№ 1160
гр. Варна, 04.07.2023 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, XI СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и девети юни през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:Михаил Михайлов
при участието на секретаря Нина Ив. И.ова
Сложи за разглеждане докладваното от Михаил Михайлов Гражданско дело
№ 20213100102377 по описа за 2021 година.
На именното повикване в 10:00 часа се явиха:
Ищецът И. Д. Д., редовно призован, не се явява, представлява се от адв.
Н. Б., редовно упълномощен и приет от съда от преди.
Ответницата Н. Г. Д., редовно призован, не се явява, представлява се от
адв. Р. Р., редовно упълномощен и приет от съда от преди.
Вещото лице П. Х. П., редовно призован, явява се.
ПО ХОДА НА ДЕЛОТО
АДВ. Б.: Да се даде ход на делото.
АДВ. Р.: Да се даде ход на делото.
Съдът намира, че не са налице процесуални пречки по хода на делото,
поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
СЪДЪТ констатира, че производството по делото е отложено в
предходно съдебно заседание за изготвяне на съдебно-оценителна
експертиза.
СЪДЪТ докладва съдебно-оценителна експертиза, депозирана с вх. №
15082/16.06.2023 г., в срока по чл.199 ГПК.
АДВ. Б.: Не възразявам да бъде изслушано вещото лице.
1
АДВ. Р.: Не възразявам да бъде изслушано вещото лице.
СЪДЪТ ПРИСТЪПВА към изслушване на вещото лице по
допуснатата съдебно-оценителна експертиза, като снема самоличността му:
Вещото лице П. Х. П. - 65 г., българин, български гражданин,
неосъждан, без родство и дела със страните по делото. Предупреден за
наказателната отговорност по чл.291 от НК. Заявява, че ще даде вярно
заключение.
В. Л. П.: Поддържам заключението.
В. Л. П. на въпроси на съда: Оценката за вилната сграда в имота в т.
1.2 съм записал, че е 98 кв.м. В графа площ, колона 5/ посочената площ от
196 кв.м. е разгърната застроена площ на вилната сграда. За единица
квадратен метър определям средния пазарен наем за месеците в рамките на
процесния имот. Давам заключението си за цялата сграда.
Тази детска стая следва да се ползва от кухненска част и санитарни
помещения. При изчислението би следвало да се имат предвид и тези
обслужващи помещения, които да се включат. Би могло да се извърши
изчисление, но след оглед в сградата, както и да се извърши съответното
изчисление на припадащите се части на това помещение. Аз съм извършил
оглед само отвън, Направих опит, но не успях да направя оглед в сградата.
Чиста стойност не мога да изведа в днешно съдебно заседание.
Паркомястото като част от ПИ, не може да бъде остойностено като
самостоятелно, то е припадаща част от цялото дворно място. Отделен е
въпроса колко паркоместа могат да се поместят. Еднофамилна е сградата, но
като самостоятелна стойност не може да се изведе.
В. Л. П. на въпроси на адв. Б.: В т. 6 от заключението, съм използва
информация от сайта Имот.бг, където към определена дата и период може да
се изведе тази стойност на пазарния наем.
В таблицата на страница 6 и по-конкретно в точки 65, 66, 67 съм
записал коефициенти за вместване на пазара, за поддръжка, за отдаване под
наем и т.н.
В Приложение 1 на ред 67 „Разходи за стопанисване“ са с корекция
25%. В методологията за изследване на имотите и определяне на пазарна
стойност съществува този тип разход за стопанисване. Този разход е за
текущи ремонти, данъци, социални дейности на общината и са в порядъка от
15-40%. Аз съм определил средна стойност 25%. Това са разходите за
собственика на отдадения под наем имот. Наемната цена се получава чисто.
След напускане на имота от наемателя, след заклащането на данъци и всички
консумативи, необходими за поддържа на имота, се заплащат от собственика.
В заключението съм посочил чистата стойност – инвестиционна стойност на
имота. Ако имот се отдаде имот под наем чистият доход преди данъци би бил
този. Наемната цена е без разходите за стопанисване, а разходите за
стопанисване се заплащат от собственика след получаване на дохода. Това е
доход, който собственикът би получил, за да заплати съответните разходи.
Дворното място във всички случаи, когато се говори за наем, не може
2
да се раздели от сградата или постройката от ПИ, предвид това, че има
обслужваща територия. Ако не бъде разделен или е изрично упоменато чие
право ще бъде ползването, то да има друга стойност. В цената на наема се
взема незастроената част на ПИ. В т. IV.3 от заключението съм извел и това,
че не би следвало да има изчисляване на паркоместата отделно, тъй като е
част от имота.
АДВ. Б.: Паркоместата биха ли могли да бъдат предмет на отделни
облигационни отношения?
СЪДЪТ отклонява въпроса на адв. Б. като недопустим.
АДВ. Б.: Ако в имота са обособени отделни паркоместа, тяхната
стойност може ли да бъде оценена
СЪДЪТ отклонява въпроса на адв. Б., тъй като същият касае
предположения.
В. Л. П. на въпроси на адв. Р.: Стойностите касаят цялата вилна сграда
и цялото място.
Страните заявиха, че нямат други въпроси към вещото лице.
АДВ. Б.: Оспорвам заключението, тъй като същото е непълно и
необосновано и възникват съмнения за неговата правилност.
Доколкото вещото лице не е отговорило на въпроса по отношение на
детската стоя, моля да бъде назначена допълнителна СОцЕ, по която вещото
лице след оглед на място в жилищната вилна сграда на детската стая, да даде
заключение относно стойността от пазарния наем само на детската, която
следва да бъде изключена от стойността на наема на сграда.
АДВ. Р.: Не възразявам да се приеме заключението на вещото лица.
Моля, ищецът да конкретизира от цялата сграда коя е детската стая.
АДВ. Б.: Към момента не мога да конкретизирам коя е детската стая.
Моля, с допълнителна молба да уточня коя е детската стая.
АДВ. Р.: Съобразно съдебната практика няма как да се приеме, че
детето стои само в една стая. В подобни хипотези практиката много добре
сочи как се определя евентуално претендирания наем, като не се взема под
внимание само една стая, която се ползва от детето.
По така направеното доказателствено искане предоставям на съда.
СЪДЪТ намира, че представеното заключение на вещото лице изчерпва
задачата на допуснатата съдебно-оценителна експертиза, която е от значение
за изясняване на спора и следва да се приложи към доказателствения
материал по делото. Вещото лице е представило заключение, като е
отговорило на изрично посочените в предходно съдебно заседание въпроси,
като допълнително в днешно съдебно заседание даде допълнителни
3
разяснения относно начина, по който е достигнал до крайните си изводи.
По отношение на искането за назначаване на допълнителна СОцЕ, съдът
намира, че същото следва да бъде уважено, като се допусне допълнителна
СОцЕ при посочената от ищеца задача, като при оценка стойността на
детската стая за процесния период от време вещото лице да вземе предвид и
обслужващите помещения към детската стая, след което отдели така
получената стойност от стойността на сградата, като извърши оглед на
сградата.
С оглед на горното, съдът
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА и ПРИЛАГА заключението на вещото лице по съдебно-
оценителна експертиза към доказателствата по гр. д. № 2377/2021 г. на ОС -
Варна.
ОПРЕДЕЛЯ окончателно възнаграждение на вещото лице в размер на
400 лв. за изготвяне на експертизата. Да се изплати от внесения депозит
сумата от по 400 лв.
Издава се РКО за 400 лв. и оригиналът се връчва на вещото лице.
ДОПУСКА провеждането на допълнителна съдебно-оценителна
експертиза, по която вещото лице след оглед на място в жилищната вилна
сграда да даде отговор на въпроса: Какъв е пазарния месечен наем само на
детската стая в жилищна сграда с ид. № 10135.5403.4572.3 за процесния
период от 22.08.2016 г. до 28.09.2021 г., като при оценка стойността на
детската стая да се вземат предвид и обслужващите помещения към детската
стая, след което да се отдели така получената стойност от стойността на
цялата сграда.
ОПРЕДЕЛЯ депозит в размер на 250,00лв., вносим от ищеца в
едноседмичен срок от днес, като в същия срок представи и доказателства за
извършеното плащане.
НАЗНАЧАВА за вещо лице П. Х. А., който да бъде уведомен за
изготвяне на експертизата след внасяне на определения депозит.
УКАЗВА на вещото лице задължението да уведоми съда, в случай, че
не може да изготви заключението поради липса на квалификация, болест или
друга обективна причина или в определения срок, както и да представи
заключението си най-малко една седмица преди насроченото съдебно
заседание, на основание чл. 197, ал. 2, 198 и 199 ГПК, а също и отговорността,
която носи по чл. 86 ГПК.
УКАЗВА на вещото лице, че за определяне на окончателен размер на
4
възнаграждението, е необходимо да представи към заключението си справка –
декларация, съгласно чл.23, ал. 2 и чл.26, ал. 1 от Наредба №2/29.05.2015г. за
вписването, квалификацията и възнагражденията на вещите лица.
При невнасяне на депозита в срок експертизата може да бъде заличена
или страната да бъде глобена за неизпълнение указанията на съда.
УКАЗВА на страните по делото, че следва да окажат съдействие на
вещото лице за осъществяване на оглед в жилищната сграда.
Определението е окончателно.
Страните заявиха, че нямат други доказателствени искания.
За изготвяне на допълнителна съдебно-оценителна експертиза, делото
следва да бъде отложено за друга дата и час, предвид което и
О П Р Е Д Е Л И:
ОТЛАГА и НАСРОЧВА производството по делото за 28.09.2023 г. от
09:30 ч., за която дата и час страните са редовно уведомени от днес.
ДА СЕ ПРИЗОВЕ вещото лице П. П. след внасяне на депозита.
Протоколът е изготвен в съдебно заседание, което е приключило в
10:17 ч.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
Секретар: _______________________
5