РЕШЕНИЕ
№ 178
гр. Павликени, 15.12.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПАВЛИКЕНИ, II СЪСТАВ, в публично заседание на
осемнадесети ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Радка Ив. Цариградска
при участието на секретаря Ирена Д. Илиева
като разгледа докладваното от Радка Ив. Цариградска Гражданско дело №
20224140100033 по описа за 2022 година
за да се произнесе Съдът взе предвид следното:
Предявен е осъдителен иск с правно основание чл.79, ал.1, пр.1 ЗЗД, вр. с
чл.232, ал.2 ЗЗД и чл.86 от ЗЗД, както и насрещен иск с правно основание
чл.55, ал.1, предл.1 от ЗЗД.
Ищцата И. И. Т. от гр. Д., излага в исковата си молба чрез пълномощника
си адв. Р. И. АК Г., че е била в договорни отношение с ответното дружество
от 2015г., когато сключили Договор за наем на нива имот №***с площ 14 дка
в м. „Б.“ и нива имот № *** с площ 9.500 дка в м. „С. б.“, двете в землището
на с. М., общ. П., като договорът бил вписан под №*** на 26.10.2015г. в СВ
гр. П., ищецът като наемодател, ответникът като наемател. Твърди, че срокът
на действие на договора е от за пет стопански години, всяка от които започва
10.10. на съответната календарна година, а наемът е дължим до три месеца от
приключване на стопанската година или за първата година от договора,
срокът е бил до 31.12.2017г., а за последната – до 31.12.2021г., като за
процесните пет години ищцата е получила четири плащания в срок и не е
получила наема за стопанската 2020/2021г., за когато дължимият наем бил
55лв./дка или общо 1292,50лв. за отдадените под наем 23,500 дка. Наемната
цена ищцата извлича от плащаната обичайно за процесната стопанска година
на всички наемодатели. Излага, че и след многобройни разговори и покани
плащане не е последвало. Във връзка с насрещните твърдения на ответното
дружество, че са извършени пет плащания, всяко от които е предхождало
стопанската година, за която се отнася оспорва същите, както и
1
доказателствената стойност на документа относно това плащане -РКО от
14.10.2016г и списък с разписки, за които твърди, че нямат връзка с
процесния договор и касаят плащания за стопанската 2015/2016 г. от друг
наемател – „Р.-2“ ООД. Приема, че четирите извършени плащания от
ответника по банков път са за първите четири години от договора. В отговор
на предявения от ответника насрещен иск оспорва получената на 15.10.2020г.
сума от 1175лв. да е за процесния период, като от своя страна твърди, че тя е
за стопанската 2019/2020г., когато наемът е 50лв/дка. Оспорва плащането на
сума от 117лв. на 04.11.2019г. да е погрешно, като твърди, че същото е
доброволно плащане на допълнителни по 5лв/дка за стопанската 2018/2019г.
към всички наемодатели. Оспорва да са извършвани авансови плащания от
наемателя, както и „на ръка“. Твърди, че наемната цена е с установен
минимум от 40лв/дка и всяка година се уточнява еднаква за всички
наемодатели според различни обстоятелства, и така през 2018/2019г. са
изплатени по 45лв./дка, а през 2019/2020г. 50лв./дка, а за процесната година е
определена цена от 55лв/дка.
Претендира заплащане на посочената сума и законната лихва върху
главницата от датата на исковата молба – 20.01.2022г. до окончателно
погасяване на задълженията. Прави искане за присъждане и на законната
лихва върху главницата от предявяване на иска до окончателното погасяване
на задължението, сторените по делото разноски и адвокатско възнаграждение.
В срока по чл. 131 от ГПК ответникът „А.-Г.“ ЕООД е подал писмен
отговор, в оспорва основателността на претенцията. Не оспорва подписването
на процесния договор, като твърди наемните отношения за същите земи да са
от по-рано – 18.04.2011г. с друго дружество, но същия управител - „Р.-
2“ООД, като оттогава твърди да датира практиката за авансово плащане на
наемната цена към ищцата– посочва пет РКО от м.09-11 в периода 2011-
2015г., с което били авансово платени наемите за стопанските от 201182012г.
до 2015/2016г. Твърди, че същата практика продължила и с новия договор с
ответното дружество при цена 40лв/дка – общо 940лв., които били изплатени
както следва: за стопанската 2016/2017г. – с РКО от 14.10.2016г., за
стопанската 2017/2018г. – с потвърждение за плащане на Прокредит банк от
17.11.2017г., за стопанската 2018/2019г. – с преводно нареждане на ОББ от
05.10.2018г., за стопанската 2019/2020г. – с преводно нареждане на ОББ от
02.10.2019г. и за стопанската 2020/2021г. – с потвърждение за плащане от
Прокредит Банк от 15.10.2020 г. Оспорва да има неизпълнение от негова
страна на задължението за плащане на наемната цена, което твърди да е в
размер на 940лв. годишно и е изпълнил изцяло авансово. Оспорва дължимата
наемна цена да е 55лв/дка или общо 1292,50лв. Моли искът да бъде
отхвърлен като неоснователен и недоказан, претендира разноски за
адвокатско възнаграждение и СЧЕ.
Предявен е насрещен иск от ответното дружество съдържащ фактическите
твърдения по отговора, като се твърди, че за всяка от първите четири години
по договора за наем е изплащана цена в уговорения размер от 940лв., а за
2
2020/2021г. е надплатена сумата, заплащайки 1175лв., както и погрешно са
били преведени на ищцата 117лв. на 04.11.2019г. Излага, че изплатените в
повече от договореното 352лв. са без правно основание и предявява иск за
връщането им като недължимо платени.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства и доводите на
страните, намира следното от фактическа и правна страна:
Не се спори между страните и се установява от приложения по делото
договор за наем, че на 20.10.2015г. е подписан от ищцата като наемодател и
пълномощник на ответника като наемател Договор за наем на земеделска
земя, оформен писмено, с нотариална заверка подписите на страните.
Договорът е вписан под №***/26.10.2015г. в Служба по вписванията П.
Съгласно уговорките в същия, предмет на договора са два земеделски имота –
ниви, в землището на с. М., общ. П., а именно: нива имот №*** с площ 14 дка
в м. „Б.“ и нива имот № *** с площ 9.500 дка в м. „С. б.“. Съгласно раздел
първи, чл.2 от договора същият се сключва за срок от пет стопански години,
започващи на първи октомври вяска година, като първата стопанска година
започва от 01.10.2016 г. Договорен е наем от 40 лева на декар, платими в срок
до три месеца след приключване на стопанската година /чл.8, раздел втори от
договора/, като същевременно чл.9 дава възможност за коригиране на
наемната цена в случай на действие на непреодолими природни сили. Не се
спори, че ответното дружество е ползвало имота в целия период на действие
на договора.
Видно от представените по делото платежни документи, на 14.10.2016 е
подписан от ищцата РКО за сумата от 940лв. без посочено основание и
платец; Потвърждение за плащане на Прокредит банк от 17.11.2017г. за
сумата от 940лв. с получател ищцата и наредител ответника, посочено
основание „ плащане рента по договор аванс“; преводно нареждане на ОББ от
05.10.2018г. за сумата от 940лв. с получател ищцата, наредител ответника и
основание плащане рента по договор аванс; преводно нареждане на ОББ от
02.10.2019г. за сумата от 940лв. с получател ищцата, наредител- ответникът и
основание „плащане на рента по договор авансово“; Потвърждение за
плащане от Прокредит Банк от 15.10.2020 г. а сумата от 1175лв. с получател
ищцата, наредител ответникът и основание „плащане на рента по договор
авансово“. С преводно нареждане от онлайн банкиране на ОББ от
04.11.2019г. сумата от 117 лв. е наредена от ответното дружество по сметка
на ищцата, основание „плащане аванс. Получаването на посочените суми не
се оспорва от ищцата и по отношение на последните две се потвърждава и от
разпечатка за движението по сметката й за периода 02.10.2019г.- 02.11.2020г.
Първият РКО – от 14.10.2016г. е представен по делото в оригинал от
ответника, т.е. намира се в негово държане, което предполага, че същият е
съставен от ответното дружество. По делото е представен и документ /на л.
69/, съставляващ таблица с имена на физически лица, площ в дка, сума,
подпис на получателя на сумата и името му, ако е различно от първата колона
3
и дата. Реално на един носител се съдържат 24 разписки, с различно
съдържание – с или без площ и дата на плащане. На ред 22-ри, като 21-ва
поред разписка фигурира името на ищцата – И. И. Т., срещу което е записана
площ 23.600 с. М., сума 940 лв., подпис на ищцата – неоспорен и дата –
14.10.2016г. Списъкът е именуван „А. г.“ ЕООД, рента 2016-2017г.
Ответникът е оспорил посочената „ведомост“ да касае плащане от този
арендатор и за посочената година, както и РКО – за същите обстоятелства. По
отношение на РКО, доколкото липсват посочено основание за плащането и
издател, сам по себе си ордерът не е годен да установи тези обстоятелства, а
доказва само получаване на сумата от 940лв. от ищцата на посочената дата.
„Ведомостта“ не е един документ, а съдържа няколко частни свидетелстващи
документа и в частта за разписката на ищцата установява същото плащане
като РКО – размер на сумата, дата, получател, но вече и с данни за
основанието – рента за 23.600дка. Тези обстоятелства не се оспорват от
ищцата. Спори се дали плащането е от ответното дружество като авансова
рента за 2016-2017г. или е плащане от „Р.-2“ ООД за стопанската 2015-2016г.
Към делото е приобщен като доказателство и РКО ***/31.10.2016г. на
ответника дружество за сумата от 13870,12 лв. с основание „ изплащане
аванс. рента по ведомост“, за който ответната страна твърди, че е общ РКО за
рентата за стопанската 216/2017г. и включва плащанията към всички
арендодатели по тази ведомост. По искане на ищеца са изискани от трето
лице –„Р.-2“ ООД документите относно процесните земи, но касаещи
отдаването им под наем на това дружество за период от пет години преди
процесния договор. Видно от договора на л. 132 от делото, същият е вписан
на 20.04.2011г. между ищцата И. И. Т. и „Р.-2“ ООД за отдаване под наем на
същите две ниви в землището на с. М., общ. П. за срок от пет години при
начало 01.10.2011г. както се установява от представените пет РКО от третото
задължено лице, по договора са извършени към ищцата пет плащания: на
18.04.2011г. на сума от 575 лв. наем на земеделска земя предварително
2011/2012г. за 22,970 дка по 25лв./дка; на 14.11.2012г. сумата от 574,20 лв. –
авансово рента 2012/2013 за 22,970 дка по 25лв.; на 19.09.2013г. сума от
689лв. авансово рента за 2013/2014г. за 22,970 дка. по 30лв.; на 11.11.2014г.
804лв. авансово рента по договор; на 20.10.2015г. 919лв. авансово рента
22,970 дка по 40 лв. РКО, представени от третото лице се оспорват като
неползващи се с материална доказателствена сила за отразените
обстоятелство, поради липса на реквизити съгласно ЗСчет. Предвид липсата
на оспорване на подписите на получател и на петте ордера, съдът приема за
безспорно установено, че посочените в тях като платени суми са получени от
ищцата на датите на РКО и на основанията, където има вписани такива.
За изясняване на спорното обстоятелство кои плащания от ответното
дружество към ищцата за кое вземане се отнасят, по делото е изслушано
заключението на съдебно-счетоводна експертиза, което съдът приема като
обективно и компетентно изготвено. Съгласно разясненията на вещото лице,
счетоводството на ответника е водено редовно, съгласно Закона за
4
счетоводството. Осчетоводени са шестте плащания към ищцата от сметките
на ответника, посочени в гореописаните РКО и банкови преводи от
14.10.2016г., 17.11.2017г., 05.10.2018г., 02.10.2019г., 04.19.2019г. 15.10.2020г.
Всички тези плащания са отнесени към дебит сметка 4981 - други дебитор.
Основанията са съответно: рента 2016/2017 физически лица; рента 2017/2018
физически лица; рента 2018/2019 физически лица; рента 2019/2020 физически
лица – два превода: от 940лв. и от 117лв.; рента 2020/2021 физически лица за
последната сума от 1175лв., платена с банков превод на 15.10.2020г. По
отношение на първото и най-спорно плащане – от 14.10.2016г. е установено,
че РКО от същата дата е надлежно осчетоводен, като е включен в обобщен
РКО № ***/31.10.2016г. с обща сума 13270,12лв., към който е приложен
списък на лицата, на които е изплатена авансово рента и в този списък
фигурира ищцата със сумата от 940 лв. Вещото лице изяснява, че издаването
на обобщен РКО при множество едновременни и сходни плащания е
обичайна счетоводна практика, която цели да „извади“ от касата наведнъж
цялата палетна сума, а единичните РКО, на които има само подпис на
получател, играят ролята на разписка. Така в обобщения ордер подпис на
получател липсва, доколкото получателите са различни. Категоричен е
изводът на вещото лице, че съгласно и подробната оборотна ведомост, по
сметка 4981, в която са посочени всяка конкретна сума, основание, партида,
плащането на сумата от 940лв. към ищцата на 14.10.2016г. е осчетоводено по
сметките на ответното дружество с основание рента за физически лица за
2016/2017г. по отношение на второто плащане през 2019г. - на сумата от
117лв. липсва в счетоводството обяснителна записка защо има второ плащане
за годината на същото основание. От признанията на ответника и от
разясненията на вещото лице се установи, че наемателят е имал практика без
писмено съглашение да изплаща по-голяма от договорената наемна цена по
свое усмотрение, основно като жест към наемодатели, с които има трайни
отношения или се подновяват договорите за наем.
При така установената фактическа обстановка съдът обоснова следните
правни изводи:
Предявен е осъдителен иск с правно основание чл.232, ал.2 ЗЗД във вр. с
чл.79, ал.1, пр.1 ЗЗД за заплащане на наемна цена по договор за наем на
земеделска земя в размер на 1292,50 лв. за стопанската 2020/2021г. при цена
55лв/дка, ведно със законната лихва от предявяване на иска - чл.86 от ЗЗД.
Допуснат за разглеждане е и насрещен иск с правно основание чл.55, ал.1,
предл.1 от ЗЗД за заплащане на сумата от 352лв. –връщане на недължимо
платена сума, от които 117 лв. погрешка изплатени на 04.11.2019г. и 235лв.
надплатени на 15.10.2020г. /при дължима рента 940лв. изплатени 1175лв./
По искът с правно основание чл. 232, ал. 2 от ЗЗД, ищецът следва да докаже
при пълно и главно доказване наличието на валидно наемно правоотношение,
по което ответникът е ползвал имота за посочения период, както и че дължи
наемна цена в размер на исковите суми. Следва да установи, че вземането му
за наем е изискуемо. В тежест на ответника е да докаже своите възражения
5
/правоунищожаващи, правоизключващи или правопогасяващи/, досежно
основателността и размера на иска, вкл. да установи, че е заплатил исковите
суми, съответно, че са налице други обстоятелства, поради които не дължи
заплащането им.
По делото нито се твърди, нито се установява договорът да е прекратен
предсрочно, поради което страните по делото са били валидно обвързани от
същия за процесната 2020/2021 г. стопанска година. Страните не спорят, че за
същата стопанска година имотите, предмет на договора за наем, са ползвани
от ответника. Това доказва, че ищцата е изпълнила задължението си за
предоставяне за ползване на наемателя за процесната стопанска година на
земеделските земи, предмет на договора. Изпълнението на това задължение
от страна на наемодателя е основание и обуславя изпълнението на
насрещното задължение на наемателя да заплати уговорената наемната цена,
като в случая не се твърди, нито се установява наемното възнаграждение за
стопанска 2020/2021 година да е дължимо в натура, което кореспондира и с
направеното от ответника начисляване на парично задължение по договора, в
какъвто смисъл са и ищцовите твърдения.
Не е спорно между страните по делото, че на 15.10.2020г. ищцата е
получила по банков път плащане на сумата от 1175лв. с основание „плащане
рента по договор авансово“, което се равнява на изплатен наем в размер на
50лв./ дка при договорена цена от 40 лв./дка. Спорен между страните първо е
въпросът относно размера на дължимата наемна цена по договора за тази
стопанска година. В тази насока съдът съобрази следното:
По делото нито се твърди, нито се ангажират доказателства за
съществуването на последващ анекс в писмена форма или друго писмено
споразумение между страните по договора, с което да се внася промяна в
уговорената наемна цена от по 40 лв./дка. Вярно е, че съобразно разписаните
от страните договорни клаузи, задължителна писмена форма е предвидена
единствено за предсрочно прекратяване на договора и за продължаване срока
на действие на същия след изтичане на първоначално определеният десет
годишен период, като за "актуализиране" на уговорения размер на наема
конкретна форма на споразумението страните не са предвидили. Няма
никакво правно препятствие устно да бъде уговорена нова наемна цена
/аргумент от нормите на чл. 9 вр. с чл. 20а, ал. 2 вр. с чл. 8 от ЗЗД и чл. 293,
ал. 6 вр.чл. 286 от Търговския закон и положението, че писмената форма не е
предвидена от закона като условие за действителност на договора за наем и
изменението му/, но по делото не са ангажирани доказателства, установяващи
постигането на споразумение в устна форма между страните за увеличаване
на наемната цена по договора нито за предходните, нито за процесната
стопанска 2020/2021 година. Вторият спорен въпрос е дали посоченото
плащане касае процесната стопанска година. Съдът след внимателен анализ
на всички събрани по делото доказателства намира, че последното плащане
касае именно погасяване на наемната цена за последната стопанска година по
договора – 2020/2021, както е записано в отразено и в счетоводството на
6
ответника и кореспондира с предходните плащания – всички авансови.
Неоснователни са възраженията на ищцата, че преждевремените плащания са
недопустими. Касае се за договор за наем за определен срок, като наемната
цена е договорена в годишен размер. Липсва уговорка за начална дата, от
която може да се заплаща, напротив –уговорен е само краен падеж. Всяко
плащане преди падежа е надлежно, а в случая всички плащания са такива и са
приемани от ищцата без възражения. Независимо от липсата на реквизити в
част от представените РКО всички те са надлежно осчетоводени, плащанията
са получени от ищцата и разчетът на дължими и изплатени суми изцяло
покрива петте наемни плащания по договора. Предвид изложеното, съдът
приема, че ответникът е изплатил в срок дължимата наемна цена по договора,
вкл. изцяло за процесната година.
По отношение на размера на дължимия наем и дали е налице надплащане,
то съдът намира, че заетата от ищцата позиция, че е налице промяната в
наемната цена чрез плащане на по-висока от писмено договорената е
всъщност твърдение за изменение на договора с конклудентни действия. Това
твърдение съдът приема за доказано в размера на реално платените суми за
последните две стопански години, в които плащането надвишава
договореното. Чрез конклуденти действия - извършено от ответника плащане
за последните три стопански години преди процесната от по 50 лв./дка и
приемане от страна на ищците на това плащане. По този начин, с вземането на
едностранно решение за увеличение размера на наема за конкретна стопанска
година и стореното от ответника плащане в завишен размер, както и
приемането на това плащане от ищците, т.е. с конклудентни действия,
страните са постигнали съгласие за изменение на договора в частта на
наемната цена, но само за посочените стопански 2019/2020 години – по
45лв./дка и за процесната 2020/2021г. – 50 лв/дка, както са и осчетоводени от
ответното дружество. По-висока цена не се доказа, а същевременно тези
плащания като доброволни такива и приети от наемодателя се явяват на
валидно правно основание. Както за сключването, така и за последващото
изменение на договор, е необходимо постигане на взаимно съгласие
/съвпадение на насрещни волеизявления/ и на двете страни по договора /чл.
20а от ЗЗД/. Налице е писмено съглашение между страните за размер на
наемната цена от по 40лв./дка, която е била "актуализирана" за стопански
2019/2020 и 2020/2021 години. При това положение желанието на ищците да
получат наемна цена за стопанската 2020/2021 г. в размер, различен от
постигнато с ответника съглашение се явява лишено от основание.
Съобразявайки изложените съображения, настоящият съдебен състав
намира предявените искове за неоснователни. Ответникът е сторил плащане
по договора за наем за стопанката 2020/2021 година над писмено уговорения
между страните размер, поради което исковата претенция се явява
неоснователна и като така подлежи на отхвърляне. При това положение
безпредметно се явява изследването на въпроса за изискуемостта на
задължението и произнасянето по необхванатите дотук доводи и съображения
7
на страните, като липсата на вземане по главните искове влече
неоснователност и на акцесорната претенция за заплащане на законна лихва.
По същите съображения неоснователна се явява и насрещната претенция,
предвид приетото от съда взаимно признато от страните с конклудентни
действия изменение на наемната цена. Не се доказа грешка – счетоводна или
при нареждане на плащанията, липсват обяснителни записки или
отписвания/забележки в счетоводството на тези плащания.
При този изход на спора, по правилото на чл. 78, ал. 3 от ГПК ответникът
има право на разноски, с каквото искане същият своевременно е сезирал
съдът. Видно от представения по делото договор за правна защита и
съдействие ответната страна е сторила разноски за адвокатско
възнаграждение за защита по делото в размер на 620 лв. и 100лв. за
експертиза. От тези разноски експертизата е изцяло свързана с първия иск,
който се отхвърля, а разноските за адвокатско възнаграждение следва да се
считат направени поравно за двете претенции – по 310лв. за защита по
първоначалния и за насрещния иск. Предвид отхвърляне на първия иск
изцяло, ищцата дължи на ответника възстановяване на свързаните с него
разноски – общо в размер на 410лв.
Във връзка с отхвърляне на насрещната искова претенция на същото
основание ответникът по делото и ищец по същата дължи на ищцата разноски
във връзка със защитата срещу нея, но такива не са направени, поради което
не следва и да се присъждат. Разноските за ДТ остават за страните така, както
са направени от ищците по двата иска.
По изложените съображения Съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иска на И. И. Т., ЕГН **********, адрес гр. Д., ул. ***,
съдебен адрес гр. Д., ул. ***, чрез адв. Р. И. ГАК, срещу „А.-Г.“ЕООД,
седалище и адрес на управление: гр. П., ул. ***, представлявано от Х. Б. Р. –
управител, за заплащане на сумата 1 292,50 лв. /хиляда двеста деветдесет и
два лева и петдесет стотинки/ - наемна цена за стопанската 2020/2021 година
по договор за наем, вписан под № ***, том ***, вх.рег. № *** от 26.10.2015 г.,
ведно със законната лихва от предявяване на иска, като НЕОСНОВАТЕЛЕН и
НЕДОКАЗАН.
ОТХВЪРЛЯ иска на А.-Г.“ЕООД, седалище и адрес на управление: гр. П.,
ул. *** представлявано от Х. Б. Р. –управител, срещу И. И. Т., ЕГН
**********, адрес гр. Д., ул. ***, за заплащане на сумата 352 лв. /триста
петдесет и два лева/ като недължимо платена над дължимата наемна цена,
ведно със законната лихва от предявяване на иска, като НЕОСНОВАТЕЛЕН и
НЕДОКАЗАН.
ОСЪЖДА И. И. Т., ЕГН **********, адрес гр. Д., ул. ***, съдебен адрес гр.
Д., ул. ***, чрез адв. Р. И. ГАК, ДА ЗАПЛАТИ на „А.-Г.“ЕООД, седалище и
8
адрес на управление: гр. П., ул. ***, представлявано от Х. Б. Р. –управител,
сумата от 410 лв. /четиристотин и десет лева/, представляваща направени в
производството пред районния съд разноски за адвокатско възнаграждение и
ССчЕ.
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен съд – Велико
Търново в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Павликени: _______________________
9