№ 83
гр. Варна, 12.10.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА, I СЪСТАВ в публично заседание на
двадесет и девети септември, през две хиляди двадесет и първа година в
следния състав:
Председател:Милен П. Славов
Членове:Петя Ив. Петрова
Мария Кр. Маринова
при участието на секретаря Виолета Т. Неделчева
като разгледа докладваното от Милен П. Славов Въззивно гражданско дело
№ 20213000500310 по описа за 2021 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Настоящото производство е образувано по въззивна жалба на ДР. АНГ. Г. от гр.
Тутракан, обл. Силистра чрез адв. И.А. от АК-Силистра, срещу решение №
260052/16.04.2021г., постановено по гражданско дело № 434 по описа за 2020г. на Окръжен
съд – Силистра, с което същият е осъден да заплати на ЛЮБ. АНГ. ДР. от гр. Тутракан
сумата от 252 909.26 лв., представляваща неизплатени задължения по договор за наем на
земеделски земи № 3-20/27.03.19г. за периода от 01.10.19г. до 01.10.20г., находящи се в
землищата на гр. Тутракан, с. Пожарево и с. Варненци, ведно със законната лихва от
предявяване на иска на 21.12.20г. до окончателното изплащане на сумата, както и разноски
по делото в размер на общо 20 513.17 лв. Счита се, че решението е неправилно,
необосновано и незаконосъобразно, постановено при съществено нарушение на
материалния и процесуалния закон, поради което се претендира неговата отмяна и
отхвърляне на предявения иск, ведно с присъждане на разноски за двете съдебни инстанции.
Оспорва се извода на съда, че не е налице втората предпоставка от хипотезата на нормата на
чл. 33, ал. 1 от ЗЗД – сключването на договора при явно неизгодни условия. В тази връзка се
изтъква, че е неправилен извода на съда, че договорените по процесния договор за наем
цени от 90-100 лв. на декар са близки до обичайните за региона. Не са били обсъдени и
кредитирани свидетелски показания, които сочат на наемно/рентно плащане за стопанската
2019/2020г. от порядъка на 40-50 лв./дка или 60-70 лв./дка и то обусловено от предварително
1
известния на страните факт за липсата на достатъчно влага в почвата към момента на
сключването на договора. Освен това неправилен е и извода на съда, че заключението на
експертизата по делото отразява реално заплатени ренти, тъй като то е основано на
информация от съответната служба, извлечена на базата на отразени във вписаните в
Служба по вписванията данни за уговорени в договорите рентни вноски. Поради това се
поддържа релевираното пред първата инстанция възражение за унищожаемост на процесния
договор за наем като сключен поради крайна нужда при явно неизгодни условия.
В предвидения срок е депозиран отговор на въззивната жалба от насрещната страна
ЛЮБ. АНГ. ДР. чрез адв. К. Д. от АК-Русе, с който същата е оспорена като неоснователна.
Поддържа се становището, че процесният договор не е опорочен като сключен поради
крайна нужда при явно неизгодни условия. Счита се, че към момента на сключването на
договора нито наемателите, нито собствениците на земеделски земи са могли да знаят за
форсмажорните обстоятелства, които ще настъпят със засушаването, а са действали
съобразно приетата за региона средна пазарна цена на рентните плащания. Ответникът е
имал интерес да продължи да обработва земите на ищеца, които е обработвал и през
предходните години и в които е провел различни агротехнически дейности и е вложил
съответните торове в почвата, поради което условията на сключването на договора не са
явно неизгодни, а наемната цена е обичайната при нормални добиви и нормална
селскостопанска година. Този извод се налагал при сравняването с другите договори,
сключени от ищеца с други наематели на негови земи за същата година. Отделно от това се
поддържа и изразеното пред първоинстанционния съд становище, че ответникът не се е
възползвал от правото си да иска унищожаването на договора за наем на посоченото
основание в предвидения от закона едногодишен срок от момента на неговото сключване,
поради което и това му право се е погасило. Претендира се отхвърляне на жалбата и
присъждане на разноските за въззивната инстанция.
За да се произнесе настоящият състав на съда съобрази следното:
Настоящото исково производство е образувано по предявения иск пред
първоинстанционния съд от наемодател на земеделска земя за осъждане на наемателя да му
заплати уговорената наемна цена за отдадените под наем земеделски земи за стопанската
2019/2020г. – иск с правно основание чл. 232, ал. 2 от ЗЗД. Основание за тази правна
квалификация дават наведените от ищеца Л.Д. твърдения и отправения до съда петитум в
подадената на 21.12.20г. искова молба - че на 27.03.19г. е сключил с ответника Д.Г. договор
за наем на земеделски земи за стопанската 2019/2020г. с обща площ от 2 707.261 дка,
находящи се в землищата на гр. Тутракан (925.577 дка), с. Варненци (1399.017 дка) и с.
Пожарево (382.667 дка), общ. Тутракан, срещу наемна цена от по 90лв./дка за земеделската
земя в землищата на посочените две села и от по 100 лв./дка за земеделската земя в
землището на гр. Тутракан; наемната цена е следвало да се плати не по-късно от 01.10.20г.,
но такова плащане не е извършено, поради което се претендира осъждането на ответника да
му заплати сумата от общо 252 909.26 лв.
2
В депозирания писмен отговор ответникът Д.Г. е поддържал, че искът е
неоснователен. Твърди, че неизпълнението му се дължи на непреодолима сила
/форсмажорни обстоятелства/ - непредвидено и непредотвратимо събитие от извънреден
характер, което е възникнало след сключването на договора, каквато е настъпилата през
2020 г. суша. Последната е причинила повече от 30% спад в добивите на селскостопанската
продукция. Поради това ответникът твърди, че е предприел действия за предоговаряне на
срока за плащането и за намаляване на наемната цена, което не е било прието от ищеца.
Освен това се релевира възражение, че процесният договор е бил сключен от наемателя при
крайна нужда при явно неизгодни условия, поради което същият се явява унищожаем, на
който порок ответникът се позовава в отговора на исковата молба. Крайната нужда се
обосновава с твърдението, че към момента на сключването на договора, ответникът като
земеделски производител и създаденото и поддържано от него стопанство, е разчитал на
обработването на нивите на ищеца, тъй като същите той е обработвал в предходните години
и създадения машинен парк и нает персонал е бил обусловен именно от този обем
обработвани ниви. Ненаемането на нивите е щяло да принуди ответника да съкрати част от
персонала, а техниката да престоява и от това да настъпят загуби. Освен това ответникът
бил вложил през предходните години в земята на ищеца и значително количество средства
за подобряване качеството на почвата, което е било инвестиция с дългосрочен план за
експлоатацията на тази земя. Наред с това пък договорът бил сключен и при явно неизгодни
условия, тъй като средното рентно плащане за земя в землищата на същите населени места е
била не повече от 50-60 лв./дка, а договорената между страните – двойно по-висока. В
резултат на крайната нужда на ответника е била постигната и очевидно нееквивалентната
наемна цена спрямо пазарните цени. Претендира се отхвърляне на предявения иск.
В първото по делото с.з. ищецът е поддържал, че възражението за унищожаемост на
договора на осн. чл. 33, ал. 1 от ЗЗД е недопустимо за разглеждане, предвид релевирането му
след изтичане на срока, предвиден в нормата на чл. 33, ал. 2 от ЗЗД /л. 97/.
От представеното заверено копие на договор № 3-20/27.03.19г. се установява, че на
посочената дата е бил сключен между страните договор за наем, по силата на който ищецът
се е съгласил да предостави на ответника в качеството му на земеделски производител, за
временно (за срок от една стопанска година, считано от 01.10.19г. до 01.10.20г.) и
възмездно (при наемна цена от по 90лв./дка за земеделската земя в землищата на
посочените две села и от по 100 лв./дка за земеделската земя в землището на гр. Тутракан)
ползване на земя за производство на зърнени и технически култури, с обща площ от
2 707.261 дка – подробно описана с № на имотите, категорията, местността и площта на
отделните ниви, находящи се в землищата на гр. Тутракан (925.577 дка), с. Варненци
(1399.017 дка) и с. Пожарево (382.667 дка), общ. Тутракан. Уговорено е било наемната цена
да се плати в края на селскостопанската година, но не по-късно от 01.10.20г. В договора е
посочено, че наемодателят предава на наемателя земята в състояние, което отговаря на
ползването й по договора. Съобразно чл. 7 е уговорено, че наемодателят не отговаря за
недостатъците на земята, ако към момента на подписване на договора наемателят е знаел
3
или е могъл да узнае за тяхното съществуване при обикновен преглед.
От представените от ищеца други договори за наем, по силата на които е предоставял
земеделска земя в качеството му на физическо лица и като управител на „Зов 92 Комерс“
ЕООД, гр. Тутракан, на същия и на други наематели за обработване, се установява следното:
1. За селскостопанската година 2019/2020г. – за 49.205 дка в землището на с.
Варненци, за срок от 1 година, уговорената наемна цена с наемателя ЗК „Прогрес“, с.
Варненци, е от 90 лв./дка , платима 50% авансово на 01.10.19г. и 50% на 01.10.20г. /договор
от 21.05.19г. на л. 62/;
- за 250 дка в землището на с. Пожарево, за срок от 1 година с наемател „Голд Краун“
ЕООД, гр. Тутракан – наемна цена от 90 лв./дка, платима най-късно на 01.10.20г. /договор
от 14.03.19г. на л. 63/;
- за 640.338 дка в землищата на гр. Тутракан, с. Варненци и с. Пожарево, общ.
Тутракан, за срок от 1 година с наемател ЗП ДР. АНГ. Г. – наемна цена от 90 лв./дка за
земите в землищата на двете села и по 100лв./дка за земите в землището на гр. Тутракан,
платима най-късно на 01.10.20г. /договор от 27.03.19г. л. 67-68/. Този договор е изменен с
анекс от 01.10.20г., по силата на който върху наемната цена не се дължи плащане на
уговорения с договора ДДС върху наемната цена /л. 69/;
2. За селскостопанската 2020/2021г. и следващите стопански години – за 1551.785 дка
в землищата на гр. Тутракан, с. Пожарево и с. Старо село /общ. Тутракан/, за срок от 5
стопански години, считано от 01.10.20г. с наемател ЗК „Христо Ботев 92“, гр. Тутракан –
наемна цена от 100лв./дка за една година, което плащане се дължи в размер на 100%
авансово при подписване за стопанската 2020/2021г., а за всяка следваща година – 100%
авансово до 01.03. в годината на преподписване /договор от 06.01.20г. на л. 56-58/;
- за 150.567 дка в землището на с. Пожарево, за срок от 1 стопанска година от
01.10.20г. до 01.10.21г. с наемател С.Б.А. – наемна цена от 46.02 евро/дка, платима в
български лева по курса на БНБ в деня на плащането, което се дължи 100% авансово до
01.10.20г. /договор от 10.03.20г. на л. 59/;
- за 295.846 дка в землището на с. Пожарево, за срок от 1 стопанска година от
01.10.20г. до 01.10.21г. с наемател „Траян“ ООД, с. Зафирово – наемна цена от 46.02
евро/дка, платима в български лева по курса на БНБ в деня на плащането, което се дължи
100% авансово до 01.10.20г. /договор от 20.07.20г. на л. 60-61/;
- за обработваеми 1 594.822 дка в землищата на гр. Тутракан, с. Пожарево и с. Старо
село, общ. Тутракан, за срок от 4 стопански години, считано от 01.10.21г. с наемател ЗК
„Христо Ботев 92“, гр. Тутракан – наемна цена от 51.13 евро/дка годишно, платима в
български лева по курса на БНБ в деня на плащането, което се дължи 100% авансово до
01.03 на съответната настояща стопанска година /договор от 21.02.20г. на л. 70-73/;
4
- за 1 487.925 дка в землището на с. Варненци, общ. Тутракан, за срок от 5 стопански
години, считано от 01.10.20г. с наемател ЗК „Прогрес“, с. Варненци – наемна цена от 46.02
евро/дка годишно, платима в български лева по курса на БНБ в деня на плащането, което се
дължи 50% авансово до 01.10 на съответната настояща стопанска година и 50% на 01.10. в
края на съответната стопанска година /договор от 18.02.20г. на л. 74-77/;
Видно от представените на л. 79-80 договори от 01.07.19г. и от 23.06.20г. за наем на
земеделска земя от 347.680 дка в землището на с. Пожарево, сключени между наемодателя
Р.Н.Ж. и наемателя „Диаагро-91“ ЕООД, гр. Тутракан, представлявано от управителя Д.Д.
Г.а, че уговорената наемна цена е била по 100 лв./дка, платима авансово в началото на
стопанската година, но не по-късно от 30.10.19г. /по първия договор/ и в размер на 51.13
евро, платима авансово в началото на стопанската година, но не по-късно от 30.10.20г. /по
втория договор/.
На л. 81-88 от делото са представени документи, удостоверяващи реално плащане на
наемна цена по цитираните по-горе договори в полза на наемодателите.
От изслушаното пред първоинстанционния съд заключение на назначената съдебно-
икономическа експертиза по документи се установява, че въз основа на получен отговор от
Общинска служба по земеделие – Тутракан на 02.08.21г. /л. 53/, изчислените стойности на
средното годишно рентно плащане за ниви през стопанската 2019/2020г. за всяко землище,
по начин на трайно ползване на имотите по вписаните договори в Службата по вписванията,
е както следва: в землището на гр. Тутракан – 71 лв./дка, с. Варненци – 32 лв./дка и с.
Пожарево – 47 лв./дка. Въз основа на тези средни цени вещото лице е преизчислило и
дължимия наем на земеделските земи, отдадени с процесния договор за наем – в общ размер
на 128 469.86 лв.
От показанията на разпитания като свидетел брат на ответника, които съдът
преценява с оглед неговата заинтересованост в полза на последния, се установява, че Д.Г.
през 2019г. е имал много арендни договори за земеделски земи с много арендатори в
землищата на гр. Тутракан, с. Варненци, с. Пожарево, с. Дунавец и с. Старо село. Сочи, че
ищецът и ответникът имат взаимоотношения от доста време като през стопанските
2018/2019г. и 2019/2020г. брат му е наел голям обем земеделска земя от ищеца - около 3 000
дка. Сочи, че през последната стопанска година на 2019/20г. е имало голямо засушаване,
което е редуцирало добивите между 70% и 80% (напр. за пшеницата сочи, че предходните
години добивът е бил около 650-700кг/дка, а през посочената година – 100-200 кг/дка).
Държавата е обезщетила с европейски средства земеделските производители в рамките на
около 30%. Свидетелят сочи, че той самият като земеделски производител е успял да срещне
разбирането на хората и е предоговорил размерите на дължимата рента, плащайки по около
40-50 лв./дка. и то въз основа на натрупани финансови резерви от предходни години. Излага,
че в региона рентите действително са се движили между 80-90 лв./дка и така е плащано през
предходните години, когато е имало добри добиви. Описва, че брат му е бил в ситуация, в
5
която да поеме риск, тъй като през предходните години е вложил значителни средства за
препарати и торове при обработката на земята на ищеца и поради това се е съгласил да
наеме земята с процесния договор при такива високи наемни цени на декар, разчитайки да
получи по-високи добиви в резултат на направените вече инвестиции. Свидетелят признава,
че и той е наемал земеделски земи на ищеца и то при същите условия като на брат си –
платил е авансово по единия договор, но по втория не е успял.
Свидетелят Г. П. излага, че неговата съпруга се занимава също със земеделие, а
самият той е приятел с ответника и знае за отношенията му с ищеца. Споделя за проведен
телефонен разговор, при който ответникът е отправил молба до ищеца да намалят наема, но
не е получил съгласие. Споделя, че съпругата му плаща по около 60лв., 70 лв. до 80 лв.
рента за дка земеделска земя на година.
Въз основа на така събрания доказателствен материал следва да се приеме, че
процесният договор за наем на земеделска земя № 3-20/27.03.19г., сключен между страните,
е действителен – същият е сключен от собственик на земеделска земя за срок от 1 година,
поради което и не се изисква особена форма за неговата действителност /по арг. от общите
разпоредби на ЗЗД относно договорите за наем и на специалните норми на чл. 4а и чл. 4б от
ЗСПЗЗ/. Тъй като и двете страни не са търговци, нито договорът е абсолютна търговска
сделка, то и нормите на ТЗ /и по-специално тези на чл. 306 и чл. 307/ са неприложими.
Основавайки се на приетото в решение № 380/15.10.12г. по гр.д. № 1015/11г., ІV г.о.
на ВКС, че нормата на чл. 32, ал. 3 от ЗЗД се отнася до всички хипотези на унищожаемост
на сделките, настоящият съд приема, че релевираното с отговора на исковата молба
възражение за унищожаемост на договора като сключен поради крайна нужда при явно
неизгодни условия, е допустимо и следва да бъде разгледано. Преценката дали един договор
е сключен в състояние на крайна нужда и при явно неизгодни условия се извършва към
момента на сключването му с оглед състоянието, в което се намира прехвърлителя към този
момент и естеството на насрещната престация. В доктрината и съдебната практика
„крайната нужда“ се определя като състояние на липса или недостатъчност на материални
средства за задоволяване на основни потребности, което състояние да е въздействало върху
волята на участника в сделката така, че да го е накарало да я сключи (и обратно – при
нормални други обстоятелства – ако лицето имаше достатъчно средства, то не би сключило
сделката). Вторият кумулативен елемент от хипотезата на нормата на чл. 33, ал. 1 от ЗЗД е
сделката да е сключена „при явно неизгодни условия“ – разликата на онова, което лицето
получава при сделката и стойността, която то би могло да получи, ако имаше възможност да
потърси други съконтрагенти, трябва да е значителна. Последващите момента на
сключването на сделката промени в стойностите на насрещните престации, не се
съобразяват.
С оглед на установеното по настоящото дело следва да се приеме, че липсват
доказателства ответникът към момента на сключването на договора на 27.03.19г. да е бил в
състояние на крайна нужда. Същият в качеството си на земеделски производител е имал
6
изградено стопанство от нает персонал и закупена или наета селскостопанска техника и
осъществявал дейност по обработка на големи площи от земеделска земя в много от
землищата на населените места в община Тутракан. Наетата с процесния договор за една
стопанска година земеделска земя е била обработвана от ответника и през предходните
стопански години /съобразно показанията на неговия брат/, през които същият твърди, че е
вложил значителни средства, очаквайки повишени добиви. Именно това е мотивирало
ищеца още на 27.03.19г. да сключи процесния договор и за следващата стопанска година
2019/20г., която има за свое начало 01.10.19г., а не поради липсата или недостига на
материални средства за задоволяване на основни негови или на близките му потребности.
Отделно от това пък не се установи по делото процесният договор да е бил сключен и при
явно неизгодни условия, тъй уговорената наемна цена за 1 дка наета земеделска земя от 90-
100 лв., е съответна на уговорените наеми от същия наемодател с други наематели за земи в
същите землища. Последното се установи чрез подробно коментираните от съда договори за
наем, вкл. и такива, сключвани от други наемодатели за същата стопанска година. Именно
поради това изчисляването на средни пазарни наеми въз основа на всички регистрирани и
вписани договори за рента и за наем на земеделски земи, извършено от експертизата, съдът
не възприема като критерий за преценка на съответствието на насрещните престации по
процесния договор. Още повече, че както е прието и в Решение № 26 от 30.01.2012 г. на
ВКС по гр. д. № 151/2011 г., IV г. о., ГК, докладчик съдията Боян Цонев, преценката за
наличието на нееквивалентност на престациите следва да е конкретна и комплексна и
зависи от множество фактори – в случая и от състоянието на отдаваната под наем земя,
която както твърди ответника, е била отлично подготвена от него през предходните
стопански години, за да бъдат получени повишени добиви. Това нейно състояние следва да
се отчете като пряко влияещо и при определянето на наема й в размерите от 90лв.-100
лв./дка с процесния договор.
Съобразно горното и на осн. чл. 81, ал. 2 от ЗЗД ответникът е обвързан от
действителен договор за наем и същият не е освободен от задължението си да заплати
уговорената с последния наемна цена. Предявеният иск като основателен следва да се уважи,
а поради идентичност на правния извод на първоинстанционния съд, инкорпориран в
обжалваното решение, последното следва да се потвърди.
Въззиваемата страна не е претендирала разноски за настоящата инстанция, поради
което такива с настоящия съдебен акт не следва да се присъждат.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 260052/16.04.21г. по гр.д. № 434/20г. на ОС-Силистра.
Решението може да се обжалва пред Върховния касационен съд с касационна жалба
7
при наличието на предпоставките за допускане на касационното обжалване съобразно чл.
280, ал. 1 от ГПК, в едномесечен срок от съобщението до страните чрез процесуалните им
представители (съобразно изявлението на адв. К. Д. – решението да му се изпрати на
посочения от него електронен адрес, със задължението на последния да потвърди
получаването му в 3-дневен срок. При липсата на потвърждаване – да се изпрати по общия
ред, съобразно нормата на чл. 6а, ал. 4 от Закона за мерките и действията по време на
извънредното положение, обявено с решение на Народното събрание от 13 март 2020 г., и
за преодоляване на последиците).
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8