№ 6564
гр. София, 11.04.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 143 СЪСТАВ, в публично заседание на
тридесети октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:Диана К. Ангелова
при участието на секретаря ГЕРГАНА Н. ВЛАДИМИРОВА
като разгледа докладваното от Диана К. Ангелова Гражданско дело №
20231110118562 по описа за 2023 година
и за да се произнесе съобрази следното:
Производството по делото е образувано по искова молба от собствениците в Етажна
собственост в сграда, находяща се на адрес: гр. С, представлявани от професионалния
домоуправител „НАШИЯТ ВХОД“ ООД, чрез адв.
К. И. К., със съдебен адрес: гр. София, ул. „Три уши“, № 2, ет. 3, тел. 0889 94 11 22,
против А. Г. М., ЕГН **********, с адрес: гр. С.
Ищецът твърди, че „НАШИЯТ ВХОД“ ООД е избрано за професионален
домоуправител на ЕС /собствениците на жилищна сграда в режим на етажна собственост/,
на основание решение на ОС, проведено на 15.1 1.2021 г. за избор на професионален
домоуправител и па основание чл. 11. ал. 1, т. 11, във връзка с чл. 19, ал. 8 от Закона за
управление на етажната собственост.
Твърди се, че ответникът е собственик на апартамент № А202, находящ се в
горепосочената Етажна собственост, за което е представен Нотариален акт за покупко-
продажба № 49, том CXCVII, дело № 58836/2021 г.
Излагат се доводи, че съгласно чл. 6 от ЗУЕС собствениците на самостоятелни обекти
са длъжни да заплащат Фонд „Ремонт и обновяване“' и разходи по поддръжка и управление
на сградата. Дължимите вноски са гласувани в представени протоколи. Сочи се, че
решенията са валидни и подлежат на изпълнение от момента на вземането им по надлежния
за това ред.
Твърди се, че на посоченото по-горе събрание, в частност т. 2 от дневния ред, е взето
решение да се събират по месечни вноски, както следва: По отношение на приходите на
Етажната собственост се определят вноски в бюджета на ЕС за фонд „Ремонт и обновление“
в размер на 150 лева за вход А, като всеки апартамент дължи в съответствие с идеалните му
части от общата площ на сградата. За режийните разходи се определят вноски в размер на 21
лева на апартамент за вход А, независимо от боря живущи, като в тях са включени: вноски в
размер на 10 лева за режийните разходи на ЕС, вноски за почистване и възнаграждение за
1
домоуправител.
Сочи се, че собственият на ответника апартамент притежава 1,60 % идеални части от
сградата, както и че следва да се приеме определена вноска за ФРО за апартамента А202 е в
размер на 2,56 лева месечно /150 лева х 1,71 % идеални части от сградата/.
Излагат се доводи, че собственикът на апартамента /ответникът/ дължи по 21 лева
месечно - твърда такса.
Твърди се, че на 25.10.2022 г. след изпращане на покана за доброволно изпълнение
ответникът посещава офиса на „Нашият вход“ ООД и заплаща доброволно месечните
вноски от месец 11.2021 г. до 10.2022 г.
Сочи се, че към настоящия момент, последният категорично отказва да. продължи да
заплаща определените от общото събрание вноски.
Излагат се доводи, че към настоящия момент са налице незаплатени задълженията в
общ размер от 117,00 лв.
При горното се иска от съда да постанови решение, с което да осъди А. Г. М., ЕГН
**********, да заплати на Етажна собственост /собственици на самостоятелни обекти в
жилищна сграда/, находяща се на адрес: „Богомил Райнов“ № 4, вх. А, сумата от 117,80 лева,
която сума представлява сбор от 5 незаплатени ежемесечни задължения за поддръжка и
управление на общи части на сградата за периода 01.11.2022 г. - 31.03.2023 г.), ведно със
законната лихва от дата на подаване на исковата молба, както и разноски в производството -
съдебни такси и адвокатско възнаграждение.
След проверка съдът е приел, че исковата молба отговаря на изискванията на чл.127
ал.1 и чл.128 от ГПК и е разпоредил да се извърши размяна на съдебните книжа.
Съдебните книжа са редовно връчени на ответника, като ответникът е депозирал
отговор на исковата молба. С отговора на исковата молба ответникът, оспорва изцяло
предявеният иск по основание и размер. Твърди, че ищецът не е изпълнил задължението си
да консултира ответника и да го информира, както и че няма нито едно защитно поведение
от страна на ищеца.
Твърди се, че въпреки настояването на ответника да се проведе общо събрание за
включване на гратисния период и приемането на ап. 202 за необитаем, такова не е проведено
като според него е измислена несъществуваща в ЗУЕС такса.
Ответникът оспорва твърденията в исковата молба, че е отказвал да заплати таксите,
дължащи се от него от м. 11.2022 година като неясни и неточно обосновани
Твърди се, че ответникът, се е явил принудително, като е платил дължащи му се и не
дължащи му се начислени суми , ведно със 110 лв. разноски за изготвяне и връчване на
покана от ЧСИ с № 844. Сочи се, че в платената от него сума от 780 лв. и 13 cт. на 25.10.2022
год., отразена и изискуема от ЧСИ № 844, влизат както 110 лв. за поканата, така и не
законно начислените ми суми за 6-месечния гратисен период за ново откриваща се ЕС, както
й таксите.
Сочи се, че причината за забавянето на плащането на сумата от исковата молба е, че не
е издаден документ на ответника от ищеца.
В хода на съдебното дирене са събрани писмени доказателства, като въз основа на
събраните по делото доказателства и след техния анализ поотделно и в съвкупност, от една
страна и при съобразяване на чл.12 от ГПК, съдът е мотивиран да приеме за доказано
следното от фактическа страна:
Ищецът Етажната собственост в сграда, находяща се на адрес: гр. С, представлявани
от професионалния домоуправител „НАШИЯТ ВХОД“ ООД са избрали „НАШИЯТ ВХОД“
ООД за професионален домоуправител на ЕС /собствениците на жилищна сграда в режим на
2
етажна собственост/, на основание решение на ОС, проведено на 15.1 1.2021 г. за избор на
професионален домоуправител и па основание чл. 11. ал. 1, т. 11, във връзка с чл. 19, ал. 8 от
Закона за управление на етажната собственост.
Ответникът е собственик на апартамент № А202, находящ се в горепосочената Етажна
собственост, в гр. С, за което е представен Нотариален акт за покупко-продажба № 49, том
CXCVII, дело № 58836/2021 г.
Членовете на ЕС са гласували дължимите вноски за фонд „Ремонт и обновяване“ и
разходи по поддръжка и управление на сградата, за което е представен протокол от ОС. В т.
2 от дневния ред, е взето решение да се събират по месечни вноски, както следва: По
отношение на приходите на Етажната собственост се определят вноски в бюджета на ЕС за
фонд „Ремонт и обновление“ в размер на 150 лева за вход А, като всеки апартамент дължи в
съответствие с идеалните му части от общата площ на сградата. За режийните разходи се
определят вноски в размер на 21 лева на апартамент за вход А, независимо от боря живущи,
като в тях са включени: вноски в размер на 10 лева за режийните разходи на ЕС, вноски за
почистване и възнаграждение за домоуправител.
Установи се, че собственият на ответника апартамент притежава 1,60 % идеални части
от сградата, както и че следва да се приеме определена вноска за ФРО за апартамента А202 е
в размер на 2,56 лева месечно /150 лева х 1,71 % идеални части от сградата/.
На 25.10.2022 г. след изпращане на покана за доброволно изпълнение ответникът
посещава офиса на „Нашият вход“ ООД и заплаща доброволно месечните вноски от месец
11.2021 г. до 10.2022 г.
Към настоящия момент са налице незаплатени задълженията в общ размер от 117,00
лв.
Горната фактическа обстановка съдът приема за доказана въз основа на анализа на
доказателствата, събрани в хода на съдебното дирене, които съдът приема за
безпротиворечиви.
Въз основа на установеното от фактическа страна, съдът е мотивиран да стори
следните правни изводи:
В настоящето производство е предявен осъдителен иск с правно основание чл. 6 ЗУЕС,
ал.1, т. 8 от Закона за управление на етажната собственост.
В тежест на ищеца е да докаже процесуална и материална законосъобразност на
атакуваните твърдения, като докаже настъпването на положителните факти, от чието
осъществяване зависи тази законосъобразност, които факти ответникът отрича.
В тежест на ответника е да докаже при условията на пълно и главно доказване, че е
собственик на обект в режим на етажна собственост.
Според приложимата редакция на § 1, т. 11 от ДР на ЗУЕС, „Разходи за управление и
поддържане“ са разходите за консумативни материали, свързани с управлението, за
възнаграждения на членовете на управителните и контролните органи и за касиера, както и
за електрическа енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно обслужване на асансьор
и други разноски, необходими за управлението и поддържането на общите части на сградата.
Посочената разпоредба съдържа неизчерпателно изброяване на различните видове разходи
за управление и поддръжка, като основната им характеристика е, че се касае за разходи за
поддръжка на общи части, които се ползват от всички обитатели на етажната собственост.
Следователно, вноските за управление и текуща поддръжка касаят разходи за услуги и
консумативи, които се ползват именно от обитателите в сградата в режим на етажна
собственост в качеството им на собственици, ползватели или държатели на самостоятелни
обекти в същата.
По аргумент от чл. 48, ал. 8 ЗУЕС за поддържане на общите части на етажната
3
собственост собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти правят
ежемесечни вноски в размер, определен в правилника за вътрешния ред или с решение на
общото събрание. Относно разходите за ремонт и обновление, в чл. 48, ал. 3 от ЗУЕС е
посочено, че разходите за ремонт, основно обновяване, реконструкция и преустройство на
общите части, за които има прието решение на общото събрание на собствениците, се
разпределят между собствениците на самостоятелни обекти съразмерно с притежаваните от
тях идеални части от общите части на сградата.
Съдът приема, че взетите от Общото събрание решения са стабилизирани и като такива
са задължителни за изпълнение от всички етажни собственици, независимо от
обстоятелството дали същите са участвали при приемането им и дали са гласували "за" или
"против" - в този смисъл Решение № 39/19.02.2013 г. по гр. д. № 657/2012 г. на I г. о. на ВКС,
Определение № 108 от 27.02.2018 г. по гр. д. № 2842/2017 г., II г. о. на ВКС. От представения
към Исковата молба протокол се установи, че са взети решения на Общото събрание както за
събиране на вноски към фонда за ремонт и обновяване, така и за събиране на такси за
управление и поддръжка на етажната собственост – т. 2 от дневния ред.
По силата на чл. 6, ал. 1, т. 10 вр. т. 8 ЗУЕС собствениците са длъжни да заплащат
разходите за управлението и за поддържането на общите части на сградата, както и да
изпълняват решенията на органите на управление на етажната собственост.
Ответникът е направил възражение по чл. 51, ал. 2 ЗУЕС за недължимост на разходите
за управление и поддържане на общите части на етажната собственост поради това, че в
качеството си на етажен собственик не е пребивавал в жилищния си имот за повече от 30
дни в рамките на една календарна година. Доказателствената тежест за установяване на
фактите, на които се основава това възражение, е върху страната, която е направила
възражението, т. е. ответникът следва да установи, че е пребивавал /или е допускал други
лица да пребивават/ в собствения му жилищен имот за период от 30 или по-малко от 30 дни
в рамките на една календарна година.
Съгласно чл. 51, ал. 2 ЗУЕС /в приложимата му редакция, изм. и доп. ДВ, бр. 26 от
2016 г./ не се заплащат разходите за управление и поддържане на общите части на етажната
собственост от собственик, ползвател и обитател, който пребивава в етажната собственост
не повече от 30 дни в рамките на една календарна година. Доколкото разпоредбата на чл. 51,
ал. 2 ЗУЕС представлява императивна правна норма /в какъвто смисъл е и Решение № 60181
от 20.10.2021 г. по гр. д. № 86 от 2021 г. на ВКС, IV, ГО/, етажният собственик не дължи
заплащането на разходи за управление и поддържане на общите части, ако е доказал наличие
на изключението, уредено в чл. 51, ал. 2 ЗУЕС, дори и да не е подал декларация за
обстоятелствата по чл. 51, ал. 2 ЗУЕС, да не е вписал тази декларация в книгата на етажната
собственост и въз основа на това да не е било взето решение от Общото събрание на ЕС за
освобождаване му от задължението за плащане на тези разходи. Неподаването на
декларация за обстоятелствата по чл. 51, ал. 2 ЗУЕС и невписването в книгата на етажната
собственост на същите не обвързва автоматично съдът да приеме, че няма основание за
освобождаване на етажния собственик от заплащане на разходите за управление и
поддържане на етажната собственост.
В доказателствена тежест на ответника е да докаже възражението си по чл. 51, ал. 2
ЗУЕС за недължимост на разходите за управление и поддържане на общите части на
етажната собственост поради това, че в качеството си на етажен собственик не е пребивавал
в жилищния си имот за повече от 30 дни в рамките на една календарна година. За
установяване на това обстоятелство ответникът е поискал издаване на 2 бр. съдебни
удостоверения, които да му послужат пред „Софийска вода“ АД и „Електрохолд Продажби“.
От представената информация въз основа на издадените съдебни удостоверения се установи,
че действително за процесния период не е налице консумация нито на вода, нито на
електричество за периода м. 11.2022 г. – м. 03.2023 г.
4
Съдът счита, че по принцип обстоятелството, че апартаментът е необитаем може да се
установи с представени справки от дружества, предоставящи комунални услуги и поради
горното съдът приема, че процесният имот действително не е бил обитаван през посочения
период. Въпреки това обаче съдът счита, че в процесния случай само частично установи по
отношение на процесния период да е изпълнен фактическият състав на визираната хипотеза
в чл. 51, ал. 2 ЗУЕС имотът да е необитаем за повече 30 дни за календарната година, тъй
като изисканите справки обхващат период от само пет месеца. Съдът счита, че таксите за
трите месеца от 2023 г. не се дължат, тъй като към момента на предявяване на исковата
молба, ищецът не е обитавал имота за повече от 30 дни за календарната 2023 година.
Това не може да се твърди обаче за периода от 2022 г., тъй като по делото не се
установи имотът да не е обитаван за повече от 30 дни за календарната година. Още повече,
че Ищецът е заплатил дължимите такси за предходните месеци, което съдът третира като
конклудентно признание, че сумите са били дължими.
Поради горното, искът следва да бъде уважен за присъждане на разноските за месеците
ноември и декември през 2022 г., а по отношение на остатъка от процесния период искът
следва да бъде отхвърлен, тъй като за месеците от 2023 г. ответникът успешно доказа
възражението си, че не е обитавал имота.
По разноските
Доколкото искът е уважен частично, разноските следва да се присъдят за всяка от
страните съответно. Ищецът е претендирал разноски за държавни такси в размер на 55,00
лева и разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 400,00 лева. Ответникът е
претендирал разноски за адвокатски възнаграждение в размер на 700,00 лева. От страна на
ищеца е направено възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение на
ответника. Съобразно изменената Наредба за възнагражденията за адвокатска работа и
предвид правната и фактическа сложност на производството, както и отчитайки размера на
частично уважената претенция, съдът следва да присъди 200,00 лева адвокатско
възнаграждение на ищеца и 300,00 лева адвокатско възнаграждение на ответника.
Сторените от страните разноски, следва да им се присъдят съобразно и
пропорционално на изхода на спора при съобразяване на уваженото от съда възражение за
прекомерност.
Мотивиран от горното и на основание чл. 6 ЗУЕС, ал.1, т.8 от Закона за управление
на етажната собственост, и на основание чл.78, ал.1 и ал.3 от ГПК, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА А. Г. М., ЕГН **********, с адрес: гр. С да заплати на Етажна собственост
в сграда, находяща се на адрес: гр. С, представлявани от професионалния домоуправител
„НАШИЯТ ВХОД“ ООД сумата в размер на 47,12 лева, дължими разноски за поддръжка и
управление на общите части на сградата, за периода м. 11-12.2022 г. , като в останалата част
до първоначално претендирания размер 117,80 лева, т.е. за разликата от 70,68 лева, дължими
такси за разноски за поддръжка и управление на общите части на сградата в режим на ЕС за
периода м. 1-3.2023 г. отхвърля исковата претенция като неоснователна.
ОСЪЖДА А. Г. М., ЕГН **********, с адрес: гр. С да заплати на Етажна собственост в
сграда, находяща се на адрес: гр. С, представлявани от професионалния домоуправител
„НАШИЯТ ВХОД“ ООД, сумата в размер на общо 182,00 лева, съобразно уважения размер
на иска.
ОСЪЖДА Етажна собственост в сграда, находяща се на адрес: гр. С, представлявани
5
от професионалния домоуправител „НАШИЯТ ВХОД“ ООД, да заплати на А. Г. М., ЕГН
**********, с адрес: гр. С, сумата в размер на 180,00 лева, съобразно отхвърления размер на
иска.
Решението може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчване на препис на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6