№ 1091
гр. Варна, 06.10.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, II СЪСТАВ, в публично заседание на
тринадесети септември през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:Цвета Павлова
Членове:Пламен Ат. Атанасов
Деница Добрева
при участието на секретаря Мая М. Петрова
като разгледа докладваното от Деница Добрева Въззивно гражданско дело №
20233100501550 по описа за 2023 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по постъпила въззивна жалба вх.№
41157/01.06.2023г., подадена от С. А. С., чрез адв. М. срещу решение
№41157/01.06.23г., постановено по гр.д.№1550/23г. на ВРС, с което е ответникът/ сега
въззивник/ е осъден да заплати на „ДИ БИ ЕС“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление: гр. Варна, бул. „Осми Приморски полк“ № 83, офис 4, сумата от
11 828,86 лева с вкл. ДДС, представляваща незаплатено възнаграждение по
Споразумение за покупка № **********/18.02.2022 г., ведно със законната лихва върху
горната сума, считано от датата на депозиране на исковата молба – 20.07.2022 г. до
окончателното погасяване на задължението. В жалбата въззивникът е навел
оплаквания за неправилност и необоснованост на решението. Оспорва извода на
първоинстанционния съд досежно изправността на изпълнителя по договора. В тази
връзка сочи, че съдът не е съобразил обстоятелството, че възложителят не само не се е
опитал за заобиколи посредника, но изрично го е уведомил за желанието си да ползва
услугите му при сключване на окончателен договор покупко-продажбата.
Същевременно ищецът е отказал дължимото по договора съдействие да посредничи за
продажбата, поради което се явява неизправна по договора страна. Оспорва
решаващите мотиви на ВРС за това, че възнаграждението по договора е дължимо само
за предоставяне на информация на клиента за имоти, отговарящи на изискванията му и
извършване на оглед. Счита, че основанието, от което възниква правото на
възнаграждение за посредника е именно факта на свързване на страните по сделката,
каквито действия в случая не са реализирани. Акцентира, че показанията на
1
допуснатия по делото свидетел не са потвърдили наличието на преговорен процес,
осъществен с посредничеството на ищеца/ сега въззиваем/. Сочи 1 още, че
първоинстанционният съд е тълкувал превратно разпоредбата на чл. 5 от процесния
договор, предвиждащата, според жалбоподателя, основание за заплащане на
възнаграждение в полза на посредника в случай на използване на предоставени от
брокера данни, но само в специфичната хипотеза, когато в резултат на тези данни
обектът е закупен от трето лице. Въззивникът оспорва и извода на първостепенния съд
досежно ненастъпилия фактически състав за разваляне на договора за посредничество.
Счита, че неизпълнението на задължението за посредничество е породило правото на
изправната страна- възложител да развали договора. Самото право е реализирано с
оправяне на покана и изтичане на предоставения подходящ срок за изпълнение от 14
дни. На следващо място въззивникът сочи и недоказаност на иска по размер. Счита, че
стойността на възнаграждението по чл. 4 от договора следва да се определи на база на
цената по окончателния договор за покупко-продажба, евентуално по сключения
предварителен договор. Като аргумент в подкрепа на този довод сочи, че съгласно
споразумението възнаграждението е платимо при изповядване на окончателната
сделка. Акцентира, че по делото не е доказано цената, върху която е присъдено
възнаграждение -168 000 евро с включен ДДС да е обявена от продавача. В
заключението счита, че евентуално като база за определяне на възнаграждението
следва да се зачете цената по окончателния договор при съобразяване, че тази цена е
заплатена и за придобиване на паркомясто № 14, което не е предмет на договора за
посредничество. С оглед на изложеното настоява за отмяна на решението в
обжалваната част и постановяване отхвърляне на иска. Претендира разноски за двете
инстанции.
В срока по чл. 263 ГПК въззиваемата страна „ДИ БИ ЕС“ ЕООД, чрез адв. Ж.а
депозира писмен отговор. Счита, че решението е законосъобразно, както и че при
постановяването му е съобразено проведеното от ищеца пълно и главно доказване.
Счита, че доводите на ответника/ сега въззивник/ за неточно изпълнение са въведени с
едва с въззивната жалба, поради което се явяват несвоевременно заявени. Намира за
обоснован извода на ВРС, че възнаграждението по договора е дължимо само с оглед
свързването на страните, а не за постигане на определен резултат. Позовава се, че след
като е бил уведомен от насрещната страна с нотариална покана за намерението й да
придобие имота, се е свързвал своевременно с продавача „Александрид“ ООД, но е
информиран от представител на дружеството, че имотът вече не се продава. За това
обстоятелство насрещно е уведомен въззивника. С оглед на изложеното счита, че за
него е станало невъзможно да окаже съдействие по финализиране на сделката. Счита,
че искът се явява доказан и по размер. Настоява за потвърждаване на решението.
В съдебно заседание въззивникът С. А. С. не се явява. Представлява се от адв.
М., който поддържа въззивната жалба. Акцентира се, в отговор на изложеното в
отговора на жалбата, че връзката между продавача и купувача по сделката не е
осъществена със съдействието на ищеца. Доразвива оплакванията си за това, че
първата инстанции не е съобразила последиците от развалянето на договора за
посредничество.
Въззиваемото дружество се представлява от адв. Ж., който поддържа отговора
2
на жалбата. Представени са подробни писмени бележки, с които се доразвиват
изложените правни доводи.
За да се произнесе по спора, ВОС съобрази следното:
Производството пред ВРС е образувано по предявен иск от „ДИ БИ ЕС“ ЕООД,
ЕИК *********, срещу С. А. С., иск с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД, вр. чл. 51 от
ТЗ, и чл. 86 ЗЗД, за осъждането на ответника да заплати на ищеца сумата от 11 828,86
лева с вкл. ДДС, представляваща незаплатено възнаграждение по Споразумение за
покупка № **********/18.02.2022 г., ведно със законната лихва върху горната сума,
считано от датата на депозиране на исковата молба – 20.07.2022 г., до окончателното й
изплащане.
В исковата молба ищецът е твърдял, че на 18.02.2022 г. с ответника сключили
Споразумение за покупка № **********, по силата на което ответникът като
възложител е възложил на ищеца посредничество за покупка на недвижим имот в гр.
Варна срещу уговорено възнаграждение.В изпълнение на договорните си задължения и
съгласно изисквания на клиента, на С. са предоставени за оглед няколко имота, сред
които и апартамент, находящ се на ул. „Мир“ № 73, ет. 12, ап. 31 при предложена сена
от 168 000 Евро. На 07.04.2022 г. ищцовото дружество получило нотариална покана от
С. С., че желае да закупи предложени му имот – апартамент с адм. адрес: гр. Варна,
ул. „Мир“ № 73, ет. 12, ап. 31, за цена от 168 000 Евро, и кани дружеството в 14-
дневен срок да посредничи за закупуването на имота, като в противен случай ще счита
договорните отношения за развалени. Сочи, че в изпълнение на задълженията си
представител на ищеца се е свързал с представител на продавача, но бил информиран,
че към 15.04.2022 г. апартаментът е продаден. След проверка в имотен регистър било
установено, че имотът е продаден на ответника директно от продавача и без участието
на посредника. Ищецът се позовава, че добросъвестно е изпълнил задълженията по чл.
1 от договора, поради което претендира възнаграждение по чл. 4 от договора в размер
на 3% без ДДС от цената на предложения имот, или11 828,00 лева с ДДС.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът С. С. оспорва точното изпълнение по
Споразумение за покупка № ********** от 18.02.2022 г. от страна на ищцовото
дружество. В тази връзка излага, че последното не е реализирало посредничество,
освен извършения оглед на 18.02.2022 г. на апартамент № 31, находящ се на адрес: гр.
Варна, ул. „Мир“ № 73. Сочи, че липсата на професионализъм отблъснала продавача и
същият отказал сключване на предварителен договор и финализиране на сделката.
Излага, че до 22.04.2022 г. – 14 дни след 07.04.2022 г. – датата на получаване на
нотариалната покана, „ДИ БИ ЕС“ ЕООД не са успели да променят отношението на
продавача, с оглед на което се наложило използване на услугите на други посредници.
Оспорва твърдението, че С. С. е неизправна страна по процесното споразумение за
покупка, като изтъква, че с Писмо изх. №1/15.04.2022 г., подписано от управителя на
„ДИ БИ ЕС“ ЕООД, се удостоверява невъзможността на дружеството да изпълни свое
изискуемо задължение. Налице е забава на кредитора, която е продължила повече от 14
дни, поради което съгласно заявеното в нотариална покана от 05.04.2022 г.,
споразумението следва да се счита валидно прекратено на основание чл. 87 ЗЗД.
Застъпва, че към 18.05.2022 г. не съществува правно основание, по силата на което
3
ответникът има задължение за плащане на комисион към ищцовото дружество.
Настоящият състав на Варненски окръжен съд, като съобрази предметните
предели на въззивното производство, очертани в жалбата и отговора, приема за
установено от фактическа страна следното:
Жалбата, инициирала настоящото въззивно произнасяне, е подадена в срок, от
надлежно легитимирана страна, при наличието на правен интерес от обжалване,
поради което е допустима и следва да бъде разгледана по същество.
Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК - въззивният съд се произнася служебно
по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част. В обхвата
на така посочените въззивни предели, ВОС намира обжалваното решение е валидно
постановено в пределите на правораздавателната власт на съда, същото е допустимо,
като постановено при наличието на положителните и липса на отрицателните
процесуални предпоставки. По отношение на неправилността на първоинстанционния
съдебен акт, съобразно разпоредбата на чл.269, ал.1, изр.2 от ГПК, въззивният съд по
принцип е ограничен от посочените в жалбата оплаквания за неправилно формираните
от съда изводи. В разглеждания случай оплакванията на въззивника съставляват
оспорване на изводите на районния съд относно изправността на изпълнителя по
процесния договор, а оттам относно предпоставките за развалянето му, както и по
отношение базата за определяне на възнаграждението.
По така релевираните оплаквания въззивният съд намира следното:
Със Споразумение за покупка № ********** от 18.02.2022 г. С. А. С. е възложил
на „ДИ БИ ЕС“ ЕООД посредничеството при закупуване на недвижим имот срещу
възнаграждение в размер на 3% с ДДС от цената на предложения за покупка имот, но
не по-малко от 500 евро, платимо на датата на сключване на предварителния договор
за продажба или на нотариалния акт. Предметът на договора страните са ограничили до
действия по посредничество, изразяващи се в осигуряване на оглед (чл. 1 от договора)
и отправяне на предложение до клиента съобразно изискванията му ( чл. 2 от
договора). При това договорно съдържание съдът приема, че изискуемото от
посредника съдействие не включва дейности по обслужване на бъдещата покупка, в
това число нейното правно или организационно обезпечение. Ангажиментите на
посредника се свеждат единствено до предоставяне за оглед на различни имоти,
съобразно изискванията на купувача. Свързването между страните по планираното
продажбено правоотношение се презюмира да е реализирано със съдействието на
посредника (арг. от разпоредбите на чл. 2, чл. 3. 4 и чл. 5 от договора), тъй като именно
последният е създал условията за извършване на огледа.
Не е спорно по делото, а и от приложения огледен протокол №**********,
носещ подписа на ответника- възложител, се установява, че посредникът е обезпечил
огледа на недвижим имот, находящ се на адрес: гр. Варна, ул. „Мир“№ 73.
Авторството на протокола не е оспорена.
При тези данни не може да се сподели довода на въззивникa за това, че
първоинстанционният съд необосновано е приел изправността на изпълнителя по
договора. Дори и да се сподели довода, че основанието за заплащане на
възнаграждение за посредничество е дейността на посредника по свързване на
4
страните по продажбата, то с организиране на огледа (което може да се извърши само
със съгласието на продавача), посредникът е реализирал това свързване. Налага се
извода, че ищецът е изпълнил задълженията си по договора и следователно е изправна
страна по него. И тъй като това е така, не може да се приеме, че е налице
неизпълнение, съответно основание за разваляне на договора съгл. чл. 87 от ЗЗД.
По делото не е било спорно, че с Нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот № 6, том II, рег. № 3228, дело № 206 от 2002 г. на 18.05.2022 г.
„Александрид“ООД, представлявано от управителя Г. Р. Н., е продало на С. А. С.
собствените си недвижими имоти, а именно ап. 31, находящ се в гр. Варна, ул. „Мир“
№ 73.
Тъй като именно това е имотът, за който е извършен оглед със съдействието на
ищцовото дружество по вече изложените съображения, съдът приема, че
осъществяването на връзката между продавача и купувача по договора за продажба е
станало със съдействието на посредника, който е предложил имотa на купувача.
Предложението не може да не станало без съгласието на собственика на имота, тъй
като огледът при всички случаи предполага достъп до апартамента, какъвто
посредникът не може да осигури сам.
На осн. чл. 2 от договора в случай на покупка на някой от предложените имоти,
клиентът дължи на посредника уговорено в договора възнаграждение.
Относно размера на дължимото възнаграждение съдът съобразява, че страните
са определили същото да се формира като процент от цената на предложения имот.
Цената на предложения имот е тази по огледния лист. Разпоредбата на чл. 4 от
договора не дава основа за друг извод, както настоява въззивникът. Страните по
посредническия договор не са посочи като меродавна придобивната цена, а тази, на
която е предложен имота на клиента с листа за оглед. Цитираната разпоредба на чл. 4
от споразумението препраща към бъдещия договор за продажба, но само като
фиксиращ падеж на задължението за възнаграждение, но не и с оглед дължимата
комисионна. Отделно окончателният договор не може да обвърже посредника, тъй като
той не е страна по него.
Предвид размера на уговореното възнаграждение от 3% без ДДС и цената, на
която е предложен имота от 168 000 евро, съдът намира, че искът се явява доказан в
претендирания размер от 11 828, 86 лева.
Като е достигнал до същия извод, първоинстанционният съд е постановил
законосъобразно решение, което следва да бъде потвърдено.
С оглед изхода от спора и направеното искане, въззивникът следва да бъде
осъден да заплати на въззиваемата страна сторените пред настоящата инстанция
разноски за заплатено адвокатско възнаграждение. Възражението за прекомерност,
което е релевирано своевременно, се явява основателно. Доколкото производството е
протекло при едно открито съдебно заседание, в рамките на което въззиваемият не е
представляван, и при което не са събирани доказателства, възнаграждението следва да
се редуцира до сумата от 1465 лева с ДДС съгл. чл. 7, ал. 2, т. 3 от Наредбата за
минималните размери на адвокатските възнаграждения.
5
Водим от горното, въззивният съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение №41157/01.06.23г., постановено по гр.д.№1550/23г.
на Варненски районен съд.
ОСЪЖДА С. А. С., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. Долни чифлик, обл.
Варна, ул. „Сливница“ № 3 ДА ЗАПЛАТИ на „ДИ БИ ЕС“ ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр. Варна, бул. „Осми Приморски полк“ № 83, офис 4
сумата от 1465 (хиляда четиристотин шестдесет и пет лева), представляваща разноски
за процесуално представителство пред въззивната инстанция, на осн.чл. 78, ал. 3 от
ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред Върховния касационен съд на Република
България с касационна жалба в едномесечен срок от съобщението.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6