Р Е
Ш Е Н
И Е № 462
гр.Пловдив,24.07.2015 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ПЛОВДИВСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД,
търговско отделение, в открито заседание на втори февруари през две хиляди и
петнадесета година в състав:
ОКРЪЖЕН
СЪДИЯ: КРАСИМИРА ВАНЧЕВА
при участието
на секретаря М.К.,като разгледа докладваното от съдията търг. дело №214/2013 г. по
описа на същия съд,12-ти състав,за да се произнесе, взе
предвид следното:
Искове с правна квалификация по чл.647,ал.1,т.3 от ТЗ
и по чл.135,ал.1 във вр. с ал.2 от ЗЗД и във вр. с чл.649,ал.1 от ТЗ,първия от
които-главен,а втория-евентуален,и
субсидиарен иск по чл.108 от ЗС,обективно съединен с двата евентуални
иска.
Ищцата Р.П.Т. в качеството
си на синдик на „Ферал и Ко”АД-в несъстоятелност-гр.Пловдив,ЕИК ********* е
предявила иск против ответниците „Ферал и Ко”АД-в
несъстоятелност-гр.Пловдив,ЕИК ********* и М.В.С.,с който моли на основание
чл.647,ал.1,т.3 от ТЗ да бъде обявен за недействителен по отношение на
кредиторите на несъстоятелността договора за покупко-продажба,сключен между
продавача „Ферал и Ко”АД и купувача М.В.С.,обективиран в нотариален акт №22 от
28.12.2009 г.,том VІ,рег.№10619,дело №967/2009 г. на нотариус С.З.,рег.№*** на
НК,вписан в Служба по вписванията-Пловдив с акт №44 от 2009 г.,том 92,№ от
вх.регистър 238/28.12.2009 г.,№ от двойно входящ регистър 32431/28.12.2009 г.,№
от описна книга 17163 от 28.12.2009 г.,по силата на който в полза на М.В.С. е
прехвърлено правото на собственост върху недвижимите имоти,находящи се в
жилищен модул „С”,представляващ жилищна сграда,изградена със степен на
завършеност 100 %,на основание разрешение за строеж №398/10.10.2006 г. и влязло
в сила на 25.10.2006 г.,издадено от Главния архитект на Община Пловдив и
одобрен инвестиционен проект от 20.08.2007 г.,одобрен от Община
Пловдив,Дирекция „УПАБ”,с идентификатор 56784.510.801.7 по кадастралната карта
и кадастралните регистри на гр.Пловдив,одобрени със заповед №РД-1848/03.06.2009
г. на Изпълнителния директор на АГКК,с последно изменение засягащо обекта,със
Заповед №КД-14-16-1351/27.10.2009 г. на Началника на СГКК-гр.Пловдив,от жилищен
комплекс „Слънчогледи”,предвиден за изграждане и изграждащ се в имот с
идентификатор 56784.510.801,урбанизирана територия,с административен
адрес:гр.Пловдив,бул.”Пещерско шосе”,без номерация,със стар идентификатор
387,385,квартал 3,урегулиран поземлен имот /УПИ/ І-385-отреден за жилищно
строителство,целият с площ от 20 653 кв.м.,а по скица от 22 589 кв.м.
в кв.3 по плана на квартал „Христо Смирненски”-ІІІ етап-гр.Пловдив,одобрен със
заповеди №№РД-02-14-2278/29.12.2000 г. на МРРБ,ОА-806/05.05.2005
г.,ОА-1375/16.06.2006 г. /регулация/ и Заповед №РД-09-АБ-73/29.08.2008 г. на
Кмета на Община Пловдив,при граници по акт за собственост:ПИ ІV-408,ПИ
ІІІ-407,ПИ ІІ-386,ПИ І-406,ІІІ-389,ІV-389,V-389,VІ-389,ПИ 376,ПИ 377,ПИ 479,а
по скица:имоти с идентификатори: 56784.510.479, 56784.510.377, 56784.510.376,
56784.510.388,56784.510.406,56784.510.806,56784.510.407,56784.510.408,56784.512.1091,а
именно:1/самостоятелен обект в
сграда с идентификатор 56784.510.801.7.34,представляващ апартамент №30
/тридесет/,със застроена площ от 227.20 кв.м.,ведно с 4.21 % идеални части от
общите части на сградата,редуцирани на 17.82 кв.м.,състоящ се от три спални,две
гардеробни,дневна-кухненски бокс,две бани с тоалетни,зимна градина и три
тераси,находящ се съгласно архитектурен проект на етаж 6 /шести/,на кота +14.85
м.,при граници:на същия етаж-обект с идентификатор 56784.510.801.7.33,под
обекта:обекти с идентификатор 56784.510.801.7.29,
56784.510.801.7.31,56784.510.801.7.30,над обекта:няма,ведно с избено помещение
№20 /двадесет/,находящо се в сутеренния етаж на сградата на кота – 3,00 /минус
три метра/,с площ от 5.50 кв.м.,ведно с 0.04 % идеални части от общите части на
сградата,равняващи се на 0,69 кв.м.,при граници:изба №19,гараж №10 и от две
страни:коридор;2/самостоятелен обект в сграда с идентификатор
56784.510.801,7.42,представляващ гараж №19 /деветнадесет/,със застроена площ от
28.40 кв.м.,ведно с 0.74 % идеални части от общите части на сградата,редуцирани
на 3.13 кв.м.,находящ се съгласно архитектурен проект на етаж 1 /първи/
партерен,на кота +0.00 м.,при граници:на същия етаж-обекти с идентификатор
56784.510.801.7.41 и 56784.510.801.7.37,под обекта:обекти с идентификатор
56784.510.801.7.52 и 56784.510.801.7.53,над обекта:обекти с идентификатор
56784.510.801.7.5 и 56784.510.801.7.4.,при цена 50 000 евро,
а в условие на евентуалност-в случай,че бъде отхвърлен иска по
чл.647,ал.1,т.3 от ТЗ като неоснователен,е поискано гореописаният договор
за покупко-продажба,сключен между двамата ответници,да бъде обявен за
недействителен по отношение на кредиторите на несъстоятелността на основание
чл.135 от ЗЗД.
