Р Е Ш Е Н И Е
№……/……07.2019г.,
гр. Варна
В И М Е Т О Н А
Н А Р О Д А
ВАРНЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, ТЪРГОВСКО
ОТДЕЛЕНИЕ в
открито съдебно заседание, проведено на десети юли през две хиляди и
деветнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДАНИЕЛА ПИСАРОВА
ЧЛЕНОВЕ: СВЕТЛАНА КИРЯКОВА
ЦВЕТЕЛИНА
ХЕКИМОВА
при секретар Албена Янакиева,
като разгледа докладваното от съдията
Хекимова
въззивно търговско дело № 661 по описа за 2019г.,
за да се произнесе взе предвид следното:
Образувано е по въззивна жалба вх. №6037/25.01.2019г. от Х.М.Ш., ЕГН **********, от гр.Варна срещу Решение №5201 от 14.12.2018г. по гр.д.
№2058/2018г. на ВРС, 10 състав, с което са уважени предявените от „Мирела“
ЕООД, ЕИК *********, представлявано от управителя М Х срещу Х.М.Ш. обективно съединени искове с правно основание чл. 79 ЗЗД за
заплащане на сумата 2340,00 /две хиляди триста и четиридесет/
евро с ДДС, представляваща дължимо комисионно възнаграждение по сключен между
страните договор за посредничество №
271971 при покупка на недвижим имот от 02.07.2016г., с оглед закупуването от
страна на ответника на следния недвижим имот: тристаен апартамент в ***, с площ
от 82 кв.м., както и иск за заплащане на сумата от 151,59 лв. с ДДС,
представляваща мораторна лихва върху главницата от 2340,00 евро, за периода от
16.10.2017г. до 15.02.2018г., на осн. чл. 86 ЗЗД.
В жалбата се твърди, че решението е незаконосъобразно,
неправилно и необосновано. Сочи се, че първоинстанционният съд неоснователно не
е уважил възражението на ответника за нищожност на клаузата на чл.3 от
договора, на която ищецът основава претенцията си, възраженията за неизпълнение
на договора от страна на посредника, както и че имотът е закупен след изтичане
на 12 месеца от огледа. Твърди се също нищожност на договорните клаузи поради
тяхната неравноправност на осн. л.143, т.5 и чл.147, ал.1 от ЗЗП. Отправената
към съда молба е да бъде отменено решението и отхвърлени изцяло предявените
искове, като се присъдят и дължимите на ищеца разноски.
В срока
по чл. 263 ГПК, въззиваемата страна „Мирела“ ЕООД, ЕИК *********,
със седалище гр.Варна, е депозирала писмен отговор, с който изразява становище за
неоснователност на въззивната жалба. Твърди се
неоснователност на възраженията за нищожност на договорни клаузи, както
и че договорните задължения са били изпълнени от страна на дружеството.
За да се произнесе, съдът взе предвид следното:
Производството
пред първоинстанционния съд е образувано по искова молба от „Мирела“
ЕООД, ЕИК *********, представлявано от управителя М.Х., чрез юрк. Г.П., с която
са предявени искове срещу Х.М.Ш., ЕГН **********, за сумата 2340,00 евро с ДДС,
претендирана като дължимо комисионно възнаграждение, както и законната лихва за
забава от 16.10.2017г. до 15.02.2018г. в размер на 151,59 лв.
Твърди се, че във
връзка с предмета на дейност на ищцовото дружество, а именно посредничество при
сделки с недвижими имоти, през месец юли 2016г. ответникът е потърсил
съдействието на ищеца за търсене с цел покупка на тристаен апартамент в гр.
Варна. Между страните бил подписан договор за посредничество с номер 271971,
въз основа на който на 02.07.2016г. с посредничеството на
ищцовото дружество бил осъществен оглед на следния недвижим имот: *********,
за което бил съставен протокол.
Твърди се, че ответникът предложил конкретни условия за покупка на посочения
апартамент, за което била съставена декларация за намерение с номер 271971 от
04.07.2016г., а на фирмата – посредник била предоставена сумата от 1000,00 лв.
като гаранция. Сочи се, че въпреки това до сделка не се е стигнало, но по-късно
ищцовото дружество, установило, че същият недвижим имот бил закупен от Х.Ш. на
09.10.2017г. Твърди се, че на това основание ответникът дължи на „Мирела“ ЕООД
сумата 2340,00 евро с вкл. ДДС, представляваща комисионна за извършеното
посредничество. Твърди се, че в сключения между страните договор за
посредничество е уговорено, че ако клиентът осъществи сделка с осигурен имот по
смисъла на т. 17 от договора, според която това е имот, посочен в протокол за
оглед на изпълнител, същият се задължава да заплати на последния комисионно
възнаграждение в размер на 3% без ДДС от цената на закупения имот, но не по –
малко от 1000,00 евро без ДДС и се дължи до 5 дни след сключване на
предварителния договор, а ако няма такъв – 5 дни след сключване на окончателния
договор. Излага се в исковата молба, че дължимото възнаграждение е определено
на база посочената в договора за посредничество офертна цена, а именно 65000,00
евро. Претендира се уважаване на исковете и присъждане на сторените разноски.
В срока
по чл.131 ГПК е депозиран писмен отговор на исковата молба от ответника Х.Ш.,
който оспорва предявените искове по основание и размер. Не оспорва обстоятелството,
че на 02.07.2016г., с посредничеството на ищцовото дружество, е посетил и
извършил оглед на тристаен апартамент, находящ се гр. Варна, *******. Не
оспорва, че е подписал Декларация за намерения с номер 271971, с която се
съгласил да закупи посочения недвижим имот при продажна цена от 63 000,00 евро,
като е уговорен срок за подписване на предварителен договор до 15.07.2016г. и
срок за подписване на окончателен договор – до 19.08.2016г.
Признава, че като гаранция за своите намерения е заплатил на ищеца сумата от
1000,00 лв., както и че на 09.10.2017г. е закупил недвижимия имот, за който е
съставен протокол за оглед. Оспорва да е страна по договора за посредничество, като
твърди, че не го е подписвал, поради което и не дължи претендираните суми.
Излага, че „Мирела“ ЕООД не е изпълнило договорното си задължение, а именно да
предложат на ответника имот с желани от последния характеристики. Твърди
нищожност на т.3 от Договора за посредничество, както и че нот. акт за
покупко-продажба на посочения имот е сключен след изтичането на 12 месеца от
прекратяване на взаимоотношенията между страните. Сочи, че е получен отказ от
собственика на апартамента за продажбата му, поради което и фирмата-посредник е
върнала сумата от 1000,00 лв., дадена като гаранция, като с това е прекратен и сключения
между страните договор за посредничество.
Варненският окръжен съд, с оглед наведените
оплаквания и след преценка на събраните доказателства, приема за установено от
фактическа и правна страна следното:
Жалбата, инициирала настоящото въззивно произнасяне,
е подадена в срок, от надлежно легитимирана страна, при наличието на правен
интерес от обжалване, поради което е допустима и следва да бъде разгледана по
същество.
Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният
съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в
обжалваната му част. Обжалваното решение е валидно постановено в пределите на
правораздавателната власт на съда, същото е допустимо, като постановено при
наличието на положителните и липса на отрицателните процесуални предпоставки.
По отношение неправилността на
първоинстанционния съдебен акт, съобразно разпореждането на чл. 269, ал. 1,
изр. второ ГПК, въззивният съд е ограничен от посочените в жалбата оплаквания,
които се изразяват в твърдения за неправилност на първоинстанционното решение,
с което съдът не е
уважил възражението на ответника за нищожност на клаузата на чл.3 от договора, на
която ищецът основава претенцията си, поради нарушение на добрите нрави, нищожност
на договорните клаузи поради тяхната неравноправност на осн. л.143, т.5 и
чл.147, ал.1 от ЗЗП, не е уважил също и възраженията за неизпълнение на
договора от страна на посредника, както и че имотът е закупен след изтичане на
12 месеца от огледа.
По своята правна същност процесният договор за посредничество
носи белезите на договор за поръчка, уреден в чл. 280 и сл. ЗЗД, като последният е
неформален и възнаграждение се дължи единствено ако такова е било уговорено
между страните. Предвидените
в договора задължения на страните по сделката определят облигационното
правоотношение като възложено посредничество на пазара на недвижими имоти, тъй
като дължимото от ищеца изпълнение се свежда до предлагане на клиента на имот с
желаните характеристики, организация на огледи и обслужване на сделката до
сключване на окончателен договор. Липсва
твърдение за някакъв конкретен резултат, което определя този вид сделки като
мандат за фактическо действие, при който всички разходи се поемат от
възложителя, съответстващ по характеристики на договор за поръчка по чл.280 от ЗЗД, със спецификата на мандат за посредничество при покупка на недвижим имот и
предвидено възнаграждение.
За да са основателни искове за заплащане
възнаграждение по договор за поръчка следва да е установено, че ищецът е
изпълнил задълженията си по договора и е изправна страна по него, както и че е
уговорено възнаграждение, което не е платено от страна на ответника. В тежест
на ищеца е да докаже при условията на пълно и главно доказване, че е изправна
страна, тоест изпълнение на задълженията си да окаже съдействие на клиента при
покупката на недвижим имот, съобразно зададените от последния критерии, както и
че ответникът е сключил договор за придобиване на имот, осигурен със съдействието
на ищеца и не е заплатил уговореното възнаграждение на посредника в предвидения
за това срок.
За доказване наличието на облигационно
правоотношение ищцовото дружество – въззиваема страна в настоящото производство
се позовава на договор за посредничество
№ 271971 от 02.07.2016г., сключен между
„Мирела“ ЕООД и Х.М.Ш., с който на дружеството е възложено посредничество за
покупка на недвижим имот: тристаен апартамент, централна част или на друг имот,
за който клиентът приеме оглед, за офертна цена от 65000,00 евро. В договора e
уговорено още, че клиентът – купувач се задължава
да заплати еднократно възнаграждение, ако сключи сделка с осигурен имот, като
възнаграждението се дължи за свързването на страните по сделката. Уговореният
размер на възнаграждението е 3% (без ддс) от цената на закупения имот, но не по
– малко от 1000,00 евро (без ддс). Установява се от т.3 на договора, че същият
се сключва за срок от 3 месеца, като автоматично подновява действието си за нов
тримесечен период при същите условия, ако не е отправено изрично писмено
волеизявление за прекратяване.
Оспорена е в хода на първоинстанционното
производство автентичността на положения от ответника подпис за клиент в
договора за посредничество, поради което по реда на чл.193 от ГПК е допуснато
извършването на съдебно-почеркова експертиза. От заключението на вещото лице е
установено, че положеният за „Клиент“ подпис в Договор за посредничество №
271971 от 02.07.2016г. на „Мирела“ ЕООД, е изпълнен от Х.М.Ш., както и
ръкописният текст срещу подписи и трите имена за „клиент“ в Договор
за посредничество № 271971 от 02.07.2016г.
на „Мирела“ ЕООД. При проведеното неуспешно оспорване на автентичността
на сключения между страните договор, настоящият състав приема, че страните са обвързани от валидно облигационно
правоотношение за посредничество. Възражението относно липсата на подпис на
клиента на другите страници от договора също е неоснователно, тъй като текстът
на договора е разположен на един лист, а ръкописно изписани на първа страница
са само данните на клиента, като трите му имена са част от печатния текст.
Твърденията на ответника за настъпило прекратяване на
договора поради изтичане на срока се явяват неоснователни поради следното: с
клаузата на т.3 от договора е предвидено автоматично подновяване след изтичане
на 3-месечния срок на договора, при липсата на писмено волеизявление за
прекратяване от някоя от страните в 5-дневен срок преди изтичане на срока.
Релевирани са в отговора на ИМ и поддържани във въззивната жалба възражения за
нищожност на цитираната клауза поради нарушение на добрите нрави, както и
поради неравноправност. На първо място настоящият състав намира възражението за
нищожност за неоснователно, тъй като в същата клауза е предвидена възможност за
прекратяване с изявление на съответната страна. Предоставената на страните
възможност да предотвратят автоматичното подновяване на договора с просто
изявление, неизискващо полагане на специални усилия, изключва извода за
нарушение на добрите нрави, тъй като интересите на клиента не са злепоставени,
не поставен в положение да приеме неизгодни условия без опция за отказ.
Възраженията за неравноправност са направени без
уточнение на конкретна хипотеза на чл.143 от ЗЗП, което не представлява пречка
за разглеждането им с оглед служебното задължение на съда, но се преценяват
като неоснователни. В чл.143 е предвидена специална хипотеза относно
автоматичното подновяване на срочен договор, а именно т.8а, съгласно която неравноправна е всяка
клауза, която предвижда автоматично продължаване на срочен договор, ако
потребителят не заяви желание за прекратяването му, и срокът, в който трябва да
направи това, е прекалено отдалечен от датата, на която изтича срочният
договор. В случая разглежданата клауза не отговаря на втората предпоставка,
доколкото изявление за прекратяване може да се направи в рамките на 5-дневен период
преди изтичане на срока. Съдът не констатира наличие и на някоя от останалите
предвидени в чл.143 от ЗЗП хипотези, при които договорна клауза се приема за
неравноправна като представляваща уговорка във вреда на потребителя, която не
отговаря на изискването за добросъвестност и води до значително неравновесие
между правата и задълженията на търговеца или доставчика и потребителя.
Въз основа на изложеното се налага извода за
наличие на валидно облигационно правоотношение и липса на данни за осъществено
по реда на т.3 от договора прекратяване с изявление на клиента. Съгласно т.8 от
договора клиентът дължи еднократно възнаграждение, ако сключи сделка с осигурен
имот. Фактът, че ищцовото дружество е осигурило недвижим имот според търсенето
на клиента се установява от представения по делото препис на протокол за оглед
на недвижим/и имот/и, видно от който на 02.07.2016г., в 10:00 ч., е извършен
оглед на следния имот: тристаен апартамент в гр. Варна, *******, *********,
записан под оферта 225813 от базата данни на „Мирела“ ЕООД за офертна цена от
67000,00 евро. Установява се още, че на огледа е присъствал клиента Х.М.Ш., в
качеството му на купувач, по сключен договор за посредничество под номер 271971
с посредника. От представената декларация за намерения №
271971 при покупка на недвижим имот се установява, че на 04.07.2016г. Х.Ш. е
декларирал пред „Мирела“ ЕООД намеренията си да закупи предлагания от
дружеството имот, представляващ самостоятелен обект в сграда с адрес: гр.
Варна, район Одесос, *******, ****продажна цена от 63000,00 евро. Като гаранция
за своите намерения ответникът е заплатил на дружеството сумата от 1000,00 лв.
Не се спори между страните, че сумата от 1000,00 лв. е върната на купувача, тъй
като не се сключила сделка.
От така описаните писмени доказателства се
установява, че ищцовото дружество е осигурило на клиента недвижим имот, съответстващ
на неговото търсене, който той е изявил желание да закупи, като причините за
неосъществяване на сделката не са посочени. Доколкото липсват твърдения, както
и доказателства, че сделката не се е осъществила по причина, за която отговаря
дружеството, няма и основание да се счете, че то е в неизпълнение на поето по
договора задължение. Действително, не се спори между страните, че процесният
имот е единственият, който дружеството е предложило на клиента, но същевременно
именно той е закупен от него впоследствие, както се установява от представения
препис от нот. акт, което води до извода за изпълнение на задълженията, както
са предвидени в договора. Освен това, при преценка, че дружеството не изпълнява
задълженията си, клиентът е разполагал с възможността да прекрати действието на
договора, което право той не е упражнил.
Неоснователно съдът намира и възражението, че
възнаграждение не се дължи поради факта, че при извършения оглед собственикът
не е присъствал, поради което не е осъществено свързване на страните по
сделката по смисъла на т.8, изр.2 от договора. При относително неясната
формулировка, неуточняваща значението на посоченото свързване, като се има
предвид, че при наличието на публични регистри информацията за имота дава
възможност за снабдяване с данни за собственика, тълкуването на договорната
клауза следва да се извърши във връзка с изр. 1 на т.8, в което изрично се
предвижда задължението на клиента за заплащане на възнаграждение, ако сключи
сделка с осигурен имот. Съобразно изложеното по-горе е установено от
представените по делото доказателства, че дружеството е осигурило на клиента
оглед на процесния недвижим имот, който той впоследствие е придобил, поради
което се дължи възнаграждение в уговорения в договора размер, независимо че
дружеството не е участвало при осъществяване на окончателната разпоредителна
сделка.
С оглед извода за основателност на главния иск,
основателна е и акцесорната претенция за заплащане на мораторна лихва, като
началният момент се определя от клаузата на т.9.1 от договора, а именно 5 дни
след сключване на окончателен договор, в случая сключен на 09.10.2017г.
С
оглед на гореизложеното и поради съвпадане изводите на въззивния съд с тези на
първоинстанционния, настоящият състав намира въззивната жалба за неоснователна,
като решението следва да бъде потвърдено изцяло.
Предвид изхода от спора разноски за
въззивното производство се следват в полза на въззиваемата страна в размер на
100 лв. юрисконсултско възнаграждение, определено от съда по реда на чл.78,
ал.8 от ГПК.
Мотивиран от гореизложеното и на основание чл.272 от ГПК, съдът
Р Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА решение №5201/14.12.2018г., постановено по гр.д.
№2058/2018г. по описа на ВРС.
ОСЪЖДА Х.М.Ш., ЕГН **********, да
заплати на „Мирела“ ЕООД, ЕИК *********, представлявано от управителя М.Х.,
сумата 100
лв., представляваща юрисконсултско възнаграждение, на осн. чл. 78, ал 8 ГПК.
Решението е
окончателно и не подлежи на обжалване, на основание чл.280, ал.2 от ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: