Р Е Ш Е
Н И Е № 8
гр. Пловдив, 02.01.2019 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ПЛОВДИВСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ИСКОВО ОТДЕЛЕНИЕ, ІІІ-ти граждански
състав, в открито заседание на седемнадесети октомври през две хиляди и осемнадесета
година, в състав:
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: МАРИЕТА БЕДРОСЯН
при участието на
секретаря КАРАМФИЛА ШОПОВА, като разгледа докладваното от съдията гр.д.№ 690 по
описа за 2018 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е иск по чл. 19, ал. 3, вр.
чл. 183 и сл. от ЗЗД.
Ищците М. М.А., ЕГН **********, и С.Й.А., ЕГН **********,***,
чрез пълномощника си адв. Р.Ф. със съд. адрес: ***,
са предявили по реда на особеното исково производство по чл. 362 и сл. от ГПК
срещу Д. и А.А. конститутивен
иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на Предварителен
договор за покупко-продажба на недв. имот, ведно с
присъждане на разноски.
Ищците твърдят, че на 23.01.2018
г. сключили,
като купувачи,
с ответниците А. и Д.А.,
като продавачи,
Предварителен договор за покупко-продажба на недв. имот – апартамент № *, находящ се в гр. ***, със застроена площ от 67,51
кв.м, ведно с изба № 5 с площ от 2,70 кв.м, както и с 1,619 % ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж,
който недв. имот представлява СОС с идентификатор 56784.540.661.2.5
по КККР на гр. *, за сумата от
48 000 евро или 93 880 лв. В деня на подписване на
предварителния договор ищците заплатили на ответниците
1 000 лв. капаро, съгласно т. 1.2 от договора, като крайната дата за
сключване на окончателен договор била 28.02.2018 г., а при неизпълнение в този
срок страните се договорили да се явят на 01.03.2018 г. в кантората на н. С.К., рег.№ *** на НК, в гр. *, ***.
До посочената дата не е сключен окончателен договор, като страните са
водили преговори за удължаване на срока, тъй като е било необходимо още време
за отпускане на кредит на ищците от Банка „Пиреос
България“ АД. На 06.03.2018 г. ищците се обадили на ответниците
по телефона, за да потвърдят сключването на анекс към договора относно неговия срок
и да определят крайна дата за изповядане на сделката,
но разбрали, че те вече са сключили нов предварителен договор с други лица. На
12.03.2018 г. ищците изпратили нот. покана на ответниците чрез н. Р.В., рег.№ *** на НК, с която ги
поканили в 5-дневен срок от връчване на поканата да се явяват при посочения
нотариус за изповядане на окончателната сделка. Въпреки
това, ответниците не са явили и явно не желаят да
изпълнят задълженията си по предварителния договор.
Ето защо, ищците молят съда до постанови решение, с което на основание чл.
19, ал. 3 от ЗЗД да обяви за окончателен сключения с ответниците
на 23.01.2018
г. Предварителен договор
за покупко-продажба на недв. имот – апартамент № *, находящ се в гр. *** представляващ СОС с идентификатор 56784.540.661.2.5, подробно описан по-горе, ведно с присъждане на разноски.
Правят възражение по чл. 78, ал. 5 от ГПК за прекомерност на заплатеното от
ответниците адв.
възнаграждение.
Подробни съображения в тези насоки излагат в исковата молба и в писмена
защита по съществото на спора. В подкрепа на твърденията си ангажират писмени
доказателства.
Ответниците А.Н.А., ЕГН **********,
и Д.Х.А., ЕГН **********,***, чрез пълномощника си адв.
М.К. със съд. адрес:***, са подали отговор, в който заявяват, че предявеният
иск е недоказан и неоснователен и молят съда да го отхвърли, ведно с присъждане
на разноски.
Твърдят, че ищците не са успели да заплатят продажната цена в уговорения
срок, като причините за това са без значение в случая. Те не са се явили на
01.03.2018 г. в 13 ч. в кантората на н. С.К., рег.№ *** на НК, в гр. ***, за
което е съставен Констативен протокол № 94, том 1, рег.№ 1407 по общия регистър
за 2018 г. Затова ответниците са им изпратили нот. покана, с която ги уведомяват, че развалят
предварителния договор, поради неизпълнение на задълженията по него от тяхна
страна.
Освен това, иск за обявяване на предварителен договор за окончателен може
да предяви пред съда само изправната страна по договора, а именно ищците са
неизправната страна по процесния предварителен
договор. Този договор е развален едностранно от изправната страна по него – ответниците, които са се разпоредили с процесния
недв. имот в полза на други лица.
Съображения в тези насоки излагат в отговора си и по съществото на спора. В
подкрепа на твърденията си ангажират писмени доказателства.
Съдът като прецени процесуалните предпоставки за допустимост на предявения
иск, събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, и като
взе предвид доводите на страните, съгласно чл. 235 от ГПК, намира за установено
следното от фактическа страна:
Няма спор, че на 23.01.2018
г. между ответниците А. и Д.А., като продавачи (обещатели), и ищците М. и С. А., като купувачи, е сключен Предварителен договор за покупко-продажба
на недв. имот – апартамент № *, находящ се в гр. ***, със застроена площ от 67,51 кв.м,
ведно с изба № * с площ от 2,70 кв.м, както и с 1,619 % ид.ч.
от общите части на сградата и от правото на строеж, който недв.
имот представлява СОС с идентификатор
56784.540.661.2.5 по КККР на гр. *, за сумата от 48 000 евро, равняващи се на 93 880 лв. В деня на
подписване на предварителния договор ищците заплатили на ответниците
сумата 1 000 лв. - капаро, съгласно т. 1.2 от договора, а остатъка от
92 880 лв. следвало да заплатят в деня на нотариалното изповядане
на сделката с кредит от „Пиреос Банк“,
като това е следвало да стане в кантората на нотариус С.К., рег.№ *** на НК, не
по-късно от 28.02.2018 г., според т. 1.3 от същия договор. Купувачите са длъжни
да уведомят продавачите за часа и мястото на сключване на сделката най-малко 3
работни дни преди изповядането ѝ от посочения нотариус.
Страните са се договорили също, че ако продажбата не бъде
извършена до 28.02.2018 г. по каквато и да е причина, то те следва да се явят
на 01.03.2018 г. в 13 часа в кантората на н. С.К., рег.№ *** на НК, в гр. ***,
видно от т. 1.4 от предварителния договор.
На 01.03.2018 г. в кантората на н. С.К., рег.№ *** на НК, в
гр. ***, е съставен Констативен протокол № 84, том 1, рег.№ 1407 по общия
регистър за 2018 г., според който молителите Д. и А.А.
са се явили за подписване на окончателен договор и са представили всички
необходими документи за изповядане на сделката, но
купувачите М. и С. А. не са се явили в кантората в интервала 13,00 часа – 17,30
часа.
С нот. покана № 40 от 12.03.2018
г., том 1, рег.№ 611 на н. З.И., рег.№ *** на НК, ответниците
Д. и А.А. са уведомили ищците М. и С. А., че считано
от датата на получаване на поканата развалят предварителния договор, поради
неизпълнение на задължения по т. 1.3 и т. 1.4 от тяхна страна, като нот. покана е връчена по реда на чл. 47, ал. 1 и ал. 2 от ГПК чрез залепване на 30.04.2018 г.
С нот. покана № 80 от 12.03.2018
г., том 1, рег.№ 949 на н. Р.В., рег.№ *** на НК, купувачите М. и С. А. са
поканили продавачите Д. и А.А. в рамките на 5 работни
дни, считано от получаване на нот. покана, да ги
уведомят за дата и час за явяване пред нотариус и подписване на окончателен
договор.
С нот. акт № 81, том 1, рег.№
1000, дело № 69/12.04.2018 г. на н. Д.К., рег.№ *** на НК, ответниците
Д. и А.А. са продали процесния
недв. имот на И.К.Л., ЕГН **********, за сумата от
93 880 лв.
При така установените фактически обстоятелства, съдът направи следните
правни изводи:
Съгласно
чл. 19 от ЗЗД, предварителният договор за сключване на
окончателен договор, за който се
изисква нотариално заверена форма, трябва да се
сключи в писмена форма, като предварителният
договор трябва да съдържа уговорки
относно съществените условия на окончателния
договор, а всяка от страните по
предварителния договор може да предяви
иск за сключване
на окончателния договор и в такъв случай договорът се счита сключен
в момента, в който решението влезе в законна сила. Или за
да се уважи
предявен конститутивен иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване за
окончателен на предварителен договор
за покупко-продажба на недвижим имот,
следва да съществуват следните кумулативно дадени предпоставки: да има валидно сключен
и в определената форма за действителност предварителен договор; ищците да докажат
качеството си на изправна страна по този договор; падежът на
договора, ако има такъв, да
е изтекъл; ответниците да притежават собствеността
върху недвижимия имот към момента
на вписване на исковата молба
и имотът,
предмет на договора, да е годен обект
на прехвърлителна
сделка. Наред с това, предварителният договор трябва да съдържа уговорки
относно съществените условия на окончателния
договор, като действителността на предварителния договор се преценява
към момента на постановяване на съдебното решение, а изправността на
ищците се преценява с оглед на обстоятелството изпълнили ли са те вменените им
с предварителния договор задължения или да са изявили готовност да ги
изпълнят, съгласно чл. 362 от ГПК.
В конкретния казус конститутивният иск с правно
основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е предявен от надлежни страни - купувачите по процесния предварителен договор от 23.01.2018 г., при
наличие на правен интерес, доколкото не се твърди и не се установява страните
да са сключили окончателен договор, поради което съдът намира иска за ДОПУСТИМ,
а разгледан по същество - за НЕОСНОВАТЕЛЕН.
Съдът намира, че процесният Предварителен договор за покупко-продажба на недв. имот от 23.01.2018 г., подписан между страните по
делото, е сключен в необходимата писмена форма за действителност, съгласно чл.
19, ал. 1 от ЗЗД, и съдържа всички необходими уговорки относно съществените
условия на окончателния договор по смисъла на чл. 19, ал. 2, вр. чл. 183 и сл. от ЗЗД - индивидуализация на вещта,
предмет на покупко-продажбата, със съответните към момента на сключването му
технически характеристики, съгласно чл. 60 от ЗКИР, и цена, поради което е налице
валидно сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот.
Относно изправността на страните по предварителния договор съдът намира, че
от Констативния протокол 01.03.2018 г. на н. С.К., рег.№ *** на НК, се
установява, че ответниците А., като продавачи
(обещатели) по този договор, са се явили на посочената дата в определения час в
нот. кантора за изповядане
на окончателната сделка, като са представили всички необходими за това
документи, подробно описани в Констативния протокол, поради което те са
изпълнили задълженията си по предварителния договор и са изправна страна по
него.
В същото време не се твърди и не се установява от събраните по делото
писмени доказателства ищците А., като купувачи по предварителния договор, да са
изпълнили задълженията си по т. 1.3 и т. 1.4 от същия, тъй като те не са
заплатили остатъка от продажната цена от 92 880 лв. до деня на подписване
на окончателен договор, което е следвало да стане не по-късно от 28.02.2018 г.,
и не са се явили на посочената дата 01.03.2018 г. в кантората на С.К., рег.№***
на НК, в гр. *, видно от съставения Констативен протокол.
Ето защо, ищците, като купувачи, са неизправна страна по предварителния
договор, поради което те не са материалноправно
легитимирани да искат от съда обявяване на предварителния договор за
окончателен, а предявеният от тях иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД се явява
неоснователен и следва да се отхвърли.
Освен това, предварителният
договор е бил развален чрез едностранно волеизявление на изправната страна по
него – продавачите (обещателите), поради което същият не е действащ към датата
на постановяване на съдебното решение.
Налице е и друга
абсолютна отрицателна предпоставка за уважаване на предявения иск по чл. 19,
ал. 3 от ЗЗД – не са представени доказателства за наличието на предпоставките
за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, съгласно изискването на чл.
363 от ГПК, включително и дали отчуждителят е
собственик на имота към датата на постановяване на съдебното решение, което
замества нот. акт, тъй като преди вписване на
исковата молба на 14.05.2018 г. продавачите (обещателите) са се разпоредили на
12.04.2018 г. с процесния недв.
имот чрез окончателна възмездна сделка с трето лице, поради което този имот
вече е излязъл от патримониума им и те не са негови
собственици.
Ето защо, ответниците не могат да прехвърлят на ищците правото на
собственост върху процесната недв.
вещ - предмет на предварителния договор, което вече не притежават, поради което
не са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността на процесния недв. имот по
нотариален ред, тъй като отчуждителите не са
собственици на вещта към датата на постановяване на съдебното решение.
Предвид гореизложеното, предявеният по реда на особеното исково
производство по чл. 362 - 364 от ГПК иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД се явява недоказан и неоснователен и следва да се отхвърли.
На основание чл. 78, ал. 3 от ГПК ищците следва да заплатят на двамата ответници направените от тях разноски по съдебното
производство в размер на общо 3 350 лв. – платено адв.
възнаграждение от двамата ответници (л. 85).
Възражението на ищците по чл. 78, ал. 5 от ГПК за прекомерност на адв. възнаграждение, заплатено от ответниците,
съдът намира за неоснователно, предвид определения с Наредба № 1/2004 г. за
минималните размери на адв. възнаграждения минимум от
1 730 лв. за всеки ответник.
Предвид гореизложеното, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения от М. М.А., ЕГН **********, и С.Й.А., ЕГН **********,***
7, със съд. адрес:***, чрез адв. Р.Ф., срещу А.Н.А.,
ЕГН **********, и Д.Х.А., ЕГН **********,***, със съд. адрес:***, чрез адв. М.К., иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за
обявяване за окончателен на Предварителен договор за покупко-продажба на недв. имот от 23.01.2018
г. - апартамент № *, находящ се в
гр. ***, със застроена площ от 67,51 кв.м, ведно с изба № * с площ от 2,70
кв.м, както и с 1,619 % ид.ч. от общите части на
сградата и от правото на строеж, който недв. имот
представлява СОС с идентификатор 56784.540.661.2.5
по КККР на гр. *, за сумата от 48 000 евро или 93 880 лв., като НЕДОКАЗАН и НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОСЪЖДА М. М.А., ЕГН **********, и С.Й.А., ЕГН **********,*** , със съд.
адрес:***, чрез адв. Р.Ф., да заплатят на А.Н.А., ЕГН
**********, и на Д.Х.А., ЕГН **********,***, със съд. адрес:***, чрез адв. М.К., на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК общо сумата 3 350
лв. (три хиляди триста и петдесет лв.) – платено от тях адвокатско
възнаграждение.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Апелативен
съд – гр. Пловдив в 14-дневен срок от връчването му.
ОКРЪЖЕН
СЪДИЯ: …………………
/М. Бедросян/