№ 1180
гр. Варна, 06.07.2022 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, III СЪСТАВ, в публично заседание на пети
юли през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Юлия Р. Бажлекова
Членове:Невин Р. Шакирова
мл.с. Александър В. Цветков
при участието на секретаря Елка Н. Иванова
Сложи за разглеждане докладваното от мл.с. Александър В. Цветков
Въззивно гражданско дело № 20223100500126 по описа за 2022 година.
На именното повикване в 10:40 часа се явиха:
След спазване разпоредбата на чл.142, ал.1 ГПК.
Въззивникът Д. ЯК. ЯК., редовно призован, не се явява, представлява се от адв.
М.Р., редовно упълномощен и приет от съда от преди.
Въззиваемата страна ЕВГ. ЯК. ЯК., редовно призована, не се явява, представлява се
от адв. И.В., редовно упълномощен и приет от съда от преди.
Вещите лица Т. Хр. Онц., Пл. Хр. П. и Д. В. Д., редовно призовани се явяват,
депозирали заключение по допуснатата СОЕ в срок.
АДВ. Р.: Моля да се даде ход на делото.
АДВ. В.: Моля да се даде ход на делото.
Съдът намира, че не съществуват процесуални пречки по хода на делото, поради
което
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
Съдът докладва СОЕ, депозирана на 27.06.2022 г.
Съдът пристъпи към изслушване заключението на вещите лица и сне самоличността
им:
1
Т. Хр. Онц. - 64 г., женен, неосъждан, без родство и дела със страните по спора,
предупреден за наказателната отговорност по чл.291 НК, обещава да даде вярно и
безпристрастно заключение.
Поддържам представеното писмено заключение.
Пл. Хр. П. - 64 г., женен, неосъждан, без родство и дела със страните по спора,
предупреден за наказателната отговорност по чл.291 НК, обещава да даде вярно и
безпристрастно заключение.
Поддържам представеното писмено заключение.
Д. В. Д. - 59 г., женен, неосъждан, без родство и дела със страните по спора,
предупреден за наказателната отговорност по чл.291 НК, обещава да даде вярно и
безпристрастно заключение.
Поддържам представеното писмено заключение.
На въпроси на адв. В.:
ВЕЩОТО ЛИЦЕ П.: Посочената в таблицата на стр. 6 по метода на пазарните
аналози стойност 114700 е само за поземления имот, без да е включена стойност на
сградите. Изследвали сме само реални сделки и посочените НА са за сделки с поземлени
имоти. Тези НА са приложени и към заключението като справка. В таблицата правя
корекция, че за имот № 4 по НА 190 посоченият идентификатор следва да се чете 2185, а не
записаният 7336. В този НА сградата е 25 кв. м. и сме приели, че е 12 кв. м. и е барака –
временна постройка, за които беше издавано разрешение през 1967 – 1975 г. и няма
остатъчна стойност, затова е изключена. В НА е описана еднофамилна сграда с 25 кв.м., но
сме приели, че не оказва влияние върху стойността на ПИ. По т.1.4.2 при изчисляване на
РЗП от 128,73 кв.м., това е надземен първи етаж. Неговата средна теренна линия е над тази
на наклона и предвид това сме го приели за нормален жилищен етаж, още повече, че е
изнесен в предната си част на терен и горният етаж се явява тераса. Възприехме го въз
основа на скиците, които са направени от вещите лица М.А. и П.М. по приетите по делото
експертизи. Направихме контролни замервания. Колегата О. направи и електронно
замерване с електронна рулетка на няколко места и нямаме разминаване с първите две
експертизи.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ О.: Направих контролни замервания на височината на втория етаж и
тя е 2.54 м. На първия етаж не съм правил замерване.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ Д.: Височината на І етаж е 2.20 м. В документа за собственост
сградата е отбелязана на 2 етажа. В кадастралните скици също е отбелязана така. При
измерване от предходната тройна експертиза също е дадена на 2 етажа. Правени са
подробни контролни замервания от колегите инженери. Колегата П. е взел по-малка
2
квадратура от предходното замерване. Сградата трябва да е по предходна експертиза с РЗП
135,55м. В тази експертиза са правени подробни измервания от инженери геодезисти, а ние
сме приели 128,73 кв. м. Изходът на етажа към западния двор е почти на кота 0, където има
сайвант, и където е устроено котелното помещение. Поради денивелацията на терена,
етажът може да се приеме като средна кота над 60 см., което го прави жилищен. По
нормативи един жилищен етаж, когато става дума за сутерени и полусутерени 2.20 м. е
нормална височина. Иначе нормалният жилищен етаж трябва да е 2.50 за по стари постройки
и 2.60 за ново строителство. Това се отнася за етажи над равнището на терена. В случая
етажът в едната част е вкопан под нивото на терена, а в другата част излиза на кота 0. В
другата част на сградата има вкопаване. Тъй като не е вкопана повече от 60 см. може да се
приеме, че партер.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ П.: В таблицата на стр. 7 обезценяването поради остаряване, т. нар.
амортизация може да бъде определено по 3 способа - Констатации и съставяне на лично
впечатление у оценителя за нивото и състоянието на сградата към момента на огледа.
Различните сгради с различна поддръжка могат да имат различен коефициент на
амортизация. Това не е нормативно определена форма. Оценката има своите субективни
елементи, един от които е овехтяването и другите коефициенти поради физическо морално и
икономическо остаряване. При оценъчната работа на оценителите няма задължителен
елемент. Зависи от степента на завършеност на сградата, от поддръжката, от местото на
което е разположена сградата и от експлоатацията. Определяме ги на базата на личен опит.
Съобразили сме ги с изведените формули. Сградата е нормална, стабилна, няма пукнатини и
пропадания, само в едната част има теч, но са положени много грижи, за да се съхрани като
конструкция, като строеж.
Методът на алокация, който сме използвали няма как да изведем от НА, които сме
изследвали единична стойност за ПИ и еднична стойност за сградите, построени в него.
Предвид това е допустим както метода на остатъчната стойност, така и методът на
алокацията при изготвяне на оценителския доклад. В нашия случай, след като има единична
стойност на ПИ база информацията от НА и скиците приложени към него за нас става
възможно да определим площта като единична стойност и разликата в стойността за ПИ и за
сградата. Там нещата са глобални. По този начин се извежда средна стойност на РЗП на
кв.м. и въз основа на това възприемаме, че в този район при тези стойности на ПИ се
извеждат средно притеглени стойности на кв.м. в нашия случай 996 лв. на кв.м. Предвид
изведената стойност в тази част от алокацията влиза в приложение т. нар. сравнителна
стойност за сградата. Този метод показва, че сградата с РЗП е 253,91 е на стойност 211617
лв. Няма друг начин, по който да изведем единична стойност на квадратен метър РЗП.
Изведеното касае тези НА, които се отнасят за аналогични имоти .
На стр. 10, т. 1.4.7 всеки от методите отразява тежест на пазарна стойност. Доколкото
това би било проста аритметична сметка, ако съдът прецени, в момента можем да го
изключим и направим нова тежестна стойност, но мисля, че евентуално може да има разлика
плюс - минус 1-2%
3
Единствената стойност без ДДС е стойността на подобренията. ЗДДС е посочено кои
имоти и сгради следва да бъдат с ДДС и кои без. Освен това едно просто аритметично
действие може да изключи ДДС от крайната стойност.
Страните заявиха, че нямат въпроси към вещите лица.
АДВ. В.: Оспорвам заключението. Напълно субективно са определени стойности по
вещния метод, ведно с метода на сравнителните аналози. Необосновано при метода на
сравнителните аналози не е отчетено, че има и сгради при използваните сравнителни
образци, чиято стойност не е изведена. Неправилно е определена квадратурата на първия
етаж на западната сградата, която по проект е избено помещение, което доверителят ми е
преустроил като такова за живеене, но то си остава избено, независимо как страните са го
описали при ДДД. Моля да бъде допусната повторна тройна експертиза с поставените
задачи.
АДВ. Р.: Считам, че заключението на вещите лица е обективно и компетентно и
отговаря аргументирано на всички поставени въпроси. Посочени са методите, които са
използвани и е защитено по убедителен начин. Моля да приемете искането за
неоснователно.
Съдът намира, че представеното заключение по допълнителната тройна СОЕ следва
да бъде прието като направените възражения ще бъдат ценени по същество при преценка на
заключението на вещите лица.
След изслушване заключението, съдът намира, че същото следва да бъде приобщено
към доказателствения материал по делото, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА И ПРИЛАГА като доказателство по делото експертното заключение на
вещите лица П., О. и Д. по СОЕ.
Докладва справки-декларации, представени от вещите лица за сумите, както
следва: на вещото лице Панайтов – 450 лв., на вещото лице О. – 150 лв и на вещото лице Д.
– 200 лв.
ОПРЕДЕЛЯ окончателно възнаграждение за вещите лица в размер на 450 лв. за
вещото лице П., 150 лв. на вещото лице О. и 200 лв. на вещото лице Д., платими от внесения
депозит.
/издадени РКО на в.л. П. за 150 лв., на в.л. О. за 150 лв. и на в.л. Д. за 150 лв./
4
Съдът намира, че страните следва да бъдат осъдени да заплатят допълнително по
175 лв., представляващи суми за възнаграждение на вещите лица по настоящата експертиза,
поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ОСЪЖДА Д. ЯК. ЯК., ЕГН ********** от гр. Варна, **** и ЕВГ. ЯК. ЯК., ЕГН
********** от гр. Варна, **** да заплатят по 175 лв. всеки от тях за изплащане на
определеното възнаграждение на вещите лица.
АДВ. Р.: Следва да се даде действителна оценка на имота и нека не се ограничават
вещите лица в методите, които използват. Следва да се доверим на експертните им знания.
Моля да извършите преценка доколко е уместно въобще да бъде назначавана втората част от
експертизата. Има влязло в сила решение на съда по тази претенция. Няма как да изрежем
тази част от подобренията и няма как да ги разделим от него.
Предвид направеното оспорване и искането на процесуалния представител на
въззиваемата страна за допускане на повторна допълнителна тройна СОЕ, съдът намира, че
следва да бъде допусната повторна тройна СОЕ със същата задача като оценката бъде
извършена към датата на влизане в сила на първоинстанционното решение и към датата на
извършване на оценката от вещите лица, заедно с извършените подобрения в него, предмет
на разглеждане в първоинстанционното производство, без да се включват извършените
подобрения като вещите лица използват метода на пазарните аналози и останалите методи,
включително и вещен метод и посочат пазарната стойност на целия допуснат до делба ПИ
към 9.11.2021 г. и към датата на изготвяне на заключението, заедно с извършените
подобрения в имота при депозит от 600 лв., вносим от въззиваемата страна в 7-дневен срок
от днес.
Предвид горното, съдът
О П Р Е Д Е Л И:
ДОПУСКА повторна допълнителна тройна СОЕ със задачата поставена с
Определение № 526/08.02.2022 г. като оценката бъде извършена към датата на влизане в
сила на първоинстанционното решение и към датата на извършване на оценката от вещите
лица, заедно с извършените подобрения в него, предмет на разглеждане в
първоинстанционното производство и без да се включват извършените подобрения като
вещите лица използват метода на пазарните аналози и останалите методи, включително и
вещен метод и посочат пазарната стойност на целия допуснат до делба ПИ към 9.11.2021 г.
и към датата на изготвяне на заключението, заедно с извършените подобрения в имота
5
Определя депозит в размер на 600 лв., вносим от въззиваемата страна в 7-дневен
срок от днес с представяне на доказателства за внасянето му в съда в същия срок.
Съдът в з.з. ще определи състава на експертизата, след внасяне на депозита.
При невнасяне в срок на определения депозит, допуснатата експертиза ще бъде
заличена и делото ще бъде решено при наличните доказателства.
Съдът намира, че за събиране на допуснатите доказателства производството по
делото следва да се отложи за друга дата и час, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ОТЛАГА производството и го насрочва за 20.09.2022 г. от 10.00 часа., за която дата
и час страните са уведомени.
ПРОТОКОЛЪТ е изготвен в съдебно заседание, което приключи в 11.30 часа.
Председател: _______________________
Секретар: _______________________
6