Р Е Ш Е Н И Е №160
град Несебър, 30.08.2018г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Несебърския районен съд, трети
състав, в открито съдебно заседание на шести
юни, през две хиляди и осемнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ПЕТЪР ПЕТРОВ
При
секретаря Мая Деянова, като разгледа докладваното от съдия Петър Петров гр.д.№
824 по описа за 2017г. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по предявен
иск с правно основание чл.40 от Закона за управление на етажната собственост.
Ищецът А.Д. А.-К. с ЕГН **********,
твърди, че е собственик на самостоятелен обект в сграда с идентификатор *****.***.***.**по
кадастралната карта и кадастралните регистри на град С.В., представляващ
апартамент № **, находящ се на четвърти жилищен етаж
в сграда *****.***.***.*, с административен адрес: град С.В., улица М.. За
правото си на собственост ищцата твърди, че се е снабдила с Нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № ** от 13.**.****г., том ******, рег.№ *****,
дело № ****/****г. на нотариус С. А. с рег.№ 208 на НК и район на действие
Несебърския районен съд. Твърди също, че на 07.08.2017г. е било проведено общо
събрание, което било предшествано от разлепена от етажни собственици в сградата
покана за неговото свикване. На самото събрание на организаторите е било
разяснено от адвокати при АК-Бургас, че събранието следвало да се проведе на
български език или на него да присъства преводач. Същите отказали, поради което
организаторите на събранието – О.В.З., К.Н.Ш.и Р.В., се оказали единствените
присъствали на събранието предвид, че пълномощниците на други етажни
собственици не разбирали нищо от разискванията и гласуванията по въпросите.
Според ищцата цялата процедура по
свикването и провеждането на събранието е опорочена. За проведеното общо
събрание е бил съставен протокол от 07.08.2017г., за чието изготвяне е
поставено съобщение на 13.08.2017г. по реда на чл.16, ал.7 от ЗУЕС. Решенията, обективирани в този протокол, ищцата счита, че следва да
бъдат отменени предвид, че организаторите на събранието заради отказа им да
осигурят преводач, са нарушили правото да участват на събранието на етажните
собственици Д.М.К., Е.Ю.Ш.и А.Д.А.-К. – ищцата, които са упълномощили адвокат П.Ч.,
който да ги представлява на събранието, както и на друг от етажните собственици
А.И.П.. В протокола е записано, че представените на събранието идеални части от
общите части на етажната собственост са били 71,56 кв.м., но по никакъв начин
не е посочено как е определен кворумът и как е определено мнозинството при
гласуваните решения. След като не е посочено в документите за собственост на
етажните собственици какъв е процента на притежаваните от всеки от тях идеални
части от общите части, е следвало да бъде определен по правилата на чл.17, ал.4
от ЗУЕС, което в случая не е сторено, като вместо това организаторите на
събранието погрешно са пресметнали тези идеални части, принадлежащи към
отделните самостоятелни обекти в сградата. Получените от тях проценти идеални
части не съответстват на посочените в акта за учредяване на право на строеж на
сградата. Посочено е, че е опорочена процедурата по преброяването на гласовете
от гласуванията, тъй като на един от членовете на преброителната комисия не му
е била дадена възможност да участва в преброяването. Според ищцата е нарушен и
чл.16, ал.5 от ЗУЕС предвид, че не е поставен подпис на етажните собственици
при гласуването по различните точки от дневния ред. Организаторите са се
легитимирали и като пълномощници на събранието на други етажни собственици, но
пълномощните са били представени на чужд език и не са били нотариално заверени
и преведени. Оспорва се истинността на пълномощното, според което етажния
собственик В.И.Ш. е упълномощил да го представлява на събранието О.З., като при
изготвянето на протокола от ОСЕС последната
вече не се е представяла за негов пълномощник. Бюджетът на етажната
собственост бил приет без допитване до другите етажни собственици. Излага
съображения за незаконосъобразност на отделни решения, взети на ОСЕС. Счита, че
решението по т.7 от дневния ред, с което е определен размера на паричните
вноски за разходите по управление и поддържане на общите части в сградата на
сумата в размер на 8 евро на квадратен метър от общата площ на апартаментите,
противоречи на разпоредбата на чл.51, ал.1 от ЗУЕС. Решението по т.8 от дневния
ред пък противоречи на чл.50, ал.2, т.1 от ЗУЕС, тъй като е прието размерът на
ежемесечните вноски да бъде 1 евро на квадратен метър от общата площ на
самостоятелните обекти, а не съобразно процентите от общите части. Приетият
Правилник за вътрешния ред в сградата не касае конкретната етажна собственост,
същият е изготвен на руски език и не е подписан, поради което счита решението
по т.9 от дневния ред за незаконосъобразно. Отделно в протокола не били
възпроизведени всички изявления на участниците, и в частност думи на О.З.,
отправени към адвокат Ч.. Последният на 18.08.2017г. е връчил на Р.В.молба по
чл.16, ал.9 от ЗУЕС за корекция на неточности и грешки в протокола. Тъй като
обаче тя отказала да я получи, молбата е била изпратена по пощата на
21.08.2017г. Моли решенията, взети на ОСЕС, проведено на 07.08.2017г. и обективирани в съставения протокол от Общото събрание, да
бъдат отменени.
Ответната страна – останалите
Етажни собственици на сграда с идентификатор *****.***.***.*, с адрес град С.В.,
улица М., представлявана от управителя Р.В., не е подала отговор на исковата
молба.
Ищцата не се явява в съдебно
заседание, представлява се от упълномощен адвокат, който заявява, че поддържа предявения иск с
искането за отмяна като незаконосъобразни на решенията, взети на процесното събрание.
В съдебно заседание ответната
страна се представлява от управителя на Етажната собственост и от процесуален
представител, който заявява, че оспорва твърденията в исковата молба, представя
писмени доказателства за опровергаване твърденията на ищеца за
незаконосъобразно свикване и провеждане на ОСЕС и за незаконосъобразност на
взетите на него решения. Моли искът да бъде отхвърлен, като счита също, че той
е предявен след преклузивния срок. Счита го за
неоснователен и недоказан, а събранието е било свикано и проведено при спазване
на законоустановените правила, решенията са взети на него с изискуемия кворум.