Наред с горните два иска,съединени в условие на
евентуалност,е предявен и иск по чл.108 от ЗС от „Ферал и Ко”АД-в несъстоятелност-гр.Пловдив,ЕИК
********* като ищец,представлявано от синдика Р.П.Т.,срещу ответницата М.В.С.,с
който е поискано ответницата да бъде осъдена да предаде на дружеството-ищец
владението на гореописаните недвижими имоти.
Процесният главен иск по чл.647,ал.1,т.3
от ТЗ се основава на следните твърдения:
Твърди се,че с решение от
28.03.2012 г.,постановено по т.д.№744/2010 г. на ПОС,е обявена
неплатежоспособността на „Ферал и Ко”АД с начална дата-31.12.2008 г.,открито е
производство по несъстоятелност на дружеството,то е и обявено в
несъстоятелност,прекратена е дейността на предприятието му и правомощията на
органите му,като заедно с това е назначена Р. П. Т. като временен синдик на
дружеството.Твърди се,че впоследствие с определение от 08.06.2012 г. същата е
била назначена и за постоянен синдик на горното дружество.
Твърди се,че след началната
дата на неплатежоспособността-31.12.2008 г. и в двугодишния срок преди подаване
на молбата по чл.625 от ТЗ,т.е. в така наречения подозрителен период по чл.647,ал.1,т.3
от ТЗ,длъжникът „Ферал и Ко”АД-в несъстоятелност,ЕИК ********* е извършил
възмездно разпореждане със свое имуществено право от масата на
несъстоятелността,като с процесния договор за покупко-продажба от 28.12.2009
г.,обективиран в гореописания нотариален акт,е прехвърлил чрез продажба на
ответницата М.В.С. правото на собственост върху притежавани от него недвижими
имоти,описани подробно в исковата молба,а и по-горе в настоящото решение.Твърди
се,че имотите са продадени при общата цена от 50 000 евро,с левова
равностойност-97 791,50 лв.Синдикът Р.Т. поддържа,че даденото по
процесната сделка значително надхвърля по стойност полученото-продажната цена
на продадените недвижими имоти.Според синдика,доказателство за това е данъчната
оценка на продадените недвижими имоти към момента на извършване на
сделката,която оценка възлизала на сумата от 209 529,80 лв. и очевидно
била в размер,повече от два пъти по-голям от уговорената продажна цена.
Процесният иск по чл.135 от ЗЗД,предявен в режим на евентуалност спрямо главния иск по чл.647,ал.1,т.3 от ТЗ,се основава на следните твърдения:
Поддържа се,че при
предявяването на този иск синдикът действа като процесуален субституент на
кредиторите на несъстоятелността и с оглед на това необходим елемент от фактическия
състав на този иск е наличието на вземания на тези кредитори към момента на
извършване на разпоредителната сделка.Този елемент от фактическия състав на
иска по чл.135 от ЗЗД синдикът Р.Т. счита за осъществен,като в тази връзка
описва в исковата молба кои кредитори на „Ферал и Ко”АД и с какъв размер на
вземанията им са включени в списъка на приети вземания,обявен в търговския
регистър на 08.06.2012 г. и одобрен от съда по несъстоятелността с определение
от 07.12.2012 г.Твърди още,че е налице и следващият елемент от фактическия
състав на иска по чл.135 от ЗЗД,а именно-извършването на действие,увреждащо
кредиторите.В тази връзка заявява,че извършената на 28.12.2009 г. с горния
нотариален акт разпоредителна сделка,по силата на която „Ферал и Ко”АД продава
на ответницата М.С. недвижимите имоти,подробно описани в исковата молба и
по-горе в настоящото определение,представлява увреждащо кредиторите на
несъстоятелността действие,тъй като намалява възможността на кредиторите да се
удовлетворят от имуществото на длъжника.
На следващо място
ищцата-синдик на „Ферал и Ко”АД твърди,че приобретателката на недвижимите имоти
по договора за продажба от 28.12.2009 г.-ответницата М. С., е дъщеря на
изпълнителния директор на продавача-В.М.С. и оттук следва,че по отношение на
знанието на същата за увреждащия ефект на сделката приложение намира
презумпцията на чл.135,ал.2 от ЗЗД.Заявява,че качеството на В.С. като
изпълнителен директор на „Ферал и Ко”АД към датата на разпоредителната сделка е
удостоверено в самия нотариален акт,обективиращ сделката.
Предвид горните твърдения
синдикът поддържа,че са налице всички елементи от фактическия състав на
чл.135,ал.1 от ЗЗД във вр. с чл.135,ал.2 от ЗЗД и на това основание сключената
на 28.12.2009 г. сделка по покупко-продажба на имотите,описани в ИМ,се явява
относително недействителна по отношение на кредиторите на несъстоятелността.
Искът по чл.108 от
ЗС,предявен от дружеството „Ферал и Ко”-/н/-гр.Пловдив чрез синдика Р.Т. против
ответницата М.С.,се основава на следните твърдения:
Твърди се,че към момента на
подаване на ИМ ответницата М.С. владее недвижимите имоти,прехвърлени й с
нотариалния акт №22 от 28.12.2009 г.Твърди се,че с уважаването на иска по
чл.647,ал.1,т.3 от ТЗ или евентуално-на иска по чл.135 от ЗЗД, по отношение на
същата ответница ще бъде установена както собствеността на „Ферал и Ко”АД върху
описаните в ИМ недвижими имоти,така и липсата на правно основание за
осъществяваното от нея владение върху тези имоти,поради което на основание
чл.108 от ЗД същите следва да бъдат върнати на ищеца „Ферал и Ко”АД.
Дружеството „Ферал и
Ко”-/н/-гр.Пловдив в качеството му на ответник по иска с правно основание
чл.647,ал.1,т.3 от ТЗ и по евентуалния иск с правно основание чл.135 от ЗЗД,не
е депозирал в законоустановения срок писмен отговор на исковата молба в това си
качество и не е взел становище по същите искове.
Ответницата М.В.С. е
депозирала писмен отговор на ИМ по чл.367 от ГПК,с който е оспорила изцяло
предявените срещу нея искове.
