№ 171
гр. София, 10.02.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 10-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на трети февруари през две хиляди двадесет и трета година в
следния състав:
Председател:Цветко Лазаров
Членове:Ралица Д.
Нина Стойчева
при участието на секретаря Красимира Г. Г.
като разгледа докладваното от Ралица Д. Въззивно гражданско дело №
20211000502375 по описа за 2021 година
Производството е образувано по въззивна жалба на Д. Л. Б. срещу
решение № 260162/11.01.2021г. на СГС, ГО, 11 състав, постановено по гр.д.
№ 8111/19г., с което е отхвърлен искът му по чл.19, ал.3 от ЗЗД.
Жалбоподателят твърди, че първоинстанционното решение е
неоснователно, незаконосъобразно и неправилно. Неправилно е прието, че
сключеният предварителен договор е без условие. Към момента на
сключването му ответниците все още не са били собственици на недвижимия
имот. Той е бил в процес на възстановяване, което им е било известно. Затова
са подписали предварителния договор. Тъй като вещта, предмет на договора,
не съществува, то той е с бъдещ предмет. Това не е непозволена сделка, а
действителна и поражда правни последици. Възникването на вещта е
свързано с настъпването на едно бъдещо условие, а именно възстановяването
на имота от общинската служба по земеделие и гори. Това е станало три
години след сключването на процесния договор. Срещу решението на
поземлената комисия е подадена жалба и делото е продължило до 2011г.,
когато е постановен окончателен съдебен акт, потвърждаващ решението на
общинската служба по земеделие. До придобиването на качеството на
1
собственик на всеки един от ответниците не би могло да се сключи
окончателен договор. Затова е неправилен изводът на съда, че правото му по
чл.19, ал.3 от ЗЗД е погасено по давност. При сключен договор под условие,
погасителната давност следва да започне да тече от настъпване на условието.
Въззивникът счита за преклудирано възражение за изтекла погасителна
давност, тъй като не е направено с отговора на исковата молба.
Затова моли въззивния съд да отмени атакуваното решение и постанови
друго, с което да уважи предявения иск.
Ответниците не вземат становище по жалбата.
Съдът като взе предвид доводите на страните и събраните
доказателства в първоинстанционното и въззивно производство по реда на
чл.235 от ГПК, намира за установено следното от фактическа и правна страна:
СГС е сезиран с иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД. В исковата молба ищецът Д.
Б. твърди, че на 15.07.2002г. е сключил с ответниците предварителен договор
за покупко- продажба на следния недвижим имот: имот с идентификатор
68134.4356.726 с площ от 2 207 кв.м., при съседи: имот с идентификатор
681324.4356.43, имот с идентификатор 68134.4356.727, имот с идентификатор
68134.4356.439 и имот с идентификатор 68134.4356.44, представляващ бивш
имот № 35, кв.67 от к.л.171, 193, нива, четвърта категория, находяща се в
строителните граници на с. Обеля, м. „Свлачище“ и представляваща част от
имот № 35, к.л. 171, 193 при граници: имот 34, път, имот 36 и имот 50.
Предварителният договор е с нотариална заверка на подписите. В чл.2 от
него е предвидено да заплати на продавачите сума от 12 щатски долара за
всеки квадратен метър от възстановения имот. Той е бил възстановен на
ответниците с решение № 0327/11.07.2005г. на ОСЗГ „Нови Искър“, но е
било обжалвано и е влязло в сила през 2011г., с което окончателно е признато
правото на собственост на ответниците върху процесния имот. Те отказват
доброволно за изпълнят задължението по предварителния договор. Затова
ищецът моли съда да постанови решение, с което да обяви за окончателен
предварителен договор от 15.07.2002г. сключен между него и ответниците.
Ответниците в депозиран в срока по чл.131 от ГПК писмен отговор
правят възражение за нередовност на исковата молба относно наличието на
починали физически лица, посочени в нея. Поддържат, че предявеният иск е
неоснователен. Правят възражение за недействителност/ унищожаемост/ на
2
предварителния договор поради липса на предмет. Не оспорват, че той е бил
сключен на 15.07.2002г. и към този момент те не са били собственици на
описания в договора недвижим имот. Той е възстановен с решение №
327/11.07.2005г. на ОСЗГ „Нови Искър“. То не е обжалвано по съдебен ред,
както е посочено в исковата молба. Процесният имот е бил деактуван и
отписан от актовите книги за общинска собственост на 21.03.2006г. Сочат, че
в процесния договор няма уговорен срок за прехвърлянето по нотариален
ред на имота от продавача на купувача. Ответниците твърдят, че ищецът е
предложил да им съдейства пред Службата по земеделие и гори за
възстановяването на правото им на собственост. В деня на сключването на
предварителния договор -15.07.2002г., е било изготвено и нотариално
заверено пълномощно, с което те са упълномощили ищеца, да ги
представлява пред общината и поземлената комисия за възстановяване на
правото на собственост върху процесния имот. В предварителния договор не
е уговорено отлагателно условие, след сбъдването на което, да възникне
правопораждащият факт, задължаващ продавачите да изпълнят поетото
задължение. Липсват и други съществени клаузи: не е посочен ден, час и
нотариус за изповядване на сделката, лиса на уговаряне и даване на задатък,
уговаряне на неустойка. Оспорват, че правото на собственост върху
процесния имот е било възстановено през 2011г. Правят възражение за
изтекла погасителна давност по отношение на правото на иск на ищеца по
чл.19, ал.3 от ЗЗД. Молят иска да бъде отхвърлен.
Не се спори между страните, че на 15.07.2002г. са сключили
предварителен договор за продажбата на недвижим имот, подробно описан и
за цена от 12 щ.д. на квадратен метър, платима според уговореното в него.
Безспорно е, а и от представеното решение № 327/11.07.2005г. на ОСЗГ
„Нови Искър“ е видно, че с него са възстановени 2 207 дка от нива с площ
от 8, 768дка, намираща се в строителните граници на с. Обеля, м.
„Свлачище“, представляваща имот № 35, к.л. 171, 193 при граници: имот 34,
път, имот 36 и имот 50. Върху решението има отбелязване, че е влязло в сила.
Прието е за безспорно и ненуждаещо от доказване на обстоятелството,
че описаният в писмото на СО- район „Люлин“ от 11.07.2011г. имот е част
от имота, предмет на иска.
Ответниците са представили удостоверение от 21.03.2006г., изходящо
3
от СО- район „Люлин“, от което е видно, че със заповед № РД-57-
58/09.03.2006г. на кмета на СО от АОС № 3003/11.06.1997г. е отписана част
от имот пл. № 35 в м. „Свлачище“- Обеля, к.л. 171, 193 със свободна площ от
2 207 кв.м. Представено е и оттегляне на нотариално заверено пълномощно
№ 14462/15.07.2002г., с което продавачите по предварителния договор от
15.07.2002г., на същата дата са упълномощили ищеца да ги представлява при
възстановяване на недвижимия имот, описан в предварителния договор.
По делото от ищеца са представени схема от АГКК за построените
сгради в процесния недвижим имот от 28.11.2014г., скица на поземлен имот с
идентификатор 68134.4356.726, кв.67. Представена е данъчна оценка за
имота.
В хода на съдебното дирене е допусната и е прието заключение на
техническа експертиза, според която имотът от 2. 207 дка, предмет на
решение № 327/11.07.2005г. на ОСЗГ „Нови Искър“ е част от имот пл. № 35,
к.л.171, 193 Последния е бил нанесен в помощния план по чл.13а, ал.1 от
ППЗСПЗЗ в к.л.171, 193 и е записан в регистъра на името на И. Ц. С.. Имот
пл. № 35 попада в урбанизираната територия в м. „Бул. Сливница“ по ЗРП,
одобрен със заповед № РД-09-50-340/23.06.1998г. Със заповед № РД-09-
310/25.04.2005г. на Кмета на район „Люлин“ е определена свободната от
застрояване площ от имот пл. № 35 в размер на 2, 207дка, която е била
възстановена с решение № 327/11.07.2005г. от ОСЗГ „Нови Искър“.
Възстановения имот е бил нанесен в кадастралната карта с идентификатор
68134.4356.726 и е бил вписан в регистъра на наследниците на И. С.. Този
имот е идентичен с бившия имот № 35, възстановен на наследниците на И.
С.. Към заключението има приложена комбинирана скица, изобразяваща
графично целият имот № 35 и възстановената част.
Съдът възприема заключението като компетентно, безпристрастно и
неоспорено от страните.
В хода на съдебното дирене са събрани гласни доказателства.
Свидетелят Й. е приятел на ищеца от 1990г. Имотът, който Д. Б. е
искал да закупи се намира зад бл.11 в район „Люлин“, зад трафопоста. Преди
това той му е бил даден от съвета. Сега иска да го купи от собствениците,
които са в кв. „Н.“. Заедно са ходили през миналата година, а преди това
около десетина пъти. Ищецът се е срещал с М., който се е представял за един
4
от собствениците на имота.
Съдът кредитира показанията на свидетеля като основаващи се на
лични впечатления за фактите, които излага.
В хода на процеса са конституирани наследниците на първоначалните
страни, посочени в исковата молба.
При така събраните доказателства предявеният иск с правно основание
чл.19, ал.3 от ЗЗД е отхвърлен като неоснователен.
Пред въззивния съд нови доказателства не са ангажирани.
При така установената фактическа обстановка от правна страна съдът
приема, че предмет на разглеждане е конститутивен иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД.
Въззивният съд се произнася служебно по валидността на
първоинстанционното решение, а по допустимостта му само в обжалваната
част, а по отношение на правилността му е обвързан от посоченото в жалбата-
чл.269 от ГПК, с изключение на допуснато нарушение на императивна
материалноправна норма.
Първоинстанционното решение е валидно и допустимо.
По правилността му.
Предявен е конститутивен по своя характер иск, предвиден в чл.19,
ал.3 от ЗЗД. Разпоредбата сочи, че когато за окончателния договор се изисква
нотариална или нотариално заверена форма, предварителният договор се
сключва в писмена форма. Тя е условие за действителност на окончателния
договор. Предварителният договор има задължителни реквизити, които да са
отразени в съдържанието му, а именно съществените условия на
окончателния договор. Това обхваща поетото задължение за взаимни
насрещни престации. Продавачът обещава да прехвърли правото на
собственост на купувача, а последният да му заплати договорената цена.
Законът признава право на всяка от страните по предварителния
договор да предяви иск за сключването на окончателния договор. Т.е. както
продавачът, така и купувачът имат право да предявят иска по чл.19, ал.3 от
ЗЗД.
Основателността му предполага валиден предварителен договор, такъв
който произвежда права и задължения за страните, които са го сключили и
5
целените с него правни последици. Нищожният предварителен договор не
поражда потестативното право да се иска обявяването му за окончателен/
ТР № 84/06.09.1968г., ОСГК на ВС/. За да се породи правото на иск по чл.19,
ал.3 от ЗЗД е необходимо предварителният договор да съществува в правния
мир, а не да е прекратен/развален от някоя от страните.
Не е спорно в процеса, че страните са сключили предварителен договор
в писмена форма, отговарящ на изискването на чл.19, ал.2 от ЗЗД. В него се
съдържат съществените уговорки по поетите насрещни задължения, а именно
ответниците да прехвърлят правото на собственост върху конкретно описан
недвижим имот, а ищецът да заплати определена пазарна цена за него . В
съдебното производство по сключване на окончателен договор съдът
действа като нотариус, ако отношенията по предварителния договор се бяха
развили обичайно и страните бяха сключили договора пред него. Затова в
производството по чл.19, ал.3 от ЗЗД следва да се провери принадлежността
на правото на собственост на имота в патримониума на отчуждителя,
предмет на предварителния договор на основание чл.586, ал.1 от ГПК.
Страните не спорят, че към 15.07.2002г., когато са сключили предварителния
договор, земеделският имот, който е негов предмет, не е бил възстановен.
Този частен писмен диспозитивен документ/предварителният договор/,
следва да се разгледа заедно с представеното от ответниците оттегляне на
пълномощно, с нотариална заверка от 19.07.2004г., което установява
съдържанието на пълномощното с рег. № 14462/15.07.2002г. С него
продавачите/ответници/ са упълномощили Д. Б. да ги представлява пред
всички общински, държавни и частни институции за възстановяване на
собствеността върху недвижимия имот, индивидуализиран в предварителния
договор. За изясняване на действителната воля на страните следва да се
тълкуват разпоредбите на договора във връзка една с друга и всяка една да се
схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед на целта му,
обичаите в практиката и добросъвестността- чл.20 от ЗЗД. От друга страна
договорът има силата на закон за тези, които са го сключи и уговорките в
него ги обвързват – чл.20а от ЗЗД. При тълкуване на чл.1 от предварителния
договор заедно с учредената представителна власт на въззивника от страна
на продавачите с пълномощното от 15.07.2002г., може да се направи извод,
че волята на сключилите го е била да се сключи окончателен договор след
възстановяване на правото им на собственост. Т.е. предварителния договор е
6
сключен при отлагателно условие, сбъдването на което поражда правото на
купувача да получи правото на собственост, и задължението на продавачите
да му го прехвърлят – чл.25, ал.1 от ЗЗД. Предварителен договор за
прехвърляне на земеделска земя, която престои да бъде възстановена има
предмет, това е бъдещият земеделски имот. Предметът му е достатъчно
индивидуализиран , ако са посочени имотите, които подлежат на
възстановяване. / Р № 455/27.05.2004г. по гр.д. № 735/03г., ВКС, II г.о., Р №
364/18.05.2004г. по гр.д. № 634/03г., ВКС, II г.о./. Процесният
предварителен договор съдържа уговорки относно съществените условия на
окончателния договор- в достатъчна степен индивидуализиран недвижим
имот и цена, която е определяема. Нормата на чл.19, ал.2 от ЗЗД е
материалноправна и императивна, поради което за нейното спазване съдът
следи служебно, дори и когато в жалбата не е наведен довод за нарушаването
й./ ТР №1/2013/09.12.2013г. на ОСГТК на ВКС/. Предварителният договор,
сключен на 15.07.2002г. е действителен и обвързва страните по него.
Въпросът, поставен за разрешаване от въззивния съд е дали правото на
иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД е погасено по давност.
В отговора на исковата молба ответниците са направили своевременно
правопагасяващо възражение, че е изтекла погасителната давност по
отношение на правото на иск. Тя е общата по чл.110 от ЗЗД, а началният
момент, от който започва да тече е денят, от койот вземането е станало
изискуемо. Когато възникване на правото е обусловено от отлагателно
условие, то се поражда със сбъдването на бъдещото несигурно събитие. В
случая правото на ищеца, сега въззивник, да поиска сключване на
окончателен договор е настъпило с възстановяване на правото на собственост
върху имота, описан в предварителния договор. Това е станало с решение №
327/11.07.2005г. на ОСЗГ „Нови Искър“, което е влязло в сила след изтичане
на 14дневния срок за обжалването му. Заявителят е бил уведомен за
решението на 17.08.2005г. и при съобразяване на разпоредбата на чл.72 от
ЗЗД, срокът за обжалване е изтекъл на 31.08.2005г. или решението е влязло в
сила на 01.09.2005г. Няма доказателства, подкрепящи твърдението на ищеца,
че правото на собственост върху процесния недвижим имот е било
възстановено през 2011г. Тъй като няма ангажирани доказателства в тази
насока съдът следва да приеме, че той не се е осъществил. Аргумент за
7
липсата на обжалване на решението на ОСЗГ е приетото писмо от СО- Район
„Люлин“ от 21.03.2006г., според което със заповед от 09.03.2006г.
възстановеният имот от 2 207 кв.м. е отписан от АОС № 5003/11.07.97г. На
01.09.2005г. правото на Д. Б. по предварителния договор в качеството му на
купувач е възникнало/ като вземане е станало изискуемо/, защото се е
сбъднало отлагателното условие, и от тогава е започнала да тече
погасителната давност. Тя е изтекла на 01.09.2010г., а искът по чл. 19, ал.3
от ЗЗД е предявен на 18.02.2014г., след като вече срокът е бил изтекъл./ Р №
40/23.04.202г. по т.д. № 1613/19г., ВКС, II т.о, Р № 72/06.03.2012г. по гр.д. №
443/11г., ВКС, IVг.о., Р № 286/28.09.2011г. по гр.д. № 1055/10г., ВКС, III
г.о./ Няма данни той да е спиран или прекъсван. Предявеният иск в
настоящото производство е погасен по давност и поради това неоснователен.
Поради изложеното той следва да бъде отхвърлен.
Обжалваното решение трябва да се потвърди.
По разноските.
При този изход на спора разноски на жалбоподателя не се дължат.
Ответниците не са направили искане за присъждане на разноски за
производството пред САС.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 260162/11.01.2021г. на СГС, ГО, 11
състав, постановено по гр.д. № 8111/19г.
Решението подлежи на обжалване пред ВКС в едномесечен срок от
съобщението до страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
8
2._______________________
9