Претендира разноски. Представя писмени бележки, в които излага съображения за
спазване на чл.13, ал.1 от ЗУЕС, предвид, че поканата за свикване на събранието
е поставена на 28.07.2017г., по който начин е спазен изискуемия 7-дневен срок,
на таблото за съобщения, т.е. на видно и общодостъпно място, на български и на
руски език. Събранието е било свикано по инициатива на трима етажни собственици
в хипотезата на чл.12, ал.6 от ЗУЕС и които собственици притежават повече от
20% от общите части на сградата. Събранието е проведено на 07.08.2017г. от **:00
часа в хипотезата на чл.15, ал.2 от ЗУЕС, на което били представени, лично или
чрез пълномощници, 61,442% идеални части от общите части на етажната
собственост. Събранието е проведено и при предварително обявения с поканата
дневен ред, в съответствие с чл.16, ал.3 от ЗУЕС, на което са били избрани
председател и секретар на събранието, комисия по преброяването, решенията са
били приети с повече от 50% от представените на събранието идеални части от общите
части в етажната собственост, по който начин е спазено изискването на чл.17,
ал.3 от ЗУЕС. Не е нарушение на закона, че събранието се е провело на руски език, с оглед, че
преобладаващата част от участниците са рускоговорящи, като освен това законът не
ги задължава те да говорят на български език, а освен това правата на
останалите участници, които не владеят руски език, и в частност тези на
свидетеля П.Ч., не са нарушени, което се установява и от самия протокол от
общото събрание.
Въз основа на събраните по делото писмени
и гласни доказателства съдът прие за установено следното от фактическа страна:
Ищцата А.Д.А.-К. е собственик на
Апартамент № ** в Жилищна сграда – секция 1, с идентификатор *****.***.***.*.**,
находящ се на четвърти жилищен етаж – кота +8,256, с
площ от 47,34 кв.м., или с обща площ от 54.47 кв.м., включваща 6,125% идеалните
части от общите части на сградата, равняващи се на 7,13 кв.м., и съответните
идеални части от правото на строеж върху поземления имот, върху който е
построена сградата. Същата е придобила имота въз основа сключен на 13.**.****г.
договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран
в Нотариален акт № **, том ******, рег.№ *****, дело № ****/****г. на нотариус С.
А. с рег.№ 208 на НК и район на действие Несебърския районен съд.
Представена е покана за първо общо
събрание на собствениците на самостоятелни обекти, намиращи се в жилищна сграда
секция 1 – първи етап с идентификатор *****.***.***.* на адрес: град С.В.,
улица М., находяща се в имот с идентификатор *****.***.***, в която като
инициатори за свикване на събранието са посочени О.В.З., К.Н.Ш.и Р.В.. Волята
на тези лица е да свикат събранието при условията на чл.12, ал.6 от ЗУЕС, а
като дата, час и място на провеждането му са посочени 07 август 2017г. от 10:00
часа на територията на двора на жилищна сграда с идентификатор *****.***.***.*
на адрес: град С.В., улица М.. Предложен е следния дневен ред, при който да
бъде проведено събранието: 1) Присъединяване на сградата към
електроразпределителни мрежи на „ЕВН България Електроснабдяване” АД,
сключването на индивидуални договори за електроснабдяване и монтиране на електромери
в съответствие с чл.**, ал.1, т.10, б.”ж” от ЗУЕС; 2) Проблеми в работата с
обслужването на обща етажна собственост на жилищна сграда с идентификатор *****.***.***,
а също цени и тарифи за електрическа енергия, цени и тарифи за обслужване,
работата на интернет, водене на книга за етажната собственост, в съответствие с
разпоредбите на чл.7 от ЗУЕС; 3) Избиране на форма на управление на етажната
собственост в съответствие с чл.9 от ЗУЕС; 4) Избиране на управител в
съответствие с чл.**, ал.1, т.2 от ЗУЕС; 5) Избиране на контрольор в
съответствие на чл.**, ал.1, т.3 от ЗУЕС; 6) Одобряване на годишния бюджет за
2018г. съгласно чл.**, ал.1, т.4 от ЗУЕС; 7) Определяне размера на паричните
вноски за разходите за управление и поддържане на общите части на сградата,
съгласно чл.**, ал.1, т.5 от ЗУЕС; 8) Определяне размера на паричните вноски за
фонд „Ремонт и обновление”, съгласно чл.**, ал.1, т.7 от ЗУЕС; 9) Приемане на
правилника за вътрешния ред, съгласно чл.**, ал.1, т.1 от ЗУЕС; 10) Възлагане
на дейности по поддържането на общите части на сградата в режим на етажна
собственост на юридическо или физическо лице срещу възнаграждение, съгласно чл.**,
ал.1, т.** от ЗУЕС. Поканата е подписана от лицата, които са я изготвили и в
нея правилно са посочени идеалните части в проценти от общите части в етажната
собственост, които те представляват: О.В.З.– 10,679%, К.Н.Ш.– 9,501%, които се
установяват от нотариалните актове, с които те се легитимират като собственици,
и Р.В.– 6,660%, на които съответстват придобитите от нея 7,76 кв.м. идеални
части от общите части на сградата, което пък се установява при съпоставка между
Нотариален акт № **, том **, рег.№ *****, дело № ****/2016г. (л.132-134 от
делото) и Нотариален акт № ***, том ***, рег.№ ****, дело № ****/2007г. (л.56),
двата на нотариус С. А. с рег.№ 208 на НК и район на действие Несебърския
районен съд. По този начин тримата етажни собственици представляват общо
26,840% идеални части от общите части в етажната собственост на сграда с
идентификатор *****.***.***.*, т.е. повече от изискуемите по чл.12, ал.6 от ЗУЕС 20 на сто от тях.
Поканата за свикване на общо
събрание на етажната собственост, съставена на български и на руски език, е
поставена на видно и общодостъпно място, а именно на дъската за обяви в
коридора на първи етаж във входа на сградата с идентификатор *****.***.***.*,
на 28.07.2017г. в 15:30 часа, за което действие е съставен протокол, подписан
от тримата етажни собственици.
Сградата се състои от 13
самостоятелни жилищни обекта.
От съставения протокол № 1 на
първото Общо събрание на собствениците на самостоятелни обекти, разположени в
сграда с идентификатор *****.***.***.*, находяща се
на адрес: град С.В., улица М. (жилищна сграда - секция 1 – първи етап, е видно,
че на посочените в поканата дата, час и място на провеждането му, са се явили
лицата: Р.В.и А.А.– собственици на самостоятелен
обект с идентификатор *****.***.***.*.*, представляващи 6,660% идеални
части от общите части на етажната собственост; О.В.З.: 1) като пълномощник на В.И.Ш.,
който е собственик на самостоятелен обект с идентификатор *****.***.***.*.*,
представляващ 8,439% идеални части от общите части в етажната
собственост (което се установява при съпоставка между Нотариален акт № 120, том
І, рег.№ 757, дело № ***/****г. на нотариус М.Б. с рег.№ *** на НК и район на
действие РС-Несебър (л.129-130), и Нотариален акт № ***, том ***, рег.№ ***,
дело № ****/2017г. на нотариус С. А. с рег.№ 208 на НК и район на действие
РС-Несебър (л.56)); 2) като пълномощник на А.А.Н.и Ф.И.Н.,
които са собственици на самостоятелен обект с идентификатор *****.***.***.*.* и
представляват 6,125% идеални части от общите части в етажната
собственост (което се установява при съпоставка между Нотариален акт № **, том ***,
рег.№ *****, дело № ****/2018г. (л.121-123) и Нотариален акт № ***, том ***,
рег.№ ****, дело № ****/2017г. (л.56), двата на нотариус С. А. с рег.№ 208 на
НК и район на действие РС-Несебър; 3) О.В.З. се явява и заедно с Г.Г.О.– двамата като собственици на самостоятелен обект с
идентификатор *****.***.***.*.**и представляващи 10,679% идеални части
от общите части в етажната собственост (което се установява при съпоставка
между Нотариален акт № ***, том *, рег.№ ***, дело № ***/20**г. на нотариес М.Б. с рег.№ ***на НК и район на действие
РС-Несебър (л.138-140), и Нотариален акт № ***, том ***, рег.№ ****, дело № ****/2017г.
на нотариус С. А. с рег.№ 208 на НК и район на действие РС-Несебър (л.57));
Явили са се и собствениците на самостоятелен обект *****.***.***.* – К.Н.Ш.и А.Н.Ш.,
и като такива представляващи 9,501% идеални части от общите части на
етажната собственост.
По този начин в 10:00 часа на
07.08.2018г. след извършване на регистрация се установило, че на събранието са
били представени 41,404 % идеални части от общите части на сградата, и предвид,
че не е бил налице изискуемия кворум от 67%, присъствалите са взели решение
събранието да бъде отложено с един час. В **:00 часа наред с първоначално
явилите се лица, са се явили и процесуалният представител на ищцата по
настоящото дело – адвокат К.Т., и свид. П.Ч.–
АК-Бургас. К.Т. е участвал на събранието като пълномощник на А.И.П., собственик
на самостоятелен обект с идентификатор *****.***.***.*.*, притежаващ 5,724 %
идеални части от общите части в сградата (което се установява при съпоставка
между нотариален акт № 137, том ХІХ, рег.№ 16358, дело № 3516/20**г. (л.141-142)
и нотариален акт № ***, том ***, рег.№ ****, дело № ****/2007г. (л.56), двата
на нотариус С. А. с рег.№ 208 на НК и район на действие РС-Несебър). Свид. П.Ж.Ч.е участвал на събранието в качеството му на пълномощник
на трима етажни собственици: 1) на Д.М.К., собственик на самостоятелен обект с
идентификатор *****.***.***.*.*, притежаващ 9,501% идеални части от общите
части в етажната собственост (което се установява при съпоставка между
нотариален акт № 57, том *****, рег.№ *****, дело № ****/****г. и нотариален
акт № ***, том ***, рег.№ ****, дело № ****/2007г. (л.57), двата на нотариус С.
А. с рег.№ 208 на НК и район на действие РС-Несебър); 2) на Э.Ю.Ш.– собственика
на самостоятелен обект с идентификатор *****.***.***.*.**, притежаващ 7,127%
идеални части от общите части на етажната собственост (което се установява при
съпоставка между нотариален акт № **, том ******, ерг.№ *****, дело № ****/****г.
и нотариален акт № ***, том ***, рег.№ ****, дело № ****/2007г. (л.57), двата
на нотариус С. А. с рег.№ *** на НК и район на действие РС-Несебър); 3) на
ищцата А.Д.А.К., като собственик на самостоятелен обект с идентификатор *****.***.***.*.**,
притежаваща 6,125% идеални части от общите части на сградата. Следователно в **:00
часа събранието е започнало при кворум от представени 69,881% идеални части,
като след оттеглянето на пълномощното от страна на етажния собственик В.И.Ш.
(8,439% от общите части) на пълномощника си О.В.З., в 12:00 часа събранието е
продължило при кворум от 61,442% представени общи части.
Преди пристъпване към
разглеждане, обсъждане и гласуване по точките от дневния ред, участниците са
решили при отсъствието на преводач събранието да се провежда на руски език,
избрана е комисия по преброяването в състав от трима души, за председателстващ
събранието е избран Г.Г.О., а за протоколчик
– Р.В.. Събранието е било проведено по предварително обявения с поканата за
свикването му дневен ред. Решение по т.1 от дневния ред не е взето след
проведено гласуване, а по т.2 от дневния ред са взети две решения: 1) „Работата
на „С.С.****” ООД по поддръжката на общата
собственост на Сграда 1 се признава за проблемна и неудовлетворителна, а
таксите за поддръжка на общата собственост в Сграда 1 (10 евро/кв.м. на общите
площи) са необосновано завишени”, и 2) „Да се създаде книга за етажната
собственост и да се впишат собствениците в нея”. След като са гласували
„въздържали се” по т.1 от дневния ред и неучастието им в гласуването по
решенията по т.2 от дневния ред, участниците К.Т. и П.Ч.са напуснали събранието
и то е продължило при кворум от 32,965 % идеални части от общите части на
сградата. По тази причина в протокола е посочено, че двамата, като пълномощници
на етажни собственици, не са участвали при гласуванията по останалите точки от
дневния ред, като останалите решения са взети с единодушие от продължилите
участие на събранието етажни собственици, респ. техни представители. По т.3 от
дневния ред е взето решение „Формата на управление на „Сграда 1” да бъде Общо
събрание на собствениците”. С Решението по т.4 от дневния ред за управител на
етажната собственост на Сграда 1 за срок от две години е избрана Р.В., на която
е възложено да изготви печат на Етажната собственост и на управителя и да
открие разплащателна банкова сметка. ***.* от дневния ред е избран К.Н.Ш.. С
решението по т.6 от дневния ред е приет годишния бюджет на Етажната собственост
на Сграда 1 за 2018г. в размер на 7346 евро – приходна част, и 7 346 евро
– разходна част. Размерът на паричните вноски за разходите по управление и
поддържане на общите части на Сграда 1 за 2018г., съгласно решението по т.7 от
дневния ред, е определена на 8 евро на квадратен метър от общата площ на
апартаментите, а размерът на паричните вноски за фонд „Ремонт и обновление” за
сграда 1 за 2018г. е определена да бъде в размер на 1 евро на квадратен метър,
като с решението по т.8 от дневния ред, с което този размер е определен, е
посочено, че тези парични вноски са част от разходите по управление и поддръжка
за 2018г. Правилник за вътрешния ред е приет с решението по т.9 от дневния ред,
за който е уточнено, че е разработен на основата на „Примерните правилници на
вътрешния ред”, издадени от Министерството на регионалното развитие. Решение по
т.10 от дневния ред не е вземано, като не е проведено гласуване, тъй като
участниците са съобразили разпоредбата на чл.17, ал.2, т.7 от ЗУЕС.
Събранието е приключило в 15:30
часа на 07.08.2017г., а след съставянето на български език на протокола от проведеденото ОСЕС, същият е бил подписан от председателстващия събранието, от протоколчика,
както и от останалите участници на събранието, с изключение на напусналите го
преждевременно К.Т. и П.Ч..
С писмо от 21.08.2018г. К.Т. и П.Ч.са
признали пред управителя на ЕС – Р.В., че са получили препис от протокола на
14.08.2017г., и в което писмо наред с възраженията за неправилно възпроизведени
думи, касаещи лични нападки между участниците на събранието, които не касаят
обсъждането по същество на въпросите по отделните точки от дневния ред, за
допуснати технически грешки при изписването на имена на етажни собственици и
техни пълномощници и за настояването, че събранието е проведено на руски език,
изготвилите писмото лица посочват, че не им е ясно как е изчислен кворумът за
провеждане на събранието и как са приети решенията, причината, поради която
сборът на представените идеални части на събранието е равен на 100 % и
причината, поради която не е обявено за взето решението по т.1 от дневния ред,
след като за него са гласували „за” 53,66% идеални части. Молят протоколът да
бъде поправен и допълнен в този смисъл.
Председателстващият събранието е
отговорил на писмото, като по релевантните за случая обстоятелства е изразил
становище, че изявленията на участниците на събранието са записани в протокола
така, както са направени, правилно е обяснено на адвокатите, че за вземане на
решението по т.1 от дневния ред е било необходимо да гласуват „за” повече от 50
на сто от идеалните части от общите части (а не от представените), както повелява
чл.17, ал.2, т.6 от ЗУЕС. Според председателстващия събранието обаче неправилно
е посочено, че етажния собственик О.В.З. не е участвала в събранието. Същият е
изразил становище, че е достатъчно в протокола от ОСЕС да е посочено, че на
събранието са представени не по-малко от 33 на сто от идеалните части от общите
части на етажната собственост, като не е необходимо да се посочват тези идеални
части в проценти.
По делото липсва изготвено
съобщение, респ. липсва такова с придружен превод на български език съгласно изискванията
на чл.185 от ГПК, за изготвения протокол
от проведеното на 07.08.2017г. Общо събрание на ЕС. От Протокола за поставяне
на съобщение за изготвяне на протокола, подписан от управителя на ЕС и един
Етажен собственик съгласно изискванията на чл.16, ал.7, изр.2-о от ЗУЕС, се
установява, че такова съобщение – за изготвен протокол от ОСЕС – е поставено на
13.08.2017г. в 19:00 часа на видно и общодостъпно място, а именно в коридора на
първия етаж на входа на сградата, като съобщението е поставено на български и
на руски език.
Искът по чл.40 от ЗУЕС е предявен
от ищцата А.Д.А.-К. на **.09.2017г.
Въз основа на така приетото за установено от фактическа страна, съдът направи
следните правни
изводи:
Искът е допустим като насочен
срещу етажната собственост, представлявана пред съда от избрания управител на
основание чл.23, ал.4 и чл.41 от ЗУЕС. Ответници в производството по иск с
правно основание чл.40 от ЗУЕС са собствениците в етажната собственост, но
съгласно разпоредбата на чл.41 от ЗУЕС техен процесуален представител пред съда
е председателя на управителния съвет/управителя или упълномощено от него лице.
Това е законно представителство, което е въведено с цел улесняване на
процедурата по движение на делата. Достатъчно условие за редовност на исковата
молба е посочването на името и адрес на председателя на управителния
съвет/управителя или на упълномощено от него лице (Определение № 724 от
22.12.2009г. по ч.гр.д.№ 692/2009г. на ВКС, І г.о.).
Съгласно разпоредбата на чл.40,
ал.1 и ал.2 от ЗУЕС всеки собственик може да иска отмяна на незаконосъобразно
решение на общото събрание на етажната собственост, което следва да стори в
30-дневен срок от оповестяване на протокола по реда на чл.16, ал.7 от ЗУЕС. В
нормата на чл.16, ал.6 и ал.7 от ЗУЕС е предвидено, че протоколът от ОСЕС се
изготвя в седемдневен срок от провеждането му и се подписва от
председателстващия събранието и протоколчика, като управителят следва да
постави на видно и общодостъпно място на входа на сградата съобщение, че
протоколът е изготвен. За удостоверяване на това действие се съставя протокол
от управителя и един собственик, ползвател или обитател, в който следва да бъде
посочено дата, час и място на поставяне на съобщението, като при поискване
всеки от собствениците, ползвателите или обитателите получава копие от
протокола. В седемдневен срок от поставянето на съобщението е предвидено, че
всеки член на ОСЕС може да оспори съдържанието на протокола, включително и
неговата достоверност.
