№ 176
гр. Ловеч, 17.12.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ЛОВЕЧ в публично заседание на седемнадесети
ноември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:ИВАНИЧКА
КОНСТАНТИНОВА
при участието на секретаря ДАНИЕЛА КИРОВА
като разгледа докладваното от ИВАНИЧКА КОНСТАНТИНОВА
Гражданско дело № 20214300100001 по описа за 2021 година
за да се произнесе, взе предвид:
Производството по делото е с правно основание чл.108 и 109 от Закона за
собствеността.
Предявена е искова молба с вх.№ 4/04.01.2021 година от Д. П. ИВ., ЕГН **********
от с.***, област Ловеч, ул.”***, съд.адрес: гр.***, чрез адвокат И.Г. Ц. – САК срещу „В.С.”
ЕООД, ЕИК *********, седалище и адрес на управление: гр.***, представлявано от П. С. П.,
с правно основание чл.108 ЗС, чл.109 ЗС и посочена цена на исковете съответно: 85 700 лева
и 23 041.68 лева.
С разпореждане № 1 от 08.01.2021 г. съдът е оставил без движение, на основание
чл.129, ал.1 ГПК, исковата молба за отстраняване на нередовности и в определения срок е
подадена молба с вх.№ 54/12.01.2021 г.
Ищцата излага, че с ответното дружество „В.С.“ ЕООД са съсобственици на
поземлен имот, от който притежава 91/372 идеални части, а ответникът- 83/372 идеални
части и който поземлен имот е с идентификатор 73198.504.362 по кадастралната карта и
регистри на гр. Троян, одобрени със Заповед № РД 18-11/20.04. 2007 година на ИД на АГКК,
с адрес на поземления имот: гр.Троян, улица „***-46, с площ на целия ПИ от 372 кв.м., с
трайно предназначение на територията - урбанизирана, с начин на трайно ползване - ниско
застрояване, с номер по предходен план - 1483, при съседни поземлени имоти с
идентификатори: 73198.504.363, 73198.504.294, 73198.504.345, 73198.504.361, 73198.504.384.
1
Твърди, че ответникът е придобил 83/372 идеални части от поземления имот,
апортирани в капитала му от физическото лице П. С. П. (едноличен собственик на
капитала). Освен посочените идеални части от поземления имот, предмет на апортната
вноска са и две сгради, които попадат в него: сграда с идентификатор 73198.504.362.1 по
същата КККР на гр. Троян, с площ 74 кв.м. , с брой надземни етажи два, с предназначение -
жилищна , еднофамилна сграда и сграда с идентификатор 73198.504.362.2 с площ 9 кв.м.,
брой надземни етажи един, с предназначение - друг вид сграда за обитаване. Предмет на
апорта са и правата, произтичащи от Разрешение за строеж № 98 / 28.08.2019 година на
главния архитект на община Троян за „Реконструкция на съществуваща жилищна сграда с
идентификатор 73198.504.362.1 за магазин с офис в поземлен имот с идентификатор
73198.504.362, парцел 111-1482,1483,1484,1485, кв. 73 по плана на гр. Троян.
Изтъква, че след придобиване на правата на собственост върху посочените по - горе
самостоятелни сгради и идеални части от поземления имот, ответникът предприел
строителни работи в съсобствения имот, като вместо да изпълни разрешеното строителство,
съгласно разрешението за строеж, разрушил съществуващите в поземления имот сгради с
идентификатори 73198.504.362.1 и 73198.504.362.2, като на тяхно място, чрез свързването
им и усвояване на незастроената площ от парцела между тези две сгради, построил нова
сграда на около 103 кв.м. с различен обем спрямо предходните две, с различно
предназначение, с различна конструкция. Излага подробно аргументи в насока, че
нововъзникналата сграда е нов обект на вещното право, съсобствен при квоти на
съсобственост, съответни на квотите на съсобственост в поземления имот, тъй като този нов
обект е приращение към поземления имот.Затова счита, че е съсобственик, притежаващ по
приращение 24,462 % идеални части от нововъзникналата сграда, която се владее от
ответника.
От друга страна твърди, че този нов обект е незаконен строеж, тъй като е извън
разрешеното строителство по Разрешение за строеж № 98/28.08.2019 година на гл.архитект
на община Троян и не е допустим по ПУП ПЗ, защото нарушава плътността и начина на
застрояване, изменя външното очертание в хоризонтално и вертикално отношение на
бившите сгради и създава нова сграда в конструктивно отношение на мястото на сгради
търпими строежи, без постоянен устройствен статут по действаш ПУП. В допълнителната
молба сочи, че осъщественото незаконно свързано застрояване със сграда с ид.
73198.504.362.4 (в която притежава самостоятелни обекти) прави невъзможен достъпа до
сградата- до външната фасада; застрашават се животът и здравето на живущите, поради
липса на отстояние между сградите, нарушени са нормите на противопожарна защита, не са
предвидени и спазени нормативните изисквания във връзка с отвеждането на дъждовни води
в основата на сградата.
Моли, да бъде постановено решение, с което се признае за установено по отношение
на „В.С.“ ЕООД, че е съсобственик на 24,462% идеални части от нововъзникнала сграда на
мястото на сгради с идентификатори 73198.504.362.1 и 73198.504.362.2 и чрез застрояване
на площта от поземления имот между тези сгради, както и да бъде осъден ответника да
2
предаде фактическата власт и владението върху посочените идеални части от тази сграда.
При условията на евентуалност, ако се приеме, че искът по чл.108 ЗС е
неоснователен, да бъде осъден ответника да премахне частта от нововъзникналата сграда,
изградена извън обема и допуснатото, съгласно Разрешение за строеж № 98/ 28.08.2019
година на гл.архитект на община Троян за „Реконструкция на съществуваща жилищна
сграда с идентификатор 73198.504.362.1 за магазин с офис в поземлен имот с идентификатор
73198.504.362, парцел 111-1482,1483,1484,1485, кв. 73 по плана на гр.Троян, която част е с
площ от 33 км.метра, заключена между сграда с идентификатор 73198.504.362.1 и сграда с
ид.73198.504.362.4, която незаконна част пречи да упражнява в пълен обем правото на
собственост в поземлен имот с ид. 73198.504.362, да стопанисва и обслужва собствените си
обекти в сграда 73198.504.362.4, включително общите части на тази сграда, както и
възможността да реализира каквито и да било инвестиционни намерения относно бъдещо
застрояване в имот, в който е реализиран незаконен строеж.
Към исковата молба са приложени писмени доказателства и са направени
доказателствени искания.
В срока по чл.131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от „В.С.“ ЕООД, ЕИК
*********, в който се излага становище, че исковете са допустими, но са неоснователни.
На първо място сочи, че исковата молба е нередовна, тъй като не е ясно каква част от
претендираните 91/372 ид.ч. права на ищцата от поземления имот са реализирани чрез
строителство и какъв е обемът на правата ѝ върху незастроената част от поземления имот.
За да мотивира становище за неоснователност на претенциите твърди, че сграда с
идентификатор 73198.504.362.1 е завършена на етап „груб строеж" преди 07.04.2020 год.,
като обстоятелството, че сградата е реконструирана съобразно строителното разрешително и
архитектурните планове, е удостоверено от Община Троян - видно от Удостоверение изх. №
Уд-ТСУ-КР-168 от 14.05.2020 год. Само на това основание поддържа, че претенцията на
ищцата по иска по чл. 108 ЗС е изцяло неоснователна.
Допълнително излага, че не е налице приращение по смисъла на чл.92 ЗС.
На първо място оспорва съществуването на новопостроена сграда в ПИ с ид. №
73198.504.362 с площ от 107 кв.м.
На второ- сочи, че правото му на собственост върху двете сгради- сграда с
идентификатор № 73198.504.362.1 и сграда с идентификатор № 73198.504.362.2 е
възникнало по силата на покупко-продажба, съгласно нот. акт вх. per. № 2311 от 24.11.2011
г., акт № 99, том VIII, дело 1390 на СВ при ТРС. Придобитото право на собственост върху
идеалната част от поземления имот и целите две сгради е апортирано в капитала на
дружеството ответник.
На следващо място поддържа, че правото му на собственост върху сграда включва и
правото тази сграда да сто върху поземления имот. Извършил е законно преустройство на
сграда с идентификатор № 73198.504.362.1 със застроена площ от 74 кв.м.в същия обем и
същата височина при спазване на всички строителни проекти и книжа за преустройството на
3
тази сграда.Сградата не е преставала да съществува и правото му на собственост не е
погасявано.Твърди, че при извършване на законно разрешеното строителство на процесната
сграда са премахнати части и материали от старата, без които действия не може да се
изпълни предвиденото преустройство.
Отрича да е извършено свързване на сграда с идентификатор № 73198.504.362.1 и
сграда с идентификатор № 73198.504.362.2, двете сгради са напълно самостоятелни и като
такива са заснети в кадастралната карта.
Не признава да е извършено усвояване на незастроена площ от поземления имот,
която да е включена към новата сграда.Незастроената част от поземления имот, намираща се
между сграда с идентификатор № 73198.504.362.1 и сграда с идентификатор №
73198.504.362.4 е свободна и в момента - такава, каквато е била и преди строежа. Пояснява,
че за целите на строителството на сграда с идентификатор № 73198.504.362.1 е използвана
като помощна сграда -склад другата сграда с идентификатор № 73198.504.362.2, че това е в
рамките на правомощията на собственика на сградата, но не представлява свързване на
двете сгради и създаване на нов обект на собственост.
Ответникът подчертава, че притежава сграда с идентификатор № 73198.504.362.1 и
сграда с идентификатор № 73198.504.362.2 на правно основание, със съответните права
върху терена, поради което не ги владее и държи без основание. Предвид на това, моли да
бъде отхвърлен като неоснователен ревандикационния иск по чл. 108 от ЗС.
Излага съображения и за неоснователност и на негаторния иск- по чл.109 ЗС.
На първо място, оспорва съществуването на място на новопостроена сграда с площ
от 33 кв.м., изградена незаконно между сграда с идентификатор № 73198.504.362.1 и сграда
с идентификатор № 73198.504.362.4. Отрича извършването на строеж, извън обема на
притежаваните от него права върху двете сгради.
Счита, че не е нарушавал правата на ищцата за достъп до незастроената част на
имота, тъй като сградата с идентификатор № 73198.504.362.4, в която тя има права, няма
съответен отвор и това е причината за липса на достъп до частта от имота, която е на запад
от нея и че такъв достъп физически никога не е съществувал, поради което няма как да
пречи.
Акцентира, че съсобственици в имота са няколко лица, като ищцата не е въвела
твърдение за наличие на съгласие за разпределение на ползването на незастроената част от
имота, поради което не може сама да определя каква част от имота ще ползва и как нейните
права са противопоставими на останалите съсобственици.
Ответникът оспорва и твърдението в исковата молба, че са надвишени допустимите
коефициенти за плътност и интензивност на строителството, както и че отвеждането на
дъждовните води от притежаваните от ответника сгради става в основите на сграда с
идентификатор 73198.504.362.4. Посочва, че дъждовните води от сгради 1 и 2 се отвеждат в
изградена канализация, а сграда 73198.504.362.4, в която ищцата притежава самостоятелни
обекти, няма поставени улуци и всички дъждовни води от западната стряха попадат в
4
изградената канализация от ответника, с което е увреден ответникът.
Моли да бъде отхвърлен и този иск.
В съдебно заседание ищецът се представлява от адвокат И.Ц. от САК, която
поддържа исковата молба и моли да бъде уважена.Представя в срок писмена защита.
Ответникът, чрез представляващия го адвокат Ц.А. от ЛАК,моли да бъдат отхвърлени
предявените искове и също представя писмени бележки.
От събраните по делото писмени доказателства, които е допуснал и приел, в
съответствие със задължението си по чл.235 от ГПК, от преценката на становището на
страните, съдът приема за установено следното от фактическа страна:
С приложения по делото Нотариален акт №157, том I,рег.№ 1138, дело № 093 от 2017
г. за продажба на недвижими имоти и с Нот. акт № 156, том I, per. № 1137, дело № 092от
2017 г. за дарение на недвижим имот на нотариус Борис Кожухаров, вписан в регистъра на
Нотариалната камара с per. № 337, с район на действие Районен съд - гр. Троян, ищцата Д.
П. ИВ. се легитимира като собственик на 91/372 идеални части от поземлен имот е с
идентификатор 73198.504.362 по кадастралната карта и регистри на гр. Троян, одобрени
със Заповед № РД 18-11 / 20.04. 2007 година на ИД на АГКК, с адрес на поземления имот :
гр. ***, с площ на целия ПИ от 372 кв.м., с трайно предназначение на територията -
урбанизирана, с начин на трайно ползване - ниско застрояване, с номер по предходен план -
1483, при съседни поземлени имоти с идентификатори: 73198.504.363, 73198.504.294,
73198.504.345, 73198.504.361, 73198.504.384. Притежава в същия имот и самостоятелен
обект в сграда с идентификатор 73198.504.362.4.3, представляващ жилище, апартамент
с площ от 71.80 кв.метра, заедно с принадлежащите към него съответни идеални части от
общите части на сграда № 4 и правото на строеж върху имота.Прехвърлител на
съответните идеални части от поземления имот и жилището е Я.И.Д..
Според нот.акт за покупко-продажба № 163, том III, рег.№ 4838 от 24.11.2011 г. П. С.
П. е закупила от И.И.Д. и Я.И.Д. 83/372 идеални части от същия поземлен имот, заедно и
реално с построените в него жилищна сграда- еднофамилна, двуетажна с идентификатор
73198.504.362.1 ,със застроена площ по скица 71.00 кв.метра и друг вид сграда за обитаване,
едноетажна с идентификационен номер 73198.504.362.2, със застроена площ по скица 9.00
кв.метра. Приложени са скици на имотите, издадени от СГКК- гр.Ловеч. Процесният имот е
апортиран от П. С. П. в капитала на ответника „В.С.“ ЕООД и този факт се потвърждава и
от служебно извършената от съда справка в търговския регистър по партидата на търговеца.
Според приложената на стр.16 от делото Справка за собствениците и носителите на
други вещни права за един имот по КРНИ- ПИ с идентификатор 73198.504.362, издадена на
29.12.2020 г. от Служба по геодезия, картография и кадастър- гр.Ловеч, освен страните по
делото със съответните права по нотариалните актове, са посочени и: Ц. ИЛ. Л., като
собственик, притежаващ 1/2 идеална част от правото на собственост и Д. П. ИВ. и В.П.В.-
като носители на право на строеж.
Въз основа на заявление от 27.08.2019 г. на П.П. до Гл.архтект на Община Троян, на
5
28.08.2019 година е издадено Разрешение за строеж № 98 на Община Троян, с което е
разрешено на П. С. П. да построи: „Реконструкция на съществуваща жилищна сграда с
идентификатор 73198.504.362.1 за магазин и офис“ в УПИ III- 1482,1483,1484,1485 в кв.73
по плана за регулация и застрояване на гр.Троян- ЦГЧ, поземлен имот с идентификатор
73198.504.362 по кадастралната карта на гр.Троян, с административен адрес: ул.“***.
Същото е в изпълнение на Решение № 18/07.08.2019 г. от ОЕСУТ при Община Троян, с
което е приет инвестиционен проект за обекта. Срещу строителното разрешение не са
постъпили възражения в законния срок от заинтересованите лица, видно от изготвения на
16.10.2019 г. констативен акт и то е влязло в сила.
Представени са по делото Акт за приемане на строеж (Приложение № 14 към чл.7,
ал.3,т.4- Образец 14) за „Реконструкция на съществуваща жилищна сграда с идентификатор
73198.504.362.1 за магазин и офис“ и удостоверение с изх.№ Уд-ТСУ-КР-168/14.05.2020 г.
на Община Троян, според които реконструкцията на сградата в поземления имот с
идентификатор 73198.504.362 в УПИ III- 1482,1483,1484,1485 в кв.73 по ПРЗ на гр.Троян-
ЦГЧ е завършена в груб строеж, съгласно представен акт образец № 14 за приемане на
конструкцията от 07.04.2020 г. По делото е представено и копие на инвестиционния проект
и документацията към него.
По делото са събрани гласни доказателства,чрез разпит на посочените от страните
свидетели.
Свидетелят АЛ. АНТ. ЯК. е работил като продавач-консултант в магазина на сградата
на ул.“*** през периода от м.май 2016г.- м.февруари 2017 г. и описва състоянието на
търговския обект преди да започне строежът, не знае от кога страните имат спорове.
Свидетелят Ц.Л. е собственик на северната половина от жилищната сграда,
представляваща самостоятелен жилищен обект (това е сграда с идентификатор
73198.504.362.3) Твърди, че не е искано съгласието му за продажбата на частта от имота на
П.П. и е бил изненадан от започналия ремонт. Попитал архитекта, когото е познавал, за
предприетите действия, при което му било обяснено, че продадената част от сградата ще
бъде консервирана, но според него това не е така- частта на ответника е била „срязана“ и
всичко до неговата стена е било премахнато, „заедно с двете големи греди на тавана и двете
големи греди в мазето…“ Потвърждава, че е ходил редовно да наблюдава строежа и описва
част от извършените строителни дейности. Твърди, че старата сграда е била с гредоред, а
новата – с бетонови плочи. Според свидетеля неговата част и закупената от П. част са
представлявали една обща къща, а дворовете са били преградени с каменна стена. В края на
показанията си пояснява, че цялата къща е разделена вертикално от сутерена до тавана със
зид, който стъпва до голям каменен зид 50-60 см. и върху него е стъпил гредоредът на
първия етаж, после- и другият. Заявява, че от неговия двор не е можело да се отиде в другия
двор и че Д. не е имала достъп до вътрешната част от дворното място, а от имота на П. не е
можело да се влиза в имота на ищцата. Къщата е строена през 1912 година.
Св.Т.Й.Н. е извършил строителните работи по проекта за реставрация на сградата,
която описва като къща-близнак и твърди, че всичко е изпълнено съгласно проекта. Описва,
6
че при ремонта е съборена само стената на къщата на ответника, тъй като не е имало обща
стена и са махнати гредите в съответната част.През цялото време са били извършвани
проверки от различни органи- РДНСК, охрана на труда, полиция и др. Конкретизира, че
покривите със съседната сграда съвпадат, фасадите са на една линия отпред и отзад,
основите са същите и не са правени нови, всичко е правено върху съществуващата сграда.
Малката сграда описва като лятна кухня, която е използвана от работниците по време на
ремонта като склад и за почивка- изградена от тухли, с бетонна плоча и ламарина върху нея
и всичките са били изгнили. Имало е баня и тоалетна. Била е опасна за работниците и затова
е реновирана. След намеса на строителен надзор е извършена промяна на покрива с по-
лека конструкция. Становището му е, че „сградата си е на същото място, само че в по-добър
вид. Двете сгради не са свързани по никакъв начин и никога не са били свързани“. Относно
циментова замазка в двора твърди, че е направена след приключване на строежа и с цел
подравняване на терена, за да се осигури отводняване на имота и за да се направят отвори за
включване на водосточни тръби от съседни сгради и сифон, който да събира водата.Затова е
предвиден и наклон към сифона.
Св.К.И.М. описва подробно имота и също твърди ,че реконструкцията на голямата
сграда е извършена съгласно проекта.Относно сградата с № 2 твърди, че е бил силно
увредена и опасна за ползване от работниците, поради което е била обновена, с нов покрив и
укрепена. Първоначално покривът на тази сграда е бил удължен до къщата, но без да се
обляга в него, а след подаден сигнал и проверка от органите, тази част е премахната. Отрича
да е имало общ достъп от сграда № 1 към сграда № 2, а че между тях винаги е имало около
метър разстояние. Твърди, че в двора е направена замазка и канализация, за да се отвежда
дъждовната вода, защото преди това е имало кал и водата се е оттичала от съседната сграда
(собственост на ищцата).
По делото е прието заключение на съдебна-техническа експертиза, изготвена от
арх.Цв. К., което съдът кредитира като подробно и компетентно изготвено, основано на
документацията по делото, справки в Община Троян и проверка на място.
При така изложените факти,съдът направи следните правни изводи:
Предявени са обективно съединени, при условията на евентуалност, два иска:
ревандикационен иск за собственост по чл.108 ЗС и негаторен по чл.109 ЗС.
Съгласно чл.108 от ЗС собственикът може да иска своята вещ от всяко лице, което я
владее или държи без да има основание за това.
За да бъде уважен иска е необходимо ищецът да докаже наличието на трите
предпоставки към момента на предявяване на иска: че е собственик на вещта, предмет на
иска; че вещта се намира във владение или държане на ответника и той я държи без
основание (р. № 2419-60-І г.о.Сб.1960 т.114).
Основното твърдение в исковата молба е, че след като ответникът е придобил
собствеността върху идеални части от имота и двете самостоятелни сгради, е предприел
строителни работи в съсобствения имот, като вместо да изпълни разрешеното строителство,
7
съгласно Разрешение за строеж № 98 / 28.08.2019 година на Главен Архитект на община
Троян е разрушил тези сгради, като на тяхно място, чрез свързването им и усвояване на
незастроената площ от парцела между тях, построил нова сграда на около 103 кв.м. с
различен обем спрямо предходните две, с различно предназначение, с различна
конструкция. Според ищцата нововъзникналата сграда е нов обект на вещното право,
съсобствен при квоти на съсобственост, съответни на квотите на съсобственост в
поземления имот, тъй като този нов обект е приращение към поземления имот. Затова счита,
че е съсобственик, притежаващ по приращение 24,462 % идеални части от нововъзникналата
сграда, която се владее от ответника.
Тези твърдения на ищцата не се подкрепят от събраните по делото доказателства.
От приложените по делото и цитирани по-горе нотариални актове се установява че
ответното дружество притежава 83/372 идеални части от поземления имот с идентификатор
73198.504.362 по КККР на гр.Троян, както и намиращите се в него: сграда с идентификатор
73198.504.362.1, с площ 74 кв.м. , с брой надземни етажи два, с предназначение - жилищна,
еднофамилна сграда и сграда с идентификатор 73198.504.362.2 с площ 9 кв.м., брой
надземни етажи един, с предназначение - друг вид сграда за обитаване. Това се признава и
от ищцата в исковата молба.
Разпитаните по делото свидетели не потвърждават твърдението на ищцата ,че двете
сгради са обединени по такъв начин, че представляват нова сграда с площ от около 103 кв.м.
и че е възникнал нов обект на вещното право.
От заключението на съдебно-техническата експертиза се установява, че сграда с
идентификатор 73198.504.362.1 е сграда на основното застрояване.
Относно изградената в съсобствения имот сграда с идентификатор 73198.504.362.1 е
констатирано, че се състои от два надземни и един подземен етаж. Първият надземен етаж е
предназначен за магазин за промишлени стоки (дрехи, обувки и др.). Магазинът е на две
нива. На кота +0,00 е разположена основната зала на магазина. Второто ниво е оформено
като галерия с неправилна форма, която е пространствено свързана със залата на първи
ниво. Подпокривното пространство се състои от офис и санитарен възел. В съществуващия
сутерен е изграден нов санитарен възел, предназначен за персонала на магазина. Останалата
част от сутерена е предназначена за склад към магазина. Всички нива в сградата са свързани
с вътрешна стоманобетонна стълба.
Сградата е завършена в груб строеж. В момента на огледа от експерта в нея се
извършват довършителни работи.
Категорично е заключението на експерта, че сградата е изпълнена в съответствие с
одобрения инвестиционен проект № 82/12.08.2019 г., разрешение за строеж № 98/28.08.2019
г. на гл.архитект на община Троян за „Реконструкция на съществуваща жилищна сграда с
идентификатор 73198.504.362.1 за магазин с офис в поземлен имот с идентификатор
73198.504.362, п. III-1482, 1483, 1484, 1485, кв.73 по плана на гр.Троян" и на одобрения
инвестиционен проект и дадените в заповедната книга предписания и разрешения за
8
изменения. Потвърдено е, че с разрешеното строителство не се променя застроената и
разгънатата застроена площ на съществуващата сграда с идентификатор 73198.504.362.1-
застроената площ на новата сграда е колкото тази на съществуващата, която се
реконструира без пристрояване и надстрояване, като се запазва съществуващата до стряха
височина. Определената по ЧИЗРП етажност и височина на сградата са спазени. Сградата е
на два надземни етажа, с височина до стряха 8,30 м, за да се изравни стряхата с тази на
долепената от север сграда 73198.504.362.3, което е изпълнено. Собственикът на последната
сграда- св.Л. потвърждава факта, че стрехите на двете къщи са на едно ниво, както и техните
фасади. В процеса на изграждане на предвидената реконструкция на сграда с идентификатор
73198.504.362.1 са съставени всички актове и протоколи, които се изискват по Наредба №
3/2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството и са описани в акт
обр. 14 за приемане на конструкцията.
Относно сграда с идентификатор 73198.504.362.2 се констатира, че се касае за
сграда от допълващото застрояване. Същата е била в недобро техническо състояние, според
показанията на свидетелите, и на нейно място ответникът е изградил нова, без строителни
книжа. Подробни са показанията на св.Т.Н., чиято фирма е извършила реконструкцията, че
малката сграда е била опасна, което е наложило нейния ремонт. Описва, че първоначално
направената покривна конструкция е достигала до съседната сграда във вътрешния двор
(това е сграда с ид. 73198.504.362.1) но по-късно, след оплаквания, тази част от покрива е
била отстранена. Заявил е: „Малката сграда си е на същото място, само че в по-добър вид.“
Св.Л. е заявил: “Малката тоалетна преди беше с плосък покрив, нямаше керемиди и дори се
беше подкожушила …от влагата, а сега има нов покрив“. Наблюдавал е, че по време на
строителството двете сгради са били свързани, но сега са отделени. Точните му думи са:
„Първоначално бяха свързани банята и тоалетната с новата сграда, след това виждаме, че
има метър разстояние между тях, както в началото е било едно време със старата къща“.
В писмо с изх.№ ЕО- 639(1) от 15.06.2021 г. на Община Троян до страните,
изготвено по повод подадени жалби от Д.И. до РДНСК, се посочва изрично, че е невярно
твърдението на ищцата, че чрез „свързване и усвояване на незаконната площ между сгради
73198.504.362.1 и 73198.504.362.2, е построено нова сграда на около 103 кв.метра, с
различен обем спрямо предходните две, с различно предназначение и конструкция“.
Всички тези доказателства опровергават твърдението на ищцата в исковата молба за
изграждане на нова сграда на мястото на сгради с идентификатори 73198.504.362.1 и
73198.504.362.2, която е недопустима по ПУП ПЗ, тъй като нарушава плътността и начина
на застрояване и изменя външното очертание в хоризонтално и вертикално отношение.
С оглед на това съдът приема, че ищцата не е провела пълно и главно доказване на
твърдените от нея факти и обстоятелства, а именно, че ответното дружество е построило нов
обект на вещното право или че е надхвърлило притежаваните от него права в процесния
имот, с което нарушава правата като собственик. Предявеният ревандикационен иск
следва да се отхвърли като неоснователен и недоказан.
За пълнота на изложението следва да се отбележи, че според документите по делото
9
ищцата се легитимира като собственик на 91/372 ид.части от поземления имот и притежава
в сграда с идентификатор 73198.504.362.4 самостоятелен обект- жилище с ид.
73198.504.362.4.3 с площ от 71.80 кв.м. , заедно с идеални части от общите части на сградата
и правото на строеж, неупоменати в нотаралните актове. (Според експерта новата
триетажна жилищна сграда с идентификатор 73198.504.362.4 е със застроена площ 163 кв.м.)
Ответникът притежава 83/372 ид.части, съответстващи на сбора от квадратурата на двете
самостоятелни сгради, а св.Л. е собственик на ½ идеални части от терена (или на 186/ 372
ид.части), при което се явява разлика в площта на ПИ от 12/372 ид.части, т.е. частите на
съсобствениците в съсобствения парцел не са равни.
Поради приетата неоснователност на ревандикационния иск, съдът е задължен да се
произнесе по предявения при условията на евентуалност негаторен иск.
Съгласно чл.109 от ЗС собственикът може да иска прекратяване на всяко
неоснователно действие, което му пречи да упражнява своето право.
Следователно, за да бъде уважен негаторния иск ищецът следва да докаже
кумулативното наличие на две предпоставки: че е собственик на имота и че ответникът с
неоснователни въздействия (действия или бездействия) му пречи да упражнява правото си
на собственост в пълен обем или според предназначението на имота (т.3 от Тълкувателно
решение № 4 от 6.11.2017 г. на ВКС по т. д. № 4/2015 г., ОСГК).Въпрос на конкретна
преценка е дали ответникът създава за ищеца пречки за използването на собствения му имот
по-големи от обикновените (чл. 50 ЗС). Със съдебното решение по негаторния иск се цел
преустановяване в бъдеще на нарушението, т.е. неправомерните действия върху вещта на
ищеца или осъждане на ответника да възстанови фактическо положение преди нарушението.
Целта на ищеца, като носител на правото на собственост, и на търсената с него защита по
този иск е да си върне фактическата власт върху вещта (защита на невладеещия собственик
срещу владеещия несобственик).
В случая ищцата търси защита, според петитума на поправената искова молба (стр.40
от делото) чрез „премахване на частта от нововъзникнала сграда, изградена извън обема и
допуснатото, съгласно Разрешение за строеж № 98/28.08.2019 г. на Гл.архитект на
Община Троян, която част е с площ от 33 кв.метра, заключена между сграда с
идентификатор 73198.504.362.1 и сграда с ид.73198.504.362.4, която незаконна част ѝ пречи
да упражнява в пълен обем правото на собственост в поземлен имот с ид. 73198.504.362,
да стопанисва и обслужва собствените си обекти в сграда 73198.504.362.4, включително
общите части на тази сграда, както и възможността да реализира каквито и да било
инвестиционни намерения относно бъдещо застрояване в имот, в който е реализиран
незаконен строеж“.
Видно е, че за разлика от твърденията в исковата молба за нововъзникнала сграда,
изградена извън обема и разрешение на строеж и заключена между 73198.504.362.1 и сграда
с ид.73198.504.362.2 при ревандикационния иск, при негаторния иск ищцата твърди, че
такава нововъзникнала сграда с площ от 33 кв.метра има между сграда с идентификатор
73198.504.362.1 и сграда с ид.73198.504.362.4.
10
Няма спор, че ищцата притежава 91/372 ид.части от поземления имот, като в тях се
включва съответната застроена площ от сградата, в която е закупила и жилище, и която част
не е посочена.
По изложените по-горе мотиви съдът е приел, че на мястото на сгради с
идентификатори 73198.504.362.1 и 73198.504.362.2 няма изградена нова сграда и че
ответникът не е надхвърлил площта на притежаваните от него сгради. Извършената от
ответника реконструкция на съществуващата жилищна сграда с идентификатор
73198.504.362.1 е изпълнена в съответствие с одобрения инвестиционен проект и даденото
строително разрешение и не е в противоречие със строителните правила и норми. Не се
потвърждава и твърдението, че между сгради с идентификатори 73198.504.362.1 и
73198.504.362.4 също има нововъзникнала сграда. Следва да се посочи, че Д.И. е закупила
своите идеални части от съсобствения имот с идентификатор 73198.504.362 и жилището в
сграда с идентификатор 73198.504.362.4 през 2017 година, когато и двете сгради на
ответника са съществували, и са нанесени в плана и в кадастралната карта. Вещото лице е
изследвало проекта за ЧИЗРП, одобрен със заповед № 994/05.10.2005 г. на Кмета на Община
Троян и е констатирало, че предвиденото застрояване в новообразувания УПИ III-
1482,1483,1484,1485, отреден "За жилищно строителство и обществено обслужване", не е
конкретизирано. Със задължителни и ограничителни линии е показана само зоната на
застрояване. В нея попадат всички съществуващи в имоти №№ 1482,1483, 1484 и 1485
сгради, което според устройствените норми означава, че в зависимост от предназначението
и физическото им състояние и при спазване изискванията на ЗУТ, те могат да бъдат
ремонтирани, реконструирани или включени в ново застрояване, съобразно
предназначението на новообразувания УПИ Ш-1482,1483,1484,1485 и инвестиционните
намерения на собствениците им. Като пример сочи построената в имота нова триетажна
жилищна сграда с идентификатор 73198.504.362.4, със застроена площ 163 кв.м (л. 131-132),
която попада в имоти пл.№№ 1483 и 1484, и която е построена след одобрения проект за
ЧИЗРП, но не е конкретизирана в него (стр. 123 от делото). За нея няма данни, че е въведена
в експлоатация.
От показанията на свидетелите и от заключението на експерти не се доказва
твърдението на ищцата, че между сграда с № 73198.504.362.1 и сграда с № 73198.504.362.4
е изградена от ответника част с площ от 33 кв. метра, която пречи да стопанисва и
обслужва собствените части от имота. Св.Л. заявява, че единствено той е имал достъп до
вътрешната част от дворното място и че към имота на П.П. не е можело да се влиза. Д. не е
можела да минава от задната страна на двора към вътрешното дворче.Такава възможност е
имал свидетелят, който твърди, че е влизал само той, за да отчита показанията на
водомера.Няма промяна към настоящия момент. Това е констатирано и от вещото лице на
място.
Съдът приема, че ищцата не търпи действия на ответника, с които той е
нахвърлил учредените му вещни права и е нарушил нейните права. Строителството на сграда
с № 73198.504.362.2, макар и без издадено строително разрешение, е извършено върху
11
мястото на съществувалата преди това постройка на допълващото застрояване, която не е
била в добър вид. В Решение № 1190/02.07.1999 г. по гр.д.№ 2042/98 г. IV г.о. се приема, че
уважаването на негаторния иск не е обусловено от незаконността на строителството, а
от обективното смущаване правото на ищеца.В Решение № 411/02.03.1999 г. по гр.д.№
2190/98 г. на V г.о. също се приема, че „незаконността на строежа сама по себе си не
обуславя уважаването на негаторния иск, ако този строеж все пак не смущава правото на
ищеца“.При покупката с нот.акт № 157/06.04.2017 г. от ищцата на ид.части от ПИ и
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 73198.504.362.4.3 процесната постройка с
идентификатор 73198.504.362.2 е съществувала и е била долепена до сградата с
идентификатор 73198.504.362.4. Няма данни да е била с временен статут или да е подлежала
на събаряне. Нанесена е в плана като допълващо застрояване. Въпросът относно законността
на построената нова сграда със същия идентификатор с ид. 73198.504.362.2 би имал
значение за съда единствено при произнасяне по въпроса дали тази сграда пречи и по какъв
начин на ищцата да упражнява своите права в имота.Праводателят на ответника е придобил
собствеността върху сградата по валиден начин, тази му собственост не е оспорена и той
може да я изгуби само в изрично предвидени от закона случаи (чл.99, чл.100, чл.101 от ЗС).
При създаването на съсобствеността в процесния парцел, намиращите се в него сгради,
постройки, съоръжения и подобрения са останали индивидуална собственост на лицата,
които са ги построили и някои от тях впоследствие са извършили и прехвърлителните
сделки, с които страните по делото са придобили своите права като съсобственици.
В съдебно заседание вещото лице потвърди категорично, че обемът на сграда с ид. №
73198.504.362.1 не е увеличен и ако трябва да се изследват коефициентите на интензивност
на застрояването и коефициентите на плътност по отношение на УПИ, те не се променят с
реконструкцията. Експертът е проследил предходните планове и разположението на
сградите в имота, като пояснява, че сграда № 73198.504.362.2 е била част от съществувалото
преди това паянтова жилище и е останала да съществува като долепена до новата сграда с
ид.№ 73198.504.362.4 по желание на самите собственици. Становището е, че новата сграда
№ 73198.504.362.2 не пречи с нищо повече и че е на същото място, а старата е била
увреждана от дъждовните води именно от сградата на ищцата. Относно бетонна площадка в
пространството между трите сгради счита, че за направата не е необходимо строително
разрешение и одобрен проект, тъй като се касае за действия във връзка с отводняване на
двора от атмосферни води. Бетонната площадка представлява елементарна настилка и по
никакъв начин не пречи, а подобрява имота.
Изложените съображения в писмените бележки на пълномощника на ищцата в по-
голямата си част са свързани със самия проект и строително разрешение, които не са
обжалвани от заинтересованите лица и са влезли в сила. Твърдението, че с „Разрешението за
строеж не се разрешава „Реконструкция на съществуваща жилищна сграда с идентификатор
73198.504.362.1 за магазин с офис в поземлен имот с идентификатор 73198.504.362, п.II-
1482,1483,1484,1485 кв.73 гр.Троян“, а е разрешено строителството на качествено нов обект
с по-голяма застроена и разгърната площ, различно функционално предназначение и
12
юридическа характеристика, не се подкрепя от доказателствата по делото. Подробното
обсъждане на извършените в имота на ответника строителни дейности са извън предмета на
спора и е неясно по какъв начин дадено конструктивно решение обективно нарушава
правата на ищцата в съсобствения имот. Реконструираната сграда е долепена до сграда с
идентификатор 73198.504.362.3, която е собственост на св.Ц.Л., тъй като двете половини са
били къщи-близнаци, а свидетелят признава, че и сега стрехите и фасадите им са едно ниво.
Това по никакъв начин не нарушава или ограничава правата на съсобственика Д.И.,
закупила жилище в съседната сграда. Не следва да се обсъждат и доводите доколко
монтираните на фасадата на сградата на ответника към двора 5 бр. външни климатични тела
на фасадата към двора и на разстояние по-малко от 5 м. от сграда с ид.№ 73198.504.362.4
имат доказана шумобезопасност в строителните книжа и са поставени в нарушение на
санитарно-хигиенните правила и норми, тъй като подобно изложение в исковата молба
няма. Правомощията на решаващия съд са ограничени до произнасяне на решението си по
правния спор само в предметната рамка на заявените искания и възражения на основата на
твърдени факти и обстоятелства, релевантни за спорното правоотношение.
Не се доказва и твърдението, че в резултат на незаконно свързано застрояване
(каквото реално няма) са застрашени живота и здравето на живущите- „липсва отстояние и
въздушна обтегаемост между сградите, нарушаване на нормите на противопожарна защита“.
Не се потвърждава от доказателствата и изложеното, че с извършеното незаконно
строителство е нарушена плътността и интензивността на застрояване на поземления имот,
т.е. че като съсобственик на този поземлен имот ищцата е лишена от възможността да
реализира строеж на допълващо застрояване. Ответното дружество е собственик на идеални
части от съсобствения имот, върху които има реализирано строителство и не е надхвърлило
обема на притежаваното право на собственост. Във вида, в който е извършено незаконното
строителство не се променя състоянието на имота от преди това. Сградата под № 2 е
съществувала на същото място, била е в недобро състояние, но няма доказателства, че е
била в режим на нетърпимост (към настоящия момент пълномощникът на ответника
признава, че за нея е започнала процедура по чл.225а от ЗУТ). Правото на собственост върху
недвижимия имот е от категорията на абсолютните, т.е. то не се погасява, ако сградата или
част от нея погине и собственикът може да я построи отново в същия обем и вид.С
нормата на чл. 63 от ЗС е създадена възможност за съществуване на самостоятелно право на
собственост върху постройка, отделно от правото на собственост върху терена, така, че
теренът и сградата да представляват отделни и самостоятелни обекти на собственост, а в
случая ответникът притежава сграда № 2 и идеални части от правото на собственост върху
земята, което не може да му бъде отнето. Нещо повече- останалите съсобственици в имота
следва да се съобразяват с това негово право.
С оглед на изложените мотиви, съдът приема, че не са налице предпоставките за
уважаване и на негаторния иск, който следва да бъде отхвърлен като неоснователен и
недоказан.
Ответникът е поискал присъждане на разноските по делото и предвид изхода на
13
спора, на основание чл.78, ал.3 ГПК ищцата следва да бъде осъдена да заплати на ответника
разноски по делото в размер на 4320.00 лева за адвокатско възнаграждение, за плащането на
което са представени доказателства.
Воден от гореизложените мотиви, Ловешкият окръжен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ, като неоснователен и недоказан, предявения от Д. П. ИВ., ЕГН
********** от с.***, област Ловеч, ул.”***, съд.адрес: гр.*** срещу „В.С.” ЕООД, ЕИК
*********, седалище и адрес на управление: гр.***, представлявано от П. С. П.,
ревандикационен иск по чл.108 от Закона за собствеността –да се признае за установено по
отношение на ответника, че е съсобственик на 24,462% идеални части от нововъзникнала
сграда на мястото на сгради с идентификатори 73198.504.362.1 и 73198.504.362.2 и чрез
застрояване на площта от поземления имот между тези сгради, намиращи се в поземлен
имот с идентификатор 73198.504.362 по КККР на гр.Троян одобрени със Заповед № РД-18-
11/20.04.2007 г. на ИД на АГКК, с площ на целия ПИ от 372 кв.м., с адрес: гр.Троян,
ул.“***-46, както и да бъде осъден ответника да предаде фактическата власт и владението
върху посочените идеални части от тази сграда.
ОТХВЪРЛЯ, като неоснователен и недоказан, предявения от Д. П. ИВ., ЕГН
********** от с.***, област Ловеч, ул.”***, съд.адрес: гр.*** срещу „В.С.” ЕООД, ЕИК
*********, седалище и адрес на управление: гр.***, представлявано от П. С. П., негаторен
иск по чл.109 от Закона за собствеността -да бъде осъден ответника да премахне частта от
нововъзникналата сграда, изградена извън обема и допуснатото, съгласно Разрешение за
строеж № 98/28.08.2019 година на Главен Архитект на община Троян за „Реконструкция на
съществуваща жилищна сграда с идентификатор 73198.504.362.1 за магазин с офис в
поземлен имот с идентификатор 73198.504.362, парцел III- 1482,1483,1484,1485, кв. 73 по
плана на гр. Троян, която част е с площ от 33 км.метра, заключена между сграда с
идентификатор 73198.504.362.1 и сграда с идентификатор 73198.504.362.4, която незаконна
част пречи да упражнява в пълен обем правото на собственост в поземлен имот с ид.
73198.504.362, да стопанисва и обслужва собствените си обекти в сграда 73198.504.362.4,
включително общите части на тази сграда, както и възможността да реализира каквито и да
било инвестиционни намерения относно бъдещо застрояване в имот, в който е реализиран
незаконен строеж.
ОСЪЖДА, на основание чл.78, ал.3 от ГПК Д. П. ИВ., ЕГН ********** от с.***,
област Ловеч, ул.”***, съд.адрес: гр.***, да заплати на„В.С.” ЕООД, ЕИК *********,
седалище и адрес на управление: гр.***, представлявано от П. С. П., разноски по делото в
размер на 4320.00 (четири хиляди триста и двадесет) лева.
Решението може да се обжалва в двуседмичен срок от връчването му на страните
пред ВЕЛИКОТЪРНОВСКИЯ АПЕЛАТИВЕН СЪД.
14
Съдия при Окръжен съд – Ловеч: _______________________
15