Р Е Ш Е Н И Е
Номер Година 18.03.2021 Град КАРЛОВО
В ИМЕТО НА НАРОДА
Карловски
районен съд втори граждански състав
На двадесет
и втори февруари две хиляди двадесет и първа година
В
публично заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВЛАДИМИР И.
Секретар:
Цветана Чакърова
като
разгледа докладваното от съдията
гражданско
дело № 1213 по описа за 2019 година
и за да
се произнесе, взе предвид:
Съдът е сезиран с искове с правно
основание чл.233, ал.1, предл. 1-во и чл.236, ал.2 ЗЗД, предявени от И. К. К., ЕГН: **********,*** чрез адв. П. – К.
против С. И. И., ЕГН: **********,
с адрес: ***.
С Определение №12/07.01.2020 г.
производството по делото е частично прекратено – само досежно иска с правно
основание чл.236, ал.2 ЗЗД.
Ищецът твърди, че на 17.07.2013 г. с
ответника сключили договор за наем, по силата на който му предоставил за
временно и възмездно ползване следния недвижим имот: апартамент № *, находящ се
на п. етаж на жилищна сграда – блок **, вх.**, в гр. С., община С., област П.,
ул. „Х. Б.“ №**, със застроена площ от 58.45 кв. м, състоящ се от две стаи,
кухня, клозет и антре, срещу заплащане на месечен наем в размер на 130 лв.,
платим най-късно до 17-то число на всеки месец. Съгласно чл. 3 срокът на
договора бил до 17.07.2014 г. След изтичането му наемателят продължил да ползва
имота, за което ищецът не се противопоставил, поради което и на основание чл.
236, ал. 1 от ЗЗД във връзка с чл. 15 от договора, същият се трансформирал в
такъв за неопределен срок.
Ищецът твърди, че поради възникнал
между него и ответника спор, свързан с изплащането на наема, прекратяването на
договора и освобождаването на имота от наемателя, било образувано по предявени
от него обективно съединени искове с правно основание чл. 233, ал. 1, чл. 236,
ал. 2 и чл. 79, ал. 1 от ЗЗД гр. дело № 769/2017 г. по описа на К. р. с., трети
граждански състав, приключило с влязло в сила решение от 14.05.2018 г., с което
било прието, че наемът е предплатен за периода от 19.05.2015 г. до 19.07.2019
г.
С писмо с обратна разписка от
01.07.2019 г. ищецът уведомил ответника, че следва да освободи имота и да му го
предаде на 17.07.2019 г., ведно с всички квитанции за платени консумативни
разноски за него – за ел. енергия и вода. Това писмо било оформено от „Български
пощи“ ЕАД като непотърсено от него, тъй като той се криел, не приемал никакви
книжа, не отварял на никого, в т. ч. и на ищеца, въпреки че многократно последният
го търсил по телефона и ходил до имота, за да говори с ответника, както и да
упражни правото си като наемодател и собственик да провери как се стопанисва
той, което било уредено и в чл. 14 във връзка с чл. 12 от договора за наем.
Повече от 5 години ищецът не бил влизал в имота поради нежеланието на ответника
да му осигури достъп. Същевременно многократно получавал известия от „В и К“
ЕАД за неплатени задължения към дружеството, които съгласно чл. 2 от договора
за наем следвало да се заплащат от наемателя. След 17.07.2019 г. наемодателят
направил няколко безуспешни опита да се свърже с наемателя, за да получи
ключовете за имота и да уредят отношенията си по повод дължимите суми за
консумативни разходи. Видно от приложената справка от „В и К“ ЕАД, задължението
към дружеството за периода от 01.07.2017 г. до 31.07.2019 г. било в размер на
253.82 лв., от която главница – 236.60 лв., и лихва – 17.21 лв.
Поради неплащане на консумативните
разходи за вода за процесния имот за периода от 01.07.2017 г до 31.07.2019 г.,
на основание чл. 20 от договора за наем ищецът счита същият за автоматично
прекратен.
В случай, че съдът приеме, че такова
прекратяване не е настъпило към датата на предявяване на исковата молба, със
същата заявява, че разваля договора за наем от 17.07.2013 г. на основание чл.
19 във връзка с чл. 14 от същия – поради препятстване от страна на ответника да
упражнява правото си като наемодател да проверява състоянието на отдадения под
наем имот веднъж месечно, в продължение на повече от 5 години, което от своя
страна било нарушение и на чл. 12 от договора, тъй като по този начин не можел
да провери дали имотът се ползва по предназначение – за жилище, и дали се
стопанисва с грижата на добрия стопанин.
С оглед горното и поради факта, че и
до момента ответникът продължавал да ползва имота, не отговарял на обажданията
му, не му осигурявал достъп до имота, отказвал да приема покани и други книжа,
за ищеца бил налице правен интерес от предявяване на настоящия иск.
Mоли съда да постанови
решение, с което да осъди ответника да освободи и да му предаде владението
върху следния недвижим имот: апартамент № *, находящ се на п. етаж на жилищна
сграда – блок **, вх.*, в гр. С., община С., област П., ул. „Х. Б.“ № **, със
застроена площ от 58.45 кв. м, състоящ се от две стаи, кухня, клозет и антре.
Претендира и направените по делото разноски.:
Ответникът, представляван от
адв. Е. К. намира иска за недопустим. Твърди, че по силата на нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот №**, том III, рег. № 4394, дело
№405 от 2018 г. на нотариус С. Р., процесният имот вече не бил собственост на
ищеца и същият не разполагал с активна процесуална легитимация. Имотът през
2018 г. бил закупен от К. И. К., поради което производството по делото следвало
да се прекрати като недопустимо. В случай, че съдът приеме иска за допустим,
ответникът моли той да бъде отхвърлен като неоснователен. В процесния
апартамент нямало монтиран водомер, което означавало, че наемодателят не
изпълнил основно задължение по наемния договор – не осигурил спокойното и
безпрепятствено ползване на имота от наемателя. Следователно и доколкото ищецът
бил неизправна страна, договорът за наем не можел да бъде прекратен нито поради
неплащане на консумативните разходи, нито с предизвестие, каквото не било
изпратено до ответника. В исковата молба също нямало изявление, че същата
следва да се счита за уведомление, че от датата на получаването ѝ започва
да тече уговореният в чл.18 от договора тримесечен срок на предизвестие. Поради
изложеното моли съда да отхвърли иска и да му присъди разноските по делото.
С молба вх. №261511/15.10.2020 г.
ищецът е поискал и съдът е допуснал изменение на иска, като наред с посочените
в исковата молба основания за прекратяване на наемния договор, същият следва да
се счита прекратен и на още едно основание – поради изтичане на предвиденото в
чл.18 от същия тримесечно писмено предизвестие, считано от 23.07.2019 г. –
датата, на която е върнато от „Български пощи“ като непотърсено заявление от
наемодателя до наемателя да му освободи и предаде имота поради изтичане срока
на договора. При условията на евентуалност, ако съдът не приеме, че
предизвестието започва да тече от тази дата, моли за дата на предизвестието да
се счита тази, на която ответникът е получил исковата молба.
Съдът не споделя възраженията на
ответника, че добавяне на основание е недопустимо по реда на чл.214 ГПК. Изменение
на иска чрез добавяне на ново основание представлява въвеждане на ново
твърдение за съществуването на факти, обосноваващи основателността на иска на
още едно основание, наред с първоначалното, което води до обективно съединяване
на исковете при условията на евентуалност. Добавянето на ново основание в случая не
променя заявения петитум /което не би било допустимо/ и няма пречка искането по
реда на чл.214 ГПК да бъде уважено, след като останалите предпоставки за това
са налице
От събраните по делото доказателства съдът намира
за установено от фактическа страна следното:
Страните по делото не спорят, че на 17.07.2013 г.
помежду им е сключен договор за наем. Не се спори, че ищецът в качеството на
наемодател, е предоставил на ответника в качеството му на наемател за временно
възмездно ползване следния недвижим имот: апартамент № *, находящ се на п. етаж
на жилищна сграда – блок **, вх. *, в гр. С., ул. „Х. Б.“ № **, със застроена
площ от 58.45 кв. м, състоящ се от две стаи, кухня, клозет и антре.
Съгласно т.1 от раздел „Предмет, цена,
срок“ от договора наемателят заплаща на наемодателя месечен наем в размер на
130 лева до 17 число на текущия месец. В раздел VI от договора – „Изменяне и
прекратяване“ е уговорено, че договорът се прекратява с тримесечно предизвестие
по желание на една от страните (чл.18), а при неизпълнение на клауза от него,
изправната страна може да иска развалянето му, както и обезщетение за вредите
(чл.19). Съгласно чл.20 договорът се прекратява автоматично и без да е
необходимо предизвестие от страна на наемодателя при неплащане на наемна вноска
или консумативите от наемателя. В чл.21 е уговорено, че при прекратяване на
договора, наемателят следва да го освободи незабавно, тъй като в противен
случай дължи двойния наем за всеки просрочен ден. Представени са като
доказателство договор за наем от 17.07.2013 г. и договор за продажба на
държавен недвижим имот по реда на НДИ (отм.) от 30.11.1990 г.
От приложеното гр. д. № 769/2017 г. по описа на К. р. с.
се установява, че с влязло в сила решение от 14.05.2018 г. е прието, че наемът
за процесния имот е предплатен от ответника С. И. за периода от 19.05.2015 г. до 19.07.2019 г. Искът
на И. К. за предаване на владението на имота е отхвърлен,
като съдът е приел, че не е налице никое от основанията за прекратяване на
наемния договор.
С исковата молба е представена компютърна
разпечатка, неоспорена от ответника, в която е отразено, че за периода
01.07.2017 г. – 31.07.2019 г. за процесния имот са натрупани задължения към „В
и К“ ЕООД, в размер на общо 253.82 лв., от които главница – 236.60 лв., и лихва
– 17.21 лв.
Представено е заверено копие на заявление от
01.07.2019 г., адресирано от И. К. до С. И., с което наемодателят приканва
наемателя да свободи и да му предаде на 18.07.2019 г. имота, тъй като счита, че
на тази дата срокът на договора е изтекъл.
От приложените заверени копия на пощенски плик и
известие за доставяне е видно, че заявлението на ищеца е върнато от „Български
пощи“ с отбелязване, че не е потърсено от адресата.
От представения нотариален акт за покупко-продажба
на недвижим имот №23, том III, рег. № 4394, дело №405 от 2018 г. на нотариус С.
Р. е видно, че на 24.08.2018 г. (преди датата на предявяване на иска) ищецът и
съпругата му са продали процесния недвижим имот на трето за делото лице – К. И.
К..
Страните не спорят и от представеното в заверен
препис известие от „В и К“ ЕООД е видно, че в процесния имот няма поставен водомер.
В качеството на свидетел по делото е разпитана А.
И. К. – съпруга на ищеца. Тя потвърждава, че през 2013 г. съпругът ѝ е
сключил с ответника договор за наем на собствения им недвижим имот, находящ се
на адрес: гр. С., ул. „Х. Б.“ №** бл. **, вх.*, ап.*. В началото отношенията им
с ответника били нормални – той си плащал редовно наема, нямали никакви
проблеми, дори си ходели на гости. От 2015 г. обаче ответникът започнал да
закъснява с плащанията, понякога давал определена сума, а другата част плащал
по-късно, оправдавал се че няма пари,
препятствал достъпа им до наетия апартамент и отказвал да комуникира с
тях. Многократно свидетелката и съпругът ѝ се опитвали да се свържат с
него, но той се заключвал и не отварял на никого, дори и на полицията.
Единственото им желание било да освободи апартамента, но той упорито отказвал.
Не отговарял и на телефонните обаждания и не приемал изпращаните му писма, с
които го уведомявали, че следва да освободи имота. От домоуправителката на
блока свидетелката и съпругът ѝ знаели, че ответникът обитава апартамента
заедно с майка си – виждала ги често. За последно свидетелката влязла там през
2018 г. и оттогава нито тя, нито съпругът ѝ имали достъп да апартамента. От
началото на 2015 г. започнали да получават писма от „В и К“, че за наетия имот
имало натрупани задължения за около 400 лева. В апартамента нямало монтиран
водомер. Когато свидетелката и съпругът ѝ го закупили, сметките за водата
се начислявали за целия жилищен блок централно от „В.“ – гр. С. –
предприятието, което им го продало по реда на Наредбата за държавни имоти.
Впоследствие тази ситуация се променила и някои от живущите в блока си
монтирали водомер. Свидетелката и съпругът ѝ също имали такова намерение,
но по една или друга причина отлагали, а и не било задължително това да стане
веднага. Когато ищецът сключвал договора за наем с ответника, го предупредил,
че ще доведе човек, който да монтира водомер. Ответникът се възпротивил и
заявил, че след като е наемател, той отговаря за имота и не желае чужди хора да
влизат там. Ищецът се съгласил и му казал той да си намери човек, който да
постави водомер за негова – на наемодателя, сметка. В крайна сметка водомер не
бил поставен, а ответникът не плащал консумираната вода. Понастоящем процесният
имот бил собственост на сина на свидетелката и съпруга ѝ, на когото го
продали през 2018 г.
Други доказателства от значение по делото не са
представени.
Въз основа на така установената и възприета
фактическа обстановка съдът, изграждайки вътрешното си убеждение, прави
следните изводи от правна страна:
По допустимостта:
Неоснователни са възраженията на ответника за
недопустимост на иска поради липса на активна процесуална легитимация на ищеца,
тъй като не бил собственик на отдадения под наем имот. Обичайно е вещта или
имотът, предмет на наемния договор да е собствена на наемодателя, но законът не
въздига в предпоставка отдаваната под наем вещ да е собствена на наемодателя.
Това е така, защото договорът за заем създава само облигационни отношения между
страните. С него наемодателят се задължава да обезпечи на наемателя възможност
последния да използва спокойно наетата
вещ и това е право, което наемателят може да противопостави на всички трети
лица. Обстоятелството, че наемодателят не следва да е собственик на отдавания
под наем имот или вещ намира основание в характеристиката на самия договор. От
дефинитивното определяне на договора е видно, че наемодателят не се задължава да учреди и не учредява вещно право върху
наетата вещ в полза на наемателя. Изложеното сочи, че в случая установяването
на активната легитимация на ищеца по
делото, като собственик на отдавания под наем имот, е правно ирелевантно.
По основателността:
Съгласно чл.228 от ЗЗД с договора за наем
наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно
ползване, а наемателят – да му заплати определена цена. Не е спорно, че в
изпълнение на поетите задължения, ищецът е предоставил на ответника за временно
и възмездно ползване процесното жилище срещу задължението за плащане на
определен месечен наем и за определен срок – една година. Не се спори, че след
изтичане на срока на договора, ответникът е продължил да ползва имота със
знанието и без противопоставянето на наемодателя, т. е. договорът се е
превърнал в безсрочен на основание чл.236, ал.1 от ЗЗД.
Релевантният за изхода на делото въпрос е дали
договорът за наем е прекратен на някое от сочените от ищеца основания.
Първото въведено от ищеца основание е, че наемното
прекратено поради неплащане на консумативните разходи за вода за процесния имот
за периода от 01.07.2017 г. до 31.07.2019 г.
Съгласно
чл.20 договорът се прекратява автоматично и без да е необходимо предизвестие от
страна на наемодателя при неплащане на наемна вноска или консумативите от
наемателя. Съдът намира, че тази хипотеза несъмнено е налице, доколкото
представената от ищеца разпечатка от „В и К“ не е оспорена от ответника, а от
същата се установява, че за периода 01.07.2017 г. – 31.07.2019 г. за процесния
имот са натрупани задължения към „В и К“ ЕООД, в размер на общо 253.82 лв. – 236.60 лв., главница и 17.21 лв. лихва. Самият
наемател не твърди да е извършвал плащания за този период. Срокът за това
очевидно е изтекъл, поради което договорът за наем следва да се счита прекратен
на това основание.
Съдът не споделя възраженията на ответника, че
ищецът е неизправна страна по договора за наем, поради което няма право да иска
прекратяването му. Ответникът навежда доводи, че липсата на водомер в
апартамента представлява неизпълнение на основно задължение на наемодателя – да осигури спокойното и
безпрепятствено ползване на имота от наемателя. Настоящият съдебен състав не
намира логика в подобно твърдение, макар липсата на водомер да е факт, който ищецът
не оспорва. Не става ясно как точно е осуетено спокойното и безпрепятствено
ползване на имота от наемателя при положение, че същият го обитава вече почти
осем години, поканил е за съквартирант майка си (видно от показанията на св. К.)
и отказва да го освободи. Наред с това за липсата на водомер ответникът е бил
уведомен още при сключване на наемния договор и видно от показанията на св. К.
той самият не се е съгласил такъв да бъде поставен.
За пълнота следва да се посочи, че е налице и
соченото при евентуалност в исковата молба второ основание за прекратяване на
договора за наем, а именно: ответникът -
наемател е препятствал ищеца да упражнява правото си като наемодател да
проверява състоянието на отдадения под наем имот веднъж месечно – чл.19, вр. с
чл.14 от договора. От показанията на св. К. се установи, а и ответникът не
спори, че през последните повече от 3 години нито ищецът, нито съпругата му са
имали достъп до процесния апартамент. Доколкото в договора за наем изрично е
уредено това право на наемодателя, то автоматично поражда и задължение на
наемателя да не препятства упражняването му. Нарушавайки клаузата на чл.14 от
договора за наем, за ищеца е възникнала възможността да го развали на основание
чл.19 от същия. Волеизявление в този смисъл е направено с исковата молба, която
е получена от ответника на 09.09.2019 г. и от тази дата (в разглежданата
хипотеза на чл.19, вр. с чл.14 от договора) е започнал да
тече уговореният в чл.18 от договора за наем тримесечен срок на предизвестие.
Понастоящем този срок несъмнено е изтекъл, като от 09.12.2019 г. за ответника е
възникнало задължение да върне имота на ищеца в състоянието, в което го е приел
(при отчитане на обичайното му овехтяване), като го освободи от внесените в
него вещи и го предаде заедно с ключовете за достъп на наемодателя като
надлежна страна по договора /виж решение № 214/23.01.2017 г. по т.д. №
1642/2015 г. на ВКС, II т.о., решение № 73/08.04.2016 г. по гр. д. № 5376/2015
г. на ВКС, IV г.о./.
Не се доказа третото твърдяно от ищеца основание
за прекратяване на наемното правоотношение – поради изтичане на предвиденото в
чл.18 от същия тримесечно писмено предизвестие, считано от 23.07.2019 г. –
датата, на която е върнато от „Български пощи“ като непотърсено заявление от
наемодателя до наемателя да му освободи и предаде имота поради изтичане срока
на договора. Тази дата обаче съдът констатира, че не е отразена (респ. е
нечетлива), нито на пощенския плик, нито на известието за доставяне на
заявлението, поради което няма как да се установи от коя дата е започнал да
тече уговореният срок и дали същият е изтекъл.
Последното основание, което сочи ищеца е налице –
договорът се прекратява с тримесечно предизвестие по желание на една от
страните (чл.18), считано от датата, на която ответникът е получил на исковата
молба. Както вече се посочи по-горе, исковата молба е получена от ответника на
09.09.2019 г., като оттогава е изминал период от време, значително по-дълъг от
три месеца.
Поради всичко изложено предявеният иск е
основателен и следва да се уважи.
По разноските по делото:
Ищецът претендира разноски и такива следва да му
бъдат присъдени на основание чл. 78, ал.1 от ГПК – общо 862. 40 лева, от които
62.40 лева за платена държавна такса и 800.00 лева за платено адвокатско
възнаграждение.
По изложените съображения, съдът
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА, на основание чл.233, ал.1, изр.1-во от ЗЗД
С. И. И., ЕГН: **********, с
адрес: *** ДА ОСВОБОДИ и ДА ПРЕДАДЕ на И.
К. К., ЕГН: **********,*** владението върху следния недвижим имот: апартамент № *, находящ се на п.
етаж на жилищна сграда – блок **, вх.*, в гр. С., обл. П., ул. „Х. Б.“ № **,
със застроена площ от 58.45 кв. м, състоящ се от две
стаи, кухня, клозет и антре.
ОСЪЖДА С. И. И., ЕГН: **********, с адрес: *** ДА ЗАПЛАТИ на И. К. К., ЕГН: **********,*** направените по
делото разноски в размер на 862.40 лв. (осемстотин шестдесет и два лева и
четиридесет стотинки).
ПРИСЪДЕНИТЕ суми могат да бъдат
платени по следната банкова сметка ***: IBAN: ***, BIC: ***.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред О.
с. П. в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ:
Ц.Ч.