№ 4807
гр. С., 18.03.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 77 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесети февруари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:ИВАНКА П. БОЛГУРОВА
при участието на секретаря НАДЯ СТ. ТОДОРОВА
като разгледа докладваното от ИВАНКА П. БОЛГУРОВА Гражданско дело
№ 20231110160509 по описа за 2023 година
Предявени са обективно съединени осъдителни искове с правно основание чл.
79, ал. 1, пр. 1, вр. чл. 232, ал. 2 ЗЗД и чл. 92 ЗЗД.
Ищецът С.О. твърди, че с ответника ФИРМА са обвързани от облигационно
правоотношение по договор за наем на части от имоти публична общинска собственост
за поставяне на рекламни елементи №РД-55-607 от 29.10.2012г. и споразумение
№СОА23-ДГ66-3 от 24.04.2023г. към него. Излага доводи, че договорената между
страните наемна месечна цена е 27 266,40 лв. без ДДС, съответно 32 719,68 лв. с ДДС.
Поддържа, че с Наредба за цените при сделки с недвижими имоти на С.О. е предвидена
веднъж годишно актуализация на наемните цени при сключени договори за наем,
включително такива, сключени преди влизане в сила на Наредбата, с индекса на
потребителските цени – месечен, спрямо същия месец на предходната година. Твърди,
че за периода от месец октомври 2019г. до месец октомври 2020г. обявеният от НСИ
измервател на инфлацията – индекс на потребителските цени е 0,8 %, поради което за
периода от месец ноември 2020г. до месец октомври 2021г. наемната цена по
процесния договор следва да се актуализира с този процент, считано от 01.01.2021г.
Поддържа, че с писмо с рег. №СОА23-ТД26- 9837/28.06.2023г. е уведомил ответника
за актуализацията на наемната цена, като на 17.07.2023г. е постъпило възражение от
последния относно увеличението на наемната цена, поради което претендира
заплащане на разликата между първоначално уговорената и платена от ответника
наемна цена и индексираната такава за периода от 01.01.2021г. до 31.03.2021г. в размер
на 654,40 лв., ведно със законната лихва от депозиране на исковата молба в съда –
03.11.2023г. до окончателното плащане, както и неустойка за забава в размер на 3
356,33 лв. за периода от 05.12.2020г. до 02.11.2023г. Претендира разноски.
Ответникът ФИРМА в срока по чл. 131 ГПК е депозирал отговор на исковата
молба, с който оспорва исковете. Поддържа, че е заплатил дължимата съгласно
договора наемна цена за процесния период. Счита, че сключеният между страните
1
договор за наем не може да бъде едностранно изменян от наемодателя, било то с
подзаконов акт, поради което не дължи претендирания увеличен размер на наемната
цена. Моли съда да отхвърли предявените искове. Претендира разноски.
Съдът, като обсъди събраните по делото доказателства, достигна до следните
фактически и правни изводи:
По иска по чл. 79, ал. 1, пр. 1, вр. чл. 232, ал. 2 ЗЗД:
За основателността на иска ищецът следва пълно и главно да докаже следните
обстоятелства: наличието на облигационно отношение между него и ответника,
възникнало по силата на договор за наем на части от имоти публична общинска
собственост за поставяне на рекламни елементи РД-55-607 от 29.10.2012г. и
споразумение №СОА23-ДГ66-3 от 24.04.2023г. към него, по силата на който е предал и
е осигурил безпрепятствено ползване на наетите части от имоти, както и че в периода
на ползването е възникнало задължение за плащане на наемната цена в претендирания
размер.
При доказването на горното, в тежест на ответника е да докаже положителния факт
на погасяване на дълга.
С доклада по делото съдът е отделил като безспорни обстоятелствата, че страните
са обвързани от облигационно правоотношение по договор за наем на части от имоти
публична общинска собственост за поставяне на рекламни елементи №РД-55-607 от
29.10.2012г. и споразумение №СОА23-ДГ66-3 от 24.04.2023г. към него, че ищецът е
предал и е осигурил на ответника безпрепятствено ползване на наетите части от имоти,
както и че за процесния период ответникът е заплатил на ищеца наемна цена в размер,
първоначално уговорен в договора за наем.
Спорен по делото е въпросът дали ищецът разполага с правомощието едностранно
да измени съдържанието на договора в частта относно уговорената наемна цена, като
индексира нейния размер по силата на акт на Столичния общински съвет, без това
изрично да е предвидено в сключения между страните договор, нито респективно да е
обективирано в последващо споразумение към него.
Съгласно разпоредбата на чл. 8, ал. 1 ЗОС придобиването, управлението и
разпореждането с имоти и вещи – общинска собственост, се извършват под общото
ръководство и контрол на общинския съвет, като ал. 2 на същия член изрично
регламентира, че редът за предоставянето под наем на такива имоти и вещи, имащи
статут на общинска собственост, както и правомощията на кмета на общината се
определят с наредба на общинския съвет при спазване на разпоредбите на този закон и
на специалните закони в тази област. Нормата на чл. 14 ЗОС урежда възможността
свободните нежилищни имоти – частна общинска собственост, които не са
необходими за нуждите на органите на общината или на юридически лица на издръжка
на общинския бюджет, да се отдават под наем на трети лица.
2
Макар цитираните разпоредби да са императивни, същите не предвиждат
отклонение от общия принцип в гражданското право, че договорите имат силата на
закон за сключилите ги – по аргумент от разпоредбата на чл. 20а ЗЗД /в този смисъл –
Определение № 408 от 21.03.2015 г. по гр. д. №741/2015 г. на ВКС, IV г.о./. Съгласно
чл. 20а, ал. 2 ЗЗД договорите могат да бъдат изменени, прекратени, разваляни или
отменени само по взаимно съгласие на страните или на основания, предвидени в
закона.
Съгласно раздел III на процесния договор, озаглавен „Цена и начин на плащане“,
ответникът в качеството на наемател се е задължил да заплаща месечна наемна цена в
размер на 27 266,40 лв. без ДДС, авансово до пето число за всеки следващ след първия
месец, по посочена банкова сметка на наемодателя, като в договора не е предвиден
механизъм за индексиране на цената, нито обективен и ясен критерий за промяна на
първоначално определения размер. Доколкото наемната цена е един от съществените
елементи на договора за наем, обаче, същата не може да бъде едностранно променяна
(индексирана) от наемодателя – за да бъдат валидно обвързани и двете страни от
подобна уговорка, то тя следва да бъде постигната между тях по взаимно съгласие.
Предвид изложеното, ирелевантно е обстоятелството, че общинският съвет,
съгласно възложените му по закон правомощия, е регламентирал актуализация на
наемните цени при сключени договори за наем съобразно чл.13 от Наредбата за цените
при сделки с недвижими имоти на С.О.. Макар цитираната разпоредба да предвижда
извършване на актуализация на цената и по договорите за наем, сключени преди
влизане в сила на наредбата, в които липсва такава клауза, доколкото подобно
задължение за наемателя не почива на основание, предвидено в закона, а се извлича от
съдържанието на подзаконов нормативен акт /наредба на общинския съвет/, то не може
да се приеме, че ответникът е автоматично ангажиран от това предписание, без на
същия да е предоставена възможност да изрази волята си относно неговото
приложение във възникналите му с насрещната страна по договора отношения.
Уредените от общинския съвет правила за поведение са насочени към дейността на
общината, която следва да предприеме необходимите мерки за обективирането им в
конкретните договори, по силата на които са отдадени под наем за възмездно ползване
имоти и вещи – общинска собственост, съответно чрез подписването на последващи
споразумения или анекси към тях.
В този смисъл съдът съобразява и поведението на страните, имайки предвид
сключеното между тях споразумение №СОА21-ДГ55-178 от 24.03.2021г. към договора,
по силата на което са се уговорили наемателят да дължи заплащане на договорената
наемна цена в намален размер с 50 % за периодите от 01.11.2020г. до 31.01.2021г.
поради спад в приходите от продажби с 61,01 % с конкретно посочване на спада за
съответните месечни периоди, тоест същите изрично и по взаимно съгласие са се
3
споразумели относно намаляване размера на задължението на наемателя за посочените
месеци. По идентичен начин страните следва да процедират и в хипотезата на взето
решение за увеличаване на наемната цена, което в процесния случай не се установява.
От съдържанието на приложеното по делото споразумение №СОА23-ДГ66-3 от
24.04.2023г. към договора /л. 9/, с което е удължено действието на процесния договор
до провеждането на нов търг или конкурс за съответните позиции, също не може да се
изведе подобен извод, тъй като в него е предвидено до момента на сключването на нов
договор наемателят да дължи заплащане на обезщетение в размер на договорената
наемна цена – 27 266,40 лв. без ДДС, или съответно 32 719,68 лв. с ДДС. Посочено е,
че всички останали разпоредби на договора, доколкото не противоречат на
уговореното с постигнатото споразумение, остават непроменени и запазват действието
си. В този смисъл е и приложеното по делото Решение №776/06.10.2022г. на
Столичния общински съвет, въз основа на което страните са постигнали въпросното
споразумение /л.33/. В пункт II на решението е предвидено, че за периода след
изтичане на срока на договорите за наем за разполагане на рекламни елементи върху
части от имоти – публична общинска собственост, наемателите заплащат на С.О.
компенсаторно обезщетение за ползването им в размер на договорената по
съответния конкурс и договор наемна цена. Изложеното потвърждава смесения
фактически състав при сключването на процесния договор, състоящ се както от
административни, така и от гражданскоправни елементи, последните от които
подлежащи на договаряне само по взаимно съгласие между страните, действащи в
качеството си на равноправни субекти, съответно следва да бъдат обективирани и в
изричен акт.
С оглед изложеното, съдът намира, че в конкретния случай страните не са
постигнали съгласие относно актуализиране на наемната цена чрез нейното
индексиране, поради което приетата от Столичния общински съвет правна уредба,
съдържаща се в процесната наредба, не обвързва наемателя по договора – ответник в
настоящото производство, след като не е инкорпорирана в процесния договор за наем,
нито в последващо сключено между страните споразумение към него.
Същевременно, ответникът с депозирано до С.О. съобщение с вх. № СОА23-ТД26-
9837-[1] /л.11 от делото/ изрично е възразил срещу едностранното индексиране на
наемната цена по договора, като е направил изявление, че смята и занапред да
изпълнява добросъвестно договорните си задължения към наемодателя до изтичането
на срока по решение на СОС №777 от 06.10.2022г. Това обстоятелство се потвърждава
и от изводите на вещото лице по ССчЕ, от заключението по която се установява, че за
процесния период ответникът е заплатил на ищеца наемна цена в размер, съответстващ
на първоначално уговорения в договора за наем – 32 719,68 лв. с ДДС на месец, при
отчитане на намаленото задължение с 50 % за м.01.2021г. за сумата в размер на
4
16 359,84 лв. с ДДС. Предвид несъгласието на ответника с посоченото индексиране на
наемната цена, същият може или да иска предоговаряне на цената /в случай че подобна
възможност е уредена от общинския съвет/, или да прекрати наемния договор по
регламентираните за това начини, ако изменените условия по договора не отговарят на
интереса му. Доколкото обаче наемателят изрично е възразил срещу начина на
едностранно изменение на цената, то претендираната разлика до размера на
индексираната наемна цена не може да му бъде възложена в тежест – обратният извод
би нарушил регламентираната свобода на договаряне по смисъла на чл. 9 ЗЗД.
Спазването на постигнатите по договора уговорки и зачитането на техните
последици е приравнено на законови разпоредби по отношение на страните, които са
ги постигнали. Съблюдаването на спазването на тези уговорки, при възникнали
спорове между страните, следва да се извърши от съда, при пълното зачитане на
договореностите между тях, като съдът не може да постанови решение в противоречие
с валидни клаузи от договора между страните /в този смисъл – Решение № 28 от
1.03.2017г. по гр.д. №60094/2016г. на ВКС, IV г.о./. Изложеното обуславя крайния
извод за неоснователност на предявения иск, поради което същият подлежи на
отхвърляне.
По иска по чл. 92 ЗЗД:
За основателността на иска в тежест на ищеца е да установи наличието на
неустоечно съглашение за обезщетяване на вредите от забавата, изпадането на
ответника в забава, както и размера на уговорената неустойка.
В тежест на ответника и при доказване на горните факти е да докаже положителния
факт на погасяване на дълга.
Чл. 11 от договора предвижда, че при забава в плащането на наемната цена след
срока по чл. 5.1 от договора /до 5-то число на съответния месец/, наемателят дължи
неустойка в размер на 0,5 % на ден от дължимата сума, но не повече от размера на 3
месечни наема, а при забава повече от 2 месеца, се прилага чл. 9, ал. 1, трети абзац – с
едномесечно писмено предизвестие наемодателят може едностранно да прекрати
договора. Съдът намира, че страните са договорили валидна неустоечна клауза за
забавено изпълнение, но в случая, предвид липсата на неизпълнение на валидно
възникнали задължения на ответника в договорения срок, за които се претендира и
процесната неустойка, то не са налице предпоставките за нейното присъждане, поради
което и този иск е неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
По разноските:
С оглед изхода на делото и на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, право на разноски има
ответникът. Дължимите от ищеца разноски са в размер на 840 лв., представляващи
адвокатско възнаграждение, което е действително заплатено от ответника на адв. А. Д.,
видно от приложените по делото платежно нареждане от 23.01.2024г. и фактура
5
№********** от 17.01.2024г. /л. 65-66/. Въпреки липсата на представен договор за
правна защита и съдействие съдът приема, че между страните е постигнато съгласие за
заплащане на адвокатско възнаграждение в претендирания размер предвид изричното
посочване на основанието за възникване на задължението за заплащане на сумата, а
именно – процесуално представителство по настоящото дело /в този смисъл
Определение № 134 от 28.03.2019 г. по ч.гр.д. № 888/2019 г. на ВКС, III г.о.,
Определение № 529 от 11.12.2019 г. по ч.гр.д. № 4335/2019 г. на ВКС, IV г.о./.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от С.О., с адрес: гр. С., ул........... №......., срещу ФИРМА,
ЕИК .........., искове с правно основание чл. 79, ал. 1, пр. 1, вр. чл. 232, ал. 2 ЗЗД и чл. 92
ЗЗД за заплащане на сумата от 654,40 лв., представляваща разликата между
първоначално уговорената и платена от ответника наемна цена по договор за наем на
части от имоти публична общинска собственост за поставяне на рекламни елементи
№РД-55-607 от 29.10.2012г. и индексираната такава за периода от 01.01.2021г. до
31.03.2021г., както и сумата от 3 356,33 лв., представляваща неустойка за забава за
периода от 05.12.2020г. до 02.11.2023г.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, С.О., с адрес: гр.С., ул. .......... №......., да
заплати на ФИРМА, ЕИК .........., сумата от 840 лв. разноски по делото.
Решението може да бъде обжалвано пред Софийски градски съд в двуседмичен срок
от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6