Първият въпрос, който е спорен
между страните, макар и повдигнат едва в хода по същество от ответната страна,
касае именно спазване на срока, в който ищецът е следвало да упражни правото си
да оспори законосъобразността на атакуваните понастоящем решения на ОСЕС.
Формираната задължителна съдебна
практика приема, че срокът по чл.40 от ЗУЕС е преклузивен,
поради което и за спазването му съдът следи служебно. Пропускането му води до
извод за недопустимост на исковата молба и оттам прекратяване на
производството.
Между страните не се спори, че
протоколът е изготвен в 7-дневен срок по чл.16, ал.6 от ЗУЕС, който е подписан
от председателстващия събранието Г.Г.О.и от протоколчика Р.В.. На 13.08.2017г. е било поставено на
видно и общодостъпно място съобщение за изготвянето на протокола от
07.08.2017г. в изпълнение на задълженията на избрания управител по чл.16, ал.7,
изр.1-о от ЗУЕС. Срокът за оспорване законосъобразността на решенията тече от
поставяне на съобщението за изготвяне на протокола, като в случая е изтекъл на
12.09.2017г., поради което като е предявил иска си преди това – на **.09.2017г.,
ищецът е спазил преклузивния срок.
Събранието е свикано на основание
чл.12, ал.6 от ЗУЕС и при спазване на тази разпоредба, предвид, че то е свикано
от лица, притежаващи повече от 20 на сто идеални части от общите части.
Свикването е направено и при спазване на чл.13, ал.1 от ЗУЕС предвид, че е
спазен посочения в тази разпоредба срок за поставянето на поканата, като наред
с това поканата съдържа всички реквизити, изискуеми по чл.13, ал.7 от ЗУЕС.
При предявен конститутивен
иск по чл.40, ал.1 от ЗУЕС преценката за законосъобразност, която е длъжен да
извърши съдът, е ограничена само до изрично посочените в исковата молба
нарушения, представляващи самостоятелни основания за отмяна на атакуваните
актове на общото събрание. Това следва от характера на производството, което е
исково и съдът дължи произнасяне само по заявените в исковата молба основания
(Решение № 58 от 25.03.2014г. по гр.д.№
5704/2013г. на ВКС, І г.о.). Недопустимо е след изтичане на преклузивния
срок по чл.40, ал.2 от ЗУЕС да се релевират нови
основания за порочност на оспорените решения, взети на ОС на ЕС, включително и
чрез поясняване и допълване на исковата молба по реда на чл.143, ал.2 от ГПК.
По този ред, след разрешаване на предварителните въпроси – арг.
чл.143, ал.1 от ГПК, ищецът може да допълни исковата си молба чрез релевиране на фактически твърдения, но само в пределите на
заявеното основание. В исковата молба са изложени твърдения, че: незаконосъобразно събранието е било проведено на език,
различен от българския, респ. без преводач, по който начин е нарушено правото
на явили се пълномощници на етажни собственици да участват на събранието при
обсъждането и гласуването на решенията по отделните точки от дневния ред; в протокола от събранието
липсват данни за това как е определен кворума, идеалните части от общите части
на сградата на присъствалите, респ. представените, на събранието етажни
собственици – неправилното посочване в протокола за проведеното ОСЕС на
кворума, при който е проведено, се дължи на обстоятелството, че не било
известно идеалните части от етажната собственост, които явилите се лица
представляват, предвид, че тези данни липсвали в документите за собственост,
както и липса в този случай на решение по чл.17, ал.6 от ЗУЕС; като следствие от това
неправилно е определено мнозинството, с което са приети атакуваните решения на
общото събрание, като неясно остава дали тези решения са приети с изискуемото
от закона мнозинство; неправилно са преброявани гласовете при гласуването и
отчитането на резултатите, предвид, че на един от членовете на преброителната
комисия не е дадена възможност да участва в преброяването; протоколът от проведеното
ОСЕС не съдържа подписи на етажните собственици при гласуването по отделните
точки от дневния ред, с което е нарушен чл.16, ал.5 от ЗУЕС; пълномощните, въз основа на
които етажни собственици са били представлявани на събранието от пълномощници,
не са нотариално заверени, което е довело до липса на представителство; оспорва
се истинността на пълномощното на етажния собственик В.И.Ш., с което е
упълномощил да го представлява на събранието О.В.З.. Изразени са
конкретни доводи за незаконосъобразност на взетите решения по т.6, т.7, т.8 и
т.9 от дневния ред на събранието.
Събранието е проведено на
основание чл.15, ал.2 от ЗУЕС, предвид, че на първоначално обявения в поканата
час – 10:00 часа на 07.08.2017г., не са присъствали собственици най-малко на 67
на сто идеални части от общите части на етажната собственост, поради което
правилно и законосъобразно провеждането на ОСЕС е било отложено и проведено от **:00
часа на 07.08.2017г.
Въпросът за кворума при провеждане
на събранието и при вземането на решенията не зависи от това дали съдържанието
на протокола в тази му част е оспорен по реда на чл.16, ал.9 от ЗУЕС или не
(Решение № 198 от 23.12.2014г. по гр.д.№ 2036/2014г. на ВКС, І г.о.), поради
което при наведен довод за незаконосъобразност на взетите решения на основание
липса на кворум, този въпрос следва да бъде предмет на изследване по иск по
чл.40 от ЗУЕС.
Съгласно чл.16, ал.4 от ЗУЕС за
провеждането на събранието се съставя протокол, като в чл.16, ал.4 от ЗУЕС е
уредено какво трябва да бъде неговото съдържание. Протоколът, ако е съставен по
надлежния ред, е доказателство за отразените в него обстоятелства, както и
форма за валидност на приетите решения (Решение № 8 от 24.02.2015г. по гр.д.№
4294/2014г. на ВКС, І г.о.). Освен това в чл.16, ал.9 от ЗУЕС е уредена възможност
всеки член на ОС да може да оспори съдържанието на протокола, включително
достоверността на отразените в него решения пред управителния съвет/управителя.
Изразените от пълномощника на ищеца след провеждане на събранието и изготвянето
на протокола пред управителя на ЕС с писмото му от 21.08.2017г. констатации, че не е посочен притежаваният
процент от идеалните части от общите части на някой етажни собственици, и че
неправилно са посочени процентите представени идеални части, така че сборът им
е равен на 100%, както и че не му е ясно как е изчисляван кворумът, при който е
проведено събранието и при гласуването, не представлява оспорване по същество
съдържанието на така изготвения протокол в тази му част. Първо чл.16, ал.5 от ЗУЕС не изисква изрично посочване на кворума в проценти представени на
събранието идеални части от общите части на етажната собственост. Вярно е, че в
протокола от ОСЕС не се съдържат идеалните части от етажната собственост, които
явилите се лица представляват, респ. посочени са тези само на трима от тях, но
съдът намира, че това нарушение на чл.16, ал.5 от ЗУЕС не е съществено след
като в протокола изрично е посочено, че събранието се провежда на основание
чл.15, ал.2 от ЗУЕС, предвид, че броя на представените на събранието идеални части
от общите части на етажната собственост е повече от 33 на сто. След като
инкорпорирания в протокола от ОС списък установява лицата, присъствали на
събранието, а от документите за собственост на тези етажни собственици, които
са присъствали или представлявани на събранието, респ. на техния праводател, може да се установи притежаваните от всеки от
тях идеални части от общите части на етажната собственост, означава, че съдът
има възможност да извърши проверка на тези оспорени от ищеца факти. Като прие
за доказано, че събранието е започнало на 07.08.2017г. в **:00 часа при кворум
от 61,442% идеални части от общите части в етажната собственост, се налага
извода, че този кворум е достатъчен за провеждане на събранието при условията
на чл.15, ал.2 от ЗУЕС, а като са установени и идеалните части, които всеки от
участвалите на събранието е представлявал, от това кой от тях как е гласувал,
се установява и кворумът, с който е взето всяко отделно решение. Затова и твърднията на ищцовата страна, че
липсвал кворум по чл.15, ал.1 от ЗУЕС за провеждане на събранието, както и
данни как същия е определен, липсвали данни за идеалните части от общите части
на представените етажни собственици, се явяват неоснователни именно от
представените по делото доказателства. По същите причини не се е налагало
определянето на основание чл.17, ал.4 и ал.5 от ЗУЕС притежаваните от всеки или
от някои от етажните собственици идеални части от общите части в етажната
собственост, в каквато насока бяха доказателствените искания на ответната страна,
като същите не бяха допуснати, защото установяването и провеждането на ОСЕС при
точно определени и известни проценти идеални части от общите части, притежавани
от всеки собственик, следва да предхожда провеждането на събранието, а не съдът
в производството по чл.40 от ЗУЕС да проверява дали произволното посочване на
тези идеални части в проценти са правилно посочени и съдът да осъществява
дейността по чл.17, ал.4 или ал.6 от ЗУЕС, където е предвидено това да става
единствено с решение на ОСЕС. Посочването на идеалните части в проценти от
общите части в документа за собственост, макар и на праводателя
на етажните собственици – участници в събранието – означава, че в случая не са
били налице условията на чл.17, ал.5 от ЗУЕС, за да бъдат определяни те по правилата
на ал.4 на чл.17 от ЗУЕС, както и решение по ал.6 на чл.17 от ЗУЕС не е било необходимо
да бъде вземано. Всичко това означава, че с оглед представените на събранието
идеални части от общите части в етажната собственост, не са били налице пречки
то да се проведе при условията на чл.15, ал.2 от ЗУЕС.
Неоснователно се явява
възражението на ищцовата страна, че след като
процентът на присъстващите на събранието етажни собственици, респ. техни
пълномощници, е приравнен на 100, това е довело до нарушение на процедурни
правила. Когато е прието кворумът от 61,442% да се счита за 100%, това е
направено в съответствие с разпоредбата на чл.17, ал.3 от ЗУЕС и има значение
за решенията на ОСЕС, за които се предвижда те да се приемат с мнозинство от представените
на събранието идеални части от общите части на етажната собственост, но не и за
такива, за които законът изисква обикновено или квалифицирано мнозинство от
общите идеални части в етажната собственост.
В останалата част протоколът от
проведеното на 07.08.2017г. ОСЕС отговаря на изискванията за съдържание по чл.16,
ал.5 от ЗУЕС, тъй като съдържа изявленията и разискванията, направени от
участниците в събранието, посочени са предложенията, подложени на гласуване,
както и от кого са направени, както и взетите решения, посочено е също кой от
етажните собственици, респ. техните пълномощници, как е гласувал. Останалите
изисквания на протокола също са спазени – датата и мястото на провеждането на
общото събрание, дневния ред и приетите решения, имената на присъствалите лица,
техните подписи, пълномощниците, които ги представляват, номерата на
притежаваните от всеки от тях самостоятелни обекти. Протоколът е подписан от
председателстващия събранието и от протоколчика. Не представлява нарушение
обстоятелството, че не е отразено, че е гласуван дневния ред, тъй като законът
не изисква приемането на дневния ред да се подлага на гласуване – в ЗУЕС не
съществува изрично изискване дневният ред да се подлага на гласуване. По същата
причина не представлява нарушение на закона и обстоятелството, че някои от
преброителите не са участвали в преброяването на гласовете, респ. изчисляването
им в идеални части, защото ролята на преброителите е единствено да подпомагат
провеждането на ОСЕС и не е задължителен орган на събранието.
В тази връзка неоснователен се
явява довода за липсата на подписи на етажните собственици, участвали в
събранието лично или представени от пълномощници, за да удостоверят кой как е
гласувал по отделните точки от дневния ред. Тъй като законът изисква протоколът
да се подписва единствено от председателстващия събранието и от протоколчика, и
предвид, че законът е предоставил 7-дневен срок за изготвяне на самия протокол,
очевидно е, че законът не поставя изискването след изготвяне на протокола и
преди обявяването му, да се призовават всички етажни собственици и
пълномощници, участвали на събранието, които да полагат подписите си на
протокола по всяка отделна точка по гласуването, макар че се е случило именно
призоваване на участниците на събранието да положат подписите си в края на
протокола (след изготвянето му и преди обявяването му) след тези на
председателстващия събранието и протоколчика. Затова, когато чл.16, ал.5 от ЗУЕС изисква подписите на лицата, достатъчни в случая за спазване на посочената
разпоредба са подписите им, положени в края на протокола, по който начин по
същество те са изразили съгласие с неговото съдържание, включително и в частта,
в която е отразен начина, по който са гласували по отделните точки от дневния
ред.
Пълномощници на събранието са
били други етажни собственици и адвокати, а в тези случаи законът не изисква
нотариална заверка на подписите по смисъла на чл.14, ал.3 от ЗУЕС, като доводът
в исковата молба в тази насока, както и че следвало да се приложи друг
нормативен акт, съдът намира за несъстоятелен. Пълномощните, без значение на
какъв език са представени, са били приети от събранието, а след като оспорване
на съдържанието на протокола в тази му част – дали етажните собственици А.А.Н.и Ф.И.Н. са били надлежно представлявани от
пълномощника им и етажен собственик О.В.З. или не – не е направено, по същество
означава, че това обстоятелство не е поставено под съмнение е не е предмет на
спор, включително и дали се е отразило на кворума при провеждане на събранието
и при гласуването на решенията. След като етажния собственик В.И.Ш. не е бил
представляван на събранието от О.В.З., извън предмета на делото е въпросът за
истинността на пълномощното, с което последната е била упълномощена от този
етажен собственик.
Никакво значение няма на какъв
език се е говорело на събранието, нито законът задължава участниците да правят
изявленията си на език, който не разбират. Позицията на ищцовата
страна, включително и на свидетелят П.Ч., изразена на самото общо събрание и
която поддържа в показанията си като свидетел по делото, че и този, който не
владее български език, е длъжен да говори и пише на български език, е лишена от
здрав разум. За да бъде спазен закона, а и за да има легитимация провеждането
на събранието и взетите на него решения, е необходимо документите, които обективират обстоятелствата по чл.16, ал.5 от ЗУЕС, въобще
всички действия по свикване и провеждане на събранието, както и тези по
оповестяването на решенията, да бъдат съставени на български език, което в
случая е сторено. Протоколът е воден на
разбираемия от протоколчика руски език, а след извършения му превод и
изготвянето му на български език, същият е подписан от председателстващия
събранието, от протоколчика и от останалите участници на събранието.
Отделно от това, в случая не е
нарушено правото на някой от етажните
собственици да участва на събранието лично или чрез представител, и в частност
това на ищцата, да участва при разискванията и обсъжданията на въпросите от
дневния ред и при гласуването при вземането на решенията. Пълномощникът на
ищцата – свид. Ч., е бил допуснат до участие на
събранието, участвал е в разискванията и обсъжданията, като изявленията му са
записани в протокола, включително и изразените от него емоции по повод
изявленията на рускоговоращите участници, давал е
отговори и е правил възражения по изказванията на другите участници. Поради
това, от тези обстоятелства, наред с отказа му да участва в гласуванията по
повечето точки от дневния ред, чрез напускането на събранието, с това съдът
приема, че същият не е имал нужда от преводач, както и че е целял осуетяване провеждането
на събранието и вземане на решенията по отделни точки от дневния ред.
С оглед изложеното дотук съдът
прави извод за законосъобразно свикване и провеждане на общото събрание и
оповестяване на протокола от събранието с взетите на него решения.
Предмет на настоящото дело обаче
е и законосъобразността на част от атакуваните решения, взети на ОСЕС от
07.08.2017г., и въз основа на самостоятелни доводи, заявени в исковата молба.
Решения по т.1 и по т.10 от дневния
ред не са взети на процесното ОСЕС, поради което и
съдът не следва да се произнася по законосъобразността на такива невзети
решения. Освен това на отмяна подлежат положителни решения на ОСЕС, т.е. тези,
с които се приема предложение, но не и тези, с които се отхвърля предложение
или то не е подложено на гласуване, защото съдът не може да вземе решение
вместо общото събрание (Решение № 39 от 19.02.2013г. по гр.д.№ 657/2012г. на
ВКС, І г.о.). В тази връзка частично неправилна е била позицията, изразена в
протокола, когато не е взето решение по т.1 от дневния ред, защото съгласно
чл.17, ал.2, т.6 от ЗУЕС се изисква мнозинство повече от 50 на сто идеални
части от общите части за присъединяване към електроснабдителната мрежа на
цялата сграда, но такова мнозинство не се изисква за разкриване на партиди за
отделните етажни собственици и за присъединяване всеки от тях към електропреносната мрежа.
Съгласно разпоредбата на чл.51,
ал.1 от ЗУЕС консумативните разходи и разходите за текущо поддържане на общите
части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на
собствениците и обитателите. Законодателят императивно е определил начина, по
който етажните собственици и съответно обитателите в етажната собственост ще
участват в тежестите по отношение на същата, като е предвидено това да е
поравно. Нормативно не е предвидена възможност за преценка на самите етажни
собственици при определяне квотата на всеки поотделно в разходите за текущо
поддържане на общите части, както и не са въведени допълнителни критерии, от
които тя да зависи, като например притежаван % идеални части от общите части,
възраст, имуществено съС.ие
и други. Вярно е, че общото събрание на етажната собственост определя размера
на ежемесечните вноски за текущо поддържане на общите части на сградата (чл.48,
ал.8 от ЗУЕС), но тук се има предвид стойността на самата вноска, която следва
да бъде еднаква за всички живущи, а не се предоставя възможност за определяне
на различни по размер вноски за различни категории обитатели. Разпоредбата на
чл.51, ал.1 от ЗУЕС има императивен характер, поради което и взетото от етажни
собственици решение по т.7 от дневния ред, което й противоречи (на всеки
собственик е определена различна вноска, т.е. в зависимост от притежаваните
общи части и съобразно площта на притежаваните от всеки от етажните собственици
самостоятелни обекти в сградата, а не според броя на собствениците), е
незаконосъобразно.
Вноската за фонд „Ремонт и
обновяване” също е неправилно определена, защото е в зависимост от
притежаваната от всеки отделен етажен собственик обща площ на апартаментите,
т.е. площта на самостоятелния обект плюс прилежащите към него идеални части от
общите части, което е в нарушение на императивната разпоредба на чл.50, ал.2,
т.1 от ЗУЕС, която повелява вноска да се определи за всеки етажен собственик единствено съобразно идеалните части на
отделните собственици в общите части на етажната собственост. Поради това и
решението по т.8 от дневния ред, с което тази вноска е определена, е
незаконосъобразно и като такова подлежи на отмяна.
Незаконосъобразността на
решенията от т.7 и т.8 са довели и до незаконосъобразност на решението по т.6
от дневния ред, с което е приет годишния бюджет на ЕС за 2018г. Макар според
решението бюджета да съдържа приходна и разходна част, всяка в размер на по
7 346 евро, начинът на определяне на вноските за такса управление и
поддръжка на общите части и за фонд „Ремонт и обновяване” е пряко и непререкаемо свързан с определянето на размера на
приходната част на бюджета, защото този размер е последица от
незаконосъобразното определяне размера на тези вноски. Оттам и
незаконосъобразно е прието с приемането на бюджета едни етажни собственици да
участват с по-големи разходи за сметка на други собственици както при
осъществяването на дейностите по управлението и поддържането на общите части,
така и при извършването на ремонтни дейности.
С
приемането на решение по т.9 от протокола за приемане на Правилник за вътрешния
ред, ОС е изпълнило задължението по чл.**, ал.3 от ЗУЕС и решението
не е незаконосъобразно. Макар препис от протокола да не е представен,
респ. не е представен с придружен превод на български език, съгласно
изискванията на чл.185 от ГПК, от ищцовата страна не
се съдържат твърдения, че така приетия правилник за вътрешния ред противоречи
изцяло, или отделни негови разпоредби, на императивните правила на ЗУЕС.
С оглед изводите на съда, че три
от десетте атакувани решения на ОС на ЕС от 07.08.2017г., са незаконосъобразни,
същите следва да бъдат отменени като такива, като искът по чл.40 от ЗУЕС следва
да бъде отхвърлен по отношение искането за отмяна на решенията по т.2, т.3,
т.4, т.5 и т.9 от дневния ред като неоснователен. По иска за отмяна на
решенията по т.1 и по т.10 от дневния ред, той следва да бъде оставен без
разглеждане, по причина, че такива решения на процесното
ОСЕС не са взети.
От ищцовата
страна не е поискано заплащане на направените по делото разноски, поради което
и съдът не дължи произнасяне по присъждане в полза на ищцата частта от
разноските за платена държавна такса съобразно уважената част от иска.
Съгласно правилата на процеса в
полза на ответната страна на основание чл.78, ал.3 от ГПК следва да се присъди
част от направените по делото разноски за платено адвокатско възнаграждение
съобразно отхвърлената част от иска, а именно сумата в размер на 420 лева,
която сума ищцата следва да бъде осъдена да й заплати.
Предвид гореизложеното,
Несебърският районен съд
Р
Е Ш И :
ОТМЕНЯ като незаконосъобразни следните решения на Общото събрание на
Етажната собственост в сграда с идентификатор *****.***.***.*, находяща се на адрес: град С.В., улица М., представлявана
от Управителя Р.В., проведено на 07.08.2017г., а
именно: по т.6 от дневния ред: „Приемат годишния бюджет на „Сграда 1” за 2018г.
в размер на 7 346 евро за „Доходи” и 7 346 евро за „Разходи”.”; по
т.7 от дневния ред: „Определят размера на паричните вноски за разходите по
управление и поддръжка на общите части на „Сграда 1” за 2018г. на сумата от 8
евро/кв.м. от общата площ на апартаментите.”; по т.8 от дневния ред: „Определят
размера на паричните вноски за фонд „Ремонт и обновление” за „Сграда 1”,
влизащи в разходите по управление и поддръжка за 2018г., да бъдат 1 евро/кв.м.
от общата площ на апартаментите.”.
ОСТАВЯ БЕЗ
РАЗГЛЕЖДАНЕ искът на А.Д.А.-К. с ЕГН **********, за отмяна като
незаконосъобразни на решенията по т.1 и т.10 от дневния ред на Общото събрание
на Етажната собственост в
сграда с идентификатор *****.***.***.*, с адрес град С.В., улица М.,
представлявана от Управителя Р.В..
ОТХВЪРЛЯ
предявеният от А.Д.А.-К. с ЕГН **********
иск за отмяна като незаконосъобразни на следните решения, взети на Общото
събрание на Етажната собственост в
сграда с идентификатор *****.***.***.*, с адрес град С.В., улица М.,
представлявана от Управителя Р.В.: по т.2 от дневния ред: 1) „Работата на „С.С.**” ЕООД по поддръжката на общата собственост на „Сграда
1” се признава за проблемна и неудовлетворителна, а таксите за поддръжка на
общата собственост в „Сграда 1” (10 евро/кв.м. на общите площи) са необосновано
завишени.” и 2)
„Да се създаде книга за етажната собственост и да се впишат
собствениците в нея.”; по т.3 от дневния ред: „Формата на управление за „Сграда
1” да бъде Общо събрание на собствениците.”; по т.4 от дневния ред: „Избират за
управител на „Сграда 1” за срок от две години без изплащане на възнаграждение
за това – Р.В.. На управителя ще се поръча изготвянето на печат на Общото
събрание на етажната собственост с идентификатор *****.***.***.* в гр. С.В.,
печат на управителя на етажната собственост с идентификатор *****.***.***.* в гр.
С.В., да се открие от името на управителя разплащателна сметка със специално
предназначение, съгласно чл.50, пар.3, в която и да е
банка на територията на България.”; по т.5 от дневния ред: „Избират за
контрольор на „Сграда 1”, за срок от две години без изплащане на възнаграждение
К.Н.Ш..”; по т.9 от дневния ред: „Утвърждават правилник за вътрешния ред за
„Сграда 1”, разработен на основата на „Примерните правилници на вътрешния ред”,
издадени от Министерството на регионалното развитие.”, като НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОСЪЖДА А.Д.А.-К.
с ЕГН **********, ДА ЗАПЛАТИ на Етажната собственост в сграда с идентификатор *****.***.***.*,
находяща се на адрес: град С.В., улица М.,
представлявана от Управителя Р.В., сумата в размер на 420 лв. (четиристотин и двадесет лева), представляваща направени по
делото разноски за платено адвокатско възнаграждение.
Решението подлежи на обжалване в
двуседмичен срок от съобщаването му на страните пред Бургаския окръжен съд.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: