№ 11
гр. Шумен, 14.01.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ШУМЕН, СЪСТАВ II, в публично заседание на
четиринадесети декември през две хиляди двадесет и първа година в следния
състав:
Председател:Азадухи Ов. Карагьозян
Членове:Константин Г. Моллов
Теодора Енч. Д.а
при участието на секретаря Таня Й. Кавърджикова
като разгледа докладваното от Теодора Енч. Д.а Въззивно гражданско дело
№ 20213600500443 по описа за 2021 година
Производство по чл.258 и сл. от ГПК.
Делото е образувано по въззивна жалба на „ Сантана „ ООД, гр. Варна, ЕИК
*********, представлявано от управителя Т.С., чрез пълномощниците адв. Б. Р. и адв. П. С.
от ВАК срещу решение № 260114/28.07.2021 г. по гр.д. № 325/2020 г. по описа на Районен
съд – Нови пазар.
Жалбоподателят счита решението за неправилно, като постановено в нарушение на
материалния закон, при допуснати съществени процесуални нарушения и необосновано, по
съображения, подробно изложени в жалбата му, с оглед на което моли въззивният съд да го
отмени изцяло и постанови друго, с което да уважи предявения от дружеството иск и му
присъди сторените по делото разноски.
В срока по чл.263, ал.1 от ГПК въззиваемите З. Н. К. и М. ВЛ. К., действащи чрез
пълномощника адв. Д. Д. от ШАК са депозирали отговор на жалбата, в който я оспорват
като неоснователна и молят за оставянето й без уважение, както и за присъждане на
извършените по делото разноски.
Въззивната жалба е подадена в срок, от надлежно легитимирано лице, срещу
подлежащ на обжалване съдебен акт, редовна и допустима.
Разгледана по същество, същата е основателна, поради следното: Гр.д. № 325/2020 г.
1
по описа на НПРС е образувано по искова молба на жалбоподателя срещу въззиваемите, с
която е поискал съдът да осъди ответниците да му заплатят, на основание сключен между
страните договор за поддръжка и управление на Комплекс „ * „, гр. В., к.к. „ С. К. и Е. „,
сумата от 2 999.78 лева, дължима съгласно осъществена поддръжка на общите части на
сградата, в която ответниците притежават недвижим имот, за периода 01.01.2019 г. –
31.12.2020 г., от която по 1 410.27 лева – такса за всяка година и 178.24 лева – обезщетение
за забава върху сумата от 1 410.27 лева за периода 01.01. – 31.12.2020 г., съгласно фактури
№№ 2258/04.09.2019 г. и 2383/24.03.2020 г.
Ответниците са оспорили иска, релевирайки възражения за нищожност на договора
поради противоречие със закона, тъй като е сключен при действието на ПУРНЕС /отм./, без
да е взето решение от ОС на собствениците и без ответниците да са били упълномощени да
сключват такъв договор, свързан с поддръжката и управлението на общите части на
сградата. На следващо място, изградения Комплекс „ * „ не представлява жилищен
комплекс от затворен тип по смисъла на пар.1, т.3 от ПЗР на ЗУЕС, като по отношение на
жилищната сграда е налице обикновена ЕС, чието управление, при липса на регистрирано
сдружение на собствениците, се извършва от ОС на собствениците, съгласно чл.9 и сл. от
ЗУЕС. В този смисъл възлагането с договор от етажен собственик на трето лице да
извършва действие по управлението на общите части засяга директно правната сфера на
всички останали собственици и поради противоречие със закона не би могло да произведе
действие. На следващо място, ответниците са релевирали възражение, че процесният
договор заобикаля разпоредбите на чл.42 от ЗС / преди изм. в ДВ бр.6/2009 г. /, тъй като
ищецът не сочи доказателства, че към 23.08.2006 г. е имало решение на ОС на
собствениците, с което да му бъде възложено извършването на дейност по поддържане и
ремонт на общите части на сградата. Трето, договорът е нищожен, поради противоречие с
добрите нрави, тъй като към момента на сключването му ответниците не са били
собственици на апартамент в ЕС, т.е. определена е цена за услуга, свързана с поддръжка на
обща вещ, която към датата на сключване на договора не съществува. Четвърто, клаузата по
чл.6.1. от договора е нищожна, тъй като договореното / определяне на правила за поведение
и ползване на общите части от сградата от страна на мениджъра / е приложимо само за
комплекси от затворен тип. Пето, оспорват действителността на самия договор, тъй като към
23.08.2006 г. понятието комплекс не е регламентирано в нито един законов или подзаконов
нормативен акт на територията на страната. Отделно от това, с влизането в сила на ЗУЕС
сключеният договор не би могъл да намира приложение и отношенията е следвало да бъдат
уредени с договор между ищеца и упълномощен представител на ОС на ЕС. Шесто,
басейнът не принадлежи на ЕС, поради което ищецът не би могъл да претендира разходи за
поддръжката му. Седмо, ищецът не е изпълнявал задълженията си за исковия период. Осмо,
при сключване на договора ищецът не е изпълнил задължението си по чл.4 от ЗЗП за
предоставяне на информация, относно възможността за избор за сключване или не на
договора. Девето релевират възражение за неравноправни клаузи в договора, за които съдът
следва да следи служебно. Десето, ответниците не живеят в апартамента си повече от 30 дни
годишно и не отдават същия под наем, поради което не са длъжни да заплащат такси за
2
поддръжка и управление.
Първоинстанционният съд е приел, че е сезиран с обективно съединени искове с
правно основание чл.6, ал.1, т.10 от ЗУЕС и чл.30, ал.3 от ЗС, вр. чл.79, ал.1 от ЗЗД и чл.86,
ал.1 от ЗЗД, като с решението си ги е отхвърлил изцяло и е осъдил ищеца да заплати на
ответниците деловодни разноски в размер на 890.00 лева.
Решението се обжалва изцяло от ищците.
При извършена проверка по реда на чл.269 от ГПК, въззивният съд намери, че
обжалваното решение е валидно и допустимо, макар и при некоректно зададена правна
квалификация.
По съществото на спора, между страните не се спори, че с н.а. № 118 от 27.12.2006
г., т.8, рег. № 20*, д. № 1340/2006 г. на нотариус рег. № * въззиваемите са закупили от
жалбоподателя апартамент № 25 в сграда, изградена в етап груб строеж в дворно място от 4
335 кв.м., представляващо УПИ ІІ-148, идентичен с ПИ 148 в кв.18 по плана на к.к. „ С. К. и
Е. „, със застроена площ от 65.74 к.м. и 1.408% ид.ч. от общите части на сградата, както и, че
на 23.08.2006 г. между същите страни е бил сключен договор за поддръжка и управление на
комплекс „ * „, гр. В., к.к. „ С. К. и Е. „, в който се намира закупеният от въззиваемите
апартамент.
Съгласно чл.1.1. от посочения по-горе договор, въззиваемите са възложили на
жалбоподателя, а той е приел, срещу заплащане да поддържа и провежда организационното,
техническото и административното управление на комплекса, изразяващо се в следното:
Организация на вътрешния ред в сградите и общите части и съоръженията на комплекса,
оказване на всякакъв вид помощ на собствениците, с оглед спокойното и необезпокоявано
пребиваване и упражняване на собственост в жилищата и в комплекса; Техническо
поддържане на общите инсталации, оборудване и на другите общи части на сградите,
басейна, паркоместата, тревни площи, алеи и площадки; Организиране на вътрешната
сигурност в комплекса; Организиране на санитарно-хигиенните и екологични мероприятия
в комплекса и общите части на сградите; Организиране и поддръжка на платените услуги в
комплекса; Плащане на разходите за осветление, климатизация и вода на общите части;
Басейн. В т. 2 от договора е било уговорено, че собственикът се задължава да заплаща на
мениджъра годишна такса за поддръжката и управлението на комплекса в размер на 8 евро
без ДДС на квадратен метър на година за притежаваната застроена площ, дължима за
календарна година от 01.01. до 31.12., като изрично е било уредено, че за първата година
след придобиването на имота цената се изчислява пропорционално на месеците от
закупуването на имота до 31.12. Сумите, дължими за всяка година се плащат – при
закупуване на имота за първата година и авансово до 31.12. на предходната година за всяка
следваща година. Съгласно т.4.1, таксата по т.2 включва всички разходи за ежедневно
обслужване на общите части на сградата и на двора. В т.6.1 и т.6.2 е било посочено, че
мениджърът има право да създава и приема правила за поведение и ползване на общите
части на сградите в комплекса, включително и в сградите с апартаментите, които са
3
задължителни за обитателите. Като тези правила не могат да смущават или ограничават
неприкосновеността на жилищата на собствениците, както и правото им на ползване на
общите части на сградата.
По делото са изслушани две СТЕ, възприети като обективно и компетентно дадени
и неоспорени от страните, от заключенията по които се изяснява, че на територията на
Комплекс „ * „ са изградени хотел, жилищна сграда и басейн, който е достъпен както от
хотела, така и от жилищната сграда. Пред входа на хотела е изграден портал с денонощна
охрана. В имота са налице съоръжения, осигуряващи контролиран достъп. Поставени са
камери за видеонаблюдение, които се следят от охраната и от рецепция, които
функционират от 2009 г.. През последните две години, след преминаване през портала
собствениците на апартаменти преминават през метална врата с чип. Четирите входа на
жилищната сграда са заключени и от вътрешна страна е поставена камера. Влизането в
подземния паркинг става с дистанционно управление на вратите на оградата и на сградата.
Няма възможност за достъп на външни лица до имота, без същите да преминат през
входните му врати. До хотела и басейна не се допускат външни лица. Достъпът от хотела до
басейна е през ресторанта. Сградите са изградени и въведени в експлоатация с
удостоверение от 20.05.2009 г., издадено от Община – В. / л. 219 от първоинстанционното
дело /. Етажна собственост на жилищната сграда е регистрирана със заявление рег. № РЕС-
94-Н-85/11.12.2009 г. / л. 420 от делото /. Към 23.08.2006 г. Комплексът е бил на етап
незавършено строителство. От отговорите на въпроси на вещото лице в съдебно заседание
се установява, че част от имота е ограден с масивна ограда, а друга част с декоративна
такава.
От представените по делото писмени доказателства – платежни документи, договори
за услуга, трудови договори, както и от показанията на свид. И.Д. / собственик на
апартамент в жилищната сграда в комплекса / и Г.В. / комплексен управител на комплекса /
се установява , че през процесния период жалбоподателят е осъществявал точно и в пълен
обем всички вменени му по договора задължения във връзка с поддръжка на общите части
на сградата, чрез сови служители или трети лица. В противен смисъл са показанията на свид.
В. К. / син на въззиваемите /, които обаче съдът отказва да кредитира, както поради близкото
му родство с една от страните и евентуалната му заинтересованост от изхода на спора, така
и поради факта, че не се подкрепят от останалите доказателства.
От материалите по делото се установява, че на 01.08.2018 г. жалбоподателят е
предявил срещу въззиваемите иск за заплащане на сумата от 3 605 евро, представляваща
дължимо възнаграждение по процесния договор за календарните 2014 – 2018 г., по повод на
което е било образувано гр.д. № 1092/2018 г. по описа на НПРС. В рамките на това
производство, с отговора на исковата молба ответниците са оспорили автентичността на
положените от тяхно име подписи върху договора и са заявили възражения за нищожност на
същия, поради липса на форма и поради противоречие с чл.2 от ЗУЕС, тъй като не касае
комплекс от затворен тип. С решение № 189/10.06.2019 г. по посоченото гражданско дело
съдът е признал оспорването автентичността на подписите върху договора за недоказано и е
4
осъдил ответниците да заплатят на ищеца сумата от 2 163 евро, представляваща главници по
договор за поддръжка и управление от 23.08.2006 г., дължима за годините 2016 , 2017 и 2018
г., ведно със сумата от 681.45 лева – законна лихва за забава за всяко вземане по главниците,
считано от 31.12. на предходната календарна година до 31.07.2018 г., както и законната
лихва за забава върху главницата от подаване на исковата молба до окончателното й
плащане и е отхвърлил исковете в останалата им част като неоснователни, поради
погасяване правото на вземане. Решението е било обжалвано, като с решение №
295/23.12.2019 г. по гр.д. № 340/2019 г. по описа на ШОС е било отменено, в частта, в която
исковите претенции са уважени за разликата над 1 081.59 лева – главница и за разликата над
339.90 лева – лихви за забава. В рамките на посоченото исково производство със сила на
пресъдено нещо между страните е бил разрешен спорът по отношение действителността на
сключения между тях договор от 23.08.2006 г. във връзка с наведените от ответниците
възражения за нищожност, поради което същите не могат да бъдат предмет на разглеждане
и в настоящото производство.
От приложените документи се установява също, че срещу жалбоподателя е бил
предявен иск от ККЗП, по който е било образувано гр.д. № 8632/2020 г. по описа на СГС, с
искане за установяване, на основание чл.148, ал.1, т.4 от ЗЗП, нищожност на чл.6.1, 7.1 и 9
от типов договор с общи условия за управление и поддръжка на Комплекс „ * „, предлаган
от „ Сантана „ ООД, за осъждане на дружеството да отстрани посочените неравноправни
клаузи и за постановяване на забрана за бъдещо ползване на същите, като по делото не са
налице данни относно хода делото и приключването му.
По отношение наведените за първи път в това производство възражения на
въззиваемите за нищожност на процесния договор, следва да се отбележи, че нищожността
като порок на правната сделка е винаги изначална, т.е. трябва да е била налице към момента
на сключването й и има за правна последица признаване на облигационното
правоотношение за несъществуващо в правния мир от момента на възникването му.
Валидността на всеки договор се преценява според правните норми, касаещи неговата
действителност, приложими към момента на сключването му, като последваща промяна в
нормативната уредба, обуславяща различна форма или изисквания за действителност на
същия не влияят върху вече възникналото валидно правоотношение, освен ако на новите
разпоредби не е придадено обратно действие, а такова, съобразно императивната разпоредба
на чл. 14, ал. 1 ЗНА, може да бъде въведено само с изрична норма. Към датата на сключване
на процесния договор, действащата нормативна уредба, уреждаща етажната собственост, се
съдържа в Правилник за управлението, реда и надзора в етажната собственост / отм. от
01.05.2009 г. / и в гл. IV от ЗС / отменена частично на 01.05.2009 г. с приемането на ЗУЕС/.
В сега действащия ЗУЕС не са съдържа разпоредба, която да придава обратно действие на
закона, поради което е недопустимо валидността на сключения между страните договор от
23.08.2006 г. да се преценява с оглед на установената с него правна регламентация.
Преходните и заключителни разпоредби на ЗУЕС въвеждат определени срокове, в които
етажните собственици да приведат управлението на общите части на сградите в
5
съответствие с новата уредба, като проведат общо събрание и изберат управителни органи,
които да бъдат вписани в регистъра към общината, но новите правила имат действие за в
бъдеще и нямат отношение към действителността на вече сключените договори. Ето защо,
възраженията на ответниците за нищожност на процесния договор следва да бъдат
разгледани съобразно приложимите към сключване на договора разпоредби на ПУРНЕС
/отм./, в които няма изрична уредба на такъв тип облигационни отношения, а свободата на
договаряне, прокламирана в чл.9 от ЗЗД, също не ги препятства, доколкото не противоречат
на повелителните норми на закона и на добрите нрави. В тази връзка, следва да се
отбележи, че в сключения между страните договор не е посочено, че Комплекс „ * „
представлява такъв от затворен тип, като това понятие е въведено едва с приемането на
ЗУЕС и очевидно не е било приложимо към датата на подписване на договора. Безспорно
жилищната сграда е била регистрирана като ЕС, но това също се е случило след сключване
на договора, поради което е недопустимо да се поставя изискване за съответствие с
правилото на чл.9 от ЗУЕС към датата на сключването му. Още повече, че видно от данните
по делото, включая свидетелските показания, от сключване на договора досега не са били
извършвани промени относно условията и размера на дължимата такса за поддръжка на
общите части. Ето защо, възведените от въззиваемите възражения за нищожност на
договора поради противоречие с разпоредби на ЗУЕС са изцяло необосновани и следва да се
отхвърлят.
Що се отнася до възражението, че договорът е сключен без да е взето решение от ОС
на собствениците и без ответниците да са били упълномощени да сключват такъв договор,
свързан с поддръжката и управлението на общите части на сградата, въпреки изискванията
на ПУРНЕС / отм. /, съдът намира, че е неоснователно, тъй като процесният договор
обвързва единствено страните по него и не засяга права и задължения на останалите етажни
собственици в ЕС, а от друга страна е недопустимо постфактум въззиваемите да черпят
права от собственото си неправомерно поведение, изразяващо се в индивидуално
договаряне по въпроси от компетенциите на ОС на ЕС.
По възражението, че процесният договор заобикаля разпоредбите на чл.42 от ЗС /
преди изм. В ДВ бр.6/2009 г. /, тъй като ищецът не сочи доказателства, че към 23.08.2006 г. е
имало решение на ОС на собствениците, с което да му бъде възложено извършването на
дейност по поддържане и ремонт на общите части на сградата, важат изложените по-горе
аргументи, въз основа на което приема, че е изцяло неоснователно.
Досежно възражението, че договорът е нищожен, поради противоречие с добрите
нрави, тъй като към момента на сключването му ответниците не са били собственици на
апартамент в ЕС, т.е. определена е цена за услуга, свързана с поддръжка на обща вещ, която
към датата на сключване на договора не съществува, намира,че е изцяло неоснователно, тъй
като, видно от разпоредбата на т.2.2 от договора предоставянето на услугата, респ.
задължението за заплащане на цената е било уговорено под условие, а именно – при
сключване на договор за покупко-продажба на имот в комплекса от възложителя.
Относно възражението за нищожност на клаузата на т.6.1 от договора, тъй като
6
договореното / определяне на правила за поведение и ползване на общите части от сградата
от страна на мениджъра / е приложимо само за комплекси от затворен тип, счита, че е
изцяло неоснователно, поради изложените по-горе съображения, а именно, че в договора не
се съдържат изявления на страните, че приемат въпросния комплекс за такъв от затворен
тип, а самото понятие е узаконено след сключване на договора и въвеждане на сградата в
експлоатация.
По възражението, че басейнът не принадлежи на ЕС, поради което ищецът не би
могъл да претендира разходи за поддръжката му, намира, че е ирелевантно, тъй като
обслужването и техническата поддръжка на басейна е изрично включено в т.1.1 от договора,
по съдържанието на която въззиваемите са изразили съгласие при сключването му, с което
посочените дейности са се превърнали в предмет на доброволно създадената между
страните облигационна връзка, в който смисъл е без значение дали басейнът е част от ЕС
или не, след като по силата на договореното поддръжката му се включва в цената на
претендираната от жалбоподателя такса.
Относно възражението, че при сключване на договора ищецът не е изпълнил
задължението си по чл.4 от ЗЗП за предоставяне на информация, относно възможността за
избор за сключване или не на договора, намира, че е недоказано, тъй като по делото не са
ангажирани доказателства в подкрепа твърдението на въззиваемите за оказана им принуда
при сключване на договора, с оглед на което то следва да се отхвърли като неоснователно.
Досежно възражението за неравноправни клаузи от договора, за които съдът следва
да следи служебно, намира, че такива, касаещи предмета на правния спор, които да засягат
критерия добросъвестност и да водят до значително неравновесие между правата и
задълженията на страните не са налице.
По възражението на ответниците, че не живеят в апартамента си повече от 30 дни
годишно и не отдават същия под наем, поради което не са длъжни да заплащат такси за
поддръжка и управление, счита, че не се доказва по безспорен начин, поради което също
следва да се отхвърли като неоснователно.
Въз основа на изложеното, приема за доказано, че между страните съществува
валидно облигационно правоотношение, основано на процесния договор, по което
жалбоподателят е изправна страна, а въззиваемите – неизправна, доколкото не представят
доказателства, че са изпълнили задължението си за заплащане дължимата на ищеца такса по
т.2 от договора за исковия период, което налага извод за основателност на главните и
акцесорна искови претенции и уважаването им.
В съответствие с изнесените фактически и правни доводи, заключава, че
обжалваното решение е неправилно и следва да се отмени, като вместо него бъде
постановено друго, с което въззиваемите да бъдат осъдени да заплатят на жалбоподателя
сумата от 2 999.78 лева, от която по 1 410.27 лева годишна такса за поддръжка на общи
части за две години, дължима на основание т.2 от договор за поддържане и управление на
Комплекс „ * „ от 23.08.2006 г., за периода 01.01.2019 г. – 31.12.2020 г., съгласно фактури
7
№№ 2258/04.09.2019 г. и 2383/24.03.2020 г. и 178.24 лева – обезщетение за забава върху
сумата от 1 410.27 лева за периода 01.01. – 31.12.2020 г., както и извършените от него
разноски.
Досежно разноските на жалбоподателя във въззивното производство и във връзка с
предявеното от въззиваемите възражение за прекомерност на адвокатския хонорар, съдът
прецени, че с оглед цената на иска и фактическата и правна сложност на делото,
заплатеното от жалбоподателя адвокатско възнаграждение е завишено, поради което и на
основание чл.78, ал.5 от ГПК следва да се намали от 1 800.00 лева на 720.00 лева.
Водим от горното,
РЕШИ:
ОТМЕНЯ изцяло решение № 260114/ 28.07.2021 г. по гр.д. № 325/2020 г. по описа на
Районен съд – Нови пазар, като вместо него постановява:
ОСЪЖДА З. Н. К., ЕГН ********** и М.В. К., ЕГН **********, двамата с адрес: гр.
К., ул. №, вх. , ет. , ап. да заплатят на „ Сантана „ ООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление: гр. В., КК „ С. К. и Е. „, ул. №, представлявано от Т.С.С. сумата от 2
999.78 лева, от която по 1 410.27 лева годишна такса за поддръжка на общи части за две
години, дължима на основание т.2 от договор за поддържане и управление на Комплекс „ *
„ от 23.08.2006 г., за периода 01.01.2019 г. – 31.12.2020 г., съгласно фактури №№
2258/04.09.2019 г. и 2383/24.03.2020 г. и 178.24 лева – обезщетение за забава върху сумата от
1 410.27 лева за периода 01.01. – 31.12.2020 г..
ОСЪЖДА З. Н. К., ЕГН ********** и М.В. К., ЕГН **********, двамата с адрес: гр.
К., ул. №, вх. , ет. , ап. да заплатят на „ Сантана „ ООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление: гр. В., КК „ С. К. и Е. „, ул. №, представлявано от Т.С.С. деловодни
разноски в производството, както следва: 720.00 лева – по гр.д. № 325/2020 г. на НПРС и
780.00 лева – по в.гр.д. № 443/2021 г. на ШОС.
Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8
9