Р Е Ш
Е Н И Е
гр.Пазарджик, 28.06.2019г.
В И
М Е Т О Н А
Н А Р
О Д А
ПАЗАРДЖИШКИ РАЙОНЕН СЪД, гражданска колегия, в публично
заседание на шести юни, две хиляди и деветнадесета година, в състав:
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: Димитър Чардаков
При секретаря М. Кузева и в присъствието на
прокурора ………., като разгледа докладваното от съдия Чардаков гр.д. №4638/2018г.
по описа на съда и за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени са при условията на обективно евентуално съединяване
установителни искове по чл.124, ал.1 ГПК вр. чл.26, ал.1 и ал.2 ЗЗД за
признаване нищожност на договор за аренда на земеделски земи в землището на с.Ц.
А., обл.П., сключен на 01.02.2016г. между ответниците И.Т.С. и С.А.Р.. Исковете
са основание на твърдения, че договорът е сключен при липса на съгласие поради
ненадлежно представителство на арендодателя от пълномощник, който е договарял
извън обема на представителната власт, както и при накърнява на добрите нрави
поради неравностойност на насрещните престации - ниското арендно
възнаграждение, дългия срок на действие, наличието на клауза за дължимост на
прекомерна неустойка от арендодателя и клауза, задължаваща арендодателя да
предложи на арендатора да изкупи отдадените под аренда земи след края на
договора.
Ищците М.Г.Н., З.М.П. и А.И.Л., които не са страни по договора за аренда,
обосновават правния си интерес от неговото оспорване с твърдението, че заедно с
арендодателя И.Т.С. са съсобственици на отдадените под аренда земеделски земи и
като така са обвързани от действието на договора при условията на чл.3, ал.4
ЗАЗ /ред. ДВ, бр. 61 от 2016г./. Искат от съда да обяви договора за нищожен.
Претендират присъждане на разноски.
Ответникът С.Р. намира исковете за недопустими при твърдение да са
предявени от лица, които не са страни по договора. По същество счита същите за
неоснователни, тъй като не са налице посочените от ищците пороци на сделката.
Моли за отхвърляне на исковете и присъждане на разноски.
Ответникът И.Т.С. не е подала писмен отговор.
Районният съд като прецени събраните по делото доказателства поотделно и в
съвкупност приема от фактическа и правна страна следното:
Предявените искове са допустими, тай като макар ищците да не са страни по
договора за аренда, същият им е противопоставим на основание чл.3, ал.4 ЗАЗ
/ред. ДВ, бр. 61 от 2016г./. Разпоредбата позволява само един от
съсобствениците на земеделски имот да сключи договор за аренда с трето лице, с
който да се задължи да предостави на арендатора ползването на целия имот.
Останалите съсобственици не са страни по договора и поради това не са обвързани
от него, т.е. не дължат изпълнение на поетите задължения, но доколкото той им е
противопоставим по силата на цитираната правна норма, те следва да се въздържат
от извършването на действия в имота, които пречат на арендатора да го използва съобразно
уговореното. Това обосновава техния правен интерес от оспорване действителността
на договора.
За основателността на предявените искове ищците следва да установят при
условията на пълно и главно доказване липсата на съгласие от страна на
арендодателя за сключването на договора или евентуално, че същият противоречи
на добрите нрави, тъй като уговаря значително неравностойни насрещни престации.
С оглед твърденията на страните и на основание чл.146, ал.1, т.4 ГПК съдът
е обявил за безспорни и неподлежащи на доказване обстоятелствата, че ищците и
първия ответник са съсобственици на земеделските имоти, предмет на оспорения
договор за аренда, както и сключването на такъв договор между двамата
ответници.
Относно възражението за липса на съгласие
поради мнимо представителство на арендодателя:
Видно от представения
договор, при неговото сключване арендодателят е бил представляван от
пълномощник в лицето на втория ответник С.Р., която е договаряла сама със себе
си. Представено е пълномощно с нотариално удостоверяване подписа на упълномощителя
И.С., в което изрично е предвидена възможност за пълномощника да договаря със
себе си. В пълномощното някои от имотите са посочени с грешен планоснимачен
номер /но с точно посочена площ/, което е дало повод на ищците да смятат, че за
отдаването под аренда на част от имотите липсва упълномощаване, което
приравняват на липса на съгласие от страна на арендодателя.
Липсата на съгласие по
смисъла на чл. 26, ал. 2, пр. 2 ЗЗД е налице, когато волеизявлението е
направено при т. нар. "съзнавана липса на съгласие" (например - изтръгнато
е с насилие, направено е без намерение за обвързване - на шега, като учебен
пример и др. подобни). Този тежък порок е непоправим и непреодолим - за да
породи действие, договорът трябва да бъде сключен отново.
Договорът, сключен от
лице, действало като представител, без да има представителна власт, не страда
от такъв порок. Мнимият представител е формирал и е изявил поначало валидна
воля от името на мнимо представлявания, поради което липсата на представителна
власт не е равнозначна на липса на съгласие по смисъла на чл.26, ал.2, пр. 2 ЗЗД и може да бъде преодоляна чрез изрично предвидената в чл.42, ал. 2 ЗЗД
възможност за потвърждаване на договора. Ето защо волеизявлението, направено от
чуждо име без представителна власт, не само не е непоправимо, а и поначало не е
неправомерно - аргумент за това са и разпоредбите на чл. чл.60 - 62 ЗЗД,
уреждащи воденето на чужда работа без пълномощие, като често то дори е в
интерес на мнимо представлявания -чл.61, ал.1 ЗЗД (вж. т.ІІ от Тълкувателно
решение № 5 от 12.12.2016 г. на ВКС по т. д. № 5/2014 г., ОСГТК).
На мнимо представителство
може да се позовава само мнимо представлявания, било чрез иска чл.42, ал. 2 ЗЗД или с възражение срещу иска
на третото лице за изпълнение на сключения договор от пълномощник без
представителна власт. В случая нито една от двете хипотези не е налице, поради
което съдът не следва да се занимава с въпроса дали е налице мнимо
представителство.
От гореизложеното е
видно, че оспореният договор не е сключен при липса на съгласие, поради което
предявеният иск за недействителност на договора на това основание следва да се
отхвърли.
Относно възражението за
противоречие на договора с добрите нрави поради неравностойност на насрещните
престации и насрещните задължение на страните:
Видно от оспорения
договор за аренда, същият е сключен за срок от 15г. и в него е уговорено
арендно възнаграждение в размер на 4500кг. или 526лв. годишно. Предвидена е
неустоечна клауза при едностранно прекратяване на договора от страна на
арендодателя, както и задължение същият да предложи на арендатора имотите за
изкупуване. Последната уговорка следва да се тълкува в смисъл, че арендодателят
следва да предложи за изкупуване само неговата идеална част, тъй като не би
могъл да се разпорежда с дяловете на останалите съсобственици.
От приетото заключение на
агротехническата експертиза се установява, че средногодишното арендно
възнаграждение за земеделски земи от вида на тези по договора е в размер на
4445,24кг. или 1871,64лв.
Съдебната практика трайно
приема, че нееквивалентността на престациите би могла да противоречи на добрите
нрави и да обоснове недействителност на договора на основание чл.26, ал.1 ЗЗД.
В решение №1444 от 4.11.1999 г. по гр.д.
№ 753/1999 г. на V г.о. на ВКС е посочена нееквивалентността на престациите
като конкретен пример за нарушение на добрите нрави, водещо до нищожност на
сделката по смисъла на чл.26, ал.1 ЗЗД. В решение №615 от 15.10.2010 г. по
гр.д. №1208/2009 г. на ІІІ г.о. на ВКС например е прието, че нищожност има
поради дванадесет пъти по-ниската цена от пазарната, а в решение №119 от
22.03.2011 г. по гр.д. №485/2010г. на І г.о. на ВКС - при двадесет и осем пъти
по-ниска цена. Във второто решение е подчертана необходимостта от значителна
липса на еквивалентност в насрещните престации. По абстрактен и принципен начин
е формулиран критерият за преценка на значителната нееквивалентност в
постановеното по реда на чл.290 ГПК решение №452 от 25.06.2010 г. по гр.д. №
4277/2008 г. на І г.о. на ВКС. Прието е, че тази неравностойност би следвало да
е такава, че практически да е сведена до липса на престация.
Следователно значителна и
явна нееквивалентност на насрещните престации, която води до нищожност поради
противоречие с добрите нрави, е налице, когато насрещната престация е практически
нулева. Когато престацията не е толкова незначителна, съдът може само да
извършва преценка дали не е налице сделка при явно неизгодни условия, сключена
поради крайна нужда /основание за унищожаемост по чл.33 от ЗЗД/, ако такъв иск
е предявен. Следователно само наличието на нееквивалентност на насрещните
престации според представата на съда не е достатъчно, за да се стигне до
извода, че сделката е нищожна поради противоречие с добрите нрави. При
най-високата степен на нееквивалентност на престациите съществува такова
съотношение, че едната от тях е незначителна и практически нулева. Тогава, ако
сделката не е симулативна като прикриваща дарение, тя е нищожна поради
противоречие с добрите нрави.
В
случая размерът на арендното възнаграждение по договора в натура е в рамките на
средно установения пазарен размер, а възнаграждението в пари е три пъти
по-ниско от средното. При това положение, доколкото въобще може да се говори за
неравностойност на престациите, същата не е достатъчно съществена, че да
накърнява добрите нрави.
Дългия срок на договора
също не може да обоснове извод за нарушение на добрите нрави. В действащия чл.4
ЗАЗ не е предвиден максимален срок на арендния договор. В първоначалната
редакция на същия текст такъв срок е бил предвиден в рамките на 50 години. В
последствие това ограничение е отпаднало, което показва волята на законодателя
да разреши сключването на подобни договори дори за по-дълъг срок. След като
подобно договаряне се допуска от закона, то не би следвало да противоречи на
добрите нрави, които представляват морални норми за поведение, защото такива
морални норми стоят и в основата на обективното право.
На
последно място не е налице противоречие с добрите нрави и на уговорената клауза
за заплащане на компенсаторна неустойка при предсрочно прекратяване на договора
от страна на арендодателя в размер на 15000лв. Размерът на неустойката е
съобразен със срока на договора и начина, по който арендатора ще използва имота
– за създаването на трайни насаждения. Но дори и при недействителност на
неустоечната клауза, пак не би се достигнало до нищожност на целия договор, тъй
като тя има акцесорен характер и не засяга основните елементи на договора.
Не се установява наличие
на посочените от ищеца пороци на оспорения договор, поради което предявените
искове за неговата недействителност следва да се отхвърлят.
По разноските:
При този изход на спора и
на основание чл.78, ал.1 ГПК ищците следва да заплатят на ответниците техните
съдебни разноски. Същите обаче не са представили доказателства за направата на
такива, поради което разноски не следва да се присъждат.
По изложените съображения съд
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ исковете по чл.124, ал.1 ГПК вр. чл.26, ал.1 и ал.2 ЗЗД,
предявени от М.Г.Н. с ЕГН **********, З.М.П. с ЕГН ********** и А.И.Л. с ЕГН **********
против И.Т.С. с ЕГН ********** и С.А.Р. с ЕГН ********** за недействителност на
сключения между ответниците на 01.02.2016г. договор за аренда на земеделски
земи в землището на с.Ц. А., обл.П. поради липса на съгласие и поради
накърняване на добрите нрави.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Пазарджишкия Окръжен съд в
2-седмичен срок от съобщаването му на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: