Р Е
Ш Е Н
И Е
Номер 374
Година
2019, 31.10 Град
Бургас
В ИМЕТО НА НАРОДА
Бургаски окръжен съд .………………….....………….… граждански състав
……………
На осемнадесети септември .…….……………. Година две хиляди и
деветнадесета
В публично заседание в следния състав:
Председател: Радостина Калиманова
Членове: …………………………….
Съдебни заседатели: ……………………………..
Секретар ………………………… Станка Чавдарова ......…………………………………
Прокурор ……….....……………….……………………........……………........………………
като разгледа докладваното от …………….……… Р. Калиманова
………………....…
гражданско дело номер ……… 398…… по описа за …..…. 2018.…..
година.
Производството
по настоящото дело е с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 1-во от ЗЗД във
връзка с чл. 167, ал. 3 от ЗЗД и чл. 26, ал. 2 от ЗЗД.
Образувано е по повод исковете на Б.П.П., ЕГН **********,***,
К.Л.Г., ЕГН ********** и В.Д.П., ЕГН **********,*** чрез процесуалния им
пълномощник със съдебен адрес град София, бул. „Евлоги и Христо Георгиеви“ №61,
ап. 13 против „Банка ДСК“ ЕАД, ЕИК121830616, със седалище град София и адрес на
управление ул. „Московска“ №19, представлявано от Виолина Маринова Спасова и
Доротея Николаева Николова за прогласяване нищожността на договор за учредяване
на договорна ипотека върху следния недвижим имот, а именно: ателие за творческа
дейност №2 с идентификатор № 67800.504.252.1.28, находящо се в жилищна сграда с
идентификатор № 67800.504.252.1, на кота -2.56 м. в сутерена на имот с
идентификатор № 67800.504.252 или УПИ XXV-1676, квартал 86 по плана на град
Созопол, Бургаска област с площ от 663.33 квадратни метра, при граници: УПИ
XXI-1675, УПИ XXII-1675, УПИ VI-1671,1672, УПИ XIV-1678, с площ от 63 кв. м.,
състоящо се от дневна с кухненски кът, две спални, баня с тоалетна, антре и
тераса, при съседи: на същия етаж - имоти с идентификатори №№
67800.504.252.1.38; 67800.504.202.1.37; 67800.504.252.1.40; 67800.504.252.1.39;
67800.504.252.1.27, над обекта - имот с идентификатор № 67800.504.252.1.5,
ведно с 14.54 кв. м. идеални части от общите части на сградата и съответните
идеални части от правото на строеж върху гореописаното място, обективирана в
нотариален акт № 174, том III-4, рег. № 7250, дело № 526/2007 година на
нотариус с рег. №342 в НК, с район на действие Бургаския районен съд. В
подкрепа на отправените искания представят и ангажират доказателства.
Твърди се в исковата молба, по повод
на която е образувано настоящото производство, че ищците били собственици на
недвижим имот, представляващ ателие за творческа дейност №2, с идентификатор №
67800.504.252.1.28, в жилищна сграда с идентификатор № 67800.504.252.1 на кота
-2.56 м. в сутерена на имот с идентификатор № 67800.504.252 или УПИ XXV-1676,
квартал 86 по плана на град Созопол, Бургаска област с площ от 663.33 квадратни метра, при граници: УПИ XXI-1675,
УПИ XXII-1675, УПИ VI-1671,1672, УПИ XIV-1678, с площ от 63 кв. м., състоящо се
от дневна с кухненски кът, две спални, баня с тоалетна, антре и тераса, при
съседи: на същия етаж имоти с идентификатори №№ 67800.504.252.1.38,
67800.504.202.1.37, 67800.504.252.1.40, 67800.504.252.1.39, 67800.504.252.1.27,
над обекта с имот с идентификатор № 67800.504.252.1.5, ведно с 14.54 кв. м.
идеални части от общите части на сградата и със съответните идеални части от
правото на строеж върху гореописаното място. На 18.12.2007 година в полза на
„Банка ДСК“ ЕАД била учредена с нотариален акт № 174, том III-4, рег. № 7250,
дело № 526/2007 година на нотариус с рег. № 342 в НК, с район на действие
Бургаския районен съд, вписан в Служба по вписванията-Бургас с вх. рег. №22169
от 19.12.2007 година, акт № 10, том. 16, дело № 14706 договорна ипотека върху
същия във връзка с предоставена от банката на „Макстел-Монтана“ ЕООД кредитна
линия в размер на 100000 лева по силата на договор за кредит от 10.04.2007
година и анекс към него от 21.11.2007 година. Като ипотекарен длъжник било
посочено „Юро билдинг“ ООД, представлявано от Б.П.П., което дружество за
обезпечаване на горното вземане учредило договорната ипотека върху посочения
по-горе недвижим имот. Същото било вписано в нотариалния акт за учредяване на
ипотека като ипотекарен длъжник. То се легитимирало като собственик на
ипотекирания недвижим имот, представляващ ателие за творческа дейност №2.
Впоследствие с влязло в сила на
23.08.2014 година решение под № 201 от 18.06.2014 година по гражданско дело №
224/2014 година по описа на Бургаския окръжен съд било признато за установено,
че договорът за продажба на процесния недвижим имот, представляващ ателие №2,
извършен с нотариален акт № 70 том I-4, рег. № 1263, дело №59/2007 година по
описа на нотариус с рег. № 342 на НК е нищожен на основание чл. 26, ал. 1,
предл. 1-во ЗЗД - противоречие със закона, следователно същият не бил породил
правно действие и „Юро билдинг“ ООД не бил негов собственик. Решението било
вписано в Службата по вписванията на 22.03.2017 година.
Така казаното налагало извода, че с
договора за учредяване на ипотека върху гореописания имот, обективиран в
нотариален акт № 174, том III-4, рег. № 7250, дело N9 526/2007 година на
нотариус с рег. № 342 в НК, с район на действие Бургаския районен съд не само
не била учредена ипотека върху обект, който не можел да бъде предмет на правна
сделка, но и че ипотекарният длъжник не бил собственик на недвижимия имот,
служещ за обезпечение по договора за кредит и съответно предмет на договора за
ипотека. От правната същност на договора за ипотека като обезпечителна,
каузална, консенсуална сделка следвало, че страни по ипотечния договор били
кредитора и собственика на ипотекирания имот /ипотекарен длъжник/, който можел
да е трето лице за обезпечената сделка. Ипотеката се учредявала с конститутивна
сукцесия и била производна на правото на собственост на имота, служещ за
обезпечение, съобразно чл. 167, ал. 3 от ЗЗД. Меродавен момент за правото на
собственост бил завършването на фактическия състав на договора за ипотека и
по-точно вписването на същата. Тъй като сделката, обективирана в нотариален акт
№ 70, том I-4, рег. № 1263, дело № 59/2007 година по описа на нотариус рег. №
342 на НК, с район на действие Бургаския районен съд била нищожна, то никога не
било имало имуществено разместване, следователно „Юро билдинг“ ООД никога не
било станало собственик на процесния недвижим имот, включително към момента на
учредяване на договорната ипотека върху същия. Ипотеката, учредена от
несобственик била нищожна поради противоречие с императивната норма на чл. 167,
ал. 3 от ЗЗД. Целта на тази разпоредба била да не се увреждат интересите на
действителния собственик на имота, върху който се учредява ипотеката и да не
бъде ипотекиран чужд имот без съгласието на неговия собственик. Договорната
ипотека можела да се учреди само върху имот, който принадлежи на лицето, в
чиято тежест тя се учредява - чл. 167, ал. 3 от ЗЗД. Ако последната била
учредена върху имот, който към момента на вписването й не принадлежи на лицето,
в чиято тежест тя се учредява, респективно чийто дълг се обезпечава с нея, тя
била недействителна по аргумент и на основание чл. 170 от ЗЗД. Според правната
доктрина и константната съдебна практика, договорът за ипотека върху
непринадлежащ на посочения за негов собственик имот бил нищожен.
Ответникът, на когото съдът е
изпратил препис от исковата молба и доказателствата към нея, в указания от
закона и съда срок е депозирал писмен отговор. В същия е изразено на първо
място становище, че предявените искове са допустими, но изцяло неоснователни по
доводи и съображения, изложени в него.
Изтъква се в горната насока, че ищците
се позовават на решение № 201 от 18.06.2014 година по гражд. дело № 224/2014
година по описа на Окръжен съд - Бургас, влязло в сила на 23.08.2014 година, с
което било признато за установено, че договорът за продажба на процесния имот,
сключен между Б.П.П., К.Л.Г. и В.Д.П. от една страна като продавачи и „Юро
билдинг“ ООД от друга страна като купувач, извършена с нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № 70, том 1-4, рег. № 1263, дело № 59/2007
година по описа на нотариус с рег. № 342 на НК, вписан в Служба по вписванията
- Бургас под акт № 24, том VIII, дело № 1858/2007 година е нищожен на основание
чл. 26, ал. 1, предложение 1-во от ЗЗД, поради противоречие със закона.
Счита, че изводите на съда в този
съдебен акт били неправилни и необосновани. Противоречието със закона като
основание за нищожност на сделката се дефинирало като несъобразяване с
императивни правни норми или правни принципи. То било най-общо формулираното
основание и включвало противоречие на закона или по начина на сключване на
сделката, или по съдържанието й. За да бъде прогласена за нищожна една сделка
поради противоречие със закона, необходимо било да се посочат конкретните
правни норми, които се нарушават. В случая неправилно съдът бил приел, че
сделката е нищожна поради противоречие с чл. 38, ал. 1 и ал. 2 от ЗУТ. Те
установявали изискванията относно изграждането на отделните обекти от жилищната
сграда, а не относно сключването или съдържанието на сделката за покупко-продажба
на процесния имот. Поради това не можело да се приеме, че сделката е нищожна на
основание противоречие със закона. Наред с това, в случая не можело да се
говори за нарушение на разпоредбата на чл. 38, ал. 1 от ЗУТ, тъй като
законодателната рамка не въвеждала изрична забрана в подземните и
полунадземните етажи на жилищни сгради да бъдат изграждани жилища, поради което
същата тази норма не била императивна.
На следващо място, законът както в
сегашната си редакция, така и в тази към момента на сключване на сделката
боравел с понятията „полуподземен етаж“, „подземен етаж“, докато в текста на
сделката била използвана думата „сутерен“. Наред с това, разпоредбата на чл.
38, ал. 2 от ЗУТ съдържала изключения, предоставящи възможност за изграждане на
обекти за стопански дейности и в подземния, и в полуподземния етаж, при
посочените в закона условия. В случая следвало да се има предвид качеството на
ипотекарния длъжник „Юро билдинг“ ООД, а именно търговско дружество, което по
презумпция извършвало стопанска дейност и поради това в притежаваните от него
имоти се осъществявала именно такава дейност.
Освен това, съгласно издаденото
разрешение за строеж от главния архитект на Община Созопол под № 300 от
16.10.2006 година, процесното ателие се намирало във „Ваканционна апартаментна
сграда“, която била предвидена да се изгради в УПИ XX-1676, кв. 86 по плана на
град Созопол с РЗП 1016.00 кв. м. „Ваканционната апартаментна сграда“ не била
предвидена за постоянно обитаване, поради което и на основание чл. 95 ал. 2 от Наредба
№7 за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и
устройствени зони този подзаконов нормативен акт се явявал неприложим. Поради
това, ответникът счита, че ателието за творческа дейност, изградено съобразно
изискванията на чл. 38, ал. 2 от ЗУТ също било самостоятелен обект на
собственост и можело да бъде предмет на прехвърлителна сделка.
По тези доводи се изтъква от
ответника, че съдебното решение, с което била обявена нищожността на договора
за покупко-продажба на процесния имот било неправилно. Той не бил обвързан от
силата на пресъдено нещо на същия този акт, прогласяващ нищожността на
придобивната сделка, легитимираща ипотекарния длъжник като собственик на
ипотекирания имот. То обвързвало страните по делото, по което е постановено, а
в спора между „Юро билдинг“ ООД и Б.П.П., К.Л.Г. и В.Д.П. той не бил
конституиран, не бил взел участие и решението не го обвързвало, поради което в
отношенията му с ипотекарния длъжник „Юро билдинг“ ООД, именно последното било
собственик на ипотекирания имот.
Ответната банка като ипотекарен
кредитор се е позовала на транслативно правоприемство по съображения, че черпи
ипотечните си права от учредителя „Юро билдинг“ ООД. Последният се легитимирал
като носител на правото на собственост, придобито чрез правна сделка, която
била сключена преди повдигане на спора за нищожността на договора за покупко-
продажба на имота. Ответникът счита, че не била налице възможност ипотекарният
кредитор да се третира като частен правоприемник, който да е обвързан от силата
на присъдено нещо на съдебните решения, така както е обвързана страната, от
която той черпел правата си. След като банката не била участвала в спора,
приключил със съдебно решение, тя била трето лице, което имало възможност да
оспорва съответствието на тези решения с действителното правно положение. При
позоваване на нищожност на договорите за учредяване на ипотека поради
противоречието им със закона - чл. 167, ал. 3 от ЗЗД, следвало и спрямо нея като
ответник да се установи фактическият състав на недействителността.
В договора за ипотека не била налице
неизвестност за личността на кредитора, на собственика или на длъжника, за
тъждеството на имота и на обезпеченото вземане, както и за размера на обезпечената
сума. Също така, банката не била обвързана от силата на присъдено нещо на
съдебното решението на Окръжен съд - Бургас за прогласяване нищожността на
придобивната сделка, легитимираща ипотекарния длъжник като собственик на
ипотекирания имот. Поради неучастието и в производството по иска за нищожност,
в отношенията й с ипотекарния длъжник той бил собственик на ипотекирания имот.
Видно от ипотечния акт, към 18.12.2007 година - деня на учредяването на
ипотеката, ипотекарният длъжник бил собственик на ипотекирания имот. Исковата
молба на „Юро билдинг“ ООД била вписана след учредяване на ипотеката, както и
след вписване на възбрана върху имота, наложена по изпълнително дело № 377/2012
година, образувано от ответника срещу длъжниците.
Бургаският окръжен съд прецени
представените по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност,
исканията и доводите на страните и като се съобрази и с разпоредбите на закона,
приема за установено от фактическа страна следното:
Установява се от събраните и
ангажирани по делото доказателства, че страните в настоящото производство са
сключили на 18.12.2007 година договор,
обективиран в нотариален акт № 174, том III-4, рег. № 7250, дело №
526/2007 година на нотариус с рег. №342 в НК, с район на действие Бургаския
районен съд, с който за обезпечаване вземането на „Банка ДСК“ ЕАД, произтичащо
от договор за кредит с дата 10.04.2007 година и анекс към него от 21.11.2007 година,
сключен между „Банка ДСК“ ЕАД и „Макстел-Монтана“ ЕООД, „Юробилдинг“ ООД,
представлявано от Б.П.П. е учредило в полза на „Банка ДСК“ ЕАД договорна
ипотека върху собствения си недвижим имот, находящ се в град Созопол и
представляващ по приложената в кориците на нотариалната преписка скица №
39330/17.12.2007 година от АГКК - Служба Бургас ателие за творческа дейност №2
с идентификатор № 67800.504.252.1.28, находящо се в жилищна сграда с
идентификатор № 67800.504.252.1, построена в степен на строителна завършеност „груб
строеж 63 %“, на кота -2.56 м. в сутерена на имот с идентификатор № 67800.504.252
или УПИ XXV-1676, квартал 86 по плана на град Созопол, Бургаска област с площ
от 663.33 квадратни метра, при граници: УПИ XXI-1675, УПИ XXII-1675, УПИ
VI-1671,1672, УПИ XIV-1678, с площ от 63 кв. м., състоящо се от дневна с
кухненски кът, две спални, баня с тоалетна, антре и тераса с площ от 51.42 кв. м., при съседи: на същия етаж - имоти с
идентификатори № 67800.504.252.1.38; 67800.504.202.1.37; 67800.504.252.1.40;
67800.504.252.1.39; 67800.504.252.1.27, над обекта - имот с идентификатор №
67800.504.252.1.5, ведно с 20.90 кв. м. идеални части от общите части на
сградата и съответните идеални части от правото на строеж върху гореописаното
място.
Видно е също така от нотариален акт
за покупко-продажба на недвижим имот № 70, том I-4,
рег.№ 1263, дело №59/2007 година на нотариус с рег. №342 в НК, с район на
действие Бургаския районен съд, че на 09.03.2007 година между Б.П.П., ЕГН **********
и К.Л.Г., ЕГН **********, действащ лично и като пълномощник на В.Д.П., ЕГН **********,
в качеството си на продавачи са продали на „Юро билдинг“ ООД чрез управителя му
Б.П.П. като купувач правото на строеж върху изброени недвижими имоти,
представляващи самостоятелни обекти, които ще са разположени в предвидената за
изграждане масивна жилищна сграда /ваканционно апартаментна сграда/ със
сутерен, партер, три жилищни етажа и подпокривен етаж, в УПИ XXV-1676,
в кв. 86 по плана на град Созопол, с площ от 663.33 кв. м., измежду които и
ателие № 2, намиращо се на ниво сутерен, кота -2,56 м. с тераса към него, с
обща площ от 134.84 кв. м., състоящо се дневна с кухненски кът, две спални,
баня с тоалетна, антре и тераса, при граници: ателие № 1, коридор, външен зид
към двора.
С решение № 201 от 18.06.2014 година,
постановено по гражданско дело № 224/2014 година по описа на Бургаския окръжен
съд, влязло в сила на 23.08.2014 година е признато за установено по отношение
на „Юро билдинг“ ООД, Б.П.П., К.Л.Г. и В.Д.П., че договорът за продажба на
процесния недвижим имот, представляващ ателие №2, извършен с нотариален акт №
70 том I-4, рег. № 1263, дело №59/2007 година по описа на нотариус с рег. № 342
на НК, с район на действие Бургаския районен съд е нищожен на основание чл. 26,
ал. 1, предл. 1-во ЗЗД - противоречие със закона. Решението е вписано в Службата по вписванията
на 22.03.2017 година.
Както
бе посочено по-горе, първото твърдение за нищожност на атакувания договор за
ипотека е, че ипотекарният длъжник „Юро билдинг“ООД не е собственик на
недвижимия имот, предмет на същата, обосновано с влязлото в сила решение № 201 от 18.06.2014 година по гражданско дело № 224/2014
година по описа на Бургаския окръжен съд, с което е прогласена за нищожна поради
противоречие със закона и по-точно чл. 38, ал. 1 от ЗУТ придобивната за
търговското дружество „Юро билдинг“ ООД сделка. Ищците твърдят по-точно, че банката-ответник
е обвързана от силата на пресъдено нещо на горецитираното решение, съобразно
което дружеството, обезпечило изпълнението на чуждо задължение не е било
собственик на ипотекирания имот.
Субективните
предели на силата на пресъдено нещо на съдебното решение са определени в
разпоредбите на чл. 298, ал. 1 и ал. 2 от ГПК, съгласно които съдебното решение
влиза в сила, респективно силата на пресъдено нещо се формира само между същите
страни, т. е. само между лицата, които са участвали по делото, по което е
постановено решението, както и по отношение на техните наследници и техните
правоприемници. От
това ясно следва, че лице, ползващо се от правните последици на сделка, по
отношение на която е уважен иск за недействителност /в процесния случай иск за
нищожност/, несъмнено е обвързано от силата на пресъдено нещо на влязлото в
сила решение, но само в отношенията си с останалите страни по същото дело, както
и в отношенията си с техните наследници или други правоприемници. Следователно,
на силата на пресъдено нещо на решението, с което е установена
недействителността на правна сделка могат да се позоват само страните по същото
дело /чл. 298, ал. 1 от ГПК/, както и техните наследници или други
правоприемници, макар да не са участвали по делото, но не и други трети за
делото лица, тъй като по отношение на тях сила на пресъдено нещо не се формира /изключенията
от тези правила са изрично установени от законодателя - чл. 298, ал. 3 от ГПК, сочещ
решенията по кои определени категории искове формират сила на пресъдено нещо
спрямо всички лица/. Така казаното налага извода, че когато съдът разглежда
друго дело, съгласно разпоредбата на чл. 297 от ГПК, той е длъжен да зачете
силата на пресъдено нещо на влязлото в сила решение, с което е установена недействителност
на правна сделка само в рамките на субективните предели, очертани в чл. 298,
ал. 1 и ал. 2 от ГПК.
По правния
въпрос за това дали решението за прогласяване на нищожността на
разпоредителната сделка, от която длъжникът черпи правото си на собственост, с
оглед на субективните си предели може да бъде противопоставено на
банката-ипотекарен кредитор, която не е била страна по делото, ВКС е дал
отговор в решение № 114 от 17.09.2018 година по гражд. дело № 1950/2017 година
по описа на ВКС, IV г.
о., постановено по реда на чл. 290 от ГПК; в този насока е и посоченото
мотивите на решение №98 от 27.04.2017 година по гражд. дело №60379/2016 година
по описа на ВКС, ІV, г. о. Адресати на силата на присъдено нещо са насрещните
страни в исковото производство и именно те са обвързани от нейното действие. По
силата на чл. 298, ал. 2 от ГПК силата на присъдено нещо се разпростира и върху
наследниците на страните, както и върху техните правоприемници, независимо от
това дали са общи или частни такива. От двете разпоредби е видно, че за да се
считат обвързани от силата на присъдено нещо правоприемниците по чл. 298, ал. 2
от ГПК, правоприемството следва да е настъпило след като съдебното решение вече
е било влязло в сила и е обвързало техния праводател. Постановеното съдебно
решение няма сила на присъдено нещо по отношение на трети лица, които не са
участвали в производството, по което то е постановено. Изключение от това
правило е установено с разпоредбата на чл. 226, ал. 3 от ЗЗД, при която
правоприемството настъпва в хода на висящо съдебно производство, при което
участващата в него страна става процесуален субституент на своя правоприемник
Съгласно чл. 167, ал. 3 от ЗЗД, ипотечното право е производно от правото на
собственост, поради което кредиторът по нея ще бъде обвързан от решението за
прогласяване на нищожността на разпоредителната сделка, от която длъжникът
черпи правото си на собственост, ако ипотеката е била учредена по време на
висящото исково производство или след като страните по него вече са били
обвързани от силата на присъдено нещо на постановеното по спора решение.
Обратното, ако учредяването на ипотеката е предшествало предявяването на иска
за прогласяване на нищожността на разпоредителната сделка, от която длъжникът
черпи правото си на собственост, то кредиторът по нея няма да бъде обвързан от
силата на присъдено нещо на постановеното по спора решение. В процесния случай,
ипотечният договор е сключен на 18.12.2007
година, т. е много преди предявяването
на иска за прогласяване на нищожността на придобивната сделка, което е станало
през 2014 година, поради което и банката-кредитор, в чиято полза е учредена
процесната ипотека не е обвързана от силата на пресъдено нещо на горецитираното
решение и в отношенията между нея и ипотекарния длъжник, същият е бил
собственик на процесното ателие към момента на учредяване на ипотеката. По тези
доводи съдът намира, че на това основание процесната сделка не е нищожна.
Второто поддържано от ищците
основание, съобразно записа в исковата молба е, че договора за ипотека е
нищожен поради това, че ипотеката е учредена върху обект, който не може да бъде
предмет на правна сделка. При съобразяване на изложеното в нейната
обстоятелствена част и препращането към обсъденото по-горе влязло в сила
решение по иска за нищожност на придобивната за ипотекарния длъжник сделка, а и
доводите и съображенията в писмената защита на пълномощника на ищците твърденията
им следва да се разглеждат в смисъл, че се касае за невъзможен предмет на
ипотеката поради това, че процесният имот е обект, изграден в противоречие със
закона и по-специално с разпоредбата на чл. 38 от ЗУТ и поради това именно не
може да бъде предмет на процесния договор за ипотека. С оглед тези именно
твърдения, с определението
си по чл. 146 от ГПК съдът е указал на ищците, че носят тежестта на доказване за
факта, че към момента на учредяване на ипотеката нейният обект не може да бъде
обект на правна сделка.
От доказателствения материал по
делото се установява, че е издадено разрешение за строеж № 182/14.06.2006 година
за строеж на „Ваканционна апартаментна сграда“ в УПИ XXV-1676
в кв. 86 по плана на град Созопол на името на К.Л.Г. и Б.П.П. по одобрени
проекти на 12.06.2006 година от Главния архитект на Община Созопол. За
процесната сграда е издадено удостоверение за степен на завършеност на 12.04.2007 година, в което е вписана степента
на завършеност на сградата - в груб строеж“ - 63%, като на кота -2.56 са
описани подземен гараж, помпено помещение, 18 мазета, машинно помещение и два
апартамента /ателие, кухненски бокс и баня с тоалетна/, склад, коридор и
стълбищна клетка /лист 56 от кориците на делото/. През април 2007 година по
искане на възложителите е изработена фаза „Екзекутив“ за обект „Ваканционна
апартаментна сграда“ в УПИ XXV-1676 в кв. 86
по плана на град Созопол, който екзекутив е одобрен от главния архитект на
Община Созопол. В обяснителната записка към одобрения него /лист 109а от
делото/ са описани промените в строителството на сградата, като на кота -2.56
отпада изпълнението на 3 броя подземни гаражи и се осигурява паркиране на ниво
терен. Също така в сутерена се предвижда изграждането на 12 броя мазета
/складови помещения/ и общо 4 броя ателиета, като ателие № 2 в първоначалния
одобрен проект в екзекутива е обозначен като „ат. 4“ /лист 112/. На 10.04.2009 година
е издадено удостоверение за въвеждане в експлоатация на строеж „Ваканционна
апартаментна сграда с ограда“ с РЗП 1016.38 кв. м., находяща се в УПИ XXV-1676
в кв. 86 по плана на град Созопол.
Вещото
лице по допуснатата и извършена съдебно-техническа експертиза е посочило в
представеното и прието по делото заключение, че процесното ателие с идентификатор
№67800.504.252.1.28 се намира в сграда с
идентификатор №67800.504.252.1 - „Ваканционна апартамента сграда“ в УПИ XXV-1676 в кв. 86
по плана на град Созопол,
което по първоначално одобрения проект е обозначено като ат. 2, а в одобрения
екзекутив е с номер ат. 4, тъй като ателиетата на това ниво стават вече четири.
Местоположението на ателието е едно и също - в източната част на сградата, като
само номерирането е различно. Ателието е разположено на кота -2.56, като
денивелацията на терена е незначителна.
Терминът „ателие“ няма законно определение в
действащата нормативна уредба. При анализа на разпоредбите на ЗУТ и Наредба № 7
от 22.12.2003 година за правила и нормативи за устройство на отделните видове
територии и устройствени зони се налага извода, че ателието може да бъде
самостоятелен обект или към жилище, по своето предназначение не може да служи
за жилище, а е такова за индивидуална творческа дейност, като към същото следва
да има самостоятелен санитарен възел /тоалетна с мивка/. Според нормата на чл. 38, ал. 1, изр. 1-во
от ЗУТ в редакцията и към 2003 година
/договорът е сключен през 2007 година/, в надземните етажи на жилищна сграда
освен жилища могат да се изграждат и ателиета и кабинети за индивидуална
творческа дейност, а според втората алинея на същата разпоредба обекти за
стопански и обслужващи дейности в новоизграждаща се жилищна сграда се
предвиждат в подземния, в полуподземния и в първия етаж, ако са осигурени самостоятелни входове към
тях и са съобразени със санитарно-хигиенните, противопожарните и другите
технически изисквания. Съобразно чл. 102, ал. 2 от Наредба № 7 от 22.12.2003 година
за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и
устройствени зони към правнорелевантния момент, в надземните етажи на жилищните сгради
съгласно чл. 38 ЗУТ, освен жилища могат
да се изграждат и ателиета и стаи-кабинети за индивидуална творческа и научна
дейност.
Цитираните
норми съдържат правила относно изграждането на жилищни сгради. Според ищците,
същите са императивни и поради това не допускат проектирането и изграждането на
ателиета в подземни етажи. Процесното се намира в сутеренния етаж, на кота
-2.56. Както вече бе изтъкнато по-горе, според записа в нотариалния акт, същото
се намира в сутерена. Терминът „сутерен“, използван в ипотечния договор, както
и в строителната документация /обяснителна записка към инвестиционен проект,
фаза екзекутив, лист 107/ няма законова дефиниция. В §5 от ДП на ЗУТ са
регламентирани понятията „подземен етаж“ - етажът, таванът на който е
разположен под котата на средното ниво на прилежащия тротоар /на прилежащия
терен към улицата/ или до 0.3 м над тази кота и „полуподземен етаж“ - етажът,
подът на който е разположен под котата на средното ниво на прилежащия тротоар /на
прилежащия терен към улицата/, а таванът - на повече от 0.3 м над тази кота и
до 1.5 м над нея. В настоящото производство липсват ангажирани доказателства,
от които може по несъмнен начин да се заключи, че сутерена, на който се намира
процесното ателие се приравнява на „полуподземен етаж“ или на „подземен етаж“. По
безспорен начин се установява, че ателието се намира на кота -2.56, което
категорично означава, че това ниво се намира под нивото на проектната кота,
която е 5.90 и под теренната кота, която е 5.00, видно от вертикалната
планировка на изградената ваканционно-апартаментна сграда. Според плана на кота
-2.56, част „Архитектура“, фаза „Екзекутив“ /лист 112/, теренът пред ателие 4, което
по екзекутивната документация обозначава процесното ателие 2, упоменато в
ипотечния акт, е на същата ниво, както и ателието. В този насока е и констатацията
на вещото лице, според което пред ателието отново на кота -2.56 има незастроено
дворно място от поземления имот до имотната граница с останалите имоти, върху
което е изпълнена настилка от бетонови плочи и ниска растителност. Всичко това
по абсолютно несъмнен начин е видно и от снимковия материал, приложен към
заключението. Горното означава, че ателието, което е изградено на кота -2.56,
която кота обаче е еднаква с околния терен от поземления имот, не може да бъде
определено като такова намиращо се на полуподземен, респективно подземен етаж
по смисъла на ЗУТ. Следва да се посочи обаче, че дори и да се приеме, че
ателието е изградено на полуподземен етаж или на подземен такъв, то съдът
счита, че не може да се коментира такова противоречие със закона от вида на
поддържаното от ищците, тъй като сочените норми не могат да бъдат определени
като императивни. С тях определено не се въвежда категорична забрана за изграждане на ателие в полуподземни и подземни етажи;
същите указват какво освен жилища е позволено да се изгражда на различните
етажи.
В
тази връзка следва да се посочи и това, че нормите на ЗУТ безспорно съдържат правила
и изисквания относно проектирането и изграждането на сградите. В случая за сградата,
в която се намира ателието са налице строителни книжа, одобрени от съответните
органи. Налице е виза за проектиране, има изработен и одобрен инвестиционен
проект, издадено е разрешение за строеж, предприето е изменение на инвестиционния проект, фаза екзекутив,
съответно одобрен по установения за това ред, има и преработка на проекта по
чл. 154, ал. 5 от ЗУТ, както и удостоверение за въвеждане в експлоатация, т. е.
налице са изискуемите от закона книжа във връзка с изграждането на сградата. Доколко
законно е одобрен конкретния инвестиционен проект, съответно допуснато
изменение на фаза екзекутив и изменение в одобрения инвестиционен проект по
смисъла на чл. 154, ал. 5 ЗУТ и дали с тези строителни книжа не се нарушават строителните
правила и нормативи е въпрос, който не може да бъде разглеждан от съда в
настоящото производство, а и наред с това незаконно построените сгради не са
предмет извън оборота и сключването на сделки с тях не е забранено от закона /така
в решение № 280 от 06.12.2016 година по гражд .дело №2394 по описа за 2013 година
на ВКС, IV г. о, решение № 328 от 29.11.2011 година
по гражд. дело № 1362 по описа за 2010 година на ВКС, II г. о./.
В заключение се налага извода, че твърдяното
противоречие със закона при изграждането на процесното ателие, с което е
обосновавана и невъзможност на предмета на ипотечния договор не се установява. Тук
следва да се посочи, че според ТР №3 от 28.06.2017
година на ВКС по тълк. дело № 3/2014 година, ОСГК, една сделка е нищожна поради
невъзможен предмет, ако към момента на постигане на съгласието, предметът е
фактически или правно невъзможен.
Фактическата
невъзможност на предмета означава, че той не съществува в реалната действителност при сделката и не може да възникне според природните закони и с оглед нивото на развитие на науката, техниката и технологиите към момента на сделката, както и ако предметът е индивидуално определена вещ и тя е погинала преди постигане на съгласието. Налице е начална невъзможност на предмета. Правната невъзможност на предмета означава, че за неговото възникване или за разпореждането с него съществува непреодолима правна пречка. Правната пречка може да се изразява в нормативно уредени забрани за извършване на сделката или ограничения за обособяването на обекта. В случая и по горните доводи не се наблюдава нито една от двете форми на невъзможност на предмета.
Това прави исковете за нищожност на
процесния договор за ипотека неоснователни и на това поддържано основание.
Следва да се отбележи, че останалите
развити в писмената защита доводи от страна на ищците чрез техния пълномощник и
по-специално за нищожност на ипотеката поради липса на идентичност на предмета
и с реално съществуващ обект не следва да бъдат обсъждани от съда по същество,
тъй като не са изтъкнати и поддържани с исковата молба; тяхното въвеждане в
процеса е сторено едва след приключване събирането на доказателства и даване
ход по същество на делото, с посочения по-горе постъпил по него акт. Необходимо
е да се посочи и това, че в петитума на исковата молба процесният имот, предмет
на договора за ипотека не е описан от една страна обстоятелствено /липсва
посочена площ на терасата и граници/, съответно налице са разминавания /досежно
процента общи части от общите части на сградата и от правото на строеж/ с
описанието на същия в ипотечния акт. Това, обаче не е значение за спора, тъй
като от една страна на това място има изрично препращане към нотариалния акт
като номер и година на съставяне, в който е инкорпорирана процесната сделка.
Освен това, в процеса страните очевидно не спорят за това кой точно е имота,
предмет на договора за ипотека, а площта /в случая на терасата/ не е съществен
елемент; квадратурата на един имот е допълнителен, но не решаващ признак за определяне
на пространствените му предели /така в решение № 49 от 29.03.2013 г. на ВКС по
гр. д. № 363/2012 г., IV г. о., ГК/.
С
оглед изхода на делото, направеното в тази насока искане и на основание чл. 78,
ал. 3 от ГПК на ответната страна следва да бъде присъдена сумата от 850 лева, представляваща
направени от нея съдебно-деловодни разноски и в която се включват сумата от 550
лева, представляваща възложеното в нейна тежест възнаграждение на вещото лице
по назначената и извършена съдебно-техническа
експертиза, както и юрисконсултско възнаграждение в размер на 300 лева,
определено съобразно чл. 25, ал. 1 от Наредбата за
заплащане на правната помощ с оглед конкретно извършените процесуални действия
по делото.
Мотивиран
от горното и на основание чл. 26, ал. 1 предл. 1-во от ЗЗД във връзка с чл.
167, ал. 3 от ЗЗД и чл. 26, ал. 2 от ЗЗД, Бургаският окръжен съд
Р Е
Ш И:
ОТХВЪРЛЯ исковете на Б.П.П., ЕГН **********,***,
К.Л.Г., ЕГН ********** и В.Д.П., ЕГН **********,*** чрез процесуалния им
пълномощник със съдебен адрес град София, бул. „Евлоги и Христо Георгиеви“ №61,
ап. 13 против „Банка ДСК“ ЕАД, ЕИК121830616, със седалище град София и адрес на
управление ул. „Московска“ №19, представлявано от Виолина Маринова Спасова и
Доротея Николаева Николова за прогласяване нищожността на договор за учредяване
на договорна ипотека върху следния недвижим имот, а именно: ателие за творческа
дейност №2 с идентификатор № 67800.504.252.1.28, находящо се в жилищна сграда с
идентификатор № 67800.504.252.1, на кота -2.56 м. в сутерена на имот с
идентификатор № 67800.504.252 или УПИ XXV-1676, квартал 86 по плана на град
Созопол, Бургаска област с площ от 663.33 квадратни метра, при граници: УПИ
XXI-1675, УПИ XXII-1675, УПИ VI-1671,1672, УПИ XIV-1678, с площ от 63 кв. м.,
състоящо се от дневна с кухненски кът, две спални, баня с тоалетна, антре и
тераса, при съседи: на същия етаж - имоти с идентификатори №№
67800.504.252.1.38; 67800.504.202.1.37; 67800.504.252.1.40; 67800.504.252.1.39;
67800.504.252.1.27, над обекта - имот с идентификатор № 67800.504.252.1.5, ведно
с 14.54 кв. м. идеални части от общите части на сградата и съответните идеални
части от правото на строеж върху гореописаното място, обективирана в нотариален
акт № 174, том III-4, рег. № 7250, дело № 526/2007 година на нотариус с рег.
№342 в НК, с район на действие Бургаския районен съд.
ОСЪЖДА
Б.П.П., ЕГН **********,***, К.Л.Г., ЕГН ********** и В.Д.П., ЕГН **********,***
чрез процесуалния им пълномощник със съдебен адрес град София, бул. „Евлоги и
Христо Георгиеви“ №61, ап. 13 да заплатят на „Банка ДСК“ ЕАД, ЕИК121830616, със
седалище град София и адрес на управление ул. „Московска“ №19, представлявано
от Виолина Маринова Спасова и Доротея Николаева Николова сумата от 850
/осемстотин и петдесет лева/ лв., представляваща направени от нея
съдебно-деловодни разноски.
Настоящото
решение подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните с
въззивна жалба пред Бургаския апелативен съд.
ОКРЪЖЕН
СЪДИЯ: