Р Е Ш Е Н И Е
№
гр.
София, 13.07.2021 г.
В
ИМЕТО НА
НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД,
ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ, II-B възивен
състав, в
открито
съдебно
заседание,
проведено на двадесет
и първи април
две хиляди двадесет
и първа
година, в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
АНЕЛИЯ
МАРКОВА
ЧЛЕНОВЕ:
ПЕПА
МАРИНОВА -
ТОНЕВА
мл.
съдия МАРИЯ
МАЛОСЕЛСКА
при
секретаря Йорданка
Петрова,
като
разгледа
докладваното
от младши
съдия
Малоселска
въззивно
гражданско
дело № 4267 по
описа за 2020 г.,
за да се
произнесе,
взе предвид
следното:
Производството
е по реда на
чл. 258 - 273 ГПК.
С Решение № 279734
от 19.11.2019 г.,
постановено
по гр. д. № 30198 по
описа за 2018 г. на
СРС, Гражданско
отделение, 88 състав,
съдът е
признал за
установено
по исковете предявени
от С.В.Д., че
обективираният
в Нотариален
акт №172, том CXXXL,
дело № 41102 на
Служба по
вписванията
/№71, т. II, дело №270 от
2015г./, по описа
на нотариус А.Ч.,
с район на
действие СРС,
договор за
покупко-продажба
на поземлен
имот с
идентификатор
04234.6966.90, находящ се
в с.
Бистрица,
община
Столична,
район
Панчарево,
ул. „********,
целият с площ
от 763 кв.м. по
скица, (по нотариален
акт от 1983г. – 851
кв.м.), заедно с
построената
в мястото
еднофамилна
жилищна
сграда с
идентификатор
04234.6966.90.1, със
застроена
площ от 51 кв.м.
по скица (по
нотариален
акт от 1983г.- 52 кв.м.),
състояща се
от две стаи,
кухня и
антре, както
и гараж с
идентификатор
04234.6966.90.2, със
застроена площ
от 17 кв.м., е
нищожен на
основание чл.
26, ал. 1, предл.
второ ЗЗД,
поради
противоречие
с добрите
нрави.
По
предявения
иск с правно
основание чл.
108 ЗС е
признато за
установено
по отношение
на А.К.Д., че С.В.Д.
е собственик
на следните
недвижими
имоти: поземлен
имот с
идентификатор
04234.6966.90, находящ се
в с. Бистрица,
община
Столична,
район
Панчарево,
ул. „********, целият с
площ от 763 кв.м.
по скица, (по
нотариален
акт от 1983г. – 851
кв.м.), заедно с
построената
в мястото
еднофамилна жилищна
сграда с
идентификатор
04234.6966.90.1, със застроена
площ от 51 кв.м.
по скица (по
нотариален акт
от 1983г.- 52 кв.м.),
състояща се
от две стаи,
кухня и антре,
както и гараж
с
идентификатор
04234.6966.90.2, със
застроена
площ от 17 кв.м.,
като
ответницата
е осъдена да
предаде на
ищцата
владението
върху същите недвижими
имоти.
Искането
на ищцата за
отмяна на
основание чл.
537, ал.2, изр. посл. ГПК на Нотариален
акт №172, том CXXXL,
дело № 41102 на
Служба по
вписванията
/№71, т. II, дело №270 от
2015г./ и
Нотариален
акт за поправка
№183, том CXL,
дело 43270/2015г. на
Службата по
вписванията
/№86, т.II, д. №285 от 2015г./
е оставено
без уважение.
Недоволна
от постановеното
решение, в
частта, с която
исковете
срещу нея са
уважени, останала
ответницата
в първоинстанционното
производство,
предвид
което и в
срока чл.
259, ал. 1 ГПК
депозирала въззивна
жалба срещу
съдебния акт.
В същата се
излагат
оплаквания
за необоснованост
и неправилност
на обжалваното
решение,
поради
постановяването
му в
нарушение на материалния
закон и на
процесуалните
правила. Съдът
неправилно достигнал
до извод, че
процесният
договор е
сключен в
противоречие
с добрите
нрави при наличие
на
нееквивалентност
на престациите.
Според
жалбоподателя
съдът не извършил
задълбочен
анализ и
съвкупна преценка
на събраните
в хода на
съдебното
дирене пред районния
съд
доказателства,
като не
издирил
действителните
отношения
между
страните по
сделката и не
преценил
целия
комплекс от
обстоятелства
около сключването
на същата –
влошените
отношения
между ищцата
и покойната ѝ
майка, между
ищцата и
ответницата,
а от друга
страна
хармоничните
отношения на
обич,
загриженост
и подкрепа
между
страните по договора.
Обръща се
внимание, че
заключенията
на изслушаните
в хода на
производството
съдебнотехнически
експертизи
не се
основавали на
данни от
реално
извършени
сделки с подобни
имоти в
района, а се базирали
на оферти.
Освен това
съдът не отчел,
че
ответницата
извършвала
ремонти в имота,
което
повишило
оценката на
същия. По тези
съображения намира
извода на
съда, че
реалната
цена на
имотите
надвишава
продажната
цена по
сделката
четиринадесет
пъти, за необоснован.
Съдът
неправилно
преценил и показанията
на
разпитания
по делото
свидетел Б.,
която нямало
непосредствени
впечатления
за
релевантни
за спора
факти, а
пресъздала единствено
споделеното
ѝ от ищцата.
Отделно от
това другият
разпитан
свидетел – Д.,
син на ищцата
и брат на
ответницата,
бил
заинтересован
от изхода на
спора, с оглед
което и
неговите
показания
следвало да се
ценят
особено
внимателно с
оглед нормата
на чл. 172 ГПК. Не
на последно
място,
следвало да
се има предвид,
че ищцата не
била лишена
от
наследството
на починалата
ѝ майка,
доколкото
последната
придобила по
наследство
правото на
собственост
върху
апартамент в
ж.к. „Надежда“.
Главният
предявен иск
останал
недоказан от
ищцата, с
оглед което
неправилно
бил уважен от
първия съд. С
тези доводи
въззивникът
иска от съда
да отмени
решението, с
което
исковете са
уважени, и да
отхвърли
същите.
Ответникът
по жалбата оспорва
същата с
твърдения за
неоснователност
на заявените
доводи, като
се поддържа,
че решението
на първоинстанционния
съд е
правилно и
законосъобразно.
В тази връзка
въззиваемата
се позовава
на установената
по делото
нееквивалентност
на
престациите по
сделката –
имотът бил
продаден на цена
12 – 14 пъти
по-ниска от
пазарната
цена. Позовава
се и на
извънсъдебни
изявления на
ответницата,
съгласно
които
прехвърлителката
решила „да
припише
имота на
ответницата,
защото майка
ѝ не
заслужавала
наследство“. Поддържа
се, че
данъчната
оценка в
случая била
без значение.
Заявеното
искане е
решението да
бъде
потвърдено.
Софийски
градски съд,
като прецени
събраните по
делото доказателства
и взе предвид
наведените
във въззивната
жалба доводи
за пороци на
атакувания
съдебен акт и
възраженията
на въззиваемата
страна,
намира за
установено
следното:
Първоинстанционният
съд е бил
сезиран с искова
молба от С.Д.В.
срещу А.К.Д., с
която са
предявени
обективно
кумулативно
съединени
искове с
правно
основание чл.
26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД и
чл. 108 ЗС.
С
исковата
молба ищцата
поддържа, че
процесните
недвижими
имоти, находящи
се в с.
Бистрица,
община
Столична, район
„Панчарево“,
ул. „********, са били
собственост
на покойната
ѝ вече майка,
която на 25.09.2015 г.
ги
прехвърлила на
ответницата с
договор за
покупко-продажба
за сумата от 5200
лева,
съставен във
формата на
нотариален
акт, поправен
в последствие
с друг
нотариален
акт. Изразява
становище, че
сделката, с
оглед
нейната цена,
е неморална и
нищожна,
както и че
като единствен
наследник на
майка си
следва да
влезе във
владение на
имота. Поради
липса на еквивалентност
на
насрещните
престации
счита, че договорът
е нищожен
поради
противоречие
с добрите
нрави, че със сделката
прехвърлителят
е целяла да я
лиши от
наследство.
Заявено е и
искане ищцата
да бъде
призната за
собственик
на имотите, а
ответницата
да бъде осъдена
да ѝ предаде
владението
върху същите.
С
отговора на
исковата
молба
ответницата е
оспорила
предявените
искове.
Оспорена е описаната
от ищцата
фактическа
обстановка,
като се
поддържа, че
прехвърлителят
по атакувания
договор и
нейна баба дълги
години се е
грижела за
ответницата,
че между тях
са били изградени
отношения на
обич,
уважение и подкрепа.
Ответницата
била тази,
която закарала
баба си в
болница, след
като я
открила в безпомощно
състояние
през 2017 г. и
организирала
погребението
ѝ след
нейната смърт.
Обръща се
внимание, че
имотът е
продаден на
стойност,
близка до
данъчната
оценка, а тъй
като данъците
за имотите не
били плащани
от 2011 г. насетне,
това било
сторено от
купувача.
След покупката
на имота
ответницата
направила
ремонт –
сменена била
дограмата на
къщата,
изградени
баня и тоалетна.
Оспорени са
твърденията
сделката да е
била изцяло
насочена към
лишаването
на ищцата от
наследството
на майка ѝ Л.Т.–
ищцата
получила в
наследство
след смъртта
на майка си друг
недвижим
имот – апартамент
в ж.к. „Надежда“.
Поддържа се,
че в случая
не е налице
хипотеза на
липса на
еквивалентност
на
престациите,
доколкото
продажната
цена била над
данъчната
оценка за имотите,
като това
била
действителната
воля на
страните.
С
оглед
становищата
на страните по
делото не е
спорно, че фактическата
власт върху
процесните
недвижими
имоти се упражнява
от ответницата.
Безспорно
също така е и
обстоятелството,
че Л.С.Т. /майка
на ищцата и
баба на
ответницата/,
а и това се
установява
от представения
по делото
нотариален
акт, по силата
на договор за
прехвърляне
на недвижим
имот на
низходящ
срещу
задължение
за гледане и
издръжка, за
който е
съставен
нотариален
акт № 170, том ХХХ,
дело № 4854/1983 г., е
придобила
правото на
собственост
върху дворно
място с площ
от 851 кв.м.,
съставляващо
парцел IV-330 в кв. 16 по плана
на гр. София,
местността
„Бистрица“, с неуредени
смети по
регулация,
заедно с построената
върху
мястото
едноетажна
жилищна
сграда със
застроена
площ от 52 кв.м.,
състояща се
от две стаи,
кухня и
антре.
С
нотариален
акт за
продажба на
недвижим имот
№ 71, том II, дело
№ 270/2015 г. Л.С.Т. е
продала на А.К.Д.
следния
недвижим
имот:
поземлен
имот с идентификатор
04234.6966.90, находящ се
в с. Бистрица,
община
Столична,
район Панчарево,
ул. „********, целият с
площ от 763 кв.м.
по скица, а по
документ за
собственост
851 кв.м., заедно с
построената
в мястото
едноетажна
еднофамилна
жилищна
сграда с
идентификатор
04234.6966.90.1, със
застроена
площ от 51 кв.м.
по скица, а по
документ за
собственост
52 кв.м., състояща
се от две
стаи, кухня и
антре, както
и гараж с
идентификатор
04234.6966.90.2, със
застроена
площ от 17 кв.м.
за сумата от 5200
лева. Видно e, че в
нотариалния
акт е записано,
че данъчната
оценка на „дарявания
недвижим
имот“ възлиза
на сумата от
5199,50 лева. Пред
нотариуса
страните са
декларирали,
че
продажната
цена на
имотите
представлява
действително
уговореното
плащане съгласно
чл. 25, ал. 9 ЗННД.
Купувачът е
заявил, че
купува имота
при цената и
условията на
договора.
Нотариусът е
записал, че
след като се
уверил, че
„дарителят е
собственик
на дарения
имот“,
съставил нотариалния
акт. Страните
са участвали
лично при
сключване на
сделката,
като
нотариалният
акт е подписан
от тях и от
нотариуса.
По
делото е
представено пълномощно
от Л.С.Т., с
което е упълномощила
А.К.Д. да я
представлява
пред
нотариус и да
подпише
нотариален
акт за
поправка на
нотариален
акт за
недвижимите
имоти.
Пълномощното
носи
нотариални
заверки на
подписа на
упълномощителя,
както и на съдържанието
на документа,
съгласно
направените
на 08.10.2015 г. нотариални
удостоверявания.
С
нотариален
акт за
поправка на
нотариален
акт за
продажба на
недвижим
имот № 86, том II, дело № 285/2015 г.
е извършена
поправка в
нотариален
акт № 71, като на
стр. втора,
ред 11 вместо
„дарителят е
собственик
на дарения
имот“ да се
чете
„продавачът е
собственик
на
продавания
имот“. При
съставянето
на нотариалния
акт за
поправка Л.С.Т.
е
представлявана
от
пълномощника
ѝ А.К.Д..
Видно е
от
представеното
удостоверение
за
наследници,
издадено от
Столична
община, район
„Надежда“, че Л.Т.е
починала на
12.05.2017 г. и е
оставила за
свой
наследник по
закон дъщеря
си – С.В.Д..
Данъчната
оценка по чл. 264,
ал. 1 ДОПК на
процесните
недвижими
имоти към 31.08.2018 г.
е в размер на
4985,10 лева
съгласно
удостоверение
за данъчна оценка,
издадено от
Столична
община,
дирекция
„Общински
приходи“,
район
Панчарево.
Установява
се на
следващо
място, че
данъчните
задължения
за периода 2011 г.
-2015 г. са били в
размер на 263,63
лева, като
същите са
погасени
чрез плащане
на 09.07.2015 г. от
ответницата.
Представени
са фактура и
касов бон от
14.04.2017 г. на
стойност 160
лева,
представляващи
разходи,
свързани с погребението
на Л.Т.с
получател на
документите А.К.Д..
По
делото са
представени
документи,
удостоверяващи
направени
разходи във
връзка с
ремонтни
дейности,
извършени в
периода след
сключване на
договора за
покупко-продажба.
От
събраните в
хода на
първоинстанционното
производство
гласни
доказателствени
средства се
установява
следното:
Разпитана
в съдебното
заседание на
04.06.2019 г. свидетелката
Х.Б., съседка
на
семейството
на ищцата, е
заявила, че
познава Л.,
която според
показанията
починала
преди около
половин
година. В
последните
десетина
години преди
смъртта на Л.
отношенията между
нея и дъщеря
ѝ /ищцата С.Д./
били влошени,
като според
свидетеля
причина за
това е ответницата,
която „не
слушала“ и „правела
проблеми“.
Когато била
на
17-18-годишната
възраст
ответницата
поискала да
отиде да
живее при
баба си, като
дотогава
отношенията
между страните
по делото
били
нормални, а
след това
започнали проблемите.
А. живяла при
баба си 3-4
години, след
което се изнесла.
В последните
си години Л.
била
депресирана,
дължала пари
на входа и вземала
бързи
кредити.
Имала
магазинче
във входа, в
което накрая почти
нямало стока.
На няколко
пъти искала да
се самоубива.
От ищцата
свидетелката
знаела, че А.
искала имота
на Л. в с.
Бистрица, но С.
не била
съгласна
имотът да се
прехвърли на А..
Свидетелката
е пояснила,
че
обстоятелствата,
за които
свидетелства,
ги знае от
ищцата, но
преди 10-12
години е
присъствала
на разговор,
когато А.
поискала да
отиде да
живее при
баба си. Свидетелката
посещавала
имота в
Бистрица
през 2007 г. –
къщата била
хубава, с
хубав двор,
бил направен
ремонт във вътрешната
част от
ищцата и
съпруга ѝ,
изградени
баня и
тоалетна. Свидетелката
е уточнила,
че
тоалетната
била външна.
Виждала как Л.
се държи с
ответницата –
обожавала я, А.
също се
държавала
добре с баба
си преди 15 години
според
показанията
на свидетелката,
но в
последните 10
години Б. не
била
свидетел на
отношенията
им.
Свидетелят
Р.Д., син на
ищцата и брат
на
ответницата,
споделя, че
последно е
посещавал
имота в с.
Бистрица
през 2017 г., преди
да почине
баба му.
Къщата била в
добро
състояние,
годно за
живеене. През
2016 г. свидетелят
посетил
имота заедно
с ответницата.
Според Д. в
периода, в
който
завършвала
училище,
сестра му
имала
поведение,
което не се
харесвало на
родителите
му. Не
слушала
какво ѝ се
говори, не се
подчинявала,
отношенията им
били
обтегнати.
Ответницата
се преместила
да живее при
баба си, след
като
завършила гимназиален
етап. Там
живяла около
2 години, след
което се
изнесла. За
прехвърлянето
на имота
свидетелят
разбрал от
ответницата,
която го
помолила да
не споделя с
никого, тъй
като се
притеснявала
как ще се
възприеме. Д.
споделил с
майка си за
прехвърлянето.
След като се
разбрало, че
имотът е
продаден,
свидетелят не
си говорел с
ответницата.
Мотивът за
прехвърляне
на имота
според
свидетеля
бил, че
жилището,
което
ответницата
обитавала със
семейството
си, било
тясно, като
инициативата
за сделката изхождала
от нея.
Според Д.
баба му имала
дългове, като
това била
причината да
иска да се
самоубива.
От
показанията
на свидетеля В.В.се
установява,
че познавал Л.
от около 23
години, а
ответницата
от 2007 – 2008 г., когато
се
преместила да
живее при
баба си. От Л.
свидетелят
знаел, че не
се разбирали
с ищцата. За
отношенията
между Л. и
ответницата
свидетелства,
че се подкрепяли
и имали
уважение
една към
друга. Ответницата
се изнесла от
жилището на
баба си около
раждането на
детето. Л.
починала
през 2017 г.,
ищцата не
присъствала
на погребението
ѝ. Според
свидетеля Л.
била
нормална
жена, с акъла
си, в
ежедневното
си общуване с
нея я оценява
като
неподатлива
на
манипулации.
Свидетелката
Л.Ч., леля на
ответницата
по бащина
линия /сестра
на съпруга на
ищцата/, споделя,
че през 2009 г. се
нанесла в
къщата в с.
Бистрица с
позволение
на Л., поради сериозни
проблеми от
лично
естество. До 2013
г. живяла в
имота.
Сменила
бойлера. Л.
често идвала
в имота да
коси тревата,
оставала да
пренощува.
Ищцата не посещавала
имота, докато
Ч.живеела
там. В стаите
имало течове
от тавана.
Тоалетната
била външна,
банята била в
мазето, но
ставало за
живеене. През
една от
зимите,
докато свидетелката
обитавала
къщата, се
повредил водопровода
– поправили
го. А. се
нанесла в
имота 2014 г. – 2015 г.
Изчистили
къщата и я
пригодили за
живеене, тъй
като детето
било малко.
Оправили
антрето,
измазали в
кухнята. Когато
Л. била в
болница и преди
да почине, само
А. ходела
всеки ден,
като с оглед
необходимостта
от парични
средства по
лечението на
баба си,
свидетелката
изтеглила
пенсията на Л.
от пощата и
дала парите
на А.. Споделя,
че след като А.
се изнесла
при баба си,
братът на
свидетелката
и ищцата /родителите
на
ответницата/ поставили
на Ч.условие
да не
разговаря с нея.
За
отношенията
между баба и
внучка
свидетелства,
че са живеели
добре – Л.
работела в
магазина, готвела,
като се
прибере, А.
вземала
заеми, за да
се
подпомагат
финансово,
тъй като
пенсията на
баба ѝ била
ниска. От
своя страна А.
се грижела за
Л. – давала ѝ
пари, ходела
често, след
като се изнесла
от
апартамента, понякога
оставяла
детото. Л.
страдала, че
не поддържа
отношения с
ищцата, както
и че С. не се
интересува
от дъщеря си,
че не познава
внучето си. Приживе
Л. споделяла
със
свидетелката,
че
гарсониерата
ще остане за
ищцата, но се
чудела какво
да направи с
имота в с. Бистрица.
С. не
присъствала
на
погребението
на Л..
По
делото са
представени
писмени
сведения,
дадени от А.К.Д.
по повод
постъпила
срещу нея в
СРП жалба, подадена
от С.В.Д., по
която била
образувана
пр.пр. № 23624/2017 г. по
описа на СРП,
прекратена с
постановление
за отказ да
се образува
досъдебно производство.
Сведенията
са дадени на
09.05.2017 г., като
съгласно
същите баба ѝ
решила да ѝ
припише
имота, с
оглед на
това, че
майка ѝ
/ищцата С.Д./ не
заслужавала,
по думите на баба
ѝ, наследство,
тъй като
години наред
се
дезинтересирала
и не се
грижела за
нея, не ѝ
помагала,
включително
и финансово,
което я
довеждало до
отчаяние и
желание да
сложи край на
живота си.
По
делото е
изслушано
заключението
на вещото
лице по първоначално
назначената съдебно-оценителна
експертиза.
Съгласно
констативно-съобразителната
част имотът
се намира в
близост до
центъра на
селото.
Къщата е едноетажна
с мазе и
двускатен
покрив.
Гаражът е стар,
неизползваем
поради
малката си
площ и нисък
таван, имало
теч от
покрива.
Конструкцията
на къщата е
масивна с
основи от
каменна
зидария,
етажна плоча
от дървен
гредоред,
таван от
дървени
греди.
Покривната
конструкция
е дървена с
керемиди. На
покрива не е
извършван
основен
ремонт,
всички улуци
за изгнили,
има дупки и
множество
течове.
Настилката в
къщата е от
мозайка, в
лошо
състояние, с
множество пукнатини
и се рони.
Кухнята е
оборудвана с
много стара
кухненска
мивка от
времето на построяването
/1947 г./, подът е
покрит с
теракотени
плочки в
много лошо
състояние,
отгоре
покрити със
стар балатум.
Стените са в
лошо
състояние.
Всекидневната
– настилка от дървено
дюшеме в лошо
състояние,
изтрито; стените
– покрити със
стари тапети,
скъсани и разлепени,
липсващи на
места. По
тавана има следи
от множество
течове.
Вътрешните
врати са
стари. В
къщата няма
баня и
тоалетна и не
могат да се
изградят
такива, с
оглед което
къщата не
отговаря на
изискванията
на чл. 40 ЗУТ и не
може да се
определи като
жилище. В
къщата има
следи от
изгниване на
материалите,
мухъл и
влага. В
дворното
място е изградена
външна
тоалетна в
лошо
състояние.
Подменени са
входната
врата и
дограмата,
които
ремонтни
дейности са
относими към
представените
по делото
доказателства
за извършването
им след
продажбата.
Подменени са
всички тръби
за вода и
канализацията,
като тази
подмяна
съответства
на представените
по делото
документи за
закупуване
на материали.
В мазето е
изградена баня,
без топла
връзка с
жилищния
етаж. Въпреки
козметичните
ремонти,
направени
през 2015 г., къщата
се нуждае от
основен
ремонт. По
реда на чл. 200 ГПК в
проведеното
на 09.04.2019 г. открито
съдебно
заседание
вещото лице е
пояснило, че
състоянието
на имота към 2015
г. е било по-лошо,
че
направените
ремонти
възпират
течове,
дограмата е
сменена. В
гаража не
може да влезе
кола, поради
което според
вещото лице
той няма пазарна
стойност.
Оградата е
много стара,
в лошо състояние,
на места –
паднала. Теренът
е равен.
За да
изготви
експертизата
вещото лице е
изполвало
данни за
обявени за продажба
имоти в
сравнима
близост в
периода
септември-декември
2015 г. и е дало
заключение,
че пазарната
цена на имота
към 23.11.2015 г. е била в
размер на 64 884
лева.
Изслушано
е и
допълнително
заключение
на съдебно-оценителна
експертиза,
съгласно което
пазарната
цена на
поземления
имот и сградата
е в размер на 57
434 лева, а на
гаража
/по
отношение на
който е
констатирано,
че не представлява
интерес на
пазара на
недвижими
имоти, с
оглед липсата
на търсене и
предлагане/ е
определена пазарна
стойност от 1051
лева. Вещото
лице е
посочило, че
гаражът може
да се ползва
само като
склад за
определени
вещи, поради
влагата в
него, но единствено
като обслужваща
процесния
имот
постройка.
Прието
е
заключението
и на повторната
съдебно-техническа
експертиза,
констативно-съобразитената
част на която
не се различава
от
първоначалната
експертиза.
Вещото лице
по
повторната
експертиза е
посочило, че
цената на
имота към
м.септември 2019
г. възлиза на 60
204 лева.
При
така установеното
от
фактическа
страна,
въззивният
съд приема
следното:
Съгласно
разпоредбата
на чл. 269 ГПК
въззивният
съд се
произнася
служебно по
валидността
на решението,
а по
допустимостта
– в обжалваната
му част, като
по
останалите
въпроси е
ограничен от
посоченото в
жалбата.
Настоящият
съдебен
състав
приема, че
първоинстанционното
решение е
валидно и
допустимо в
обжалваната
част. По
правилността
на съдебния
акт, с който
първият съд
се е
произнесъл
по предявените
искове, и с
оглед
доводите на
страните,
заявени в хода
на
въззивното
производство,
съдът намира
следното:
Последователно
в практиката
на Върховната
съдебна
инстанция се
приема, че
законът не
дефинира
понятието
"накърняване
на добрите
нрави" по
смисъла на
разпоредбата
на чл. 26, ал.1,
предл. 3 ЗЗД, но противоречие
с добрите
нрави е
налице
тогава, когато
сделката
противоречи
на
общоустановените
нравствено-етични
правила на
морала,
каквото
противоречие
е и
значителната
липса на
еквивалентност
на
насрещните
престации
при
двустранните
договори.
Съгласно
разпоредбата
на чл. 9 ЗЗД,
страните са
свободни да
определят
съдържанието
на договора,
но тази свобода
на
договарянето
не е
безгранична –
повелителните
норми на
закона и
добрите нрави
са
определени
като нейна
крайна
граница. Накърняването
на добрите
нрави следва
да се
разглежда с
оглед
защитата на
обществените
отношения
като цяло, а
не само с
оглед
индивидуалния
интерес на
конкретен
правен
субект. Преценката
дали една
сделка
противоречи на
добрите
нрави не се
ограничава
само до нейното
формално
съдържание, а
поради
естеството
на сочения
порок следва
да се съобрази
дали
крайният
резултат на
сделката е
съвместим с
общоприетите
житейски норми
за
справедливост
и
добросъвестност.
Затова тази
неравностойност
трябва да е такава,
че
практически
да е сведена
до липса на
насрещна
престация.
Преценката
за нищожност
на това
основание
всякога
следва да е
конкретна, с
оглед на
установените
по делото факти,
свързани с
индивидуалния
интерес на всеки
конкретен
правен
субект –
страна по сделката,
на конкретно
установени
факти за цената
на сделката,
за данъчната
оценка и
пазарната
цена, като
само
съпоставката
на всички конкретно
установени
факти във
всеки конкретен
случай, би
могла да
формира
извод за такава
липса на
еквивалентност
на насрещните
престации,
която води до
накърняване на
добрите
нрави /в т.см.
Решение № 119/22.03.2012
г. по гр.д.№ 485/2011 г.
на ВКС,
Решение № 288/29.12.2015
г. по гр.д.№ 2293/2015 г.
на ВКС, III
Г.О.,
Решение № 166/07.02.2017
г. по т.д.№ 950/2015 г.
ВКС – II, T.O., Решение
№ 128 от 17.01.2019 г. на
ВКС по гр. д. № 3170/2017
г., I Г.О. и др./.
С
решение № 452 от
25.06.2010 г. на ВКС по
гр. д. № 4277/2008 г., IV г. о.,
ГК, е
застъпено
схващането,
че
облигационното
правоотношение
предпоставя
самостоятелност
от една
страна и от
друга се
рамкира от
"добрите
нрави" и от
императивните
правила,
които при продажбата
определят, че
държавната
такса се изплаща
въз основа на
данъчната
оценка, дори
ако е
договорена
цена, която е
по-ниска от
нея.
Следователно
законодателят
допуска, че
цената на
един
недвижим
имот по
волята на
страните
може да бъде
по-ниска от
данъчната
оценка. В
същото време
понятието
"добри
нрави"
предполага
известна
еквивалентност
на
насрещните
престации и
при тяхното
явно
несъответствие
се прави
извод за нарушение,
водещо до
нищожност на
сделката. Тази
неравностойност
би следвало
да е такава,
че практически
да е сведена
до липса на
престация.
Данъчната
оценка е
призната от
закона правнозначима
стойност
като оценка
на определен имот.
Въведена е
като законов
критерий и база
за
определяне
на
задълженията
на собствениците
на оцененото
имущество
към държавата
и общините
при
заплащане на
данъци и
извършването
на сделки.
Извършването
на сделки по
покупко-продажба
на недвижими
имоти по цена
на или близка
до данъчната
им оценка не
е въведено
като
нарушение на
закона и не
нарушава
установените
в обществото
правни
принципи.
Законодателят
допуска продажната
цена на един
недвижим
имот да бъде
по-ниска от
данъчната
оценка по
волята на страните.
От друга
страна в
съдебната
практика е
прието, че
понятието
"добри
нрави" предполага
известна
еквивалентност
на престациите
и в случай на
констатирано
явно несъответствие
може да се
направи
извод за нарушение,
водещо до
нищожност на
сделката.
Когато
е налице
отклонение
от пазарната
стойност и
заплащане на
цена на имота
по данъчната оценка
не се налага
извод за
такава
неравностойност
на
престацията,
която да
съставлява
нарушение на
"добрите
нрави" и да
води до
нищожност на
сделката при
условията на
чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД
- налице е
ответна
престация,
която макар
да се
отклонява от
обичайната,
не може да се
приеме, че е
така неравностойна,
че да прави
самата
сделка нищожна.
В
конкретния
случай между
страните не е
спорно
обстоятелството,
че договорът
за покупко-продажба
е сключен при
продажна
цена близка,
но
надвишаваща
данъчната
оценка за
имотите.
Според
настоящия
състав на
съда, само по
себе си
последното
не
обосновава
извод за липса
на насрещна
престация на
купувача по договора
и не прави
сделката
нищожна
поради
противоречие
с добрите
нрави, а в
настоящото
производство
не се твърди друго
основание за
нищожност на договора,
включително и
поради
относителна
симулативност
на същия.
За
да се даде
отговор на
въпроса дали
сделката е
нищожна като
накърняваща
добрите
нрави, според
въззивния
съд следва да
се вземат предвид
всички
обстоятелства,
релевантни
за нейното
сключване, в
това число и
отношенията
между
страните по
сделката,
като
преценката
не може да се
основава
единствено
на
математически
сметки колко
пъти по-ниска
е продажната
цена /и
данъчната
оценка/ на
имота от
неговата реална
пазарна цена.
Предвид
изложеното
по-горе, за да
приеме, че
сключената
сделка за
покупко-продажба
не накърнява
добрите
нрави
/доколкото
насрещна
престация е
налице/, въззивният
съд съобрази
установените
по делото
обстоятелства,
а именно, че
страни по
същата са
роднини по
права линия –
баба и
нейната внучка,
които са
имали
хармонични
роднински взаимоотношения,
живели са
заедно в
продължение
на няколко
години,
уважавали са
се и взаимно
са се
подкрепяли, в
това число и
финансово.
Според
състава на
въззивния
съд това са
обстоятелства
от значение
за спорното
право,
доколкото по
предявения
иск се изследва
нарушаването
на
морално-етични
категории
/добри нрави/
в това число
и на
установените
в социума
неписани
правила за
взаимно
уважение,
подкрепа,
признателност
и грижа към
потребностите
на лицата от
най-близкия
родствен
кръг. Когато
се извършва
преценка за
съответствието
на една
сделка с
добрите
нрави, следва
да се даде
отговор и на
въпроса едни
и същи
изисквания
ли следва да
бъдат
отправени по
отношение на
сделки, сключени
между
несвързани с
нищо
съконтрахенти,
и такива,
които се
намират в
определена
степен на
свързаност,
близост и
родство, или
с други думи
обхваща ли
свободата на
договоряне
на
продажната
цена по един
договор за
продажба
нейното
определяне с
оглед личността
на страните
по същия.
Според
действащото
законодателство
сключването
на сделки
между
роднини, в
това число и
възмездни, е
допустимо. По
делото е
установено,
че страните
по атакуваната
с доводи за
нищожност сделка
са полагали
грижи една за
друга във времето
преди
прехвърлителят
по договора за
покупко-продажба
Л.Т.да почине.
В тази връзка
съдът дава
вяра на показанията
на
разпитаните
по делото свидетели
В. и Ч.. Същите
са
последователни,
непротиворечиви,
кореспондират
помежду си,
не
противоречат
на събраните
други доказателства
и не на
последно
място отразяват
личните
впечатления
на
разпитаните
лица, а не
преразказаното
им от ищцата
и/или от
съпруга ѝ.
Тук е мястото
да се посочи,
че не следва
да бъдат
кредитирани
показанията на
св. Б., които са
противоречиви,
изпълнени с
неточности, а
в голяма
степен
пресъздават
онова, което
ѝ е било
казано от
ищцата, както
сама свидетелката
е заявила
няколко пъти
по време на
разпита си.
За пълнота
следва да се
посочи, че
показанията
на св. Д. не
допринасят
за
изясняване
на релевантни
за спора
обстоятелства,
като в частта
относно
състоянието
на къщата
съдът не ги
кредитира с
оглед
противоречието
им със заключенията
на
изслушаните
и приети по
делото
заключения
на съдебните
експертизи.
На
следващо
място, от
заключенията
на вещите
лица по
изслушаните
в хода на
съдебното
дирене пред
СРС експертизи,
също и от
показанията
на св. Червенкова,
е установено,
че
постройките
в имота /еднофамилната
сграда и
гаража/ са се
намирали в
лошо
състояние и
към момента
на
извършване
на
продажбата. По
делото е
установено,
че сградата
не отговаря
на нормативните
изисквания
за жилище,
доколкото
липсва
възможност
да бъде
изградена
баня и
тоалетна. В
помещенията
има влага и
мухъл,
гредите са
изгнили, покривът
е пробит, в
цялата
постройка
има следи от
течове.
Гаражът от
своя страна е
функционално
неизползваем
по
предназначение,
в помещението
има влага и
същият може
да бъде използван
единствено
за
съхранение
на определн
вид вещи
/които не
биха се
увредили от
влажния
въздух/, с
оглед което и
според
състава на съда
възможностите
за използването
му са били
силно
ограничени и
към момента
на сключване
на договора.
Ето
защо и съдът
прецени като неоснователни
доводите на ищцата,
че след като
придобитото имущество
е продадено
на внучката
на ищцата на
стойност
съгласно
данъчната
оценка на имотите,
която е с 12-14
пъти по-ниска
от пазарна
цена /като
тази цена е
посочена от
вещите лица на
база пазарни
оферти в
района/, то и
сделката е
нищожна, като
противоречаща
на добрите
нрави. С
оглед
естеството
на
отношенията
между страните
по сделката и
състоянието
на сградите в
имота, според
настоящия
състав на
съда паричната
нееквивалентност
при съобразяване
на всички
изброени
по-горе
обстоятелства,
не е до
степен
съществена,
че да обуслови
по отношение
на сделката
най-тежкия
порок, а
именно
нищожност,
поради
противоречие
с морала. Съдържанието
на договора
се определя
свободно от
страните.
Продажбата
на вещ на
цена, по-ниска
от пазарната,
не е
несъвместима
с общоприетите
норми за
справедливост
и
добросъвестност,
освен ако
самите обстоятелства,
при която е
сключена
сделката, са
в
противоречие
с морала –
едната страна
се е
възползвала
от
лекомислието,
неопитността,
икономическата
или
физическа зависимост
на другата
страна от нея
или от трети
лица, каквито
основания не
са заявени с
исковата молба
и за които по
делото няма доказателства.
Дори ако
поради
някаква
причина,
едната
страна по
договора е
приела
обективно
неизгодна за
нея насрещна
престация, това
не може да
обоснове
нищожност на
сключения
договор
поради
противоречие
с добрите
нрави /в този
смисъл Решение
№ 128 от 17.01.2019 г. на
ВКС по гр. д. № 3170/2017
г., I Г.О/. Ето
защо
въззивният
състав на
съда приема, че
свободата на
договорянето
обхваща определяне
на
продажната
цена по воля
на страните,
като фактор
за размера на
същата може
да бъде
личността на
купувача по
сделката.
Следва
да бъде
разгледано и
другото
фактическо
основание на
предявения
иск за нищожност
на сделката
поради
противоречието
ѝ с добрите
нрави, а
именно, че
договорът целял
да лиши от
наследството
на починалата
ѝ майка
ищцата. Както
правилно е
приел с решението
си първият
съд, не се
установява, че
сделката е
сключена на
договорената
между
страните
продажна
цена, за да
бъде лишена
от
наследство
ищцата.
По-горе съдът
изложи
мотиви за
значението
на
отношенията
между
страните по
сделката и
отражението,
които същите
са намерили
при
определяне
на продажната
цена на
имота. От
показанията
на св. Ч.се
установи, че
приживе
прехвърлителката
Л.Т.е заявила
намерението
си
притежаваният
от
последната апартамент
в ж.к. „Надежда“,
да остане за
дъщеря ѝ /за
ищцата/, за да
ѝ създаде
сигурност при
евентуална
раздяла
между ищцата
и съпруга ѝ.
Не се оспорва
от страна на
ищцата
обстоятелството,
че е
придобила в
наследство
от майка си
този имот.
Ето защо и
такова намерение
за увреждане
на ищцата в
качеството ѝ
на наследник
на своята
майка не може
да бъде
изведено от
съотношението
между продажбата
цена на имота
и неговата
пазарна стойност.
Заявените по-късно
в
производството
/с писмената
защита,
депозирана
пред първоинстанционния
съд/ доводи,
основани на
писмените
изявления на
ответницата
/преценени от
настоящата
инстанция по
реда на чл. 176 ГПК/, а именно,
че бабата
„приписала“
имота на
внучка си,
тъй като
ищцата не заслужавала
да получи
наследство,
т.е., че се
касаело за безвъзмезден
договор за дарение,
съставляват нови
твърдения,
относими към различно
основание и
самостоятелен
иск, какъвто не
е бил
предявен в
настоящото
производство.
По
изложените
съображения
съдът приема,
че
предявеният
иск с правно
основание чл.
26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД е
неоснователен
и неправилно
е бил уважен
от първия
съд.
С
оглед
изводите за
неоснователност
на иска за
нищожност на
договора за
покупко-продажба
поради
накърняване
на добрите
нрави, обсуловеният
от изхода му иск
с правно
основание чл.
108 ЗС също
следва да
бъде
отхвърлен,
доколкото по
делото не се установява
ищцата да е
собственик
на имота по
наследство
от Л. Т.. Поради
несъвпадение
на изводите
на двете
съдебни
инстанции за
основателността
на
предявените
искове решението
на СРС следва
да бъде
отменено, а
същите -
отхвърлени с
въззивното
решение.
По
разноските:
Решението
на първия съд
следва да се отмени
и в частта за
разноските, с
която в полза
на ищцата са
присъдени
разноски за
производството
пред СРС. На
ответницата
на основание
чл. 78, ал. 3 ГПК
следва да се присъдят
разноски за
тази фаза на
процеса. От
съдържащите
се в кориците
на делото документи
се
установява,
че е заплатен
адвокатски
хонорар в
размер на 1600
лева по договор
за правна
защита и
съдействие
от 06.12.2018 г. с предмет
„изготвяне на
писмен
отговор на
искова молба,
защита и
предтавителство
по искове по
чл. 26, ал. 1 ЗЗД, чл.
108 ЗС и по чл. 537 ГПК“. Сума в посочения
размер
следва да се
възложи в
тежест на
ищцата.
За
въззивното
производство
разноски се следват
само на
въззивника.
Претендира
се присъждането
на
държавната
такса в
размер на 50
лева, както и
адвокатско
възнаграждение
в размер на 1200
лева,
съгласно
договор от 16.12.2019
г. По
отношение на
размера на разноските
за
адвокатско
възнаграждение
насрещната
страна е
заявила
възражение по
чл. 78, ал. 5 ГПК. Въззивният
съд намира
същото за
основателно като
съобрази
цената и броя
на исковете,
както и с
оглед
обстоятелството,
че пред
въззивния
съд не са
заявени нови
доводи, а производството
е протекло в
едно съдебно заседание
без събиране
на
доказателства.
Ето защо
съдът
намалява
разноските
за
адвокатско
възнаграждение,
които се
следват на
страната, до
сумата от 800
лева, или
общо
въззиваемата
следва да бъде
осъдена да
заплати на
въззивницата
сумата от 850
лева.
Така
мотивиран,
съдът
Р
Е Ш И
:
ОТМЕНЯ
Решение № 279734 от
19.11.2019 г.,
постановено
по гр. д. № 30198 по описа
за 2018 г. на СРС,
Гражданско
отделение, 88 състав,
в частите, с
които е
признато за
установено:
- по
иска с правно
основание чл.
26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД, предявен
от С.В.Д., ЕГН **********, че
договор за
покупко-продажба,
за който е съставен
Нотариален
акт №172, том CXXXL,
дело № 41102 на Служба
по
вписванията
/№71, т. II, дело №270 от
2015г./, по описа
на нотариус А.Ч.,
с район на
действие СРС,
на поземлен
имот с
идентификатор
04234.6966.90, находящ се
в с. Бистрица,
община
Столична,
район Панчарево,
ул. „********, целият с
площ от 763 кв.м.
по скица, а по
нотариален
акт от 1983 г. – 851
кв.м., заедно с
построената
в мястото еднофамилна
жилищна
сграда с
идентификатор
04234.6966.90.1, със
застроена
площ от 51 кв.м.
по скица, а по
нотариален
акт от 1983 г.- 52 кв.м.,
състояща се
от две стаи,
кухня и антре,
както и гараж
с
идентификатор
04234.6966.90.2, със застроена
площ от 17 кв.м., е
нищожен
поради
противоречие
с добрите нрави;
- по
иска с правно
основание чл.
108 ЗС по
отношение на А.К.Д.,
ЕГН **********, че С.В.Д., ЕГН **********, е
собственик
на следните
недвижими
имоти: поземлен
имот с
идентификатор
04234.6966.90, находящ се
в с. Бистрица,
община
Столична,
район Панчарево,
ул. „********, целият с
площ от 763 кв.м.
по скица, а по
нотариален
акт от 1983 г. – 851
кв.м., заедно с
построената
в мястото
еднофамилна
жилищна
сграда с
идентификатор
04234.6966.90.1, със
застроена
площ от 51 кв.м.
по скица, а по
нотариален
акт от 1983 г.- 52 кв.м.,
състояща се
от две стаи,
кухня и антре,
както и гараж
с
идентификатор
04234.6966.90.2, със
застроена
площ от 17 кв.м., и
ответницата
е осъдена да
предаде на
ищцата
владението
върху същите
недвижими
имоти,
както
и в частта за
разноските, с
която в тежест
на А.К.Д., ЕГН
**********, е
възложена
сумата от 2510
лева –
разноски за
производството,
като вместо
това
ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ предявения
от С.В.Д., ЕГН **********,
срещу А.К.Д.,
ЕГН **********, иск с
правно
основание чл.
26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД за
прогласяване
на нищожност
поради
накърняване
на добрите нрави
на договор за
покупко-продажба
на недвижим
имот, за
който е
съставен
нотариален
акт № 71, том II, рег. №
22856, дело № 270/2015 г. на
нотариус А.Ч.,
район на
действие –
района на
СРС, поправен
с нотариален
акт за
поправка на
нотариален акт
за продажба
на недвижим
имот № 86, том II, рег. №
24244, дело № 285/2015 г. на
същия
нотариус, на
следните
недвижими
имоти: поземлен
имот с
идентификатор
04234.6966.90, находящ се
в с. Бистрица,
община
Столична,
район
Панчарево,
ул. „********, с площ
по скица 763 кв.м.,
а по
нотариален
акт от 1983 г. – 851
кв.м., трайно
предназанчение
на територията:
урбанизирана,
начин на
трайно
ползване:
ниско
застрояване
/до 10 м./, номер
по предходен
план: 90, кв. 16, парцел:
IV-90, при
съседи: 04234.6966.94, 04234.6966.93,
04234.6966.92, 04234.6966.91, 04234.6966.3731, 04234.6966.89,
заедно с построената
в мястото
еднофамилна
жилищна
сграда с
идентификатор
04234.6966.90.1, със
застроена
площ от 51 кв.м.
по скица, а по
нотариален
акт от 1983 г. - 52
кв.м.,
състояща се
от две стаи,
кухня и
антре, както
и гараж с
идентификатор
04234.6966.90.2, със застроена
площ от 17 кв.м.
ОТХВЪРЛЯ
предявения
от С.В.Д.,
ЕГН **********, срещу А.К.Д.,
ЕГН **********, иск с
правно
основание чл.
108 ЗС за
признаване
за
установено,
че ищцата е
собственик
на описаните
по-горе в
диспозитива
на съдебното
решение
недвижими
имоти:
поземлен
имот с
идентификатор
04234.6966.90, находящ се
в с. Бистрица,
община Столична,
район
Панчарево,
ул. „******** и на
построените
в поземления
имот
еднофамилна
жилищна
сграда с
идентификатор
04234.6966.90.1 и гараж с
идентификатор
04234.6966.90.2 и за предаване
на
владението
на същите
имоти.
ОСЪЖДА С.В.Д.,
ЕГН **********, да
заплати на А.К.Д.,
ЕГН **********, сумата
от 1600 лева –
разноски за
производството
по гр.д № 30198/2018 г.
по описа на
СРС, 88 състав,
както и
сумата от 850
лева -
разноски за
настоящото
производство.
Първоинстанционното
решение в
частта, с
която е оставено
без уважение
искането по
чл 537, ал. 2 ГПК, е
влязло в
сила.
Решението
подлежи на
обжалване
пред Върховния
касационен
съд в
едномесечен
срок от
връчването
му на
страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ:
1.
2.