О
П Р Е Д Е Л Е Н
И Е
№ 27.08.2021 г. гр. Търговище
В името на народа
Окръжен съд Търговище, гражданско
и търговско отделение,
На
двадесет и седми
август 2021 година
В закрито съдебно заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ТАТЯНА ДАСКАЛОВА
като разгледа докладваното от съдията Т.Даскалова,
т.д. № 75, по описа за 2019 година,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 398, ал.1 и ал. 2 от ГПК.
Постъпила е молба от ответника по насрещния
иск по чл. 55, ал. 1 от ЗЗД за сумата 5 541 410 лв.
-„А...“АД гр. Варна, ЕИК *********, за замяна
на допуснатото с определение № 322 от 18.10. 2019 г. по настоящото дело обезпечение в полза на ищеца „Е..“АД–гр.Търговище, ЕИК *********.
В молбата се посочва, че
към момента обезпечението обхваща ипотека, учредена от трето лице, в полза на
ищеца по насрещния иск и възбрана върху
няколко самостоятелни обекти в сградата, която страните са започнали да строят
съвместно. Към момента е налице свръх обезпечение и затова се иска да се
извърши промяна, като обезпечението се ограничи само до поземления имот, върху
който има учредена ипотека. Същият е с площ от около 30 дк. и от оценката му е
видно, че тя надвишава поне с 20% стойността на предявения иск, тъй като експертната
оценка е дала стойност от над 8,5 млн. лева. Към момента имало завършен
договорен процес за продажбата на тези имоти, което ще даде възможност да се
изплати дългът към банката. Оценката на жилищата и спортния център възлизала на
2 058 799 лв.
Препис от молбата беше
връчен на кредитора, в чиято полза е допуснато обезпечението. Същият, чрез адв.
Г., подаде възражение. Посочва се, че с молбата всъщност се иска отмяна на допуснатото
обезпечение. Изразява се изрично несъгласие да се уважи искането. На първо
място то било недопустимо, защото не се предлага замяна с друго обезпечение.
Освен това било и неоснователно. Отново се набляга на това, че учредената в
полза на дружеството ипотека е от трето лице и става дума за имот, чиято оценка
е изключително завишена. Имотът е празен
и реализирането на строителството в него изисква допълнителни инвестиции,
защото се намира в зона на свлачище. За осъществяването на бъдещ проект нямало
освен това и строително разрешение. В случая интересите на кредитора остават
изцяло необезпечени, защото единственото реално обезпечение е това на обектите,
за които се иска отмяна на възбраната. По отношение на това кое налага да се
извърши съответната промяна. С оглед на предоставените данни от банката е
видно, че след като е била допусната промяна на обезпечението, молителят е
продал 68 на брой обекта и са погасени само 1 317 299 лв. А заявката
е била, че тези имоти са били оценени на над 9,7 млн. лева. Ако беше реализирана
такава сума от продажбата, то дългът отдавна би следвало да е погасен. Налице е
вътрешно противоречие в твърденията и доказателствата на молителя. Прави се
опит да бъде заблуден съдът, като обезпечението се ограничи само до един
безполезен имот, който не представлява ценност за молителя.
Затова се иска молбата да
се остави без разглеждане, а евентуално без уважение.
Съдът, като провери
събраните по делото доказателства, установи следното: настоящата молба се
подава, след като през месец януари 2021 г., съдът отказа да допусне замяната
на съществуващото до този момент обезпечение – възбрана върху 74 на брой обекти
апартаменти, намиращи се в същата сграда. Това определение беше отменено по
жалба на молителя и АС – Варна, като се замени обезпечението на иска. Към
момента то обхваща учредена в полза на ищеца по насрещния иск „Е..“ АД ипотека от трето лице, върху ПИ- УРБАНИЗИРАНА ТЕРИТОРИЯ, с площ от 30 007 кв.м.,
в м. „Сребристия бряг“, гр. Балчик, обл. Добрич и обектите, за които
сега се иска отмяна на възбраната.
Видно от молбата тогава,
молителят „Акадамика инвест“ АД заявява, че след замяната на обезпечението в
предходен период и освобождаване на около 140 жилища от възбраната, били погасени
задължения на фирмата за над 4 300 000 лв. С продажбата на така възбранените
жилища дружеството щяло да изплати целия си дълг. От представеното
удостоверение от „Българо-американска кредитна банка“ АД е видно, че към 23.11.
2020 г. дългът на дружеството е бил 4 312 577 лв., а към 25.02. 2021
г. е 2 995 277 лв. Замяната на обезпечението и освобождаването на 68
обекта от възбраната е в началото на месец април по т.д.№ 187/ 2021 г. на АС –
Варна. Няма каквито и да било доказателства как точно се е реализирала печалбата
от продажбата на така освободените от възбраната обекти, чиято стойност и брой
никак не е била малка. Няма доказателства има ли изобщо дълг към момента на
подаване на молбата. Няма и доказателства относно водените преговори и завършен
процес за продажбата на тези имоти.
От назначените до този
момент експертизи за оценка на имота, върху който има учредена ипотека, е
видно, че тя е в размер на 8 538 000 лв. Установено е, че районът е
свлачищен и има нужда от укрепване, което ще струва поне 1 млн. лева. Цената на
иска, който е обезпечен е в размер на 5 541 410 лв.
При така установените
факти, съдът прави следните изводи:
На първо място относно
допустимостта. Независимо от това, че се иска отмяна на възбраните върху
определени имоти, искането е мотивирано като промяна, чрез намаляване на броя и
вида на имотите, които служат за обезпечение. И това действително е така. Длъжникът
може да иска промяна, както чрез намаляване на броя на имотите, така и чрез
реалната им замяна. Във всички случаи това води до промяна.
Според съда обаче молбата
е неоснователна. Независимо от становището на горната инстанция, становището на
първоинстанционния състав не е променено. Касае се до различна преценка на фактите
и обстоятелствата по делото.
С оглед изминалия период
от време и настъпилите нови факти, съдът счита, че се затвърждава становището,
че предложената за обезпечение ипотека на недвижимия имот, не представлява
инвестиционен интерес за молителя и този актив е трудно ликвиден.
Предложената замяна не е равностойна
и не може да бъде спазен балансът между интересите на кредитора и тези на
длъжника, без да се застрашава възможността за реализиране на правата по решението,
ако то бъде в полза на ищеца. Интересите на длъжника могат да бъдат зачитани,
но само ако бъдат запазени възможностите за кредитора.
Както беше обсъждано вече
от съда, за този имот има издадени строителни разрешения от поне 10 години.
Съществуват редица забрани, които следва да отпаднат и изисквания, които трябва
да бъдат изпълнени, за да може да се реализира строителството. А именно
привлекателността и местоположението на имота, предвиденото застрояване за него
според ПУП, са тези, които повишават неговата цена.
Както от гледна точка на
закона, така и от гледна точка на чисто пазарните механизми относно продажбата
на недвижимите имоти, много по-ликвидни откъм възможности и бързина са възбранените
имоти, за които се иска да бъдат освободени от обезпечението. Това се доказва и
от поведението на самия молител, който само в рамките на няколко месеца твърди,
че е намерил купувачи за тези имоти и може да ги продаде.
Що се отнася до мотивите
да се иска тази промяна, то е видно, че молителят не е доказал на каква цена е
договорил имотите реално, както и не е ясно защо след като са освободени 68 бр.
апартаменти и същите са продадени, все още не е погасен дългът към банката. А
това се твърдеше в предишната молба за промяна на обезпечението.
Всички тези аргументи
водят съда до извод, че исканата промяна за пореден път ще наруши баланса между
интересите на кредитора и длъжника и ще
остави кредитора с обезпечение, което само на теория обезпечава интересите му.
Без всякакво съмнение е това, че молителят можеше да учреди ипотеката в полза
на кредитна институция и да получи
банкова гаранция или парични средства, които да служат за обезпечение. Видно е,
че ипотекираният имот не представлява какъвто и да било интерес за молителя в
момента, а действителна стойност и ликвидност имат имотите, за които се иска
отмяна на възбраната.
Затова молбата за замяна
на обезпечението е изцяло неоснователна. Същата следва да се остави без
уважение.
По изложените съображения,
съдът
О П Р Е Д
Е Л И :
ОСТАВЯ
БЕЗ УВАЖЕНИЕ молбата на
ответника по насрещния иск по чл. 55,
ал.1 от ЗЗД, за сумата 5 541 410 лв. -„А...“АД-гр.Варна,
ЕИК *********, за промяна на вида на допуснатото по настоящото т.д.№75/ 2019 г. на
Окръжен съд – Търговище, обезпечение в полза на ищеца „Е..“
АД-гр. Търговище, чрез вдигане на възбраната върху недвижими имоти на
ответника,
самостоятелни обекти в сграда с
ид. № 10135. 2555.320,1, в гр. Варна,
район „Приморски“ п.к 9000, ул. „Христо Смирненски“, 23, представляващи имоти с ид.
номера както следва:
ид.№ 10135.2555. 320.1.22 – апартамент с площ от 85,74
кв.м. и ид.части от сградата, с избено помещение № 112 с площ от 20,87 кв.м.;
ид.№ 10135.2555. 320.1.32 – апартамент с площ от 85,74
кв.м. и ид.части от сградата,
ид.№ 10135.2555. 320.1.41 – апартамент с площ от 85,74
кв.м. и ид.части от сградата, с избено помещение № 95 с площ от 11,93 кв.м.;
ид.№ 10135.2555. 320.1.50 – апартамент с площ от 85,74
кв.м. и ид.части от сградата, с избено помещение № 47, с площ от 10,56 кв.м.;
ид.№ 10135.2555. 320.1.77 – апартамент с площ от 85,74
кв.м. и ид.части от сградата,
ид.№ 10135.2555. 320.1.200 – помещение за спортна и
развлекателна дейност, на едно ниво, с площ от 754,94 кв.м. и 2,8381 ид. части
от общите части на сградата.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО подлежи на
обжалване, с частна жалба, пред Апелативен съд – Варна, в едноседмичен срок от
връчването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: