№ 1255
гр. Варна, 30.03.2022 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, I А СЪСТАВ, в закрито заседание на
тридесети март през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Мария К. Терзийска
Членове:Елина Пл. Карагьозова
Ралица Ц. Райкова
като разгледа докладваното от Елина Пл. Карагьозова Въззивно гражданско
дело № 20223100500509 по описа за 2022 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по постъпила въззивна жалба от
Г. ИВ. АНГ., ЕГН **********, с адрес гр. Варна, ул. „Райко Жинзифов“ № 9,
ет. 3, срещу решение №262917/07.12.2021г., постановено по гр.д. №
15594/2020 г. на ВРС, с което са отхвърлени предявените от въззивника
срещу „ДИГРИ“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление
гр. Варна, ул. „Острава“ № 7, и „АЙТИ ГРУП БЪЛГАРИЯ“ ООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление гр. Варна, кв. „Чайка“, бл. 57,
вх. 1, ет. 2, ап. 6, пасивно субективно съединени установителни искове с
правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД да бъде обявена нищожност на
договор за покупко-продажба от 21.08.2019 г., сключен с Нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № 175, том II, рег. № 12516, д. № 244 от
2019 г. на нотариус Роза Кожухарова, рег. № 212 на НК, вписан в СВ – Варна
с вх. рег. № 21787 от 21.08.2019 г., по силата на който „Дигри“ ЕООД е
продал на „Айти Груп България“ ООД следните недвижими имоти: поземлен
имот с идентификатор 00182.37.133 по КККР, одобрени със Заповед № 18-
96/15.01.2018 г. на ИД на АГКК, с площ 1000 кв.м., находящ се в м. „Кьор
бунар“ на гр. Аксаково, общ. Аксаково, обл. Варна, с трайно предназначение
на територията – земеделска, начин на трайно ползване: нива, категория на
земята при неполивни условия: осма, номер по предходен план: 037133, при
граници на имота: 00182.37.134, 00182.37.142, 00182.37.141, 00182.37.132,
00182.37.1 и поземлен имот с идентификатор 00182.37.134 по КККР,
одобрени със Заповед № 18-96/15.01.2018 г. на ИД на АГКК, с площ 735 кв.м.,
находящ се в м. „Кьор бунар“ на гр. Аксаково, общ. Аксаково, обл. Варна, с
трайно предназначение на територията – земеделска, начин на трайно
ползване: нива, категория на земята при неполивни условия: осма, номер по
предходен план: 037134, при граници на имота: 00182.37.152, 00182.37.142,
00182.37.133, 00182.37.1, поради противоречие с добрите нрави, изразяващо
се в явна и значителна нееквивателнтност на престациите по договора.
В жалбата се излагат доводи за допуснати от ВРС процесуални
1
нарушения, водещи до необоснованост на решението и неправилност на
правните изводи. Поддържа се, че са обсъдени само доводите на ищеца за
нееквивалентност на престациите, но не и тези за недобросъвестно и
неморално поведение на страните по сделката с цел лишаване на ищеца от
възможността да се удовлетвори от имуществото на своя длъжник. На
следващо място счита за неправилно изводът за нееквиваленост на
престациите да се базира единствено на съотношението между данъчна
оценка и продажна цена, без да се съобразят пазарните цени и останалите
обстоятелства, свързани с нарушението на принципите на справедливост и
добросъвестност. Излага, че не са съобразени и направените от ответниците
признания на неизгодни за тях факти, а именно, че цената, за която са водени
преговорите, е била аналогична на пазарната, за която на публична продан са
закупени съседните имоти, а не тази, посочена в нотариалния акт, че страните
по сделката са били наясно, че целта на купувача е била да изгради складова
база върху обединените имоти, както и че се е очаквало продавачът да върне
заема с получената продажна цена, т.е. че той е имал Поддържа, че не са
изложени доводи за съотношението между продажната цена от 1735 лева и
пазарната цена на процесните имоти, което според ССЕ е 32488 лева, а според
въззивника - 46845 лева. намерение да ги продаде за сума, поне равна на
получените заемни средства. Твърди, че данъчната оценка не е обективен
критерий, тъй като тя е съобразена със статута на земеделска земя, а за
страните по сделката е било ясно, че този статут ще бъде променен много
лесно. Оспорва изводите на съда, че купувачът е направил значителни
разходи по промяна на предназначението на имотите, с твърдения, че
купувачът е бил улеснен от проведена през 2008г. процедура, тъй като е
ползвал представената документация и заплатената такса, като тази
възможност му е била известна преди изкупуване на имотите. Допълнително
направените от купувача разходи по процедурата не са доказани от него, а
установените по делото в размер на по 1000 лева за имот не могат да
оправдаят закупуването на имотите на многократно по-ниската от пазарната
цена под предтекст, че е следвало да се променя предназначението им.
Оспорва приетата от съда продължителност на процедурата (1 година), като
твърди, че според СТЕ искането е внесено на 07.10.2020г., а решението е
постановено на 16.10.2020г. Поддържа, че следва да бъде съобразено също, че
стойността на обединения имот след промяна на предназначението според
СТЕ е 200760 лева, която също счита за занижена, тъй като неправилно е
намалена с посочените от вещото лице коефициенти. Твърди, че продавачът е
знаел, че цените, на които са изкупени останалите имоти, са около 30 пъти
по-високи, поради което не е имал интерес да ги продаде за цена 1 лев на
кв.м. Излага, че съдът се е позовал на факта на закупен седми имот, за който
не е разпределена доказателствена тежест, а е приет за установен въз основа
на преклудирани доказателства. Посоченият имот не е бил включен в
задачите на СТЕ, не е установено да е със сходни характеристики, статут и
местоположение и затова не може да служи като пазарен аналог. Сочи, че
процесният имот осигурява достъпът до път на шестте обединени имота след
закупуването им, което обуславя в значителна степен интересът на купувача
да го придобие, за да осъществи инвестиционните си намерения, като
страните са знаели, че без този имот това би било невъзможно или
значително затруднено. Твърди, че обясненията на вещото лице, че достъпът
до път за земеделски земи не е необходим, са неотносими с оглед
намеренията за ползването им като складова база.
2
В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил отговор от въззиваемата
страна „АЙТИ ГРУП БЪЛГАРИЯ“ ООД, в който оспорва въззивната жалба и
моли за потвърждаване на първоинстанционното решение. Твърди, че
уговорката между страните била за изкупуване на пет съседни имота с
предназначение складов терен, но впоследствие се оказало, че процесните два
имота не отговарят на това изискване, а останалите три имота са предмет на
принудително изпълнение. Заплатената за имотите цена съответства на
техните характеристики. Промяната на предназначението на процесните
имоти изисквало значително време и финансов ресурс, промяна на ПУП и
КККР, видно и от обясненията на вещото лице в с.з., а и би била невъзможна
без обединяването им с останалите имоти. Поддържа, че при уговарянето на
продажната цена са отчетени всички последващи действия и разходи,
необходими за постигане на крайната цел. Счита, че съдът правилно е
кредитирал първия вариант на експертизата, който е съобразен със статута на
имотите – земеделска земя, а не втория, при който съпоставката е с имоти с
различно предназначение. Цитира съдебна практика, според която пазарната
цена не е критерий за нееквивалентност на престациите, след като ЗННД
допуска изповядване на сделки на стойност дори под данъчната оценка на
имотите. Оспорва като недоказани възраженията на ищеца, че посочената в
нотариалния акт данъчна оценка е занижена, още повече, че същата съвпада с
посочената в неоспорените от него удостоверения за данъчна оценка.
Поддържа, че купувачът е имал интерес да продаде земеделските си земи на
цената, посочена в нотариалния акт, тъй като е бил наясно, че не би могъл да
промени предназначението им, ако бяха останали да съществуват
самостоятелно и не би могъл да получи по-висока цена. Излага, че цената на
закупения седми имот е от значение за правилното решение по предмета на
делото, тъй като допуснатата по искане на самия ищец СОЕ е със задача като
пазарни аналози да се ползват извършените от ответника покупки на съседни
имоти. Счита за неправилно да се вземат предвид само покупките на имоти
със съвсем различни характеристики и предназначение, защото са с по-висока
цена и да се игнорира покупката на имот с абсолютно идентични
характеристики на земеделска земя, закупен на същата цена. Оспорва
твърдението, че процесният имот е единствен достъп на обединения имот до
път, с оглед обясненията на вещото лице в о.с.з., че друг достъп е налице.
В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК не е постъпил отговор от въззиваемата
страна „ДИГРИ“ ЕООД.
Въззивната жалба е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК, от активно
легитимирано лице, срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, процесуално
допустима е и отговаря на останалите съдържателни изисквания на чл. 260 и
чл. 261 ГПК.
Страните не се позовават на процесуални нарушения във връзка с
доклада по делото, не се констатира и необходимост във въззивното
производството да се предоставя възможност за предприемане на
процесуални действия от страните, поради релевирани нарушения
съдопроизводствените правила; доказателствени искания не са направени.
Предвид допустимостта и редовността на въззивната жалба и на
основание чл.267, ал.1 ГПК съдът
3
ОПРЕДЕЛИ:
ПРИЕМА за разглеждане, като допустима и редовна въззивна жалба от
Г. ИВ. АНГ., ЕГН **********, с адрес гр. Варна, ул. „Райко Жинзифов“ № 9,
ет. 3, срещу решение №262917/07.12.2021г., постановено по гр.д. №
15594/2020 г. на ВРС, с което са отхвърлени предявените от въззивника
срещу „ДИГРИ“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление
гр. Варна, ул. „Острава“ № 7, и „АЙТИ ГРУП БЪЛГАРИЯ“ ООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление гр. Варна, кв. „Чайка“, бл. 57,
вх. 1, ет. 2, ап. 6, пасивно субективно съединени установителни искове с
правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД да бъде обявена нищожност на
договор за покупко-продажба от 21.08.2019 г., сключен с Нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № 175, том II, рег. № 12516, д. № 244 от
2019 г. на нотариус Роза Кожухарова, рег. № 212 на НК, вписан в СВ – Варна
с вх. рег. № 21787 от 21.08.2019 г., по силата на който „Дигри“ ЕООД е
продал на „Айти Груп България“ ООД следните недвижими имоти: поземлен
имот с идентификатор 00182.37.133 по КККР, одобрени със Заповед № 18-
96/15.01.2018 г. на ИД на АГКК, с площ 1000 кв.м., находящ се в м. „Кьор
бунар“ на гр. Аксаково, общ. Аксаково, обл. Варна, с трайно предназначение
на територията – земеделска, начин на трайно ползване: нива, категория на
земята при неполивни условия: осма, номер по предходен план: 037133, при
граници на имота: 00182.37.134, 00182.37.142, 00182.37.141, 00182.37.132,
00182.37.1 и поземлен имот с идентификатор 00182.37.134 по КККР,
одобрени със Заповед № 18-96/15.01.2018 г. на ИД на АГКК, с площ 735 кв.м.,
находящ се в м. „Кьор бунар“ на гр. Аксаково, общ. Аксаково, обл. Варна, с
трайно предназначение на територията – земеделска, начин на трайно
ползване: нива, категория на земята при неполивни условия: осма, номер по
предходен план: 037134, при граници на имота: 00182.37.152, 00182.37.142,
00182.37.133, 00182.37.1, поради противоречие с добрите нрави, изразяващо
се в явна и значителна нееквивателнтност на престациите по договора.
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание на
27.04.2022г. от 14,00 часа, за която дата и час да се призоват страните с
препис от настоящото определение, като на въззивника се връчи и препис от
отговора на въззивната жалба.
ПРИКАНВА страните към спогодба и възможността да уредят
доброволно отношенията си чрез медиация или друг способ за доброволно
уреждане на спора, като им указва, че при приключване на делото със
спогодба половината от внесената държавна такса се връща на ищеца.
УКАЗВА на СТРАНИТЕ за възможността да разрешат спора, чрез
медиация, като ползват Центъра по медиация, разположен на 4 етаж в
сградата, в която се помещава Съдебно-изпълнителна служба при Pайонен
съд Варна на адрес: гр. Варна, ул. „Ангел Кънчев" № 12, тел. *********;
служител за контакти - Нора Великова.
Определението не подлежи на обжалване.
4
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5