№ 1854
гр. ****, 25.10.2021 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ****, IX СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет
и първи октомври през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Мирела Огн. Кацарска
при участието на секретаря Димитричка Д. Георгиева
Сложи за разглеждане докладваното от Мирела Огн. Кацарска Гражданско
дело № 20213100100907 по описа за 2021 година.
На именното повикване в 13:00 часа се явиха:
Ищецът М. Н. СТ., редовно призована, не се явява. Представлява се от адв. С.З.,
редовно упълномощен и приет от съда от днес.
Ответникът М. М. З., редовно призована, не се явява. Представлява се от адв. Т.Б.,
редовно упълномощена и приета от съда от днес.
Вещото лице М. Д. Ат., редовно призована, депозирала заключение в срок, явява се
лично.
Адв. З.: Моля да се даде ход на делото.
Адв. Б.: Моля да се даде ход на делото.
Съдът намира, че не са налице процесуални пречки по хода на делото, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
Адв. З.: Поддържам исковата молба така, както е предявена и представената молба -
становище от 21.09.2021 г. Оспорвам писмения отговор.
Адв. Б.: От името на моята доверителка оспорвам предявените искове: главен иск по
чл. 26, ал.1 от ЗЗД и евентуален по чл.87, ал.3 от ЗЗД като неоснователни. Поддържам
писмения отговор, както и уточняващата молба представена на 12.08.2021 г. в отговор на
указания на съда.
1
Съдът на основание чл. 145, ал. 3 от ГПК приканва страните към спогодба и посочва
нейните последици.
Адв. З.: Към настоящият момент не сме постигнали спогодба.
Адв. Б.: Към настоящият момент не сме постигнали спогодба.
Съдът на основание чл. 146 от ГПК пристъпи към
ДОКЛАД НА ДЕЛОТО:
Предявени са евентуално обективно съединени искове от М. Н. СТ. против М.М. Д. с
правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД и чл. 87, ал. 3 от ЗЗД, както следва: за
прогласяване нищожността на договор за продажба на недвижим имот, представляващ
апартамент № 31 с площ от 103.11 кв.м., находящ се в гр. ****, с идентификатор №
10135.3511.35.20.8, обективиран в нот. акт № 140, том I, рег. № 2547, дело № 148/26.05.2011
г. на нотариус ****, рег. № 205 на НК, с район на действие ВРС, като накърняващ добрите
нрави и в евентуалност за разваляне на договор за продажба, обективиран в нот. акт № 140,
том I, рег. № 2547, дело № 148/26.05.2011 г. на нотариус ****, рег. № 205 на НК, с район на
действие ВРС, поради неплащане от страна на купувачите на продажната цена. Претендират
се направените по делото разноски.
Ответникът **** депозира отговор на исковата молба в срока по чл. 131 от ГПК, с
който оспорва изцяло предявените искове, като неоснователни. Твърди се, че договорът за
покупко-продажба от 26.05.2011 г. е действителен и валидно сключен. Прави се възражение
за погасяване по давност на иска с правно основание чл. 87, ал. 3 от ЗЗД. Излага се, че не са
налице нееквивалентност на престациите по договора, тъй като праводателката си е
запазила правото на пожизнено ползване върху имота, което намалява неговата цена, като и
че страните по сделката са роднини по права линия, а именно баба и внучка. Твърди се, че
целта на сделката не е била ищцата да спечели от нея, а да помогне на низходящата си,
както и че състоянието на апартамента не било добро. Оспорва се, че цената на имота не е
заплатена. Претендират се направените по делото разноски.
В ТЕЖЕСТ на ищеца е да установи сключването на процесната сделка и нейните
реквизити, изправността си, твърдяното основание за нищожност на договор за продажба,
обективиран в нот. акт № 140, том I, рег. № 2547, дело № 148/26.05.2011 г. на нотариус ****,
рег. № 205 на НК, с район на действие ВРС.
В ТЕЖЕСТ на ответницата е да установи възраженията си и обстоятелствата, от
установяването на които за нея произтичат благоприятни правни последици.
ПРИЕМА ЗА БЕЗСПОРНО И НЕНУЖДАЕЩО СЕ ОТ ДОКАЗВАНЕ между
страните, че договор за продажба на недвижим имот, обективиран в нот. акт № 140, том I,
рег. № 2547, дело № 148/26.05.2011 г. на нотариус ****, рег. № 205 на НК, с район на
2
действие ВРС е подписан от страните.
Съдът докладва постъпила молба - становище от адв. С.З., процесуален представител
на ищцата с вх. № 18676/21.09.2021г., с приложени писмени доказателства и молба с вх. №
16096/12.08.2021 г.
Съдът докладва постъпила молба от адв. С.З., процесуален представител на ищцата с
вх. № 19225/29.09.2021 г., с която представя легализиран превод на писмените доказателства
представени с молба с вх. № 18676/21.09.2021г.
Адв. З.: Нямам възражение по доклада. Нямам други доказателствени искания. Моля
да се приемат всички представени доказателства по делото.
Адв. Б.: Нямам възражение по доклада. Получих молбата – становище от ищеца и се
запознах с приложените доказателства към нея. В изпълнение на Определение на съда №
2702/29.07.2021г. представям Удостоверение за родствени връзки, с което искаме да
докажем, че моята доверителка М.З. и ищцата М.С. са роднини по права линия, а именно
баба и внучка. Моля да се приемат всички представени доказателства по делото.
Адв. З.: Да се приеме представеното доказателство от ответната страна. Не оспорвам,
че има такава родствена връзка.
Съдът по доказателствата, като прецени тяхната относимост и допустимост към
предмета на правния спор
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА И ПРИЛАГА като доказателства по делото, представените с исковата
молба преписи на писмени доказателства, както следва: Нотариален акт № 140, том1, рег. №
2547, дело № 148/2011 г.; с данни за акта от Имотен регистър при Авп- акт № 142, том 30,
дело № 6433/2011 г.; препис от исковата молба и доказателствата за ответната страна.;
адвокатско пълномощно; молба за освобождаване от държавна такса – осн. чл.83, ал.2 от
ГПК; декларация за имуществено състояние: чл. 83, ал.2, т.2 от ГПК; адвокатско
пълномощно; Епикриза от онкогинекологично отделение на М. Н. СТ. от дата 04.10.2010 г.;
Епикриза от МБАЛ „Св. Марина“ **** от дата 04.12.2009 г.; Удостоверение НОИ с изх. №
3040-03-129/31.03.2021 г.; Амбулаторен лист № 000541/09.07.2019 г. – 1л.; Амбулаторен
лист № 002526/08.07.2019 г. – 1л.; Лист за преглед на пациент от дата 05.02.2020 г.;
ПРИЕМА И ПРИЛАГА като доказателства по делото, представените от адв. С.З.
преписи на писмени доказателства, както следва: Удостоверение с рег. №
АУ039628ВН/19.04.2021 г.; Удостоверение с рег.№ АУ039632ВН/19.04.2021г.; Схема № 15-
360179 /05.04.2021 г. на самостоятелен обект в сграда с идентификатор 10135.3511.35.20.8;
Удостоверение за данъчна оценка по чл. 3, ал.2 от приложение № 2 към ЗМДТ- 1 л.;
3
ПРИЕМА И ПРИЛАГА като доказателства по делото, представените от адв. С.З.
преписи на писмени доказателства, както следва: писмо от НОИ **** от 01.03.2011 г. с
превод на български език.; карта за идентификация /лична карта/ № АН9894762 на
италиански език; разрешение за осигуряване на чужденец № SRM120184 на италиански
език; Карта за адресна регистрация от 07.02.2004 г. – на италиански език. - официални
преводи - 9л.
ПРИЕМА И ПРИЛАГА като доказателства по делото, представените от адв. С.З.
преписи на писмени доказателства, както следва: легализиран превод на писмените
доказателства представени с молба с вх. № 18676/21.09.2021г. – 9л.;
ПРИЕМА И ПРИЛАГА като доказателства по делото, представените в днешното
съдебно заседание от Община – **** с вх. № 21283/21.10.2021 г. преписи на писмени
доказателства, както следва: Удостоверение за съпруг/а и родствени връзки с изх. № АУ
080690ОД/06.08.2021 г. – 1 л.; пълномощно и договор за правна защита и съдействие – 1 л.
Съдът докладва постъпило заключение по Съдебно - оценителна експертиза,
депозирано с вх. № 20318/12.10.2021г., което е в срока по чл.199 ГПК.
Съдът пристъпи към изслушване на вещото лице, след снемане на неговата
самоличност:
М. Д. Ат. – 66 г., омъжена, неосъждана, българка, български гражданин, без родство
и дела със страните по спора. Предупредена за наказателната отговорност по чл. 291 от НК.
Поддържа представеното писмено заключение по съдебно - оценителната експертиза.
В.Л. А.: Подържам така представеното заключение. Запознах се изцяло с всички
приложени доказателства по делото. Направих оглед на имота на 30.09.2021 г. В
експертизата не съм отчела обстоятелството, че имотът е със запазено право на ползване.
Обикновено, когато имаме запазено право на ползване, пазарната стойност на жилището е
по – ниска съсстойността на правото на ползване. В момента не мога да кажа каква е
пазарната стойност на апартамента, като се съобрази запазеното право на ползване. Не съм я
сметнала и не съм имала за задача да правя такива изчисления. На стр. 1, раздел 2, т.3 от
заключението съм посочила, че тези цени са офертни и са взети от списание „Варненски
имоти“ към 2011 г. Имотният регистър е изготвен по лични данни и по ЕГН на гражданите
и по Булстат на фирмите и не мога да получа официална информация за реално сключени
сделки, тъй като нямам право да боравя с лични данни. Към 2011 година няма как да се
провери дали тези офертни сделки са се случили или не. Ако трябваше да се направи такава
справка към 2021 г. това би било възможно, но през 2011 г. не беше възможно да се изготви
такава справка. В приложение № 1 съм установила какво е състоянието на сравняваните
апартаменти, като на три от тях съм посочила, че състоянието им е много добро. По офертни
цени няма как да се установи състоянието на имотите. Заключението е изготвено въз основа
на описанието, което е дадено в списание „Варненски имоти“ за жилищата, които се
предлагат и се продават в момента като оферта. На стр. 3 от заключението съм посочила, че
4
съм използвала метода на сравнимите продажби или т.н. сравними пазарни аналози. Този
метод се основава на официални данни за сравними продажби с параметри и
характеристики подобни на обекта на оценка, като местоположение, големина, време на
реализация на сделката и инженерна инфраструктура. Не съм използвала друг метод за
определяне на средната пазарна стойност. Бих могла да използвам приходният метод за
определяне на тази пазарна стойност, но смятам, че няма да е удачно използването му, т.к
нашите наемни цени са доста ниски и обикновено оценката на имота се изкривява и не е
точна. Наемните цени са такива, че не достигат за един 10 годишен период да се изплати
жилището. В нашата страна цените на наемите са доста по – ниски. При приходният метод
за 10 годишен период от време трябва да може с парите от наема да се изплати стойността на
това жилище. При нас това не може да се случи. Методът на вещната стойност е този, който
указва начина на построяване на жилището. Този метод не е подходящ за едно жилище,
което е построено доста отдавна и е с панелна конструкция. Сградата е четириетажна, без
асансьор. Жилището се намира на четвъртия, последен етаж. В района има жилищни сгради,
с добре изградена инфраструктура и добра транспортна достъпност. При определяне на
пазарната стойност на жилището съм използвала метода на пазарните аналози с офертни
цени взети от списание „Варненски имоти“ към 2011 г.
Адв. З.: Нямам въпроси към вещото лице. Не възразявам да се приеме заключението
на вещото лице.
Адв. Б.: Нямам въпроси към вещото лице.
Съдът по представеното писмено заключение по Съдебно - оценителната експертиза
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА И ПРИЛАГА към доказателствата по делото писменото заключение по
Съдебно - оценителната експертиза с вх. № 20318/12.10.2021г. на вещото лице М. Д. Ат..
ДА СЕ ИЗПЛАТИ възнаграждение от внесения за целта депозит в размер на 150
лева /изд. РКО/.
Адв. Б.: Оспорвам представеното заключение от вещото лице, като считам, че
същото е необосновано и възниква съмнение за неговата правилност. Съображенията ми за
това са следните: Вещото лице не е използвало при приложението на метода на сравнимите
аналози информация от реално извършени сделки с подобни имоти, за да приемем, че
обективно е определена пазарната стойност. Според мен пазарната стойност на жилището е
определена само на база офертни цени и считам, че това е необосновано, тъй като всички
знаем, че винаги има разлика между офертната цена и цената на извършената продажба и
последната обикновено е по – ниска. Не е отчетено, че върху процесния апартамент е
налице запазено право на ползване, което както вещото лице уточни днес се отразява в
посока по- ниска пазарна стойност на имота. Смятам, че заключението е необосновано и
защото вещото лице е работило само с един единствен метод, което е неприемливо при
определяне на пазарна стойност на имота, още повече средна такава с минимум два метода.
Обикновено в практиката за определяне на пазарна стойност на даден имот трябва да се
използват най-малко два метода за определяне на тази пазарна стойност. В тази връзка моля
5
да назначите повторна съдебно – оценителна експертиза, която да бъде извършена от друго
вещо лице и по която вещото лице да отговори на поставения въпрос: Каква е пазарната
стойност към 26.05.2011 г. на апартамент с идентификатор 10135.3511.35.20.8 с площ от
103,11 кв.м. с административен адрес гр. ****, ж.к. ****, заедно с прилежащото му избено
помещение № 8 с площ от 12,6 кв.м., ведно с 11,6962 % ид. ч. от общите части на сградата и
от отстъпеното право на строеж върху поземления имот, но след като извърши справка в
имотния регистър с реално извършени сделки с подобни имоти и приложи минимум два
метода за определяне на пазарната стойност, както и да определи каква е стойността на
правото на ползване върху процесния имот и респективно да посочи пазарна стойност на
същия, като отчете стойността на правото на ползване. В евентуалност моля да назначите
тройна съдебно – оценителна експертиза.
Адв. З.: Възразявам по направеното искане от ответната страна. Считам, че не следва
да се отчита в пазарната цена на имота, правото на ползване, тъй като към момента на
сключване на тази сделка, това право на ползване все още не съществува. Вещото лице се
мотивира защо е избрало този метод. Видно от приложената таблица към заключението, на
ред 4 са сторнирани 15 % от офертните цени. Считам, че това е нормална отстъпка за реална
сделка. Т.е отчетена е вероятната цена, на която са се сключили сделките. Вещото лице не
може да направи справка в имотния регистър за сходни имоти без да знае ЕГН или
идентификатори на имотите, предмет на реалните сделки, по които да направи търсене.
Реплика на адв. Б.: По отношение на преоценката в приложение № 1 виждаме, че
вещото лице е определило преоценка на офертната цена, но тя е за последен етаж на
жилището. Няма преоценка свързана с обстоятелството, че върху имота има запазено право
на ползване. Вещото лице ясно каза, че не е отчело това обстоятелство. Правото на ползване
е възникнало и е съществувало към момента на процесната сделка, който минал момент и е
релевантен за определяне на пазарната стойност. Според мен това обстоятелство, доколкото
и ние самите имаме възражение в тази насока е от значение, т.к се отразява на пазарната
стойност и би следвало да бъде отчетено.
Съдът по направеното искане на адв. Б., като прецени неговата допустимост и
относимост към предмета на правния спор
ОПРЕДЕЛИ:
ДОПУСКА допълнителна задача по съдебно- оценителната експертиза, както
следва: вещото лице след запознаване на материалите по делото да даде заключение какъв е
размерът на пазарната стойност на апартамент с идентификатор 10135.3511.35.20.8 с площ
от 103,11 кв.м. с административен адрес гр. ****, ж.к. ****, заедно с прилежащото му
избено помещение № 8 с площ от 12,6 кв.м., ведно с 11,6962 % ид. ч. от общите части на
сградата и от отстъпеното право на строеж върху поземления имот към 26.05.2011 г., като
съобрази запазеното право на ползване от продавача върху имота.
ОПРЕДЕЛЯ депозит за възнаграждение на вещото лице по допълнителната задача
към съдебно – оценителната експертиза в размер на 100 лева, вносим от ответницата в
едноседмичен срок от днес.
6
УКАЗВА на вещото лице, че следва да представи своето писмено заключение по
делото най- късно в седем дневен срок преди датата на следващото съдебно заседание.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на ответницата за допускане на повторна
съдебно – оценителна експертиза в останалата ѝ част, като неоснователно.
ОТЛАГА произнасянето по искането за допускане на тройна съдебно - оценителна
експертиза след изслушване на допълнителната задача на вещото лице по съдебно -
оценителната експертиза.
ДАВА ВЪЗМОЖНОСТ на ответника в следващото съдебно заседание да се ползва
от показанията на двама души свидетели в режим на водене за установяване състоянието на
апартамента към момента на сключване на сделката, както и обстоятелствата около
сключването на същата.
ДАВА ВЪЗМОЖНОСТ на ищеца в следващото съдебно заседание да се ползва от
показанията на двама души свидетели в режим на водене за опровергаване на твърденията
на ответницата.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на ответницата с правно основание чл. 176 от
ГПК, като недопустимо в една част и неотносимо в друга част.
За събиране на допуснатите в днешното съдебно заседание доказателства, съдът
намира, че производството по делото следва да бъде отложено за друга дата и час, поради
което и
О П Р Е Д Е Л И:
ОТЛАГА И НАСРОЧВА производството по делото за 09.12.2021г. от 15.30 часа, за
която дата и час страните са уведомени от днешното съдебно заседание.
ДА СЕ УВЕДОМИ вещото лице М. Д. Ат. за датата и часа на следващото съдебно
заседание и за допълнителната задача към съдебно – оценителната експертиза, след
внасянето на депозита от ответника.
ПРОТОКОЛЪТ е изготвен в съдебно заседание, което приключи в 13:17 часа.
Съдия при Окръжен съд – ****: _______________________
Секретар: _______________________
7