№ 13562
гр. София, 09.07.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 28 СЪСТАВ, в публично заседание на
петнадесети април през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:АНДРЕЙ КР. ГЕОРГИЕВ
при участието на секретаря Диана Г. Димитрова
като разгледа докладваното от АНДРЕЙ КР. ГЕОРГИЕВ Гражданско дело №
20231110121822 по описа за 2023 година
Производството е по реда на чл. 235 ГПК.
Делото е образувано по искова молба, уточнена с молба от 29.06.2023 г.
(на лист 34 от делото) на Р. Н. И. срещу Р. Т. Б. с която са предявени
претенции за осъждане на ответника да плати на ищцата 6500 лева – платена
по прекратен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот
от 04.09.2020 г. част от цена (връщане поради неосъществено основание),
ведно със законна лихва за забавено плащане на тази сума от датата на
подаване на исковата молба – 26.04.2023 г. до окончателното плащане, както и
630,14 лева – законна лихва за забава за периода от 12.05.2022 г. до 15.04.2023
г.
В исковата молба се твърди, че между страните по делото бил сключен
предварителен договор в писмена форма на 04.09.2020 г., по силата на който
ответницата и Г. И. следвало да продадат на ищцата дворно място и сграда в
С., с адрес: С., кв. „Ф.“, ул. „Т. м.“ № *, като сделката следвало да се извърши
на 12.11.2020 г. Ищцата била платила на ответницата 6500 лева, от които 1000
лева – на 08.09.2020 г.; 4000 лева – на 22.12.2020 г., и 1500 лева – на 16.02.2021
г. Сделката не била осъществена, тъй като се оказало, че имотът има и трети
собственик – Я. К. Б., а и ответницата не могла в срока да се снабди с
удостоверение за търпимост на строеж в имота. Ответницата продала заедно с
двамата други собственици имота на трето лице, поради което ищцата
образувала заповедно производство пред Софийския районен съд на
12.05.2022 г., но после се отказва от делото поради допуснати процесуални
неточности, и заповедта е обезсилена. Въпреки това ответницата не е платила
все още на ищцата дадените пари, които се искат с настоящия иск.
1
В законоустановения срок е подаден отговор от ответницата – Р. Т. Б., с
който предявеният иск се оспорва като неоснователен. Признава се, че между
страните е бил сключен предварителен договор, но се твърди, че договорът не
е изпълнен по вина на ищцата. Сочи се, че срокът за изпълнение е бил
удължен с писмено споразумение между страните до 15.04.2021 г., като
ищцата се задължила да се яви в кантората на ******** Д. Т. на 16.04.2021 г. в
10:00 часа, но не го направила, тъй като не била получила ипотечен кредит.
Затова ответницата задържала платеното, което било уговорено като задатък.
Иска отхвърляне на иска.
В съдебното заседание ищцата поддържа основателност на иска и
претендира разноски. В писмена защита поддържа, че е установено, че
предварителният договор нямало как да се изпълни, тъй като имотът бил
съсобствен със съпруг на ответницата, и затова ищцата има право да си иска
платеното обратно. Окончателен договор така и не бил сключен, като за това е
виновна ответницата, а не другите съсобственици. Ответницата поддържа
неоснователност на иска, като се позовава и на това, че един от другите
съсобственици – Г. И., бил признат от съда за неотговорен за несключване на
окончателния договор по гражданско дело № 21826/2023 г. на Софийския
районен съд, 36. състав.
Като разгледа доказателствата по делото с оглед твърденията и
възраженията на страните съдът намира за установена следната фактическа
обстановка:
Съгласно представен на лист 8 – 12 от делото предварителен договор от
04.09.2020 г., сключен в писмена форма от ищцата като купувач и ответницата
и Г. Х. И. като продавачи, последните двама се задължили да продадат на
ищцата поземлен имот – дворно място с адрес: С.,кв. „Ф.“, ул. „Т.“ № *, и
намиращата се в същия двуетажна къща за сумата от 130 000 лева, като
окончателен договор следвало да се сключи до 23.12.2020 г., за когато бил
определен и час на сделка при ******** Д. Т.. Продавачите са декларирали, че
са единствени собственици на продавания имот и поели задължение да не го
продават на други лица. Продавачите се задължили освен това да представят
до 12.11.2020 г. на ищцата документи за имота, за да може ищцата да изтегли
кредит, с който да закупи имота. В т. 2.6. от договора е уговорено, че ищцата
ще заплати задатък в размер на 13 000 лева, от които 2000 лева – при
подписване на договора, а 11 000 лева – при представяне на удостоверение за
търпимост на построената в имота сграда. От тази сума ответницата следвало
да получи половината, т.е. общо 6500 лева, по посочена в предварителния
договор банкова сметка.
Съгласно представен на лист 13 от делото Анекс към предварителния
договор от 04.09.2020 г., сключен на 22.12.2020 г., страните по предварителния
договор са уговорили удължаване на срока за сключване на окончателен
договор, като е определен нов час при ******** Д. Т. – 16.04.2021 г. в 10:00
часа, като плащането на задатък от ищцата също е разделено, като сумата от
11 000 лева се плаща на две части – 8000 лева при подписване на анекса, и
3000 лева – при представяне на нотариален акт, в който е описано, че
2
продаваният имот попада в урбанизирана територия. Ищцата следвало да
получи документи за изтегляне на кредит до 22.02.2021 г.
Съгласно представени на лист 15 – 17 от делото платежни нареждания
ищцата е заплатила по сметката на ответницата, посочена в предварителния
договор, 1000 лева на 08.09.2020 г.; 4000 лева – на 22.12.2020 г., и 1500 лева –
на 26.02.2021 г.
На лист 88 от делото е представено удостоверение от 20.02.2020 г. на
директора на Областна дирекция „Земеделие“ – София-град за това, че имотът
– предмет на предварителния договор, попада в урбанизирана територия.
Няма данни дали писмото е било представяно на ищцата
Съгласно представен на лист 41 от делото и неоспорен от страните
Констативен протокол на ******** Д. Т. на 16.04.2021 г. при нотариуса се е
явил само продавачът по предварителния договор Г. Х. И., като не се е явила
нито една от страните по делото.
Съгласно представен на лист 43 от делото разписка на 05.05.2021 г.
ищцата е предала на ответницата пет ключа от имота – предмет на
предварителния договор.
Безспорно е между страните, че на 09.06.2021 г. ищцата, заедно с другия
продавач по предварителния договор – Г. Х. И., но и с Я. К. Б. (съпруг –
неоспорен между страните факт), е продала процесния имот на трето за делото
лице, като на лист 119 – 121 е представен нотариалният акт, според който
ответницата притежава своята част от имота в съпружеска имуществена
общност. В описанието на приложенията към нотариалния акт е посочено, че
се съставя въз основа на два констативни нотариални акта от 23.01.2020 г. и
05.02.2021 г.
Съгласно представена на лист 44 от делото в препис Заповед за
изпълнение № 14550/25.05.2022 г. по частно гражданско дело № 24907/2022 г.
на Софийския районен съд, 24. състав, по искане на ищцата е издадена
заповед за изпълнение срещу ответница за връщане на сумата от 8500 лева.
Ищцата признава, че срещу заповедта е постъпило възражение и не е спорно
между страните, че не е предявен установителен иск.
Представената на лист 70 и следващите от делото данъчна декларация
на ответницата за имота е от 25.05.2021 г. – след развитието на отношенията
по предварителния договор и съдът не следва да я взема предвид. Съдът няма
да обсъжда представеното на лист 42 от делото уведомително писмо, което не
носи писмо на ответницата, представено е само като първа страница, не е в
цялост и не носи подпис.
Съгласно представено на лист 115 от делото становище от „Банка ДСК“
ЕАД банката не разполага с искане за кредит от ищцата, нито със становища
за собствеността на имота – предмет на предварителния договор. На лист 125
– 127 от делото е представено неоспорено от страните електронно съобщение
от Д. И. – кредитен инспектор при Финансов център „Калоян“ на „Банка ДСК“
ЕАД, до ищцата, с което са изискани редица документи за имота във връзка с
нотариално производство от 1984 г., статута му като урбанизирана територия,
3
удостоверение за семейно положение на ответницата, и обяснения на някои
други несъответствия. Писмото е от 28 юли 2020 г.
Въз основа на така установените факти съдът намира следното от правна
страна:
Предявен е главен иск с правна квалификация чл. 55, ал. 1, предл. второ
ЗЗД във връзка с чл. 93, ал. 2, изр. първо ЗЗД, за връщане на даденото като
задатък поради неосъществяване на договора, за който е даден, като с него е
съединен иск за заплащане на лихва за забава по чл. 86, ал. 1 ЗЗД, а
ответницата прави възражение по чл. 93, ал. 2 ЗЗД, че ищцата е неизправна
страна, поради което ответницата има право да задържи задатъка.
Искът за връщане на даденото се уважава, ако се установи, че е налице
дадена сума пари, която е следвало да послужи за изпълнение на договора – в
случая покупка на дворно място с къща, но това не е станало. По делото е
установено, че ищцата е предала на ответницата 6500 лева, както и че не е
сключен окончателен договор, като с оглед на изрично съставената разписка
от 05.05.2021 г. следва да се приеме, че най-късно на тази дата страните са
приели (и са се съгласили конклудентно), че до окончателен договор няма да
се стигне. Следователно по принцип сумата подлежи на връщане.
Ответницата обаче противопоставя свое собствено право да задържи
сумата, като твърди, че платеното е задатък, ищцата не е изпълнила
задълженията си по предварителния договор – да се яви за сключване на
окончателен, и поради това ответницата може да задържи задатъка на
основание чл. 93, ал. 2, изр. второ ЗЗД. За да е това така следва да се установи
коя от страните е станала причина за неизпълнение на предварителния
договор, като забавата за изпълнение на първата неизправна страна по
правило освобождава другата от последиците на собственото неизпълнение
по аргумент чл. 85 ЗЗД.
Действително ищцата не се е явила за сключване на окончателния
договор, но това не е направила и ответницата. Последната обаче не е
изпълнила и други свои задължения по договора – не се доказа по делото да е
изпълнила в уговорения в предварителния договор срок – 22.02.2021 г.,
задължението си да предаде документи на ищцата. Освен това ответницата е
действала и недобросъвестно, като в предварителния договор е заявила, че е
единствен собственик на половината от имота, а това се е оказало невярно –
ответницата е притежавала тази част в условията на съпружеска имуществена
общност. Последното не е пречка за изпълнение на предварителния договор,
който може да се сключи и от един от съпрузите, както приема трайната
практика на Върховния касационен съд – Решение № 87/12.6.2020 г. по
гр.дело № 4051/2019 г., IV ГО; Решение № 196/08.04.2009 г. по гр.дело №
6367/2007 г., II ГО, и Решение № 503/17.11.2009 г. по гр.дело № 1679/2008 г.,
II ГО, но в този случай за сключване на окончателния договор е необходимо
съгласие и на другия съпруг, което ответницата е следвало да осигури,
включително и пред банката, тъй като в самия предварителен договор е
записано, че сделката ще се извърши с изтеглен от ищцата банков кредит.
Поради това няма основание за задържане на задатъка и главният иск
4
следва да се уважи.
За пълнота следва да се посочи, че постановеното в полза на другия
продавач по предварителния договор Решение № 19618/28.11.2023 г. по
гражданско дело № 21826/2023 г. на Софийския районен съд, 36. състав, не
влиза в противоречие с настоящото, тъй като другият продавач по
предварителния договор изглежда да е изрядна страна – той се е явил пред
нотариуса и е едноличен собственик на своите идеални части, което означава,
че съществува съвсем различно фактическо положение по другото дело.
По иска за лихва за забава – същият следва да се уважи върху
присъдената сума от 6500 лева, но не от датата на образуване на заповедното
производство, посочена в исковата молба, тъй като това производство не е
приключило с влязъл в сила акт по вина на ищцата, а от деня, в който
ответницата е получила поканата за плащане – издадената заповед за
изпълнение, която я поставя в забава съгласно чл. 84, ал. 2 ЗЗД. По делото
няма данни за точна дата на получаване, но това е станало най-късно на
13.06.2022 г., когато ответницата е подала възражение в заповедното
производство, и от следващия ден тя е в забава.
Така съдът изчислява законната лихва върху 6500 лева за периода от
14.06.2022 г. до 15.04.2023 г. по реда на чл. 162 ГПК с лихвения калкулатор на
НАП – единствен такъв на държавна институция, на 579,43 лева, като искът
следва да се уважи за тази сума и да се отхвърли за разликата до пълния
претендиран размер от 630,14 лева.
Относно разноските:
При този изход на спора право на разноски имат ищцата
пропорционално на уважената част от исковете (7079,43 лева от 7130,14 лева,
или 99,29 %) и ответницата – пропорционално на отхвърлената част (0,71 %)
на основание чл. 78, ал. 1 и 3 ГПК.
Ищцата е доказала разноски в размер на 310 лева – държавна такса, и
1200 лева – адвокатски хонорар по договор от 03.05.2023 г. (на лист 123 от
делото), който съдържа и разписка за плащане, или общо 1510 лева, поради
което следва да се присъдят пропорционално 1499,28 лева разноски.
Ответницата е доказала разноски в размер на 1200 лева – адвокатски
хонорар по договор от 07.08.2023 г. (на лист 47 – 48 от делото), който съдържа
и разписка за плащане, поради което следва да се присъдят пропорционално
3,72 лева разноски. За икономия съдът прихваща тази сума от разноските на
ищцата и на последната ще присъди 1495,56 лева.
Така мотивиран, Софийският районен съд, 28. състав,
РЕШИ:
ОСЪЖДА на основание чл. 55, ал. 1, предл. второ ЗЗД във връзка с чл.
93, ал. 2, изр. първо ЗЗД Р. Т. Б., с ЕГН: **********, и адрес: С., ж.к. „М.“ *,
бл.**, вх. *, ет. *, ап.**, да плати на Р. Н. И., с ЕГН: **********, и адрес: Б.,
ул. „И.“ №**, сумите от 6500 лева (шест хиляди и петстотин лева) – платена
5
по прекратен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот
от 04.09.2020 г. част от цена, като окончателен договор не е сключен, ведно
със законната лихва за забавено плащане на тази сума от датата на подаване
на исковата молба – 26.04.2023 г. до окончателното плащане, както и 579,43
лева (петстотин седемдесет и девет лева и 43 стотинки) – законна лихва за
забава за плащане на последната сума в периода от 14.06.2022 г. до 15.04.2023
г., като ОТХВЪРЛЯ претенцията за лихва за забава за сума в размер на
разликата над 579,43 лева до пълния предявен размер от 630,14 лева
(шестстотин и тридесет лева и 14 стотинки) и за периода от 12.05.2022 г. до
13.06.2022 г.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 ГПК Р. Т. Б., с ЕГН: **********, и
адрес: С., ж.к. „М.“ *, бл.**, вх. *, ет. *, ап.**, да плати на Р. Н. И., с ЕГН:
**********, и адрес: Б., ул. „И.“ №**, сумата от 1495,56 лева (хиляда
четиристотин деветдесет и пет лева и 56 стотинки) – разноски по делото.
Решението може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред Софийския
градски съд в двуседмичен срок от получаване на препис от страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6