което е било
придадено по волята на едноличния собственик на сградата.
В процесния случай всяка двойка помещения в приземния етаж обслужват
различни самостоятелни обекти, но имат и отделен вход за собственика на
самостоятелния обект, към който се явяват принадлежност, поради което е не може да
се приеме, че те са обща част на етажната собственост. От представените по делото
доказателства е видно, че към момента на продажбата на помещенията в мазето, заедно
със самостоятелен обект на партерния етаж с нотариален акт №190, том XIII, дело №
2393/1997 г. от 22.5.1972 г., жилищната сграда се е състояла от два самостоятелни
обекта – партерен етаж и втори етаж, а мансардният етаж все още не е бил построен.
Следователно двете двойки мазета са били изградени, за да обслужват самостоятелни и
равностойни обекти на правото на собственост. Както се посочи, съгласно трайната
практика на ВКС, изразена в решение № 40 от 25.03.2016 г. по гр.д.№ 4994 от 2015 г.
на ВКС, ГК, II г.о., решение по гр.д.№ 3017 от 2019 г. на ВКС на РБ, ГК, I г.о.,
меродавният момент, към който се преценява статутът на обекта /дали той е
самостоятелен обект в сградата - етажна собственост или е обща част на тази сграда
поради предназначението му да служи за задоволяване на общи нужди на етажните
собственици, е моментът на възникването на етажната собственост. Етажната
собственост възниква по право от момента, в който един или няколко отделни обекта в
сградата са придобити и са станали собственост на лица, различни от първоначалния
собственик на цялата сграда и продължава да съществува, докато отделните обекти в
сградата са собственост на различни лица. Следователно, именно към момента на
8
продажбата на самостоятелен обект в процесната сграда – изградения първи етаж,
сградата се превръща в етажна собственост и именно този момент е релевантен, за да се
прецени дали мазетата са общи части или са индивидуални обекти на правото на
собственост. От представените документи се установява, че всяко от мазетата е
включено като част от обектите, които се прехвърлят със съответната транслативна
сделка, т.е., те са прехвърлени като самостоятелни обекти на правото на собственост,
принадлежност към съответния обект на право на собственост, а не като общи части,
принадлежащи към съответния обект на право на собственост. Предназначението на
мазетата (М1 и М2, съответно М3 и М4) към момента на възникване на етажната
собственост не е било да служат за задоволяване на общи нужди на етажните
собственици, а да бъдат обслужващи (сервизни) помещения към всеки съответен
самостоятелен обект на правото на собственост, съобразно действащите към момента
на прехвърлянето строителни правила и норми, съобразно които всяко помещение
следва да има поне едно складово помещение. Предназначението на мазетата като
обслужващи помещения към самостоятелните обекти на правото на собственост в
процесната сграда, а не като общи части, е видно и от изграждането на достъпа до тях
по отделен вход за всеки от самостоятелните обекти – достъпът до мазетата на ищеца
(М3 и М4) в северната част на приземния етаж се осигурява чрез стълбищна клетка в
североизточната част на сградата, а достъпът до мазетата на ответника (М1 и М2) се е
осигурявал по първоначален проект чрез стълбище и коридор, разположено в
западната част на приземния етаж и осигуряващо достъп до партерния (първия) етаж, а
в момента това стълбище е зазидано чрез бетонна плоча и достъпът до южните мазета,
собственост на ответницата, се осигурява чрез югоизточното мазе през изградено
стълбище от дворното място. В случай, че мазетата бяха общи части, всички
собственици на самостоятелни обекти в сградата трябваше да имат достъп до тях,
доколкото предназначението на общите части като такива е да обслужват етажната
собственост. На последно място, дори възражението на ищеца да беше основателно и
действително всички помещения в приземния етаж на сградата да бяха общи части, до
какъвто извод съдът не достигна, съдът по предявен ревандикационен иск не може да
установи право на собственост върху отделно реално обособено помещение и да
предаде владението на ищеца, а може да установи единствено размера на идеалните
части от общите части в сградата, които са собственост на ищеца, ако има направено
искане от негова страна в този смисъл.
Ищецът претендира също така съдът да признае на установено по отношение на
ответницата, че ищецът е собственик и на свободна част и коридор към сградата с
идентификатор с размери 265 см. южно от свободната част и коридора на първото мазе
на ищеца, 130 см. по контура на сградата от източната част, 130 см. вътрешен зид
източно от свободната част и коридора към това избено помещение, като зидът е общ
на свободната част и коридора на ответниковото зимнично помещение, 265 см.
вътрешен зид, южно от свободната част и коридора към второто мазе на ищеца,
прилежащо към жилище с идентификатор 02659.2193.165.1.2. с обща площ от 3,45
кв.м., находящо се в основите на сградата, както и да осъди ответницата да му предаде
владението върху посочения обект. Видно от описанието на помещението, предмет на
ревандикационния иск по чл. 108 ЗС то е с граници: от север: североизточно мазе на
ищеца и вход към свободната част, от юг: югоизточно мазе и вход към него, изток:
източната стена сградата и от запад: вътрешен зид (съгласно Приложение №1 към СТЕ
– л. 87 по делото е означен с цифри 1-2). След представяне на заключението по СТЕ, в
откритото съдебно заседание на 28.04.2022г. ответникът конкретизира иска си, като
уточнява, че петитумът следва да включва единствено предаване на владението, не и
на собствеността върху процесната свободна част от обекта, като се позовава на
Тълкувателно решение от 05.01.2022 г. по тълк. д. № 3/2020 г. по описа на ОСГК на
9
ВКС. Съгласно заключението на вещото лице по СТЕ, въз основа на направен оглед на
място от страна на експерта, се установява, че в стената по коридора, свързващ
югоизточното и югозападното мазе на подземния етаж в сградата не е била изградена
стената, която в приложение № 1 към СТЕ е означена с цифрите 1-2. СТЕ не
установява наличието на „свободна част“ в сутерена на сградата /т. 3 от заключението/.
Следователно западната граница на поземления имот, обект на ревандикацията, не
съществува, поради което и поземленият имот с описаните в исковата молба граници
не съществува като самостоятелен обект с описаните в исковата молба граници.
Поради това следва да бъде отхвърлен ревандикационния иск на ищеца относно
посочения недвижим имот.
В допълнение, от представените от ищеца и ответника писмени доказателства е
видно, че при продажбата на помещенията в мазето /нотариален акт №/, заедно със
самостоятелен обект на партерния етаж, заедно с останалите помещения са продадени
и 2 бр. мазета с отделен вход - коридор. По аналогичен начин са описани помещенията
и в нотариален акт за дарение на недвижим имот № г., както и нотариален акт за
дарение на недвижим имот №г., с които се прехвърлят в собственост на ответницата по
1/2 идеална част от самостоятелен недвижим имот на партерен етаж на процесната
сграда в гр. Банкя, заедно с по 1/2 ид.ч. от мазе с две помещения с отделен вход-
коридор. В констативен акт за правото на собственост №г., съставен от помощник-
нотариус по заместване при нот. Садифе Мехмедова, рег. № в регистъра на НК,
ответницата, след направена от нотариуса проверка по чл. 587 ГПК е призната за
собственик на две южни мазета, заедно с вход-коридор. В същото време, от актовете за
собственост, от които ответникът извежда своето право на собственост е видно, че на
праводателите му и на него са му прехвърлени недвижими имоти на втори и мансарден
етаж, ведно с две мазета, но в нито един от актовете за собственост не е посочен
коридор към тези мазета. Следователно от представените писмени доказателства не се
опровергават, а се потвърждават констатациите на нотариуса относно правото на
собственост на ответницата, отразени в констативния нотариален акт за право на
собственост. От анализа на представените документи, от заключението на вещото лице
по СТЕ и от показанията на двамата свидетели по делото следва да се приеме, че
ответницата К.Д. е собственик на двете южни мазета, означени в приложение №1 към
СТЕ като М1 и М2, както и на коридора към тях със зазидан вход откъм западната
страна на подземния етаж на недвижимия имот в сграда с идентификатор на КККР на
гр. Банкя, СО, одобрени със Заповед № РД-18-13/17.01.2012 г. на ИД на АГКК.
Поради гореизложеното, искът по чл. 108 ЗС се явява неоснователен и следва да
бъде отхвърлен.
Съдът достигна до извод за неоснователност на предявения главен иск, поради
което следва да бъде разгледан предявения в условията на евентуалност иск по чл. 109
ЗС.
По иска по чл. 109 ЗС:
В тежест на ищеца по предявения иск е да установи правото си на собственост
върху описаните имоти, както и че ответницата е извършила неоснователни действия, а
именно, че е поставила заграждения и по този начин е възпрепятствала достъпа до
коридора и притежаваната от ищеца свободната част към него.
В тежест на ответницата при установяване на горното е да докаже, че е
преустановила неоснователно извършеното действие.
Предявеният иск е за осъждането на ответницата да спре да възпрепятства
достъпа до свободна част и югоизточно мазе, като премахне всички ограждения и
осигури достъп до коридора и свободната част от него. По делото се установи, че както
10
югоизточното мазе (М2 по заключението на СТЕ), така и коридорът, северно от него,
осигуряващ достъп от източната част на сградата до двете южни мазета, са собственост
на отвеницата. Ищецът извежда правния си интерес от предявяване на иска по чл. 109
ЗС с твърденията, че изградените от ответницата ограждания му пречат да получи
достъп до собствените си помещения – свободна част и югоизточно мазе, които, както
се установи по делото не са негова собственост, а са собственост на ответницата по
делото. В хода на делото и след представяне на заключението на СТЕ ищецът
обосновава ревандикационния си иск относно свободна част и коридор, както и
негаторния си иск по чл. 109 ЗС срещу ответницата за осигуряване на достъп до това
помещение с твърдения, че процесният имот е съсобствен между ищеца и ответницата
в режим на етажна собственост. Както беше посочено по-горе обаче, коридорът към
южните мазета М1 и М2, и самото югоизточно мазе М2, са собственост на ответницата
и са обособени като самостоятелен обект на правото на собственост към момента на
превръщането на сградата от изключителна собственост на едно лице в етажна
собственост. Както вече беше посочено, сградата е възникнала като етажна
собственост от момента на прехвърлянето на партерния етаж, заедно с мазе от две
помещения с отделен вход коридор, от В М и синът му М М, като прехвърлители, на П
Т и С М, като приобретатели, с нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот
нотариус при СРС. Както се вижда, още с прехвърлянето на първия етаж, двете мазета
с коридор към тях, са прехвърлени заедно с недвижимия имот като прилежащи
помещения към самостоятелния обект, а не като идеални части от общите части на
сградата. В случай, че те не бяха прехвърлени, заедно със самостоятелния обект на
право на собственост като прилежащи и обслужващи помещения, нямаше да бъдат
описани в нотариалния акт заедно със стаите, кухнята, банята и другите помещения в
жилището, а щяха да бъдат посочени като дробна част идеални части от общите части в
сградата – етажна собственост. От систематичното тълкуване на чл. 24, ал. 1 и 2 ЗЗД и
чл. 18 ЗЗД може да бъде направен извод, че със сключване на договора за покупко-
продажба на недвижимия имот във формата на нотариален акт с индивидуализиране на
обекта на правото на собственост, купувачът по сделката за покупко-продажба е станал
собственик на определените с договора недвижими имоти, в това число и на коридор и
двете южни мазета. Съответно, доколкото ответницата К.Д. се явява частен
правоприемник на собствениците на недвижим имот, находящ се на първи етаж в
процесната сграда, следва и на нея да се признае правото на собственост върху
коридора и югоизточното мазе на приземния етаж в сградата.
Ищецът не навежда фактически твърдения, чрез които да обоснове негаторния
си иск срещу ответницата, различни от твърденията, че е собственик на коридора и
югоизточното мазе в приземния етаж на сградата. За да бъде уважен иск по чл. 109 ЗС,
следва ищецът да установи, че ответникът с неоснователни действия пречи на
собственика да упражнява правото си на собственост върху движима или недвижима
вещ. Доколкото такова действие не се установява, предявеният негаторен иск следва да
бъде отхвърлен като неоснователен.
Действително, по делото се установи, че между мазетата на ищеца и мазетата на
ответника е изградена преграждаща стена, която не е фигурирала в одобрения
архитектурен проект от 1967г. (посочена в Приложение №1 към заключението към
СТЕ с цифрите 3-4). Ищецът обаче не установи по какъв начин посочената стена му
пречи да упражнява правото си на собственост върху собствения си недвижим имот –
северните мазета в приземния етаж М1 и М2. Доколкото посочения зид огражда и
прегражда достъпа на ищеца до имотите на ответницата и тъй като собственикът на
всеки недвижим имот има самостоятелен и отделен достъп до прилежащите към имота
мазета, следва да се приеме, че изградената стена не представлява пречка за ищеца да
упражнява правото си на собственост върху собствените си мазета в приземния етаж.
11
По разноските:
При този изход на делото право на разноски възниква за ответната страна, която
представя списък списък за сторен в производството разноски в размер на 1880 лв., от
които 380 лв. – депозит за СТЕ, 1500 лв. – заплатено по делото адвокатско
възнаграждение. По делото са представени доказателства за заплащане на
представените разноски. Съдът намира възражението на ищеца за прекомерност на
адвокатското възнаграждение на процесуалния представител на ответника за
неоснователно, като се вземе предвид цената на предявения иск съобразно данъчната
оценка на имота; фактът, че са предявени два иска, като съобразно правилото на чл. 2,
ал. 5 от Наредба №1/09.07.2004 г. за определяне на минималните размери на
адвокатските възнаграждения се дължи възнаграждение по всеки от тях; фактът, че
делото се отличава с фактическа и правна сложност, както и че са проведени две
открити съдебни заседания, като процесуалният представител на ответната страна е
взел участие в тях. Ищецът следва да бъде осъден да заплати направените от ответната
страна разноски в размер на сумата от 1880 лв.
Така мотивиран и на осн. чл. 235 ГПК, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Д. ИВ. ИВ., ЕГН ********** срещу К. Н. Д., ЕГН
********** иск по чл. 108 ЗС за признаване на установено по отношение на
ответницата, че ищецът е собственик на: 1/ прилежащото към жилище с
идентификатор с площ от 63 кв.м., заемащо целия втори жилищен етаж от вилна
сграда, находяща се в гр. Банкя, Столична община, район Банкя, ул. „ зимнично
помещение с размери 340 см източно по външния контур на сградата, 340 см източно
от зимничното помещение на ответницата /като стената е обща/, 230 см. по контура на
сградата от южната част, 230 см южно от коридора и свободната част към избеното
помещение с обща площ от 7.80 квадратни метра, находящо се в основите на сградата,
построена в ПИ с идентификатор и за осъждане на ответницата да му предаде
владението върху обекта и 2/ на свободна част и коридор, осигуряващ достъп до
зимнично помещение, находящо се в основите на сградата, построена в ПИ с
идентификатор и прилежащо към жилище с идентификатор с размери 265 см южно от
свободната част и коридора към първото мазе на ищеца; 130 см по контура на сградата
от източната част, 130 см вътрешен зид източно от свободната част и коридора към
това избено помещение; 265 см вътрешен зид, южно от зида на свободната част и
коридора към второто мазе на ищеца, за който зид да е изпълнен по план отвор за
достъп до зимнично помещение с размери 340 см източно по външния контур на
сградата, 340 см. източно от зимничното помещение на ответницата /като стената е
обща/, 230 см по контура на сградата от южната част, 230 см южно от коридора и
свободната част към избеното помещение с обща площ от 3.45 квадратни метра,
находящо се в основите на сградата, построена в ПИ с идентификатор и прилежащо
към жилище с идентификатор с площ от 63 кв.м, заемащо целия втори жилищен етаж
от вилна сграда, находяща се в гр.Банкя, Столична община, район Банкя, ул. „ и да му
предаде владението върху обекта;
ОТХВЪРЛЯ предявения от Д. ИВ. ИВ., ЕГН ********** срещу К. Н. Д., ЕГН
********** иск по чл. 109 ЗС за осъждането на К. Н. Д. да преустанови
възпрепятстването на достъпа до свободна част и коридор с размери 265 см южно от
свободната част и коридора към зимнично помещение, по който зид съгласно
одобрените строителни книжа се твърди да е предвиден отвор, за да се достигне през
свободната част и коридора до другото зимнично помещение на ищеца, 130 см по
12
контура на сградата от източната част, 130 см. вътрешен зид източно от свободната
част и коридора към това избено помещение, 265 см вътрешен зид, южно от зида на
свободната част и коридора към второто мазе на ищеца, за който зид да е изпълнен по
план отвор за достъп до зимнично помещение с размери 340 см източно по външния
контур на сградата, 340 см. източно от зимничното помещение на ответницата /като
стената е обща/, 230 см по контура на сградата от южната част, 230 см южно от
коридора и свободната част към избеното помещение с обща площ от 3.45 квадратни
метра, осигуряващо достъп до зимнично помещение, находящо се в основите на
сградата, построена в ПИ с идентификатор и прилежащо към жилище с
идентификатор с площ от 63 кв.м, заемащо целия втори жилищен етаж от вилна сграда,
находяща се в гр.Банкя, Столична община, район Банкя, ул. „ /, като премахне всички
заграждения и осигури достъпа до коридора и свободната част към него.
ОСЪЖДА на осн. чл. 78, ал. 3 ГПК Д. ИВ. ИВ., ЕГН ********** да заплати на
К. Н. Д., ЕГН ********** сумата от 1880 лева, представляваща разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването на препис
пред Софийския градски съд.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
13