Р Е Ш
Е Н И
Е №260007
гр.К., 10.02.2022г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
К.ският окръжен съд, гражданско отделение, първи състав,
в открито съдебно заседание на десети декември, две хиляди двадесет и първа
година, в състав:
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: ВЕСЕЛИНА ДЖОНЕВА
При секретаря: В. Бараклийска,
след като разгледа докладваното от съдия Веселина
Джонева т.д.№45/2020г. по описа на
Окръжен съд-К. и, за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на Глава
Тридесет и втора – „Производство по
търговски спорове“, чл.365 и сл. от ГПК.
Делото е
образувано по исковата молба на „********“ ЕООД, с ЕИК ********, със седалище и
адрес на управление в гр.С. 1836, ж.к.„.Л.-В.“, ул.„П.Г.“ №***, представлявано
от управителя Н.К., подадена чрез пълномощника адв.В.М., против: 1/ „В.С.“ ООД,
с ЕИК ********, със седалище и адрес на управление в гр.С., ул.„Ц.А. №**, вх.**,
ет.**., представлявано от управителите Р.С.Т. и И.А.М.и 2/ „Б.П.К.“ ЕООД – в
несъстоятелност, с ЕИК ******, със седалище и адрес на управление в гр.К., ул.„Ц.Б.I“
№**, представлявано от управителя А.И.К..
Предявени са
обективно кумулативно съединени искове по реда на чл.694 ал.3 т.2 от ТЗ във вр.
с чл.124 ал.1 от ГПК, за признаване за установено по отношение на ответниците
несъществуването на вземания на „В.С.“ ООД спрямо „Б.П.К.“ ЕООД – в
несъстоятелност, включени в списъка на приетите вземания на кредиторите на „Б.П.К.“
ЕООД - в несъстоятелност, с определение №142/14.04.2020г. по чл.692 ал.4 от ТЗ
в производството по несъстоятелност на последното дружество по
търг.д.№27/2019г. по описа на ОС-К., а именно:
1/ вземане за сумата от
57 342.39 лева (левовата равностойност на 29 318.70 евро),
представляваща остатък от наемна цена за 2016г. по договор за наем с бизнес-
инвестиционни намерения от 01.01.2015г., сключен между „В.С.“ ООД и „Б.П.К.“
ЕООД; 19 467.22 лева (левовата равностойност на 9 953.43 евро), представляваща мораторна лихва от
16.01.2016г. до 20.05.2019г. и лихва, считано от 21.05.2019г. до извършване на
плащане;
2/ вземане за сумата от
57 342.39 лева (левовата равностойност на 29 318.70 евро),
представляваща остатък от наемна цена за 2017г. по договор за наем с бизнес-
инвестиционни намерения от 01.01.2015г., сключен между „В.С.“ ООД и „Б.П.К.“
ЕООД; 13 634.76 лева (левовата равностойност на 6 971.34 евро), представляваща мораторна лихва от 16.01.2017г.
до 20.05.2019г., и лихва, считано от 21.05.2019г. до извършване на плащането;
3/вземане за сумата от
57 342.39 лева (левовата равностойност на 29 318.70 евро),
представляваща остатък от наемна цена за 2018г. по договор за наем с бизнес
инвестиционни намерения от 01.01.2015г., сключен между „В.С.“ ООД и „Б.П.К.“
ЕООД; 7 820.88 лева (левовата равностойност на 3 998.75 евро), представляваща мораторна лихва от
16.01.2018г. до 20.05.2019г. и лихва, считано
от 21.05.2019г. до извършване на плащането;
4/ вземане за сумата от
57 342.39 лева (левовата равностойност на 29 318.70 евро),
представляваща остатък от наемна цена за 2019г. по договор за наем с бизнес
инвестиционни намерения от 01.01.2015г., сключен между „В.С.“ ООД и „Б.П.К.“
ЕООД; 2 006.97 лева ( левовата равностойност на 1 026.15 евро), представляваща мораторна лихва от
16.01.2019г. до 20.05.2019г. и лихва, считано от 21.05.2019г. до извършване на
плащането;
5/ вземане за сумата от
8 685.37 лева, представляваща присъдени разноски по т.д.№877/2017г. по
описа на СГС, ТО, VІ-13 с-в и т.д.№3540/2018г. по описа на САС 3-ти с-в.
Ищецът твърди, че има качеството на
кредитор с приети вземания в производството по несъстоятелност на „Б.П.К.“
ЕООД, по търг.д.№27/2019г. по описа на ОС-К., по което с определение от
01.07.2019г. е бил одобрен списък на приетите от синдика вземания от
05.06.2019г., предявени в срока по чл.685 ал.1 от ТЗ. Сочи също така, че с определение №142/14.04.2020г.,
постановено в производство по чл.692 ал.4 от ТЗ по същото дело, по възражение
на „В.С.“ ООД процесните вземания са били включени в списъка на приетите
вземания.
Според ищцовото дружество, така приетите вземания на „В.С.“ ООД спрямо „Б.П.К.“
ЕООД-в несъстоятелност не съществуват, най-общо поради факта, че същите
представляват задължения на „Б.П.К.“ ЕООД-в несъстоятелност за
заплащане на наемни цени за периода от 2016г. до 2019г. включително, произтичащи
от договор за наем с бизнес-инвестиционни намерения от 01.01.2015г., по който
наемодателя „В.С.“ ООД не е изпълнил
свое насрещно основно задължение, приравняващо се на пълно неизпълнение, поради
което, бидейки неизправна страна, няма право да търси заплащане на наемната
цена от наемателя.
По-конкретно: в договора от 01.01.2015г., сключен между двамата ответници,
били материализирани волеизявления за сключване на два договора – договор за
наем на незастроен недвижим имот и предварителен договор за учредяване на право
на строеж върху наетия незастроен недвижим имот
- ПИ с идентификатор 68134.1971.29784 по КККР, одобрени със Заповед
№РД-18-3/11.01.2011г. на изп.д.на АГКК. Страните се съгласили, че наемодателят
„В.С.“ ООД се задължава в срок до 01.05.2015г. да учреди в полза на наемателя
право на строеж върху наетия незастроен имот за изграждане на бензиностанция,
автомивка и заведение за обществено хранене и развлечение за срок от 8 години,
както и се съгласили, че учредяването на правото на строеж от наемодателя в
полза на наемателя е съществен и задължителен елемент от основанието на
сключения договор и условие, без което не може, като в чл.1 ал.2 от договора
същите изрично приели, че отказът на наемодателя да изпълни това свое задължение
се приравнява на пълно неизпълнение. Ищецът сочи, че наемодателят е изпълнил
само частично това свое задължение, като със забава от пет месеца и половина, с
нотариален акт от 15.10.2015г. е учредил в полза на наемателя „Б.П.К.“ ЕООД право
на строеж само на част от обектите – Търговски обект „Автокозметичен център с
магазини и кафе, автомивки, две изгребни ями и резервоар за вода“ и Търговски
обект „Ресторант“, като нито тогава, нито на по-късен етап е изпълнил
задължението си да учреди в полза на наемателя право на строеж върху поземления
имот за изграждане на бензиностанция, което е първият от изброените в договора
обекти и представлява най-същественият и значим от търговска гледна точка
такъв. Според ищеца, липсващата бензиностанция е сърцевината на проекта на
наемателя, около която да бъдат развити всички останали съпътстващи по своя
характер и несравнимо по-маловажни и слабо печеливши обекти. Сочи и, че са
известни причините за неизпълнението на така поетото задължение, тъй като със
заповед № РА 50-90/15.02.2016г. на гл. архитект на Столична община са били
определени условията за изработване на необходимия за реализацията на дължимата
бензиностанция проект за изменение на подробен устройствен план, като е
посочено, че условие за това е спазването на съответните „процедури по ЗОЗЗ“, а
от писмо изх.№ПО-09-26871/27.07.2016г. ставало ясно, че процесният незастроен
терен представлява земеделска земя, чието предназначение не е било променено и
изрично било посочено, че за имота не е провеждана процедура по реда на чл.17
ал.1 т.1 от ЗОЗЗ. Прави се извод, че фактът, че отдадения под наем терен по
естеството си представлява земеделска земя – нива, съставлява непреодолима
пречка за издаване на разрешение за строеж на бензиностанция. Ищецът изтъква,
че поради посоченото, с нотариална покана с рег.№10199/21.10.2016г. „Б.П.К.”
ЕООД е предоставило на „В.С.” ООД тримесечен срок за провеждане на процедурата
по реда на чл.17 ал.1 т.1 от ЗОЗЗ за отдадения под наем недвижим имот, за да
стане възможно получаването на разрешение за строеж на бензиностанция, като се
твърди, че в рамките на срока, изтекъл на 01.02.2017г., наемодателят не е
предприел никакви действия. Поради неизпълнението на това съществено задължение
от страна на наемодателя, равняващо се на пълно неизпълнение, според ищеца, „В.С.“
ООД не може да претендира заплащане на наемна цена по договора, поради което и
намира, че включените в списъка на приетите вземания такива не съществуват.
Ответникът „В.С.” ООД е депозирал отговор на исковата молба в предоставения
срок, подаден, чрез пълномощниците адв.М.З.и адв.В.А.(с пълномощно, приложено
към молба с вх.№5268/10.08.2020г. – л.30), в който се изразява становище за
неоснователност на предявените искове и се претендира отхвърлянето им. Счита
се, че ищецът, като трето за договора, сключен между ответниците, лице не може
да твърди недължимост на вземанията, още повече, че същите били признати с
влезли в сила на 11.12.2019г. решения, а именно – решение №771/13.04.2018г. по
търг.д.№877/2017г. на СГС, VI-13 с-в и решение №156/17.01.2019г. по търг.д.№3540/2018г. на САС, 3 с-в,
като в производствата били правени възражения за неизпълнение на задължения на
наемодателя по договора, които са били обсъдени и приети за неоснователни. В
отговора се обръща внимание на факта, че едноличният собственик на капитала и
управител на дружеството ищец Н.К. и едноличният собственик на капитала и
управител на „Б.П.К.” ЕООД А.К.са съпрузи; в производство по друго дело
(гр.д.№2070/2019г по описа на КнРС). „Б.П.К.” ЕООД било представлявано от
адв.Вл.М., който представлява настоящия ищец; производството по несъстоятелност
на същото дружество било образувано по молба на „********“ ЕООД, кредитори са „Н.К.“
ЕООД, с едноличен собственик на капитала и управител А.К.и самият той като
физическо лице, а всички – представлявани от адв.Вл.М.. На базата на тези факти
се прави извод, че се цели да се избегне заплащане на задължения, установени по
съдебен ред.
В отговора на исковата молба се сочи, че в сключения договор за наем с
бизнес-инвестиционни намерения от
01.01.2015г. като съществен и задължителен елемент и условие е било посочено учредяването
на право на строеж за 8 години за търговски обекти въобще, а не конкретно за
бензиностанцията; в чл.3 ал.1 от договора изграждането на бензиностанция било
предвидено като опционално (възможно) – наемателят имал право да изгради
бензиностанция и/или автомивка със заведение за хранене и развлечение или друг
обект от първа категория. Твърди се, че в производството по гр.д.№2070/2019г.
по описа на КнРС „Б.П.К.” ЕООД е представила проект за изграждане на
бензиностанция с една бензиноколонка, какъвто на ответника не бил известен,
нито бил надлежно уведомен, като при такъв проект, твърдението на ищеца, че
бензиностанцията била най-значимият от търговска гледна точка обект се
окачествява като смехотворно. Поддържа се още, че съгласно чл.1 ал.2 изр.3 от
договора в тежест на наемателя е било да се снабди с всички изискуеми се
документи, с оглед изпълнение целите на договора и учредяване право на строеж и
съгласно изр.4 едва при това положение за наемодателя се поражда задължението
да учреди правото на строеж за уговорения срок. Сочи се, че самият наемател е
подготвил проект за изграждане и се е снабдил с разрешение за строеж само на
„Автокозметичен център с магазини и кафе, автомивки, две изгребни ями и
резервоар за вода“, като при разговор с управителя на „Б.П.К.” ЕООД същият
заявил, че не може да подсигури финансовите изисквания за изграждане и
експлоатация на бензиностанция, поради което наемателят е поискал учредяване на
право на строеж само за тези обекти, с учредяването на което се счита, че е
налице пълно изпълнение на задълженията на наемодателя по договора. Прави се
извод, че наемателят се е отказал от изграждане на бензиностанция, както и, че
изграждането на обектите „Автокозметичен център с магазини и кафе, автомивки,
две изгребни ями и резервоар за вода“ и „Ресторант“, изключва възможността за
изграждане в имота и на бензиностанция.
Ответникът възразява, че искането от страна на „Б.П.К.” ЕООД, съдържащо се
в изпратената до „В.С.“ ООД нотариална покана – за провеждане на процедура по
чл.17 ал.1 т.1 от ЗОЗЗ и заплащане на таксите за това представлявало искане за
предприемане на действие, което не е в кръга на поетите от наемодателя
задължения по договора, които в действителност били възложени на наемателя.
Сочи, че с договора наемодателят се е задължил да осигурява съдействие за
осъществяване на бизнес-инвестиционните намерения на наемателя, но не може да
носи отговорност за наличието или липсата на възможност имотът да се ползва с изградена
бензиностанция, а дали това е било възможно наемателят е могъл да провери
предварително при Гл.архитект в Общината по местонахождение на имота. Обръща се
внимание на факта, че в КККР имотът бил записан като урбанизирана територия, а
разрешаването на дейности – автомивка, магазин, кафе, се счита като
доказателство за липсата на земеделско предназначение на имота, който не е
представлявал земеделска земя още при възстановяването му, не се използва за
производство на растителна продукция, паша на добитък, поради което и не е било
нужно да се променя предназначението му по реда на чл.17 ал.1 т.1 от ЗОЗЗ.
Ответникът „Б.П.К.” ЕООД-в несъстоятелност не е подал отговор на исковата
молба.
Синдикът на „Б.П.К.” ЕООД – в несъстоятелност – А.М., е подал писмен
отговор, в който изразява становище, че отрицателният установителен иск следва
да бъде уважен, с основния довод, че наемодателят не е изпълнил съществен и
задължителен елемент от своето задължение – да учреди право на строеж на
бензиностанция, равняващо се на пълно неизпълнение, поради което за наемателя
не би следвало да съществува задължението за заплащане на наемна цена. Счита
се, че позицията на „В.С.“ ООД, че наемателят сам бил изоставил намерението за
изграждане на бензиностанция представлява голословно твърдение, което не може
да го освободи от задълженията му по договора, което при това се опровергавало
от изпратената до това дружество нотариална покана. Счита, че земеделският
характер на земята е безспорно доказан и реализиране на право на строеж без
промяна на предназначението не би могло да бъде сторено, а такова би могъл да
иска само собственикът на земята. Изразява се предположение, че издаването на
разрешение на строеж на другите обекти вероятно е резултат от допусната грешка
от съответните органи.
В допълнителната искова молба, подадена от „Н. - **“ ЕООД, се твърди, че
фактът, че дружеството не е било страна по договора и по водените съдебни
производства, е ирелевантен, а непредставянето на документа е функция на
доказателствената тежест, която се носи от страните. Не се оспорва факта, че Н.К.
е съпруга на Антоний Кадиев. За ирелевантно се счита и кои субекти представлява
адв.Вл.М., предвид липсата на конфликт на интереси. Не се споделя тезата, че за
„В.С.“ ООД е съществувало задължение за учредяване право на строеж на някои от
описаните в договора обекти, както и, че изграждането на бензиностанция било
опционално, предвид ясната уговорка на чл.1 ал.2 в договора. Счита се, че
ответникът „В.С.“ ООД в отговора си е смесил задълженията на наемателя за
снабдяване с документи и за изготвяне и представяне на идеен проект със
собственото си задължение да учреди право на строеж на бензиностанция,
предпоставка за което е промяна на предназначението на земята, която е могла и
е следвало да бъде осъществена единствено от собственика; наемателят не е имал
задължение да стори това, нито до получаването на заповед №РА
50-90/15.02.2016г. на гл.архитект и писмо изх.№ПО-09-26871/27.07.2016г. му е
било известно съществуването на тази пречка за осъществяване на намеренията му.
Отрича се верността на твърдението на ответника в подадения договор, че
управителят на „Б.П.К.” ЕООД бил заявил, че не може да подсигури финансовите
изисквания за изграждане и експлоатация на бензиностанция. Счита, че приемането
на частично изпълнение – учредяване на право на строеж за част от обектите, не
е освободило наемодателя от задължението да изпълни за неизпълнената част. Оспорва
се твърдението, че изграждането в имота на обектите, за които е било учредено
право на строеж не допуска изграждане и на бензиностанция. Изразява се
несъгласие и с тезата на ответника, че след като в имота били изградени и
въведени в експлоатация други обекти, това показвало липсата на пречка за
изграждане и на бензиностанция, тъй като същата се опровергавала от писмо от
15.02.2016г. на направление „Архитектура и градоустройство“ с приложена към
писмото заповед №РА 50-90/15.02.2016г. на гл. архитект на СО и писмо
изх.№ПО-09-26871/27.07.2016г. на директора на ОД „Земеделие“-С. град.
В допълнителната искова молба се навежда допълнително основание за
недължимост на наемните цени (въведено като допълнително основание на исковете
по реда на чл.214 ал.1 от ГПК), а именно – поради възникналото за „Б.П.К.” ЕООД
– в несъстоятелност по силата на нотариален акт от 15.10.2015г. за учредяване
право на строеж вещно право като собственик на построеното да ползва целия
имот, цената за което е изплатило в пълен размер.
„В.С.“ ООД е подало отговор на допълнителната искова молба в срок. Изтъква,
че сочените в първоначалния отговор съдебни решения са били постановени преди
датата на решението за откриване на производството по несъстоятелност, към
който момент не е имало назначен синдик. Относно търг.д.№877/2017г. на СГС се
сочи, че по същото е бил приет за разглеждане насрещен иск на „Б.П.К.” ЕООД,
производството не е следвало да бъде спирано съгласно чл.637 ал.1 изр.2 от ТЗ,
а синдикът е имал ангажимент да встъпи. Аргументира се значението на факта, че
законните представители на ищеца и „Б.П.К.” ЕООД са съпрузи. Поддържат се
възраженията по първоначалния отговор относно дължимите действия от страна на наемателя
по договора и неизпълнението им. Поддържа се и твърдението, че А.К.е заявил, че
не може да подсигури финансовите изисквания за изграждане и експлоатация на
бензиностанция, тъй като в противен случай такава би била включена в обектите,
относно които се учредява право на строеж. Поддържа се, че земята е в
урбанизирана територия и в съседни имоти има изградени бензиностанции. Според
ответника, сочените от ищеца писма и заповеди не създават пречки за одобрение
на проект за бензиностанция , а уведомяват и дават разрешение за изработване на
ПУП, като в заповедта на гл.архитект се посочвало, че имотът се намира в зона
Смф1, което било градска зона, а не земеделска земя. Анализирани са правата и
задълженията на страните по договора и е изведен извод, че ответникът не е имал
задължение да заявява и провежда процедури, а само да дава правно и фактическо
съдействие, а наемателят е имал задължение да подготвя документите и да
осъществява за своя сметка процедурите, като под „да се снабди“ се е имало предвид
да заяви и да получи. Ответникът счита, че отправянето на нотариалната покана е
имало за цел наемателят да се освободи от заплащане на наем и да прехвърли свои
задължения по договора на другата страна. Възразено е срещу разбирането на
ищеца, че с учредяването на право на строеж е отпаднало задължението за
заплащане на наем, тъй като същото е било договорено за ползване на имота, а с
нотариалния акт от 15.10.2015г. не е било уговаряно изменение относно това;
правото на собственост върху постройките не давало право за безплатно ползване
на целия имот
Ответникът „Б.П.К.” ЕООД-в несъстоятелност не е подал отговор на
допълнителната исковата молба.
Синдикът на „Б.П.К.” ЕООД – А.М., е подал писмен отговор, в който заявява,
че поддържа изложените в първоначалния отговор доводи. С оглед подадена искова
молба от „В.С.“ ООД срещу „Б.П.К.” ЕООД, по която е било образувано
т.д.№1454/2020г. по описа на СГС, с
която се прави позоваване на клауза от договора от 01.01.2015г., синдикът
изтъква допълнителен довод за недължимост на наемните цени, а именно – ако
наемодателят е бил изправна страна по договора за наем, забавата в плащането от
наемателя би била неоснователна и по силата на договора би настъпило
прекратяване на същия на 14.02.2016г., при което наемното правоотношение би се
заличило с обратна сила и плащания не биха били дължими. Направен е извод, че
независимо дали „В.С.“ ООД е изправна или неизправна страна по договора, същото
няма никакви парични вземания спрямо „Б.П.К.” ЕООД-в несъстоятелност – ако е
изправна – поради прекратяване на договора на основание чл.7 ал.1 б.„г“ от
договора, имащо обратно действие, а ако е неизправна – не може да претендира изпълнение,
съгласно чл.90 ал.1 изр.1 от ЗЗД. Към отговора е приложен препис от искова
молба, подадена до СГС от „В.С.“ ООД срещу „Б.П.К.” ЕООД (в несъстоятелност).
ОС-К., след като се
запозна с доказателствата по делото и след като прецени същите поотделно и в
тяхната съвкупност, при условията на чл.235 ал.2 от ГПК, намери за установено
следното от фактическа страна:
На 01.01.2015г. между „В.С.” ООД, като наемодател, и „Б.П.К.” ЕООД, като
наемател, е сключен договор за наем с бизнес- инвестиционни намерения, с който
страните са се съгласили наемодателят да предостави на наемателя под наем за
временно и възмездно ползване поземлен имот с идентификатор 68134.1971.2984 по
КККР, с адрес на имота гр.С., Столична община, район Витоша, ул.„Околовръстен
път“, с площ по кадастрална скица 2 724 кв.м., трайно предназначение на
територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: за друг вид застрояване;
при граници на имота по кадастрална скица: имоти с идентификатори:
68134.1971.8, 68134.1971.2, 68134.1971.335; 68134.1971.337; 68134.1971.2973;
68134.1971.1691 и 68134.1971.6, срещу задължението на наемателя да
му заплаща по банков път месечна наемна цена в размер на 500 лева, без ДДС.
Страните са договорили, че имотът се предоставя за целите на осъществяване от
наемателя на бъдещи дългосрочни търговски дейности с инвестиционни намерения в
наетия обект (в т.ч. изграждане на бензиностанция, автомивка и заведение за
обществено хранене и развлечение), за които обекти следва да бъде учредено
право на строеж в полза на наемателя, което е съществено условие на договора.
Страните са се договорили, че наемодателят поема задължението не по - късно от
01.05.2015г. да учреди за срок от 8 години право на строеж в полза на наемателя
за посочените по- горе обекти, както и, че учредяването на правото на строеж за
посочения срок е съществен и задължителен елемент от основанието и целта на
договора и условия, без което не може. Предвидили са, че за целта, в рамките на
съответстващата градоустройствена зона, в тежест на наемателя при необходимото
съдействие на наемодателя, е да се снабди с всички изискуеми документи, с оглед
изпълнение целите на договора и учредяване право на строеж в имота, като след
снабдяване на наемателя с всички необходими документи, с оглед учредяване в
негова полза на правото на строеж, за наемодателя се поражда правото да го
учреди за срок от 8 години, а отказът на последния да изпълни това свое
задължение се приравнява на пълно неизпълнение
(чл.1 ал.2 от договора). Наред с горното, страните са договорили още, че
в рамките на изпълнението на договора от датата на влизането му в сила,
наемателят има право и следва да извършва всякакви подобрения в имота, с оглед
осъществяване на търговската си дейност, включително да изгради бензиностанция
и/или автомивка със заведение за хранене и развлечение или друг обект от I – ва категория (чл.3
ал.1 от договора). Договорът за наем е сключен със срок - 8 години. В чл.7 ал.1 от договора
сключилите го страни са предвидили хипотези на прекратяване действието на
договора, в това число: при неоснователна забава на плащане на наемната цена от
наемателя, продължила повече от 30 дни (чл.7 ал.1 б.„г“).
На 04.05.2015г. между двете дружества е бил сключен анекс към договора за
наем с бизнес - инвестиционни намерения, с който страните са променили размера
на наемната цена, както следва: за първата година от наемния договор до края на
календарната 2015г. наемната цена на годишна база да бъде увеличена с
19 000 евро, като са се съгласили, че същата е била изплатена напълно;
годишната наемна цена от втората до петата година да бъде в размер на
33 000 евро, а годишната наемна цена след изтичането на петата година до
края на наемния срок да е в размер на 36 000 евро.
Договорът за наем и анексът към него са представени от ответниците и са
приети като доказателства по делото.
По делото е представен и приет заверен препис от нотариален акт за
учредяване срочни и възмездни права на строеж върху недвижим имот с №180, т.І,
рег.№6939, дело №155/2015г. по описа на нотариус с рег.№265 по регистъра на НК, с район на действие СРС,
с който „В.С.” ООД, като собственик на поземлен имот с идентификатор
68134.1971.2984 по КККР, е учредило възмездни и срочни права на строеж за срок
до 15.10.2023г. на „Б.П.К.” ЕООД на следните сгради: търговски обект -
автокозметичен център с магазин и кафе, автомивки, две изгребни ями и резервоар
за вода, съгласно разрешение за строеж №308/11.09.2015г. на гл.арх. на СО, р-н
„Витоша”; търговски обект- ресторант, съставляващ сграда на две нива, ситуирана
в югоизточната част на поземления имот със застроена площ 209.50 кв.м., при
обща цена на правата на строеж от 66 000 лева, платена изцяло при
подписване на договора, според посоченото в него. Страните са се съгласили, че
при изтичане на срока, за който е учредено правото на строеж „Б.П.К.” ЕООД има
правото да разруши и премахне изградените сгради и обекти, като си вземе
вложените материали и запази изградената инфраструктура.
Не е спорно по делото, установява се и от констатациите на вещото лице инж.В.Я.
в приетото заключение с вх.№265306/02.09.2021г., че обектите, за които на „Б.П.К.”
ЕООД е било отстъпено право на строеж и за които са били издадени разрешения за
строеж с №308/11.09.2015г. и с №323/30.09.2015г., в поземлен имот с
идентификатор 68134.1971.2984, са построени следните сгради и съоръжения:
автокозметичен център, състоящ се от шест клетки и техническо помещение;
магазин и кафе; две изгребни ями; резервоар за вода; помещение за охрана и
ресторант с детски парти център, които са били въведени в експлоатация с
удостоверения с №1153/16.12.2015г. и с №245/29.03.2018г. Освен тях, в имота са
изградени още десет клетки – автомивки на самообслужване, разположени на
границата на имота (изчертани на комбинирана скица към заключението).
Видно от приложената по делото скица на поземления имот с
№15-128826-10.02.2020г., издадена от СГКК-гр.С.(л.82 от делото), изграденият
обект автомивка е заснет като самостоятелен обект с идентификатор
68134.1971.2984.1, обектът, представляващ магазин – кафе е заснет като
самостоятелен обект с идентификатор 68134.1971.2984.2, а обектът ресторант е
заснет като самостоятелен обект с идентификатор 68134.1971.2984.3.
Видно от комбинираната скица, изчертана от вещото лице и представляваща
приложение №1 към приетото заключение изградените в поземления имот десет
клетки – автомивки на самообслужване са ситуирани на границата на имота с ПИ
68134.1971.1691 и ПИ 68134.1971.6.
С нотариална покана, отправена от „В.С.“ ООД до „Б.П.К.” ЕООД, връчена на
адресата на 29.06.2016г. (л.63-л.64), ищцовото дружество е приканило ответника
на 01.07.2016г. в кантората на нотариуса да му заплати сумата от 58 542.39
лева, без ДДС, представляващи незаплатен остатък от дължимата наемна цена по
договора за наем с бизнес – инвестиционни намерения за 2016г., ведно с лихвата,
считано от 16.01.2016г. до заплащането, с предупреждение, че при неплащане ще
се пристъпи към търсене на сумата по съдебен ред. Видно от констативен протокол
от 01.07.2016г. ((л.65), представител на адресата не се е явил в кантората на
нотариуса за уреждане на взаимоотношенията с „В.С.“ ООД.
С решение №771/13.04.2018г., постановено по т.д.№877/2012г. по описа на
СГС, VІ-13 св, „Б.П.К.” ЕООД е осъдено да заплати на „В.С.“ ООД сумата
29 318.70 евро, представляваща неплатена част от наемна цена за 2016г. по
договора за наем (л.69-74). С решение №156/17.01.2019г. по т.д.№3540/2018г. по
описа на САС решението на СГС е потвърдено в осъдителната му част, като е
отменено в отхвърлителна такава, касаеща претенция за присъждане на мораторна
лихва и ответникът е бил осъден да
заплати такава в размер на сумата от 8 685.57 лева, ведно с разноски за
двете съдебни инстанции (л.75-л.79). Решението е влязло в сила. В полза на
ищеца е бил издаден изпълнителен лист за сумите: 29 318.70 евро -
неплатена част от наемна цена за 2016г. по договора за наем, ведно със
законната лихва върху посочената сума считано от датата на предявяване на иска
до изплащането на сумата и 3 337.59 евро, представляваща обезщетение за
неизпълнено в срок парично задължение за периода от 16.01.2016г. до
27.02.2017г. (л.80).
Междувременно, видно от приложената към исковата молба нотариална покана
(л.16-20), на 01.11.2016г. на „В.С.”ООД е била връчена нотариална покана,
изходяща от „Б.П.К.” ЕООД, в която последното дружество, позовавайки се на
„груби“ нарушения на договора за наем с
бизнес- инвестиционни намерения от 01.01.2015г. от страна на наемодателя, е
предоставило на последния тримесечен срок за провеждане на процедура по реда на
чл.17 ал.1 т.1 от ЗОЗЗ за отдадения под наем недвижим имот и за заплащане на
дължимите държавни такси по чл.30 ал.1 от ЗОЗЗ за промяна на предназначението
на земеделската земя. Поканата е мотивирана с констатацията, съдържаща се в
писмо изх.№ПО-09-26871/27.07.2016г. на Директора на ОД „Земеделие“ – С. –
прието като доказателство и по настоящото дело - че по отношение на поземления
имот, предмет на договора не е била провеждана процедура по реда на чл.17 ал.1
т.1 от ЗОЗЗ.
Със заповед №РА50-90/15.02.2016г. на гл. архитект на Столична община (л.13)
е дадено разрешение да се изработи проект за изменение на подробен устройствен
план- ИПРЗ в следния териториален обхват: УПИ ІІІ-335, 1275- за обслужващи
обекти, кв.142, ПИ 68134.1971.2984 по КККР м.„Кръстова вада” - Обслужващи
обекти на „околовръстен път”, район „Витоша”. Доказателства за одобряване на
проект по допуснатото изменение на ПУП не са представени, поради което в.л.инж.Я.
в приетото заключение прави извод, че процедурата на е била завършена.
С решение на ОС- К., постановено по т.д.№27/2019г., от 19.04.2019г., обявено в ТР на 22.04.2019г.,
по отношение на „Б.П.К.” ЕООД е било открито производство по несъстоятелност. С
решение с №31/17.07.2020г. по т.д.№27/2019г. по описа на КнОС „Б.П.К.” ЕООД е
обявено в несъстоятелност.
В производството по несъстоятелност на „Б.П.К.” ЕООД „В.С.” ООД е предявило
вземания, основани на договора за наем от 01.01.2015г., които синдикът на
длъжника е включил в списък на неприетите вземания на кредиторите на „Б.П.К.”
ЕООД, предявени в срока по чл.685 ал.1 от ТЗ (л.36-38). В производство по
чл.692 ал.2 от ТЗ, образувано по подадено от предявилия вземането кредитор
възражение, с определение с №142/14.04.2020г.
по т.д.№27/2019г. съдът по несъстоятелността е изключил предявените от „В.С.” ООД, с ЕИК ********,
вземания от списъка на неприетите от синдика вземания и е включил същите в
списъка на приетите вземания по чл.685, ал.1 от ТЗ на кредиторите на „Б.П.К.” ЕООД,
с ЕИК ****** в производството по несъстоятелност по т.д.№ 27/2019 г. по описа
на ОС- К., обявен в Търговския регистър на 18.06.2019г., в това число: 57 342.39
лева (левовата равностойност на 29 318.70 евро), представляваща остатък от
наемната цена за 2016 г. по договор за наем с бизнес- инвестиционни намерения
от 01.01.2015г.; 19 467.22 лева (левовата равностойност на 9 953.43
евро), представляваща мораторна лихва от
16.01.2016г. до 20.05.2019г. и лихва считано от 21.05.2019г. до извършване на плащане;
57 342.39 лева (левовата равностойност на 29 318.70 евро),
представляваща остатък от наемната цена за 2017г. по договор за наем с бизнес-инвестиционни
намерения от 01.01.2015г.; 13 634.76 лева (левовата равностойност на 6 971.34 евро), представляваща мораторна лихва от
16.01.2017г. до 20.05.2019г., и лихва считано от 21.05.2019г. до извършване на
плащането; 57 342.39 лева (левовата равностойност на 29 318.70 евро),
представляваща остатък от наемната цена за 2018г. по договор за наем с бизнес-инвестиционни
намерения от 01.01.2015г.; 7 820.88 лева (левовата равностойност на
3 998.75 евро), представляваща
мораторна лихва от 16.01.2018г. до 20.05.2019г. и лихва считано от 21.05.2019г. до извършване на плащането;
57 342.39 лева (левовата равностойност на 29 318.70 евро),
представляваща остатък от наемната цена за 2019г. по договор за наем с бизнес
инвестиционни намерения от 01.01.2015г.; 2 006.97 лева (левовата
равностойност на 1 026.15 евро),
представляваща мораторна лихва от 16.01.2019г. до 20.05.2019г. и лихва
считано от 21.05.2019г. до извършване на плащането; 8 685.37 лева -
присъдени разноски по т.д.№877/2017г. по описа на СГС, VІ-13 св и
т.д.№3540/2018г. по описа на САС, 3-ти състав.
Определението
на съда е обявено в ТР по партидата на длъжника на 15.04.2020г.
По
делото са представени и приети заключения по назначени съдебно-технически
експертизи на две вещи лица. Според заключението на вещото лице инж.Й.П.
(л.135-139 от делото), поземленият имот, предмет на сключените между „В.С.“ ООД
и „Б.П.К.” ЕООД договори, се намира на Софийски околовръстен път, преди
разклонението за кв.Драгалевци, като южната, западната и северната му граници
са застроени изцяло, с изключение на двата подхода към имота от север и от юг;
застрояването включва ресторант на два етажа, търговско заведение за кафе и
автокозметика и множество клетки (автомивки), разположени по цялата периферия
на имота. Всички постройки, според вещото лице, са в експлоатация и няма
свободен терен за друго застрояване.
В
цитираното вече по-горе заключение на вещото лице инж.В.Я., което е с вх.№265306/02.09.2021г.
(л.259 и сл. от делото), изградените в имота постройки са обозначени по-ясно и
конкретно относно естеството, местонахождението и въвеждането им в
експлоатация, както и относно наличието или липсата на разрешение за строеж за
тяхното изграждане, като констатациите в тази посока са възпроизведени от съда.
Вещото лице инж.Я. също е формирало извод, че при наличието на допълнително
поставени клетки – автомивки на самообслужване, не е възможно в имота да бъде
реализиран изготвения от ответника през 2015г. проект за бензиностанция, който
не е бил внасян за одобрение и не е бил одобрен.
Разминават
се изводите на вещите лица в частта относно статута и предназначението на
процесния поземлен имот.
Според
вещото лице инж.П., имот с ПИ 68134.1971.2984 по КККР се намира в урбанизирана територия и няма
земеделско предназначение, като според експерта, не е било потребно провеждане
на процедурата по чл.17 ал.1 т.1 от ЗОЗЗ, тъй като имотът се намира в Зона с
устройствено предназначение по общия устройствен план (ОУП) Смф-1 (смесено
многофункционално, със занижени параметри на застрояване) и за него е бил
одобрен проект за изменение на ПЗР (плана за регулация и застрояване) по реда
на ЗУТ, сторено със Заповед №РА50-90/15.02.2016г. на гл.архитект на СО.
Вещото лице инж.Я. аргументира обратен извод. На първо място, вещото лице
изхожда от разбирането, че процедурата по Заповед №РА50-90/15.02.2016г. на
гл.архитект на СО не е била завършена. На следващо място, вещото лице е
констатирало, че по ОУГП на С. от 1961г., действал до 2005г., процесният имот е
попадал в границите на С., в територия, предвидена за градини и лесопаркове. За
територията на имота са били одобрявани следните устройствени планове: ЧЗРКП за
м.„Кръстова вада“, кв.142, одобрен със заповед №РД-09-50-119/05.03.1999г. на
гл.архитект на С., потвърдена с решение №85 по протокол №56/06.08.2003г. на
СОС; ИПР за кв.142, УПИ IV и УПИ VI, одобрено със заповед №РД-50-164/12.07.2005г. на кмета на район „Витоша“ и
ИПР за кв.142, УПИ III, одобрено със заповед №РД-50-121/28.10.2009г. на гл.архитект на район
„Витоша“. Според вещото лице имоти с №013106 и №013092, които са идентични
(изцяло и частично) с ПИ 68134.1971.2984 по КККР са възстановени на бившите им
собственици по ЗСПЗЗ с решение на ОСЗГ „Овча купел“ през 1999г., към който
момент същите са били земеделски земи, което мотивира вещото лице да направи
извода, че за да придобие статут „урбанизирана територия“ за ПИ 68134.1971.2984
трябва да се проведе процедура за промяна предназначението на земеделската земя
за неземеделски нужди. Доколкото имотът е бил записан в КККР като „урбанизирана
територия“, експертът счита, че е налице допусната грешка, а правилият запис е
„Вид територия: Земеделска“. При тези изводи, според инж.Я., одобряване на
строителни книжа и издаване на строително разрешение за построяване на
бензиностанция в имота, би било възможно при следните условия: 1/ изработване и
одобряване на проект за изменение на ПУП-ИПРЗ за УПИ III-335, 1275 – за обслужващи обекти, в
съответствие с издадената Заповед №РД50-90/15.02.2016г. на гл.архитект на СО, с
която се разрешава изработването на такъв проект; 2/ провеждане на процедура за
промяна предназначението на територията по реда на глава V от ЗОЗЗ; 3/ издаване на
разрешение на Комисията по чл.17 ал.1 от ЗОЗЗ и заплащане на определена такса;
4/ премахване на допълнително построените без строително разрешение десет
клетки – автомивки на самообслужване, за да бъдат спазени нормативните
отстояния до съоръженията на бензиностанцията, съгласно Наредба №Iз-1971 от 29.10.2009г.
за строително-технически правила и норми за осигуряване на безопасност при
пожар.
Вещото лице инж.Я. е констатирало, че проектите за изграждане на обекти в
процесния имот – „Автокозметичен център с магазин и кафе, автомивки, помещение
за охрана, изгребна яма, воден резервоар, ресторант с детски парти център
(втори етап)“ и „Ресторант“ са били съгласиваи с проектантите по всички части и
са били одобрени от гл.архитект на район „Витоша“, съответно – на 11.09.2015г.
и на 30.09.2015г. проект за бензиностанция е бил изготвен през 2015г., подписан
е от проектантите, но не е одобрен от гл.архитект на район „Витоша“. Проектът е
предвиждал изграждането на една бензинова колонка.
По делото е прието становище на
гл.архитект на Столична община, район Витоша от 17.06.2020г., според което
леките слънцезащитни и преградни подвижни съоръжения (леки навеси, параванни
стени и др.) могат да бъдат поставяни, сгъвани, разгъвани и премествани в
границите на поземлените имоти, без да се изисква одобряване на проекти и
издаване на разрешение за строеж и разрешение за поставяне.
По делото е приета преписката, по която са били издадени удостоверения за
въвеждане в експлоатация с №1153/16.12.2015г. за строеж „автокозметичен център
с магазин и кафе, автомивки, две изгребни ями и резервоар за вода“, както и с №245/29.03.2018г.
за въвеждане в експлоатация на строеж „ресторант“. Видно от съдържащото се в
тази преписка писмо с изх.№26-00-5172/18.06.2015г., изходящо от Директора на
РИОСВ-С., адресирано до „Б.П.К.”
ЕООД, с копия до Кмета на Столична община и Кмета на Район „Витоша“, предмет на
обсъждане в същото е инвестиционното предложение на дружеството за „Изграждане
на автокозметичен център с магазин и кафе, автомивки, помещение за охрана,
изгребна яма, воден резервоар, ресторант с детски парти център и паркинг с 39
паркоместа“ в УПИ III-335,
1275 в кв.142 в м.„Кръстова вада – обслужващи обекти на околовръстен път“,
район „Витоша“, Столична община.
При така установените по
делото факти, съдът формира следните правни изводи:
Исковите претенции
са допустими – осъществени са специалните предпоставки на Търговския закон
относно страните и предмета на спора, очертаващи наличието на правен интерес от
съдебно установяване на спорното право, както и кръга от надлежни участници в
производство. Исковете са предявени в срока по чл.694 ал.6 от ТЗ, доколкото
определението на съда по т.д.№27/2019г. по описа на КнОС за одобряване на
списъка с предявени и приети вземания, по силата на което вземането на ищеца е
било включено в същия, съответно – изключено от списъка на неприетите от
синдика вземания, е било обявено в ТР по партидата на длъжника на 15.04.2020г.,
а исковете са предявени, чрез изпращане на исковата молба по пощата на 25.05.2020г.,
при действието на спрели процесуални срокове, съгласно Закона за мерките и
действията по време на извънредното положение, обявено с решение на Народното
събрание от 13 март 2020г., и за преодоляване на последиците.
Предявените
искове са неоснователни, поради следното:
Предявени са
обективно кумулативно съединени отрицателни установителни искове по реда на
чл.694 ал.3 т.2 от ТЗ във вр. с чл.124 ал.1 от ГПК, за признаване за установено
по отношение на ответниците несъществуването на вземания на „В.С.“ ООД спрямо „Б.П.К.“
ЕООД – в несъстоятелност, включени в списъка на приетите вземания на
кредиторите на „Б.П.К.“ ЕООД - в несъстоятелност, с определение
№142/14.04.2020г. по чл.692 ал.4 от ТЗ в производството по несъстоятелност на
последното дружество по търг.д.№27/2019г. по описа на КнОС.
Предвид
естеството на претенциите, разрешаването на спора по същество предполага ответникът
„В.С.“ ООД да докаже, чрез допустимите и необходими доказателствени средства,
съществуване на вземанията си, като установи сключването на договора, естеството на поетите
от страните задължения, обстоятелството, че е изправна страна по същия, размера
на дължимите наемни цени.
Категорично
по делото се установи, че между двамата ответници е бил сключен договор за наем
на недвижим имот, които е произвел действие. Договорът е бил сключен за
определен срок – 8 години, считано от 01.01.2015г. Поземленият имот, предмет на
договора, е бил предоставен за ползване на наемателя – ответника „Б.П.К.” ЕООД-в несъстоятелност. Налице са данни, че и към настоящия момент този
ответник се намира в имота. По силата на сключения анекс от 04.05.2015г. към
договора, е увеличена дължимата от наемателя наемна цена на годишна база - от
втората (2016г.) до петата година (2019г.) да бъде в размер на 33 000
евро, а годишната наемна цена след изтичането на петата година до края на
наемния срок да е в размер на 36 000 евро. Исковите претенции касаят
периода 2016г.-2019г., включително, като наемодателят е предявил вземанията си
за този период в размери, по-ниски от договорените, с твърдения за извършени
частични погасявания. При наличието на действителен и валиден договор за наем,
по който наемодателят е изпълнил задължението си да предостави имота за
ползване на наемателя, както и е изпълнил изрично поетото задължение да учреди
срочно възмездно право на строеж върху имота, с оглед осъществяване на
бизнес-инвестиционните намерения на наемателя, за последния – в съгласие с договореното – се е породило задължението
да заплаща уговорената наемна цена. Не е спорно, че сумите, които „В.С.“ ООД е
предявило пред съда по несъстоятелността не са заплатени от наемателя.
Съдът дължи
да обсъди множеството направени в производството възражения в посока, че
плащане на наемната цена не се следва.
Така,
синдикът на дружеството възразява, че след като наемодателят поддържа, че
наемната цена не е била заплатена за процесните години, то по силата на чл.7
ал.1 б.„г“ от договора, същият е бил автоматично прекратен, поради което за
наемателя е отпаднало задължението да заплаща наемна цена по прекратен договор.
Това възражение не може да бъде споделено, тъй като въпросната клауза от
договора за наем, сключен между ответниците не урежда хипотеза на автоматично
прекратяване действието на договора, а такава, предвиждаща правото на
наемодателя да развали договора без да дава допълнителен срок за изпълнение при
настъпване на съответния факт, а именно- при неоснователна забава на плащане на
наемната цена от наемателя, продължила повече от 30 дни. Доколкото по делото
няма данни в рамките на процесния период наемодателят да е упражнил това свое
преобразуващо право, то съдът счита, че през исковия период договорът за наем
от 01.01.2015г. е бил действащ и е обвързвал страните с изпълнение и
упражняване на предвидените в него права и задължения.
Този извод
съдът прави и при преценката на основателността на твърдението, че заплащане на
наем не се дължи, поради възникналото за „Б.П.К.” ЕООД по силата на нотариален
акт от 15.10.2015г. за учредяване право на строеж вещно право като собственик
на построеното да ползва целия имот, цената за което е изплатило в пълен
размер. В договора за наем от 01.01.2015г. страните изрично са предвидили, че
наемодателят поема задължението не по-късно от 01.05.2015г. да учреди в полза
на наемателя право на строеж върху отдадения под наем имот за срок от 8 години за
изграждане на бензиностанция, автомивка
и заведение за обществено хранене и развлечение, както и, че учредяването на
правото на строеж за посочения срок е съществен и задължителен елемент от
основанието и целта на договора и условие, без което не може. Страните не са
предвидили, че учредяването на право на строеж и реализирането му ще погасят
задълженията им по договора за наем, което не са сторили нито в този договор,
нито в договора за учредяване правото строеж. Въпреки че последното е възмездно
и заплатено изцяло, липсва уговорка по силата на която да се счете, че
заплащане на наемна цена занапред не се следва или не се следва в пълен размер.
Свободата на договаряне, прогласена в чл.9 от ЗЗД, допуска подобна правна възможност.
Още повече, че разпоредбите
на чл.63-чл.67 от ЗС регламентират ограниченото вещно право на строеж върху
чужд имот (суперфицията), като право на суперфициаря да построи сграда, да
стане неин собственик и да я държи върху чуждия имот, като ползва застроената и
незастроената част от него, доколкото
това е необходимо за ползването на постройката, както и да се разпорежда с
нея. Когато договорът, с който е учредено вещното право на строеж
(суперфицията), е действителен и поражда целените с него правни последици, за
приобретателя по такъв договор възниква ограниченото вещно право в
горепосочения обем - да построи сграда, да стане неин собственик и да я държи
върху чуждия имот, както и да ползва същия с оглед ползването на сградата. Твърдението,
че за „Б.П.К.” ЕООД-в несъстоятелност, по силата на договора за учредяване
право на строеж и след реализирането му, се е породило правото на ползва целия
имот, в това число и цялата незастроена част от него, не е доказано по делото –
от заключенията на вещите лица не се установява дали построените в поземления
имот сгради и съоръжения е възможно да се използват по предназначение, без да
се използва и незастроената част от имота. При все това, независимо от обема на
суперфицията – налице е действащ, валиден, непрекратен във времето договор за
наем, по който страните дължат изпълнение.
Независимо, че правото
на строеж, учредено с нотариалния акт, е обусловено от съществуването на
наемното правоотношение, възникнало между ответниците, не съществува пречка
двете правоотношения да съществуват в правния мир паралелно. Подобна правна
възможност е в пределите на чл.9 от ЗЗД, тъй като собственикът на постройката
ще може да се ползва от земята, доколкото това е необходимо за използването на
постройката според нейното предназначение, а за останалата незастроена площ суперфициарят
ще дължи заплащането на наем. Следователно задължението за наем е продължило да
съществува (не е прекратено) със сключения между страните втори договор по нотариален
акт за учредяване срочни и възмездни права на строеж върху недвижим имот с
№180, т.І, рег.№6939, дело №155/2015г. Съдът намира, че е неоснователно
направеното възражение за обратното.
Съществено
място в позицията на ищеца и на синдика на несъстоятелното дружество заема
тезата, че наемателят не дължи заплащане на наем за процесните години,
доколкото наемодателят не е изправна страна – не е оказал нужното съдействие
наемателят да реализира най-съществения елемент от своите бизнес –
инвестиционни намерения, а именно – да изгради бензиностанция в имота, а последното
не е било възможно, тъй като имотът е представлявал земеделска земя, чието
предназначение не е било променено.
Сключването на един договор
обвързва страните със задължение за пълно, точно
и своевременно изпълнение на уговореното в него, като правата
и задълженията на всяка страна, като
пряк израз на волята им,
са функционално обвързани помежду си и осъществяването на първите зависи
от изпълнението на вторите.
Съществено
в случая, според съда, е обстоятелството, че в договора от 01.01.2015г. страните
са договорили, че в рамките на изпълнението на договора от датата на влизането
му в сила, наемателят има право и следва да извършва всякакви подобрения в
имота, с оглед осъществяване на търговската си дейност, включително да изгради
бензиностанция и/или автомивка със
заведение за хранене и развлечение или друг обект от I – ва категория (чл.3 ал.1 от
договора). Видно е от посочената клауза, че наемателят е имал правото и
свободата да прецени какви обекти да изгради в наетия имот. Също така е било
предвидено, че след снабдяването на наемателя с всички необходими документи, с
оглед учредяване в негова полза на правото на строеж, за наемодателя се поражда
задължението да го учреди за срок от 8 години, а отказът на последния да
изпълни същото се приравнява на пълно неизпълнение (чл.1 ал.2 от договора). От доказателствата
по делото е установимо, че наемателят се е снабдил с разрешения за строеж на
следните сгради: търговски обект – 1/ автокозметичен център с магазин и кафе,
автомивки, две изгребни ями и резервоар за вода и 2/ търговски обект-
ресторант, съставляващ сграда на две нива, при което на 15.10.2015г. с нотариален
акт, в изпълнение на поетото задължение, наемодателят му е учредил правото на
строеж на тези сгради, които в последствие са изградени. Липсват данни към този
момент или по-късно „Б.П.К.” ЕООД да е предприело действия за снабдяване с
разрешение за изграждане на бензиностанция, да е внесло за разглеждане проект
за такава и да е получило отказ, а причината за това да се корени в
предназначението на земята и нуждата от провеждане на процедура по чл.17 ал.1
т.1 от ЗОЗЗ, които – следва да се отбележи - биха съставлявали пречка за
изграждане в имота не само на бензиностанция, но и на сградите, за които няма
спор, че са изградени и се намират в имота понастоящем, стопанисвани от
наемателя. Не може да се заключи, че липсата на изградена от наемателя
бензиностанция е функция от неизпълнението на договора от страна на
наемодателя. В подкрепа на този извод е и приетата в последното съдебно
заседание преписка, от която е видно, че към месец юни 2015г. инвестиционното
намерение на наемателя е било за изграждане на автокозметичен център с магазин
и кафе, автомивки, помещение за охрана, изгребна яма, воден резервоар,
ресторант с детски парти център и паркинг с 39 паркоместа, но не и на
бензиностанция.
При
тези данни, съдът счита, че неоснователно наемателят е решил да се „освободи“
от задължението си за заплащане на наемната цена, с довод за допуснати
нарушения от страна
на наемодателя
на договорни клаузи, тъй като такива нарушения не се установяват. По
начало е несъмнено, че неспазването на съществена договорна
уговорка от някоя от страните
води до възникване
на отговорност за нея, която
може да има
различни проявления - предвидени в договора, или произтичащи от общите правила,
заложени в ЗЗД, включително
възможността на изправната страна да се освободи
от своето задължение – например, за плащане. Съществена
предпоставка за задействане на механизма на договорната
отговорност, обаче, е да е налице действително,
виновно неизпълнение на едната страна,
на което страната, желаеща да се ползва
от защита, да противопостави изправност,
което в случая не е така. Дори да се приеме, че наемателят не е могъл да
реализира своите бизнес-инвестиционни намерения изцяло по причина – обективна
или субективна (неоказано съдействие от страна на наемодателя), този факт би
бил основание наемателят да иска намаляване на наемната цена или да развали
договора, както и да иска обезщетение във всички случаи, каквито права няма
данни „Б.П.К.” ЕООД да е упражнило. Това не е сторено и с отправената
нотариална покана до „В.С.“ ООД, която е от месец октомври 2016г. и която сама
по себе си не е годна при наличните други доказателства да установи неизпълнение
от страна на наемодателя.
Предвид
посоченото, съдът счита, че заплащането на месечни наемни цени за процесните
години е дължимо. Дължими са и
акцесорните задължения за заплащане на обезщетения за забава за периодите и в
размерите, за които вземанията са приети от съда по неъстоятелността.
В
полза на „В.С.“ ООД съществува и вземане за сума в размер на 8 685.37 лева,
представляващи разноски по т.д.№877/17 СГС, VІ-13 св и т.д. № 3540/18 г. на
САС- т.2.5, което се установява от
представеното решение № 156/17.01.2019 г. по т.д. № 3540/2018 г. по описа на
САС.
При
горните доводи исковите претенции се явяват неоснователни и следва да бъдат
отхвърлени изцяло.
По
разноските:
На основание чл.694 ал.7 от ТЗ, ищецът следва да
понесе разноските за производството. Същият дължи да заплати в полза на бюджета
на съдебната власт, по сметка на Окръжен съд – К., държавната такса, от
предварителното заплащане на която е бил освободен, а именно – сумата от
2 809.85 лева, съставляваща 4 % върху една четвърт от вземанията, дължима
по чл.1 от Тарифата за държавните такси, които се събират от съдилищата по ГПК.
Претендиралият присъждане на разноски ответник - „В.С.“
ООД е сторило разноски, както следва: 727.00 лева за вещи лица (вж.л.127,
л.153., л.164 и л.301 от делото) и 10.00 лева за държавни такси за издаване на
съдебни удостоверения (л.155). Така, общият размер на разноските, които
дружеството е сторило и които следва да се понесат от ищеца, възлиза на 737.00
лева. Доказателства за заплатено адвокатско възнаграждение липсват, тъй като по
делото е представено само пълномощно за осъществяване на процесуално
представителство (вж.л.30).
Сторените от ищеца разноски остават за негова сметка.
Воден
от изложеното, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ, като неоснователни, предявените от
„********“ ЕООД, с ЕИК ********, със седалище и адрес на управление в гр.С.
1836, ж.к.„.Л.-В.“, ул.„П.Г.“ №***, представлявано от управителя Н.К., против:
1/ „В.С.“ ООД, с ЕИК ********, със седалище и адрес на управление в гр.С., ул.„Ц.А.
№**, вх.**, ет.**., представлявано от управителите Р.С.Т. и И.А.М.и 2/ „Б.П.К.“
ЕООД – в несъстоятелност, с ЕИК ******, със седалище и адрес на управление в
гр.К., ул.„Ц.Б.I“ №**, представлявано от управителя А.И.К., обективно
кумулативно съединени искове по реда на чл.694 ал.3 т.2 от ТЗ във вр. с чл.124
ал.1 от ГПК, за признаване за установено по отношение на ответниците
несъществуването на вземания на „В.С.“ ООД спрямо „Б.П.К.“ ЕООД – в
несъстоятелност, включени в списъка на приетите вземания на кредиторите на „Б.П.К.“
ЕООД - в несъстоятелност, с определение №142/14.04.2020г. по чл.692 ал.4 от ТЗ
в производството по несъстоятелност на последното дружество по
търг.д.№27/2019г. по описа на ОС-К., а именно:
1/
вземане за сумата от 57 342.39 лева (левовата равностойност на
29 318.70 евро), представляваща остатък от наемна цена за 2016г. по
договор за наем с бизнес- инвестиционни намерения от 01.01.2015г., сключен
между „В.С.“ ООД и „Б.П.К.“ ЕООД; 19 467.22 лева (левовата равностойност
на 9 953.43 евро), представляваща
мораторна лихва от 16.01.2016г. до 20.05.2019г. и лихва, считано от
21.05.2019г. до извършване на плащане;
2/
вземане за сумата от 57 342.39 лева (левовата равностойност на
29 318.70 евро), представляваща остатък от наемна цена за 2017г. по
договор за наем с бизнес- инвестиционни намерения от 01.01.2015г., сключен
между „В.С.“ ООД и „Б.П.К.“ ЕООД; 13 634.76 лева (левовата равностойност
на 6 971.34 евро), представляваща мораторна лихва от
16.01.2017г. до 20.05.2019г., и лихва, считано от 21.05.2019г. до извършване на
плащането;
3/вземане
за сумата от 57 342.39 лева (левовата равностойност на 29 318.70
евро), представляваща остатък от наемна цена за 2018г. по договор за наем с
бизнес инвестиционни намерения от 01.01.2015г., сключен между „В.С.“ ООД и „Б.П.К.“
ЕООД; 7 820.88 лева (левовата равностойност на 3 998.75 евро), представляваща мораторна лихва от
16.01.2018г. до 20.05.2019г. и лихва, считано
от 21.05.2019г. до извършване на плащането;
4/
вземане за сумата от 57 342.39 лева (левовата равностойност на
29 318.70 евро), представляваща остатък от наемна цена за 2019г. по
договор за наем с бизнес инвестиционни намерения от 01.01.2015г., сключен между
„В.С.“ ООД и „Б.П.К.“ ЕООД; 2 006.97 лева ( левовата равностойност на
1 026.15 евро), представляваща
мораторна лихва от 16.01.2019г. до 20.05.2019г. и лихва, считано от
21.05.2019г. до извършване на плащането;
5/
вземане за сумата от 8 685.37 лева, представляваща присъдени разноски по
т.д.№877/2017г. по описа на СГС, ТО, VІ-13 с-в и т.д.№3540/2018г. по описа на
САС 3-ти с-в.
ОСЪЖДА „********“
ЕООД, с ЕИК ********, със седалище и адрес на управление в гр.С. 1836, ж.к.„.Л.-В.“,
ул.„П.Г.“ №*** да заплати на „В.С.“ ООД, с ЕИК ********, със седалище и адрес
на управление в гр.С., ул.„Ц.А. №**, вх.**, ет.**., сторените по делото
разноски в размер на 737.00 лева (седемстотин
тридесет и седем лева).
ОСЪЖДА „********“ ЕООД, с ЕИК ********, със седалище и адрес
на управление в гр.С. 1836, ж.к.„.Л.-В.“, ул.„П.Г.“ №*** да заплати
в полза на бюджета на съдебната власт, по сметка на Окръжен съд – К., държавна
такса в размер на сумата от 2 809.85 лева (две хиляди осемстотин и девет лева и осемдесет и пет
стотинки).
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба пред
Апелативен съд-С., в 2-седмичен срок, считано от датата на получаване на
препис.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: