№ 16323
гр. С, 01.09.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 140 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и първи май през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:И Л Г
при участието на секретаря С Г Р
като разгледа докладваното от И Л Г Гражданско дело № 20241110110852 по
описа за 2024 година
Производството е по реда на Част втора, Дял първи от ГПК.
Образувано е по искова молба на П. Б., ЕГН **********, против „Г-П“
ЕООД, ЕИК ..., с която са предявени обективно кумулативно съединени
осъдителни искове с правно основание чл. 79, ал.1 и чл. 86, ал.1 ЗЗД за
осъждане на ответника да заплати на ищеца следните суми: сумата в размер
на 11 920 лв., представляваща обезщетение за претърпени вреди за периода от
01.12.2022 г. до 26.02.2024 г., произтичащи от неизпълнение в срок на
договорно задължение за сключване на окончателен договор в срок до
30.11.2022 г., поето с предварителен договор от 26.10.2020 г., под формата на
претърпени загуби, изразяващи се в наемната цена за жилище със сходни
параметри, ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на
подаване на исковата молба – 27.02.2024 г. до окончателното изплащане на
вземането, както и сумата в размер на 941,73 лв., представляваща
обезщетение за забава върху главницата за периода от 01.12.2022 г. до
26.02.2024 г.
Ищецът П. Б. твърди, че на 26.10.2020 г. с ответника са сключили
предварителен договор, по силата на който последният се е задължил в срок
до 30.11.2022 г. да сключи окончателен договор за прехвърляне правото на
собственост върху индивидуализирания в чл. 1 от договора обект, а именно:
Ателие 76, находящо се във вх. „В“, с чиста застроена площ 92 кв.м., при
съседи: ат. 75, външен зид, коридор, ат. 77, отгоре - ат. 81, отдолу - ат. 70,
заедно с идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 17,08
кв.м., с обща площ 109,61 кв.м., заедно с припадащите се към апартамента
1
идеални части от правото на собственост върху поземления имот, върху който
се изгражда сградата, представляващ ПИ с идентификатор ..., с адрес на
поземления имот: гр. С, ул. „О Е“ № 3. Твърди, че е изпълнил в срок
задълженията си по предварителния договор, като на 01.10.2020 г. и на
20.07.2021 г. е платил продажната цена за имота. Излага, че между страните
било налице висящо производство по гр.д. № 9517/2023 г. за обявяване на
предварителния договор за окончателен. Твърди, че ответникът не е изпълнил
задължението си за прехвърляне на собствеността върху описания имот в срок
до 30.11.2022 г., в резултат на което ищцата била принудена да сключи
договор за наем за обезпечаване на собствените и на семейството си жилищни
нужди. Сочи, че за периода от 01.12.2022 до 26.02.2024 е заплатила сумата в
размер на 11 920 лева, представляваща наемната цена за жилище със сходни
параметри, при месечен наем от 830 лв. При изложените твърдения предявява
настоящите искове, като претендира и разноски по производството.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът „Г-П“ ЕООД оспорва предявените искове
с твърдението, че ищцата сключила договора за наем много преди крайния
срок за сключване на окончателен договор, а именно на 24.01.2022 г., поради
което счита, че наемането на жилище от страна на ищцата не е пряка и
непосредствена последица от твърдяното неизпълнение. Оспорва ищецът
реално да е заплатил претендираната наемна цена, като в тази връзка оспорва
приложените към исковата молба договор за наем от 24.01.2022 г. и разписки
за извършено плащане на наемната цена досежно тяхната дата. Сочи, че
наетият имот не бил индивидуализиран, поради което не се установявало
същият да е със сходни параметри на този по предварителния договор. При
изложените твърдения моли за отхвърляне на предявените искове, като
претендира и разноски по делото.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, като взе предвид доводите на страните и
прецени събраните по делото доказателства по реда на чл. 235 от ГПК, приема
за установено от фактическа и правна страна следното:
Предявени са обективно съединени, осъдителен иск с правно основание
чл.79, ал.1, вр. чл.228 от ЗЗД, за сумата в размер на 11 920 лв., представляваща
обезщетение за претърпени вреди за периода от 01.12.2022 г. до 26.02.2024 г.,
както и евентуален иск с правно основание чл.86 от ЗЗД, за сумата в общ
размер на 941,73 лв., представляваща обезщетение за забава върху главницата
за периода от 01.12.2022 г. до 26.02.2024 г.
Страните по настоящото производство не спорят, че между ищеца и
ответника е бил сключен предварителен договор от 26.10.2020г., по силата на
който ответникът се задължавал със собствени средства да построи и продаде
на ищцата процесния недвижим имот в изцяло завършен вид в срок до
30.11.2022г. /до която дата ответникът се задължавал да прехвърли
собствеността върху построения имот на ищцата/, а последната да му заплати
продажната цена за придобиване правото на собственост в общ размер на 101
500 евро, като в чл.3, ал.1 от предварителния договор е посочено коя част от
2
цената, в какъв срок следва да се заплати от ищцата. Предвидено е, че към
датата на подписване на предварителния договор, ищцата следва да преведе
на ответника сумата в размер на 25 375 евро; по - нататък ищцата се
задължавала за заплати сумата в размер на 25 375 евро, в десетдневен срок от
уведомяването й, че е получен Акт 14 за имота и изпращане на копие от
същия; сумата в размер на 25 375 евро, в десетдневен срок от изпращане на
уведомление, че е монтирана дограмата в имота; сумата в размер на 15 225
евро, в десетдневен срок от уведомяването й, че е получен Акт 14 за имота и
изпращане на копие от същия; сумата в размер на 10 150 евро в десетдневен
срок от уведомяването й, че е получен Акт 16 за имота /разрешение за
ползване/ и изпращане на копие от същия. Сумите следвало да се заплащат по
банков път, по посочената в предварителния договор, банкова сметка.
Видно от представените и приети като писмени доказателства, 2 бр.
платежни нареждания, се установява, че ищцата превела на ответника на дата
26.10.2020г./датата на подписване на предварителния договор/, сумата в
размер на 23 375 евро, а на дата 24.06.2022г. - сумата в размер на 50 750 евро,
като в графата “основание” на второто платежното нареждане, е посочено -
“Акт - образец 14 и дограма, адреса на процесния имот, както и посочване за
кой конкретно имот се касае”. Приетите платежни нареждания са представени
в оригинал, като същите носят печата на банката приемател, както и подпис на
банковия служител, приел нарежданията за изпълнение. При липса на
доказателства в обратен смисъл, съдът приема, че от представените платежни
нареждания се установява по безспорен начин, че ищцата е изправна страна
по предварителния договор, като същата е изпълнила съобразно уговореното
между страните и предвидено в чл.3, ал.1 от договора, задължението си да
заплати съответните части от продажната цена, дължими при сбъдване на
посочените в договора, условия.
По настоящото производство не се събраха доказателства за изпълнение за
задължението на ответника по предварителния договор, а именно да построи
и продаде на ищцата процесния недвижим имот в изцяло завършен вид, в срок
до 30.11.2022г.. Дори напротив, от изявленията на процесуалния му
представител, обективирани в протокола от о.с.з., проведено на 22.03.2025г.,
се твърди не само, че имотът не е построен и собствеността върху същия не е
прехвърлена на ищцата в уговорения срок, но и са представени писмени
документи, касаещи степента на завършеност на процесния недвижим имот
/Акт 15 и Акт 16/, които са издадени през 2024г. По делото не се представиха
доказателства, изключващи виновното неизпълнение на задължението на
ответника по сключения между страните предварителен договор.
На следващо място, от представените и приети като писмени доказателства,
договор за наем от 24.01.2022г., сключен между ищцата, в качеството й на
наемател и Д Й К, като наемодател, се установява, че на ищцата бил
предоставен за възмездно ползване недвижим имот, находящ се в гр. С, бул.
“А С” № ..., за срок от 12 месеца, при наемна цена в размер на 300 лв. С Анекс
№ 1 към договора от 01.01.2023г., страните уговорили увеличение на наемната
3
цена, като същата следвало да се заплаща в размер на 830 лв. месечно, както и
продължили срока на договора за наем с 24 месеца - до 24.01.2025г.
По делото са представени и приети като писмени доказателства, разписки -
една от дата 01.12.2022г., за сумата от 300 лв. - заплатена от ищцата наемна
цена по сключения договор за наем, както и 14 бр. разписки, всяка за сумата
от 830 лв., заплатена от ищцата наемна цена за периода 01.01.2023г. -
19.02.2024г., съобразно сключения анекс.
По отправените от ответната страна възражения, касаещи автентичността на
представените и приети договор за наем от 24.01.2022г., анекс към същия,
както и разписките за платена наемна цена, съдът намира, че същите са изцяло
неоснователни. Посочените писмени доказателства, са представени от
страната в заверен за вярност с оригинала от адвокат, преписи, поради което
притежават силата на оригиналните такива.
Относно възраженията на ответника, че сключеният от ищцата договор за
наем не е сключен за обезпечаване на жилищните й нужни, нейните и на
семейството й, поради това, че е бил сключен преди изтичане на срока по
предварителния договор, както и възраженията, че представените и приети
разписки за платени суми от ищцата по договора за наем не доказват тяхното
реално заплащане, съдът намира същите за изцяло неоснователни и
недоказани.
По делото са налице доказателства, от които по безспорен начин се
установява, че ищцата е сключила договор за наем за недвижим имот, находящ
се в гр. С, бул. “А С” № ..., като и че същият е бил валиден и е действал за
процесния по настоящото дело, период. От представените и приети по делото,
разписки за наемна цена, се установява по безспорен начин, че ищцата е
заплащала дължимата наемна цена за всеки отделен месец, в .т.ч. след
увеличаването й по силата на сключения анекс №1. Обстоятелството дали
лицето, на което в качеството на наемодател, е декларирало посочените суми
като облагаем доход няма отношение към установяване на факта на тяхното
заплащане/получаване, а единствено към отговорността, която това лице би
носило пред данъчните власти, съобразно приложимото законодателство. По -
нататък, обстоятелството, че сключването на договор за наем за друго,
заместващо жилището, за което ищцата е имала оправдани правни очаквания,
че ще получи собствеността по силата на предварителния договор с
ответника, е станало преди изтичането на срока за изпълнение на последния,
не представлява основателен и споделим аргумент, във връзка с твърденията
на ответника, че ищцата е сключила процесния договор за наем от
24.01.2022г., не за реално задоволяване на жилищните си нужди. Съдът
намира, че с оглед анализа на събраните по делото доказателства, се
установява и наличието на причинно - следствена връзка между
неизпълнението на задълженията на ответника по предварителния договор от
една страна, и доказаните вреди, претърпени от ищцата, изразяващи се в
заплатената наемна цена по сключения договор за наем на недвижим имот
4
/жилище/ от 24.01.2022г. По делото не се доказа ищцата да разполага с друг
недвижим имот, който да служи за задоволяване на жилищните й нужни,
нейните и на семейството й, поради което предявеният иск с правно основание
чл.79, ал.1 ЗЗД се явява основателен и доказан. По отношение на размера на
исковата претенция, съдът съобрази и заключението на вещото лице по
съдебно -оценителната експертиза, което посочва размери на месечната
наемна цена, близки до доказаните от ищцата с представените разписки, с
оглед на което съдът намира, че искът следва да бъде уважен в цялост.
По отношение на акцесорната искова претенция за обезщетение за лихва,
претендирана за периода от 01.12.2022 г. до 26.02.2024 г., съдът намира, че с
оглед правния извод за основателност на иска за главница, основателен се
явява и искът за мораторна лихва. Тъй като се касае за обезщетение,
възникнало на договорно основание, вземането за лихва за забава върху
главницата, се начислява от възникване на изискуемостта на всяка отделна
месечна вноска, тъй като се касае за вреди под формата на осъществени
периодични плащания за заместваща облага / месечно платима наемна цена/,
като искът следва да бъде уважен в цялост, в предявения с исковата молба,
размер.
По разноските.
Съобразно изхода от настоящия правен спор, на основание чл.78, ал.1 ГПК, в
полза на ищцата следва да бъдат присъдени разноските, за които са налице
представени доказателства, а именно разноските за държавна такса, както и за
заплатено адвокатско възнаграждение, или разноски в общ размер на 2526,80
лв.
По изложените мотиви, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА “Г-П“ ЕООД, ЕИК ..., да заплати на П. Б., ЕГН **********, на
основание чл.79, ал.1 вр. чл.228 от ЗЗД и чл.86, ал.1 от ЗЗД, сумата в общ
размер на 11 920 лв., представляваща обезщетение за претърпени вреди, за
периода от 01.12.2022 г. до 26.02.2024 г., изразяващи се в заплатената от
ищцата наемна цена по сключен договор за наем на недвижим имот /жилище/
от 24.01.2022г., поради виновно неизпълнение в срок на задълженията на
ответника по предварителен договор от 26.10.2020 г., сключен между
страните, ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на
подаване на исковата молба – 27.02.2024 г. до окончателното изплащане на
вземането, както и сумата в размер на 941,73 лв., представляваща
обезщетение за забава върху главницата, дължимо за периода от 01.12.2022 г.
до 26.02.2024 г.
5
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.1 от ГПК, Г-П“ ЕООД, ЕИК ..., да заплати
на П. Б., ЕГН **********, сумата от 2526,80 лв., разноски сторени в
производството.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6