Ответницата потвърждава,че
между нея като купувач и „Ферал и Ко”АД като продавач е сключен процесния
договор за покупко-продажба,обективиран в гореописания нотариален акт,както и
обстоятелството,че по силата на същия договор тя е закупила описаните в ИМ
недвижими имоти на обща цена от 50 000 евро,която твърди,че е изцяло
платена към момента на продажбата.
Ответницата оспорва
твърденията на ищеца,че правото на собственост върху продадените й имоти
значително надхвърля платената покупна цена.Заявява,че платената продажна цена
е „строго пазарна” и съобразена с периода на
продажбата,състоянието,площта,степента на завършеност, местоположението и
всички други относими характеристики на имота.Развива доводи за значителен спад
в пазарната цена на имотите в края на 2009 г. /годината на сключване на
процесната сделка/ сравнено с нивата на цените,на които са търгували имотите
през предходните 2008 г. и 2007 г.Твърди още,че относно цената,на която са
продадени имотите,следва да бъде съобразен и отчетен факта,че комплекс „Слънчогледите”,в
който се намират процесните имоти,няма издаден „констативен акт за установяване
годността за приемане на строежа” /акт 15/ към момента на сключване на
сделката,а такъв нямало издаден и към момента на изготвянето на отговора на
ИМ.Твърди,че посоченият комплекс към момента на сключване на процесната сделка
не е бил въведен в експлоатация по законоустановения ред-с разрешение за
ползване,издадено от ДНСК или удостоверение за въвеждане в
експлоатация,издадено от Община Пловдив.Твърди,че все още не е въведен в
експлоатация и към момента на отговора.Счита,че е нормална търговска практика
да бъдат продавани недвижими имоти на значително по-ниска цена,когато те се
продават в незавършен вид,отколкото когато имотите са построени и въведени в
експлоатация.Твърди,че имотите,предмет на оспорената продажба,са прехвърлени в
степен на завършеност „груб строеж”,без да са извършени никакви довършителни
работи в самия обект.Какви конкретни незавършени строителни работи по имотите
има към момента на сключване на сделката ответницата описва в писмения си
отговор на ИМ.
Ответницата С. описва още в
отговора си какви договори са били сключени между „Ферал и Ко”АД с трети лица
/дружества/ за изпълнение на СМР по грубия строеж на комплекса и на
довършителните работи в него,като твърди,че на 01.10.2009 г. между посоченото
дружество и „Ади 21”ЕООД е бил сключен анекс №7 към сключен помежду им договор
за строителство от 11.06.07 г.,с който анекс определен брой обекти,сред които и
процесните недв. имоти,са били изключени от предмета на договора за
довършителните работи и към момента на сключване на сделката такива работи по
имотите не са били изпълнени,респективно „Ферал и Ко”АД не е заплащал за
изпълнението им и според ответницата е логично при това положение имотите да
бъдат продадени на по-ниска цена,отколкото ако довършителните работи по тях са
били изпълнени.Същите работи били изпълнени след покупката на имотите.
Ответницата С. поддържа
още,че цената от около 390 лв./кв.м. без довършителни работи е пазарна и
напълно съответства на цена от 625 лв./кв.м. с изпълнени довършителни
работи.Конкретните си доводи в тази връзка ответницата развива в отговора на
ИМ,раздел „Продажни цена на имоти в комплекс Слънчогледите”.
Ответницата счита за
неподкрепено с доказателства твърдението на ищцовата страна,че даденото
/имотите по сделката/ значително надхвърля полученото /продажната
цена/.Заявява,че сам по себе си е верен факта,че издадената данъчна оценка на
имотите е два пъти по-висока от продажната им цена,но намира,че този факт не
доказва нищо,тъй като пазарната цена и данъчната оценка много често,почти
винаги нямали нищо общо помежду си.По-конкретни доводи в тази връзка
ответницата развива в писмения си отговор,разделът,наименован „Данъчни оценки”.
Относно иска по чл.135 от ЗЗД ответницата поддържа,че не е налице увреждане на кредиторите и че
твърдението на ищеца за наличието на такова е недоказано.Според нея,не само,че
няма увреждане,изразяващо се в намаляване имуществото на длъжника,но
напротив-същият е продал имотите на цена,включваща и процент печалба и по този
начин е увеличил общото си имущество,продавайки имотите на цената,посочена в
процесния договор.Счита,че доказателствата и твърденията,изложени от нея във
връзка с иска по чл.647,ал.1,т.3 от ТЗ са относими и към иска по чл.135 ЗЗД и
по-конкретно към поддържаното от нея твърдение за липса на увреждане.
По предявения иск с правно
основание чл.108 от ЗС ответницата С. поддържа,че той се явява субсидиарен
спрямо предявените в режим на евентуалност два иска-по чл.647,ал.1,т.3 от ТЗ и
чл.135 от ЗЗД и в тази връзка намира,че при отхвърлянето на основните
искове,предявени в посочения режим,няма основание да се уважи и иска по чл.108
ЗС.Претендира разноски.
В допълнителната искова
молба,подадена общо от ищцата Р.Т.-синдик на „Ферал и Ко”АД и от самото това
дружество като ищец по иска с правно основание чл.108 от ЗС,действащо чрез
синдика като негов представител,е взето отношение по поддържаните в отговора на
ответницата М. С. възражения и доводи срещу исковете,като са изложени определени
контрааргументи срещу тях и най-общо казано се поддържа позицията за тяхната
неоснователност.
ПОС,като прецени събраните
по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност,както и доводите на
страните,намира за установено следното:
По иска с правно основание
чл.647,ал.1,т.3 от ТЗ:
С решение от 28.03.2012
г.,постановено по т.д.№744/2010 г. на ПОС и вписано в Търговски регистър към
АВ,е обявена неплатежоспособността на „Ферал и Ко”АД,с ЕИК ********* с начална
дата-31.12.2008 г.,открито е производство по несъстоятелност на дружеството,то
е и обявено в несъстоятелност,прекратена е дейността на предприятието му и
правомощията на органите му,като заедно с това е назначена Р. П. Т. като
временен синдик на дружеството.Впоследствие с определение от 08.06.2012 г.
същата е била назначена и за постоянен синдик на горното дружество.
По настоящото дело синдикът
Т. в това си качество предявява главния иск по чл.647,ал.1,т.3 от ТЗ за
обявяване относителната недействителност на описаната в ИМ сделка спрямо кредиторите
на несъстоятелния длъжник,обосновавайки искането си с твърдението,че даденото по сделката значително надвишава по
стойност полученото по нея от същия
длъжник.Несъмнено този иск е предявен от лице,разполагащо с активна процесуална
легитимация за предявяването му,тъй като разпоредбата на чл.649,ал.1,изр. първо
от ТЗ предоставя на синдика в качеството му на орган
на производството по несъстоятелност правомощието да предявява иск на
посоченото основание /като един от отменителните искове по чл.647 от ТЗ/.Същият
иск,освен изложеното,е предявен и в едногодишния срок по чл.649,ал.1,изр. първо
от ТЗ от откриване на производството по несъстоятелност,като се има предвид,че
процесната искова молба е подадена пред съда на 28.03.2013 г.,а производството
по несъстоятелност е открито на 28.03.2012 г. /съгласно нормата на чл.634а,изр.
първо от ТЗ производството по несъстоятелност се смята за открито от датата на
решението по чл.630,ал.1 от ТЗ/.Предвид изложеното,процесният иск по
чл.647,ал.1,т.3 от ТЗ се явява процесуално допустим и затова подлежи на
разглеждане по същество.
По съществото на този иск:
От фактическа страна се
установява по делото сключването на атакуваната с горния иск сделка.Същата е с
предмет покупко-продажба на гореописаните недвижими имоти и е сключена на
датата 28.12.2009 г. между „Ферал и Ко”АД като продавач и ответницата М.В.С.
като купувач.Договорът за продажба е обективиран в нотариален акт №22 от
28.12.2009 г.,т.VІ,рег.№10619,дело №967/2009 г. по описа на С.З.-нотариус с
рег.№ *** на НК и с район на действие-Районен съд-гр.Пловдив.Същият нотариален
акт,приет като доказателство по настоящото дело в заверено копие,е вписан в
Служба по вписванията-Пловдив с акт №44 от 2009 г.,том 92,номер от двойно
входящия регистър 32431/28.12.2009 г.Видно от нотариалния акт,описаните в него
недвижими имоти /два самостоятелни обекта в
жилищна сграда/ са продадени за общата сума от 50 000 евро,с левова
равностойност от 97 791,50 лева,като в самия акт продавачът е
декларирал,че е получил предварително цялата тази сума от купувачката.
Съгласно чл.647,ал.1,т.3 от ТЗ могат да бъдат обявени за недействителни по отношение на кредиторите на
несъстоятелността възмездни сделки,при които даденото значително надхвърля по
стойност полученото,ако тези сделки са извършени от длъжника в двугодишен срок
преди подаване на молбата по чл.625 от ТЗ,но не по-рано от датата на
неплатежоспособността, съответно свръхзадължеността.Или,с други
думи,предпоставките за уважаване на един иск по чл.647,ал.1,т.3 от ТЗ са
следните:да е налице възмездна сделка с с имущество от масата на
несъстоятелността,същата да е извършена в двугодишния сро,и даденото по
сделката от несъстоятелния длъжник значително да надхвърля по стойност
полученото от него по същата сделка.
В случая извършването на
атакуваната продажбена сделка се вмества в двугодишния срок по чл.647,ал.1,т.3
от ТЗ,за което не се и спори по делото.Освен това сделката с оглед на предмета
й-покупко-продажба на недвижим имот,е очевидно възмездна,за което също не се
спори между страните.Не е спорна и стойността на полученото от продавача по
сделката /обявеното в несъстоятелност дружество/ и тази стойност е равнозначна
на получената продажна цена в общ размер от 97 791,50 лв.
Спорът по разглеждания иск
се свежда основно до стойността на даденото по процесната сделка от продавача
на купувача и оттам-до наличието или липса на еквивалентност в
размените престации и в крайна сметка-до въпроса даденото превишава ли
значително полученото по сделката.В тази връзка синдикът Т. съизмерва стойността
на даденото по сделката с данъчната оценка на продадените имоти,отразена в
горния нотариален акт и възлизаща на общата сума от 209 529,80 лв.,като
поддържа,че същата стойност значително /повече от два пъти/ надхвърля
стойността на полученото по сделката.При съпоставянето на двете
стойности-продажната и данъчната,е очевидно повече от двукратното превишение на
втората спрямо първата.Това обстоятелство обаче,само по себе си,не е достатъчно
да обоснове извод,че даденото по процесната сделка превишава значително
полученото по нея.
Поначало данъчните оценки не
са единствен критерий за определяне действителната цена на даден имот,който е
станал предмет на възмездна разпоредителна сделка.Действителните цени се
определят от пазара,а данъчните са нормативно определени и за отделните случаи
конкретната им стойност се базира на данните от изискваща се по закон
декларация,подадена от собственика на имота,а не въз основа на реално извършен
оглед на място от данъчната администрация,при какъвто всъщност би могло да бъде
видяно действителното фактическо състояние на съответния имот и степента му на
завършеност към определен момент.Освен това в конкретния случай отразената в
нотариалния акт данъчна оценка е дадена на база 100 % завършеност на
обектите,предмет на разпореждането със сделката,а такава завършеност на същите
към момента на сключване на сделката не е съществувала.Както става видно от
първото заключение на вещото лице Д.М.,изготвено на 07.03.2014 г. и кредитирано
от съда като обективно,обосновано и професионално извършено,дори към момента на
осъществения от вещото лице оглед на тези обекти през 2014 г. същите не са били
довършени на 100 % и не е могло да бъдат обитавани.Вещото лице сочи,че към
момента на огледа единия от обектите-апартамент №30,находящ се в модул С на комплекс
„Слънчогледите”-гр.Пловдив,е с външна врата без каса за облицовка,без подови
настилки,без врати,ПВЦ прозорци и плъзгащи врати към терасите и има тераси с
гранитогрес без парапети,а електрическата и В и К инстала;ции са
незавършени.Другият обект по процесната сделка-гараж №19,находящ се в същия
комплекс,е бил към момента на огледа на вароциментова мазилка,под бетон,ролетна
врата,с недовършена ел. инсталация.При такова фактическо състояние на обектите
към момента на огледа на вещото лице,извършен далеч след сключването на
процесната сделка,не би могло да се очаква те да са били със 100 % завършеност
при сключването на сделката на 28.12.2009 г.
За състоянието на обектите и
тяхната недовършеност към момента на сключване на сделката свидетелствуват и
разпитаните по делото свидетели-А.Н. и Л.Г.,имащи непосредствени впечатления от
същите обекти.Същите обекти,както сочи първия свидетел и се установява от анекс
№7 от 01.10.2009 г. към договор за строителство от 11.06.2007 г.,приложени и
двата към делото,са били изключени /по желание на собственицата им/ от кръга на
обектите от комплекс „Слънчогледите”,по които с посочения договор за
строителство е било възложено да бъдат извършени довършителни работи от
строителната фирма „Ади-21”ЕООД-гр.Пловдив /с тогавашен управител-свидетеля
Д./.Липсата на 100 % завършеност на обектите се индицира и от
обстоятелството,че комплект „Слънчогледите”,където се намират обектите,няма
подписан от участниците в строителния процес „констативен акт за установяване
годността за приемане на строежа”,т.е. акт обр.15,което фактическо положение е
останало непроменено поне до момента на последното проведено по настоящото дело
съдебно заседание.
Предвид горните
обстоятелства данъчната оценка,отразена в нотариалния акт,не може да бъде
приета като реална стойност на имотите,предмет на атакуваната
покупко-продажбена сделка и то съобразно тяхното състояние към момента на
сключване на сделката,което състояние несъмнено следва да бъде взето предвид
при преценката за стойността на даденото по атакуваната сделка.
На следващо място,по
настоящото дело бе назначена съдебно-техническа експертиза за даване на
заключение относно реалната пазарна цена на имотите към датата на сключване на
договора за покупко-продажба-28.12.2009 г.,с която цена следва да се съизмерява
стойността на даденото по този договор от продавача на купувача.В първото
заключение на тази експертиза,изготвено от вещото лице Д.М.,е определена
справедлива пазарна стойност на процесните имоти в размер на 51402 евро /100
533 лв./.Тази стойност е получена с прилагане на метода на сравнителната
стойност и метода на възпроизводителната стойност и компилиране на двата метода
чрез прилагане на т.нар. „тежестен подход”.Вещото лице обяснява в заключението
си,че по метода на сравнителната стойност се прави оценка чрез пряко сравнение
на разглеждания имот с подобни на него,които са били продадени,като цената се
определя въз основа на предишни сделки.Сравнителната стойност на процесните
имоти е определена в експертизата на 130 188 лв.По възпроизводителния
метод оценката се извежда като разходи за създаване на нов строителен продукт
към датата на оценката,намалени с корективи,отчитащи амортизирането
му.Изчислена по този метод,дадената в заключението на вещото лице
възстановителна стойност е в размер на 93 119 лв.А окончателната стойност
от 100 533 лв.,както вече се посочи,е получена,като е приет тежестен
подход за получаване на справедлива пазарна стойност на процесните имоти.
По искане на ищцовата страна
е поставена допълнителна задача на експертизата за извършване на оценка по
метода на пазарните аналози,при съобразяване на представени от синдика Т.
нотариални актове за продажби на апартаменти през м. януари 2009 г. в модул „С”
на комплекса с 63 % степен на завършеност и като бъдат включени разходите за
придобиване на земята.При този метод пазарната стойност на процесните имоти без
изпълнени довършителни работи възлиза на сумата от 172 665 лв.,а
възпроизводителната-на 110 248 лв. отново без довършителни работи и с
прибавена стойност на правото на строеж.При компилирането на двата метода и
прилагането на тежестен подход вещото лице е определило в допълнителното си
заключение справедлива пазарна стойност на имотите в размер на 160 200 лв.
При преценка на двете
заключения,съдът счита,че следва да бъде възприета оценката,дадена в първото
заключение и обратно-да не се кредитира тази,определена в допълнителното
заключение.Съображенията за това са няколко.Първо,самото вещо лице,изготвило
експертните заключения,счита,че използвания в допълнителното заключение подход
не е пазарен,тъй като самия оценител не е ползвал за база други продажби,по
такива нотариални актове,които се отнасят към този момент,към който се продава
апартаментът,а само е използвал данните по нотариалните актове,които са му били
предоставени от ищцовата страна.На следващо място,самите предоставени от
ищцата-синдик два броя нотариални актове,които да се ползват от вещото лице
като аналози и които са приложени към делото /НА №145 от 09.03.2009 г. и НА №41
от 29.01.2009 г.-листове 170-173/,се отнасят до продажби на недвижими
имоти,извършени съответно през м. януари и м. март 2009 г.,а процесната
продажба е извършена в края на същата година.Между продажбите по тези
нотариални актове и процесната има период от почти девет месеца в единия случай
и почти една година в другия случай,а това са значителни периоди с оглед
ноторно известното обстоятелство за започналата през есента на 2008 г. и
задълбичила се през 2009 г. световна икономическа криза,рефлектирала и върху
продажбите на недвижими имоти и довела до спад в същите.При това положение
продажбите и имотите по представените от ищцата нот. актове не могат да бъдат
ползвани като обективни аналози при определяне справедливата пазарна стойност
на процесните имоти към момента на сключването на атакуваната с процесния иск
сделка.Освен това,при поставяне на допълнителната задача на
експертизата,ищцовата страна поиска при изчисляването на възстановителната
амортизационна стойност на обектите вещото лице да включи разходите за
придобиването на земята,но в самото заключение вещото лице при изчисляване на
посочената стойност прибавя стойността на правото на строеж.Или с други думи,в
калкулацията при определяне в допълнителното заключение на възстановителната
стойност на имотите участват не разходи на „Ферал и Ко”АД за придобиване на
земята,а разходи за правото на строеж,а за самите първопосочени разходи липсват
доказателства по делото.При това положение механичното прибавяне на суми за
тези разходи при изчисляване на възстановителната стойност се явява неправилно
и обосновава извод за нереалност на същата стойност.По тези съображения съдът
не кредитира предложената от вещото лице справедлива пазарна стойност в
допълнителното заключение,а възприема тази,която е изчислена от същото вещо
лице в първото заключение и възлиза на сумата от 51402 евро /100 533
лв./.Именно с тази сума следва да се съизмерва стойността на даденото по
процесния договор за покупко-продажба и понеже стойността на полученото по
сделката е в размер на 50 000 евро,то при съпоставката на двете стойности
става видно,че даденото не надхвърля значително по стойност
полученото.Превишението е само със сумата от 1 402 евро и то е
несъществено спрямо размера на продажбената цена на недвижимите имоти по
процесната сделка.С оглед на всичко това се налага крайния извод,че е
недоказаната последната предпоставка по смисъла на чл.647,ал.1,т.3 от ТЗ за
обявяване недействителността на процесната сделка,а именно-даденото да
надхвърля значително полученото по сделката.Ето защо процесния главен
иск,основан на посочената разпоредба,ще се отхвърли като неоснователен.
Предвид отхвърлянето на
главния иск следва да се разгледа евентуалния такъв по чл.135 от ЗЗД.
Съгласно чл.135,ал.1 от ЗЗД
кредиторът може да иска да бъдат обявени за недействителни спрямо него действията,с
които длъжникът го уврежда,ако длъжникът при извършването им е знаел за
увреждането,а когато действието е възмездно,лицето,с което длъжникът е
договарял,трябва също да е знаело за увреждането.Съгласно чл.135,ал.2 от ЗЗД
знанието се предполага до доказване на противното,ако третото лице е
съпруг,низходящ,възходящ,брат или сестра на длъжника.
Следователно,предпоставките за уважаване на един иск
по чл.135 от ЗЗД са:ищецът да има качеството на кредитор спрямо
ответника-длъжник,извършил съответното увреждащо действие;да е извършено именно
действие,увреждащо кредитора и извършващия го да знае за увреждането,а ако
действието е възмездно-знание за увреждането следва да има и у лицето,с което
длъжникът е договарял.В случаите,когато между длъжника и третото лице има
родствената връзка,предвидена в чл.135,ал.2 от ЗЗД,знанието за увреждане се
предполага до доказване на противното.
В случая искът е предявен от
ищцата Р.Т. като синдик на „Ферал и Ко”АД-в несъстоятелност.Същата няма лично
качество на кредитор на дружеството,у което следва да се търси извършването на
увреждащото действие,но има правото да предяви иска съгласно нормата на
чл.649,ал.1 от ТЗ,предоставяща изрично правомощието на синдиците да предявяват
искове по чл.135 от ЗЗД.В тези случаи по силата на закона даден синдик действа
като процесуален субституент на кредиторите в производството по
несъстоятелност.
На следващо място,както от
решението за откриване на производството по несъстоятелност спрямо „Ферал и
Ко”АД,така и от приложения списък на приети вземания на кредитори в
производството по несъстоятелност на същото дружество,е видно,че към момента на
сключване на процесната сделка дружеството-длъжник е имало кредитори със
съществуващи към онзи момент вземания и те са приети в посоченото производство,съответно
са установени по основание и размер.
А що се касае до увреждащото
действие,то такова съставлява самото разпореждане от несъстоятелния длъжник с
негови недвижими имоти,по който начин същия е намалил имуществото си,от което
кредиторите му могат да се удовлетворят при принидутелно изпълнение на
вземанията им,а това обективно води до тяхното увреждане,независимо че
вследствие на разпоредителната сделка е получена парична сума като цена на
продадените имоти.В съдебната практика е трайно застъпено становището,че
увреждане може да има и при възмездно разпореждане с имущество на
длъжника,когато получената насрещна престация е пари,защото парите могат лесно
да бъдат „изгубени” и към момента на реализиране на принудителното изпълнение
да не са налични.Увреждането като обективен /а не съзнателно предледван/ факт е
налице с още по-голямо основание,щом като /както и в случая/ няма данни
длъжникът към момента на извършване на увреждащото действие да е разполагал с
достатъчно друго ликвидно имущество,от което кредиторите му да се удовлетворят.
На следващо
място,предпоставка за успешно упражняване на Павловия иск е длъжникът да е
знаел за увреждащото действие,а в случая такова знание е налице предвид
обстоятелството,че към момента на сключване на сделката длъжникът несъмнено е
бил наясно за съществуването и размера на вече възникнали негови пасиви към
определени кредитори,каквито са например „Юробанк И Еф Джи
България”АД,”Миомед”ООД,Г.А.Д./всички с приети вземания в производството по несъстоятелност
на „Ферал и ко”АД/,като е без значение дали задълженията към тях са били
изискуеми или не,за да е в състояние да ги увреди,разпореждайки се със свое
имущество в полза на трето лице,към което няма данни и да е задължен.
Освен горното,извършената в
случая разпоредителна сделка е несъмнено възмездна,поради което се изисква
знание за увреждането и в лицето,с което длъжникът е договарял,но тук относно
знанието влиза в действие презумпцията по чл.135,ал.2 от ЗЗД,защото управителят
на дружеството-продавач по сделката,а именно В.М.С. е баща на купувачката по
сделката-ответницата М.В.С..Тук следва да се посочи,че посочената презумпция е
приложима и в случаите,когато между физическите лица-представители на дадени
юридически лица-съконтрагенти,има връзка по смисъла на чл.135,ал.2 от ЗЗД,или
когато има такава между представителя на юридическото лице-страна по дадена
сделка и насрещната страна-физическо лице,както е в случая.След като
купувачката по сделката е дъщеря на управителя на дружеството-продавач /за
което не се и спори в настоящия процес/,субективното условие-знанието у
купувачката за увреждане се предполага.Още повече,че тук следва да бъде
съобразена и нормата на чл.649,ал.4 от ТЗ,съгласно която в производството по
обявяване на недействителност на сделка или действие,презумпцията по
чл.135,ал.2 от ЗЗД се прилага за всички свързани лица,а в конкретния случай
управителя на дружеството-продавач и купувачката по процесната сделка са
свързани лица по смисъла на §1,т.1 от Допълнителните разпоредби на Търговския
закон.
Предвид установеността в
процесния случай на горните предпоставки за уважаване на иска по чл.135 от ЗЗД,единствената причина за отхвърлянето му би могло да стане оборването на
презумпцията по чл.135,ал.2 от ЗЗД за знание у третото лице за увреждането.В
тази посока е насочена и защитната позиция на ответницата М.С..Съдът намира,че
в случая законовата презумпция е оборена.В тази връзка следва да се отчетат
показанията на разпитания по делото свидетел Л. Г.,основани на лични
впечатления,тъй като свидетелят в периода 2006-2011 г. е живял в гр.София на
съпружески начала с ответницата М.С. и сочи,че добре познава комплекс
„Слънчогледите” и е имал близки отношения със семейството на ответницата.същият
свидетел сочи,че е присъствал и участвал многократно в разговори за
комплекса,но бащата на ответницата никога и по никакъв повод не е споделял за
проблеми,свързани със строителството на комплекса или с финансовото му
обезпечаване.Не е споделял и изобщо за финансови затруднения на дружеството,в
което участва.Свидетелят сочи,че самата ответница не се е занимавала с
финансите на дружеството,тя е живеела в *** заедно със свидетеля и със сестра й
са се занимавали само с търсене на клиенти за покупка на обектите в строителния
комплекс.За първи път се заговорило за проблеми по строителството и
финансите,след като В.С. получил инфаркт през м.април 2010 г. /за който факт
свидетелствува и представената по делото медицинска експертиза/.До посочения
момент бащата не е показвал пред близките си признаци на безспокойство относно
финансови затруднения,а дъщеря му-ответницата С.,както сочи свидетелят Г.,не е
говорила пред последния за финансови проблеми на дружеството,в което участва
баща й.Свидетелят заявява,че през периода 2006-2011 г.,през който е живеел на
съпружески начала с ответницата,двамата са идвали един или два пъти месечно в
Пловдив и за пръв път са разбрали за финансови проблеми на бащата на
ответницата едва през пролетта на 2010 .,след като той е получил
инфаркта.Свидетелят казва,че по принцип бащата на ответницата не споделял за
фирмените си дела и дори и тогава при инцидентния разговор след получаване на
инфаркта не казал нищо конкретно,а само че имало някакви съдружници
руснаци,които чакал да му преведат пари,за да може да купят много апартаменти в
комплекса,че нещо трябвало да се направи,тъй като не му стигали парите за
довършване на строителството на комплекса.Свидетелят сочи,че за самата
ответница било като шок споделеното от баща й през пролетта на 2010 г.,защото
според думите на свидетеля тя винаги казвала,че баща й е добър бизнесмен,много
стабилен и двамата със свидетеля винаги си говорели за това,че бизнеса на баща
й е много успешен и семейството му е добре подсигурено финансово.А за сериозни
проблеми на дружеството и за отпочната процедура по несъстоятелност на същото
бащата споменал едва към края на лятото на 2010 г.Предвид тези
обстоятелства,установени чрез показанията на сведителя Г.,които съдът кредитира
като конкретни и базирани на преки впечатления,съдът намира за оборена
презумпцията за знание у ответницата по смисъла на чл.135,ал.2 от ЗЗД.Същата до
пролеттта на 2010 г. и съответно-към момента на сключване на процесната
сделка,не е знаела за никакви финансови проблеми с бизнеса на баща й,не е
знаела същият да има кредитори,към които да не може да погасява задълженията
си,от което резонно се налага и извода за незнание увреждащия характер на
разпоредителната сделка,атакувана в настоящото производство с предявения иск по
чл.135 от ЗЗД.
Предвид успешно проведеното
от ответницата оборване на законовата презумпция за знание за увреждане от
страна на третото лице,с което длъжникът е договарял при извършване на
процесната разпоредителна сделка,съдът намира,че процесния иск по чл.135 от ЗЗД
се явява неоснователен и като такъв следва да се отхвърли.
Предвид отхвърлянето на
разгледаните искове по чл.647,ал.1,т.3 от ТЗ и чл.135 от ЗЗД във вр. с
чл.649,ал.1 от ТЗ,като неоснователен следва да се отхвърли и предявения
обусловен иск по чл.108 от ЗС,чието уважаване е предпоставено от уважаването на
някой от първите два разгледани иска,но зо такава фактическа ситуация не се
стигна предвид резултата от разглеждането на същите искове.
На основание чл.649,ал.6 от ТЗ следва да бъде осъдено дружеството „Ферал и Ко”АД-в несъстоятелност,да
заплати по сметка на ПОС сумата от 2933,73 лв. държавна такса по разгледаните
искове,която подлежи на събиране от масата на несъстоятелността.
На основание чл.78,ал.3 от ГПК същото дружество следва да бъде осъдено да заплати на ответницата М.С.
сумата от 2 650 лв. съдебни разноски,включваща платено адвокатско
възнаграждение от 2450 лв. и платен депозит за вещо лице в размер на 200 лв.
Мотивиран от горното съдът
Р Е
Ш И :
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен иска,предявен от Р.П.Т. в
качеството й на синдик на „Ферал и Ко”АД-в несъстоятелност-гр.Пловдив,ЕИК
********* против ответниците „Ферал и Ко”АД-в несъстоятелност-гр.Пловдив,ЕИК
********* и М.В.С.,ЕГН **********,с който моли на основание чл.647,ал.1,т.3 от ТЗ да бъде обявен за недействителен по отношение на кредиторите на
несъстоятелността договора за покупко-продажба,сключен между продавача „Ферал и
Ко”АД и купувача М.В.С.,обективиран в нотариален акт №22 от 28.12.2009 г.,том
VІ,рег.№10619,дело №967/2009 г. на нотариус С.З.,рег.№*** на НК,вписан в Служба
по вписванията-Пловдив с акт №44 от 2009 г.,том 92,№ от вх.регистър
238/28.12.2009 г.,№ от двойно входящ регистър 32431/28.12.2009 г.,№ от описна
книга 17163 от 28.12.2009 г.,по силата на който в полза на М.В.С. е прехвърлено
правото на собственост върху недвижимите имоти,находящи се в жилищен модул
„С”,представляващ жилищна сграда,изградена със степен на завършеност 100 %,на
основание разрешение за строеж №398/10.10.2006 г. и влязло в сила на 25.10.2006
г.,издадено от Главния архитект на Община Пловдив и одобрен инвестиционен
проект от 20.08.2007 г.,одобрен от Община Пловдив,Дирекция „УПАБ”,с
идентификатор 56784.510.801.7 по кадастралната карта и кадастралните регистри
на гр.Пловдив,одобрени със заповед №РД-1848/03.06.2009 г. на Изпълнителния директор
на АГКК,с последно изменение засягащо обекта,със Заповед
№КД-14-16-1351/27.10.2009 г. на Началника на СГКК-гр.Пловдив,от жилищен
комплекс „Слънчогледи”,предвиден за изграждане и изграждащ се в имот с
идентификатор 56784.510.801,урбанизирана територия,с административен
адрес:гр.Пловдив,бул.”Пещерско шосе”,без номерация,със стар идентификатор
387,385,квартал 3,урегулиран поземлен имот /УПИ/ І-385-отреден за жилищно
строителство,целият с площ от 20 653 кв.м.,а по скица от 22 589 кв.м.
в кв.3 по плана на квартал „Христо Смирненски”-ІІІ етап-гр.Пловдив,одобрен със
заповеди №№РД-02-14-2278/29.12.2000 г. на МРРБ,ОА-806/05.05.2005
г.,ОА-1375/16.06.2006 г. /регулация/ и Заповед №РД-09-АБ-73/29.08.2008 г. на
Кмета на Община Пловдив,при граници по акт за собственост:ПИ ІV-408,ПИ
ІІІ-407,ПИ ІІ-386,ПИ І-406,ІІІ-389,ІV-389,V-389,VІ-389,ПИ 376,ПИ 377,ПИ 479,а
по скица:имоти с идентификатори: 56784.510.479, 56784.510.377, 56784.510.376,
56784.510.388, 56784.510.406, 56784.510.806,
56784.510.407,56784.510.408,56784.512.1091,а именно:1/самостоятелен обект в сграда с идентификатор
56784.510.801.7.34,представляващ апартамент №30 /тридесет/,със застроена площ
от 227.20 кв.м.,ведно с 4.21 % идеални части от общите части на
сградата,редуцирани на 17.82 кв.м.,състоящ се от три спални,две
гардеробни,дневна-кухненски бокс,две бани с тоалетни,зимна градина и три
тераси,находящ се съгласно архитектурен проект на етаж 6 /шести/,на кота +14.85
м.,при граници:на същия етаж-обект с идентификатор 56784.510.801.7.33,под
обекта:обекти с идентификатор 56784.510.801.7.29,
56784.510.801.7.31,56784.510.801.7.30,над обекта:няма,ведно с избено помещение
№20 /двадесет/,находящо се в сутеренния етаж на сградата на кота – 3,00 /минус
три метра/,с площ от 5.50 кв.м.,ведно с 0.04 % идеални части от общите части на
сградата,равняващи се на 0,69 кв.м.,при граници:изба №19,гараж №10 и от две
страни:коридор;2/самостоятелен обект в сграда с идентификатор
56784.510.801,7.42,представляващ гараж №19 /деветнадесет/,със застроена площ от
28.40 кв.м.,ведно с 0.74 % идеални части от общите части на сградата,редуцирани
на 3.13 кв.м.,находящ се съгласно архитектурен проект на етаж 1 /първи/
партерен,на кота +0.00 м.,при граници:на същия етаж-обекти с идентификатор
56784.510.801.7.41 и 56784.510.801.7.37,под обекта:обекти с идентификатор
56784.510.801.7.52 и 56784.510.801.7.53,над обекта:обекти с идентификатор
56784.510.801.7.5 и 56784.510.801.7.4.,при цена 50 000 евро.
ОТХВЪРЛЯ
като неоснователен и евентуалния
иск,предявен от Р.П.Т. в качеството й на синдик на „Ферал и Ко”АД-в
несъстоятелност-гр.Пловдив,ЕИК ********* против ответниците „Ферал и Ко”АД-в
несъстоятелност-гр.Пловдив,ЕИК ********* и М.В.С.,ЕГН **********,с който е
поискано гореописания договор за покупко-продажба на недвижими имоти от
29.12.2009 г.,сключен между двамата ответници,да бъде обявен за недействителен
по отношение на кредиторите на несъстоятелността на „Ферал и Ко”АД на основание
чл.135 от ЗЗД.
ОТХВЪРЛЯ
като неоснователен и предявения от
„Ферал и Ко”АД-в несъстоятелност-гр.Пловдив,ЕИК *********,представлявано от
синдика Р.П.Т.,срещу ответницата М.В.С. иск по чл.108 от ЗС,с който е поискано
ответницата да бъде осъдена да предаде на дружеството-ищец владението на
гореописаните недвижими имоти,предмет на договора за продажба от 29.12.2009 г.
ОСЪЖДА
„Ферал и Ко”АД-в несъстоятелност,с
ЕИК *********,със седалище и адрес на управление
гр.Пловдив,ж.к.”Тракия”,ул.”Асеновградско шосе”№1 да заплати по сметка на
Пловдивския окръжен съд сумата от 2933,73 лв. /две хиляди деветстотин тридесет
и три лева и седемдесет и три стотинки/ държавна такса,която да се събере от
масата на несъстоятелността-чл.649,ал.6 от ТЗ.
ОСЪЖДА „Ферал и Ко”АД-в несъстоятелност,с ЕИК *********,със
седалище и адрес на управление гр.Пловдив,ж.к.”Тракия”,ул.”Асеновградско
шосе”№1 да заплати на М.В.С.,ЕГН **********,с адрес:**** сумата от 2650 лв.
/две хиляди шестстотин и петдесет лева/ съдебни разноски.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред
Апелативен съд-Пловдив в двуседмичен срок от връчването му.
ОКРЪЖЕН
СЪДИЯ :
.