РЕШЕНИЕ
№..................
26.08.2020 година, гр. София
В
ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО, VI-3
състав, в публично съдебно заседание на двадесет и седми юли две хиляди и двадесета
година в състав
СЪДИЯ: ВЕНЕТА
ЦВЕТКОВА
при секретаря Румяна
Аврамова, като разгледа докладваното от съдията търговско дело № 1910 по описа
за 2018 г. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
е по предявен иск по чл. 26, ал. 1, предложение първо, вр. чл. 152 ЗЗД от
Т.Р.П.2 АД /в несъстоятелност/, чрез синдик В.С. срещу П.Л. ЕООД, ЕИК: ********8
/с предишно наименование Е. Г.И.Б.ЕООД/ за признаване за установено по
отношение на ответника, че сделката за продажба на недвижим имот, извършена с
нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 166/14.07.2011г., т. I, рег.№ 3219,
дело 80/2011г. по описа на нотариус 210 от Регистъра на НК, вписан в СВ – София
вх.рег.№ 30021/14.07.2011г., Акт 79, т. LXXV, дело 16217/2011г.,
по
отношение на недвижим имот, представляващ: Урегулиран Поземлен Имот
(УПИ), находящ се в гр. София, район Сердика и представляващ УПИ VI -1415 - за офиси, магазини, жилища и КО, ателиета, в квартал 8а (осем буква
"а"), по плана на град София, местност "Задгарова артерия",
с площ по скица от 48 922 квадратни метра, при граници: път – ул. 202-ра, УПИ V-1183 – за офиси, жилища, ателиета, магазини и КО, УПИ XVI- 1415- за офиси, жилища, ателиета,
магазини и КО и УПИ XIV-1416 - за офиси, жилища, ателиета, магазини и КО,
коловозно развитие на Централна гара София е нищожна.
Ищецът твърди, че договорът за продажба е сключен във
връзка с договор за обратен лизинг и при уговорен начин на удовлетворяване на
кредитора, различен от предвидения в закона. Сочи, че двата договора са
свързани, като действието на договора за финансов лизинг от 24.06.2011 година е
обвързано от сключване на договора за покупко- продажба. Счита, че
недействителността по чл. 152 ЗЗД, приложим в случая, произтича от
невъзможността за реална оценка на неудовлетвореното вземане и заместващата
престация, с оглед изтичането на определен времеви период и възможността от
настъпване на неоснователно обогатяване /получаване на недвижим имот на
по-висока от вземането стойност/ и едновременно продължаващо съществуване на
дълга. Намира за неприложим и чл. 333 ТЗ, тъй като се касае до обезпечаване на
вземания чрез прехвърляне на собственост, на правилата за лизинга – тъй като
лизингополучателят притежава вещта. Счита и че случаят не попада в изключението
по чл. 152 ЗЗД, тъй като договорът за финансов лизинг включва и поръчка –
придобиване на вещ от трето лице, каквото няма. Отделно намира и че в случая
целта на договора за продажба не е разпореждане с вещно право, а получаване на
кредитиране, а от друга страна – заплатените лизингови вноски не са погасителни
вноски по кредит, а невъзвръщаема наемна цена, която плаща лизингополучатилят,
като при неизпълнение длъжникът губи и правото да си върне вещта. Или, в
обобщение, намира, че е налице несъответствие на съгласуваната воля с
императивни норми на закона.
Претендира разноски, представя списък.
Ответникът оспорва иска. Твърди, че действително двата
договора са обвързани, но нито един от тях не предвижда кредиторът да стане
собственик на имота при неизпълнение на задължение от страна на длъжника.
Според него, обратното изкупуване произтича от нормата на чл. 342, ал. 2 ТЗ и
изразена воля от лизингополучателя, тоест – преминаване на правото на
собственост не следва пряко от неизпълнение на задължението по договора за
финансов лизинг. Настоява, че по силата на договора за обратен лизинг ищецът
придобива парични средства за инвестиционни цели и възможност за ползване на
актива срещу прехвърляне собствеността върху същия и поддържа, че договорът за
обратен лизинг, макар и неизрично законово уреден, е израз на договорната
свобода и не противоречи на императивни норми.
Допълнително сочи, че се касае до двойка сделки,
водеща от които е тази по договора за лизинг, който намира за действителен.
Последният извод прави, както поради изричната му регламентация в правото на ЕС
/МСС 17, пряко приложими в страната по силата на Регламент /ео/ 1126/2008/, така
и поради установения в ДФЕС принцип за свободата при движение на капитали и
трансграничния елемент в отношенията между страните. Според ответника,
обратният лизинг е разновидност на финансовия и няма забрана вещта да бъде
придобита от самия лизингополучател.
Възразява и да е налице уговорка между страните
процесният недвижим имот да служи за обезпечение на вземанията на ответника
нито по договора за продажба, нито по договора за лизинг, както и възразява
въобще чл. 152 ЗЗД да е приложим в конкретните правоотношения, тъй като
договорът за лизинг е регламентиран от специалните норми на ТЗ, а продажбата е
сключена именно в изпълнение на този договор. В този смисъл намира пък за
приложима нормата на чл. 333 ТЗ. Намира и че правото по чл. 342, ал. 2 ТЗ е
сред специалните правила за лизинга и тази уговорка е действителна, като
същевременно е уговорена само като правна възможност при определени условия,
която може и да не бъде реализирана. Не намира и че запазване на собствеността
от лизингодателя може да се приеме като изначално уговорена последица от
неизпълнението, тъй като всички лизингови вноски и неустойка ще бъдат дължими,
независимо от отношенията във връзка с прехвърляне собствеността върху имота.
Останалите твърдения и възражения на страните –
относно продажната цена /съответствието й с пазарната такава/, балансова
стойност, по която е апортиран имотът, обстоятелствата дали ищецът е реализирал
финансова загуба от продажбата на имота – са неотносими към предмета на
доказване по делото.
Ищецът
носи тежест да докаже, че договорът за продажба представлява съглашение с
ответника - предхождаща изпълнението на
задължението уговорка, целяща неговото обезпечаване /в случая – обезпечаващо
неизпълнение на задълженията на ищеца по договора за финансов лизинг/, като
собствеността върху продадения имот остава за купувача.
Ответникът
носи тежест да докаже възраженията.
Съдът,
като взе предвид доводите на страните и въз основа на събраните по делото
доказателства, приема следното от фактическа и правна страна:
С
решение от 21.08.2017 година по отношение на ищеца е открито производство по
несъстоятелност. Установява се, че по силата на извършена апортна вноска ищецът
е станал собственик на процесния недвижим имот, като апортът е вписан на
24.10.2008 година, при балансова стойност на апортираното право от
24 468 000 лева.
Няма
спор, че на 24.06.2011 година между страните е сключен договор за финансов
лизинг. Видно от същия- е сключен с цел осигуряване инвестиционно финасиране на
ищеца за изграждане на търговски комплекс върху имота /след като последният
премине в собственост на лизингодателя за сума до 5 000 000 евро/ по възлагане
на лизингодателя и на стойност до 7 500 000 евро, като впоследствие обектът
/земя и сграда/ е следвало да бъде предоставен за ползване на лизингополучателя
при условията на финансов лизинг, срещу съответна цена и срок на ползването. За
изграждане на обекта лизингополучателят се задължава да самофинансира
2 000 000 евро /от банков кредит/ и 5 500 000 евро се
предоставят от възложителя. Страните не спорят и че договорът е породил своето
действие, в смисъл, че всички отлагателни условия са се сбъднали. В глава
„Обект на лизинга“ е предвидена възможността, след изтичане срока на договора или
при заявено желание по време на договора от лизингополучателя лизингодателят
да прехвърли обратно собствеността върху процесния УПИ, при условията и
сроковете по чл. 6. Страните са постигнали съгласие и в прогнозните общи
инвестиционни разходи да са включени и сумите за обратно изкупуване на земята и
сградата и лизинговите вноски за ползването им до края на срока на договора по
чл. III. В чл. 13 от договора са уговорени обезпечения на
вземанията по договора, вкл. сключване на договор за особен залог на вземания,
а в раздел 16 са предвидени и всички останали обезпечения по договора.
В чл.
6 от договора, е установено, че за лизингополучателя възниква правото на
обратно изкупуване на недвижимия имот при условие, че са изпълнени всички
задължения по лизинговия договор и е изтекла втората година от плащане на
вноските или съответно- след изтичане на договорения срок, както и при
предсрочно прекратяване на договора и условията на чл. 10.3 и 10.4. За
упражняване правото на изкупуване, лизингополучателят следва и и изрично
писмено да заяви, че ще се ползва от това право в сроковете по чл. 6 и на цена
по чл. 6.4.
Няма
спор, че на 14.07.2011 година, е съставен нотариален акт за продажба на
недвижим имот. В документа е обективирано съгласието на страните за продажба на
описания недвижим имот, като изрично са посочени условията, при които ще бъде заплатена
посочената продажна цена. Видно от нотариалния акт, изрично е посочено, че
сделката се сключва във връзка с договора за лизинг. Цената по нотариалния акт
е заплатена на 05.08.2011 година, за което между страните не се спори.
На
28.03.2012 година страните са съставили и приемо-предавателен протокол,
удостоверяващ предаване на владението на построения върху процесния недвижим
имот /УПИ/ от ищеца стопански обект, както и предаване на държането на обекта
от ищеца, като наемодател на сградата на наемателя. Ответникът е представил и
сключения от ищеца договор за наем, както и анекс към него от 19.01.2011
година.
Със
споразумение от 03.05.2012 година страните са се съгласили за дължимите към
момента на подписване на документа суми по договора за лизинг и изплащането им
съобразно погасителен план на л. 113 и сл. от делото, неразделна част.
С
връчена на ищеца на 06.12.2016 година и поради неизпълнение на задълженията по
договора, ответникът е отправил изявление за предсрочно прекратяване на
договора /на основание чл. 10.1./ от получаване на поканата, като е дал срок на
ищеца да упражни правото да изкупи имота или – съответно – да предаде
владението върху същия.
Съгласно чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД, нищожен е договор,
който противоречи на закона. С оглед фактическите твърдения, на които ищецът
основава своя иск, предмет на разглеждане е противоречието на атакувания
договор с нормата на чл. 152 ЗЗД, което е и единственото наведено основание за
нищожност и предмета на разглеждане по делото. Според чл. 152 ЗЗД, съглашение,
с което се уговаря предварително, че ако задължението не бъде изпълнено,
кредиторът ще стане собственик на вещта, както и всяко друго съглашение, с
което се уговаря предварително начин за удовлетворение на кредитора, различен
от този, който е предвиден в закона, е недействително. Или, в конкретния
случай, следва да се установи, че вземанията на кредитора по договора за лизинг
са обезпечени чрез прехвърляне право на собственост върху вещ, доколкото
първото предположение на чл. 152 ЗЗД е неприложимо с оглед обстоятелството, че
ответникът е станал собственик преди възникване на вземанията му по договора за
лизинг.
По делото по категоричен начин е установено, че предхождащият
по време договор за продажба е сключен във връзка и за изпълнение на договора
за финансов лизинг. В този смисъл, въпросът, на който следва да се отговори е
дали продажбата е нищожна, тъй като представлява съглашение, с което е уговорен различен от предвидения в
закона начин на удовлетворяване на кредитора – лизингодател за вземанията му по
лизинговия договор и дали въобще се касае до действителен/съществуващ договор
за лизинг, вземанията по който да са обезпечени чрез прехвърляне на собственост
на недвижим имот.
За отговор на този въпрос, обаче, следва да се
установи и дали в отношенията между търговци и по-специално в конкретния случай
– е приложима въобще нормата на чл. 152 ЗЗД. Настоящият съдебен състав намира
нормата за приложима в областта на търговските сделки, доколкото в специалния
закон липсва специфична уредба относно обезпечаването на вземания чрез
прехвърляне на собственост върху вещ и с оглед препращането по чл. 288 ТЗ.
Според настоящия съдебен състав, също така, процесният
договор за финансов лизинг, е действителна правна сделка, която води до
възникване на права и задължения за страните по него. Обстоятелството, че лизинговата
вещ /недвижим имот/ е била придобита от ответника лизингодател по сключения
договор за продажба с ищеца, който е и лизингополучател, а не друго лице, не
опорочава сделката. Според установената съдебна практика / Определение №
1030/20.09.2011 по дело № 1541/2010 на ВКС, ГК, III г.о/, нормата на чл. 342,
ал. 2 ТЗ е диспозитивна и няма правна пречка третото лице, от което се придобива
актива, да бъде същото, на което впоследствие се предава по договора или т.нар.
/в практиката и теорията/ обратен лизинг. Последният в действителност е намерил
и правна уредба в Конвенцията на UNIDRIOT за международния финансов лизинг от
1988 г., в Международен счетоводен стандарт 17- Регламент на ЕС № 1126/2008 г.
и в НСС. Липсва и законова забрана собственикът на една вещ да я продаде на
лизингово дружество, а впоследствие последното да му я отдаде под лизинг,
какъвто е и настоящия случай. По аргумент пък от чл. 333 ТЗ, в отношенията
между търговци е допустимо да се уговаря продажба с уговорка за последващо
придобиване на вещта от продавача - чл. 333 ТЗ, поради което и подобна правна
конструкция по договор за обратен лизинг, съдържащ и клаузи за обратно
изкупуване не води до забранен от
закона краен резултат /обратно придобиване на вещта от лизингополучателя-
продавач по сключен с лизингодателя договор за продажба/. В този смисъл, всички
уговорки на страните по договора за лизинг имат правно действие, а едно от
условията за влизането му в сила и пораждане на неговото действие е именно
предхождащото придобиване на имота от лизингодателя.
Така, действително, сключване на атакуваната в
производството по делото разпоредителна сделка е обвързана от договора за
лизинг. Същата, обаче, не се доказа по делото да представлява предварително
уговорен начин на удовлетворяване на кредитора – лизингодател и да е част от
нищожно, съответно, съглашение за предварително обезпечаване на вземанията по
договора за лизинг чрез прехвърляне правото на собственост. Това би било така само, ако целта на договора за продажба
е обезпечаване на вземанията по договора за лизинг. А това е възможно, от своя
страна, само в случай, че единствената цел на договора от 24.06.2011 година е
кредитиране/финансиране на лизингополучателя, което би извадило
правоотношението по него от регулацията в ТЗ относно лизинговия договор. В
случая, обаче, се доказа, че това не е така.
От показанията на свидетеля, представените по делото писмени
доказателства, вкл. договора за лизинг и условията по него /вкл. инкорпорирания
в същия договор за изработка/, договора за наем и анекс към него /по които
наемодател е ищецът/ се установи, че целта на договора от 24.06.2011 година е
типичната за договора за финансов лизинг – чл. 342 ,ал. 1 ТЗ – предоставяне на
вещ за ползване. Обектът /лизинговата вещ/, която по силата на договореното се
предоставя на лизингополучателя е новопостроената върху недвижимия имот сграда и
в случая се касае до ползване на вещ, която преди това не е ползвана, още
повече по начин и условия, които са били невъзможни до момента на построяването
й чрез финансирането по договора за лизинг. Или, в случая, не даването и
получаването на паричен кредит, а ползване на новопостроения стопански обект е
изразената воля на страните за сключване на договора, поради което и предварителното
прехвърляне на собствеността на върху недвижимия имот, върху който е следвало
да се построи сградата не представлява обезпечение на вземанията на кредитора.
Действително, налице е предвидена в договора от
24.06.2011 година възможност за обратно изкупуване на имота от лизингополутеля,
както и опция имотът да остане в притежание на лизингодателя. Тези възможности,
обаче, са уговорени в приложение на чл. 342, ал. 3 ТЗ, който по изложените вече
мотиви е приложим в отношенията между страните по договора за лизинг и поради
тази причина не превръща сделката за продажба на имота в съглашение по смисъла
на чл. 152 ТЗ. В подкрепа на този извод отново е ясно заявената воля и съгласие
на страните, чрез продажбата на имота да бъде осигурено инвестиционно
финансиране на ищеца за изграждане на търговски обект върху УПИ и съответно-
последващо ползване на изградения върху земята обект /вещ, която преди това
лизингополучателят не е ползвал/ и реализиране на стопански резултат. В диспозитивната
норма на чл. 342, ал. 3 ТЗ е уредена възможността за придобиване на вещта от
лизингополучателя, но нормата също е диспозитивна и във волята на страните е да
постигнат конкретни уговорки в този смисъл, каквито са налице в договора от
24.06.2011 година.
Или, в заключение, следва да се посочи, че в случая от
доказателствата по делото се установи, че договора за продажба е сключен с
оглед изпълнение на задълженията на страните по лизинговия договор с цел
финансиране на ищеца и придобиване от същия на възможността да ползва вещ,
която не е ползвал до момента и с оглед възможност за стопанска и инвестиционна
реализация от експлоатацията й, като уговореното обратно изкупуване на имота е
правна последица от влезлия в сила договор за лизинг, а не предоставено
обезпечение при неизпълнение задълженията по него и съответно – съглашение, за
предварителна уговорка за удовлетворяване на кредитора при неизпълнение.
С оглед на горното, не се установи договорът за
продажба да противоречи на закона и съответно да е нищожен, поради което
правните й последици следва да бъдат зачетени и искът подлежи на отхвърляне.
По разноските.
При този изход от спора, разноски са дължими на
ответника, който има искане и е представил списък за присъждане на такива, като
претендира адв.възнаграждение в размер на 96 000 лева. Същото не надхвърля
размерите по чл. 7, ал. 2, т. 6, вр. ал. 6 НМРАВ и не се явява прекомерно.
Представени са и доказателства за неговото заплащане.
Предвид изхода на делото ищецът
следва да бъде осъден да заплати и дължимата държавна такса по делото в размер
на 97791,50 лв.
Така
мотивиран, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения от
Т.Р.П.2
АД /в несъстоятелност/, ЕИК: *******, чрез синдик В.С. срещу П.Л. ЕООД, ЕИК: ********/с
предишно наименование Е. Г.И.Б.ЕООД/ иск по чл. 26, ал. 1, предложение първо,
вр. чл. 152 ЗЗД за признаване за установено по отношение на ответника, че
сделката за продажба на недвижим имот, извършена с нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № 166/14.07.2011г., т. I, рег.№ 3219,
дело 80/2011г. по описа на нотариус 210 от Регистъра на НК, вписан в СВ – София
вх.рег.№ 30021/14.07.2011г., Акт 79, т. LXXV, дело
16217/2011г., по
отношение на недвижим имот, представляващ: Урегулиран Поземлен Имот
(УПИ), находящ се в гр. София, район Сердика и представляващ УПИ VI -1415 - за офиси, магазини, жилища и КО, ателиета, в квартал 8а (осем буква
"а"), по плана на град София, местност "Задгарова артерия",
с площ по скица от 48 922 квадратни метра, при граници: път – ул. 202-ра, УПИ V-1183 – за офиси, жилища, ателиета, магазини и КО, УПИ XVI- 1415- за офиси, жилища, ателиета,
магазини и КО и УПИ XIV-1416 - за офиси, жилища, ателиета, магазини и КО,
коловозно развитие на Централна гара София, е нищожна.
ОСЪЖДА
на
основание чл. 78 ГПК Т.Р.П.2 АД /в
несъстоятелност/, ЕИК: ******* да заплати на П.Л. ЕООД, ЕИК: ********/с
предишно наименование Е. Г.И.Б.ЕООД/, сумата от 96 000 лв., представляваща
разноски по делото.
ОСЪЖДА Т.Р.П.2
АД /в несъстоятелност/, ЕИК: ******* да заплати в полза на бюджета на съдебната
власт и по сметка на СГС сумата от 97791,50 лева, представялваща дължимата държавна
такса по делото.
Решението подлежи на
обжалване пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на
страните.
СЪДИЯ: