Решение по дело №11647/2013 на Софийски градски съд

                             Р Е Ш Е Н И Е

 

                                           гр.София, 22.12.2014г.

 

                                         В ИМЕТО НА НАРОДА

 

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГК, І-4 с-в, в публичното си заседание на седемнадесети декември  през две хиляди и  четиринадесета година, в състав:

 

                                                    ПРЕДСЕДАТЕЛ:ЙОРДАНКА МОЛЛОВА

 

при секретаря С.В., като разгледа докладваното от СЪДИЯТА гр.д.№ 11647 по описа за две хиляди и тринадесета година, за да се произнесе, взе пред вид следното:

 

   Предявени са обективно съединени искове с правно основание чл.19 ал.3 от ЗЗД, както и иск по чл.92 от ЗЗД-за сумата от 10 800 евро.

   Ищецът по делото-А.А.В.-представляван от пълномощника си адв.В.Д.-САК твърди, че между ответника-В.и.”ООД /продавач/  и ищеца А.А.В. /купувач/, е бил сключен предварителен договор за строителство, обзавеждане и продажба на недвижим имот.Твърди, че в следствие на виновното неизпълнение от страна на ответника на поетите от него договорни задължения в уговорения срок, ищецът е предприел съответните правни и фактически действия за упражняване на правата си. Твърди, че предварителния договор е бил сключен за продажба на право на строеж и договор за строителство на апартамент, находящ се в новострояща се сграда в „М. 2”, кв.13В, УПИ-ІV-1282.1445, по силата на който продавачът е поел задължението да изгради със свои сили, средства и материали и да прехвърли и предаде на купувача с разрешение за ползуване, съгласно одобрения на 16.05.2005г. от Дирекция „Архитектура и благоустройство” при Столична Община, архитектурен проект, следния недвижим имот:АПАРТАМЕНТ № 9, бл.2, разположен на 3-ти жилищен етаж със застроена площ от 109.50 кв.м., заедно с прилежащо мазе № 9, находящи се в новострояща се жилищна сграда в ”М.2”, кв.13, УПИ-ІV-1282.1445, срещу заплащане на продажна цена от купувача в размер на 63 800 евро.Твърди, че съгласно чл.3 от Договора, купувачът е платил обща сума в размер на 57 420 евро-представляващи 90% от продажната цена, с което е изпълнил задълженията си по договора за заплащане на съответните вноски по продажната цена на недвижимия имот.Поддържа, че преди подписването на Предварителния договор от 01.11.2006г., страните са подписали

                                                                  - 2 -

Договор за депозит, съгласно който купувачът  е заплатил на ответника в брой депозит в размер на 2000 лева, равняващи се на 1 022 евро, която сума е отразена като предадена на Продавача при подписването на Договора за депозит.Твърди, че съгласно т.2 от този договор, купувачът се е съгласил да сключи предварителен договор за закупуване на апартамент на стойност 63 800 евро и да внесе 45 % от посочената продажна цена, възлизаща на 28 710 евро, като внесеният депозит се прехвърля като част от внесената продажна цена. Поддържа, че останалата част в размер на 27 690 евро /след приспадане на гореописания депозит от 1 022 евро/, купувачът е платил на две вноски преди подписването на предварителния договор, за което при сключването на Договора, съгласно чл.3.1 от Договора, страните са уговорили същият да служи като разписка на платената сума по първата вноска за имота в размер на 45% от продажната цена, възлизаща на 28 710 евро.Твърди, че съгласно чл.3.2 от Договора, купувачът е заплатил втората вноска в размер на 45% от цената на процесния имот на  24.09.2008г., след като е бил уведомен от ответника за издаването на Акт обр.14 за сградата, в която се намира имота.Твърди, че съгласно чл.3.3 и 3.4 от Договора останалите 10% от продажната цена се дължат от купувача на две вноски от по 5% след представянето от Продавача съответно на подписани Акт обр.15 и Акт обр.16, които и към настоящия момент не са издадени, както и че независимо от това, купувачът е имал готовност да ги заплати още от настъпването на предвидените в договора срокове за издаването на актовете.Ищецът излага доводи за виновно неизпълнение на задълженията на продавача по предварителния договор и ответник по настоящото дело-„В.и.”ООД, както следва:неизпълнение на задължението/съгласно чл.5 от Предварителния договор/ да построи имота и да представи Акт обр.15 за сградата не по-късно от 30 месеца от датата на издаването на разрешение за строеж от 11.07.2005г., тоест в срок до 11.01.2008г., както и да предаде имота с разрешение за ползуване в срок от 40 месеца от датата на издаване на разрешение за строеж, тоест в срок до 11.11.2008г.Твърди, че поради забавата на продавача, продължила повече от четири години, купувачът търпи вреди и пропуска ползи в значителен размер, тъй като имотът е бил закупен единствено с инвестиционна цел /да бъде отдаван под наем/.Твърди, че след изтичането на горепосочения срок, от страна на купувача многократно били правени опити за комуникация с продавача и били изискани от него документи, удостоверяващи правото на собственост на продавача върху имота-предмет на договора, както и строителна документация-архитектурни проекти, документи установяващи степента на завършеност на имота, доказателства установяващи Разрешение за ползуване на сградата, като до настоящия момент продавачът не бил предоставил на купувача необходимите

                                                               - 3 -

документи за нотариалното прехвърляне на имота.Твърди, че продавачът е поел задължение в чл.6 от Предварителния договор, да прехвърли процесния имот на ищеца, в срок до два месеца след издаване на Акт обр.14 или разрешението за ползуване.Твърди, че с нотариална покана с рег.№ 35977, том 12, акт 85 на Нотариус Р. Д.-рег.№274 на НК, която била връчена на ответника на 04.01.2013г. на основание чл.47 ал.5 от ГПК-след залепване на уведомление по чл.47 ал.1 и ал.2 от ГПК на 21.12.2012г. на адреса на управление на ответника, публикуван в търговския регистър, не последвал отговор от страна на ответника. Твърди, че на 24.01.2013г. изпратил още две покани на ответника чрез „Български пощи” ЕАД и на двата адреса, но отново без резултат.

               Ищецът по делото твърди, че ответникът е собственик на процесния недвижим имот, върху който е построена жилищната сграда, по силата на нотариален акт за учредяване на право на строеж, срещу задължение за построяване на жилища и гаражи  № 165, том І, рег.№ 2425, дело № 150/2005г. на Е. К.-Нотариус вписан под № 311 на НК с район на действие СРС, вписан в Службата по вписване с вх. рег.№ 22673/2005г., акт № 70, том   LХV, дело № 16281. Твърди, че по силата на гореописания акт, собствениците-учредители, учредяват право на строеж  върху собствения си недвижим имот, а именно: УПИ ІV-1282, 1445, целият с площ от 2 300 кв.м., от квартал 13 В по плана на гр.София, местността „М. -2”, одобрен с  Решение № 90 по Протокол № 24 от 30.09.2011г. на Столичен Общински съвет и Заповед № РД-09-50-152 / 04.02.2005г. на Главния архитект на гр.София, при граници на УПИ по скица: от север-улица, от изток- УПИ ІХ-1399 от кв.13В, от юг-улица, от запад-УПИ ІІІ-1901 от кв. 13 В, в полза на ответника „В.и.”ООД. Поддържа, че съгласно пункт 2 от гореописания нотариален акт, страните са се съгласили въз основа на запазеното и взаимно учредено право на строеж, всеки от собствениците-учредители, да придобие в своя изключителна собственост правото на строеж за изграждането на обекти, подробно описани и индивидуализирани за всеки един от учредителите-собственици в нотариалния акт,  а съгласно пункт 3 от нотариалния акт, собствениците-учредители учредяват право на строеж за изграждането на всички останали обекти на „В.и.” ООД.

                    Ищецът по делото твърди, че  ответникът дължи неустойка за забавено изпълнение  /съгласно чл.17А от Предварителния договор/ до 11.11.2008г.-т.е. за първите три месеца в размер на 150 евро на месец, както и за следващите месеци по 300 евро на месец до получаване на разрешението за ползуване. Излага доводи, че поради изтекла давност за дължимата неустойка от 12.11.2008г. до 25.08.2010г. претендира частично дължимата неустойка за периода от 25.08.2010г. до

 

                                                                     - 4 -

25.08.2013г. в общ размер от 10 800 евро /36 месеца по 300 евро на месец/.     

                     Моли да се постанови решение, с което съдът да уважи предявеният от ищеца иск по реда на чл.19 ал.3 от ЗЗД във вр. с чл.362от ГПК, за обявяване на сключения между страните предварителен договор за окончателен.Моли ответникът „В.и.”ООД да бъде осъден да заплати на ищеца А.А.В., на основание чл.92 от ЗЗД неустойка за забава в размер на сумата от 10 800 евро-за периода от 25.08.2010г. до 25.08.2013г., както и законната лихва върху тази сума, считано от датата на исковата молба до окончателното изплащане на дължимата сума.Претендира направените по делото разноски.

                       Ответникът -„В.и.”ООД, призован по делото по реда на чл.50 ал.2 от ГПК, оспорва предявените искове и моли същите да бъдат отхвърлени, като неоснователни и недоказани.

                        Съдът, въз основа на събраните по делото доказателства и на цялостната им преценка в тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа страна следното:  

                         Видно от приетия по делото Предварителен договор за продажба на право на строеж и договор за строителство на апартамент-находящ се в новострояща се жилищна сграда в „М. 2” кв.13В, УПИ-ІV-1282, 1445, подписан между „В.и. Б.”ООД-продавач и А.А.В., се установява, че продавачът продава правото на строеж на купувача и изпълнява строителството на обектите, заедно със съответните идеални части от общите части на  сградата и съответните идеални части от правото на строеж върху парцела, както следва:апартамент №9, бл.2, разположен на 3-ти жилищен етаж със застроена площ от 109.50 кв.м., заедно с прилежащо мазе № 9, находящи се в новострояща се жилищна сграда в „М. 2”, кв.13, УПИ -ІV 1282,1445.Съгласно Раздел ІІ чл.3 от предварителния договор, страните по делото са уговорили общата стойност на горепосочените обекти в т.1.1 включително, съответните идеални части от общите части на сградата и съответните идеални части от правото на строеж върху парцела, е в размер на 63 800 евро, която сума продавачът ще получи от купувача по следния начин-45% платими в деня на сключване на договора, като договора служи за разписка на платената сума, 45 %  от уговорената продажна цена до тридесет дни от подписването на Акт №14, 5% от уговорената продажна цена при подписването на Акт №15 и 5% от уговорената продажна цена при подписването на Акт №16. Съгласно чл.5 от Предварителния договор, подписан между страните, продавачът се задължава да построи сградата в срок  от тридесет месеца, считано от издаването на разрешение за строеж от 11.07.2005г., като в този срок сградата трябва да бъде приета с Акт обр.15, а крайният срок за предаване на обекта с разрешение за ползуване се определя на 40

                                                                    - 5 -

/четиридесет/ месеца, считано от датата на издаване на разрешението за строеж.Съгласно чл.17А от процесния предварителен договор, страните са уговорили, че при забава от страна на продавача при виновно неспазване на т.5 от Предварителния договор, същият дължи неустойка за първите три месеца от забавата по 150 евро на  месец и следващите месеци по 300 евро на месец до получаване на разрешението за ползуване.

                  Видно от приетия по делото Договор за депозит от 01.11.2006г., подписан между страните по делото, се установява, че ищецът /купувач/ е предал на ответника /продавач/ сумата от 2000 лева, като депозит за закупуването на процесния апартамент.

                  Видно от приетите по делото 3 бр. квитанции към приходни касови ордери се установява, че ищецът по делото е заплатил на ответника като продажна цена-уговорени с предварителния договор следните суми: на 14.11.2006г.-сумата от 13 845 евро, на 24.09.2008г.-сумата от 27 715 евро , както и сумата от 1 946 евро.

                    Приети са като писмени доказателства по делото: 2бр. вносни бележки от 15.11.2006г. за сумите от по 13 845 евро, както и фактура от 15.11.2006г. за сумата от 27 078.47 лева.

                    С нотариална покана изпратена от ищеца до ответника, чрез Нотариус Р. Д.-рег.№ 274 на НК /получена от ответника по реда на чл.47 ал.5 във вр. с чл.47 ал.1 от ГПК-чрез залепване на уведомление на дата 21.12.2012г./, се установява, че ищецът е поканил ответника, в едноседмичен срок от получаването на нотариалната покана, да предостави необходимите документи съгласно предварителния договор и действащото законодателство, за сключване на окончателен договор във формата на нотариален акт за прехвърляне на правото на собственост на подробно описания в т.1.1 от Предварителния договор недвижим имот, като ищецът-купувач е заявил  готовността си да заплати оставащата сума от продажната цена в деня на нотариалното прехвърляне на собствеността върху недвижимия имот срещу представянето на посочените в нотариалната покана документи.

                    По делото са приети копие от изпратена до ответника втора нотариална покана-от страна на ищеца по делото чрез ”Български пощи” ЕАД, с отбелязване от 23.01.2013г., че е непотърсена от получателя.

                    Видно от приетия по делото нотариален акт за учредяване на право на строеж, срещу задължение за построяване на жилища и гаражи № 165, том І, рег.№ 2425, н.д.№ 150/2005г. , съставен на 16.05.2005г. от Нотариус Е. К.-рег.№311 на НК,се установява, че  изброените в нотариалния акт собственици-учредители, учредяват право на строеж  върху собствения си недвижим имот, а именно: УПИ ІV-1282, 1445, целият с площ от 2 300 кв.м., от квартал 13 В по плана на гр.София, местността „М. -2”, одобрен с  Решение №90 по

                                                                  - 6 -

Протокол №24 от 30.09.2011г. на Столичен Общински съвет и Заповед № РД-09-50-152/04.02.2005г. на Главния архитект на гр.София, при граници на УПИ по скица:от север-улица, от изток- УПИ ІХ-1399 от кв.13В, от юг-улица, от запад-УПИ ІІІ-1901 от кв. 13 В, в полза на ответника „В.и.”ООД.  

                       Приети са като писмени доказателства по делото: Разрешение за строеж № 498/11.07.2005г., уведомително писмо от СОр-н ”М.” № КС-9400-4/18.01.2011г., удостоверение за данъчна оценка и кадастрални схеми на процесния недвижим имот.

                        Видно от приетия по делото констативен Протокол № 36-съставен на 04.08.2008г. от СО р-н”М.”, се установява, че Обект „Жилищна сграда Блок 2/2-6 ет/, подземни гаражи, гаражи, офиси” в УПИ ІV, кв.13В по плана на м.”М.-2” гр.София, е изграден в груб строеж.  

                         Съдът не кредитира приетите по делото:                  Споразумение от 25.03.2014г., Приложение №1-Количествено-стойностна сметка, Приложение №2-списък на разноските и Приложение №3-представени от пълномощника на ответника, в хода на съдебното производство, тъй като ищецът по делото А.А.В. не е подписал Споразумението от 25.03.2014г., а същото е подписано от ответника и други собственици на имоти в процесната сграда.

