РЕШЕНИЕ
№
гр. София, 16.01.2024 г.
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, I - 16 състав, в публичното
съдебно заседание на пети юни през две хиляди двадесет и трета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЕЛЕНА МАВРОВА
при участието на секретаря Александрина Пашова, като разгледа
докладваното от съдията гражданско дело №
16663 по описа за 2019 г. по описа на СГС, за
да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е иск с правно основание чл. 49 ЗЗД, по искова молба от Н.С.Г. (обективирана в насрещен иск по гр.д. № 7834/2017
г. на същия състав) и уточнителни молби от 19.06.2020 г. и
12.03.2021 г. срещу „У.Б.“ АД.
Ищцата
Н.С.Г. твърди, че банката е взискател по изпълнително дело № 20127880400457 на
ЧСИ М.К., като е поискала изнасяне на публична продан на ипотекиран имот, по
договор за кредит № 1421/24.09.2007 г. на жилище, за вземанията за които е
издадена заповед по чл. 417 ГПК. Впоследствие е образувано производство по чл.
422 ГПК, приключило с решение на ВКС по т.д. № 60208/2016 г. на II Г.О.
Поддържа,
че недвижимият имот, представляващ апартамент № 7-8, вх******, гр. София, ул. „******,
собственост на Н.С.Г., е продаден на твърде ниска цена, а именно за сумата от
225 225 лв., която цена е близка до данъчната оценка, в резултат на което
ищцата е претърпяла загуба от продажната цена. Сочи, че е налице неправомерно
поведение на ответника, защото с постановеното необжалваемо решение на ВКС,
исковете са окончателно отхвърлени, като банката, без да има решение в нейна
полза е предприела преждевременно изпълнение срещу ипотекираното имущество и е
лишила длъжника (ищцата) от възможността към този момент да
се възползва от високите пазарни цени.
Отделно
от това сочи, че са налице увреждащи действия от страна на ответника, който се
е съгласил ипотекирания имот да бъде продаден на ниска цена, вместо да търси
реализация на ипотекирания имот на реална пазарна цена. Счита, че след като
кредитът е отпуснат до размера на оценения ипотекира имот – 190 000 евро, кредиторът към
датата на обявяване на публичната продан на недвижимия имот не е следвало да се
съгласява този имот да бъде продаван на по-ниска стойност или поне на близка до
реалната пазарна стойност, като счита че поведението на банката противоречи на
Директива EU 2014/17/, като търпяната вреда е в размер
на разликата между действителната пазарна оценка и продажната цена.
Ето
защо, ищцата Н.С.Г. моли да бъде осъдена „У.Б.“ АД, да заплати сума от 25 500
лв., частичен иск от общия размер от 199 651,56 лв., представляваща вреда
за ищеца в резултат на продажба на ипотекирания имот на занижени цени.
Ответникът
„У.Б.“ АД оспорва изцяло иска като недопустим, защото по този начин се оспорва
законосъобразността на принудителното изпълнение. По същество оспорва иска по
основание и размер, като излага подробни съображения в депозирания отговор.
Сочи, че в редакцията на ГПК, актуална за периода, в рамките на който е
реализирано същото, взискателят не разполага с право да атакува заключението на
назначеното от съдебния изпълнител вещо лице. Сочи, че по иска по чл. 422 ГПК е
издаден обратен изпълнителен лист в полза на Н.Г..
Съдът, като взе предвид доводите на страните и след преценка на
събраните по делото доказателства, съобразно чл. 235 ГПК, намира за установено
следното:
Изпълнително дело № 20127880400457 на
ЧСИ М.К. е образувано въз основа на
молба от „У.Б.“ АД въз основа на изпълнителен лист от 03.05.2021 г., издаден по
гр.д. № 10630/2012 г. на СРС, 69 състав, издаден въз основа на заповед за
изпълнение от 03.05.2012 г. срещу Н.С.Г., по договор за ипотечен кредит от
24.09.2007 г., като изпълнението е насочено върху ипотекирания имот –
апартамент № 7-8, вх******, гр. София, ул. „******.
Видно от протокол за опис, оценка и
насрочване на публична продан по изпълнителното дело от 30.05.2012 г.,
началната цена за обявената първа продан е определена в размер на 337 500
лв., т.е. в размер на 75 % от стойността на вещта, въз основа на заключението
на техническа експертиза по изпълнителното дело, с която е определена пазарна
стойност на недвижимия имот в размер на 450 000 лв. Видно
от приемо – предавателен протокол от 24.07.2012 г., по време на публичната
продан, обявена в периода от 23.06. - 23.07.2012 г., не са постъпили
наддавателни предложения.
С молба с вх. № 5428/31.07.2012 г. от взискателя е
поискано извършване на нова продан при начална цена 80 на сто от началната цена
при първата продан.
Обявена е втора публична продан, при начална цена от
270 000 лв., в периода 26.08.2012 г. – 26.09.2012 г.
С молба с вх. № 7408/10.10.2012 г. от взискателя е
поискана нова продан, която е обявена в периода 17.11.2012 г. – 17.12.2012
г. при начална цена в размер на
225 000 лв. Третата по ред публична продан е приключила с протокол от
18.12.2012 г., видно от който за купувач е обявен К.К.Ч.при цена 225 225
лв. С постановление за възлагане от 19.12.2012 г. имотът е възложен на
купувача.
С решение от 16.05.2013 г., по ч.гр.д. № 2068/2013 г.
на СГС, ГО, IV-Г въззивен
състав, е оставена без уважение жалбата на Н.С.Г. срещу постановление за възлагане
на недвижим имот от 19.12.2021 г. по изпълнително дело № 20127880400457 на
ЧСИ М.К..
По образуваното исково
производство по реда на чл. 422 ГПК, приключило с решение на ВКС по т.д. №
60208/2016 г. на II Г.О., исковете са
отхвърлени.
Видно от изслушаната и приета в
настоящето производство съдебно-техническа експертиза, пазарната стойност на
процесния имот към датата на постановлението за възлагане е в размер на
396 400 лв.
В случая, са спазени изискванията на чл. 485, във вр. с чл.
468 ГПК, в актуалната редакция на ГПК, към датата на проданта.
Оценката е основа за определяне на началната цена при
публичната продан, тъй като нейният размер трябва да бъде видимо по-нисък от
пазарните очаквания – не може да се очаква проданта да привлече наддавачи, ако
началната цена е неразумно висока. Реалната пазарна цена – паричната сума,
която в действителност се получава на пазара за определен имуществен обект през
определен период от време, се постига на публичната продан, когато тя е
проведена според процесуалните правила, които гарантират достигане на възможната
най-висока цена според пазарните условия. (В този смисъл определение № 1269
от 13.11.2013 г. по гр.д. № 4487/2013 г. на ВКС, IV ГО).
Отделно от това, в случая няма
причинно-следствена връзка от твърдяното в исковата молба бездействие на
взискателя по изпълнителното дело, доколкото същият няма
възможност, нито задължение да оспорва оценката, респ. да указва процедурата по
проданта. Ищецът е имал възможност сам да извърши продажбата освен това и да се
опита да реализира по – висока цена.
Следователно не е налице противоправно
поведение от страна на ответника по делото, поради което предявеният иск от Н.С.Г. по чл. 49 ЗЗД, вр. 45 ЗЗД срещу „У.Б.“АД подлежи на отхвърляне.
При този изход на спора, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, в
полза на ответника, следва да бъде присъдена сума в размер на 1 295 лв.,
за възнаграждение на адвокат.
Предвид
изложените съображения, съдът
ОТХВЪРЛЯ
предявения
от Н.С.Г., ЕГН **********,
представлявана от адв. Ч.Д., гр. София, кв. „******, ж.к. „******“, къща № 22, иск
с правно основание чл. 49 ЗЗД срещу „У.Б.“АД, ***, пл. „******, представлявана
от адв. Р.Й., гр. София, ул. „******, да заплати сума от 25 500 лв.,
частичен иск от общия размер от 199 651,56 лв., представляваща вреда за
ищеца в резултат на продажба на собствения й имот, ипотекиран в полза на ищеца,
представляващ апартамент № 7-8, вх******, гр. София, ул. „******, на занижени
цени, по изпълнително
дело № 20127880400457 на ЧСИ М.К..
ОСЪЖДА Н.С.Г., ЕГН **********,
представлявана от адв. Ч.Д., гр. София, кв. „******, ж.к. „******“, къща № 22 да заплати на „У.Б.“ АД, ***, пл. „******, представлявана от адв. Р.Й., гр. София, ул.
„******, сума в размер на 1 295 лв.,
представляваща възнаграждение за адвокат в настоящето производство.
Решението може да се обжалва с въззивна жалба пред Софийски
апелативен съд в двуседмичен срок от
връчването му.
СЪДИЯ: