№ 3403
гр. София, 14.04.2022 г.
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ЧЖ-I-З, в закрито заседание на
четиринадесети април през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Вергиния Мичева
Членове:Илиана Станкова
Весела Тр. Живкова Офицерска
като разгледа докладваното от Весела Тр. Живкова Офицерска Въззивно
частно гражданско дело № 20221100503154 по описа за 2022 година
Производството е образувано по частна жалба на „Б.“ ЕООД ЕИК ******* със
седалище и адрес на управление гр. София, бул. „******* срещу Определение № 161 от
04.02.2022г., постановено от съдия по вписванията при СРС по молба вх.
№5465/04.02.2022г., с което е отказано вписване на договор за наем – акт № 70, т.4, рег. №
8913 от 22.06.2021г. по описа на нотариус В.И., рег. № 271 на НК и приложенията и
анексите към него.
Жалбоподателят твърди, че са налице всички формални изисквания за вписване на
договор за наем - акт № 70, т.4, рег. № 8913 от 22.06.2021г. по описа на нотариус В.И., рег.
№ 271 на НК и приложенията и анексите към него. Нотариусът е извършил нотариално
удостоверяване на подписите на страните, като върху договора за наем е поставен щемпел
на нотариуса след подписите на страните, а към него са прикачени приложенията.
Приложенията са посочени в договора за наем като неразделна част от него, поради което
нотариусът е удостоверил подписите, поставени в договора за наем, а приложенията е
скрепил и подвързал надлежно към тялото на договора, като също така е поставил своя
подпис и печат върху тях. На 03.02.2022г. страните подписали и анекс № 1 към договора за
наем от 22.06.2021г., подписите под който също били нотариално удостоверени с рег. №
997/03.02.2022г. на нотариус В.И., рег. № 271 на НК. Както при договора за наем, щемпелът
на нотариуса е поставен след подписите на страните върху анекса, към него е прикачено
приложение № 1, а анекс № 1 и приложение №1 към него са прикрепени към нотариално
удостоверения договор за наем от 22.06.2021г. Поддържа се, че нотариусът е съобразил и
извършил всички необходими действия за надлежното удостоверяване на подписите на
страните по договора за наем и вписването му в СВ-гр.София, като съвкупност от
документи, заявена за вписване, а именно: договор за наем от 22.06.2021г., анекс № 1 от
03.02.2022г. и приложенията към тях са скрепени от нотариуса и надлежно подвързани по
такъв начин, че не остава никакво съмнение, че въпросните документи оформят в цялост
договорното наемно правоотношение между страните. Поддържа се, че по този начин
представеният договор за наем съдържа законоизискуемите реквизити, предвидени в чл. 6 от
ПВ и подлежи на вписване съгласно чл. 4, б.“е“ от ПВ и чл. 112, б.“е“ от ЗС. Сочи се, че
представеният за вписване акт е един – договорът за наем от 22.06.2021г., изменен с анекс от
03.02.2022г. и приложенията към него. Документът е заверен от нотариуса в неговата цялост
и отговаря на изискванията на чл. 6, ал.1 от ПВ, като в него са надлежно описани страните,
имотите, предмет на наемното правоотношение, съгласно одобрената кадастрална карта с
1
представени скици и схеми на самостоятелните обекти, с което са изпълнени изискванията
на чл. 6, ал.3 от Правилника за вписванията, наемната цена и срокът на действие на
договора. Така цялостният документ съдържа всички необходими реквизити, подлежащи на
вписване. Спазени са и изискванията за форма по чл. 3, ал.1 от Правилника за вписванията.
Поддържа се и че определението на съдията по вписванията противоречи и на наложилата
се практика на Службата по вписванията, доколкото наемодателят е сключил още няколко
наемни договора за други обекти в същата сграда, които били оформени по абсолютно
идентичен начин от нотариус В.И. и които били вписани в Службата по вписванията.
Софийски градски съд, като провери изложените в частната жалба оплаквания и взе
предвид представените по делото доказателства, приема за установено следното:
Частната жалба е подадена в срок против подлежащ на обжалване акт и от субект с
наличието на надлежна активна процесуална легитимация – наемателят по договора за наем,
чието вписване се иска, поради което е допустима.
По същество същата е неоснователна по следните съображения:
С молба вх. № 5464 от Н.П. – помощник нотариус при нотариус В.И., рег. № 271, с
район на действие Районен съд - София е поискал вписване на договор за наем – акт № 70,
т.4, рег. № 8913/21г. и анекс към него, сключени между „М.П.“ ЕООД като наемодател и
частния жалбоподател „Б.“ ЕООД, като наемател. В молбата е посочено, че се представят
договор за наем – акт № 70, т.4, рег. № 8913/2021г. - 4 броя и анекси към него, кадастрални
схеми - 4 броя и квитанция за внесена държавна такса за вписването.
С обжалваното Определение № 161 от 04.02.2022г., по молба вх.№5464/04.02.2022г.
/с Определение от 07.04.2022г. е допусната поправка на очевидна фактическа грешка
относно номера на искането, по което е постановен обжалваният отказ/ съдия по
вписванията при СРС е постановил отказ за вписване на договор за наем – акт № 70, т.4, рег.
№ 8913 от 22.06.2021г. по описа на нотариус В.И., рег. № 271 на НК и приложенията и
анексите към него.
С определението си съдията по вписванията е приел, че:
1. липсва подпис на нотариус при отразеното на хартиен носител нотариално
удостоверяване с рег. № 8913/22.06.2022г. по описа на нотариуса на стр.41 от договора за
наем в съответствие с изискването за форма на акта в чл. 3 ПВп и във връзка с чл. 590, ал.1
ГПК и чл. 580, т.6 ГПК;
2. липсва нотариално удостоверяване на приложение №1, приложение № 1А,
приложение № 3, приложение № 4, приложение № 5, приложение № 4, в съответствие с
изискването за форма на акта в чл. 3 ПВп;
3. липсва нотариално удостоверяване и на приложение № 1 към Анекс № 1.
Съдията по вписванията е посочил и че в представените актове, които общо трябва да
отговарят на изискванията за форма се установява нотариално удостоверяване само на
Анекс № 1 към договора от 03.02.2022г. с рег. № 997/03.02.2022г. по описа на нотариус И., и
с оглед искането за вписване с молбата по чл. 531 ГПК на всички представени актове,
същите следвало да отговарят на изискванията за форма по чл. 3 ПВп и да са нотариално
заверени всички представени актове, заедно с приложенията, които също следвало да
отговарят на императивните изисквания за форма.
Така постановеният отказ е законосъобразен, макар и не на всички основания,
посочени от съдията по вписванията.
Заявен за вписване е договор за наем на недвижим имот, сключен за срок от пет
години, с нотариално заверени подписи на страните, вписването на който е предвидено в чл.
112, б."е" от Закона за собствеността /ЗС/ и е вид нотариално удостоверяване съгласно чл.
569, т. 5 от ГПК.
В производството по вписване съдията по вписванията дължи формална проверка
единствено на обстоятелствата подлежи ли на вписване актът, съгласно чл. 4 от ПВп и
специалните норми, и сключен ли е в съответната предвидена в закона форма. Т.е.
2
предпоставките, при които съдията по вписванията може да откаже исканото вписване са: 1.
Ако актът не подлежи на вписване; 2. Ако той не е съставен съобразно изискванията за
форма, предвидени в закона и Правилника за вписванията (официален документ или частен
документ във формата на нотариален акт или с нотариална заверка на подписите); 3. Ако
актът няма необходимото съдържание - индивидуализация на страните и на имота (ако се
отнася до конкретен имот) и 4. Ако не е внесена необходимата държавна такса за вписване.
По отношение вписването на договорите за наем, приложенията и анексите към тях
следва да се посочи, че приложенията – неразделна част от договора за наем нямат
самостоятелно съществуване, отделно от договора за наем, а заедно с него представляват
единно договорно наемно правоотношение. Същото се отнася и до анекса, с който се
изменят част от клаузите на договора за наем. Няма законова разпоредба, която да
предвижда отделно, самостоятелно вписване на приложенията и анексите към договорите за
наем и след като приложението, респ. - анекса по своята правна същност не съдържа
съществените елементи на договор за наем, а е неразделна част от него, респ. - изменя
сключения такъв, те не подлежат на отделно вписване. Представеният за вписване в случая
акт е един – договор за наем от 22.06.2021г., ведно с приложенията – неразделна част от
него, изменен с анекс от 03.02.2022г. и приложението, неразделна част от него, като
съдържанието му като единно цяло е съобразено с изискванията на чл. 6, ал. 1 от ПВ,
имотите, предмет на наемното правоотношение са описани съгласно кадастралната карта с
представени схеми на самостоятелен обект, с което са изпълнени изискванията на чл. 6, ал. 3
от ПВ. Внесена е и дължимата за вписването държавна такса.
Най-същественото изискване, обаче – това актът да е извършен в изискуемата се за
вписване форма, съгласно чл. 3, ал.1 от ПВп, не е спазена. Съгласно чл.3, ал.1 ПВп подлежат
на вписване само актове, които са извършени по нотариален ред или са с нотариално заверен
подпис. Съгласно чл. 590, ал.1 ГПК удостоверяването на датата, съдържанието и подписите
на частен документ се извършва с надпис върху документа. В случая се прилага чл. 580,
доколкото няма особени правила. Съгласно чл. 580, т.6, пр. последно ГПК нотариалното
удостоверяване следва да съдържа подпис на нотариуса. От представените по делото
преписи от представените за вписване документи се установява, че в края на представения за
вписване договор за наем – акт № 70, т.4, рег. № 8913 от 22.06.2021г. по описа на нотариус
В.И., рег. № 271 на НК, на стр. 42, след подписите на страните за наемодател и наемател е
положен щемпел на нотариус В.И. и два печата – кръгъл – на нотариус В.И. и печат на
помощник нотариус Н.П. по заместване, но няма положен подпис на нотариус. С оглед на
това следва да се приеме, че не е спазена формата на акта, представен за вписване, по чл. 3,
ал.1 от ПВп – липсва нотариална заверка на подписите на страните в договора за наем,
подлежащ на вписване, доколкото удостоверяването на подписите на страните не е
извършено съобразно изискванията на закона и конкретно – на чл. 580, т.6 ГПК. Анексът от
03.02.2022г. е с нотариално удостоверени подписи на страните съобразно изискванията на
закона и съдържа подпис на нотариуса, но не той е актът, подлежащ на вписване съобразно
чл. 112, б."е" от Закона за собствеността и чл. 4, б. „е“ от Правилника за вписванията, а
договорът за наем, в нотариалното удостоверяване подписите на страните по който няма
положен подпис на нотариуса.
С оглед гореизложеното отказът на съдията по вписванията при СРС, обективиран в
Определение № 161от 04.02.2022г., постановен по молба вх.№5465/04.02.2022г., за вписване
на договор за наем – акт № 70, т.4, рег. № 8913 от 22.06.2021г. по описа на нотариус В.И.,
рег. № 271 на НК и приложенията и анексите към него е законосъобразен и следва да бъде
потвърден.
По изложените съображения Софийски градски съд, ГО, в настоящия си състав, на
основание чл.278, вр. чл.577, ал.2 от ГПК и чл.32а от ПВ
ОПРЕДЕЛИ:
3
ПОТВЪРЖДАВА Определение № 161 от 04.02.2022г., постановено от съдия по
вписванията при СРС по молба вх.№5465/04.02.2022г., с което е отказано вписване на
договор за наем – акт № 70, т.4, рег. № 8913 от 22.06.2021г. по описа на нотариус В.И., рег.
№ 271 на НК и приложенията и анексите към него.
Определението подлежи на касационно обжалване с частна касационна жалба пред
ВКС на РБ в едноседмичен срок от връчване на препис на частния жалбоподател.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
4