№ 19540
гр. София, 30.10.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 24 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и трети май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:ИРИНА СТ. СТОЕВА
при участието на секретаря ЦВЕТЕЛИНА М. ГЕРГОВА
като разгледа докладваното от ИРИНА СТ. СТОЕВА Гражданско дело №
20231110106552 по описа за 2023 година
Производството е образувано по предявени от ищеца „ЙОРДАНОВ
НЕДВИЖИМИ ИМОТИ“ ЕООД срещу ответницата В. Х. Михайлова-
Николова искове за заплащане на следните суми: сумата в размер на 4947,00
лева, представляваща възнаграждение по Договор за обслужване на купувач
от 22.02.2022 г., ведно със законната лихва върху сумата от датата на подаване
на исковата молба - 06.02.2023 г., до окончателното им изплащане, както и
сумата в размер на 336,00 лева, представляваща неустойка за забава,
начислена за периода от 17.05.2022 г. до 06.02.2023 г.
Ищецът твърди, че на 22.02.2022 г. бил сключен Договор за обслужване
на купувач, по силата на който било възложено на дружеството да посредничи
при придобиването на имот от ответницата, за което последната се задължила
да му заплати възнаграждение. Твърди се, че в изпълнение на сключения
договор ищецът предложил на ответницата за закупуване следните
недвижими имоти: апартамент № 18 – мезонет на 5 и 6 етаж, със застроена
площ от 186,94 кв.м., заедно с принадлежащото му мазе № 18 и надземен
гараж № 26 на партерен етаж, със застроена площ от 25,11 кв.м., и двата
имота, находящи се в гр. София, ул. „.............. като същите били одобрени и
закупени от нейни близки, за което били съставени: Нотариален акт № 192,
том III, рег. № 9841, дело 535 от 16.05.2022 г. на нотариус Садифе Мехмедова,
1
с рег. № 785 на НК и Нотариален акт № 194, том III, рег. № 9854, дело 537 от
16.05.2022 г. на нотариус Садифе Мехмедова, с рег. № 785 на НК. Сочи се, че
купувачи по първия нотариален акт били дъщерята на ответницата (на 4/5
ид.ч. от имота) и нейният съпруг (на 1/5 ид.ч от имота), а по втория –
единствено нейният съпруг. Твърди се наличието на съпружеска имуществена
общност и придобиване на имотите от ответницата в условията на посочения
режим. Поддържа се, че съгласно т. 4.3. от сключения договор ответницата
следвало да заплати възнаграждение в размер на 2% от продажната цена на
имота, но не по-малко от 600,00 евро, като 50% от дължимото възнаграждение
било платимо в деня на сключване на предварителен договор, а останалите
50% - в деня на изповядването на сделката при нотариус. Съгласно т. 4.5. от
договора възнаграждението се дължало поради самия факт на свързване на
страните по сделката. Сочи се, че общата продажна цена за горепосочените
имоти възлизала на обща стойност 331000,00 евро, съответно общо
дължимото му се възнаграждение възлизало на 6620,00 евро или тяхната
левова равностойност в размер на 12947,00 лева. Твърди се, че ответницата не
е заплатила дължимото от нея възнаграждение съгласно т. 4.3., като едва след
изповядване на сделките заплатила на две вноски сума в общ размер от
8000,00 лева и останала незаплатена сумата от 4947,00 лева. Посочва се, че
съгласно договора окончателното плащане на възнаграждението се дължало в
деня на изповядването на сделката при нотариус, а именно - 16.05.2022 г., като
въпреки отправените до ответницата покани, същата не заплатила дължимото
се на ищеца възнаграждение. Претендира се и неустойка за забава в размер на
336,00 лева съгласно т. 9.1 от договора в размер на законната лихва върху
дължимата главница от 4947,00 лева, но не повече от 10%, за периода от
17.05.2022 г. до датата на подаване на исковата молба. Искането към съда е да
се уважат предявените искове. Претендират се разноски.
В срока по чл. 131, ал. 1 от ГПК е постъпил отговор на исковата молба
от ответницата, с който се оспорват предявените искове. Сочи се, че ищецът не
е изпълнил задълженията си по договора, като ответницата сама е намерила
процесните имоти, а ищецът само е организирал оглед на същите. Оспорва се
купувачът по договорите за прокупко-продажба – лицето Георги Ангелов
Николов, да е неин съпруг или да отговаря на определението за „свързано
лице“ по смисъла на параг. 1, ал. 1 и 2 от ДР на ТЗ , като в тази връзка
представя бракоразводно решение. Сочи се, че свързано лице би било
2
единствено дъщерята на ответницата, с оглед на което дължимото
възнаграждение би било в размер на 1575,74 лева – като разлика между 2 % от
стойността на 4787,00 лева (квотата от 4/5 на дъщерята на ответницата от
продажната цена по първия нотариален акт), а именно – 9575,74 лева, и
платените в брой от ответницата 8000,00 лева. Поддържа се, че Георги
Ангелов Николов е заплатил на ищеца сумата от 1575,74 лева – остатък от
дължимата сума по договора. Оспорва се воденото от ищеца счетоводство.
Счита се, че ответницата се явява потребител по Договора за обслужване на
купувач от 22.02.2022 г. и процесният договор се регулирал от разпоредбите
на ЗЗП. Твърди се, че клаузите на договора (чл. 4.4. и 4.5.) са неравноправни,
тъй като противоречат на закона и добрите нрави. Навеждат се доводи, че
ищецът не е изпълнил задълженията си по договора, тъй като не е оказал
съдействие за сключване на окончателен договор, а е било необходимо
ангажирането на адвокатско съдействие за това. Искането към съда е да
отхвърли предявените искове. Претендират се разноски.
Софийски районен съд, след като взе предвид становищата на страните
и събраните по делото доказателства, намира за установено от фактическа
страна следното:
По делото е обявено за безспорно и ненуждаещо се от доказване, че: 1)
че страните са сключили Договор за обслужване на купувач от 22.02.2022 г.; 2)
че лицето Десислава Георгиева Николова, ЕГН ********** е дъщеря на
ответницата; 3) че Десислава Георгиева Николова и Георги Ангелов Николов
са придобили собствеността върху недвижим имот, представляващ
апартамент № 18 мезонет, находящ се в гр. София, кв. Лозенец, ул. „Страцин“
№ 8 на 5 и 6 етажи, заедно с принадлежащото му мазе № 18 със застроена
площ от 4,90 кв.м., заедно със съответните идеални части от общите части на
сградата и заедно с 6,273 % идеални части от дворното място, върху което е
построена сградата, за продажна цена в размер на 306000,00 евро или
598483,98 лева, при квоти: 4/5 за Десислава Николова и 1/5 за Георги Ангелов
Николов, както и че последният е придобил собствеността върху надземен
гараж № 26, находящ се на партерен етаж в жилищната сграда на ул.
„Страцин”№ 8 в гр. София, със застроена площ на гаража от 25,11 кв. м.,
заедно с 1,28 % идеални части от общите части на сградата и от правото на
строеж върху дворното място, върху което е построена сградата, за продажна
цена в размер на 25000,00 евро; 4) че ответницата е заплатила на ищеца
3
възнаграждение по Договор за специално обслужване на купувач от
22.02.2022 г. в размер на 8000,00 лева; 5) че размерът на законната лихва за
забава върху главница от 4947,00 лева за периода от 17.05.2022 г. до датата на
подаване на исковата молба е в размер на 336,00 лева.
В Договор за специално обслужване на купувач от 22.02.2022 г. страните
са уговорили, че ищецът, в качеството му на посредник, ще представя имоти
съгласно търсените параметри на насрещната страна – ответницата в
качеството на купувач и възложител, ще извършва проверки при желание на
купувача на документите на имота, ще осъществява организационно
обслужване до сключване на сделката, а в чл. 4.3 е уговорено възнаграждение
в размер на 2% от продажната цена, но не по-малко от 600,00 евро за
предоставянето на тези услуги, заплащано на две равни вноски – в деня на
сключване на предварителния договор и в деня на сключване на окончателния
договор. Уговорено е, че възнаграждение да се дължи и за самото свързване на
страните по сделката. Съгласно чл. 4.4 по време на действието на договора
или в срок от 12 месеца след прекратяването му, купувачът няма да има право
да придобие имота, предложен от посредника, без неговото посредничество,
като ако стори това, ще се счита за недобросъвестно избягване на заплащането
на възнаграждението. В чл. 9.1. е уговорено, че при забава за плащане на
задължението за възнаграждение в цял или частичен размер се дължи
неустойка в размер на законоустановената лихва, но не повече от 10 %. При
забава над 1 месец е уговорено, че ищецът има правото да развали договора и
да получи неустойка за неизпълнение в размер на 2 % от продажната цена,
като 4 % е максималният общ процент.
От водената между страните кореспонденция по електронна поща и чрез
приложението „Вайбър“ се установява, че ответникът е извършил
предлагането на различни имоти чрез изпращането на обяви, насрочвал е и е
придружавал ответницата на огледи, участвал е в подготовката по сделката,
като е поддържал комуникация с останалите ангажирани лица по нея и е
информирал ответницата по движението. От писменото доказателство на л. 11
по делото се установява, че конкретни апартамент и гараж, находящи се в гр.
София, ул. „Страцин“ № 8 , за сумата от 331000 евро са били предложени от
ищеца на ответницата, които предвид индивидуализацията и сбора от цената
им съдът счита, че са именно закупените впоследствие от Десислава
4
Георгиева Николова и Георги Ангелов Николов. Видно от представените
нотариални актове, договорите за продажба на имотите са сключени на
16.05.2022 г.
От представените удостоверения за семейно положение, съпруг/а и деца
на ответницата и Решение № 129/09.06.2017 г., постановено по гр.д. № 456 по
описа за 2017 г. на Районен съд - Петрич се установява, че ответницата и
Георги Ангелов Николов са били в граждански брак до 2017 г., когато
последният е прекратен с влязло в сила решение.
Съдът счита за ненеобходимо обсъждането на останалите писмени
доказателства, доколкото същите касаят фактическия състав по прехвърлянето
на собствеността върху закупените недвижими имоти, явяващо се извън
предмета на настоящото дело.
Въз основа на приетите по-горе фактически положения съдът достигна
до следните правни изводи:
Първоинстанционният съд е бил сезиран с обективно съединени искове
по чл. чл. 79, ал. 1 от ЗЗД и чл. 92, ал. 1 от ЗЗД.
Процесният Договор за обслужване на купувач от 22.02.2022 г. попада в
приложното поле на чл. 49-51 от ТЗ. Договорът за посредничество е
абсолютна търговска сделка по смисъла на чл. 1, ал. 1, т. 4, предл. 2 от ТЗ.
Касае се до дейност, упражнявана по занятие от търговец, който е
специализиран в осъществяване на определени сделки или на сделки с
определени обекти от гражданския оборот. Няма спор, че търговският
посредник има правото на възнаграждение съобразно уговорката му с
възложителя, ако посредникът е свързал страните по него (в този смисъл
Определение № 383 от 25.05.2011 г. на ВКС по т. д. № 689/2010 г., I т. о.,
Решение № 1406 от 7.01.1994 г. по гр. д. № 390/93 г., на състав на V-то г. о. на
ВС и Определение № 690 от 21.10.2010 г. по т. д. № 328/2010 г. на I т. о. на
ВКС). Предмет на договора за посредничество не е извършването на
определена работа, а постигането на определен резултат - свързване на
страните за сключването на сделки. Договорът за търговско посредничество за
сключване на договора за покупко-продажба на недвижим имот включва не
само задължение за организиране на огледи, но и посредничество за постигане
на съглашение между страни по сделка, съдействие за проучване на цени, за
снабдяване с информация и документи за имота. Не е нужно посредникът да
5
взема и непосредствено участие в преговорите по сделката, както и двете
страни да изпълнят изцяло задълженията си по сделката. Достатъчно е
сключването на сделката да е в резултат от това, че посредникът е поставил в
контакт страните, както и е уговорено в разпоредбата на чл. 4.5 от самия
договор.
От водената кореспонденция между страните, находяща се от л. 102 до
л. 193, и тази по електронната им поща, за която страните в открито съдебно
заседание от 08.02.2024 г. изрично са посочили, че е водена между тях в
представения вид, съдът счита, че се доказа, че ищецът е изпълнил своите
задължения, уговорени в раздел II от договора, доколкото е извършил
предлагането на различни имоти, осъществявал е огледи с клиента-ответник и
е участвал в подготовката по сделката. Никъде в договора не е уговорено, че
задълженията на изпълнителя по договора за обслужване следва да заместят
или покрият и задълженията за адвокатско съдействие и правна помощ във
връзка с изповядване на сделките. Съдът счита, че ангажирането на подобна
специализирана правна помощ е била изцяло в самостоятелната преценка на
купувача. От писмените доказателства по делото съдът счита, че при
условията на пълно и главно доказване се установява, че ищецът е изпълнил
задълженията си спрямо ответницата по договора за посредничество във
връзка с имотите, закупени от Десислава Георгиева Николова и Георги
Ангелов Николов.
Предвид изложеното съдът намира, че между страните по спора е
възникнало валидно облигационно правоотношение по договор за
посредничество при продажба на недвижим имот, по силата на който
ответникът, в качеството си на възложител, дължи на ищцовото дружество, в
качеството на изпълнител, възнаграждение в размер и при условия, разписани
в съглашението. Несъстоятелно е възражението на ответната страна, че такова
не се дължи, тъй като имотите били закупени от други лица. Видно от
уговорките между страните, възнаграждение се дължи при свързване на
страните по бъдещата сделка. В настоящия случай това се доказа да е
осъществено и в този смисъл неоснователно е възражението на ответницата,
че същата не дължала изпълнение, понеже сама е намерила имотите. Предвид
доказването на обстоятелствата, че купувачите по сделката са в близкия кръг
на ответницата – нейна дъщеря и бивш съпруг, и представената
кореспонденция относно закупуването на имотите, водена с ответницата,
6
съдът счита, че именно посредством посредничество по исковия договор е
постигнато намирането на недвижимите имоти и съглашениеро между страни
по сделките. Нещо повече, по делото не се доказа реалните купувачи по
процесните сделки – дъщерята на ответницата и бившият съпруг, с
помощта на трети лица или самостоятелно да са намерили въпросните имоти.
Съобразно уговорката в чл. 4.3 и чл. 4.4 от процесния договор и с оглед
общата продажна цена на имотите в размер на 331000,00 лева, уговорено
възнаграждение за ищеца в размер на 2% от цената възлиза в размер на
6620,00 лева или 12947,59 лева. По делото не се спори, че ответницата е
заплатила част от възнаграждението – сумата в размер на 8000,00 лева. За
заплащането на остатъка от 4947,59 лева, в т.ч. претендираната в настоящото
производство сума в размер на 4947,00 лева, не се представят доказателства.
Тук следва да се отбележи, че възражението за нередовно водено счетоводство
от ищеца се явява неотносимо, доколкото страните не спорят за заплащането
на сумата в размер на 8000,00 лева, т.е. същата е била правилно заведена и
отнесена, и не спорят, че претендираната сума в размер на 4947,00 лева да е
била платена.
Неоснователно е и възражението за неравноправност на уговорките
между страните и сключването на клаузите на договора в противоречие със
закона и добрите нрави. Съгласно чл. 146, ал. 1 от ЗЗП „Неравноправна клауза
в договор, сключван с потребител, е уговорка във вреда на потребителя, която
не отговаря на изискването за добросъвестност и води до значително
неравновесие между правата и задълженията на търговеца или доставчика и
потребителя.“. Основанията за неравноправност са изброени неизчерпателно в
разпоредбите на чл. 143, ал. 2 и 146, ал. 1 от ЗЗП. В чл. 26, ал. 1 от ЗЗД
законодателят е уредил, че ако договор или клауза от него противоречи на
закона или добрите нрави, тогава същите се явяват нищожни. Предвид чл. 7,
ал. 3 от ГПК и съгласно ТР 1/2020 г. на ОСГТК, ВКС „Съдът е длъжен да се
произнесе в мотивите на решението по нищожността на правни сделки или на
отделни клаузи от тях, които са от значение за решаване на правния спор, без
да е направено възражение от заинтересованата страна, само ако нищожността
произтича пряко от сделката или от събраните по делото доказателства.“. След
служебна проверка съдът не констатира порок в уговорките. Съдът счита, че
съглашенията напълно отговарят на свободата на договаряне между страните
да определят свободно съдържанието на договора, в т. ч. да уговорят
7
възнаграждение, неустойки и ограничения във връзка с дейността им, като не
се констатира разрез с чл. 9 от ЗЗД, доколкото съдържанието на договора не
противоречи на повелителни норми на закона или добрите нрави.
Задълженията на страните са ясно разписани и доколкото договорът не е бил
сключен с оглед конкретен недвижим имот, съдът счита, че задълженията на
посредника са разписани с необходимия стандарт на конкретност, за да се
зададат параметрите на престацията му. Що се отнася до разпоредбите на чл.
4.4 и чл. 4.5, следва да се отбележи, че визираните разпоредби предвиждат
ограничаване възможността от злоупотреба с права, доколкото клиентът-
бъдещ купувач след свързване с бъдещия продавач може да „заобиколи“
посредника си и сам да продължи към преддоговорните отношения и
сключване на договора. Уговорката в чл. 4.4 не представлява поставянето на
неравноправно условие за една от страните, а напротив – ограничава
възможността за поведение с разрез с добросъвестността. Съдът счита, че
посочените разпоредби с тази формулировка обезпечават именно интереса на
посредника в тази насока, доколкото същият би се явил именно пострадала
страна от подобно поведение.
Предвид изложеното, съдът счита, че искът по чл. 79, ал. 1 от ЗЗД е
доказан по основание и размер и следва да се уважи, а като законна последица
от уважаване на исковата претенция следва да се присъди и законната лихва
върху сумата, считано от депозиране на исковата молба до окончателното
изплащане на вземането за сумата.
Що се отнася до претенцията по чл. 92, ал. 1 от ЗЗД, съдът счита
същата за основателна, доколкото се доказа забавата на ответницата да
заплати остатъка от възнаграждението по договора за посредничество извън
уговорените срокове по чл. 4.3, ал. 1 от договора. Вредата на кредитора при
неизпълнение на парично задължение е предположена от законодателя заради
естеството на паричното задължение - чл. 81, ал. 2 от ЗЗД. Кредиторът
разполага с избор дали да претендира договорената мораторна неустойка или
обезщетение в размер на законната лихва. Законодателното разрешение
отговорността при неизпълнение да не е ограничена до размера на
уговорената неустойка (чл. 92, ал. 1, изр. 2 от ЗЗД), а кредиторът да има право
да претендира и обезщетение за по-големи вреди, обуславя извод, че
уговорената в договора неустойка за забава принципно не изключва
8
възможността на кредитора да претендира обезщетение по чл. 86, ал. 1 ЗЗД в
размер на законната лихва вместо договорната неустойка или над нейния
размер. Уговорената неустойка за забава при неизпълнение на парично
задължение се подчинява на режима на чл. 92 от ЗЗД. В настоящия случай
предвид доказаното неизпълнение в срок, съдът счита, че се извежда
дължимостта на същата, като съобразно уговорката в чл. 9.1, изр. 1 от
договора дължимата неустойка възлиза в размер на законоустановената лихва,
но не повече от 10 %. Сделките за продажба са изповядани на 16.05.2022 г.,
след който ден – считано от 17.05.2022 г., ответницата е изпаднала в забава.
По делото е обявено за безспорно, че размерът на законната лихва за забава
върху главница от 4947,00 лева за периода от 17.05.2022 г. до датата на
подаване на исковата молба – 06.02.2023 г., е в размер на 336,00 лева. С оглед
на това, основателна се явява и претенцията за неустойка за забава за периода
от 17.05.2022 г. до 06.02.2023 г.
На основание чл. 78, ал. 1 от ГПК на ищеца се дължат разноски. Ищецът
претендира разноски по списък по чл. 80 от ГПК. Съдът счита, че следва да се
присъди само общата сума 1092,88 лева за държава такса за исковото
производство, адвокатски хонорар и съдебно удостоверение, както и за
държавна такса за частна жалба и издаване на обезпечителна заповед,
доколкото последните са разходи във връзка с развилото се пред съда
производство по издаване на обезпечителна заповед по настоящите искове.
Що се отнася до разноските пред съдебния изпълнител по образуваното
изпълнително производство във връзка с обезпечителната заповед, доколкото
разходите са сторени пред друг орган и във връзка с друго по характер
производство, съдът счита, че същите следва да се претендират именно в това
образувано изпълнително производство.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА В. Х. М.Н. ЕГН **********, с адрес: гр. София, ул. „..............
ап. 18, да заплати на „ЙОРДАНОВ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ“ ЕООД, ЕИК
............., със седалище и адрес на управление: гр. София, ул. ................. ет. 3,
ап. 2, и съдебен адрес: гр. София, ул. „....................... вх. А, ет. 2, ап. 9 –
„Адвокатско дружество – Х. и Банкова“, по предявените искове по чл. 79, ал. 1
9
от ЗЗД и чл. 92, ал. 1 от ЗЗД сумата в размер на 4947,00 лева, представляваща
възнаграждение по Договор за обслужване на купувач от 22.02.2022 г., ведно
със законната лихва върху сумата от датата на подаване на исковата молба -
06.02.2023 г., до окончателното изплащане, както и сумата в размер на 336,00
лева, представляваща неустойка за забава в размер на законната лихва,
начислена за периода от 17.05.2022 г. до 06.02.2023 г.
ОСЪЖДА В. Х. М.Н. ЕГН **********, с адрес: гр. София, ул. „..............
ап. 18, да заплати на „ЙОРДАНОВ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ“ ЕООД, ЕИК
............., със седалище и адрес на управление: гр. София, ул. ................. ет. 3,
ап. 2, и съдебен адрес: гр. София, ул. „....................... вх. А, ет. 2, ап. 9 –
„Адвокатско дружество – Х. и Банкова“, основание чл. 78, ал. 1 от ГПК сумата
в размер на 1092,88 лева, представляваща сторени разноски в
първоинстанционното исково производство за държава такса, адвокатски
хонорар и съдебно удостоверение, държавни такси за частна жалба и издаване
на обезпечителна заповед.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
10