РЕШЕНИЕ
№ 179
гр. Кърджали, 26.05.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – КЪРДЖАЛИ, ІІ СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и шести април през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Невена Калинова
при участието на секретаря Анелия Янчева
като разгледа докладваното от Невена Калинова Гражданско дело №
20215140100729 по описа за 2021 година
Ищецът ****** чрез процесуалния си представител твърди в исковата молба, че
с ответника са били в облигационни отношения по сключен предварителен договор от
29.01.2014г., въз основа на който впоследствие са сключили и договор за учредяване
право на строеж с Нотариален акт от 16.05.2015г., поправен с нотариален акт от *****,
въз основа на които ответникът е учредилa на ищеца право на строеж за обекти в
сграда, които ищецът и ответникът са индивидуализирали в nотариален акт за
учредяване право на строеж и са разпределили кои от тях всеки ще получи в
изключителна собственост след построяване на сградата. След сключване на договор
за учредяване право на строеж ответникът започнала да създава пречки във връзка с
изпълнение на договора, като подробно обстоятелствата в тази връзка са изложени в
исковата молба, въпреки което ищецът изпълнил в срок задължението, което поел по
предварителния договор, съгласно издаденото разрешение за строеж и одобрен
архитектурен проект, и на ******* предал на ответника изградените обекти от
сградата, които се припадали за ответника, при което същата заявила претенция, че е
ощетена с 34 кв.м. жилищна площ от апартаментите, с възражението, че е получила по-
малко застроена площ от полагащата й се съгласно предварителния договор. Твърди,
че по този начин и поради принуда на ******* страните подписват договор, с който
ищецът се задължава да заплати на ответника сумата от 23 800 лв., с която да обезщети
ответника за получените от нея 34 кв.м. по - малко от дължимата й жилищна площ,
като в тази връзка в съдебно заседание ищецът допълва твърденията си, че поведението
1
на ответника не е било умишлено и измамливо. С получаването на сумата от 23 800 лв.
ответникът декларирала, че отношенията й с ищеца са уредени и в бъдеще няма да има
повече претенции, както и поела задължение да разпише всички необходими
документи за въвеждане на сградата в експлоатация, както и да оттегли подадена жалба
в РП -Кърджали с вх. N *******, след което и построената сграда била въведена в
експлоатация съгласно удостоверение от 28.02.2017г., а ответникът оттеглила
подадената жалба до РП - Кърджали. След това ищецът с нотариална покана поканил
ответника да изпълни задълженията си във връзка с предварителния договор, като му
прехвърли полагащите му се идеални части от правото на собственост върху
поземления имот и поради отказ на ответника било образувано съдебно производство,
в хода на което била назначена експертиза, от която ищецът установил, че ответникът
не е ощетена с 34 кв.м. жилищна площ, а напротив, наместо полагащите й се 25% от
общата РЗП на построената в ПИ с идентификатор ******* по КККР гр.Кърджали
сграда, равняващи се на 1 062.69 кв.м., е получила повече с 3.594 %, равняващи се на
133.57 кв.м., или наместо 25% от РЗП на сградата, е получила 28.594 % от общата РЗП
на сградата. Поради така изложените обстоятелства ищецът счита, че сключеният в
частта му по т.1 договор от ******* е нищожен, като сключен при липса на основание
за неговото сключване, а ако съдът приеме, че не е нищожен, да се произнесе за това,
че договорът е унищожаем поради грешка в предмета, а именно грешна представа на
управителя на ищеца, че ответникът е ощетена с получена по-малко жилищна площ,
като както в единия, така и в другия случай, с оглед предявяването на иска за
нищожност и иска за унищожаване при условията на евентуалност, ответникът да бъде
осъдена и да му плати получената от нея парична престация от 23 800лв. В случай, че
съдът приеме, че искът за нищожност и евентуално съединеният с него иск за
унищожаемост не следва да бъдат уважавани, ведно с обективно съединените им
искове за връщане на паричната престация, то ищецът заявява разваляне на договора от
*******, в частта му по т.1, поради виновно неизпълнение на задълженията на
ответника, и в съдебно заседание уточнява, че основанието, на което заявява този иск е,
че въпреки, че с договора ответникът поела задължение да оттегли подадена жалба с
вх. N ***** на РП - Кърджали, впоследствие е завела жалбата под нов номер N ******
на РП – Кърджали, с извод, че изпълнението на договора по този начин е привидно,
поради което разваля едностранно договора и претендира връщане на получената по
договора сума от 23 800 лв. В съдебно заседание ищецът чрез адвокат пълномощник
поддържа предявените искове и на въпроси на съда сочи, че ответникът е била
обезщетена от ищеца, защото е получила по-малко площ от полагащата й се по
договор, a съгласно предварителния договор ответникът е следвало да получи не
повече от 25% от РЗП, а оплакванията за унищожаемост поради грешка се основават на
грешка в изчисленията каква площ се е полагала на ответника, като управителят на
ищцовото дружество се е заблудил, че ответникът е ощетена и това е било основание
2
за сключване на процесния договор, но тази грешка е осъзната впоследствие и не се
дължи на умишлено поведение на ответника; както и че по процесния договор, за
който с исковата молба ищецът отправя едностранно изявление за развалянето му,
ответникът е поела задължение да оттегли подадена от нея жалба вх. N ***** на РП -
Кърджали, като впоследствие през 2018г. e подала жалба с идентично съдържание,
което по същество представлява неизпълнение на поетото задължение по процесния
договор и на това основание ищцовото дружество едностранно разваля договора; както
и конкретизира, че твърденията на ищеца са, че е изпълнил в цялост задълженията си
по нотариален акт за учредяване право на строеж и е предал уговорените за ответника
самостоятелно обособени обекти и други така, както са описани, в частност
апартаменти с посочената застроена площ, т.е. ищецът е изправна страна по
нотариалния акт - построил е сградата и е предал индивидуализираните с него обекти
на ответника с приемо-предавателен протокол от 2017г.. С допълнителна молба, в
изпълнение на указанията на съда, ищецът изяснява, че договорената с предварителен
договор площ, която следва да получи ответникът, е 25 % от общата РЗП на сградата,
но тя получила със 133.57 кв.м. повече, без разграничение на търговска и жилищна
площ, както и видове обекти въобще, конкретно от общата РЗП от 3 716.45 кв.м.
ответникът получила 1 062.69 кв.м., равняващи се на 28.594 %, вместо полагащите й се
929.1125 кв.м., равняващи се на 25 %, или превишението е равно на 133.57 кв.м.,
равняващи се на 3.594 %.
Ответникът Д.Д.В. в срока по чл.131 от ГПК не оспорва изложените
обстоятелства относно договореностите между страните за сключени предварителен
договор на 29.01.2014г., Нотариален акт за учредяване право на строеж, ведно с
поправянето му, подаването на сочената в исковата молба жалба, претендираното от
самата нея ощетяване с 34 кв.м. по-малко получена жилищна площ и дължимото й се
за това обезщетение, предаване на обектите, които ищецът се е задължил да построи в
нейна собственост, въвеждане на сградата в експлоатация, оттегляне на горепосочената
жалба, подадена жалба до РП-Кърджали с вх. N ****** с последвал отказ да се
образува ДП, направен с Постановление от *****, които обстоятелства са съществени
с оглед предмета на доказване, но оспорва, че е създавала пречки във връзка с
договореностите и изпълнението на задълженията на ищеца като строител, и със
сезирането на РП - Кърджали е целяла възпрепятстване дейността на строителя и
удовлетворяване на свои претенции; че договорът от ******* е сключен поради
принуда и оспорва всички предявени искове при условията на евентуалност, в т.ч.
обективно съединените им, както за нищожност, така и за унищожаемост на клаузата
на т.1 от договора от *******, както и за наличие на условия за разваляне на договора
поради посоченото в исковата молба основание, конкретизирано в съдебно заседание
от ищеца. Не оспорва получаване на сумата от 23 800 лв., като изрично в отговора на
исковата молба сочи и следните обстоятелства: при подписване на Нотариален акт за
3
учредяване право на строеж N ******* е установила, че освен замяна на гаражи с
паркоместа, е надвзета жилищна площ от ищеца, тъй като договорката с ищеца била
ответникът да получи целия втори етаж, състоящ се от общо 7 апартамента и
еквивалентни на притежаваните от ответника 25 % от право на строеж, а при
подписване на договора, ищецът в частност управителя му е взел един голям
апартамент на същия етаж от 105 кв.м., като тези обстоятелства установила след
подписване на Нотариалния акт и във връзка с обединяване на съседни парцели, един
от които ответникът продала на ищеца, като въпросното надвземане на жилищна площ
ответникът основава на представеното по проектната документация разпределяне на
площите от Г.и., което заедно с ищеца изчислили и съобразно с предварителната им
уговорка определили обезщетение от 23 800лв., след което и сключили договора от
******* Сочи, че увеличаването на площите на ищеца се получава, защото ищецът има
жилищна площ 1 543 кв.м., представляващи 20 апартамента и сутерен 120 кв.м.,
представляващи 2 гаража с обща площ 40 кв.м. и 80 кв.м. мазета, а търговската площ
му е 675 кв.м., като ответникът има 468.70 кв.м. жилищна площ, представляваща 6
апартамента и сутерен 240 кв.м., представляващ 4 гаража с обща площ 100 кв.м., 100
кв.м. сутеренни помещения, 40 кв.м. мазета с търговска площ 173 кв.м., като при
всички положения се установява не само, че не са заплатени на ответника
неправомерно надвзети 34 кв.м., но и че тези, които са й заплатени са в пъти под
реалната сума, която е следвало да получи и че за припадащата се на ищеца жилищна
търговска площ, ответникът е компенсирана със сутеренна площ, каквато не може да
се приравни нито на жилищна, нито на търговска, с оглед цената й на кв.м. В съдебно
заседание ответникът лично и с адвокат пълномощник поддържа възраженията срещу
исковете, като на въпрос на съда дали е получила по нотариален акт за учредяване на
право на строеж надлежно предаване на всички индивидуализирани с него
обекти, в частност на апартаментите, обяснява, че процесните 34
кв.м. не били част от застроената площ по нотариален акт за учредяване на право на
строеж, а ги претендирала по предварителен договор, по който трябвало да получи 25
% от жилищната площ, като установила, че липсват 34 кв.м. жилищна площ, след като
изчислила нейните и на ищеца жилища и затова депозирала жалба в прокуратурата,
конкретно изчислила общата жилищна площ, разделила я на четири и установила
липсата на 34 кв.м., защото жилищната площ не била 25 %, а по-малко, за което взела
техническото описание от *******, където имало разпределение на всички площи,
изчислила поотделно всеки апартамент по разгъната и застроена площ и установила, че
при ищеца има повече жилищна площ и той се съгласил с нейните
изчисления.Ответникът обяснява, че нѐ цялото съдържание на предварителния договор
било заменено от нотариалния акт за учредяване право на строеж. Според
упълномощения адвокат, по предварителен договор ответникът е следвало да си запази
25 % от изградените обекти, като с нотариалния акт вместо 25 % са прехвърлени по-
4
малко, изчислени между страните след това на 34 кв.м.
Районният съд като прецени събраните по делото доказателства и доводите на
страните, приема за установено следното:
Предявените искове са както следва: иск за нищожност на клаузата на т.1 от
подписан между страните договор от *******, на основание чл.26, ал.2, предл.4 от ЗЗД,
по който ищецът следва да установи факта на плащането, а ответникът основанието, на
което е получил сумата, респ. основанието за задържането й, в която връзка ищецът
следва да установи и репликата си, че основанието за плащане не е съществувало,
защото основанието е нищожно; иск по чл.27, предл.3, вр чл.28, ал.1, изр.1 от ЗЗД за
унищожаемост на клаузата на т.1 от договор от *******, по който ищецът следва да
установи изпълнение на престацията си по договора за строителство в уговореното
количество и формирана, към подписване на договора, неправилна представа за
неравностойност на престациите, а именно, че полученото от отсрещната страна е
несъответно на уговореното и е в по-малко количество и поради това е дължимо
парично обезщетение, каквото е платил и ако е знаел действителното положение на
съдържанието на насрещните престации, сиреч, че те са равностойни, не би сключил
договора и не би платил обезщетението, като ответникът следва да установи
основанието за задържане на плащането, в частност, че след изпълнение на договора е
налице неравностойност на престациите и ощетяването й с получена по-малко
жилищна площ, равняваща се на 34 кв.м., и иск по чл.55, ал.1, предл. 3 от ЗЗД, по
който ищецът следва да установи факта на плащането и разваляне на договора, т.е., че
основанието за даване е отпаднало, а ответникът следва да установи наличие на
съществуваща договорна връзка и изпълнение на насрещната престация, дължима към
ответника, която ищецът твърди, че не е изпълнила, а именно, че само привидно е
оттеглила посочената в исковата молба жалба поради туй, че впоследствие такава е
подадена наново, като исковете за нищожност и унищожаемост на горепосочения
договор са предявени при условията за евентуалност, ведно с иск по чл.34 от ЗЗД за
връщане на дадена парична престация от 23 800лв., и наред с това е предявен иск при
условията на евентуалност на тези искове, за неоснователно обогатяване на ответника
поради едностранно разваляне на договора с отправяне на изявление за това с исковата
молба по делото.
Установява се от писмените доказателства, че между страните по делото на
*********г. е сключен предварителен договор за учредяване право на строеж и
прехвърляне на собственост върху поземлен имот срещу изграждане на обекти в
предвиждаща се по КЗСП жилищна сграда, като ответникът Д.Д.В. учредила на ищеца
"************ право на строеж и съответни идеални части от правото на собственост
върху терена на поземлен имот с идентификатор ******* в зависимост от процента на
обектите в предвидената по КЗСП скица виза, които ще бъдат допълнително
договорени между страните с анекс, след изготвянето и одобряването на идеен
5
архитектурен проект за жилищната сграда, и които ще бъдат с обща застроена площ не
повече от 75 % от общата РЗП на сградата, а при увеличаване на същата и построяване
на повече от уговореното, извън техническите проекти, учредителят получава 25 % от
допълнителната РЗП за изграждане сграда, като за себе си учредителят запазила
правото на строеж на обекти в сградата, които също ще бъдат индивидуализирани с
допълнителен анекс както по-горе, и ще бъдат с обща застроена площ не повече от
25% от общата РЗП на сградата, като в т.3 от договора е предвидено, че обектите ще
бъдат описани в допълнителен анекс в съответствие с изготвения идеен проект и
пълното описание на обектите ще бъде направено в нотариалния акт за прехвърляне
правото на собственост върху съответните идеални части от поземления имот и в
съответствие с одобрения архитектурен проект и издаденото разрешително за строеж.
И в т.II от договорa страните са постигнали съгласие, че реалните обекти в сградата,
ведно с припадащите се идеални части от общите части от сградата, ще бъдат посочени
в нотариалния акт.С нотариален акт от *****, поправен с нотариален акт от *****,
ответникът учредила на ищеца правото на строеж за обектите, посочени поотделно в
т.I от акта и запазила за себе си обектите, посочени поотделно в т.II от акта, при
уговорено в т.III задължение ищецът да построи обектите на ответника, което
задължение е цената на учреденото на ищеца право на строеж. На ***** ищецът и
ответникът подписали Анекс, с който първият като приобретател на правото на строеж
и втората като негов учредител се споразумели „Четирите гаража за обезщетение на
собственика на имота да бъдат обособени като самостоятелни клетки и на две гаражни
клетки да се поставят ролетни щори от строителя, а на другите две гаражни клетки
собственикът на имота да ги довърши с ролетни щори, както и подходът към всички
гаражни клетки и складови помещения да бъде с минимален наклон и широк/удобен за
извършване на търговска дейност/. Издадено е от община Кърджали на 09.06.2015г.
Разрешение за строеж на жилищна сграда с търговски партер в УПИ ********* по
плана на ж.к.Възрожденици, гр.Кърджали.
На 02.12.2016г. ответникът подала в РП - Кърджали Жалба вх. N *****, с която е
направила оплаквания, че управителят на ищеца е извършвал действия в разрез с
уговорките от предварителния договор и други постигнати договорености, като е
поискала да бъде направена проверка за наличие на извършено престъпление от общ
характер.
На ******* между страните е подписан договор, с който страните постигат
съгласие за следното: 1.ищецът като приобретател на правото на строеж да заплати на
ответника като негов учредител сумата в размер на 23 800 лв., представляващи
стойността на по-малко получените от учредителя 34 кв.м. от жилищната площ на
апартаментите, изградени в поземлен имот с идентификатор N ******* по КККР на
гр.Кърджали, и пететажна многофамилна жилищна сграда с търговски партер и
подземен гараж със степен на завършеност в груб строеж съгласно акт обр.********г.,
6
с единична цена на кв.м. от 350 евро, по посочена банкова сметка на ответника; 2.
ищецът се задължава да учреди на ответника безвъзмездно и безсрочно сервитутно
право на преминаване с осигуряване на достъп до подземния етаж на сградата и до
всички самостоятелни обекти в сградата, собственост на ответника; 3. ищецът се
задължава в срок от два дни да декларира, че няма претенции към 4 броя паркоместа,
находящи се в североизточната част на сградата, в непосредствена близост до входа;
4.ищецът се задължава да изпълни в едномесечен срок след снабдяване с
удостоверение за ползване на сградата поетото задължение да изгради стени между
подземните паркоместа, собственост на ответника, както и да им монтира ролетни
врати, тип „щорa“ с дистанционно устройство, измазване с мазилка, и два броя мивки
и канелки; 5. да предаде в деня на подписване на договора ключовете на
самостоятелните обекти в сградата, собственост на ответника, както и 2 бр.
дистанционно за входящите врати към подземния етаж, като за целта се състави
приемо-предавателен протокол; 6. Ответникът заявява, че с получаване на сумата от
23 800 лв., са изцяло уредени отношенията между страните, възникнали от
предварителен договор за учредяване на право на строеж и прехвърляне на собственост
върху ПИ срещу изграждане на обекти в предвиждаща се по КЗСП жилищна сграда от
29.01.2014г. и нотариален акт за учредяване на право на строеж N ****, поради което
за в бъдеще няма да има претенции спрямо ищеца; 7.ответникът се задължава да
подпише същия ден всички необходими документи за регистриране на строеж от
четвърта категория, както и всички необходими документи за въвеждане в
експлоатация на изградената сграда; 8.ответникът се задължава да оттегли подадената
от нея жалба N ***** до РП-Кърджали; 9. при неизпълнение на задължението на
ищеца, поето по т.4, или при забава при изпълнението, същият се задължава да плати
на ответника неустойка от 2 500 лв.; 10.при неизпълнение на задължението, поето по
т.7, ответникът се задължава да плати на ищеца неустойка от 2 500 лв., както и
уговорки в т.11-13 за възмездно прехвърляне от ответника на ищеца на 60 кв.м. или
съответна идеална част от поземления имот с учредено право на строеж.
На ******* ищецът плаща по банков път на ответника сумата 23 800 лв. –
платежно нареждане за кредитен превод от *******, с посочено в него пояснение
„съгласно т.1 по договор 27.02.17“.
На ******* между страните е подписан приемо-предавателен протокол, с който
ищецът предава на ответника описаните в протокола обекти, както и дистанционно
управление за гаражна врата – 2бр. и всички ключове за предадените обекти, като
ответникът е декларирала, че с подписване на протокола, отношенията между
страните, възникнали от предварителен договор за учредяване на право на строеж и
прехвърляне на собственост върху ПИ срещу изграждане на обекти и предвиждаща се
по КЗСП жилищна сграда от 29.01.2014г. и по нотариалния акт за учредяване на право
на строеж, са изцяло уредени и за в бъдеще няма да има претенции спрямо ищеца.
7
На 28.02.2017г. е издадено от община Кърджали удостоверение N * за въвеждане в
експлоатация на изградената в поземления имот на ответника жилищна сграда с
търговски партер, строеж IV категория, състояща се от сутерен на кота -3.00 подземен
паркинг и на кота - 2.70 складови помещения към жилищна и търговска площ;
партерно ниво –ресторант и четири търговски обекта-магазини; и следващи етажи с
апартаменти на коти + 3.40, + 6.20, + 9.00, +11.80.
От изложеното следва, че с договора от ******* страните са искали да уредят
окончателно отношенията си по сключения на 29.01.2014г. предварителен договор и по
сключения нотариален договор за учредяване на право на строеж, като ответникът е
заявила, че за в бъдеще няма да има претенции по сключения предварителен договор.
По-късно, на 08.06.2018г. ищецът е поканил ответника да му прехвърли 75 %
идеални част от собствеността на поземления имот по учреденото право на строеж,
съгласно раздел II.т.5 от предварителния договор от 29.01.2014г.., като на 22.06.2018г.
ответникът отказала да получи поканата и подала в РП-Кърджали Жалба вх. N ******
против управителя на ищеца, съдържанието на която е частично идентично с
подадената преди това Жалба вх. N *******, тъй като новата жалба съдържа нови
оплаквания, свързани и с претенцията на ищеца да му се прехвърли право на
собственост върху имота по учреденото право на строеж, както и други оплаквания по
развилите се между страните отношения, в т.ч. и след подписване на процесния
договор от ******* С постановление от ***** прокурор от РП-Кърджали е отказал да
образува досъдебно производство по жалбата на ответника от *******., като е
прекратил преписката, като от ДП N **** по описа на ОД на МВР-Кърджали се
установява, че подаването от ответника на Жалба вх. N *******, така и на жалба вх. N
******, не е завършило с извод за извършено престъпление от законния представител
на ищеца.
Поради отказ на ответника да прехвърли на ищеца претендираните идеални части
от имота по учреденото право на строеж, ищецът е предявил иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД,
уважен с влязло в сила на 12.01.2021г. Решение на РС-Кърджали по грд. N ******., с
което предварителният договор от *****., сключен между страните, е обявен за
окончателен, в частта му за прехвърляне от ответника на ищеца на 3/4 идеални части
от ПИ с идентификатор N ******* по КККР на гр.Кърджали. Представено е
изготвеното по това дело заключение на съдебно -техническа експертиза на в.л. инж.
В.Д., в което е посочено, че след изграждане на сградата и предаване на обектите,
ответникът е получила 28.594 % от общата РЗП на обекта, включ. сутеренния етаж,
равняващи се на 1 062.69 кв.м., а ищецът е получил 71.406 % от същата, равняващи се
на 2 653.76 кв.м., като вещото лице не е установило ответникът да е получила по-малко
площи от жилищната част на сградата, който извод прави във връзка със сключен
между страните договор за платени на учредителя 23 800 лв. за 34 кв.м. жилищна
площ.
8
Представено е соченото от ответника Разделяне на площите и техническо описание
по проект на: „Жилищна сграда с търговски партер“ в УПИ ********* по плана на
кв.Възрожденци, гр.Кърджали, изпълнено на 04.03.2015г. от „*********** по
възлагане на ************, от което съдът не може да прави конкретни изводи, защото
с отговора на исковата ответникът не е посочила конкретно как с управителя на ищеца
са направили изчислението, че е получила 34 кв.м. по-малко жилищна площ.
От неоспореното заключение на СТЕ по настоящото дело и разпита на в.л.инж.
Д.С. в съдебно заседание се установява, че в общата РЗП на изградената от ищеца в
имота на ответника сграда, която е 3 709 кв.м., вещото включва всички площи -
паркоместа, магазини, апартаменти и прилежащи площи на общи части, от които на
ответника се припадат/са получени/ 1 056.83 кв.м., независимо дали тази площ е
жилищна или друга, и в същата са включени и общите части – таблица 2. От общата
РЗП от 3 709 кв.м., 25% са 927.25 кв.м., а ответникът е получила 1 056.83 кв.м., или е
получила повече площ, която включва жилищна, търговска, складова и общи площи и
части, в т.ч. паркоместа в сутерен. Тези данни вещото лице посочва в таблица 2 и
таблица 3, като във втората е показана общата РЗП, получена от ищеца, която е
2 652.17 кв.м. и включва и ресторант с кухня, а в приложение 4 вещото лице е
посочило получените проценти на РЗП за всяка една от страните, като общата
жилищна застроена площ е посочило в приложение 1, колона 1, стр.2, 1-ви ред под
таблицата, обозначено площ жилища 2 012.30 кв м. като чисти жилища. Според
заключението, в таблица 2, колона 2, ответникът има 468.70 кв.м. застроена площ
жилища - първи ред под таблицата, както и 90.49 кв.м. площ общи части жилища/трети
ред под таблицата/, т.е. 559.19 кв.м., а на ищеца същата е посочена на стр.2 в таблица 3
и той има 1 543.60 кв.м. застроена площ жилища и 292.14 кв.м. площ общи части
жилища, или 1 835.71 кв.м. площ жилища с общи части.
При това заключение следва, че съотношението на получена от страните чиста
жилищна площ не е 25% към 75 %, в който случай същата трябва да е 1 509.225 кв.м. за
ищеца и 503.075 кв.м. за ответника, или в действителност ответникът е получила с
34.375 % по-малко жилищна площ, независимо от другите получени от нея площи,
както и независимо от другите площи, които е получил ищецът, защото клаузата в
договора – т.1 от договор от *******, чиято нищожност се претендира от ищеца, се
отнася изрично за заплащане на обезщетение на получена от ответника по-малко
жилищна площ в кв.м. на апартаментите в сградата, изградена в поземления имот по
учреденото право, и то при договорена изрично цена от 350 евро на кв.м., на което
основание ищецът е заплатил на ответника 23 800 лв.. И при изчисление на чистата
жилищна площ, ведно с прилежаща им площ общи части, съотношението пак показва
получена от ответника по-малко площ, с поне 34 кв.м., от които изчисления следва, че
не е налице соченото от ищеца основание за нищожност на договора по чл.26, ал.2,
9
предл.4 от ЗЗД, защото договорът не е сключен без основание, а напротив –
основанието за сключването му е да обезщети учредителя на право на строеж за
получена по-малко жилищна площ и това основание към договора съществува, защото
според заключението на СТЕ на в.л.инж.С. жилищната площ на ответника е с 34 кв.м.
по-малко от тази на ищеца, ако съотношението при разпределението й е 75 % за ищеца
и 25 % за ответника, каквито са твърденията в исковата молба. При това, съдът отчита,
че според §5 т.15 и т.18 от ДР на ЗУТ разгъната застроена площ е понятие, което по
съдържанието си е по-широко от това за застроена площ и в предварителния договор
страните са постигнали съгласие да получат обекти със застроена площ, която да не е
повече от съответния процент разгъната застроена площ и при увеличаване на
последната учредителят на правото на строеж да получи 25 % от допълнителната
разгъната застроена площ, т.е. тази, която е относима към обектите, от което пак
следва, че е налице основание за задържане на престацията, защото и застроената и
разгънатата застроена площ дават разлика в съъотношението с поне 34 кв.м., за което
именно обстоятелство страните по процесния договор са постигнали съгласие. Или
ищецът установи факта на плащането на сумата 23 800 лв., но и ответникът установи
основанието, на което е получила сумата и основанието за задържането й, защото
ищецът не установи репликата си, че основанието за плащане не е съществувало,
защото основанието е нищожно. Т.е. към сключването на договора е постигнато
съгласие за неговото основание – да обезщети учредителя на правото на строеж при
точно договорена цена на жилищна площ. Каузата на договора се предполага съгласно
чл.26, ал.2 от ЗЗД и съдът е длъжен да зачете съществуването й, ако презумпцията не е
оборена. Изложените в исковата молба твърдения за договорки относно разпределение
на обща РЗП в съотношение 75 към 25 процента не опровергават основанието на т.1 от
процесния договор и това следва от изложените от ищеца в исковата молба твърдения,
че договорът е сключен, за да се удовлетвори претенцията на ответника по
възражението й за получена в по-малко жилищна площ. Последващото формиране на
извод, че според ищеца обективно не са били налице предпоставките за сключване на
този договор, не опровергава наличието на основание към сключване на договора.
Поради това, искът за нищожност на процесния договор е неоснователен и като такъв
подлежи на отхвърляне, ведно с обективно съединения му иск за реституция на
даденото в размер на 23 800 лв., ведно със законната лихва от датата на предявяване на
иска на 21.05.2021г., с оглед на което поради сбъдване на положителното процесуално
условие, под което е предявен евентуалният иск по чл.27, предл.3, вр чл.28, ал.1, изр.1
от ЗЗД за унищожаемост на клаузата на т.1 от договора от 27.02.2017г., той също
трябва да бъде разгледан. Соченото за това основание за унищожаемост не е налице,
защото и при изпълнение на престацията на ищеца по договора за строителство в
уговореното количество, не е формирана, към подписване на договора, неправилна
представа за неравностойност на престациите, а именно, че полученото от ответника е
10
несъответно на уговореното и е в по-малко количество и поради това е дължимо
парично обезщетение, каквото ищецът е платил и ако е знаел действителното
положение на съдържанието на насрещните престации, сиреч, че те са равностойни/в
частност съответни на уговорените, не би сключил договора и не би платил
обезщетението, защото дори да се приеме, че е била формирана погрешна представа у
ищеца, въпреки, че той е професионален строител, грешката в пресмятането не е
основание за унищожаемост на договора съгласно чл.28, ал.2 от ЗЗД. Този извод
следва от цялото съдържание на договора от *******, видно от което страните по него
са искали да приключат отношенията си във връзка с предварителния договор и
реализираното строителство, включ. ищецът е искал ответникът да бъде удовлетворена
по претенциите й, в т.ч. и с цел тя да подпише всички необходими документи за
регистриране на строеж от четвърта категория, както и всички необходими документи
за въвеждане в експлоатация на изградената сграда, както и с цел тя изрично да заяви,
че няма повече претенции към ищеца, защото отношенията й с него са окончателно
уредени.И това не се дължи на неправилната представа на ищеца, формирана чрез
управителя в качеството му на негов законен представител, защото в договора от
******* няма външно изразена воля на органния представител за формирана представа
във връзка с площоообразуването въобще по договора за строителство, когато би била
мислима грешка в предмета, т.е. такава относно съществените качества на договора,
тъй като различни по своята цел и цена са различните видове площи в построената
сграда със смесено предназначение – §5 т.9 от ДР на ЗУТ. Сключването на договора на
******* в частта му по т.1, с оглед характера на сключения между страните договор за
строителство, първоначално по предварителен договор и впоследствие по нотариален
акт за учредяване на право на строеж, е израз на удовлетворяване на предшестващото
го възражение на учредителя на правото на строеж по приемане на работата съгласно
чл.264, ал.2 от ЗЗД, вр. чл.9 от ЗЗД и именно това удовлетворяване е довело до
приемане на работата по договора с приемо-предавателен протокол от *******. След
това приемане е настъпила преклузия за възраженията на учредителя на право на
строеж, в частност като възложител, за неточно изпълнение от приемателя на правото
на строеж, в частност като изпълнител, на договора в количествено отношение –
съгласно чл.264, ал.3 от ЗЗД и трайно установената съдебна практика. Недостатъците в
количествено отношение са „явни“ –такива, които могат да се открият при
обикновения начин на приемане, за каквито поръчващият трябва да извести
изпълнителя веднага след откриването им.Съответно на това задължение на
поръчващия е и правото на изпълнителя веднага да оспори възражението за явни
недостатъци, което в случая ищецът не е сторил, а напротив –заплатил е обезщетение
за същите и заедно с учредителя на правото на строеж е подписал приемо-предавателен
протокол, след което страните по учреденото право на строеж са предприели
необходимите действия за въвеждане на построеното в експлоатация. Възможността да
11
се предяви възражение за недължимост на сумата следва да се отрече и поради силата
на присъдено нещо на влязлото в сила съдебно решение по иска по чл.19, ал.3 от ЗЗД, с
което съществуването на потестативното право на ищеца е потвърдено безусловно –
арг. от чл.362, ал.2 от ГПК. Поради това, искът за унищожение на процесния договор е
неоснователен и като такъв подлежи на отхвърляне, ведно с обективно кумулативно
съединения му иск за реституция на даденото в размер на 23 800 лв., ведно със
законната лихва от датата на предявяване на иска на 21.05.2021г., с оглед на което
поради сбъдване на положителното процесуално условие, под което е предявен
евентуалният иск по чл.55, ал.1, предл. 3 от ЗЗД, той също трябва да бъде разгледан.
По този иск ищецът следва да установи факта на плащането и разваляне на договора,
т.е., че основанието за даване е отпаднало, а ответникът следва да установи наличие на
съществуваща договорна връзка и изпълнение на насрещната престация, дължима към
ответника, която ищецът твърди, че не е изпълнила, а именно, че само привидно е
оттеглила посочената в исковата молба жалба поради туй, че впоследствие такава е
подадена наново. Съдът счита, че не е налице претендираното основание за разваляне
на договора, защото клаузата на т.1 от същия е независима от клаузата на т.8 за
оттеглянето на подадената в РП -Кърджали жалба N *****.Освен, че не се спори
между страните, че ответникът е оттеглила жалбата, с което тя изпълнила т.8 от
договора от *******, от съдържанието на т.1 от договора следва, че със същия страните
са желаели да уредят окончателно отношенията си по сключения между тях
предварителен договор за строителство, при което същият има смисъл на анекс към
него и изпълнението/неизпълнението на клаузата на т.8 от договора от ******* не
обуславя тези отношения – арг. от чл.87, ал.4 от ЗЗД. Дори и да се приеме, че тази
клауза поставя в зависимост и други договорки между страните, в частност тази по т.1
от него, няма как да не се отчете обстоятелството, че ответникът е оттеглила жалбата,
както и че подаването от ответника на последваща жалба в РП-Кърджали е породено от
заявеното от ищеца последващо искане към ответника да му прехвърли 75 % от
правото на собственост на поземления имот по учреденото право на строеж, което
ответникът е оспорила, в т.ч. и в съдебното производство по чл.19, ал.3 от ЗЗД. Следва
да се отчете и обстоятелството, че неизпълнението на всеки договор причинява вреда,
но неизпълнението на т.8 от договора от *******, ако въобще се приеме такова да е
налице, тъй като новата жалба е подадена след повече от една година, не причинява
вреда на ищеца, а евентуално на неговия управител, който не е в самостоятелно
правоотношение с ответника, защото в такова е юридическото лице, което той
представлява. Следва да се отчете също, че от приложеното досъдебно производство
се установява, че по подадените от ответника в РП-Кърджали жалби е прието, че няма
извършено престъпление от управителя на ищеца, при което подаването на нова, с
идентично съдържание, не следва да има правното значение, което й придава ищецът.
И ако се приеме, че с подаването на нова жалба до РП-Кърджали е налице вреда за
12
управителя, то същият на собствено основание може да претендира обезщетяването си,
защото такава по делото, свързана с юридическата личност на ищеца, както и с
конкретно неизпълнение на задължение на ответника към ищеца, не се твърди и не се
установява, съответно не се установява да е налице заявеното основание за разваляне
на договора.Не са налице предпоставките за едностранно разваляне на процесния
договор с оглед неизпълнение на ответника на поетото с т.8 задължение, тъй като то е
изпълнено и правоотношението по жалбата, както и това по последващо подаване на
нова жалба, не касае правоотношението между страните по делото и договорите от
******г. и от *****, а засяга действия на законния управител на ищеца и вредите от
жалбите могат да настъпят за него.Неизпълнението, което се твърди в исковата молба,
не е налице, а с подаването на жалба ответникът упражнява конституционното си
право по чл.45 от КРБ, което обуславя правомощие на съда да отхвърли иска по чл.55,
ал.1 предл.3-то от ЗЗД за сумата от 23 800 лв., ведно със законна лихва от датата на
предявяване на иска на 21.05.2021г..
При този изход на делото и на основание чл.78, ал.3 от ГПК в тежест на ищеца
следва да се възложат направените от ответника разноски за възнаграждение на вещо
лице от 800 лв. и за адвокатско възнаграждение от 2 600 лв., тъй като уговореното от
4 500 лв. е прекомерно по размер и по възражението на ищеца подлежи на намаляване
до сумата от 2 600 лв., по арг. от чл.7, ал.2 т.4, вр. чл.2, ал.5 от Наредба N 1 от
9.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения, с оглед цената
на евентуално съединените искове и цената на обективно съединените с първите два от
тях искове, както и с оглед фактическата и правна сложност на делото съгласно чл.78,
ал.5 от ГПК и защитавания с исковете материален интерес/благо / в този смисъл
Определение N 137/09.04.2020г. по ч.гр.д. N 570/2020г., III г.о. на ВКС/.
Мотивиран от изложеното, Районният съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от ************, с ЕИК *********, със седалище и адрес
на управление гр.**********, представлявано от управителя Д.И.А., срещу Д.В.Д. с
ЕГН **********, гр.**********, общ.Кърджали, обл.Кърджали, иск по чл.26, ал.2
предл.4 –то от ЗЗД за прогласяване на нищожност на клаузата на т.1 от сключен между
страните договор от ******* –поради липса на основание, както и обективно
кумулативно съединения с него осъдителен иск по чл.34 предл.1-во от ЗЗД за сумата
23 800 лв., дадена по нищожна клауза, ведно със законната лихва, считано от датата на
предявяване на иска на 21.05.2021г.
ОТХВЪРЛЯ предявения от ************, с ЕИК *********, със седалище и адрес
на управление гр.**********, представлявано от управителя Д.И.А., срещу Д.В.Д. с
ЕГН **********, гр.**********, общ.Кърджали, обл.Кърджали, иск по чл.27, предл.3,
13
вр чл.28, ал.1, изр.1 от ЗЗД за унищожаване на клаузата на т.1 от сключен между
страните договор от ******* - поради грешка, както и обективно кумулативно
съединения с него осъдителен иск по чл.34 предл.2-ро от ЗЗД за сумата 23 800 лв.,
дадена по унищожаема клауза, ведно със законната лихва, считано от датата на
предявяване на иска на 21.05.2021г.
ОТХВЪРЛЯ предявения от ************, с ЕИК *********, със седалище и адрес
на управление гр.***********, представлявано от управителя Д.И.А., срещу Д.В.Д. с
ЕГН **********, гр.**********, общ.Кърджали, обл.Кърджали, иск по чл.55, ал.1
предл.3-то от ЗЗД за сумата 23 800 лв., дадена на отпаднало основание - поради
разваляне на сключен между страните договор от *******, в частта му по т.1, на
основание неизпълнение на клаузата на т.8 от същия договор, ведно със законната
лихва, считано от датата на предявяване на иска на 21.05.2021г.
ОСЪЖДА ************, с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление
гр.*************, представлявано от управителя Д.И.А., да заплати на Д.В.Д. с ЕГН
**********, гр.**********, общ.Кърджали, обл.Кърджали, сумата 3 400 лв.,
представляваща разноски по делото, от която 800 лв. за възнаграждение на вещо лице и
2 600 лв. за адвокатско възнаграждение.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Кърджалийския окръжен съд в
2-седмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Кърджали: _______________________
14