Р
Е Ш Е
Н И Е
№ 871
20.12.2022г., гр.Хасково
В
ИМЕТО НА НАРОДА
АДМИНИСТРАТИВЕН СЪД – ХАСКОВО в открито съдебно
заседание на тринадесети декември две хиляди двадесет и втора година в състав:
СЪДИЯ:
РОСИЦА ЧИРКАЛЕВА
Секретар:
Мария Койнова
Прокурор:
като
разгледа докладваното от съдия Р.Чиркалева административно
дело №944 по описа на съда за 2022 година, за да се произнесе, взе предвид
следното:
Производство
е по реда на чл.145 и сл. от Административнопроцесуалния кодекс /АПК/, във
връзка с чл.27, ал.1 от Закона за общинската собственост (ЗОС).
Образувано е по жалба от Л.Ю.М. ***, с посочен съдебен
адрес ***, подадена чрез пълномощник, против Заповед № РД-239/05.04.2022г. на
Кмета на Община Хасково, в частта ѝ относно определеното парично
обезщетение в размер на 3095,83 лева за отчуждаване на 100 кв. м. от поземлен
имот с идентификатор 77195.739.298 по КК на гр.Хасково.
Жалбоподателят сочи, че не е съгласен с определеното
обезщетение. Твърди, че има направени в отчуждаваната част доста подобрения и
цената е ниска, в сравнение с другите отчуждени имоти. Претендира се присъждане
на направените по делото разноски.
Ответникът - Кмет на Община Хасково, чрез процесуален
представител в съдебно заседание оспорва жалбата и моли да се отхвърли като
неоснователна. Претендира присъждане в полза на Община Хасково на разноски за юрисконсултско
възнаграждение в размер на 100 лева.
Съдът, като
прецени доказателствата по делото, приема за установено от фактическа страна
следното:
Видно от Заповед №1401/1995г. на Кмета на Община
Хасково (л.54), със същата е одобрен кадастралния, застроителния и регулационния
план на конкретно изброени квартали в комплекс „Хисаря“ гр.Хасково.
С Решение № 892/19.04.2019г. на Общински съвет
–Хасково (л.17-18) е одобрен проект за подробен устройствен план (ПУП) – план
за регулация (ПР) на кв. „Хисаря“ между улици: „Белоградчик“, „Връх Богдан“, „Мусала“
и бул. „Освобождение“ като част от ПУП-ПР за кв.“Хисаря“, обявен в ДВ бр.
56/11.07.2017г. В решението е посочено, че се проектира нова улична регулация, която
по възможност е съобразена със съществуващите на място пътища. По ул. „Връх
Богдан“ се проектира улица с ширина 9.00 м., с два тротоара по 1.50 м и улично
платно 6.00 м. За осигуряване на достъп до имоти без лице към улица се
проектират две нови улици с ширина 6.00 м, с два тротоара по 0.75 м и улично
платно 4.50 м, една задънена улица с ширина 3.50 м и три пешеходни алеи.
Поставят се нови номера на квартали 661, 662 и 663. За всеки поземлен имот в
обхвата на проекта се отрежда урегулиран поземлен имот, като вътрешните
регулационни линии са съобразени с имотните граници. Имоти, чиито размери не
отговарят на чл.19, ал.1 от ЗУТ се отреждат „за жилищни нужди и обществено
обслужване“.
Решение № 892/19.04.2019г. на ОбС –Хасково е обявено в
Държавен вестник бр. 43/31.05.2019г. (л.191). Видно от Констативен протокол от
05.07.2019г. (л.192), срещу него не са постъпили възражения и същото е влязло в
сила на 01.07.2019г. (а не както неправилно е отбелязано в протокола –
31.06.2019г., какъвто ден от месец юни няма).
С Решение №450/08.10.2021г. на ОбС-Хасково (л.20-22),
на основание чл.21, ал.1, т.8 и ал.2 от ЗМСМА вр. чл.21, ал.1 от ЗОС и чл.205,
т.1 от ЗУТ, е открита процедура за отчуждаване на частни имоти – общо 12 бр.,
сред които и част от ПИ 77195.739.298 по
КК на гр.Хасково – собственост на Л.Ю.М. и Н. Б. С., Р. Б.Д. наследници на Б. Д.
М. и Л.Ю.М. , целият с площ от 473,00 кв.м. От същия е предвидено да се отчужди
площ от 100 кв.м. при цена на паричното обезщетение от 3095,83 лв., без ДДС. В
решението е предвидено, че придобитите имоти ще бъдат със статут на публична
общинска собственост за прилагане на улична регулация чрез улица с осови точки о.т.
4028, 4029, о.т. 4030 и о.т. 4031, находяща се в ж.р. ***.
На основание чл.21, ал.1 във вр. с чл.25, ал.1 от ЗОС
собствениците на имоти, посочени в Решение №450/08.10.2021г. на ОбС-Хасково,
засегнати от прилагането на уличната регулация, са били уведомени за откритата
процедура по отчуждаване за задоволяване на общинска нужда, която не може да
бъде задоволена по друг начин, въз основа на влязъл в сила ПУП - план за улична
регулация, одобрен с Решение /Заповед/ №1401/1995г. на Кмета на Община Хасково
и с Решение № 892/19.04.2019г. на
Общински съвет –Хасково.
Уведомяването е било извършено чрез обявление,
публикувано на 17.02.2022г. във вестниците „24 часа“ (л.55), „Марица“ (л.58), и
„Днес“ (л.56).
В хода на административното производство е била
извършена Експертна оценка (л.102-106) на отчуждаваната част от ПИ 77195.739.298,
според която пазарната стойност на 100 кв.м. от посочения ПИ е в размер 3095.83
лв. без ДДС, съответно 3715.00 лв. с
ДДС.
Развилото се административно производство по реда на
Глава трета от ЗОС е завършило с издаване на Заповед № РД-239/05.04.2022г. на
Кмета на Община Хасково. С административния акт в оспорената му част, на
основание чл.21, ал.1 и чл. 25 ал. 2 от ЗОС, чл. 44 ал.2 от ЗМСМА и Решение
№450/08.10.2021г. на ОбС-Хасково за прилагане на улична регулация, е наредено
отчуждаването на част с площ от 100 кв.м. от ПИ 77195.739.298 по КК на
гр.Хасково, с трайно предназначение урбанизирана територия, собственост на Л.Ю.М.
и Н. Б. С., Р. Б. Д. наследници на Б. Д.М. и Л.Ю.М..
С административния акт в оспорената му част е
определено и обезщетение на собственика на процесния ПИ, в общ размер на 3095.83
лв. без ДДС.
Заповедта е съобщена на жалбоподателя на 28.09.2022г.
(л.41 и л.235).
Жалбата срещу заповедта е депозирана директно пред Административен
съд-Хасково на 03.10.2022г., където е заведена
под вх. №6512 от същата дата. Жалба е подадена и чрез Община Хасково,
където е заведена с рег. индекс: 94 Л-201-1 от 26.09.2022г. (л.15).
По делото е назначена съдебно-оценителна експертиза. Видно
от заключението, процесният имот с идентификатор 77195.739.298 е урегулиран в
УПИ VII-298, кв.662 по плана на гр***, целият с площ 473 кв. м. Размерът на
равностойното парично обезщетение за отчуждаваната част от ПИ 77195.739.298 от
100 кв. м. е оценено на 7 152 лв. за земята и 818 лв. за подобренията, или
общо 7970 лв., съобразно пазарните цени на имоти със сходни характеристики в
близост до процесния имот.
В съдебно заседание вещото лице уточнява, че заключеното
е изготвено след извършена проверка в Службата по вписванията, от която било
установено, че реалните сделки за процесния период не са в същия район, а
обявената за тях цена била близка до данъчната оценка и далеч от действителната
пазарна цена. Предвид последното същата не била използвана като аналог. Сочи,
че подбраните имоти-аналози се намират в същия район, със същото предназначение
– жилищна територия, с еднакъв характер на застрояване – ниско застрояване и
същият начин на трайно ползване като отчуждавания имот.
Заключението, в частта му, в която е направена оценка
за обезщетението за отчуждаване на земята, е прието при оспорване от страна на
ответника.
Въз основа на така установената фактическа обстановка
и след анализ на събраните в хода на производството доказателства,
Административен съд - Хасково намира от правна страна следното:
Жалбата е процесуално допустима, подадена е в преклузивния срок за обжалване, срещу годен
за оспорване административен акт в частта му, с която се определя
размер на обезщетение за отчуждаване, и от надлежна страна, за която е налице
правен интерес от търсената защита.
Разгледана по същество, същата е основателна.
Процедурата по принудително отчуждаване на имоти -
частна собственост за общински нужди е регламентирана в Глава трета от Закона
за общинската собственост. Съгласно чл. 25 ал. 2 от с.з., отчуждаването в
разглежданата хипотеза се извършва със заповед на кмета на общината по
местонахождението на недвижимия имот. ПИ 77195.739.298, част от който се отчуждава,
се намира в гр.Хасково, поради което процесната заповед, като издадена от Кмета
на Община Хасково, е издадена от материално и териториално компетентен орган,
респективно представлява валиден административен акт.
Относно формата и реквизитите на оспорения акт, съдът
приема, че не са допуснати нарушения, които да обусловят наличието на основание
за отмяна. Съгласно чл. 25 ал. 2 от ЗОС, в заповедта, с която се отчуждава
частен имот за общински нужди срещу парично обезщетение, се посочват
основанието за отчуждаването, предназначението, видът, местонахождението,
размерът и собственикът на имота, както и размерът на обезщетението. Всички
тези реквизити са налице в проверяваната заповед, следователно последната се
явява и надлежно мотивирана - посочено е, че принудителното отчуждаване на част
от процесния имот е основано на влязъл в сила ПУП - план за улична регулация,
одобрен с Решение /Заповед/ №1401/1995г. на Кмета на Община Хасково и с Решение
№ 892/19.04.2019г. на Общински съвет –Хасково, обективирани са данни за
предназначението, местонахождението и собствеността на ПИ 77195.739.298,
определен е и размерът на дължимото обезщетение за отчуждените 100 кв. м. от същия.
Не се установява в хода на особената процедура да са
допуснати нарушения на административнопроизводствените правила, а и конкретни
такива не се сочат от жалбоподателя.
Съгласно чл. 21 ал. 1 от ЗОС, имоти - собственост на
физически или на юридически лица, могат да бъдат отчуждавани принудително за
задоволяване на общински нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг
начин, въз основа на влязъл в сила подробен устройствен план, предвиждащ
изграждането на обекти- публична общинска собственост, или на одобрен подробен
устройствен план, предвиждащ изграждане на обекти от първостепенно значение -
публична общинска собственост, за който има влязло в сила разпореждане за
допускане на предварителното му изпълнение, както и в други случаи, определени
със закон, след предварително и равностойно парично или имотно обезщетение.
В разглеждания случай по делото се установява, че е
налице влязъл в сила на 01.07.2019г. ПУП, чиито предвиждания налагат
необходимост от отчуждаване на имоти - частна собственост за общинска нужда,
която не може да бъде задоволена по друг начин, поради което е налице
материалното основание за нареденото с оспорената заповед отчуждаване.
В конкретния случай по делото се оспорва единствено
размера на така определеното обезщетение за отчуждаването, като оспорващият
счита този размер за занижен.
По отношение размера на определеното за отчуждаваната
част от процесния имот обезщетение, съдът намира следното:
Съгласно чл. 22, ал.5 от ЗОбС
размерът на равностойното парично обезщетение за имотите, предвидени за
отчуждаване се определя съобразно конкретното им предназначение, което са имали
преди влизането в сила, съответно преди одобряването на подробния устройствен
план по чл. 21, ал. 1 и въз основа на пазарните цени на имоти със сходни характеристики,
намиращи се в близост до отчуждавания имот.
Съгласно изготвената на основание чл.22, ал. 3 от ЗОС
експертна оценка от април 2021г., пазарната стойност на 100 кв.м. от ПИ
77195.739.298 е в размер 3095.83 лв. без ДДС, съответно 3715.00 лв. с ДДС.
Съдът счита, че тази оценка не следва да се кредитира, като я намира за
необоснована. Същата е основана на метода на посредственото сравнение т. нар.
аналогова стойност, към който насочва чл.22 ал.5 вр. §1 т.2 от ДР на ЗОС. Видно
от оценката, за извеждане на пазарната стойност на имота е извършено експертно
проучване на пазара на поземлени имоти в гр.*** с аналогична локация и сравними
характеристики. Експертът е използвал пет оферти с давност не повече от три
месеца, които оферти е подбрал от националния сайт за търговия с имоти -
alo.bg. като е приложил и корекционни коефициенти.
Същият метод е приложен и от вещото лице при изготвяне
на заключението на съдебно-оценителната експертиза. Според това заключение, размерът
на равностойното парично обезщетение за отчуждаваната част от ПИ 77195.739.298
от 100 кв. м. е оценено на 7 152 лв. за земята и 818 лв. за подобренията,
или общо 7970 лв., съобразно пазарните цени на имоти със сходни характеристики
в близост до процесния имот. Тази стойност – в частта относно направената
оценка на земята, е формирана чрез сравнение с подобни на процесния имоти в
района, обявени за продажба с оферти (5 бр.), публикувани в сайтове за недвижими имоти - alo.bg. и
imot.bg, като са подбрани аналози в кв.“***“
, с подобни характеристики с процесния.
Съдът кредитира заключението по оценителната
експертиза като компетентно и безпристрастно дадено като счита, че същото не
противоречи на разпоредбата на §1 т.3 б.“б“ от ДР на ЗОС, макар и да е основано
само на база оферти за продажба. В тази връзка следва да се отбележи, че
ползваната от ответника експертна оценка също е базирана единствено на офертни
цени. Действително при изготвянето ѝ са приложени коригиращи коефициенти
за офертност и за площ, но подбраните аналози, за разлика от тези, подбрани от
вещото лице по делото, се отклоняват доста от характеристиките на процесния
имот по отношение на квадратурата му.
Освен това, изрично се сочи от вещото лице в с.з., че подбраните
имоти-аналози се намират в същия район, със същото предназначение – жилищна
територия, с еднакъв характер на застрояване – ниско застрояване и същият начин
на трайно ползване като отчуждавания имот.
Видно от заключението по допуснатата оценителна
експертиза, както и от изложеното в с.з., вещото лице при определяне на
пазарната стойност на отчуждаваната част от процесния имот е приложило
коригиращ коефициент за разлика в площ и наличие на инфраструктура, а също така
(аналогично на оценката в административното производство) е приложило и
корекция за офертност като е намалило с 10 % стойността по обявите за
продажби.
Съдът кредитира именно оценката,
дадена в приетото в хода на съдебното производство заключение по допуснатата
съдебно-оценителна експертиза, доколкото същата съответства в по-голяма степен
на критериите по чл. 22, ал.5 от ЗОС. По този начин би била постигната целта на
закона - на лицето, от което се отчуждава имота, да бъде определено равностойно
парично обезщетение. В тази връзка оспорената заповед в частта ѝ на
определеното обезщетение следва да се измени,
като обезщетението, дължимо на жалбоподателя за отчуждаване на част от
собствения му недвижим имот, следва да бъде определено в размер общо на 7970
лв.
С оглед изхода на спора, основателна
е претенцията на жалбоподателя за присъждане на направените по делото разноски.
Същите произтичат от заплатена държавна такса в размер на 10 лева и 300 лева –
депозит за вещо лице. Не се представят доказателства за заплатен адвокатски
хонорар, предвид което такива разноски не следва да се присъждат, независимо че
по делото е участвал процесуален представител.
Водим от
горното и на основание чл. 172 ал. 2 от АПК и чл.143 ал.1 от АПК , съдът
РЕШИ:
ИЗМЕНЯ Заповед № РД-239/05.04.2022г. на
Кмета на Община Хасково, в частта на определената сума за парично обезщетение
за извършено отчуждаване на реална част с площ от 100.00 кв. м. от поземлен
имот с идентификатор 77195.739.298 по КК на гр. Хасково, с площ на имота – 473.00
кв. м, като УВЕЛИЧАВА размера на
обезщетението от 3095.83 лв. на 7970.00 (седем хиляди деветстотин и седемдесет
) лева.
ОСЪЖДА Община Хасково да заплати на Л.Ю.М.
с ЕГН ********** ***, направените по делото разноски в размер 310.00 (триста и
десет) лева.
Решението е окончателно.
Съдия: