РЕШЕНИЕ
№ 48
гр. Монтана, 10.02.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – МОНТАНА в публично заседание на шестнадесети
януари през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Аделина Троева
Членове:Елизабета Кралева
Таня Живкова
при участието на секретаря Даниела Мл. Макавеева
като разгледа докладваното от Елизабета Кралева Въззивно гражданско дело
№ 20221600500401 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.
С решение № 304 от 20.07.2022 г., постановено по гр. дело № 2286 по
описа за 2021 г. Районен съд-М. е отхвърлил като неоснователен предявеният
от ЕТ „И. К.“ с ЕИК ********* иск с правно основание чл.26, ал.2 от ЗЗД за
прогласяване на нищожността на договор за покупко-продажба на недвижим
имот – Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, находящ се в
гр.М., местност „П. Б.“, ет. *, обективиран в нотариален акт № *, том *, рег.№
*, дело № * от 2015 г. по описа на нотариус В. Т.. Ищецът е осъден да заплати
сторените разноски по делото в размер на 4270,00 лева.
Жалба срещу така постановеното решение е подадена от ЕТ „И. К.“,
чрез процесуален представител адв. З. Г., с изложени доводи за неправилност
и незаконосъобразност. В жалбата се поддържа, че процесната сделка е
симулативна, като ответницата е знаела, че след извършването й е следвало
да върне ж. на лице, посочено от Р. П. и И. К.. Изложени са съображения, че
процесния и. е продаден на занижена цена, като при продажбата купувачът П.
П. не е заплатила реално сумата. Твърди се, че от разпитаните в хода на
1
производството свидетели се установява наличието на симулация. В жалбата
също се излагат и доводи за нищожност на сделката поради накърняване на
добрите нрави, тъй като имотът е продаден на цена, която е осем пъти по-
ниска от реалната му такава. Предвид изложеното се иска отмяна на
решението и постановяване на ново, с което да се уважи исковата претенция.
В срока по чл.263, ал.1 от ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба
от П. П., чрез своя пълномощник адв. Х. Х., с който същата се оспорва като
неоснователна. Твърди се, че цената е заплатена от купувача, респ. е
изпълнено договорното задължение, а освен това по делото липсват писмени
доказателства, които да установят наличието на симулация. Излагат се доводи
за неоснователност на твърденията за противоречие на договора с добрите
нрави, предвид факта, че продавачът е търговец и разполага със специфични
знания и умения. Моли се съдът да потвърди първоинстанционното решение
и да присъди сторените в настоящото производството разноски.
Във въззивното производство не са искани и събирани доказателства.
Окръжен съд-Монтана, като провери атакувания по реда на въззивното
обжалване съдебен акт във връзка с оплакванията в жалбата, предвид
събраните по делото доказателства и въз основа на закона, приема следното:
Въззивната жалба е допустима като подадена в срок от легитимирано
лице, имащо правен интерес от отмяна на обжалвания съдебен акт, като по
същество е неоснователна. Съображенията за това са следните:
За да постанови своето решение, първоинстанционният съд е приел, че
ищецът не е ангажирал годни доказателства, които да установят твърденията
му за наличие на симулативна сделка. В своите мотиви съдът пояснил, че
симулация на волеизявленията на страните трябва да се докаже с документ, а
свидетелски показания са недопустими за установяването на този факт. Като
изключение от това правило се допуска същото обстоятелство да се докаже
със свидетелски показания, когато по делото има начало на писмено
доказателство. Анализирайки доказателствата по делото, районният съд
приел, че няма представено нито обратно писмо, нито начало на писмено
доказателство, поради което и не обсъдил в мотивите си свидетелските
показания. Освен това, съдът приел, че твърденията на ищеца за неплащане
на сумата от ответната страна са опровергани, предвид представените от нея
платежни нареждания и фактури. В заключение МРС приел, че между
страните по сделката не е имало уговорка, която да е различна от
2
обективираната в нотариалния акт, поради което отхвърлил предявеният иск.
Окръжен съд-М., като взе предвид доказателствената съвкупност,
намира, че от фактическа стана се установява, че на 15.07.2015 г. е
осъществена покупко-продажба на следния недвижим имот: Самостоятелен
обект в сграда с идентификатор № *** по КККР на гр. М., одобрени със
Заповед № РД-18-29 от 05.04.2006 г. на Изпълнителния директор на АК, с
административен адрес: гр.М., местност „П. Б.“ № *3, етаж *, апартамент №
*, намиращ се в сграда № *, разположена в поземлен имот с идентификатор
№ ***, с предназначение на самостоятелния обект: ж., а., представляващ по
одобрен архитектурен проект: а. № *, находящ се на * етаж в ж. б. „П.“,
построен в поземлен имот № * в местността „П. Б.“ по плана на гр.М.,
състоящ се от к. б., т. и д. с т., д. с. с д. и т., с. с т., б. с т. и в. а., с брой нива на
обекта: 1 /едно/ със застроена площ, съгласно одобрен архитектурен проект
122,30 кв.м, с прилежащи части: м. №*, с площ от 3.70 кв.м и 9.49% идеални
части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, при
съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: *** и ***, под
обекта: ***, *** и ***, над обекта: няма.
Покупко-продажбата е обективирана в Н. акт № *, том *, рег. № *, дело
№ * от 2015 г. по описа на нотариус В. Т.. Продавач по сделката е ЕТ „И. К.“ с
ЕИК ***, а купувач е П. П. с ЕГН **********. Видно от нотариалния акт
самостоятелният обект, предмет на продажбата, е изграден в степен на
завършеност „Г. с.“, а сумата за която е продаден е 12 500,00 лева, която сума
е изплатена от купувача на продавача по банков път. Фактът на заплащане се
потвърждава и от приложените по делото преводно нареждане от 15.07.2015
г. и Фактура № */15.07.2015 г. От нотариалния акт се установява още, че
страните са декларирали, че сумата е действително уговореното плащане по
сделката.
При така установената фактическа обстановка от правна страна МОС
приема следното:
Характерно при привидните сделки е, че се извършват с външно
волеизявление, които по съдържание и форма отговаря на изискванията за
даден вид сделка, но участниците в нея уговарят, че не желаят правните
последици на сделката, т.е. вътрешната воля е да не се породят правните
последици. Целта е да се създаде едно привидно правно състояние за пред
трети лица. Уговорката за привидността се оформя в писмен документ,
наричан в правната доктрина „обратно писмо“ или „contre letter”. От него
3
трябва да се разбира, че страните не желаят последиците на сделката.
Необходимостта му произтича от това да се установи привидния характер на
сделката при евентуален съдебен спор. В тази връзка, съдебната практика е
непротиворечива по отношение на това, че твърденията за симулация на
волеизявлението трябва да се доказват само с документ, а изключение от това
е допустимо единствено, когато по делото има „начало на писмено
доказателство“ - чл.165, ал.2 от ГПК. По същността си това представлява
документ, в който привидността не е призната, но са обективирани други
изявления, които създават индиция, че е възможно сделката да е симулативна,
т.е. от него може да се съди, че има възможност страните по сделката да не са
желали настъпването на последиците й. Именно в тази хипотеза законът
допуска твърденията за симулация на волеизявленията да се доказват със
свидетелски показания. В случая, обаче, липсва представено пред съда
обратно писмо. Също така няма и „начало на писмено доказателство“ или
както се е изразил законодателят в чл.165, ал.2 от ГПК „писмени
доказателства, изходящи от другата страна или пък удостоверяващи нейни
изявления пред държавен орган, които правят вероятно твърдението й, че
съгласието е привидно“. Това води до извода, че правилно районният съд е
отхвърлил иска и не е зачел свидетелските показания, тъй като същите са
недопустими в случая.
Настоящата инстанция също намира, че твърденията на въззивникът за
наличие на симулация са неоснователни. Вземайки предвид съвкупния
доказателствен материал, се стига до извода, че същите остават недоказани.
От нито едно писмено доказателство не може да се извлече индиция за
симулация на волеизявленията на страните, а освен това, както се посочи по-
горе, няма представено обратно писмо. Не без значение е и фактът, че в
нотариалния акт страните са декларирали, че сумата е действително
уговореното плащане по сделката. Дори твърдението, че въззиваемата не е
заплатила сумата по договора се опровергава от представените в отговора на
исковата молба преводно нареждане и фактура. Видно от тях на датата на
сделката (15.07.2015 г.) П. П. е превела сумата от 12 500,00 лева на ЕТ „И.
К.“, а последният на същата дата е издал фактура за получената сума.
Неоснователни са и твърденията за противоречие на сделката с добрите
нрави. МОС намира, че продажната цена на дадена недвижима вещ на цена
по-ниска от пазарната или по-ниска от данъчната оценка не обуславя
автоматично нищожност на сделката. В случая имотът е продаден на цена по-
висока от данъчната оценка, която е 8741,40 лева, а дори да беше на по-ниска
цена, то Законът за местните данъци и такси и Закона за нотариусите и
нотариалната дейност изрично допускат възможността сделки да се сключват
и под данъчната оценка. Освен това, по делото няма поискана или служебно
назначена експертиза, от която да се прецени каква е пазарната цена на имота,
което води до невъзможност съда да направи съпоставка между продажната
цена на имота и пазарната му такава.
Независимо от горното, съдебната практика приема, че значителната
липса на еквивалентност в насрещните престации при двустранните
договори, какъвто е и настоящият, може да се приеме за противоречие с
4
добрите нрави, доколкото те са опредени като граница на свободата на
договаряне, предвидена в чл.9 от ЗЗД. Обаче, следва да се уточни, че не всяка
нееквивалентност на престациите представлява нарушение на добрите нрави
и е основание за нищожност, а само значителната и явна такава, при която
едната от насрещните престации е толкова незначителна, че има практически
нулева стойност. Предвид изложените съображения и съобразно данните по
делото МОС намира, че в случая не е налице значителна нееквивалентност на
престациите, доколкото може да се съди, че имотът е продаден на по-висока
цена от данъчната му оценка.
Съобразно изложеното съдът намира, че МРС правилно е отхвърлил
предявения иск, което налага потвърждаване на решението му.
Предвид изхода на делото, на основание чл.78, ал.3 от ГПК на
въззиваемата П. П. следва да се заплатят разноски от ЕТ „И. К.“ в размер на
2500,00 лева, съразмерно с отхвърлената част от иска.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 304 от 20.07.2022 г. на Районен съд-М.,
постановено по гр. дело № 2286/2021 г., по описа на същия съд като
ПРАВИЛНО.
ОСЪЖДА ЕТ „И. К.“ с ЕИК *** със седалище и адрес на управление:
гр. М., ж.к „П.“, бл.*, вх. „*“, ет.*, ап.* да заплати на основание чл.78, ал.3 от
ГПК на П. С. П. с ЕГН **********, с постоянен адрес: гр.М., ж.к „М.“, бл.*,
вх. „*“, ет.*, ап.* сумата от 2500,00 лева, представляваща разноски за
адвокатско възнаграждение.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Върховния касационен съд
в едномесечен срок от връчването му на страната.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5