№ 25410
гр. С., 19.07.2023 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 150 СЪСТАВ, в закрито заседание на
деветнадесети юли през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:ЛЮБОМИР ИЛ. ИГНАТОВ
като разгледа докладваното от ЛЮБОМИР ИЛ. ИГНАТОВ Гражданско дело
№ 20231110114546 по описа за 2023 година
Производството е образувано по искова молба на М. И. А. срещу ответника
„**********“ ООД.
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор от ответника.
Към исковата молба и отговора на исковата молба са приложени писмени
доказателства, които са относими към предмета на доказване, необходими и допустими,
поради което следва да бъдат приети.
Ответникът е поискал да му бъде допуснат един свидетел при режим на довеждане,
по което искане съдът счита, че следва да се произнесе в първото открито съдебно заседание
с оглед становище на ищеца по така направеното доказателствено искане.
Така мотивиран и на основание чл. 140 ГПК, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ПРИЕМА представените с исковата молба и отговора на исковата молба писмени
доказателства.
ОТЛАГА произнасянето по искането на ответника за допускането на един свидетел
при режим на довеждане за първото открито съдебно заседание, във връзка с което
ПРЕДОСТАВЯ ВЪЗМОЖНОСТ на ищеца да изрази съответно становище до края на
първото открито съдебно заседание.
НАСРОЧВА гр. дело № ********* 14546 по описа на Софийския районен съд, III
гражданско отделение, 150-и състав, за 2023 г., за разглеждане в открито съдебно заседание
на 20. 09. 2023 г. от 10, 30 часá, за която дата и час да се призоват страните.
ИЗГОТВЯ следния проект за доклад на основание чл. 140, ал. 3 във връзка с чл. 146,
ал. 1 и ал. 2 ГПК:
1
Ищецът твърди, че през ноември месец 2022 г. видял обява в сайта ****** на къща в
гр. С., в.з. „в.з.“ – 258 кв. м. за цена от 295 000 евро. Свързал се чрез предоставения номер за
контакт със съпруга на управителя на дружеството съсобственик на къщата, както и
съдружник в същото, с цел иницииране на преговори за покупка на имота. Било му
обяснено, че се продава половината от къщата, като все още не били обособени
самостоятелните два обекта в нея. Цената /295 000 евро/ касаела именно един брой бъдещ
обособен самостоятелен обект в тази къща с площ от 258 кв. м., като към съответния момент
ответникът бил съсобственик на 1/2 идеална част от цялата сграда. Ищецът твърди, че на 09.
11. 2022 г. по електронната поща представителят на ответника му е изпратил следното
предложение за схема на плащане: 10 % от цената се заплаща при сключването на
предварителния договор; 30 % при издаването на „акт 14“; 30 % при прехвърлянето на
собствеността; 20 % при „акт 15“; и 10 % при получаване удостоверение за въвеждане в
експлоатация. След това на 21. 11. 2022 г. по електронната поща му била изпратена
„разписка за стоп капаро“. Заявява, че на 22. 11. 2022 г. страните подписали съответната
„разписка за стоп капаро“, като той предал на управителя на дружеството-съсобственик на
имота сумата 3 000 евро. Твърди, че с „разписката за стоп капаро“ ответникът се задължил
до подписване на предварителен или окончателен договор относно недвижимия имот да не
го предлага и да не встъпва в преговори с други потенциални купувачи. Страните са
уговорили, че ако не сключат предварителен или окончателен договор за имота в срок до 22.
12. 2022 г. по причина, за която купувачът не отговаря, то платеното „ стоп капаро“ се
връща на купувача. Освен това между страните било уговорено, че при отказ на купувача да
сключи предварителен или окончателен договор, продавачът задържа платеното „ стоп
капаро“ като обезщетение. Поддържа, че на 16. 12. 2022 г. по електронната поща
управителят на ответника му изпратила проект на предварителен договор за покупко-
продажба на имота. Твърди, че към тази дата не е бил обособен самостоятелен обект на
собственост, предмет на уговореното между страните в документа „разписка за стоп
капаро“. Заявява, че проектът на предварителен договор като съдържание не съответствал
нито със схемата на плащане, предложена от ответника, нито с предложената цена, нито пък
бил съпътстван с документи удостоверяващи правото на собственост, както и скици,
удостоверяващи обособяването на самостоятелни обекти, поради което изложил своите
несъгласия с договора в писмо до ответника. На 22. 12. 2022 г. ответникът отговорил, че не
счита неговите действия да са довели до причина, заради която да не бъде сключен
предварителния договор в указания срок. Освен това на 09.01.2023 г. чрез електронно писмо
до ответника ищецът поискал връщане на дадената сума 3 000 евро по „разписка за стоп
капаро“ поради несключване на предварителен договор, именно по вина на ответника, а на
11. 01. 2023 г. ответникът е отказал да върне сумата от 3 000 евро, като е заявил, че я
задържа като обезщетение. Твърди, че искането за връщане на даденото договора е
представлявало и изявление за прекратяване на договора, поради което правоотношението
между страните е било прекратено, като ответникът дължал връщане на сумата в размер на
5 860 лева, като дадена на отпаднало основание, ведно със законна лихва от 20. 03. 2023 г. до
окончателното плащане на вземането.
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор от ответника, с който оспорва предявения
иск като неоснователен. Признава, че между него и ищеца са се водили преговори за
закупуването на имот с идентификатор 04234.6907.1506.1.2, находящ се в Ст. О., с. Б., район
П., "адрес", с площ от 258 кв. м., за цена 295 000 евро, както и че дружеството е било
собственик на 1/2 идеална част от двуфамилна жилищна сграда с идентификатор
04234.6907.1506.1, находяща се в поземлен имот с идентификатор 04234.6907.1506, УПИ
XXIV-35, кв. № 4, м. в. з. Б., р. П., с. Б., че е започната процедура по обособяване на два
самостоятелни обекта в сградата, единият от които щял бъде придобит в изключителна
собственост от „**********“ ООД, а именно самостоятелен обект в сграда с идентификатор
04234.6907.1506.1.2, както и че „**********“ ЕООД щяло да придобие изключителната
2
собственост върху самостоятелния обект преди датата на сключване на окончателния
договор с купувача. Потвърждава, че на 22. 11. 2022 г. между М. А. и „**********“ ООД е
била подписана „разписка за стоп капаро“ във връзка с подписването на която ищецът
заплатил 3 000 евро като „стоп капаро“. Заявява, че е поел единствено задължението до
подписването на предварителен или окончателен договор относно недвижимия имот да не
предлага имота и да не встъпва в преговори с други потенциални купувачи, което
задължение било изпълнено, като обявата била свалена от сайта, а ответникът отклонявал
всички постъпили оферти. Между страните било уговорено, че при отказ на купувача да
сключи предварителен или окончателен договор, продавачът задържа платеното стоп капаро
като обезщетение. Твърди, че страните се договорили, че на 22.12.2022 г. е щял да бъде
сключен предварителен договор, който не бил сключен поради отказ на купувача. Твърди,
че изготвения предварителен договор е бил изцяло съобразен с договореното между
страните, както че е бил налице самостоятелен обект, предмет на договора. Оспорва да е
налице разваляне на договора, тъй като такова изявление липсвало в получения от ответника
договор от 09.01.2023 г., с който се искало връщане на сумата в размер на 3 000 евро.
Твърди, че има право да задържи сумата, доколкото същата е заплатена във връзка с
„разписка за стоп капаро“, по която ответникът е изпълнил задълженията си, за разлика от
ищеца, по чиято вина не бил сключен предварителен договор. Оспорва ищецът въобще да е
имал право на разваляне на сделката, доколкото не е бил изправна страна по нея, а освен
това не направил такова изявление. С оглед гореизложеното, моли за отхвърлянето на
предявения иск.
Предявен е иск с правна квалификация чл. 55, ал. 1, предл. второ от ЗЗД. Дадената от
ищеца правна квалификация на иска (по чл. 55, ал. 1, предл. трето ЗЗД) не обвързва съда.
Подробни доводи защо правилната правна квалификация на иска е по чл. 55, ал. 1, предл.
второ, а не по предл. трето ЗЗД, ще бъдат изложени с крайния акт по съществото на спора.
В доказателствена тежест на ищеца по иска с правно основание чл. 55, ал. 1, предл.
второ ЗЗД е да установи следните факти:
1. Воденето на преговори за сключването на предварителен и окончателен договор за
покупко-продажбата на самостоятелен обект в къща, находяща се в град С., в. з. „в.з.“.
2. Заплащане на сумата в размер на 3 000 евро на ответника с оглед на сключването
на предварителния и окончателния договор.
В доказателствена тежест на ответника е да докаже осъществяването на
основанието, съответно наличието на договорно отношение, по което е изправна страна.
ОТДЕЛЯ като безспорни и ненуждаещи се от доказване обстоятелствата, че на
22.11.2022 г. страните подписали „ разписка за стоп капаро“, във връзка с която ищецът
предал на ответника сумата от 3 000 евро.
УКАЗВА на ответника, че не сочи доказателства за осъществяването на основанието,
с оглед на което му е била предадена сумата 3 000 евро, както и за възникването на
договорно отношение между страните, по което е изправна страна.
УКАЗВА на страните, че следва най-късно в първото открито съдебно заседание да
изложат становищата си във връзка с дадените указания и по доклада на делото, както и да
предприемат съответните процесуални действия, като ги ПРЕДУПРЕЖДАВА, че ако в
3
изпълнение на предоставената им възможност не направят доказателствени искания, то те
няма да могат да сторят това по-късно, освен в случаите по чл. 147 ГПК.
УКАЗВА на страните, че ако отсъстват повече от един месец от адреса, който са
съобщили по делото или на който веднъж им е било връчено съобщение, са длъжни да
уведомят съда за новия си адрес, като при неизпълнение на това задължение всички
съобщения ще бъдат приложени към делото и ще се смятат за редовно връчени.
ПРИКАНВА страните към спогодба – сигурен и надежден начин за разрешаването
на спора, при който половината внесена държавна такса ще се възстанови на ищеца.
УКАЗВА на страните, че за приключването на делото със съдебна спогодба е необходимо
или да се явят лично, или да изпратят упълномощен изрично за тази цел процесуален
представител, който да представи съответно пълномощно.
УКАЗВА на страните, че за извънсъдебно разрешаване на спора при условията на
бързина и ефективност може да пристъпят към медиация. Ако желаят медиация, то те биха
могли да се обърнат към центъра по медиация при Софийския районен съд и/или към
медиатор от Единния регистър на медиаторите към Министерството на правосъдието.
УКАЗВА на страните, че могат да изберат електронен адрес, на който да им бъдат
връчвани призовките, съобщенията и съдебните книжа съгласно правилата на чл. 38, ал. 2 - 4
от Гражданския процесуален кодекс.
Определението не подлежи на обжалване.
Служебно изготвени преписи от определението да се връчат на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
4