                         Съдът, въз основа на така установената фактическа обстановка, намира от правна страна следното:

                          Установи се по делото, че между страните са възникнали облигационни отношения, по силата на сключения Предварителен договор от 01.11.2006г. за продажба на право на строеж и за строителство на процесния апартамент.Доказа се по делото, че ищецът е изправна страна по договора, като е заплатил 90% от уговорената  в предварителния договор цена на апартамента.Доказа се по делото, че ответникът „В.и.”ООД не е изпълнил задължението си по чл.5 от предварителния договор- да построи имота и да представи Акт обр.15 за сградата не по-късно от от 30 месеца от датата на издаването на разрешение за строеж от 11.07.2005г.-тоест в срок до 11.01.2008г., както и да предаде имота с разрешение за ползуване в срок от 40 месеца от датата на издаването на разрешение за строеж-тоест в срок до 11.11.2008г.По делото се установи и доказа, че ответникът не е изпълнил задълженията си по чл.6 от сключения с ищеца предварителен договор, да прехвърли процесния имот на ищеца  в срок до два месеца, след издаване на Акт обр.14 или разрешението за ползуване.

                           Доказа се по делото, че ответникът-„В.и.”ООД е собственик на процесния недвижим имот, върху който

 

                                                                     - 7 -

е построена сградата, в която се намира апартаментът на ищеца, за който е бил сключен предварителния договор

                          От друга страна, съдът приема за установено и за доказано по делото, че сключения между страните предварителен договор от 01.11.2006г. отговаря на всички изисквания на закона-съгласно разпоредбата на чл.19 ал.1 от ЗЗД-за сключването на окончателен договор по реда на чл. 19 ал.3 от ЗЗД.Поради което, съдът намира, че този предварителен договор следва да бъде обявен за окончателен на основание чл.19 ал.3 от ЗЗД във вр. с чл.362 и сл. от ГПК, при условия, че в двуседмичен срок от влизането в сила на настоящото съдебно решение, ищецът А.А.В. заплати на ответника „В.и.”ООД остатъка от продажната цена-в размер на сумата от 6 380/шест хиляди триста и осемдесет/ евро-представляваща 10% от уговорената продажна цена в размер на общо 63 800 евро.

                    Ищецът по делото А.А.В. следва да бъде осъден да заплати по сметка на СГС държавна такса за прехвърлянето на процесния апартамент, в размер на сумата от 605.83 /шестотин и пет         лева и осемдесет и три стотинки/.

                     Ищецът по делото А.А.В. следва да бъде осъден да заплати по сметка на СО- Отдел „Местни данъци и такси”-М., на основание чл.47 от ЗМДТ местен данък в размер на сумата от 1 501.32/хиляда петстотин и един лева и тридесет и две стотинки/- представляващи 2 % върху данъчната оценка на апартамента, която видно от приетото удостоверение за данъчна оценка  от 15.12.2014г. е в размер на сумата от 75 066.00 лева.

                    Ответникът по делото- „В.и.”ООД следва да бъде осъден да заплати на ищеца А.А.В. на основание чл.78 ал.1 от ГПК направените от ищеца разноски по делото, съгласно приетия по делото Списък на разноските-представен от ищеца по реда на чл.80 от ГПК , в размер на сумата от общо 5 552.69 / пет хиляди петстотин петдесет и два лева и шестдесет и девет стотинки/, от които-сумата от 5 000 лева-адвокатски  хонорар и сумата от 552.69 лева-разноски по делото.

                      По делото се доказа, че ответникът „В.и.”ООД, е изпаднал в забава за изпълнение на задължението си да прехвърли на ищеца по нотариален ред процесния имот, както и че въпреки отправените от ищеца по делото нотариални покани, ответникът не е сторил това.Поради което, съдът намира, че са налице основанията на чл.92 от ЗЗД, за заплащане на договорна неустойка и предявеният иск по чл.92от ЗЗД, е основателен.Относно доказаността на размера на иска за договорна неустойка, съдът, като взе пред вид , че съгласно чл.17А от

 

                                                                   - 8 -

предварителния договор, страните по делото са уговорили ,че след първите три месеца, ответникът дължи неустойка по 300 евро на месец,                                                                    

намира, че за исковия период-от 25.08.2010г. до 25.08.2013г., предявеният иск по реда на чл.92 от ЗЗД е доказан в пълен размер-за сумата от 10 800/десет хиляди и осемстотин/ евро и като такъв следва да бъде уважен изцяло.

                         Мотивиран от горното, Софийски Градски съд

 

                          Р Е Ш И:

 

                          ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН по реда на чл.19 ал.3 във вр. с чл.19 ал.1 от ЗЗД, сключения между „В.и.”ООД ЕИК:*********** със седалище и адрес на управление: гр.С.-****, район „И.”, бул.”И. ш.” № 7-представлявано от Е. Д. Б. ЕГН: ********** и Х. Г. А.Г. ЛНЧ:******-продавач и А.А.В. ЕГН:********** *** и със съдебен адрес: гр.С.-****, район „С.”, пл.”С.” №*, вх.”*”, ет.*,, ап.*-адв.В.Д.-САК-купувач, Предварителен договор за продажба на право на строеж и договор за строителство на апартамент, находящ се в новострояща се сграда в „М. 2”, кв.13В, УПИ-ІV 1282.1445 , по силата на който продавачът продава правото на строеж на купувача и изпълнява строителството на обектите заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и съответните идеални части от правото на строеж върху парцела, както следва: АПАРТАМЕНТ №8-самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68 134.4091.44.1.8, разположен на 3-ти жилищен етаж , със застроена площ от 109.50 кв.м., заедно с прилежащо мазе, находящи се в новострояща се жилищна сграда в „М. 2”, в сграда №1 , разположена в поземлен имот с идентификатор  68 134.4091.44, при съседни самостоятелни обекти на ниво 1 в сградата:на същия етаж: 68 134.4091.44.1.7, 68 134.4091.44.1.9, под обекта: 68 134.4091.44.1.5, над обекта: 68 134.4091.44.1.11  с описание по архитектурен проект :АПАРТАМЕНТ № 8, разположен  на трети етаж от блок 2 /втори/, построен в УПИ-ІV-1282.1445, кв.13В, „М. 2 „ , гр.С. , при условие, че в двуседмичен срок от влизането в сила на настоящото съдебно решение ищецът А.А.В. заплати на ответника „В.и.”ООД остатъка от продажната цена-в размер на сумата от 6 380/шест хиляди триста и осемдесет/ евро-представляваща 10% от уговорената продажна цена в размер на общо 63 800 евро.

                  ОСЪЖДА А.А.В. ЕГН:**********  да заплати по сметка на СГС държавна такса за прехвърлянето на

 

                                                                - 9 -

процесния апартамент, в размер на сумата от  605.83 /шестотин и пет        лева и осемдесет и три стотинки/.

                   ОСЪЖДА А.А.В. ЕГН:********** да заплати по сметка на СО- Отдел „Местни данъци и такси”-М., на                                                             основание чл.47 от ЗМДТ местен данък в размер на сумата от 1 501.32 /хиляда петстотин и един лева и тридесет и две стотинки/.  

                    ОСЪЖДА „В.и.”ООД ЕИК:***********   да заплати на А.А.В. ЕГН:********** , на основание  чл.92 от ЗЗД, договорна неустойка за периода от 25.08.2010г. до 25.08.2013г.- в размер на сумата от 10 800/десет хиляди и осемстотин/ евро. 

                    ОСЪЖДА „В.и.”ООД ЕИК: ************   да заплати на А.А.В. ЕГН:********** , на основание чл.78 ал.1 от ГПК направените от ищеца разноски по делото, в размер на сумата от общо 5 552.69 / пет хиляди петстотин петдесет и два лева и шестдесет и девет стотинки/.

                     Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от съобщението на страните, с въззивна жалба, пред САС.

 

                                                                             ПРЕДСЕДАТЕЛ: