Решение по дело №198/2019 на Окръжен съд - Русе

Р   Е   Ш   Е   Н   И   Е

N149

                                 

гр.Русе, 24.04.2019 г.

 

В    И М Е Т О    Н А    Н А Р О Д А

 

 

РУСЕНСКИЯТ    ОКРЪЖЕН   СЪД           ГРАЖДАНСКА КОЛЕГИЯ          в

публичното заседание на девети април през две хиляди и деветнадесета година в състав:

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ИСКРА БЛЪСКОВА

          ЧЛЕНОВЕ: МАРИЯ ВЕЛКОВА

                               ГАЛИНА МАГАРДИЧИЯН

 

                               

при секретаря НЕДЯЛКА Н.А и в присъствието на прокурора                                                                             като разгледа докладваното от съдията  ВЕЛКОВА  В. гр. дело N198 по описа за  2019   година, за да се произнесе, съобрази следното: 

 

Производството е по чл.258 и сл. от ГПК.

Постъпила е въззивна жалба от Б.А.Д. *** чрез пълномощника адв. Н. С. против решение №85/21.01.2019 г., постановено по гр.д.№ 3264/2018 г. на Русенския районен съд, с което е осъден да заплати на „Илейн имоти“ ООД- гр.Русе сумата в размер на 1200 лв., представляваща уговорено възнаграждение  по договор за посредничество от 20.12.2017 г., ведно със законната лихва, считано от 18.05.2018 г. до окончателното плащане и сумата от 66 лв., представляваща неустойка за периода 23.03.2018 г.- 17.07.2018 г., както и сумата в размер на 404 лв. разноски за производство. Твърди, че решението е неправилно като постановено при съществени процесуални нарушения, неправилно приложение на материалния закон и необоснованост по съображенията, изложени в жалбата. Претендира отмяна на решението и постановяване на ново, с което исковете се отхвърлят като неоснователни. Претендира и направените разноски за двете инстанции.

Ответникът по жалбата „Илейн имоти“ ООД – гр.Русе, ЕИК ********* излага съображения за неоснователност на жалбата в отговора по чл.263 от ГПК. Иска решението да бъде потвърдено като правилно, както и да се присъдят направените разноски за въззивното производство.

След преценка на доводите на страните, доказателствата по делото и съобразно правомощията си, визирани в чл.269 от ГПК, въззивният съд приема следното:

Жалбата е подадена от процесуално легитимирано лице в законоустановения срок и срещу подлежащ на съдебен контрол акт, поради което е допустима.

Разгледана по същество жалбата е основателна.

Производството е образувано по обективно кумулативно съединени иск за реално изпълнение на договорно задължение с правно основание чл.79, ал.1 от ЗЗД във вр.чл.288 от ТЗ във вр.чл.51 от ТЗ и иск за неустойка с правно основание чл.92 от ЗЗД.

От събраните в първоинстанционното производство доказателства е установено, че на 20.12.2017 г. страните по делото са сключили двустранно подписан договор, по силата на който „Илейн имоти“ е поело задължението да търси предлагани за продажба недвижими имоти, описани в двустранно подписани протоколи / приложение №1/ и да ги предоставя на жалбоподателя за закупуване, вкл. като урежда и огледи на такива имоти срещу възнаграждение, дължимо съгласно условията на договора, както и да организира преговори при сключването на конкретна сделка и да подготви предварителен договор. В чл.3 от договора страните са уговорили възнаграждение в размер на 3% от стойността на закупения имот, платимо при подписване на предварителния договор, а в случай, че такъв не се сключи- при подписване на окончателния договор за покупко- продажба. В чл.3.3 от договора е било уговорено, че доверителят дължи пълният размер на така определеното възнаграждение и в случай, че закупи имот, предложен му от агенцията без знанието й. В чл.3, ал.5 е уговорена и неустойка за забава – в размер на 0.1% на ден върху дължимото възнаграждение.

Съгласно приложение №1 на жалбоподателя са били предложени: къща в *******с прогнозна продажна цена 30 000 евро, къща в *******и прогнозна продажна цена 39 600  евро и къща и двор в *****с прогнозна продажна цена 38200 евро.

С показанията на св.Н., св.Р. и св.А. се установява, че дружеството е организирало огледи на имоти в *****по искане на жалбоподателя като преди оглед страните са подписали договора и са съставили протокол, уредили са оглед на имота в *******, на който присъствал и собственика като след огледа жалбоподателят в телефонен разговор е обяснил, че проявява интерес към този имот и предложил цена за закупуването му. Св.Н. като работещ по силата на граждански договор в агенцията за недвижими имоти еднократно се свързал със собственика- св.А., обяснил му предложената цена, но той не приел, след което се свързал с жалбоподателя  и му обяснил, че собственикът не бил съгласен с цената.  Свидетелите установяват, че собствениците не са ангажирали агенцията с продажбата на имота им, че ответникът по жалбата е попаднал на обява в други сайтове и така го потърсил, за да поиска съгласието да рекламират имота му на техния сайт.

Св. А. установява, че жалбоподателят не е извършвал втори оглед на имота с брокер на агенцията, както и че със същият се договорили след време по обява, публикувана от съпругата му.

С нотариален акт за покупко- продажба на недвижим имот– вх.рег.№ 3322/22.03.2018 г. , акт № 192, т.7, дело № 1436/2018 г. на СВ-Русе К.А. и Н. А. са продали на жалбоподателя  УПИ І-100 в кв.13 по регулационния план на *****, с административен адрес: *******, заедно с построената в него жилищна сграда за сумата от 40 000 лв.

С обжалваното решение първоинстациионният съд е уважил предявените искове като е приел, че страните са били обвързани от договорни отношения, породени от договор за посредничество при покупка на недвижими имоти, независимо, че същият бил наименован като договор за поръчка. Прието е, че търговското дружество в качеството си на посредник е изпълнил част от задълженията си по договора- намерил обявен за продажба недвижим имот, съответстващ на изискванията на възложителя, организирал е огледи и осъществил контакт между Д. и собственика на имота. Прието е, че извършените фактически действия от посредника са в пряка причинно- следствена връзка със сключеният окончателен договор от възложителя, поради което и с оглед уговореното в чл.3 от договора същият дължал заплащане на уговореното възнаграждение, заедно с неустойка за забава.

Решението е неправилно като постановено при съществени процесуални нарушения, свързани с анализа на релевираните по делото доказателства и неправилно приложение на материалния закон.

Съгласно разпоредбата на чл.79 от ЗЗД,  при неизпълнение на договорно задължение, за изправната страна възниква субективното право да претендира от длъжника реално изпълнение на задълженията, заедно с обезщетение за забава.

За да бъде ангажирана договорната отговорност на жалбоподателя на заявеното основание, в доказателствена тежест на дружеството- ищец в първоинстанционното производство, е да установи елементите от фактическия състав на цитираната правна норма, а именно: сключването на договор, както и изпълнение на поетите с него задължения, за да има качеството на кредитор.

С представеният по делото писмен договор, носещ подписите на страните и ползващ се с регламентираната в чл.180 от ГПК доказателствена сила, е установено, че на 20.12.2017 г. страните са сключили договор, наименован като договор за поръчка. Правилно първоинстанционният съд е приел, че по правната си същност договорът е за търговско посредничество по смисъла на чл.49 от ТЗ, в който смисъл е и трайно установената съдебна практика /вж. решение №503/25.01.2010 г. на ВКС по т.д.№ 260/2009 г., решение № 123/ 17.11.2010 г. на ВКС по т.д.№ 698/2009 г./.

Посредничеството следва да се разглежда като чиста фактическа дейност, която се изразява в съдействието на търговския посредник за сключването на сделки. Основанието за това разбиране е дефинираното в чл. 49 от ТЗ понятие за "търговски посредник", според което той е търговец, който по занятие посредничи за сключване на сделки. Посоченото легално определение не само характеризира престацията на посредника като съдействие за сключване на определени търговски сделки, но позволява да се приеме, че се касае до дейност, упражнявана по занятие от търговец, който е специализиран в осъществяване на определени сделки или на сделки с определени обекти от гражданския оборот.

Такива именно задължения е поело дружеството в чл.1 от договора- да търси предлагани за продажба недвижими имоти, описани в двустранно подписани протоколи и да ги представя на възложителя за закупуване, вкл. като урежда огледи на такива имоти, както и да организира преговори при сключване на конкретната сделка, вкл. и да подготви предварителен договор.

Правилно първоинстанционният съд е посочил, че дружеството е изпълнило само част от поетите с договора задължения, но е направил неправилен извод, че това частично изпълнение му дава право да претендира уговореното с договора възнаграждение.

Съвкупната преценка на доказателствата сочи, че агенцията за недвижими имоти намира по обяви в интернет имоти за продажба, които рекламира на сайта си. В конкретният случай по обява в други сайтове същата е попаднала на процесния недвижим имот като предлаган от собствениците за продажба и го е рекламирала на сайта си. По делото няма доказателства за съгласие на собствениците за това, нито за възлагане от тяхна страна на търсенето на купувачи. С показанията на св.А.- продавач по договора категорично е установено, че същият не е давал съгласие ответникът по жалбата да извършва някакви действия по отношение на имота му.

Единственото фактическо действие, осъществено от посредника е организирането на оглед на имота, както и еднократно провеждане на телефонен разговор със собственика във връзка с предложената от жалбоподателя цена.

Няма доказателства, които да установяват извършване на други фактически действия от страна на посредника, които да са насочени към сключване на договор между жалбоподателя и собственика, респ. собствениците на недвижимия имот, към който той е проявил интерес. Няма доказателства посредникът да е организирал преговори  между жалбоподателя и собствениците, с цел сключване на конкретна сделка съгласно поетото с договора задължение.

Еднократното уреждане на оглед на имота и еднократно провеждане на телефонен разговор със собственика- св.А. не дават основание да се направи извод, че посредникът е изпълнил задълженията си по договора в пълен обем, както и че договорът не е сключен чрез тях единствено поради вина на жалбоподателя.

Извършените от посредника фактически действия  не дават основание да се приеме, че е осъществено посредничество от страна на агенцията за недвижими имоти при сключване на договора за покупко- продажба между жалбоподателя и собствениците на имота., поради което не е налице основание същите да получат уговореното в договора възнаграждение.

Този извод се извежда и от уговореното в чл.3 от договора. В  чл.3, ал.1 и ал.2 от договора изрично е посочено, че уговореното в полза на посредника възнаграждение от 3% от стойността на сделката е дължимо при сключване на предварителен договор, а в случай, че такъв не се сключи- при подписване на окончателен договор.

Няма нито доводи, нито доказателства посредника да е участвал в преговорите между жалбоподателя и собствениците на имота, в резултат на чиито усилия и действия да е сключен предварителен, респективно окончателен договор, поради което на същият не се дължи възнаграждение на заявеното основание.

Не е налице и хипотезата на чл.3, ал.3 от договора, тъй като жалбоподателят не е осъществил т.нар. скрита продажба. Уговореното в чл.3, ал.3 от договора възнаграждение би се дължало, ако посредникът е извършил всички фактически действия, насочени към сключване на конкретната сделка- уреждал е огледи и преговори, снабдявал е жалбоподателя с необходимите документи и т.н.. Както вече се посочи, по делото няма доказателства, които да обосноват извод, че договорът, сключен от жалбоподателя, е резултат от посредничеството на ответника по жалбата, поради което не може да се приеме, че е налице и визираната в чл.3, ал.3 от договора хипотеза.

Напротив, св. А. категорично установява, че представители на „Илейн имоти“ са провели един единствен разговор с него, в който му съобщили за предложената от жалбоподателя цена, която той не приел. Същият сочи, че недвижимият имот е бил обявен  в интернет сайт от съпругата му, както и че по тази обява жалбоподателят е извършил нов оглед и след водене на преговори са постигнали съгласие за съществени елементи на договора. С показанията на този ответник категорично са оборени твърденията на търговското дружество за осъществено посредничество при сключването на договора между собствениците на имота, за който същите само са организирали оглед и посочен в приложение №1 към договора/ без посочена дата на огледа/.

Ищцовото дружество не са установи факта на точно изпълнение на задълженията си, породени от сключения с жалбоподателя договор, поради което не е налице основание за заплащане на уговореното възнаграждение за посредническа дейност.

Предявеният иск за реално изпълнение е неоснователен и следва да се отхвърли.

Искът за заплащане на неустойка за забава с правно основание чл.92 от ЗЗД се намира в положение на акцесорност и следва неоснователността на главния иск. Същият също следва да се отхвърли.

Обжалваното решение е неправилно и следва да се отмени като вместо него се постанови ново, с което исковете се отхвърлят с решение, което съгласно чл.280, ал.3 от ГПК не подлежи на касационно обжалване.

Разноските за производството са в тежест на ответника по жалбата. Същият дължи на жалбоподателя направените от него разноски за първоинстанционното и за въззивното производство.

 

По изложените съображения Русенският окръжен съд

 

                                Р   Е   Ш   И  : 

 

ОТМЕНЯ изцяло решение №85/21.01.2019 г., постановено по гр.д.№ 3264/2018 г. на Русенския районен съд и ВМЕСТО  него  ПОСТАНОВЯВА:

ОТХВЪРЛЯ предявените от  „Илейн имоти“ ООД- гр.Русе против Б.А.Д. *** иск сумата в размер на 1200 лв., представляваща уговорено възнаграждение  по договор за посредничество от 20.12.2017 г., ведно със законната лихва, считано от 18.05.2018 г. до окончателното плащане и иск за сумата от 66 лв., представляваща неустойка за забава за периода 23.03.2018 г.- 17.07.2018 г. като неоснователни.

ОСЪЖДА „Илейн имоти“ ООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на управление: гр.Русе, ул.“Александровска“ №1 да заплати на Б.А.Д., ЕГН ********** *** сумата в размер на 470 лв. разноски за първоинстанционното производство, както и сумата в размер на 354 лв. разноски за въззивното производство.

 

Решението е окончателно.

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

 

 

         ЧЛЕНОВЕ: