Р Е
Ш Е Н
И Е
гр.София,
……………..г.
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, ТО, VІ
- 12 състав в публичното заседание на 15.12.2017 г. в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Пламен Колев
при участието на секретаря………,
като взе предвид докладваното от съдия П.Колев т.д.№ 6170 по описа за 2016 г. и за да се произнесе, взе
предвид следното:
Предявени са искове с правно основание чл.79, ал.1 ЗЗД вр.
чл.232, ал.2 ЗЗД
Ищецът
„Б.А.” ООД твърди, че в качеството си на наемодател е сключил договор за наем с
ответника на 15.05.2015 г., като му е предоставил за временно възмездно
ползване свой имот с уговорена месечна наемна цена в размер на 5 000 лева
без ДДС. Сочи, че е изпълнил своето задължение да предаде имота и е осигурил
неговото ползване. Пояснява, че наемната цена е следвало да бъде заплащана от
ответника между първо и пето число на съответния месец, като същевременно в
негова тежест били и разходите за електрическа енергия, вода и такса смет.
Твърди,
че ответникът не е изпълнил задълженията си за заплащане на наемната цена от м.
юни 2015 г. до м. май 2016 г. включително, която сума била в общ размер на
72 000 лева с ДДС, както и дължимата такса смет за 2015-та и 2016-та
година в размер на 478.24 лева.
С
оглед на изложеното моли съда да постанови решение, с което ответникът да бъде осъден да му заплати сума
в размер на 25 001 лева, представляваща част от общия размер на дължимите
наемни цени за периода от м. юни 2015 г. до м. май 2016 г., 99 лева,
представляваща част от общия размер на дължимата такса смет за 2015та и 2016та
година, ведно със законна лихва главниците, както и направените разноски.
Ответникът
„Д.Б.” ЕООД (с предходно наименование „В.“ ЕООД) е подал отговор на исковата
молба, като оспорва исковете по основание и размер. Не оспорва, че на
15.05.2015 г. е сключен договор за наем, но твърди, че представеният с исковата
молба е с различно съдържание от този, който реално е подписан. Сочи, че е
установил различни по съдържание клаузи в частта за дължимите неустойки, както
и че подписите положени за наемател не са негови, Допълва, че печатите също не
са поставяни от него, тъй като към тази дата дружеството не е разполагало с
кръгли печати.
Оспорва
размера на предявените искове. Счита че
не дължи заплащане на наемната цена, тъй като не са му издавани фактури,
каквото изискване се съдържало в Закона за счетоводството. Също така, твърди че
след устна уговорка в края на м. юни
2015 г. размера на наемната цена бил изменен на 1 500 лева без ДДС на
месец. В подкрепа на тук изложеното сочи 10 бр. фактури, издадени от ищеца,
съгласно които наемната цена посочена в тях за периода от м. август 2015 г. до м. май 2016 г. е в
размер на 1 500 лева без ДДС.
Твърди,
че обектите в имота, предмет на Договора не са му предадени, поради което не е
заплатил и въпросните 10 бр. фактури.
В
допълнение се позовава на т. 3.3. от Договора, съгласно който при неплащане на
дължимата наемната цена повече от два месеца, Договорът се прекратява
автоматично. Поддържа, че съгласно т. 3.7. от Договора е предвиден 2-месечен
гратисен период, в който наемателят не дължи наем и с оглед на уговорените
падежи, счита че първата наемна цена е следвало да бъде заплатена до 05.07.2015
г. (в размер на половината от уговорената), а следващата (в пълен размер) е
следвало да бъде заплатена до 05.08.2015 г. Поддържа, че след като не били
заплатени, Договора е прекратен, считано от 06.09.2015 г., поради което
издадените след това фактури са без основание.
По
същите съображения оспорва и дължимостта на сумата за заплащане на такса смет, като
твърди, че същата не била заплатена и от ищеца.
Съдът,
като взе предвид становищата на страните и след като обсъди събраните по делото
доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:
Между страните не се спори относно факта,
че на 15 май 2015 г. „Д.Б." ЕООД (с предходно име „В." ЕООД), в
качеството му на наемател, е сключил договор за наем с „Б.А." ООД, *******
със седалище и адрес на управление ***, п.к 9000, представлявано от Управителя И.Д.Б.,
в качеството му на НАЕМОДАТЕЛ, за обект представляващ недвижим имот, а именно:
площи на партерен етаж магазин - шоурум № 4, с площ от 156 кв.м., част от
магазин - шоурум № 5 с площ от 110 кв. м., офис № 3 на първи етаж с площ от 60
кв.м., паркоместа № 31-32-33-34-35-36-37, с обща площ от 99,20 кв.м., в
подземен гараж, обща площ 425 кв.м., находящи се в административно-търговска
сграда в гр. Варна, на улица „*******улица „Девня” и улица „Цариброд",
собственост на фирма „Б.А." ООД, идентифициран като собственик на
описаните обекти с нотариален акт № 101 от 11.02.2011 год., въведени в
експлоатация с разрешение за ползване № 873 от 21.05.2013 г. Наемна цена е 5 000 (пет хиляди) лева, която е следвало да бъде
заплащана от 1-во до 5-то число на същия месец, съгласно т. 2.1 от
договора. Договорен е бил Депозит по т.
2.5 от договора, в размер на един месечен наем, а именно 5 000 (пет хиляди)
лева. Съгласно т. 3.2 договорът за наем се сключва за срок от 2 години - до
15.07.2017 г. Съгласно т. 3.7, от договора е уговорен гратисен период до
15.07.2015 г. за плащане на наема, до влизането във владение на имота.
Спорът в тази част се концентрира относно това кой е документа
материализиращ изявленията на страните - този представен от ищеца с ИМ,
или от ответника, тъй като в приобщените
екземпляри е налице разлика относно уговорените неустойки. Тъй като предмет на делото не са вземания
с такъв характер, а по отношение на насрещните права и задължения по договора
за наем в останалата
част не е налице спор, съдът
приема за установено наличието на наемното правоотношение, без да се налага да изследва
оспорването на автентичността на документа представен с ИМ.
Не се спори и относно заплащането на уговорения депозит,
установяващо се и от представения по делото платежен документ и заключението на
ССЕ.
По делото е изслушана ССЕ, неоспорена от страните, която
съдът кредитира като компетентно изготвена, установяваща следното: на
17.07.2015 г. ответникът е осчетоводил заплащане на депозит в размер на 5000 лв. по договора; за периода
17.05.2015 г. - 31.05.2016 г. от ищеца
са били издадени 10 бр. фактури в общ размер на 18 900лв. с ДДС, които
са били редовно осчетоводени от ответника, намерили са отражение в Дневника за
покупките за съответните месеци на
осчетоводяване, участват в резултата на Справките декларации за ДДС, данните са
били предадени в НАП със съответните уведомления и разчитането с бюджета е било
реализирано за съответните данъчни периоди; ползван е данъчен кредит в размер на
3 150 лв.; на 11.05.2016 г. ответникът е извършил плащане на 5 000 лв., което е
било осчетоводено от страните; Неплатеният остатък е 13 900лв.
Относно факта на предаване на владението са изслушани
показанията на св.Я. и И.. Първата не е непосредствен свидетел на предаването
на имота, като извода за наличието на този факт извежда от възприет от нея
разговор между управителети на двете дружества – Б. и Минков, които са се
разбрали ключовете да се оставят на охраната, както и че те са се намирали в
имота. Също така от служител на ответното дружество е разбрала, че то набира
персонал. И. дава показания, че работи
като охрана. Ключовете са били оставени при охраната от управителя Б., като на
два пъти представители на ответното дружество са вземали ключове и са влизали в
помещенията. Съдът кредитира показанията като логични и безпротиворечиви.
При така установената фактическа обстановка съдът намира
следното:
Правото на наемодателя по чл.228 ЗЗД да получи наемната цена
се предпоставя от наличие на правна връзка по договор за наем и изпълнение на
задължението му за предаване на наетия
имот.
Наличието
на наемното правоотношение не се оспорва от страните, като се спори
относно предаване на имота.
Съгласно
чл.3.7 от Договора е договорен гратисен период до влизане във владение на имота
до 01.06.2015 г., като за целта страните съставят и подписват
приемо-предавателен протокол.
Ответникът основава възражението си за неизпълнение на
задължението за предаване на имота на липсата на такъв подписан документ.
Доколкото предаването е фактически акт
съдът намира, че тази договорка не препятства установяването му с всички
доказателствени средства, включително чрез свидетелски показания. Последното е
допустимо, тъй като липсва ограничително
правило за това по чл.164 ГПК, а
страните не могат да въвеждат процесуални ограничения.
Осчетоводяване на фактурите издадени по договора и
ползването на данъчен кредит, както и извършеното плащане, мотивират съда да
приеме, че ищецът, посредством тези конклудентни действия, е признал неизгодния
за него факт, че наемодателят му е предоставил наетата вещ. Това следва и от
плащането на депозита, тъй като съгласно чл.2.5 от Договора той се внася при предаването на имота. Тези
факти кореспондират и със свидетелските показани, които макар и да не установят
прякото предаване на имота, косвено го
доказват, посредством пребиваването на служители на ответника в него.
Горното налага извода, че по делото са доказаните
предпоставките по чл.228 ЗЗД - предаване
на наетите обекти по съществуващо наемно правоотношение, породило задължение за наемателя да заплаща
наемната цена. В тежест на последния е да установи погасяването на това
задължение, като без правно значение е дали фактически е ползвал обекта – предмет на договора.
Неоснователно е възражението, че неплащането на наем за
определен период е прекратило договора. Наистина чл.3.3 от Договора е предвидил
този факт като правопрекратяващ. В същото време след като страните са сключили допълнителното
споразумение, осчетоводявали са фактурите
и е било извършеното погашение през 2016
г. именно по процесния договор, следва
да се направи извода, че волята на страните е да преодолеят така постигнатото съглашение.
Горното
мотивира съда да приеме, че за периода от
м. юни 2015 г. до м. май 2016
г. включително е
страните са били обвързани с договор и имота е бил предаден на наемателя. Това
е породило задължението му за заплащане
на наемната цена.
Съгласно фактура №
0475/04.08.2015 г. осчетоводения от страните наем е за периода след 15.07.2015 г. Макар гратисния период да е до
01.06.205 г. ищецът не е доказал предаването на имота преди 15.07.2015 г.,
налагащо извода, че такъв не се дължи преди посочената дата.
Ответникът
твърди, че страните са постигнали устно съгласие за изменение на наемната цена,
съответстваща на счетоводните записвания
и фактурите. Съдът намира възражението
за неоснователно. По делото липсват доказателства за изменение на договора в
тази част. От самия факт, че ищецът е осчетоводил по-малко вземане не следва
извод за такава промяна. Видно от част от фактурите, включително в началото и
края на периода, те съдържат отбелязване
"ав." При преценка на вида на вида и характера на документа и плащането
единственото логично обяснение е,
че се касае за съкратено изписване на "аванс", както твърди ищецът, т.е. за предварително частично плаща плащане,
но не и за промяна на правната връзка. Следователно
е налице изискуемо незаплатено задължение за 52 500 лв. за периода 15.07.2015
г. - м.05.2016 г., като при отчитане на погашението от 11.05.2016 г. в размер
на 5 000 лв. или общо 50 000 лв.( 52 500 лв. - 5000лв. ). Това налага извода за
основателност на предявения частичен иск в размер на 25 001лв.
Съгласно
нормата на чл.5.1 т. "в" от Договора е постигнато съгласие за
заплащане от ответника и на дължимата за имота такса смет, в случай че бъде
заплатен от наемодателя. Ответникът оспорва факта, че такива разходи са били
направени от ищеца. Видно от представените платежни нареждания ищецът е
заплатил такса смет в общ размер за 2015 г. и 2016 г. на 478,24лв., налагащо
извода за основателност на частичния иск за 99лв.
В тежест на
ответника следва да се възложат направените от ищеца разноски - 1050 лв. ДТ,
500лв. за ВЛ и 1639,60лв. адв. възнаграждение.
Ответникът
е направил възражение за прекомерност на разноските. Съдът намира възражението
за неоснователно. Заплатеното възнаграждение от 1639,60лв. съответства на
фактическата и правна сложност на делото, въведените от ответника защитни
средства и извършените процесуални действия по събиране на доказателства.
Воден от горното, Софийски градски съд
Р Е
Ш И :
ОСЪЖДА „Д.Б.” ЕООД, ***, офис сграда "Капитал форд", чрез адв. А.Д.,***
да заплати на „Б.А.”
ООД, ЕИК:********,
р-н М., ул. "*******, чрез адв. М.С., гр.София, ул."*******, на осн.
чл.79, ал.1 ЗЗД вр. чл.232, ал.2 ЗЗД,
въз основа на Договор
за наем от
15.05.2015 г., сумата 25
001лв. по предявен частичен иск от общо 72 000лв. (с ДДС), представляващи
неплатена наемна цена за периода от 15.07.2015 г. - м.05.2016 г., както и сумата 99 лв., по частичен иск от
478,24лв., представляваща такса
смет за 2015 г. и 2016 г., ведно със законна лихва върху главниците от
18.07.2016 г., както и 2 989,60 лв.
разноски, като отхвърля иска за заплащане на
наем за периода м.06.2015 г. - м.14.07.2015 г.
Решението подлежи на обжалване пред САС в двуседмичен срок от връчването му.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: