№ 440
гр. гр.Н., 12.12.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – Н., V-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на седми март през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Мария М. Берберова Г.
при участието на секретаря Атанаска Д. Ганева
като разгледа докладваното от Мария М. Берберова Г. Гражданско дело №
20212150101144 по описа за 2021 година
Производството по делото е образувано по повод постъпила искова молба от
„К.И.“ ЕАД с ЕИК .................., представлявано от П. Б. П., със седалище и адрес на
управление: гр. Н., КК Слънчев бряг, Административен център „............“, ет. 3 и „З.Ф.“
ЕООД с ЕИК ............., представлявано от Д. Г. Х., със седалище и адрес на управление:
гр. Н., КК Слънчев бряг, Административен център „............“, ет. 3 против ЕТАЖНА
СОБСТВЕНОСТ на „В.А.“, разположена в поземлен имот с идентификатор 11538.13.52
по КККР на гр. С.В., с адрес: КК Е., гр. С.В., м. „К.“, представлявана от Н. В. К.,
гражданка на Руската Федерация, родена на ...............г.
В исковата молба се твърди, че „К.И.“ ЕАД е собственик Апартамент ...,
представляващ САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ в сграда с 11538.13.52.1.88, с адрес: гр.
С.В., местност К. - В.А., ет. 5, .... Сочи се, че „З.Ф.“ ЕООД е собственик на
САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ в сграда с идентификатор 11538.13.52.1.84, с адрес: гр.
С.В., местност К. - В.А., ет. 5, ... и инвеститор на комплекс „В.А.“. Твърди се, че
всички дейности по поддръжка в комплекса осъществявали от дружеството „А.М.“
ООД по силата на нарочни договори, като всеки един собственик в комплекса се
намирал в договорни отношения с дружеството или по силата на договор, сключен със
съответния собственик, или по силата на Договор за възлагане извършването на
дейностите за поддръжка и управление на жилищен комплекс с търговско
наименование „Астория 1“, сключен на 18.06.2018г. между “З.Ф.” ЕООД като
възложител и "А.М." ООД като изпълнител. Сочи се, че ищцовото дружество „К.И.“
ЕАД не използвало притежавания недвижим имот и изпратило на 23.07.2021г.
1
уведомление по чл. 13, ал. 2 от ЗУЕС на УС на ЕС на сградата на електронен адрес:
................ който фигурирал като е-мейл за връзка с УС на ЕС на сградата във всички
книжа издавани от името на ЕС. Навежда се, че със същото уведомление „К.И.“ ЕАД
отправило молба в случай на свикване на общо събрание на етажната собственост да
му бъде изпратена покана с предвидения дневен ред, за което оставило координати на
връзка. Твърди се, че въпреки това дружеството не било информирано за свикваното
на 18.08.2021г. ОС на ЕС. Сочи се, че за насроченото ОС дружеството разбрало
случайно ден преди него, като не разполагало с нужното време да се организира и да
вземе участие в работа на ОС на ЕС, като поради липса на избор упълномощило
адвокат, който да го представлява на ОС на ЕС. Излага се, че на свиканото на
18.08.2021г. Общо събрание на етажната собственост, представлявано от Председателя
на УС на ЕС - А.Р. на „В.А.“, се провело при дневен ред за избор на председател на ОС
на ЕС, избор на протоколист, отчет на УС на ЕС за периода от 16.07.2020г. до
18.08.2021г., отчет на контрольора за периода от 16.07.2020г. до 18.08.2021г., относно
състоянието на сградата и прилежащата територия на к-с „Астория 1“ и действията на
дружествата „З.Ф.“ ЕООД и „А.М.“ ООД в комплекса, относно използване на общите
части на сградата „В.А.“ и прилежащата и територия, избора на управителния съвет и
на контрольор на етажната собственост. Сочи се, че на 22.08.2021г. „К.И.“ ЕАД чрез
пълномощник адв. Д.К. изпратило покана до всички членове на новоизбрания УС на
ЕС за предоставяне на копие от протокола от проведеното общо събрание заверено
„вярно с оригинала“ с всичките му приложения, които се явяват неразделна част към
него. Твърди се, че на 24.08.2021г. в 23:57 часа дружеството чрез своя пълномощник
получило по електронната поща част от документите в уорд формат, а на следващия
ден - 25.08.2021г. получило и заверени копия на Протокол за поставяне на покана за
свикване на ОС на 09 август 2021г., Протокол за проведено общо събрание на
18.08.2021г., Списък на участниците в общото събрание на 18.08.202г. от 18:00 часа,
Списък на участниците в общото събрание на 18.08.2021г. от 19:00 часа, Отчет за
работата на УС на ЕС за периода от 16.07.2020г. до 18.08.2021г., Отчет на контрольора
на ЕС за периода от 16.07.2020г. до 18.08.2021г. Излага се, че проведеното събрание
било свикано и проведено незаконосъобразно. Сочи се, че решенията били
незаконосъобразни и следва да бъдат отменени. Навежда се, че била нарушена
разпоредбата на чл. 13, ал. 4 от ЗУЕС. Сочи се, че не е била спазена процедурата по
уведомяване на всички етажните собственици, които не са ползвали притежаваните от
тях самостоятелни обекти. Навежда се, че била нарушена и разпоредбата на чл. 14, ал.
5 от ЗУЕС. Твърди се, че липсвали пълномощни към протокола от проведеното ОС,
поради което било абсолютно невъзможно да се установи наличието на представителна
власт на пълномощниците което компрометирало легитимността на взетите от общото
събрание решения и не можело да се направи категоричен извод дали е бил налице
посочения в протокола от проведеното общо събрание кворум. Излага се, че
2
съставеният протокол от проведеното ОС на ЕС не отговарял на изискванията на чл.
16, ал. 5 от ЗУЕС. Сочи се, че протокола следва да съдържа същността на изявленията,
направените предложения и приетите решения, но от протокола от проведеното ОС
било видно, че определени участници на събранието давали информация и са правили
предложения, без да е било посочено какви са били конкретните изявления на
отделните участници на събранието, имало ли е разисквания и обсъждания, в какво се
изразяват те. Навежда се, че била нарушена разпоредбата на чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС и че
в установения от закона срок не е било поставено на видно и общодостъпно място на
входа на сградата съобщение за изготвянето на протокола от проведеното общо
събрание. Твърди се, че на проведеното ОС на ЕС е бил назначен за преводач Н. В. К.,
която следвало да превежда от руски на български език случващото се на
упълномощения представител на „К.И.“ ЕАД - адв. Д.К., която заявила, че има нужда
от такъв. Твърди се, че малко след започване на работата на ОС на ЕС К. споделила на
адв. Д.К., че и било трудно да превежда всичко, което се случвало на събранието, тъй
като се затруднявала да слуша говорещия и едновременно с това да превежда от руски
език, защото като говорила на български език не можела да чува говорещия на руски
език. Твърди се, че в тази връзка на представителя на ищцовото дружество не му било
преведено всичко случващо се на събранието, което е затруднило същата да разбира
всичко случващо се на проведеното ОС. Сочи се, че поканата за свикване на ОС на ЕС
била подписана от лице, на което законът не предоставя право да свиква ОС на ЕС.
Обжалват се решенията по т. 5 и т. 6 от дневения ред като нищожни, а в условията на
евентуалност като незаконосъобразни и се излагат съображения в тази насока. По т. 5
от дневния ред се сочи, че била слушана информация от А.Р. по съществото на
въпроса, като липсвала яснота какво е точно било слушано. Навежда се, че в резултат
на същото слушане било прието „решение“, което по своята същност изобщо нямало
характера на решение, а по скоро съдържало оценки, становища, твърдение на факти и
прочие. Твърди се, че същото било толкова неясно формулирано, че не можело да бъде
разтълкувано по никакъв начин, което осуетявало и изпълнението му като цяло. По т. 6
от дневния ред се излага, че поземленият имот, върху който била разположена сградата
в режим на етажна собственост представлява поземлен имот с идентификатор
11538.13.52 по КККР на гр. С.В., с адрес на имота: гр. С.В., м. „К.“, с площ от 2399
кв.м., който бил собственост на дружеството „ББ.Л.“ ЕООД, което по силата на
Нотариален акт за учредяване право на строеж ..., том VI, pe г. № ...., нот. дело № ...5 от
20.09.2011г. на .................. - нотариус с peг. № ... при PC - Н. било учредило право на
строеж в полза на дружеството ищец - „З.Ф.“ ЕООД за построяване на жилищната
сграда - „В.А.“. Сочи се, че нито един етажен собственик не притежавал право на
собственост върху поземления имот и че той не е бил обща част на етажните
собственици и управлението му не можело да се осъществява от органите на
управление на етажната собственост по реда на ЗУЕС. Сочи се, че към момента на
3
възникване на етажната собственост и към настоящия момент бил собственост на
дружеството „ББ.Л.“ ЕООД, а собствениците на самостоятелни обекти в сградата ги
закупили със съответните идеални части от правото на строеж върху терена. Навежда
се, че поземленият имот извън застроеното имал различен статут според това дали
принадлежи на всички етажни собственици или на трето лице, чуждо на етажната
собственост. Сочи се, че само когато имало пълна идентичност между собствениците
на самостоятелни обекти и собствениците на терена и било налице съответното
съгласие у тях поземленият имот бил обща част за сградата по предназначение. Твърди
се, че когато собственикът на имота бил учредил право на строеж или бил продал само
сградата/обектите в нея на трети лица, ведно с правото на строеж, а си е запазил
правото на собственост върху земята, дворът извън застроеното остава негова
индивидуална собственост, а не обща част на сградата. Сочи се, че на етажните
собственици не можело да бъде позволено да взимат решения касаещи незастроената
част от комплекса и изградените в него съоръжения, тъй като това е имущество, което
етажната собственост не притежавала. Твърди се, че на всички етажни собственици
било предоставено правото да ползват поземления имот в комплекса, ведно със
съоръженията в него, зелени площи и алеи, басейн, детска площадка и други на
основание сключените между тях и инвеститора - „З.Ф.“ ЕООД договор за поддръжка
срещу заплащане. Предвид гореизложеното се моли да се отменят като
незаконосъобразни всички решения, приети на проведеното на 18.08.2021г. общо
събрание на ЕС. Моли се да бъде допуснат до разпит един свидетел при режим на
довеждане. Моли се да бъде задължена ответната страна да представи всички
документи свързани със свикването и провеждането на ОС на ЕС в оригинал за
справка. Представят се писмени доказателства. Претендират се разноски.
Предявен е иск с правно основание чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС.
В срока по чл.131, ал.1 от ГПК, по делото е постъпил отговор на исковата молба
чрез адв. Д. Я. Я. от АК-Бургас, с който се изразява становище за недопустимост,
неоснователност и недоказаност на предявените искове. Сочи се, че исковата молба е
подадена след преклузивно установеният срок и производството по делото следва да
бъде прекратено. Твърди се, че съобщение за изготвеният протокол е поставен на
видно място на дъската за обявления във фоайето на сградата на 24.08.2021г. и за
поставянето на съобщението е съставен протокол, подписан от председателя на
управителния съвет и двама свидетели. Навежда се, че протокола от проведеното общо
събрание заедно с всички приложения към него е връчен на пълномощника на
ищцовите дружества адв. Д.К.. Излага се, че Общото събрание на Етажната
собственост е свикано от управителния съвет на основание чл. 12 от ЗУЕС. Твърди се,
че поканата за свикване на общо събрание е поставена на видно място на дъската за
обявления във фоайето на сградата на 09.08.2021г. в 12:00 часа, а общото събрание е
насрочено за 18.08.2021г. от 18:00 часа, като за поставянето на поканата за свикване на
4
общо събрание в сградата е съставен протокол за нейното поставяне. Сочи се, че
собственик или ползвател, който не ползва самостоятелния си обект или ще отсъства
повече от един месец, е задължен да уведоми писмено управителя или председателя на
управителния съвет, като посочи електронна поща и адрес в страната, на които да му
бъдат изпращани покани за свикване на общо събрание, както и телефонен номер.
Твърди се, че всички собственици на самостоятелни обекти, които отсъствали към
момента на поставянето на поканата за свикване на ОС били уведомени в
законоустановеният срок чрез изпращане на уведомление по електронната поща. Сочи
се, че по отношение на ищцовите дружества били изпратени покана за доброволно
изпълнение, чрез която се претендирало да бъдат изпратени документи,
удостоверяващи правото им на собственост. Навежда се, че от името на П. в
качеството си на представител на „К.И.“ ЕАД постъпило уведомление, чрез което
заявил, че преставляваното от него дружество е собственик на ..., какго и че желае да
бъде уведомен за престоящото ОС на ЕС. Твърди се, че към изпратеното уведомление
липсвали документи, доказващи правото на собственост на дружеството. Навежда се,
че на 29.07.2021г. А.Р., в качеството си на председател на УС на ЕС изпратил отговор
по електронната поща на П. П., чрез който изразил съгласие да уведоми
представляваното от П. дружество, в случай, че бъдат изпратени документи доказващи
право на собственост. Твърди се, че независимо от разменената продължителна
кореспонденция представителите на ищцовите дружества, отказали да представят
документи за собственост на самостоятелни обекти в сградата. Сочи се, че в деня на
събранието, малко преди неговото начало, адв. К. представила пълномощно и копие на
нотариален акт за собственост по отношение на .... Навежда се, че на 12.08.2021г. адв.
Д.К., пълномощник на ответните дружества отправила електронно съобщение от
мобилен телефон с номер ++359*********, чрез което уточнявала по кое време ще се
проведе Общото събрание на Етажната собственост. Твърди се, че на съобщението
ответната страна отговорила устно и информирала адв. К. за предстоящото ОС на ЕС.
Сочи се, че всички участници в ОС са присъствали лично или чрез надлежно изготвено
пълномощно и че във всяко от пълномощните били налице данни за представителите
на ищцовото дружество да се запознаят с оргиналите на пълномощните, без да ги
копират, но те не се възползвали от тази възможност. Твърди се, че неразделна част
към протокола от проведеното общо събрание е списък на участниците в общото
събрание на етажната собственост на „В.А.“, който бил под формата на таблица, която
съдържала име на собственици и ползватели, апартамент, площ на идеалните части от
общите части в процента, име на пълномощника и сбора от идеалните части от общите
части на упълномощителите, подписи, били описани номерата на апартаментите,
техните собственици, както и идеалните части от общите части за всеки апартамент.
Сочи се, че в пълномощните била налице същата информация. Навежда се, че списъкът
с участниците в общото събрание доказавал, че кворумът за провеждане на общо
5
събрание бил наличен. По повод възраженията на ищцовите дружества за нарушения
на чл. 16 ал. 5 и ал. 7 от ЗУЕС, се сочи, че в законоустановеният срок по чл. 16 ал. 6 от
ЗУЕС протоколът от проведеното общо събрание бил изготвен и в изпълнение на чл.
16 ал. 7 от ЗУЕС било поставено съобщение за изготвен протокол, подписано от
председателя на управителния съвет. Навежда се, че възраженията на ищцовото
дружество представляват възражение срещу съдържанието на изготвения протокол.
Сочи се, че не са ангажирани доказателства от страна на ищеца, за отправени
възражения срещу протокола по надлежния ред, предвиден в чл. 16 ал. 9 от ЗУЕС и се
счита, че заявените възражения срещу съдържанието на протокола за пръв път в
исковата молба са неоснователни. Оспорват се твърденията на ищцовите дружества, че
техният представител, адв. К., не е получила точен и верен превод. Излагат се
аргументи по повод твърденията на ищцовата страна за решенията по т. 5 и т. 6 от
дневния ред. Сочи се, че „В.А.“ с идентификатор 11538.13.52.1 не представлява
жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на чл. 2 във вр. с параграф 1, т. 3 от
допълнителните разпоредби на ЗУЕС. Твърди се, че ищцовото дружество имало
сключени не повече от шест договора за поддръжка и управление в сградата, които са с
нотариална заверка на подписите и са вписани в Служба по вписванията - Н., като
общото количество апартаменти в сградата е 96 и по-голямата част от собствениците в
комплекса нямали сключени договори за поддръжка и управление, които да са с
нотариална заверка на подписите и да са вписани в Агенция по вписванията. Моли се
да се постанови решение, с което да се отхвърли исковата молба. Моли се да се
допуснат до разпит трима свидетели при режим на довеждане. Представят се писмени
доказателства.
В съдебно заседание за ищцовите дружества се явява процесуалния им
представител, който поддържа исковата молба и становището по отговора на исковата
молба. Представя писмени доказателства и ангажира гласни такива. Излага становище
по същество. Моли съда да постанови решение, с което да уважи предявената
претенция. Претендира присъждане на направените разноски по делото, за които
представя списък по чл. 80 от ГПК.
За ответната страна в съдебно заседание се явява процесуалния й представител,
който оспорва исковата молба. Поддържа отговора на исковата молба. Ангажира
гласни доказателства. Изразява становище по същество. Моли съда да постанови
решение, с което да отхвърли исковата молба като неоснователна, недоказана и
недопустима.
Съдът, като анализира събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната
съвкупност, и съобрази разпоредбите на закона, намира за установено от фактическа и
правна страна следното:
Предявеният иск, предмет на разглеждане на настоящото дело, черпи правното
6
си основание от разпоредбата на чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС, според която всеки собственик
може да иска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание, и има за
предмет установяване законосъобразността или незаконосъобразността на проведено
Общо събрание на етажна собственост. Претенцията е заявена в преклузивния срок по
чл. 40 ЗУЕС и е предявена от надлежна страна - собственик на самостоятелен обект в
етажната собственост.
По делото не се спори, а и от представените Нотариален акт № ..., том II, рег. №
...., дело № ... от 07.07.2020г. на Нотариус с рег. № ... на НК, с район на действие
Районен съд - Н. /л. 7 - л. 8 вкл./ и Нотариален акт ..., том VI, рег. № ...., дело № ...5 от
20.09.2011г. на Нотариус с рег. № ... на НК, с район на действие Районен съд - Н. /л.
181 - л. 193 вкл./ се установява, че ищците са собственици на самостоятелни обекти в
сграда с идентификатор 11538.13.52.
Изводът, който се налага е, че иска за отмяна на решенията, взети на
проведеното на 18.08.2021г. Общо събрание на Етажна собственост на „В.А.“, е
предявен от активно легитимирана страна.
В исковата молба ищцовите дружества твърдят, че е била нарушена
разпоредбата на чл. 13, ал. 4 от ЗУЕС. Навеждат, че са били допуснати нарушения на
разпоредбата на чл. 14, ал. 5 от ЗУЕС. Сочат, че били нарушени разпоредбите на чл.
16, ал. 5 и ал. 7 от ЗУЕС. Твърдят, че на представляващото дружество не му е било
преведено всичко случващо се на събранието. Обжалват решенията по т. 5 и т. 6 от
дневния ред, за което излагат съображения.
Видно от представената по делото покана /л. 99/ А.Р., в качеството си на
председател на управителния съвет на етажна собственост на „В.А.“, на основание чл.
12, ал. 1 и чл. 13 от ЗУЕС е свикал общо събрание на собствениците за 18.08.2021г. от
18:00 часа, с посочено място на провеждане: прилежащата територия на басейна. В
поканата бил посочен следния дневен ред: 1. Избора на председателя на общото
събрание на собствениците на етажна собственост „В.А.“; 2. Избора на протоколиста
на Общото събрание на собствениците на етажна собственост „В.А.“; 3. Отчет на
Управителния съвет на етажна собственост „В.А.“ за работата за периода от
16.07.2020г. до 18.08.2021г.; 4. Отчет на контрольора за периода 16.07.2020г. до
18.08.2021г.; 5. Относно състоянието на сградата и прилежащата територия комплекс
„В.А.“ и действията на дружествата „З.Ф.“ ЕООД и „А.М.“ ООД в комплекса; 6.
Относно използването на общите части на сградата „В.А.“ и прилежащата й територия;
7. Избора на управителния съвет на етажната собственост „В.А.“ и 8. Избора на
контрольора на етажната собственост „В.А.“. В поканата било отразено, че основание
за участие в общото събрание е документът, потвърждаващ правото на собственост на
самостоятелния обект в сграда „В.А.“, пълномощно и документ за самоличност на
участника. Поканата е била поставена на видно място - във фоайето на „В.А.“, за което
7
е бил съставен протокол. Видно от протокола поканата е била поставена на
09.08.2021г. на видно място - във фоайето на сграда „В.А.“ в присъствието на двама
свидетели /л. 101/.
Видно от изготвен протокол от общото събрание на етажната собственост,
проведено на 18.08.2021г., събранието е започнало в обявения час, като било
установено, че на събранието били представени 45,183 % идеални части от общите
части на сградата. Поради липса на кворум събранието е било отложено с един час,
когато необходимият кворум по чл. 15, ал. 2 от ЗУЕС е бил налице е събранието се е
провело при обявения дневен ред. В протокола от събранието е отразено, че на адв.
Д.К. е бил назначен преводач - Н. К.. На събранието било взето решение по т. 1 от
дневния ред, съгласно което за председател на общото събрание е била избрана Олга
Лазаревна Медовар. По т. 2 от дневния ред за протоколист на събранието е била
избрана Олга Владиславовна Иванова. По т. 3 от дневния ред общото събрание е
приело решение, с което е одобрило отчетът на управителния съвет на етажната
собственост за периода от 16.07.2020г. до 18.08.2021г. С решение по т. 4 от дневния
ред общото събрание е одобрило отчетът на контрольора Галина Генадиевна Монахова
за периода от 16.07.2020г. до 18.08.2021г. По т. 5 от дневния ред общото събрание е
обсъдило състоянието на сградата и е взело решения, с които да изиска от „З.Ф.“ ЕООД
обяснение за липсата на Акт № 16 и предприемането на незабавни мерки за
въвеждането на сградата в експлоатация, както и да отдели комплекс „В.А.“ от зоната
на дейност на „А.М.“ ООД и да окаже съдействие на избрано от собствениците
физическо или юридическо лице, на което ще бъдат възложени правомощията за
поддръжката и обслужването на общите части на етажната собственост „В.А.“. По т. 6
от дневния ред общото събрание е взело решение да използва общите части на
сградата и прилежащата територия: фоайето, багажното отделение на приземния етаж
на сградата, склада на подпокривния етаж на сградата, асансьора, плувен басейн с
прибасейнова зона, оборудвани с чадъри и шезлонги, зони за отдих, оборудвани с
подходящи мебели, детска площадка и парко места, за безплатно ползване на
собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелните обекти в сградата,
вписани в книгата на етажната собственост. Общото събрание е взело решение по т. 7
от дневния ред, съгласно което за членове на управителния съвет са били избрани:
Валентина Ершова, Н. К., Игор Макаров, Олга Медовар и Галина Монахова. По т. 8 от
дневния ред било взето решение, с което Л.Р.е била избрана за контрольор. Протоколът
от проведеното събрание е подписан от Олга Владиславовна Иванова като
протоколчик и от Олга Лазаревна Медовар в качеството й на председател на общото
събрание. По делото е представен списък на участниците на общото събрание, в който
са отразени имената на собствениците, обектите, които притежават, прилежащите
проценти идеални части, както и подписи на лицата. Съобщение за изготвен протокол
от проведеното на 18.08.2021г. общо събрание е било поставено на 24.08.2021г. /л.
8
111/, за което е съставен протокол, подписан от Н. К. в качеството й на председател на
управителния съвет на етажната собственост и от свидетелите Алексей Алексеевич Р. и
Галина Генадиевна Монахова /л. 112/.
Съобразно разпределението на доказателствената тежест в гражданския процес,
ищците по предявения иск с правно основание чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС следва да докажат,
че са собственици на самостоятелни обекти в процесната етажна собственост, както и
че атакуваните решения са взети на проведеното на 18.08.2021г. Общо събрание на
собствениците на Етажната собственост на „В.А.“. В тежест на ответника е да докаже,
че при вземане на решенията са спазени правилата за свикване и провеждане на общото
събрание, и за вземане на решения от същото, регламентирани в ЗУЕС. С Определение
№ 135 от 30.01.2022г., постановено по настоящото дело, съдът е указал тежестта на
доказване на страните по делото.
По делото са разпитани свидетелите Д.П. К., А.М.Т. и Л.Р.
В показанията си пред съда св. К. заявява, че за проведеното общо събрание
разбрала от св. Т. - управител на „А.М.“ ЕООД, на който му бил известен деня на
провеждане на събранието, но нямал информация относно часа. На св. К. не било
известно дали имало залепена покана за провеждане на общото събрание. В качеството
си на адвокат на „А.М.“ ЕООД отправила запитване към св. Р. по whatsapp, от която не
получила отговор. Св. установява, че на събранието присъствала като пълномощник на
собственика на ... - „К.И.“ ЕАД, което в деня на провеждане на общото събрание
вписала като собственик в книгата на етажната собственост. Заявява, че разбрала за
часа на събранието от св. Т.. Установява, че събранието започнало в часа, в който било
обявено, като се отложило с един час поради липсата на кворум. Всички присъстващи
на събранието били рускоговорящи граждани и тъй като св. К. била единствената
българскоговоряща гражданка, на събранието й бил назначен преводач - Н. К., която
обобщавала в превода. Св. установява, че не разбрала по-голямата част от нещата,
които се случвали на събранието. След провеждане на общото събрание св. К.
изпратила имейл на Н. К. на български език да й бъде изпратен протокол от
събранието, но получила документацията от св. Р..
От показанията на св. Т. се установява, че като управител на „А.М.“ ЕООД
ежедневно присъствал на работното си място на в.с. „Е.“. В случаен разговор с негови
клиенти от съседния комплекс разбрал, че ще се проведе общо събрание на „В.А.“.
Помолил св. К. да попита св. Р. за предстоящото събрание, но тя не получила отговор.
Св. Т. изпращал работници регулярно да проверяват за съобщение за провеждане на
общо събрание, като в един момент се появила залепена покана, от която разбрали дата
и час на провеждане на общото събрание. Св. сочи, че в базата данни на дружеството
не фигурира лицето Н.М..
В показанията си пред съда св. Р. заявява, че за провеждане на събранието са
9
били изпратени уведомления на електронните пощи на всички собственици и десет дни
преди събранието близо до рецепцията на първия етаж до входа на „В.А.“ било
залепено уведомление за провеждане на събранието. Св. Р. установява процедурата за
свикване и провеждане на общото събрание. Сочи, че св. К. присъствала на събранието
като пълномощник на дружество, което регистрирала в книгата на етажната
собственост като собственик на .... От показанията на св. Р. се установява, че не е
отговорила на съобщенията на св. К. по whatsapp, а при среща с нея в периода на
събранието 12.08.2021г. - 18.08.2021г. й дала устен отговор. Заявява, че св. К. не е била
направила изявление, че не разбира какво се случва на събранието. Св. Р. заявява, че не
познава лицето Н.М., но е чувала за него като собственик на ..., както е фигурирал в
електронните адреси, получени от предишния управител на етажната собственост.
Разпоредбата на чл. 12 от ЗУЕС предвижда пет начина за свикване на общо
събрание на етажната собственост - първите три са по инициатива на управителния
съвет /управителя/; на контролния съвет /контрольора/ или по писмено искане на
собственици с най-малко 20 % идеални части от общите части на сградата. Четвъртият
начин е по инициатива на всеки един от собствениците или ползвателите в неотложни
случаи или когато е изминала повече от една година от последното проведено общо
събрание. Петият начин се отнася до нововъзникнала етажна собственост.
Съгласно разпоредбата на чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС Общото събрание се свиква чрез
покана, подписана от лицата, които свикват общото събрание, която се поставя на
видно и общодостъпно място на входа на сградата не по-късно от 7 дни преди датата
на събранието, а в неотложни случаи - не по-късно от 24 часа. Датата и часът на
поставянето задължително се отбелязват върху поканата от лицата, които свикват
общото събрание.
Видно от представените по делото доказателства общото събрание в свикано по
инициатива на управителния съвет на етажната собственост, като за целта е изготвена
покана за процесното общо събрание. Поканата е била поставена на видно място - във
фоайето на „В.А.“ на 09.08.2021г. Същата е подписана от А.Р., в качеството му на
председател на управителния съвет. По делото е представен протокол от заседание на
управителния съвет на етажната собственост на „В.А.“, съдържащ решение, съгласно
което управителния съвет е решило да свика общо събрание на собствениците на
етажната собственост на 18.08.2021г. от 18.00 часа в района на басейна, както и да
одобри дневния ред на общото събрание. Видно от покана за свикване на общото
събрание, същата е подписана от А.Р., в качеството му на председател на управителния
съвет. Както се посочи, нормата на чл. 12, ал. 1, т. 1 от ЗУЕС предвижда, че общото
събрание се свиква най-малко веднъж годишно по инициатива на управителния
съвет /управителя/. В този смисъл, А.Р. има качество на председател на управителния
съвет на етажната собственост. След като разпоредбата на чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС
изисква поканата да бъде свикана от лицата, които свикват общото събрание, то тя е
10
трябвало да бъде подписана от всички или поне от мнозинството от членовете на
управителния съвет на етажната собственост. В случая членовете на управителния
съвет е следвало да оправомощят А.Р., в качеството му на председател на
управителния съвет на етажната собственост, да подпише поканата и от тяхно име.
С оглед трайната и непротиворечива практика на ВКС на Република България,
отмяна на решения на етажната собственост може да се иска при нарушаване на
процедурата и при неспазване на императивни правни норми.
Гореизложеното води до краен извод, че предявеният иск е основателен поради
допуснати нарушения при свикването на общо събрание, проведено на 18.08.2021г.,
поради което не следва да се обсъждат доводите на ищеца за нарушения при
провеждането на това общо събрание.
С оглед резултата по делото и в съответствие с разпоредбата на чл. 78, ал. 1 от
ГПК, ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищцовото дружество „К.И.“ ЕАД
направените от него разноски в размер на 380 лева, съобразно представен списък за
разноски. От ищцовото дружество „З.Ф.“ ЕООД не са представени доказателства за
извършване на разноски, поради което такива не следва да се присъждат.
Мотивиран от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ всички решения, взети на проведеното на 18.08.2021г. Общо
събрание на ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ на „В.А.“, разположена в поземлен имот с
идентификатор 11538.13.52 по КККР на гр. С.В., с адрес: КК Е., гр. С.В., м. „К.“,
представлявана от Н. В. К., гражданка на Руската Федерация, родена на ...............г.,
като незаконосъобразни.
ОСЪЖДА ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ на „В.А.“, разположена в поземлен имот
с идентификатор 11538.13.52 по КККР на гр. С.В., с адрес: КК Е., гр. С.В., м. „К.“,
представлявана от Н. В. К., гражданка на Руската Федерация, родена на ...............г. да
заплати на „К.И.“ ЕАД с ЕИК .................., представлявано от П. Б. П., със седалище и
адрес на управление: гр. Н., КК Слънчев бряг, Административен център „............“, ет.
3, сумата в размер на 380 лева /триста и осемдесет лева/, представляваща направени в
настоящото производство разноски по делото, от които: 300 лева - адвокатско
възнаграждение и 80 лева - заплатена държавна такса.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд - Бургас в двуседмичен
срок от съобщаването му на страните.
Съдия при Районен съд – Н.: _______________________
11