Р Е Ш Е Н И Е
№ ………… / 08.02.2021г., гр.Варна
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИ
РАЙОНЕН СЪД, XXXІІІ-ти състав, в публично съдебно заседание, проведено на 08.01.2021г., в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: НЕЛА КРЪСТЕВА
при участието на секретар МИГЛЕНА
МАРИНОВА, като
разгледа докладваното от съдията гр.дело № 424
по описа за 2020г., за да се произнесе,
взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по повод предявен от
ищецът „Д." ЕООД, ЕИК ********, седалище и адрес на управление ***
представлявано от Д.В., чрез Адвокатско дружество „К. А.", ЕГН **********,
ЕИК ********, адв. К.К.К.,
Варненска адвокатска колегия, в качеството му на пълномощник, съдебен адрес ***,
тел.: 052 601 705, срещу ответника Н.И.И. ЕГН **********,
с адрес: ***, иск за осъждане на ответника да заплати в позла
на ищеца сумата 1560евро(хиляда и
петстотин и шестдесет евро), представляваща неплатено възнаграждение по
договор за посредничество за
покупко-продажба на недвижим имот на 16.08.2019г., ведно със законната лихва върху тази сума от датата на завеждане на
иска – 16.01.2020г. до окончателното
й изплащане.
Моли се за присъждане на сторените съдебно - деловодни
разноски в настоящото производство, включително адвокатско възнаграждение
Ищецът
основава исковата си претенция на следните фактически твърдения: Твърди, че Ищцовото дружество е сключило с ответницата договор за
посредничество за покупко-продажба на недвижим имот на 16.08.2019г., по силата
на който се задължава да осъществява посредничество при продажбата на недвижим
имот, собственост на Н.И., Н.И., И.Б. и Н.Б.- Б, а
именно, апартамент, намиращ се в гр. Варна, ул. „К.", № **, ет. *, ап. **
Сочи се, че съгласно договора (т. 1), ответницата се
задължавала да заплати на „Д." ЕООД еднократно възнаграждение в размер на
2% с ДДС от окончателната продажна цена на имота в размер на 1560 евро. „Д."
ЕООД е намерило купувач за имота, продаван от Н.И., И.Б.
и Н.Б.- Б. Купувачът е К.И.Р. ЕГН **********.
На 16.09.2019г., Н.И., като продавач и К.И.Р, като купувач, са
подписали предварителен договор за покупко-продажба на имота, продаван от Н.И.,
Н.И., И.Б. и Н.Б.- Б.
Нотариалният акт, с който се обективира сделката по
предвидения в закона ред, е бил подписан на 06.12.*****.(нотариален акт №****,
том ****, дело № **** от *****., вх. per. №*****, дв. вх.рег. № ***** от ******. на СВ - *****).
Ищцовото дружество,
сочи, че е изпълнило задължението си по договора за посредничество за
покупко-продажба на недвижим имот от 16.08.2019г., като е намерило купувач за
имота, включително е помогнало на ответницата при подаване за заявления и
получаване на данъчна оценка и скица на имота. От договора за посредничество,
се сочи, че е видно, че „Д." ЕООД е намалило възнаграждението, което му се
дължи от 3 % на 2 %, поради обстоятелството, че се сключва договор за
посредничество за покупко-продажба на недвижим имот и с продавача, и с
купувача. Сделката за покупко-продажба, се сочи, че е била сключена именно с
посредничеството на „Д." ЕООД, което е видно от документите, които се
прилагат като доказателство към исковата молба.
Въпреки неколкократно отправяните
покани до ответницата, се сочи, че до настоящия момент същата все още не е
изпълнила задължението си за плащане на възнаграждението по договора за
посредничество за покупко-продажба на недвижим имот от ******* г.
С горното, се обосновава правният интерес от предявения иск.
Ответната страна Н.И.И. ЕГН **********,
притежаваща лична карта № *********, изд. на ******* г. от МВР-*****, с
постоянен адрес ***, чрез пълномощниците адв. Ц.К.Л. и адв. В.О.М. ***,
съдебен адрес:***,тел: ******, е депозирала
отговор на исковата молба в срока по чл.131 от ГПК, в който се излага, че
предявеният иск е неоснователен и недоказан, като съображенията за това са
следните:
При разглеждане на спора, ответникът моли да се има предвид
следната фактическа обстановка: Съгласно нотариален акт № ****, том ****, дело
№ ****, вх. peг. №*****/25.04.***** г. на СВ-****, отвеницата Н.И. е
съсобственик със сина си Иван Ангелов Борисов на недвижим имот, находящ се в гр. Варна, общ. Варна, обл.Варна,
район „****", ул. „К." № *** /****/, а именно: АПАРТАМЕНТ № *** /****/,
представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ****** /*******/.
След придобиването на горния апартамент, същият е ползван
постоянно само от И.Б. и съпругата му Н.Б.-Б., като семейно
жилище до края на 2012г., когато семейството се мести в Германия. В
разглеждания период, след това и до продажбата, Н.И., се сочи, че не е живяла
във Варна, а в родното си с. Енина и в близкия гр.К., където се намира и в
момента. Сочи, че от 2013г., апартаментът е ползван единствено през летните
месеци от Б.И., син на Н.И. и брат на Иван Борисов, който работи в района на
гр. Варна, като воден спасител. Доколкото и двамата съсобственици от години не
ползват и не обитават постоянно описания апартамент, са взели решение за продажбата
му и пролетта на 2019г., са възложили на
Б.И. да пусне обяви за продажба, да осигурява достъп за огледи, да дава
информация за обекта, както и да е лице за контакт с продавачите. Продажната
цена е определена в размер на 79000 евро и в обявата в един от най-популярните
сайтове за недвижими имоти imot.bg
изрично е било записано условието: „без посредници,
без комисионни!!!", за което се представят доказателства.
На 12.09.2019г., четвъртък вечерта, се сочи, че на оглед пристигнали
бъдещият купувач К.Р., придружаван от майка си, както и от Д. и В. В., които се
представили за приятели на кандидат-купувача и майка му. Същата вечер, на
място, в присъствието и с участието на всички горепосочени, се сочи, че Б.И. е провел
последователно два телефонни разговора на високоговорител с Н.И. и И.Б., при
които се договарят следните условия на продажба: 1.) продажна цена в размер на *****
евро или отстъпка от 1000 евро от първоначално обявената цена от ****** евро,
която отстъпка по сведение на Д. и В. В същите щели да си удържат като
комисионна по споразумението с купувача, както и потвърждение, че продавачите
не дължат комисионна по сделката; 2.) срок за подписване на окончателния
договор един месец от подписване на предварителния договор (впоследствие
договорен до 30.10.**); 3.) среща и подписване на предварителен договор още в
понеделник -16.09.****.
Към момента на подписване на предварителния договор, се
настоява, че Н.И. не е подписвала договор за посредничество с ищеца „Д."
ЕООД, нито с което и да било друго физическо или юридическо лице. Същата не е
била уведомена, че К.Р. е подписал договор за посредничество и е заплатил комисионна
на „Д." ЕООД, нито са й били предоставени някакви доказателства, които да
установяват какви са представителната власт и правомощията на Д. и В. В по
линия на купувача по сделката.
В изпълнение на постигнатите договорки от 12.09.***, се
сочи, че Н.И. се явява на уговорената среща и подписва предварителния договор
за продажба на 16.09.***., а на следващия ден - 17.09.*** г., е подала
заявления до Община Варна, СГКК и Агенция Вписвания. На 17.09.***., при
получаването на първата данъчната оценка (впоследствие, заради установено
придобито по време на брака и заради трансформацията на правото на строеж в
право на собственост в полза на Н.Б.-Б., се е получило ново УДО), Н.И. е била придружавана
от Д.В. и съпругът й В.В., с цел последните да вземат
копие от данъчната оценка и да я предоставят на купувача. Възползвайки се от
обстоятелството, че продавачите са разделени и без постоянна връзка един с
друг, на излизане и в двора на учреждението, се сочи,
че В.В. собствено е подписал и буквално пробутал на Н.И.
за подпис процесния договор за посредничество, с
обяснението, че синът й И. Б. се е съгласил със същия и че това, което подписва
е необходимо за сделката и е нейна сигурност, че няма да се дължи никакво
плащане и че по никакъв начин не я ангажира. Въведена в заблуждение, без
контакт със синовете си, подведена от противоречиви и неверни сведения, водена
от притеснение и объркване от така създалата се ситуация, Н.И. сочи, че е подписала,
без да се отбележи съответната дата на подписването. Така, настоява, че В.В., с измама е подвел Н.И., двамата да подпишат договора за
посредничество с неистинска дата - 16.08.***, както е записано впоследствие в
копието на договора, представен от ищеца по делото. На екземпляра на Н.И., се
сочи, че няма посочена дата, а и не е възможно същият да е бил подписан на
посочената в екземпляра на ищеца дата, тъй като първата среща на Н.И. с Д.В. е
била проведена на 16.09.*** г., при подписване на предварителния договор, а
синът и Б.И. се е запознал с въпросните лица на 12.09.** г.
Това е и последния път, в който Н.И., се срещнала лично с
някой от тях, но Д.В. продължавала да контактува с продавачите по телефона,
като с поведението си всявала противоречия, смут и стрес, вместо да съдейства
за сключване на окончателен договор между страните.
Подписването на договора за посредничество, от една страна,
се сочи, че е създало значително напрежение между продавачите Н.И. и Иван
Борисов, а от друга поставило под силно съмнение „посредническата" дейност
на Дарина и В.В.и по сделката. Н.И., чувствала вина
пред себе си и синовете си, че е била подведена, което й причинявало стрес и
допълнителни притеснения.
Съмненията на Н. И. и И. Б., относно поведението на В., се
сочи, че се оправдавали напълно, тъй като след подписване на предварителния
договор се оказало, че купувачът К.Р. не разполагал със сумата за окончателното
доплащане на продажната цена, независимо, че съгласно условията на
предварителния договор, същият следвало да заплати продажната цена в деня на
нотариалното прехвърляне, без да е било упоменото, че
плащането ще се извърши с банков кредит. Междувременно купувачът подал
документи за теглене на банков ипотечен кредит с обезпечение - ипотека на
гореописания апартамент при закупуването му, което обстоятелство съществено
променило правоотношенията между страните. Всъщност се оказало, че това
обстоятелство е известно на Д. и В. В, но същите не са споделили този факт с
продавачите Н.И. и И.Б.. Сочи се, че е ноторно
известно, че закупуването на имот с банков кредит е значително по-усложнено
спрямо директната продажба между две физически лица, поради което впоследствие Н.И.
се оказала засипана с изисквания за снабдяване с документи от НАП, Брачен
регистър, Община, предходни документи за собственост и други не само за себе
си, но и за сина си И.Б. и за снаха си Н.Б. – Б., тъй като последните двама не
живеели в страната, все дейности, които са били несвойствени за нея и са й
причинили допълнителни разходи, прекарване на време извън обичайното и
местоживеене и притеснения.
На 24.09.2019г., се сочи, че е бил извършен оглед на
апартамента от независим оценител по искане на „ПИБ" АД, където купувачът К.Р.е
подал документи за одобряване на ипотечен кредит. Според К.И.оценителят е
изисквал представянето на документ - „Акт 16". Същевременно и Д.В.
започнала да изисква ежедневно по телефона от продавачите „Акт 16"
(всъщност протокол обр. 16) и „площообразуване"
на сградата, като твърдяла, че същите липсват, но се изисквали от банката,
независимо от факта, че сградата е била въведена в експлоатация и имала
разрешение за ползване. Тези искания принудили Н.И., няколко пъти да пътува от
Казанлък до Варна и обратно, за да издирва от строителя, от общината и РДНСК
тази строителна документация. Сочи се, че на този етап, противоречивите
изявления и действия на Д.В., са принудили продавачите Н.И. и И.Б.да се обърнат
за съдействие към адвокат.
На 01.10.2019г., се сочи, че Н.И. се е срещнала с оценител
г-н Н.А., от когото разбрала, че от нея всъщност се изисква разрешението за
ползване, което вече е представила на К.Р.и Д.В.. Исканото разрешение е било предадено
на г-н А., на 03.10.2019г. и тогава от него Н.И. е научила и контактите на кредитната
инспекторка към ПИБ. Срещата с кредитния инспектор, г-жа Б.Й., се сочи, че се е
състояла на 08.10.2019г., като тогава Н.И. с потрес е разбрала, че при нея, към
искането за ипотечен кредит, са били представени единствено нотариалния акт и
разрешението за ползване, което по-рано е предала на оценителя г-н А.. Ставало
ясно още, че усилията й да се снабди с „Акт 16" (всъщност протокол обр. 16) и „площообразуване",
са били напразни, тъй като същите не са били изискуеми за отпускането на кредита.
Кредитният инспектор е предоставил на Н.И. дълъг списък с документи, които при
кандидатстването за кредита са изисквани и от купувача, и които Н.И. със
съдействието на адвоката е набавила и предала в цялост на 16.10.2019.
Впоследствие, независимо от събраните документи, се сочи, че
ПИБ не е отпуснала кредит на купувача. В така създалата се ситуация, В., от
името на К.Р.е предложила на Н.И. да върне платеното й капаро, и
предварителният договор да се прекрати, което предложение в никакъв случай не е
било в полза на продавачите.
Междувременно, Н.И. е получила нотариална покана peг. №****/08.10.*** г., том **, акт № ***, на нотариус per. № 335 на НК-София, от купувача К. Р., да се яви пред
нотариус, за да представи разрешение за строеж и разрешение за ползване, които
всъщност вече е била представила. Н.И., придружена от адвокат се явила пред
нотариус П.С., за депозиране на отговор на нотариалната покана с peг. № ****/21.10.***, към който са били приложени исканите
документи. Купувачът не се явил пред нотариуса за получаване на докумените, за което се съставил констативен протокол,
удостоверен като акт №***том **, вх.рег. № ***** г. на помощник-нотариуса при
нотариус per. № 335 на НК-София. В процеса на депозиране
на отговор и на изготвяне на протокол се установило, че купувачът при оформяне
на поканата е бил придружен и му е оказано съдействие именно от Д.В., която е
оставила и телефонния си номер за контакт.
В отговор на поканата, Н.И. от своя страна, е поканила
купувача да се яви на крайната дата за сключване на окончателен договор -
30.10.***. при нотариус И.О., per. № 561 на НК-София,
който нотариус е бил посочен като предпочитан такъв за сключване на окончателен
договор. На поканата се отзовали купувачът К.Р., майка му, придружени с адвокат,
както и Н.И., синът й И.Б., който пристигнал специално от Германия за
разрешаване на възникналите въпроси, също придружени с адвокат. Д.В., е била
уведомена за срещата, но не присъствала на същата. При разговори между страните,
се установило, че К.Р.всъщност не е познат, а клиент на В. или на
представляваното от нея дружество и че същата вече е взела сума по сделката от
него. Също така се установило, че именно В. е инициатор на изпращането на
нотариална покана, която освен безпредметна е и финансово обременяваща и за
двете страни.
Пред нотариуса, се сочи, че се представили всички документи
по сделката, включително и проект за нотариален акт, изготвен по възлагане на
продавачите от представлявщия ги адвокат. За срещата
е бил съставен констативен протокол per. № ***, том
4, № ***/30.10.**** г. от нотариус per. № 561 на
НК-гр. София, който се прилага към отговора.
Впоследствие, Купувачът е кандидатствал за кредит пред банка
„Обединена Българска Банка" АД. Комуникацията по кредита във връзка с необходимите
документи се извършила изцяло между кредитния инспектор, юриста на Банката и
адвокатите на страните, което довело до положително развитие и сключване на
окончателен договор за покупко-продажба на гореописания недвижим имот. Д.В. по
никакъв начин не е съдействала на Н.И. за събиране на документите, представени
пред ОББ.
От така изложената фактическа обстановка, ответната страна
сочи, че се налагат следните правни изводи:
По отношение на действителността на договора за
посредничество:
Счита се, че договорът за посредничество е нищожен, поради
липса на съгласие. Ищецът „Д." ЕООД се представлявал от управителя Д.В., а
договорът е подписан от В.В., който няма нищо общо с
управлението и представителството на дружеството и по никакъв начин не може да
го обвързва в отношенията му с трети лица. Поради тази причина, се настоява че
липсва съгласие от страна на „Д." ЕООД, за встъпването му в договорни
отношения с ответника Н.И. и договорът не може да породи каквито и да било
правни последици за страните.
Счита се, че договорът за посредничество е нищожен, поради
липса на предмет и противоречие с добрите нрави. Доколкото договорът е антидатиран и подписан след сключване на предварителния
договор, се настоява , че същият няма предмет или невъзможен такъв, доколкото
същият е бил вече изпълнен от различни лица преди подписването му, поради което
и не може за породи правно действие. Договорът е бил съставен в два екземпляра,
без да се постави дата на нито един от тях. Впоследствие, в екземпляра на
ищцата, се счита, че е била допълнена
датата 16.08.***, както и други данни, които липсват в екземпляра за ответника
по делото. Сам по себе си и разгледан във връзка с останалите доказателства по
делото, този факт, според ответната страна, е достатъчен, за да се поставят под
съмнение съществени елементи от съдържанието на договора и да се установи
нищожността му. Сочи се, че не е възможно договорът да е подписан на 16.08.***
г., тъй като Н.И. изобщо не се е познавала и не е срещала въпросните лица към
тази дата.
Счита се, че договорът за посредничество е нищожен, тъй като
клаузите на договора противоречат на закона и добрите нрави, предвид
обстоятелството, че същият съдържа само задължения за ответника, а никакви
права. В раздел 3 от договора „ПРАВА И ЗАДЪЛЖЕНИЯ НА ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ", са обективирани само задължения, а в раздел 4 „ОБЩИ
УСЛОВИЯ" са предвидени санкции за неизпълнение само по отношение на
възложителя.
Счита се, че договорът за посредничество за покупко-продажба
на недвижим имот, е бил сключен при наличието на грешка, в евентуалност на
измама, поради което е унищожаем на основание
разпоредбите на Закона за задълженията и договорите. От гореописаната
фактическа обстановка се установява, че ответницата е била подведена от ищцата
и от трето лице В.В., да го сключи чрез умишлено
въвеждане в заблуждение относно документа, който подписва, както и правните
последици от него. При подписване на дадения и от ищцата документ, ответницата Н.И.
е имала невярна представа, както за предмета, така и за съдържанието му, а също
и за правните последици на същия. Ищцата Д.В. и съпругът й В.В. първоначално са знаели, че ответницата, както и синът и
не желаят сключване на договор за посредничество, не желаят да заплащат
комисионна при продажбата на собствения им имот, но независимо от това,
намирайки удобен момент и възползвайки се от притеснението на ответницата,
умишлено са заблудили същата, че подписвайки дадения и документ, същият не
предполага последващо плащане, а е само за сигурност
на сделката и е необходим за нея. Затова е и договорената отстъпка в цената от
1000 (хиляда) евро, които купувачът да заплати на В.. Възползвайки се от факта,
че ответницата Н.И. е възрастна жена, която не живее в гр. Варна, не е била запозната
с процедурите по снабдяване на документи, бързала е да се завърне в гр.
Казанлък, където живее, притеснявала се е да не извърши погрешни действия, са я
мотивирали и подтикнали да подпише договора за посредничество, като са я
уверили, че типичните правни последици на документа-договор за посредничество
няма да настъпят. В този смисъл, волята на ответницата, се сочи, че е била опорочена и ако същата би действала
съзнавайки действителното положение, никога не би подписала договора за
посредничество и не би сключила такава сделка.
Счита се също така, че договорът за посредничество е
недействителен, предвид обстоятелството, че е подписан от Н.И. само на втората
- последна страница, докато на първата са налице добавки, зачерквания,
поправки, въвеждане на нов текст и други интервенции, които не са извършени от Н.И..
Въпросният договор не е бил предварително подготвен и обсъден с ответницата, а
същата, както е посочено по-горе, е била подтикната да подпише договора за
посредничество без да очаква, че по същия ще й бъде търсено последващо
плащане. Представеният като основно доказателство договор за посредничество, се
сочи, че страда от съществени външни недостатъци, поради което и няма доказателствена сила по отношение на датата и съдържанието
на същия, и същият не е автентичен. Договорът, се сочи, че съдържа поправки и
зачерквания по отношение на датата и мястото на сключването му. Подписът на
изпълнителя, не е положен от управителя на дружеството, нито от едноличиния собственик на капитала, а от трето лице, нямащо
представителна власт по отношение на същото. Страните, както и предметът на
договора са дописани на ръка и е въведен допълнителен текст, като първата
страница с посочените добавки не е подписана от страните. В този смисъл
договорът, се настоява, че не може да служи като годно доказателство за обективирани в същия правоотношения.
Настоява се, че в отношенията между ищеца и ответника, е
налице и липса на еквивалентност на престациите,
поради което и същият противоречи на добрите нрави. Видно от представения нотариален
акт № ***, том ****, дело № ****, вх. per. №****/25.04.****
г. на СВ-****, Н.И. не е собственик на целия имот, а на част от него. В този
смисъл, заплащането на комисионна от 2 % за продажба на целия имот при
положение, че същата не е изключителен собственик е явно несправедливо и
неприемливо. Още повече, че не е налице изпълнение на задълженията по договора
от страна на ищеца.
По отношение на изпълнението на договора за посредничество,
се сочи следното:
В случай, че се счете, че е налице валидна облигационна
връзка между ищеца и ответника, се счита, че Н.И. не дължи заплащане на
договореното възнаграждение, тъй като изпълнителят не е изпълнил задълженията
си по т. 2 от договора за посредничество. Изпълнителят не е извършил рекламна
дейност на предлагания имот, не е консултирал възложителя относно продажната
цена на имота, тъй като както се сочи по-горе, продавачите сами са организирали
предлагането на същия. По делото няма представени протоколи за извършени
огледи, както и други дейности във връзка с изпълнението на договора. Няма
данни за извършвано ежеседмично информиране за хода на изпълнението на
договора, както и за проверка на изправността на документите за продажба.
Напротив, самата В. се опитвала да набеди продавачите в неизправност на
документите, въпреки че задължението за проверката им е било нейно, ако същата
се счита ангажирана с процесния договор. Съгласно чл.
2.6., чл. 2.8. и чл. 2.9 от договора, изпълнителят се задължавал да съдейства
за избягване на всички рискове при продажбата, да извършва кореспонденция до
плащане на окончателната вноска за покупката на имота и да съдейства до
финализиране на сделката. Нито едно от тези задължения, се сочи, че не е било
извършено от „Д." ЕООД. Напротив, още при сключване на предварителния
договор, Д.В. е знаела, че купувачът не може да заплати продажната цена по
начина, описан в договора, тъй като не разполага с налични парични средства.
Знаела е също така, че кредитирането на покупко-продажбата значително ще утежни
изискванията към продавачите по отношение на снабдяването с документи,
доколкото имотът им ще се ползва за обезпечение на кредита, но не е уведомила
за това продавачите.
Сочи се, че В. не е изпълнила задълженията си по договора,
не е проверила документите за продажба, както и не е съдействала за избягване
на рисковете от продажбата. Тези факти, според изнесеното, се потвърждават и от
обстоятелството, че към исковата молба не са били представени никакви
доказателства, че ищецът е изпълнил задълженията си по договора. Напротив,
както бе посочено по-горе, ищецът е действал против интересите на ответника,
като е насочвал съзнателно купувача да отправя нотариални покани и по всякакъв
начин да препятства сключването на окончателен договор за покупко-продажба
между страните. Вместо изпълнение, същата от името на купувача е предлагала
прекратяване на предварителния договор и връщане на платеното капаро, въпреки
че такива действия са изцяло против интересите на продавачите. А действията й,
свързани с изпращане на безпредменти нотариални
покани и събиране на документи, които не са необходими за сделката са
обременили допълнително финансово и двете страни по предварителния договор.
Сочи се, че действията на изпълнителя са в противоречие с
интересите на възложителя и по никакъв начин не способстват за целения правен
резултат по договора. Счита се, че ищецът не е изпълнил задълженията си по
договора за посредничество, а напротив - с действията си преднамерено или
поради некомпетентност е пречил за успешното сключване на окончателен дововор за покупко-продажба, който само поради усилията на
останалите страни е сключен по нотариален ред.
С оглед на всичко гореизложено, се настоява да се отхвърли
предявения от „Д." ЕООД иск като изцяло неоснователен и недоказан.
В хода на проведеното по делото съдебно заседание, страните поддържат заявените с исковата молба и отговора по нея
становища.
СЪДЪТ, след като взе
предвид представените по делото доказателства
– по отделно и в тяхната съвкупност, съобрази становищата на страните и нормативните
актове, регламентиращи процесните отношения, намира за установено следното от фактическа страна:
Видно от представен с
исковата молба Договор за посредничество за покупко-продажба на недвижим имот,
на 16.08.****., отв.Н.И.И. ЕГН **********, е възложила на „Д.“ЕООД,
ЕИК ********, наричан по-нататък в договора – изпълнител, да посредничи при
продажбата/покупката на недвижим имот, със следните характеристики: АПАРТАМЕНТ в
гр.Варна, находящ се на ул.“К.“ №***, ет.**, ап.**,
като продажната цена е 78 000,000 евро. Посочено е в
т.1 от Договора, че възнаграждението към изпълнителя е в размер на 2% или
1560.00евро, дължимо към момента на разписване на предварителния договор от
страна продавач-купувач.
Видно от приложен предварителен договор, К.И.Райков ЕГН **********, в качеството на
купувач, е сключил на 16.09.***. с Н.И.И. ЕГН **********
и с И.А.Б. ЕГН **********, в качеството
им на продавачи, предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, находящ се в гр.В., ул.“К.“ №***, ет.**, ап.**, при
цена от 78 000.00 евро. Съгласно т.2.5
при подписване на предварителния договор, купувача е заплатил капаро
7800,00евро, а съгласно т.2.6 е посочено, че остатъка от цената – 70 200.00евро
ще бъде заплатена на 30.10.***., както и едновременно е отразено, че тази сума
ще бъде заплатена в деня на подписване на окончателния договор за прехвърляне
на собствеността.
Представен от ответната стнрана
е констативен протокол от 30.10.2029г., подписан в кантората на нотариус
Ивелина Обретенова, с р-н на действие
района на РС-Варна, от лицата И.А.Б. и Н.И.И.,
представлявани от адв.К.Г.Я. – К. и К.И.Р., представляван
от адв.С.Б., в който последните двама са отправили
изявление за разваляне на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот, сключен на 16.09.****., поради невярно декларирано от продавачите в
чл.2.3 от предварителния договор изявление,
че се явяват пълноправни собственици на имота, като са отправили и
искане за връщане на платеното капаро.
С нотариален акт от 06.12.2019г., сделката по прехвърлянето
на собствеността на имота е финализирана, като
отразената в него продажна цена е в размер на 78000,00евро. Продавачи по
сделката са били Н.И.И., И.А.Б. и Н.Б.Б. – Б.
В полза на ищецът са събрани гласни доказателства чрез
разпит на св. К.И.Р. ЕГН **********. Последният излага, че е закупил процесният имот на 06.12.***. от ответницата, като тя е
положила подпис лично за себе си и от името на останалите двама продавачи на
имота, които е представлявала при сделката. Свидетелят Р. излага, че за
сделката е имал сключен договор за посредничество с ищцовото
дружество, което му е посредничело при намиране на апартамента. Изрично сочи,
че за обявата за този апартамент е разбрал от Д. управител на „Д.“ЕООД и от
съпруга й. Излага, че договора си за посредничество с „Д.“ЕООД е сключил малко
преди сключването на предварителния договор за продажба на процесния
имот-
Ответната страна, е ангажирала
гласни доказателства, посредством разпита на св.К.Г.Я.–К. ЕГН **********. Последната излага, че за процесната сделка към нея се обърнал И.Б., син на отв.Н.И. и неин колега-юрист, който живеел в Германия. От И.Б.,
същата узнала, че неговия брат, който не е съсобственик на имота, е пуснал
обява за имота, находящ се в гр.В., на
ул.“К.“ №***, ет.**, ап.*. Впоследствие се явили Д.В., В.
и купувачя К., воден от Д.В., като първите се представили
за посредници на купувача. Договорили се и подписали
предварителен договор. СВ.Я.-К., излага, че е научила от Н., че след подписване
на предварителния договор, когато е пристъпила към снабдяване с документи,
по-точно ДО в двора на МДТ, В., съпруг на Д.В. й е подал договор, който
подписала, след като Д.В. й заявила, че е разговаряла със сина й И.Б.и той е
бил съгласен за това. Св. Я.-К., излага подробно,че тя е съдествала
за окончателното финализиране на сделката, без посредничеството на „Д.“ЕООД,
като заедно с ответницата са изпълнявали всички изисквания на банката, предвид
факта, че купувача е ползвал банков кредит за закупуване на имота.Сочи, че е
била адвокат на продавачите. Излага, че преди подписване на окончателния
договор, купувача заедно със свой адв.С.Б., се явили
пред нотариус и заявили, че се отказват от окончателния договор, а тя като
представител на продавачите е комуникирала с купувача във връзка с подписване
на анекс за удължаване на срока и по други изисквания на финансиращата сделката
банка ОББ, която одобравала кредита за закупуването
на имота.
Въз основа на изложената фактическа
обстановка и съобразявайки становището на страните, съдът достигна до следните
правни изводи:
Посредническият договор е
неформален договор, по силата на който посредникът се задължава срещу
определено възнаграждение да извърши необходимата работа по сключване на една
или повече сделки. Предмет на договорът за посредничество е не извършването на
определена работа, а постигането на определен резултат - свързване на страните
за сключването на сделки. Посредническият договор може да бъде сключен преди,
по време и след изпълнение на сделката, като спада към така наречените
абсолютни търговски сделки, т. е. счита се за търговска сделка, независимо от
това дали лицата, които го сключват, са търговци. При договора за
посредничество приложение намират и разпоредбите на договора за поръчка.
По делото е представен договор, заверен за вярност с
оригинала, за посредничество при
продажба на недвижим имот от 16.08.****., сключен между отв.Н.И.И. – възложител и „Д.
„ЕООД - изпълнител. С договора възложителят възлага, а посредникът приема да
посредничи при продажбата на недвижим имот, находящ
се в гр.Варна, ул.“К.“№***, ет.**, ап.**. Цената, посочена от възложителя, по
която посредникът може да води преговори с потенциалните купувачи е посочена в
договора в размер на 78000,00евро. Възложителят се задължил да заплати на
посредника възнаграждение в размер на 2 % от продажната цена недвижимия имот, посочено
като 1560,00евро, което възнаграждение съгласно т.3.2 е договорено да се заплати в деня на
подписване на предварителния договор.
Действително, в приложен с отговора от ответницата,
предоставен й втори екземпляр от процесния договор/на
л.53/, липсват отразени ден и месец на сключване на този договор, без да е ясно
по каква причина е тази липса, като е посочена само годината на сключване ***.,
но доколкото задълженията произтичат от оригинала на договора за
посредничество, който отв.Н.И.И.
е подписала лично, съдът приема, че посоченото не се отразява на действителността
на сделката, съдържаща всички изискуеми съществени характеристики, договорени в
подписания лично от ответницата оригинал на договора.
Не е оспорен поставеният подпис от Н.И. на договора за
посредничество, поради което съдът приеме, че между страните е възникнало
облигационно отношение с уговорените права и задължения.
Съдът не споделя възраженията на ответната страна, че
договорът за посредничество, сключен между страните има невъзможен предмет.
Само пълната невъзможност на предмета към момента на сключване на договора,
съставлява пречка за пораждане на съответните правни последици – за пораждане
на субективни права и правни задължения, респ. невъзможност за изпълнение /невъзможност
да се извършат действия или бездействия, до които се отнасят целените от
правната сделка правоотношения/. В
случая към дата на сключване на писмения договор, процесният
недвижим имот не е продаден, нито е сключен предварителен договор за него, т.
е. договорът за посредничество от 16.08.***. има предмет.
Възражението на ответната страна за недействителност на
Договора посредничество за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на
16.08.2019г., поради това, че подписът на изпълнителя не е положен от
управителя на дружеството, нито от едноличния собственик на капитала, а от
трето лице, нямащо представителна власт по отношение на същото, съдът намира за
неоснователно. Когато едно лице действа от името на търговец, без
представителна власт, се смята, че търговецът потвърждава действията, ако не се
противопостави веднага след узнаването – чл. 301 ТЗ. В случаят е налице и
фактическият състав на разпоредбата на чл. 301 ТЗ. Налице е узнаване за
сключването на договора за посредничество, а доколкото ищецът сам се позовава и
ползва от същия, несъмнено липсва противопоставяне, като вместо него е налице
изрично потвърждаване на извършените без представителна власт действия. Поради
изложеното, съдът приема договора за валиден и обвързващ страните.
Ищецът, не се оспорва по делото, че е бил търговски
посредник и на двете страни по сделката, което е позволено от закона /арг. чл. 51 ТЗ/. Договорът за посредничество при сключване
на сделки с права върху недвижими имоти е неформален – същият се счита сключен
при постигане на съгласие по съществените елементи, вкл. чрез конклудентни действия. В случая посредникът е извършвал
действия на посредничество по повод желанието на ответника да продаде
недвижимия имот преди подписания писмен договор. В тази насока са показанията
на св.Р., който свидетелства както за това, че е научил от „Д. „ЕООД за обявата
за продажба на процесния имот, както и за извършен
оглед на имота преди подписването на предварителния договор за продажбата на
този имот.
Възражението за унищожаемост на
договора, поради умишлено въвеждане в заблуждение на ответницата, също не е
основателно. Въвеждането в заблуждение се изразява в умишленото предизвикване,
създаване и/или поддържане у измамената страна на невярна представа относно
определени обстоятелства. Тези обстоятелства, които другата страна или третото
лице умишлено е изопачило, понякога могат да са елементи от фактическия състав
на сделката, поради което въвеждането в заблуждение може да е относно нейното
съдържание, респ. - относно вида и характера ѝ. По делото не се доказа Н.И.,
да е била в заблуждение относно който и да е елемент от фактическия състав на
сделката, нито пък се установява, че тя погрешно е считала, че типичните правни
последици на сделката няма да настъпят или от нея ще настъпят други правни
последици. В тази насока съдът взема
предвид показанията на св.Я.-К., според които: „…. Н. дойде при мен и ми
представи предварителния договор, който е подписала, както и договора за
посредничество, от който е много притеснена…“ Очевидно е, при изложеното, че
продавача – отв.Н.И., е запозната със съдържанието на
договора за посредничество, при условие, че не се твърди, същата да е
неграмотна.
Съдът намира за неоснователно и наведеното възражение от
ответната страна Н.И., че в отношенията между нея и ищеца, е налице липса на
еквивалентност на престациите, поради което договора
противоречи на добрите нрави, доколкото видно от представения нотариален акт №
34, том XXXII, дело № 7721, вх. per. №10599/25.04.2007
г. на СВ-Варна, Н.И., не е собственик на целия имот, а на част от него. В този
смисъл, се настоява от ответницата, че заплащането
на комисионна от 2 % за продажба на целия имот при положение, че същата не е
изключителен собственик, е явно несправедливо и неприемливо.
Съгласно чл.9 от ЗЗД, страните могат свободно да определят
съдържанието на договора, доколкото то не противоречи на добрите нрави, като
нарушението на границата на свободата на договаряне е предпоставка за
нищожност, съгласно чл.26 ал.1 предл.3 от закона. В
ТР № 1 от 15.06.2010 г. по тълк.д. № 1/2009 г. на
ОСТК на ВКС, добрите нрави са морални норми, на които законът е придал правно
значение, защото правната последица от тяхното нарушаване е приравнена с тази
на противоречието на договора със закона.
В понятието за накърняване на добрите нрави, попадат и
хипотезите на липса на еквивалентност на престациите.
Преценката за такава липса се базира по всяко конкретно дело
на конкретно. Липсата на еквивалентност би означавала грубо нарушен баланс на престациите или тотален превес на интересите на единия от
договарящите, може да се направи извод за нарушаване на добрите нрави.
/Определение № 169 от 13.04.2016 г. на ВКС по гр. д. № 1191/2016 г., II г. о.,
ГК/.
В решение № 24 от 09.02.2016
г. на ВКС по гр.д.№ 2419/2015 г., III г. о., ГК, след анализ на практиката на
ВКС, е даден отговор на въпроса кога нееквивалентността на престациите
води до нищожност на договор за продажба, поради противоречие с добрите нрави,
като е прието, че само наличието на нееквивалентност на насрещните престации не е достатъчно, за да се стигне до извода, че
сделката е нищожна поради противоречие с добрите нрави. Т.е. известна
обективна нееквивалентност е допустима, тъй като свободата на договаряне
предполага преценката за равностойността на престациите
да се извършва от страните, с оглед техния интерес. При най-високата степен на
нееквивалентност на престациите съществува такова
съотношение, че едната от тях е незначителна и практически нулева, сделката ще е
нищожна поради противоречие с добрите нрави.
В случаят, не може да се приеме наличието на такава най-високата
степен на нееквивалентност на престациите, доколкото
факта, че ответницата е договорила заплащането на комисионна от 2 % за продажба
на целия имот, въпреки знанието й, че не е изключителен собственик на този, не
може да се приеме за явно несправедливо и неприемливо. От една страна това е израз на проявената
свобода на договаряне, а от друга съдът приема, че договарянето на този процент
върху цялата продажна цена на имота, е продиктувано от факта, че същата е
представлявала макар и неформално останалите съсобственици при подготовката за
сключване на предварителен договор, предвид изложения от самия нея факт, че
сина й и снаха й/другите две страни по окончателния договор/ не пребивават на
територията на РБ. Заплащането на посочените 2% от договорената в
предварителния договор продажна цена на имота/78000.00евро/, извършено изцяло
от името на отв.Н.И., в качеството й на един от
тримата съсобственици на имота има значение единствено във вътрешните
взаимоотношения между продавачите, но не и по отношение на сключения от нейно
име при свободно договаряне по см. на чл.9 от ЗЗД съдържание на процесния договор за посредничество.
За неоснователни съдът приема и възраженията, направени с
отговора по чл.131 от ГПК, че Н.И., не дължи заплащане на договореното
възнаграждение, тъй като изпълнителят не е изпълнил задълженията си по т. 2 от
договора за посредничество.
Не е нужно посредникът да взема и непосредствено участие в
преговорите по сделката, както и двете страни да изпълнят изцяло задълженията
си по сделката. Достатъчно е сключването на сделката да е в резултат от това,
че посредникът е поставил в контакт страните. Правото на ищеца за възнаграждение
по процесния договор е обусловено от осъществяването
на определен резултат - подписване на предварителен договор с купувач, който е
намерен от посредника, свързал страните по сделката. Задължително условие за
пълното изпълнение на договора е осъществяването на контакт между страните,
осъществяването на уговорения резултат, както и наличието на причинна връзка
между поведението на ищеца и настъпването на крайния резултат. В тази насока,
съдът отново кредитира показанията на св.Райков-купувач по сделката, като
обективни, който свидетелства както за това, че е научил от „Д. „ЕООД за
обявата за продажба на процесния имот, както и за осъществен
със съдействието на посочената фирма оглед на имота преди подписването на
предварителния договор за продажбата на този имот.
Предвид изложеното съдът намира, че фактическият състав на
вземането на ищеца, се установява по безспорен начин, налице е сключен договор
между него и ответницата, ищецът е изправна страна, поради което му се дължи
възнаграждение.
Правото на ищеца за възнаграждение по процесния
договор, е обусловено от осъществяването на определен резултат – подписване на
предварителен договор с купувач, представен от ищцовото
дружество. Уговорено е възнаграждение в размер на 2% от продажната цена на имота 78000,00евро,
посочено и в конкретен размер от 1560,00евро. Липсват твърдения и доказателства
от страна на ответника за заплащането на дължимото възнаграждение.
Неблагоприятните последици от недоказването на това обстоятелство са в негова
тежест, поради което предявеният иска следва да бъде уважен в пълен размер.
Като законна последица ще се присъди и законната лихва върху главницата от
датата на подаване на исковата молба – 16.01.2020г., до окончателното плащане.
По разноските:
На чл. 78, ал. 1 ГПК, ищецът има право на поискани и
доказани разноски под формата на платена държавна такса /122,05 лева + 2.00лв.
преводна такса/ и възнаграждение за защита и съдействие от един адвокат /600,00
лева/. По делото не е наведено възражение срещу размера на адв.възнаграждение,
заплатено от ищцовата страна.
Мотивиран от гореизложеното, Варненският районен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА ответникът Н.И.И. ЕГН **********, с адрес: ***, ДА
ЗАПЛАТИ В ПОЛЗА НА ищецът „Д."
ЕООД, ЕИК ********, седалище и адрес на управление *** представлявано от Д.В.,
чрез Адвокатско дружество „К. А.", ЕГН **********, ЕИК ********, адв. К.К.К., Варненска адвокатска
колегия, в качеството му на пълномощник, съдебен адрес ***, тел.: ******, сумата 1560,00евро(хиляда и
петстотин и шестдесет евро), представляваща неплатено възнаграждение по
Договор за посредничество за
покупко-продажба на недвижим имот на 16.08.2019г., ведно със законната лихва върху тази сума от датата на завеждане на
иска – 16.01.2020г. до окончателното
й изплащане.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал.1
ГПК, Н.И.И. ЕГН **********,
с адрес: ***, ДА ЗАПЛАТИ НА ищецът „Д."
ЕООД, ЕИК ********, седалище и адрес на управление *** представлявано от Д.В. сумата от 724,05лв. разноски
по делото за заплатени държавна такса и възнаграждение
за защита и съдействие от един адвокат.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване, с въззивна жалба, пред Варненски
окръжен съд, в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РЕШЕНИЕТО да се обяви в
регистъра на съдебните решения по чл.235, ал.5 от ГПК.
ДА СЕ
ВРЪЧИ препис от настоящото решение на страните по делото, ведно със
съобщението за постановяването му, на основание чл. 7, ал. 2 от ГПК.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: