Р Е
Ш Е Н
И Е № 337
гр.
Бургас, 29.07.2019г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Бургаският окръжен съд, в открито съдебно заседание на седемнадесети
юли две хиляди и деветнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Иво Добрев
при секретаря Стойка Вълкова
като разгледа докладваното от
съдията Добрев търговско дело № 255 по описа за 2018г., за да се произнесе взе предвид следното:
Производството по
делото е образувано по повод искова молба на „Самоков- турист“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление
гр.Самоков, хотел „Самоков“, със съдебен адрес гр.Бургас, ул.“Оборище“ №90,
ет.1-2 против „Слънчев бряг“АД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление к.к.Слънчев бряг, общ.Несебър, с която е предявена претенция за
обявяване за окончателен на предварителен договор за покупко-продажба на 1115
кв.м. от поземлен имот с идентификатор 51500.505.351 по КК на гр.Несебър,
к.к.Слънчев бряг, целият с площ 9017кв.м., с адрес гр.Несебър, ул.“Шеста“ №1, начин
на трайно предназначение на територията –урбанизирана, начин на трайно
ползване-второстепенна улица, които по силата на изменение на ПУП-ПР за УПИ1
кв.47 по плана на к.к.Слънчев бряг, прието с решение на Общинския съвет-Несебър
№377 по протокол №11/ 24.11.2016г. са придадени към ПИ 51500.501.221,
представляващ УПИ1 кв.47 по плана на к.к.Слънчев бряг. Претендират се и
направените по делото разноски.
Предявен е и
насрещен иск от „Слънчев бряг“АД, ЕИК ********* за осъждане на „Самоков
Турист“ЕООД,ЕИК ********* да заплати на ищеца обезщетение в размер на
64 188 лева за ползване на процесния имот, предмет на сключения между
страните предварителен договор за времето от 05.08.2013г. до предявяването на
претенцията- 27.07.2018г., както и за заплащане на законната лихва върху
посочената сума, считано от постъпване на исковата молба до окончателното
заплащане на сумата.
С протоколно
определение от 19.06.2019г. е допуснато изменение в размера на насрещния иск,
като същият следва да се счита предявен за сумата от 62 400 лева,
претендирана като обезщетение за ползване на процесния имот.
Ищецът „Самоков
Турист“ЕООД твърди, че на 05.08.2013г. е сключил със „Слънчев бряг“АД предварителен договор,
по силата на който последното дружество се съгласило да му прехвърли
собствеността върху 1115 кв.м. от поземлен имот с 51500.505.351 по КК на
гр.Несебър, к.к.Слънчев бряг срещу продажна цена в размер на 224 800 лева,
без ДДС, която да се изплати по начина указан в чл.4 от договора. Процесният
имот граничил непосредствено с друг недвижим имот, собственост на ищеца, като
целта на сключване на договора била продаваните идеални части да се приобщят
към имот с идентификатор 51500.505.221. В тази връзка трябвало да се извърши
частично изменение на ПУП-ПР на УПИ1 в кв.47 по плана на комплекса, като
условие за сключване на окончателен договор и предпоставка за заплащане на част
от продажната цена. Посочва се също така, че в деня на сключване на
предварителния договор ищецът заплатил сумата от 89 920 лева без ДДС. Изменението
на плана, по силата на което към поземлен имот с идентификатор 51500.505.221 се
придавали 1115 кв.м. от поземлен имот с идентификатор 51500.505.351 било прието
с решение на Общински съвет Несебър и влязло в сила на 21.03.2017г. След тази
дата ищецът заплатил и втората дължима по предварителния договор вноска в
размер на 44 960 лева без ДДС. При извършено от ищеца запитване до АПСПК
се получил отговор, от който станало ясно, че не е необходимо издаване на
разрешение за извършване на разпоредителни сделки с активи на ответника. След
получаване на горното становище била изплатена и третата дължима вноска по
договора. Възражения за забава не били направени от продавача. Вместо да
изпълни ангажиментите си по договора „Слънчев бряг“АД едностранно завишило
продажната цена на сумата от 303 050 лева без ДДС и поканило ищеца да
внесе остатъка от 213 130 лева. Поискало освен това да му бъдат заплатени
разноски за подготовка на сделката, както и обезщетение за ползването на имота
за търговски цели, включително разноски по водени в предходни години търговски
и изпълнителни дела. Ищецът отказал да изпълни новопоставените му условия, като
вместо това поканил ответника да определи дата за сключване на окончателен
договор. Второто дружество от своя страна продължавало да настоява за
актуализиране на продажната цена, както и за заплащане на обезщетение за
ползването на имота от ищеца за период 5 години назад.
Тъй като
поставените допълнителни условия не били уговорени между страните в
предварителния договор, се касаело по същество до отказ от изпълнение на
задължението му за прехвърляне на собствеността.
В постъпилия
отговор от дружеството ответник се прави на първо място възражение за нищожност
на процесния договор, поради липса на съгласие за сключването му от съвета на
директорите на „Слънчев бряг“АД и поради противоречието му със закона, предвид
нарушаването на чл.28 ал.1 ЗПСК. Липсвало оправомощаване от органа на
управление на дружеството за сключване на договора от изпълнителния директор,
поради което и сделката била сключена при липса на мандат за подписването и.
Посочва се освен това, че съгласно чл.28 ал.1 ЗПСК на търговските дружества с
повече от 50% държавно участие се забранявало извършването на разпоредителни
сделки с дълготрайни активи на дружеството, освен с разрешение на Агенцията за
приватизация и следприватизационен контрол. Такова валидно и безусловно
разрешение в случая не било дадено. Процесният договор бил нищожен и поради
накърняване на добрите нрави, предвид занижената цена, която следвало да се заплати
и непредвидената възможност за нейната актуализация до размер близък до
пазарните стойности на такива имоти.
Моли се за
отхвърляне на претенцията, поради нейната недоказаност и неоснователност. В
тази връзка с излагат съображения, че е налице неизпълнение на задълженията на
ищеца по договора, който не е спазил сроковете за плащане на всяка една от
вноските, поради което се заявява, че ответникът прави възражение за разваляне
на договора, поради неизпълнение задълженията на „Самоков Турист“ ЕООД. Изтъкнати
са и доводи за уговорена продажба на имота по неактуални пазарни цени. Не били
спазени и изискванията, предвидени в нормата на чл.586 ГПК, тъй като не бил
заплатен дължимия за 2018г. данък за процесния имот и това се явявало пречка за
сключване на окончателен договор. Не били налице предпоставките за уважаване на
иска, тъй като разрешение за продажба от АПСК не било дадено, независимо от
обстоятелството, че в един по-късен момент такова вече не се е изисквало. В
договора също така липсвала ясна уговорка кога следва да бъде сключен
окончателния такъв между страните, като на практика не бил определен разумен
срок, в който това да стане. За този близо 5 годишен период от време- от
подписване на договора до частичното изменение на плана била настъпила промяна
в пазара на недвижими имоти, което накърнявало сериозно интересите на
ответника.
Ищецът в
допълнителната искова молба оспорва твърдението за нищожност на процесния
предварителен договор. На първо място се посочва, че той е трето добросъвестно
лице, на което липсата на решение на СД на ответника не може да бъде
противопоставена, тъй като същата има значение само във вътрешните отношения
между дружеството и представляващия го. Цитирана е в тази връзка и разпоредбата
на чл.236 ал.4 ТЗ. Заявява се освен това, че от съдържанието на предварителния
договор ставало ясно, че той се сключва на основание взето решение на СД, като
същото е цитирано включително в писмо на изпълнителния директор на дружеството,
представено с исковата молба, а протокол с взето такова решение от СД е приложен
към отговора на исковата молба. Процесната сделка не представлявала сделка на
разпореждане с недвижим имот, поради което и не било налице твърдяното
противоречие с нормата на чл.28 ал.1 ЗПСК, тъй като предварителния договор
пораждал само облигационни последици и нямал вещноправно действие. Съгласието
било предвидено като условие само в случай на сключване на окончателен, а не на
предварителен договор. Оспорва се и твърдението, че процесният договор
противоречи на добрите нрави. Ответникът се позовавал на разпоредби, които се
прилагали за еднолични търговски дружества с държавно участие, каквото той не
е, поради което и за него не съществувало задължението при извършване на
разпореждане с имущество в състезателна процедура да определя пазарната цена с
независим оценител.
Оспорва се
твърдението на „Слънчев бряг“АД за забава в плащането на вноските по договора,
което според последния се явявало основание за разваляне на същия.
Възможността, предвидена в договора за развалянето при неизпълнение на
задължението за плащане на продажната цена следвало да се упражни при
съобразяване с нормата на чл.87 ал.1 ЗЗД- като бъде даден подходящ срок за
изпълнение. Ответното дружество е приело всички плащания, които били надлежно
осчетоводени и фактурирани. Не се твърди наличие на някоя от хипотезите на
чл.87 ал.2 ЗЗД, поради което и не са налице основания за разваляне на договора.
Забавата при плащане на първата вноска била несъществена, като ответникът приел
това плащане без възражения и като изпълнение на договора. Според ищеца забава
при изпълнение на втората и третата вноска не е налице или ако има такава, тя
се дължи на действия, за които е отговорен самият продавач. Едва на
10.10.2017г. ответникът е уведомил ищеца, че решението за изменение на плана е
влязло в сила, като е предоставил едномесечен срок за изпълнение на
задължението за плащане на втората вноска. Такова било направено в дадения от
ответника срок, като към този момент не били настъпили основанията за заплащане
на пълната продажна цена. Ответникът не предприел действия по уведомяване на
ищеца за отпадане забраната за разпореждане с имущество, като се наложило
ищецът да направи такова запитване, поради което и продавачът не можел да черпи
права от собственото си недобросъвестно поведение.
Страните били
обвързани от уговорената в договора цена за продажба на имота, като липсвало
законово задължение ищецът да се съобразява с актуализации на цената, които
ответникът едностранно му налага.
Изразена е и
позиция, че наличието на задължения не е пречка за прехвърляне на вещни права и
обявяване на договора за окончателен.
Посочва се също
така, че отмяната на забранителния режим прави ненужно даването на съгласие от
АПСК и даването на такова би било недействително, като лишено от предмет.
Доводите за липса
на краен срок за сключване на договора също били несъстоятелни, тъй като срокът
е определяем и зависил от действия на самия продавач.
Посочените от
ответника неизпълнени задължения, произтичащи от неоснователно обогатяване и
споразумение от 05.08.2010г. не давали основание на последния да откаже да
изпълни задълженията си по предварителния договор, тъй като не произтичали от
същото правоотношение- аргумент чл.90 ЗЗД. Такива насрещни задължения за ищеца-
купувач не съществували. Дружеството не било използвало част от имота, предмет
на предварителния договор за търговски цели и не било извличало ползи от него,
нито пречило на ответника да го ползва. Цитираното по-горе споразумение от
05.08.2010г. не било подписано от управителя на дружеството-ищец, нито от
представител на дружеството, като в тази връзка е направено искане за откриване
на производство по чл.193 ГПК по оспорване истинността на същото и назначаване
на графологична експертиза. При условията на евентуалност се прави възражение
за погасяване по давност на поетите със споразумението задължения, считано от
настъпване падежа за плащане на всяка една от вноските. Направено е искане да
бъде задължена община Несебър да представи справка за подлежащи на принудително
изпълнение публични задължения на „Слънчев бряг“ АД.
В постъпилия
отговор на допълнителната искова молба се поддържа тезата, че липсва решение-
съгласие на СД на ответника за продажба на имота, като в тази връзка се цитират
разпоредби от устава на дружеството и от правилата за работа на СД на „Слънчев
бряг“АД. Поддържат се и направените възражения за нищожност на договора, като
се взима отношение по направените от ищеца оспорвания и доказателствени
искания.
В насрещната
искова молба се заявява, че от 2011г. до настоящия момент „Самоков Турист“ ЕООД
ползва процесния имот, като тези му действия са лишени от правно основание.
Признание за горното се съдържало в писмо, изходящо от последното дружество от
11.05.2011г., с което е направено предложение за промяна на плана, като
същевременно между страните не бил сключен договор за наем. Предвид отсъствието
на друга облигационна зависимост между ищеца и ответника процесният имот бил
държан без основание, като ответникът ползвал терена както пряко, така и чрез
свои контрагенти /собственици на преместваеми обекти, разположени на мястото/.
Накърняването на правата на ищеца се свеждало да пропуснатите ползи, които е
могъл да реализира, изразяващи се в неполучаване на доход в размер на средния
месечен наем за имот от същия вид, предназначение и състояние. Размерът на
търсеното обезщетение бил определен съгласно приета от съвета на директорите на
„Слънчев бряг“АД пазарна оценка, изготвена от независим оценител.
Върху
претендираната сума се търси и законната лихва, считано от датата на
предявяване на насрещната искова претенция.
В подадения
отговор на насрещната искова молба се посочва на първо място, че съединяването
на такива претенции в особеното производство по чл.19 ал.3 ЗЗД е недопустимо.
Изложени са съображения, включително за просрочие на втората, заявена като
евентуална насрещна претенция.
По основателността
на насрещните искове и конкретно във връзка с претенцията по чл.59 ЗЗД на първо
място се твърди, че ответникът не е пречил на ищеца да ползва процесния имот,
още повече, че същият бил предназначен за второстепенна улица и като такъв се
явявал обект с обществен достъп, поради което и обективно не било възможно
ползването му по начин, изключващ правата на ищеца. Оспорва се твърдението, че
ответникът в писмо от 2011г. е направил извънсъдебно признание, като се заявява
в тази връзка, че последният със знанието и без противопоставянето на ищеца
извършил озеленяване по протежение на алеята, което представлявало подобрение
на имота на стойност 30 000 лева. С тази стойност се прави насрещно
възражение за прихващане в случай на уважаване на иска по 59 ЗЗД. Твърди се
също така, че ответникът никога не е давал съгласие, нито е отдавал обекти под
наем, които попадат в процесния имот. Посочва се, че представените от ищеца
писмени доказателства касаели констатации само за времето след 2016г., но не и
за периода преди това.
В отделно
становище ищецът по насрещния иск заявява на първо място, че възражението за
прихващане е нередовно, тъй като претенцията не е индивидуализирана и
конкретизирана, поради което и следва да бъдат отстранени тези недостатъци.
Взема отношение и по твърденията на ответника, че не е налице забава в
плащанията на вноските.
В допълнителен
отговор ответника по насрещните искове уточнява възражението си за прихващане
за извършеното озеленяване по протежение на алеята. Излага съображения,
свързани с изявленията на ищеца за наличие на забава в плащане на вноските по
предварителния договор.
Бургаският окръжен съд, като взе
предвид исканията и твърденията на страните, прецени представените
доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, и като съобрази закона,
установи следното от фактическа и правна страна:
Не се спори по делото, че на
05.08.2013г. между „Самоков Турист“ ЕООД и „Слънчев бряг“ АД е сключен
предварителен договор, по силата на който последното дружество се съгласило да
прехвърли на ищеца собствеността върху 1115 кв.м. от поземлен имот с идентификатор
51500.505.351 по КК на гр.Несебър, к.к.Слънчев бряг срещу продажна цена в
размер на 224 800 лева, без ДДС, която сума е изцяло заплатена. Не са
налице различни позиции и относно целта на сключване на договора- продаваните
части от имота да се приобщят към имот с идентификатор 51500.505.221,
собственост на ищеца, както и че за да се случи това трябвало да се проведе
процедура по частично изменение на ПУП-ПР на УПИ1 в кв.47 по плана на
комплекса, като условие за сключване на окончателен договор и предпоставка за
заплащане на част от продажната цена. Такова било прието с решение на Общински
съвет Несебър и влязло в сила на 21.03.2017г.
Спорът е концентриран върху това
налице ли са основания за нищожност на предварителния договор, на въведените от
ответника основания, както и изпълнил ли е ищецът поетите
от него задължения.
За установяване на въведените в
процеса фактически твърдения са приобщени множество писмени доказателства-
подписания между страните предварителен договор, разменената кореспонденция
между тях по повод изпълнението на същия,
акт за държавна собственост, платежни документи, скици, протоколи от
заседания на съвета на директорите на ответника, идеен проект за промяна на
регулационен план, обяснителна записка и удостоверение за приемане на проект за
изменение на кадастралната карта и регистри за обект 51500.505.221.
Успешното реализиране на потестативното
право по чл.19 ал.3 ЗЗД е предпоставено преди всичко от извършване на преценка
за наличието на действителен предварителен договор, който валидно обвързва
страните, доколкото поначало нищожния договор не поражда действие. Освен това,
ищецът следва да е изпълнил задълженията си по предварителния договор,
изискуемостта на които е настъпила преди уговорения момент за сключване на
окончателния договор (аргумент от чл.362 ал.1 ГПК). Доколкото съдебното
решение, с което уважава иска по чл.19 ал.3 ЗЗД е деривативно правно основание,
предпоставка за постановяването му е положително установяване, че ответникът е
титуляр на правото, предмет на договора- чл.363 ГПК. Така предвидените в закона
предпоставки за обявяване на предварителния договор за окончателен, съдът
намира, че се установяват в настоящото производство от събраните по делото
доказателства.
Процесният договор е сключен в
изискуемата от чл.19 ЗЗД писмена форма за валидност, като ответника се е
задължил да прехвърли в полза на ищеца правото на собственост върху индивидуализирания
недвижим имот срещу задължението на купувача да заплати определена цена.
Постигнатото съглашение е действително, доколкото с подписване на договора
страните са демонстрирали воля да се обвържат от неговите клаузи.
Не се констатират
основанията за нищожност, въведени от дружеството ответник с отговора на
исковата молба. На първо място не може
да бъде споделено твърдението, че липсва съгласие на съвета на директорите на
„Слънчев бряг“АД за сключване на договора, поради което и сделката е подписана
от изпълнителния директор на акционерното дружество, без надлежно
оправомощаване за това. Такова поначало не се е изисквало и не е било
необходимо, предвид отмяната на чл.33 ал.3 т.6 от устава на акционерното
дружество към датата на сключване на договора. Дори да се приеме обратното в
процесния документ изрично е посочено, че сделката се сключва след взето
решение именно от управителния орган на ответника, което опровергава
твърдението за липса на мандат на подписалия документа, още повече, че протокол
обективиращ приемане на точно такова решение на 04.06.2013г. е представен по
делото. Същото е взето с пълно мнозинство, като са ясно изразени волята и желанието
на съвета на директорите да се продадат 1115 кв.м. от поземлен имот с
идентификатор 51500.506.351 и сделката бъде сключена след получаване на
разрешение от Агенцията за приватизация и следприватизационен контрол/АПСК/. Верни се явяват също така и изложените от
ищеца доводи, че липсата на решение на съвета на директорите принципно не може
да бъде противопоставена на ищеца, тъй като същата би имала значение само във
вътрешните отношения между дружеството и представляващия го, съгласно нормата
на чл.236 ал.4 ТЗ.
Несъстоятелни са аргументите, че за
сключване на предварителния договор за продажба на недвижим имот е било
необходимо разрешение на Агенцията за приватизация и следприватизационен
контрол. Такова е следвало да бъде получено преди подписване на окончателния
договор, тъй като само той представлява сделка на разпореждане с недвижим имот
и поражда вещно правно действие. Отделен е въпросът, че понастоящем това не е необходимо,
предвид отмяната на забраната за извършване на разпоредителни сделки с
дълготрайни активи на „Слънчев бряг“АД/ с решение №1637/21.12.2015г. на АПСК/.
Ето защо и към момента не може да се твърди, че разрешението представлява част
от фактическия състав на сделката и, че е условие за сключване на окончателен
договор, тъй като отмяната на забранителния режим води като последица до отпадане
необходимостта от даване на съгласие от агенцията. Крайният срок по договора също
е обвързан от даване на разрешение, като на практика получаването на такова е
зависило изцяло от действията и проявената инициатива от страна на самия
продавач. От данните по делото става също така ясно, че такава активност от
страна на „Слънчев бряг“АД не е проявена, което само потвърждава твърденията за
забава, въведени в исковата молба.
Недоказано е
останало и възражението, че процесният договор противоречи на добрите нрави. Аргументите,
че цената на договора била занижена и не се предвиждала възможност за
актуализация не следва да се кредитират. Цената по договора е определена при
съобразяване пазарната стойност на терена към датата на сключването му и след
изготвена пазарна оценка на имота от независим оценител. Същата е уговорена и
уточнена след преговори между страните, в качеството им на равнопоставени
субекти по сделката и след постигане на съгласие и съвпадане на волеизявленията
на продавача и купувача. Тя категорично не е прекомерно ниска, а от
представените по делото доказателства се вижда, че стойността на имота
надвишава многократно данъчната му оценка. Нееквивалентност на престациите, която да е явна и значителна в настоящия
случай категорично не се констатира. Задължение
за провеждане на състезателна процедура за определяне на пазарната цена за
ответника не е съществувало и това се вижда включително от представените от
„Слънчев бряг“АД документи, обективиращи съгласието от страна на АПСК по повод
на други сделки. При това положение съдът не намира основание да счита, че е
налице твърдяното противоречие на съдържанието на договора с морални, етични
норми или други правила за поведение.
Относно възражението за допуснато неизпълнение от
страна на ищеца, изразяващо се в неспазване на сроковете за плащане на вноските
по договора трябва да се отбележи, че продажната цена е платена изцяло от ищеца
и плащанията са приети от ответника без възражения. Последният не се е
противопоставил в нито един момент на извършеното изпълнение, представляващо
плащане на сумите по договора, на датите на които това се е случило и горното
се установява недвусмислено от разменената между страните кореспонденция,
включително след влизане в сила решението на Общинския съвет гр.Несебър за
изменението на ПУП. Несъмнено ищецът доколкото не е бил страна в
административното производство по оспорване решението на общинския съвет не е
имал информация за датата на влизане в сила на съдебния акт. Доказателства
„Самоков- Турист“ЕООД да е било уведомено за резултата, от повдигнатия пред
съда, спор по делото не са ангажирани. По тази причина следва да се приеме, че
последното е изпълнило коректно задължението си за плащане на цената на имота,
веднага след като е научило за горното обстоятелство.
Поначало правната възможност на
ответника да развали договора чрез отправяне на покана по реда на чл.87 ал.1 ЗЗД трябва да се счита за преклудирана
от датата на подаване на исковата молба или вписването и в АВ. С упражняване
правото за предявяване на иск се въвежда правен спор, който до приключването му
със сила на присъдено нещо прегражда възможността за страните да изменят или
заличават едностранно материалното право. Защитата на ответника се изразява в
правото му да доказва неоснователността на иска, но не и да се откаже от
договора. Независимо от горното отсъстват данни, свидетелстващи дори и бегло за
формирано и съобщено от ответника на ищеца намерение за разваляне договора,
поради неизпълнение. Такъв извод не се следва и от прочита на писмото от 10.10.2017г.
Наличие на предпоставките на чл.87 ал.2 ЗЗД също не се заявява. Забавянето в
плащането на сумата по втората вноска не се дължи на виновно неизпълнение на
ищеца, както вече се посочи, поради което и твърдяното основание за разваляне
на процесния договор не е налице.
Неоснователни се явяват направените
възражения, че наличието на публични задължения за имота се явява пречка за
сключване на окончателен договор. По този въпрос е формирана постоянна съдебна
практика на ВКС по чл.290 ГПК, според която съществуването на такива задължения
към фиска не е пречка за уважаване на конститутивната претенция по чл.19 ал.3 ЗЗД.
За пълнота следва да се посочи, че
представеното от ответника споразумение от 05.08.2010г. на първо място не е
създало права и задължения за страните, имащи отношение към изпълнение на
ангажиментите им по предварителния договор. От друга страна ищецът е провел
успешно доказване на неистинността на този документ, в частта му относно
авторството на подписа на подписалия го представител на „Самоков
Турист“ЕООД.
В случая процесният предварителен
договор е валиден и като такъв обвързва страните с поетите договорни
задължения. Същият отговаря на изискванията на чл.19 ал.1 и 2 ЗЗД, предвид
сключването му в писмена форма и наличието на договореност за съществените
условия на окончателната продажба- пълна индивидуализация с подробно описание
на имота, предмет на сделката, както и посочена продажна цена с начин на
плащане.
Установена е от представените по
делото доказателства, следващата необходима предпоставка за уважаване на
предявения иск- наличието на собственост по отношение на процесния имот в
патримониума на ответната страна.
Същевременно, няма твърдения, а още
по- малко ангажирани доказателства задължението за прехвърляне правото на
собственост да е изпълнено, поради което и ответното дружество, поради
неизпълнението на този свой ангажимент за сключване на окончателен договор е
изпаднало в забава.
Ето защо и по така изложените
съображения, съдът намира, че предявеният иск с правно основание в чл.19 ал.3 ЗЗД, следва да бъде уважен, а сключеният предварителен договор за покупко-
продажба на процесния недвижим
имот- обявен за окончателен.
С настоящия съдебен акт, ищецът на основание чл.364
ал.1 ГПК следва да бъде осъден да заплати сумата от 980.10 лева (деветстотин и осемдесет
лева и десет стотинки) по сметка на Бургаския окръжен съд, представляваща
дължима държавна такса по т.8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за
нотариусите и нотариалната дейност, сумата от 224.80 лева(двеста двадесет и
четири лева и осемдесет стотинки) по сметка на Агенцията по вписванията- служба
по вписванията- град Бургас, представляваща дължима такса по чл.2 от Тарифата
за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията, както и сумата от
6 744лв. (шест хиляди седемстотин четиридесет и четири лева), представляваща
дължима такса по силата на чл.47 ал.2 от Закона за местните данъци и такси и
във връзка с чл.41 ал.2 от Наредба №14 за определяне размера на местните
данъци, приета от Общински съвет-град Несебър.
Следва, освен това, да бъде
наредено вписването на възбрана върху процесния недвижим имот за определените
по-горе в тежест на ищеца разноски в полза на Бургаския окръжен съд.
На основание
чл.364, ал.2 ГПК, препис от решението не следва да бъде издаван, докато ищецът
не докаже, че са заплатени разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и
такси за имота.
По насрещния иск:
В тежест на ищеца е указано да установи, че е бил лишен от правото да упражнява
фактическа власт и ползва процесния имот и периода от време, през който е
продължило това, че е била налице възможност за сигурно увеличаване на
имуществото му, както и размера на обезщетението, което претендира.
Настоящият състав след внимателен анализ и обсъждане на всички, приобщени по делото материали намира насрещния иск за осъждане на „Самоков Турист“ЕООД да заплати на ищеца обезщетение в размер на 62 400 лева за ползване на процесния имот, предмет на сключения между страните предварителен договор за времето от 05.08.2013г. до предявяването на претенцията- 27.07.2018г., както и за заплащане на законната лихва върху посочената сума, считано от постъпване на исковата молба до окончателното заплащане на сумата за недоказан.
На първо място по
делото не са събрани достатъчно убедителни доказателства в подкрепа на
твърдението, че имотът на „Слънчев бряг“АД е ползван от „Самоков Турист“ по
описания в насрещната искова молба начин и през посочения период от време.
Безспорни данни за това, че ответникът по тази претенция е държал и владял
имота на „Слънчев бряг“АД без основание, категорично отсъстват. Изявленията на
разпитаните по делото свидетели, служители на последното дружество дават крайно
оскъдна и недостатъчна информация, както относно действителната площ от терена
на ищеца, която е ползвана според тях, така и за лицата, които са извършили
това. Нито свидетелят М., нито свидетелят Г.
са в състояние да посочат имена или данни на физически лица или търговци,
стопанисващи разположените, според твърденията им, частично в имота на „Слънчев
бряг“ АД, обекти. В представените по делото констативни протоколи от
05.06.2015г. и 06.06.2016г. такава информация също не се съдържа. Според
свидетелят Г. проверяваните лица заявили, че са наематели на хотел
„Континентал“ и казаното от тяхно било прието с доверие, без да се извършва
допълнително проучване по този въпрос. В показанията си свидетеля Т. посочва, че такива преместваеми обекти е имало,
позиционирани в имота на ответника, но че това е станало след надлежно получено
разрешение за тяхното разполагане от Община Несебър. При това положение
неубедително и недоказано е останало твърдението, че имотът е ползван пряко от
ответника или негови контрагенти. Дори такива конкретни данни да имаше налични
по делото, категорично не е установен въведения от ищеца период от време в
исковата молба, през който се сочи, че имотът е бил владян от ответното
дружество. Колкото до представеното по делото писмо от 11.05.2011г., в което
според ищеца се съдържало признанието на ответника, че владее имота трябва да
се поясни, че същото е изготвено по конкретен повод и във връзка с конкретно
искане за предприемане на действия по изграждане на система за напояване на
зелени площи, поради което и не може да бъде приета позицията, че този документ
свидетелства за факта на ползване в цялост на поземления имот от 1115 кв.м.,
още по малко чрез него се установява владението на имота през въведения период
от време, за който се търси обезщетението.
От изготвената по
делото техническа експертиза се вижда, че ответникът е изпълнил озеленяване и
изградил тенис корт, които частично попадат в имота на ищеца. От приложената
към същата скица става ясно, че зелените площи не са препятствали достъпа до
имота на последния. Нещо повече, анализът на приобщените по делото документи мотивира
непротиворечив извод, че „Слънчев бряг“АД по никакъв начин не се е
противопоставило или възразило на засаждането на тази храстовидна растителност
до момента, в който между страните е бил поставен въпроса за цената по договора
във връзка с претенцията за сключване на окончателен такъв. Касае се за
озеленяване върху малка част от парцела, което изпълнява изцяло естетическа
функция и не е довело до каквото и да е обогатяване на ответника като пряка и
непосредствена последица. Отделно от това и по повод на въведените твърдения за
пречене да се ползва имота на ищеца и доколкото се касае за поземлен такъв трябва
да се посочи, че препятстването да се владее имот е предмет на друга претенция
и подлежи на защита по друг процесуален ред-този по чл.109 ЗС, с каквито искове
настоящия състав не е сезиран. Отсъстват данни кога е изграден тенис корта и
откога се ползва. Доказването на това обстоятелство е било в тежест на ищеца,
който обаче не е проявил необходимата инициатива, за да установи този факт.
Предявената претенция се явява
недоказана, поради което и следва да се отхвърли.
Безпредметно е при това
положение обсъждането на въведеното от ответника по насрещния иск възражение за прихващане с
негово вземане за сумата от 30 000 лева срещу ищеца.
Предвид
уважаването на първоначалния иск и отхвърляне на насрещната искова претенция,
на „Самоков Турист“ЕООД следва да бъде присъдена сумата от 10 342.20 лева,
представляваща направени от него
съдебно- деловодни разноски.
По изложените съображения,
Бургаският окръжен съд
Р Е Ш И :
ОБЯВЯВА за окончателен сключения на
05.08.2013г. между „Слънчев бряг“АД,
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление к.к.Слънчев бряг, общ.Несебър-като
продавач и „Самоков- турист“ ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление гр.Самоков, хотел „Самоков“- като
купувач предварителен договор за
покупко-продажба на 1115 кв.м. от
поземлен имот с идентификатор 51500.505.351 по КК на гр.Несебър, к.к.Слънчев
бряг, целият с площ 9017кв.м., с адрес гр.Несебър, ул.“Шеста“ №1, начин на
трайно предназначение на територията- урбанизирана, начин на трайно ползване- второстепенна
улица, които по силата на изменение на ПУП-ПР за УПИ1 кв.47 по плана на
к.к.Слънчев бряг, прието с решение на Общинския съвет-Несебър №377 по протокол
№11/ 24.11.2016г. са придадени към ПИ 51500.501.221, представляващ УПИ1 кв.47
по плана на к.к.Слънчев бряг.
ОСЪЖДА „Самоков- турист“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление
гр.Самоков, хотел „Самоков“ да заплати сумата от 980.10 лева
(деветстотин и осемдесет лева и десет стотинки) по сметка на Бургаския окръжен
съд, представляваща дължима държавна такса по т.8 от Тарифата за нотариалните
такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност, сумата от 224.80
лева(двеста двадесет и четири лева и осемдесет стотинки) по сметка на Агенцията
по вписванията- служба по вписванията- град Несебър, представляваща дължима
такса по чл.2 от Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията,
както и сумата от 6 744лв. (шест хиляди седемстотин четиридесет и четири
лева), представляваща дължима такса по силата на чл.47 ал.2 от Закона за
местните данъци и такси и във връзка с чл.41 ал.2 от Наредба №14 за определяне
размера на местните данъци, приета от Общински съвет-град Несебър.
ДА СЕ ВПИШЕ в полза на Окръжен съд-Бургас, възбрана
върху 1115 кв.м. от поземлен имот с идентификатор 51500.505.351 по КК на
гр.Несебър, к.к.Слънчев бряг, целият с площ 9017кв.м., с адрес гр.Несебър,
ул.“Шеста“ №1, начин на трайно предназначение на територията- урбанизирана,
начин на трайно ползване- второстепенна улица, които по силата на изменение на
ПУП-ПР за УПИ1 кв.47 по плана на к.к.Слънчев бряг, прието с решение на
Общинския съвет-Несебър №377 по протокол №11/ 24.11.2016г. са придадени към ПИ
51500.501.221, представляващ УПИ1 кв.47 по плана на к.к.Слънчев бряг.
Препис от настоящото решение, ведно със заверени копия
на схема №15-388076/ 11.08.2017г. на поземлен имот с идентификатор
51500.505.351 по КК на гр.Несебър, к.к.Слънчев бряг, да се изпратят на
Агенцията по вписванията- служба по вписванията- град Несебър за извършване на
необходимите действия по вписване на наложената от съда възбрана.
УКАЗВА на ищцеца „Самоков- турист“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление
гр.Самоков, хотел „Самоков“, че
препис от настоящото съдебно решение няма да бъде издаден преди да представи
доказателства за заплащане на посочените по-горе разноски по прехвърлянето-
сумите в полза на Бургаския окръжен съд, Община Несебър и Агенцията по
вписванията-служба по вписванията-град Несебър, както и на такива за заплащане
на дължимите данъци и такси за имота към държавата и към Община Несебър.
УКАЗВА на „Самоков- турист“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление
гр.Самоков, хотел „Самоков“ , в съответствие с разпоредбата на чл.115
ал.2 ЗС, че следва в шестмесечен срок от влизането му в сила да впише
настоящото положително съдебно решение по представен препис от него, както и че
след изтичането на този срок вписването на исковата молба губи действието си.
ОТХВЪРЛЯ
предявения на основание чл.59 ЗЗД иск от „Слънчев бряг“АД, ЕИК ********* срещу „Самоков
Турист“ЕООД, ЕИК ********* за осъждане на ответника да заплати на ищеца
обезщетение в размер на 62 400 лева (шестдесет и две хиляди и четиристотин
лева) за ползване на процесния имот, предмет на сключения между страните
предварителен договор за покупко-продажба от 05.08.2013г. за времето от
05.08.2013г. до предявяването на претенцията- 27.07.2018г., както и за
заплащане на законната лихва върху посочената сума, считано от постъпване на
исковата молба до окончателното заплащане на сумата.
ОСЪЖДА „Слънчев
бряг“АД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление к.к.Слънчев бряг,
общ.Несебър да заплати на „Самоков- турист“ ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление гр.Самоков, хотел „Самоков“, сумата
от 10 342.20 лева (десет хиляди триста четиридесет и два лева и двадесет
стотинки), представляваща направени по делото разноски.
Решението подлежи на обжалване в
двуседмичен срок от връчването му на страните с въззивна жалба пред Бургаския
апелативен съд.
Съдия :