Р Е Ш Е Н И Е
гр. София, 24.07.2023г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, І-1 състав, в публичното заседание
на двадесет и девети март през две хиляди двадесет и втора година, в състав:
СЪДИЯ: Е.Стоева
при секретаря Весела Станчева разгледа гр.д. № 11191 по описа за 2018г. на съда и за
да се произнесе взе предвид следното:
Предмет на производството са предявени
от Р.Н.Х. и А.Б.Х. /правоприемници на починалия ищец Б.А.Х./ и К.А.Х. /лично и
като правоприемник на починалата ищца И.К.Х./ против М.Г.Г.,
А.Е.Г. и В.Е.Г. /тримата правоприемници на починалия ответник Е.В.Г./; И.Б.Т. и
Н.И. Б.искове в условията на евентуалност за прогласяване нищожността на договор
за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в
НА № 7, том ХХХХIХ, дело № 9570/1993г. на основание чл.26, ал.1 ЗЗД
поради противоречие със закона и неговото заобикаляне; унищожаемост
на договора на основание чл.29 ЗЗД поради измама; за развалянето му по чл.87,
ал.3 ЗЗД и установителен иск за собственост по
чл.124, ал.1 ГПК вр. чл.79, ал.1 ЗС за придобиване
правото на собственост по давност.
Ищците
са наследници на Е.Х., която приживе с договор за покупко-продажба от 03.05.1993г.
прехвърлила на Е.Г., И.Т. и Н. Б.собствения си недвижим имот-дворно място с
пл.№ 1098, кв.10, к.л.598 по плана на гр.София, местността „Витоша-ВЕЦ
Симеоново“, за който са отредени УПИ IХ-1098 и УПИ ХIV-1098, с
площ по нотариален акт 1350 кв.м., а по графични данни 1339 кв.м., при съседи:
север-имот пл.№ 643а, изток-имоти с пл.№ 651, 652 и 653, юг-имот пл.№ 655 и
запад-имот пл.№ 877, представляващ по действащата кадастрална карта имот с
идентификатор 68134.1600.1098 с площ 1348 кв.м. Срещу така прехвърленото право
на собственост купувачите се задължили да заплатят сумата от 200 000лв. и
да построят за продавачката апартамент от 100 кв.м., един гараж и мазе, заедно
с припадаща се идеална част на съсобственост върху застроената жилищна площ на
жилищната сграда върху мястото. Твърдят, че и до момента апартамента не е
построен, въпреки отправената до ответниците покана
да изпълнят задължението си. Навеждат нищожност на договора поради
противоречието му със закона по чл.26, ал.1, пр.1 ЗЗД, защото даването вместо
изпълнение се осъществява по установен в закона ред чрез учредяване право на
строеж и запазване от учредителя на индивидуален обект, което в случая не е
било спазено. Ако не е налице това основание поддържат заобикаляне на закона по
чл.26, ал.1, пр.2 ЗЗД с довод, че страните са целяли праводателката да получи в обезщетение самостоятелен обект
в бъдещата сграда в имота, което би могло да се осъществи само чрез учредяване
право на строеж, вместо с договор за продажба. В тази връзка навеждат нищожност
на тази уговорка поради невъзможен предмет. Поддържат още, че купувачите не са
се снабдили с необходимите документи и не са предприели никакви действия за
реализиране на строеж в имота, поради което изначално не са имали намерение да
изпълнят задължението и в този смисъл е налице измама по чл.29 ЗЗД, предпоставящо унищожаемост на
договора. В условията на евентуалност, ако съдът приеме, че договорът е
действителен, твърдят да са налице предпоставките по чл.87 ЗЗД за разваляне
поради виновното му неизпълнение, а с оглед изтеклия дълъг период от време и
отпадане интереса за запазване на облигационната връзка. Наред с това поддържат, че от 1996г. в
продължение на повече от 10 години са владяли имота и
са придобили правото на собственост по чл.79, ал.1 ЗС поради изтекла в тяхна
полза придобивна давност.
Ответниците оспорват исковете с доводи, че уговарянето за построяване на
апартамент с последващото му прехвърляне на продавача
не е в противоречие със закона или го заобикаля, а самата престация
е възможна. Считат, че в случая не се касае за даване вместо изпълнение, а
първоначално дължимото наред с плащането на парична сума. Твърдят
непосредствено след сключването на договора да са предприели действия, въз
основа на които през 1993г. от Столична община е било одобрено частично
строително решение, след това постъпки за издаване на виза за проектиране, през
2008г. сключили предварителен договор с трето лице за учредяване право на
строеж и построяване на сграда в имота, по-късно прекратен, но впоследствие през
2018г. сключен нов с друго дружество, което показвало намерението им за
изпълнение и в този смисъл липса на основание за унищожаемост
на процесния договор по чл.29 ЗЗД поради измама. Твърдят,
че влизането в сила на ПРЗ отнело значително време поради подаването на
възражения срещу него, както и заявени от трети лица претенции за собственост
върху имота, наложило предявяването на иск в защита на правата си, които
причини са ги поставили в положение на невъзможност за изпълнение не по тяхна
вина. Навеждат възражение за погасяване по давност правото да се иска
прогласяване нищожност и унищожаемост на договора,
както и правото да се иска неговото разваляне. Оспорват ищците да са
упражнявали фактическа власт върху имота, поради което не биха могли да го
придобият по давност.
От
своя страна са заявили с насрещен иск право на собственост по чл.124, ал.1 ГПК вр. чл.79, ал.1 ЗС, предявен в условията на евентуалност в
случай на извод за нищожност, респ. унищожаемост на
договора или неговото разваляне по чл.87, ал.3 ЗЗД. Сочат, че владеят имота от
деня на сключването на договора, включително и понастоящем, а намерението си за
своене са демонстрирали многократно в годините чрез
плащане на данъци, осъществяване на действия пряко насочени към застрояването
му, както и защита на правата си в исково производство по претенции на трети
лица. Насрещният иск се оспорва от ищците с доводи за неоснователност.
Съдът,
като взе предвид становищата на страните и прецени доказателствата по делото,
намира следното:
Не се
спори сключен на 03.05.1993г. договор за покупко-продажба, обективиран
в представения НА № № 7, том ХХХХIХ, дело № 9570/1993г., между продавача Е.Б.Х.
и купувачите Е.В.Г., И.Б.Т. и Н.И. Б., с предмет собствен на продавача недвижим
имот, представляващ дворно място с пл.№ 1098, кв.10, к.л.598 по плана на
гр.София, местността „Витоша-ВЕЦ Симеоново“, с отредени УПИ IХ-1098 и УПИ
ХIV-1098, с площ по нотариален акт 1350 кв.м., а по графични данни 1339 кв.м.,
при съседи: север-имот пл.№ 643а, изток-имоти с пл.№ 651, 652 и 653, юг-имот
пл.№ 655 и запад-имот пл.№ 877, по действащата кадастрална карта поземлен имот
с идентификатор 68134.1600.1098 с площ 1348 кв.м.
Съгласно т.1 от договора
собствеността се прехвърля срещу заплащането на сумата 200 000лв. и за
стойността на един апартамент от 100кв.м., един гараж и мазе, който купувачите
се задължават да построят на продавача, заедно с припадащата се идеална част на
съсобственост върху застроената жилищна площ на жилищната сграда върху същото
място. Според т.2 апартаментът следва да бъде построен на втори етаж, с
югозападно изложение, с изглед към Витоша, с изграждане на В и К и парна
инсталации, вътрешни и външни мазилки с поставяне на дограма и стандартна
подова настилка, с оборудване на сервизните помещения с необходимите съоръжения
и възли, съгласно работните проекти на одобрения архитектурен план на жилищната
сграда. В същата т.2 е посочено, че купувачите се задължават да прехвърлят
апартамента в собственост на продавача с нотариален акт в едномесечен срок след
построяването на сградата и снабдяването им с необходимите документи. Срок за
изпълнение на задължението за построяване на сградата, в която ще се намира
апартамента не е уговорен.
Видно
от представеното удостоверение Е.Х. е починала на 15.04.1996г., а ищците се явяват
нейни правоприемници по наследство.
По делото не се спори сумата от 200 000лв.
да е била платена от купувачите на продавача към деня на сключването на
договора, както е отразено в нотариалния акт. Не е спорно още, че и понастоящем
в имота няма започнато или реализирано строителство на сграда.
С молба до Столична община от
17.06.1993г. купувачите поискали разрешение за частично застроително
решение за имота, одобрено на основание чл.98, ал.3 ППЗТСУ със Заповед № РД-50-09-325/20.07.1993г., а с молба
от 05.08.1993г. поискали издаването на виза за предварително проучване и
проектиране на имота. Въз основа тази заповед през същата 1993г. е бил изготвен
проект за ЧЗРП на кв.10, имот пл.№ 1098 в м.“Витоша-ВЕЦ Симеоново“, според
който от имота се образуват два нови парцела IX-1098 и XIV-1098,1099 с
предвиждане тяхното застрояване. Със заповед № РД-09-50-251/31.05.1994. на
гл.архитект на СО е одобрен ЧРП за парцели в кв.10, всред които IX-1098 и
XIV-1098,1099. В представената комбинирана скица за имот № 1098 /стр.308/ е
посочено, че ПРЗ за кв.10 е одобрен със Заповед № РД-09-50-1223/02.02.2009г. на гл.архитект на СО, поправена със Заповед
№РД-09-50-758/14.05.2010г., а със Заповед № РД-50-02/04.01.2005г. на СО попълнена
кадастралната основа за имота.
През 2007г. купувачите подали ново
заявление за издаване виза за проектиране, като декларирали, че са съгласни и
приемат градоустройственото решение с публикувания ПЗР на м.“Витоша-ВЕЦ
Симеоново“ в кв.10 и оформените УПИ IX-1098 и XIV-1098,1099.
През 2008г. сключили с „Жеков“ ЕООД
предварителен договор, с който срещу отстъпване правото на строеж дружеството
се задължило да построи в имота сграда, част от обектите в която останат в собственост
на учредителите, включващо и извършване
на предпроектни проучвания, получаване на виза за
проучване и проектиране и всяко друго действие, представляващо инвестиционно
проектиране по ЗУТ. Видно от писмо на Столична община от 04.02.2010г. /стр.152/
дружеството-изпълнител било уведомено, че след обявления по реда на ЗУТ срещу
плана за застрояване и регулация /ПРЗ/ за кв.10 от м.“Витоша-ВЕЦ Симеоново“ са постъпили
две възражения. Посочено е, че застроителния план
предвижда свързано застрояване между УПИ Х, IX и XIV, като след влизане на плана в сила
преди издаване на виза за инвестиционно проектиране по смисъла на чл.140 ЗУТ следва
да се проведат процедури по одобряване на работен устройствен
план. В тази връзка дружеството уведомило учредителите, че е извършило предпроектно проучване със започване на идейния проект, но невлезлия
в сила ПРЗ е пречка за издаване на виза за проучване и проектиране, а при липса
на такава не е възможно инвестиционно проектиране /стр.153-154/. По изявление
на ответниците това е станало причина предварителният
договор да бъде прекратен.
От събраните по делото писмени
доказателства се установява, че срещу проектите за изменение в ПЗР възражения
са подавали Б.Б., Б. Б., М.Г.и наследниците на С.Д.Б.още
през 1994г. и след това. Те са били собственици на парцели в кв.10 от
м.“Витоша-ВЕЦ Симеоново“, но са претендирали да имат права и върху имот № 1098.
За тези претенции купувачите не са знаели, доколкото въз основа подаваните
молби са били издавани скици от общината, отразяващи единствено тях като
съсобственици. Узнали са през 2011г., когато в издадена поредна скица като
съсобственици са били посочени и тези лица, по който повод с молба от
м.12.2011г. поискали извършване на проверка в общината, а след получения
отговор и запознаване с намиращата се там документация през м.10.2012г.
предявили срещу Д.Б., Б. Б.и М.Б.положителен установителен
иск за право на собственост на имота. Образувано е гр.д.№ 14255/2012г. по описа
на СГС, I-17 състав, по което след направено от ответниците
признание искът е бил уважен с решение от 26.10.2018г. и поради необжалването
му влязло в сила.
Междувременно на 19.09.2018г. Е.Г., М.Г.,
И.Т., Н. Б.и Е.М.сключили с „Р.С.Г.“ ООД предварителен договор за учредяване
право на строеж, по силата на който дружеството се задължило да построи в имота
сграда.
През същата 2018г., по възлагане на И.Т.,
Н. Б., Е.Г. съвместно с ответниците по приключилото
гражданско дело Б.Б. Б. и Б.Б.,
е било изготвено и внесено мотивирано предложение за изменение на ПУП по
отношение процесния имот, включващ УПИ IX-1098 и
XIV-1098,1099, и УПИ Х-643, 643б, 1099 в кв.10, въз основа на което със Заповед
№ РСТ19-РА50-34/10.04.2019г. на гл.архитект на Столична община е разрешено изработването
на проект за изменение на плана по реда на ЗУТ.
На 26.03.2018г. един от наследниците
на починалата продавачка Б.Х. отправил нотариална покана до купувачите с искане
в 7-дневен срок да представят одобрени строителни книжа за изграждането на
жилищна сграда и съответния апартамент според уговореното с договора от 1993г.,
неизпълнението на което ще счита за неизпълнение на поетото с договора
задължение и в упражняване правото за разваляне по чл.87 ЗЗД.
При тези фактически обстоятелства
съдът обоснова от правна страна следното:
По общото правило на чл.9 ЗЗД
страните по договорно правоотношение са свободни да определят неговото
съдържание и условия, доколкото това не противоречи на повелителни норми и
добрите нрави. Собственикът на една вещ не е ограничен в правото да се
разпореди с нея в полза на трето лице. Когато договорното основание е възмездно той
може да я прехвърли срещу една, няколко еднородни или разнородни престации. В последния случай приобретателят
дължи изпълнение на поетото задължение в неговата цялост и по уговорения начин,
съответно при частично неизпълнение прехвърлителят
може да упражни право на разваляне по чл.87 ЗЗД, освен ако неизпълнената част е
незначителна и според конкретните обстоятелства все още има интерес от
изпълнението.
Нищожност по чл.26, ал.1, пр.1 ЗЗД е
налице, когато сключеният договор е в пряко нарушение на императивни правни
норми, а заобикаляне на закона по чл.26, ал.1, пр.2 ЗЗД, когато договорът е
позволен, но с него страните целят постигането на забранен от закона резултат
или когато законът забранява с определена сделка да се постигне даден правен
резултат и се използва друга позволена за да се постигне същия. Съгласно чл.26,
ал.4 ЗЗД нищожността на отделни части не влече нищожност на целия договор,
когато те могат да бъдат заместени от повелителни правни норми или може да се
предположи, че страните биха го сключили и без недействителната част.
В процесния
договор за продажба от 1993г. престацията на купувачите има разнороден характер и включва
две части уговорени кумулативно-заплащането на парична сума и построяването в
имота на апартамент, който после да предадат в собственост на продавача. Противно
на посоченото в исковата молба последното не е предвидено като условие, от
сбъдването или несбъдването на което да зависи действието или прекратяването на
договора по смисъла на чл.25 ЗЗД. Обективираното в т.1
„за заплащането на сумата 200 000лв. и за стойността на един апартамент от
100кв.м., един гараж и мазе…“, съпоставено със съдържанието на т.2 сочи, че
построяването на апартамента е елемент на самата престация,
а неговата стойност след това заедно с паричната сума формира еквивалентността,
срещу която купувачите получават правото на собственост върху имота.
Твърдението за нищожност на договора поради
противоречие със закона и неговото заобикаляне, както и невъзможност на престацията за построяване на апартамента са неоснователни.
Договорът за продажба е типичен и нормативно регламентиран начин за размяна на
имуществени блага между гражданскоправни субекти.
Целените със сключването му последици са купувачът да придобие право на
собственост върху определена вещ, а продавачът да получи уговорената цена,
което е негов присъщ правен резултат. Възмездният характер не се променя ако
част от насрещната престация на купувача е различна
от заплащането на парична сума, каквото уговаряне съобразно чл.9 ЗЗД е допустимо
и в конкретния случай нито е в противоречие с императивна правна норма, нито
заобикаля закона.
Неправилно ищците свързват клаузата на т.1 в частта за
апартамента с разпоредбата на чл.65 ЗЗД за даване вместо изпълнение. То е способ
за погасяване на възникнало облигационно задължение, при който чрез последващ договор длъжникът предлага, а кредиторът се
съгласява да получи нещо различно от дължимото. В случая нормата е неотносима, защото построяването на апартамент с последващото му прехвърляне на продавача е част от първоначално
дължимото, не и последица от ново договаряне.
Неоснователно е поддържаното, че целта на наследодателката да получи в собственост жилище може да
бъде постигната само чрез учредяване вещно право на строеж. Този правен способ е
възможен, но не единствен при липсата на нормативно ограничение или забрана посоченият
интерес да се задоволи на облигационно основание с продажба. В обсъжданата част
договорът има естеството на замяна по смисъла на чл.222 ЗЗД, към която
съответно приложение намират правилата за продажбата-чл.223 ЗЗД, тъй като,
освен заплащането на парична сума, страните са поели насрещно задължение да си
прехвърлят право на собственост върху вещ. Обстоятелството, че предметът на престацията на купувачите не съществува към деня на
сключване на договора не се отразява на неговата действителност. Замяната с бъдеща
вещ е допустима и правно възможна, като правните последици ще настъпят след
възникването й. Няма пречка резултатът да се постигне чрез две сделки, както на
практика са уговорили страните-с договора от 1993г. наследодателката
е прехвърлила правото на собственост върху дворното място, а от своя страна
купувачите поели задължение да й прехвърлят апартамента след неговото
изграждане.
По делото не са събрани доказателства към деня на
сключване на договора реализирането на строеж в имота, в който да бъде ситуиран предвидения апартамент с площ от 100 кв.м. да е
фактически или правно невъзможно /ТР № 3/28.06.2016г. по тълк.д.№
№ 3/2014г., ОСГК на ВКС/, поради което възражението за нищожност на клаузата по
т.1 вр. т.2 по чл.26, ал.2, пр.1 ЗЗД е
неоснователно.
По изложените съображения исковете по чл.26 ЗЗД подлежат
на отхвърляне.
Съгласно чл.29 ЗЗД измамата е основание за унищожение на
договора, когато едната страна е била подведена от другата или от трето лице да
го сключи чрез умишлено въвеждане в заблуждение. Касае се за порок във волята
произтичащ от създадената и поддържана невярна представа за предмета,
съдържанието или правните последици на договора, който иначе страната не би
сключила. Когато съзнателно е сключила определен договор при обективираните в него предмет и условия, но не е получила
очаквания правен резултат поради неизпълнение на поето от насрещната страна
задължение не е налице измама, а основание за разваляне по чл.87 ЗЗД.
По делото не е спорно, че при сключване на договора за
продажба купувачите са заплатили посочената в нотариалния акт парична сума,
което представлява изпълнение на едната
част от поетото насрещно задължение.
След като това е било уговорено, а наследодателката
на ищците е приела плащането, фактът на частично изпълнение е достатъчен да
изключи твърдението за въвеждането й в заблуждение при изначална липса на
намерение за изпълнение, поддържано като основание за унищожаемост
по чл.29 ЗЗД. Неосъществяването на
другата, непарична част от престацията е относимо към предпоставките за разваляне по чл.87 ЗЗД. Предвид
това този иск е неоснователен и подлежи на отхвърляне.
По общото правило на чл.87, ал.1 ЗЗД потестативното
право на кредитора да развали договора възниква, когато длъжникът е във виновно
неизпълнение на поето задължение. То се упражнява чрез едностранно
волеизявление с предоставянето на подходящ срок за изпълнение, след изтичането
на който настъпват последиците на развалянето. Разпоредбата на
чл.87, ал.2 ЗЗД предвижда възможност кредиторът да развали договора и без да дава
срок при настъпила пълна или частична невъзможност за изпълнение, при неговата
безполезност в резултат на забавата на длъжника или при т.нар. фикс сделки, при които задължението е трябвало да се
изпълни непременно в уговореното време.
За упражняване правото на разваляне е необходимо
длъжникът да е във виновно неизпълнение, т.е. да не е престирал
дължимия резултат по причини, за които отговаря. По аргумент от чл.81, ал.1 ЗЗД
това право не възниква, ако неизпълнението е последица от причини, които не
могат да му се вменят във вина. Те могат да бъдат обективни или субективни, но
не дължащи се на волята и поведението на длъжника, а на трети лица, включително
кредитора /сам е в забава или не е оказал необходимото съдействие/. Невиновната
невъзможност за изпълнение го освобождава от отговорност и в случай, че
кредиторът е направил волеизявление за разваляне последиците му не се зачитат.
Когато за развалянето се твърди безполезност на
изпълнението по чл.87, ал.2 ЗЗД, законът изисква да е настъпило в резултат на забавата
на длъжника. Според трайно установената съдебна практика, при тази предпоставка
за безусловно разваляне продължителността на забавата сама по себе си не е
достатъчна за да се приеме, че изпълнението е станало безполезно. Кредиторът
следва да установи по безспорен начин, че отпадането на интереса му от
изпълнение е настъпило именно в резултат виновната забава на длъжника.
По делото не е спорно, че и към момента купувачите не са
изпълнили задължението по т.1 и т.2 да
построят в прехвърления им имот предвидения в договора апартамент, предназначен
за последващо прехвърляне в собственост на продавача Е.Х.,
респ. на наследниците й след нейната смърт. Фактическото състояние на имота е
такова, каквото е било към деня на сключване на договора през 1993г. Спори се
неизпълнението дължи ли се на причини, за които купувачите отговарят, съответно
били ли са в забава, а с оглед изтеклия значителен период от време отпаднал ли
е интересът на ищците от изпълнение в хипотезата на безполезност по чл.87, ал.2 ЗЗД.
Според събраните доказателства непосредствено след
сключване на договора през 1993г. и 1994г. купувачите са предприели действия по
реда на ЗТСУ /отм./ за частично изменение на плана за застрояване и регулация досежно имота с одобряване от Столична община на внесения
от тях проект за обособяване от него на два парцела, предвидени за застрояване.
После през 2007г. сключили предварителен договор с дружество за учредяване
право на строеж за построяване на сграда в него, с който възложили на строителя
осъществяването на всички дейности свързани с проектиране, издаване на
разрешение за строеж , изготвяне на инвестиционен проект и т.н. Изменението на
ПРЗ обаче не е влязло в сила нито през 1994г., нито през следващите години,
вече при действието на ЗУТ, поради подавани възражения от трети лица, които
впоследствие се оказало, че са претендирали да са собственици на имота. По тази
причина предварителният договор е бил прекратен, а купувачите принудени да
предявят иск за право на собственост срещу тези лица през 2012г., приключил с
влязло в сила съдебно решение през 2018г. с уважаването му. След това отново
сключили с друго дружество предварителен договор за учредяване право на строеж
за построяване на сграда, едновременно с което отново внесено предложение в
общината за изменение на плана.
Тези обстоятелства сочат, че неизпълнението на
задължението е по причини, за които купувачите не отговарят. Построяването на
сграда в имота изисква изпълнението на последователни нормативно установени
действия по проектиране, съгласуване, одобрение и др., предшествани от
провеждането на градоустройствена процедура по изменение на плана, представляваща
задължителен етап и необходима предпоставка за издаване на разрешение за
строеж. Производството е административно по своя характер, развива се в
съответната община и обхваща внасяне на проект за изменение на действащия план,
разглеждането му от компетентните органи и длъжностни лица и при одобрение се
съобщава по предвидения в закона ред чрез публично обявление, срещу което трети
заинтересовани лица могат да възразят. Подаването на възражения е пречка за
влизането му в сила. Както по ЗТСУ /отм./, така и по ЗУТ влизането в сила на изменението
на плана е условие за издаване на разрешение за строеж, а без последното не би
могло да се реализира инвестиционното намерение. В случая, въпреки предприетите
веднага след сключването на договора действия, купувачите не са успели да се
снабдят с разрешение за строеж, тъй като поисканото от тях и одобрено от
общината изменение на плана така и не е влязло в сила поради подаването на
възражения срещу него от трети лица. Касае се за обстоятелства стоящи извън тяхната
воля, които са ги поставили в обективна невъзможност за изпълнение по смисъла
на чл.81, ал.1 ЗЗД. Наред с това, с оглед претенциите на тези трети
лица върху имота, за които
купувачите са разбрали едва през 2011г., е възникнал спор за собственост. Този спор е заплашвал
собствените им права, като за времето до неговото разрешаване през 2018г. и при
неизвестност на резултата също са били в положение на невиновна невъзможност за
изпълнение по посочената норма.
На следващо място, с договора страните не са уговорили
срок за изпълнение на задължението за построяване на апартамент. Съгласно чл.
69 ЗЗД, ако задължението е без срок, кредиторът може да иска изпълнението му
веднага, а ако изпълнението е предоставено на волята или на възможностите на
длъжника, кредиторът може да поиска от районния съд да даде на длъжника
достатъчен срок. Това означава, че от пораждане на задължението то е изискуемо
/изпълняемо/, но не и забавено. За да се постави
длъжникът в забава е необходимо кредиторът да поиска изпълнение с предоставяне
на подходящ срок за това. Следователно в общата хипотеза на чл.87, ал.1 ЗЗД,
преди да пристъпи към едностранно разваляне на договора, кредиторът трябва да
предостави на длъжника срок за изпълнение при съобразяване вида на задължението
с предупреждението, че след изтичането
му договорът ще се счита развален.
По делото не се твърди и доказателства не са събрани през
всичките години след сключване на договора до 2018г. наследодателката
или наследниците й след нейната смърт да са инициирали производство по чл.69, ал.2 ЗЗД или
отправяли изявления до купувачите с определяне срок за изпълнение. Покана е
отправена чак през 2018г. преди подаване на исковата молба, но тя не визира
срок за изпълнение на задължението, а срок за представяне на документи за строеж
при очевидното знание, че и към този момент строеж в имота не е реализиран.
Предвид това съдът намира, че това изявление не съставлява покана по смисъла на
чл.87, ал.1 ЗЗД и не поставя купувачите в забава. Дори и да се приеме
обратното, към деня на отправяне на изявлението и изтичане дадения срок,
административната процедура по изменение на плана, като предпоставка за
издаване разрешение за строеж, не е била завършена, съответно висящ спора за
собственост с третите лица, т.е. все още са съществували пречките от обективен
характер, които не могат да им се вменят във вина.
Твърдението на ищците за безполезност на изпълнението в
хипотезата по чл.87, ал.2 ЗЗД е неоснователно. Действително задължението не е
изпълнено в продължителен период от време, но позоваването само на този факт не
е достатъчно да обоснове отпадане интереса от договора, доколкото законът
изисква това да е в резултат виновната забава на длъжника. Освен установената
невиновна невъзможност за изпълнение, по делото са събрани доказателства за последващо предприети от купувачите активни действия по
сключване на нов договор с дружество за реализиране на строеж в имота, а след
влизане в сила на съдебното решение по спора за собственост и ново искане за
изменение на плана, демонстриращи намерение за изпълнение и насочени към
неговото започване. При липса на други ангажирани доказателства съдът намира,
че договорът не е станал безполезен за ищците, поради което и не следва да се
счита за развален на това основание.
Отхвърлянето и на иска по чл.87, ал.3 ЗЗД предпоставя разглеждане на последния евентуално съединен
иск за собственост по чл.79 ЗС за придобиване правото на собственост по давностно владение.
Придобивното основание по чл.79, ал.1 ЗС за
право на собственост по давност върху недвижим имот предпоставя
непрекъснато владение в продължение на 10 години. Съгласно дефиницията на
чл.68, ал.1 ЗС владението е упражняване на фактическа власт върху вещ, която
владелецът държи, лично или чрез другиго, като своя. Признаците на владението
са два-упражняване на фактическа власт върху вещта лично или чрез другиго
непрекъснато, явно и несмущавано и осъществяването му с намерение за своене.
Със сключването през 1993г. договорът е произвел вещно-прехвърлително действие и имотът е станал собственост
на купувачите, което правно положение не е променено след това. Ищците не са
привели нито едно доказателство в подкрепа на твърдението да са установили
фактическа власт върху него през 1996г. след смъртта на своята наследодателка и в продължение на 10 години да са го владяли явно, непрекъснато и несмущавано. Показанията на
св. Р.Х. доказват единствено безспорния факт, че имотът и към момента е
незастроен. Липсата на данни за упражнявана
фактическа власт е достатъчно да изключи владение по чл.68 ЗС, поради което
искът по чл.79, ал.1 ЗС също подлежи на отхвърляне.
При извода за неоснователност на главните искове за
нищожност и евентуалния за унищожаемост на договора
съдът не дължи произнасяне по насрещния иск на ответниците
за собственост по чл.79, ал.1 ЗС.
При този изход на делото и на основание чл.78, ал.3 ГПК
ищците следва да заплатят на ответниците разноски по
делото от 3334лв. С оглед фактическата и правна сложност на делото възражението
на ищците по чл.78, ал.5 ГПК за прекомерност на адвокатското възнаграждение
заплатено за защитата на ответниците е неоснователно.
Водим от горното съдът
Р
Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ
предявените
от Р.Н.Х., ЕГН **********, А.Б.Х., ЕГН **********, /правоприемници на починалия
ищец Б.А.Х./ и К.А.Х., ЕГН ********** /лично и като правоприемник на починалата
ищца И.К.Х./, всички със съдебен адрес ***, против М.Г.Г., ЕГН **********,
А.Е.Г., ЕГН **********, и В.Е.Г., ЕГН ********** /тримата правоприемници на
починалия ответник Е.В.Г./; И.Б.Т., ЕГН **********, и Н.И. Б., ЕГН **********,
всички със съдебен адрес ***-чрез адв. Н.С.-САК главни искове за прогласяване нищожността на
основание чл.26, ал.1 ЗЗД поради противоречие със закона и неговото заобикаляне
на договор от 03.05.1993г. за покупко-продажба, обективиран
в НА № 7, том ХХХХIХ, дело № 9570/1993г., на недвижим имот- дворно място с пл.№ 1098, кв.10,
к.л.598 по плана на гр.София, местността „Витоша-ВЕЦ Симеоново“, с отредени УПИ
IХ-1098 и УПИ ХIV-1098, с площ по нотариален акт 1350 кв.м., а по графични
данни 1339 кв.м., при съседи: север-имот пл.№ 643а, изток-имоти с пл.№ 651, 652
и 653, юг-имот пл.№ 655 и запад-имот пл.№ 877, по действащата кадастрална карта
поземлен имот с идентификатор 68134.1600.1098 с площ 1348 кв.м.; в условията на
евентуалност унищожаемост на този договор на
основание чл.29 ЗЗД поради измама; в условията на евентуалност иск за
развалянето му на основание чл.87, ал.3 ЗЗД и в условията на евентуалност установителен иск по чл.124, ал.1 ГПК вр.
чл.79, ал.1 ЗС за право на собственост на посочения имот по давност.
ОСЪЖДА
Р.Н.Х., ЕГН **********, А.Б.Х., ЕГН **********, и К.А.Х., ЕГН **********,
всички със съдебен адрес ***, да
заплатят на М.Г.Г., ЕГН **********, А.Е.Г., ЕГН **********,
В.Е.Г., ЕГН **********, И.Б.Т., ЕГН **********, и Н.И. Б., ЕГН **********,
всички със съдебен адрес ***-чрез адв. Н.С.-САК,
разноски по делото на основание чл.78, ал.3 ГПК от 3334лв.
Решението може да се обжалва в двуседмичен срок пред
Софийски апелативен съд от връчване препис на страните.
СЪДИЯ: