№ 40
гр. Пазарджик, 25.01.2023 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ПАЗАРДЖИК в публично заседание на двадесет и
пети януари през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Иванка Г. Илинова
при участието на секретаря Галина Г. Младенова
Сложи за разглеждане докладваното от Иванка Г. Илинова Гражданско дело
№ 20225200100443 по описа за 2022 година.
На именното повикване в 11:00 часа се явиха:
Ищеца не се явява, редовно призован. За него се явява адв. Г.
К. и адв. В.. Г.ев, редовно упълномощени да го представляват.
За ответната страна ОД на МВР се явява юрк.К. П..
Явява се в.л.Б.
Адв.К.: Да се даде ход на делото.
Адв.Г.ев: Да се даде ход на делото.
Юрк. П.: Да се даде ход на делото.
Съдът намира, че няма процесуална пречка по даване хода на делото,
затова
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
ДОКЛАДВА писмото на ищцовата страна от 23.01.2023 год., с което в
съда е депозирано четливо копие от писмо изпратено от ОД на МВР
Пазарджик до кмета на Общината на 01.09.2021 год. депозирано по делото в
нечетлив вид, по твърдение на ищцовата страна.
Адв.К.: Да се приеме.
Адв.Г.ев: Да се приеме.
Юрк. Пенева: Да се приеме.
Съдът
1
О П Р Е Д Е Л И :
ПРИЕМА като доказателство по делото четливо копие от писмо от
№312000-1586 от 01.09.2021 год.
Пристъпва към изслушване заключението на вещото лице и снема
самоличността му, както следва:
В.л. инж. С. Г.. Б. : -71 год., българка, българска гражданка, неосъждана,
без родство и служебни отношения със страните. Предупредена за
отговорността по чл.291 от НК.
В.л.Б.:Представила съм писмено заключение, което поддържам. Не съм
оценява въобще терена,тъй като съм приела,че същия по предназначение
представлява прилежаща площ към двете сгради и нямат самостоятелна
стойност.Има нормативна база,въз основа на която се изчислява съответната
прилежащата към сградите площ, а именно Наредба №7/2003 год. за привила
и нормативи, за устройство на територията.Тази наредба определя
минималната прилежаща площ.В случая аз съм имала предвид
разположението на сградите,тяхната площ и площта на самия терен.Описала
съм състоянието на имота.Сградите са разположени перпендикулярно една от
друга ,под ъгъл.В предната им част се намират тези 7 врати за към
складовете и пред тях е разположена една цяла рампа – от началото на
сградата през ъгъла до края на другата сграда с параметри - ширина напред
1,10 и височина 80 см. с цел разтоварване на стоки, които да бъдат
складирани или извозени от склада, затова считам, че не може да се обособи
свободна площ. Като се изключи площта заключена между двете сгради,за
което считам категорично,че е прилежаща площ,има свободни пространства
от северозапад и югоизток зад сградите.Там са направени два навеса.Не мога
да отговоря на въпроса за какво се ползват тези навеси.Не мога да отговора на
въпроса какво представляват отвътре складовите клетки.Състоянието им личи
от външния вид,състоянието е добро.Огледа го направих,когато извършвах
експертизата за делото пред адм.съд. Състоянието на складовите помещения
нямаше значение за експертизата пред адм съд. И тогава не съм влизала вътре
в складовете. Ходих на оглед през есента на 2022 год.,може би октомври
месец.На площадката пред сградите имаше коли,най-различни и леки и
товарни. Имаше и катастрофирали автомобили,но не съм сигурна.Имаше и
представител на ОД на МВР при огледа.Влязох в имота от мястото на
2
тупика,който се предлага да бъде направен от задната част на имота. Отпред
на официалния вход имаше бариера. Наемната цена на сградите съм
определила без оглед на прилежащата площ. Използваните аналози също
имат прилежаща площ. Не мога да нито какво е съотношението на
прилежащата площ към сградите при имотите-аналози,нито какво е същото в
процесния имот,нито пък мога да кажа в момента каква е тежестта на размера
на прилежащата площ при определяне наемната цена на самата сграда с оглед
конкретния размер на прилежащия терен.По принцип счита,че няма значение
за наемната цена на сградата дали и какъв е размера на прилежащата към нея
площ.
Адв.К.: Прави впечатление, че в два от имотите не става въпрос за
дворно място въобще, а за други два е споменато паркомясто.
В.л.Б.: Първия от посочените аналози площта на склада е 500 кв.м., а
дворното място в момента не мога да посоча колко квадрата е. Във всички
пазарни аналои съм посочила площта само на сградите , а не и на дворното
място.Всички имат прилежащи площи.Записала съм в заключението,че са
след извършен основен ремонт.Последния аналог е с доста по-малка площ
затова съм дала по-малък сравнителен коефициент. Относно ремонта също е
записано.Оценявания обект отвън сградите са измазани.Имала съм предвид
общата част,това са двете складови площи. Приела съм сградите като обща
площ.Не съм изготвяла оценка на всяко едно от складовите
помещения.Редукцията е обща.По отношение на промишлени складови
сгради няма особено значение къде се намират,в коя част на града, за разлика
при жилищните.Процента на инфлацията съм взела от сайта на НСИ и съм
приела, че трябва да се отчете инфлацията и затова съм я отчела по години.
Адв.К.:Не съм съгласен с метода на работа на вещото лице досежно
приложението на инфлационния индекс и намаляването на пазарната цена за
периодите назад.Например на 2017год. вещото лице намалява цената заради
инфлационния индекс равняващ се на 33,25% от 2,12 лв. на 1,42 лв. на кв.м.
При положение, че в сайта на НСИ се отчита инфлацията на месечните наеми,
като за 2022 год. например този процент на инфлация досежно наемите на
недвижимите имоти и 6.2, докато вещото лице за същия период е приложило
процент на инфлация 19.35.
В.л.Б.: Не мога да коментирам данни,които не съм събрала
3
сама.Действително ползвала съм общия инфлационен индекс,а не този за
наемната цена на недвижили имоти.Не мога да кажа дали съм виждала такива
договори касаещи складови помещения.Използвала съм сайт „Имот нет“,с
който работя основно.В сайта,с който работя има и опция за наблюдение на
цените на имотите през отделните периоди отчиташ колебание на цените,но
касае жилищните имоти.Не съм видяла за складовите
помещения.Покачването на цените на имотите определям точно във връзка с
цените на аналозите,които са на пазара през съответния период.Тези аналози
съм открила когато съм изготвяла заключението.В сайта, с който работя
нямам възможност да проверя историята на офертите за предходни години.
Не мога да кажа,не си спомням да съм видяла обява в Агенция „Игнатов
имоти“ за отдаване на имот - склад с площ от 555 кв.м. на стойност 4 лв.на
кв.м.Не мога да коментирам,не си спомням да съм видяла такава оферта,за
която казва адв.К., че е от юли 2022 год. Аз съм работила по задачата в края
на 2022 год.
Адв.К.:Твърдя, че обявата все още стои на сайта на имоти .бг. Нямаме
други въпроси.Оспорваме експертизата,тъй като се базира на необосновани
изводи.Не получихме отговори на съществени въпроси. Твърдим ,че за
последните години не имало промяна в цените на имотите в имот.бг.Според
анализи изготвени от специализирани сайтове и такива което са фокусирани
само върху промишлени складове,стойностите на наемите не са се
повишавали в съответствие с инфлацията.Търсенето на малки и средни
складове е по-голямо от предлаганото.Твърдим,че има аналози, които не са
ползвани и би следвало да е достатъчно основание за съмнение,че
експертизата не обоснована на оглед на процесния имот от който да се изведе
информация за неговото състояние.Това е осуетило и пълноценни извод за
съотношение на аналозите,които също не са оглеждани и не с
проверявани.Освен това остана неясно защо инж.Б. счита,че няма собствена
икономическа стойност.Дворното място е оценимо,оценявано е по другото
дело.Конкретно за дворното място експертизата не е пълна.Предоставям на
съда да прецени дали за приеме заключението но смятаме,че не може да бъде
ползвано от съда за присаждане на реално обезщетение. Редно е да
настояваме да не се приема заключението.
В.л.Б.: Процесния имот не е ограден със самостоятелна ограда
обособяваща го като отделен имот от имота представляващ тиловата база на
4
МВР.Нямам точни данни,но предполагам към 70-те години е построена
сградата.Нямаше данни за ремонт,но сградата беше в добро състояние.
Мазилката беше в добро състояние,нямаше течове.Голяма част на площите
пред сградите беше заета от паркирани автомобили.Няма данни имота да има
самостоятелна охрана поставена от ищеца.За да вляза в имота от задната му
част се движехме по затревени площи.Предвидено е прокарване на улица,но
такава не е приложена.За да вляза в имота не се наложи да преминавам пред
врата,портал,бариера или оградни съоръжения.От задната част на имота
въобще не е оградено.Сега като ми поставят въпросите в детайли адв. К. и
адв.Г.ев вече не съм сигурна и не мога да си спомня с абсолютна сигурност
дали е имало отзад метална ограда и портал, но по- скоро нямаше.Портала е
отпред.Не съм проверявала,защото не ми е поставяно като задача да
проверявам дали складовете са снабдени ВиК и ел. захранване.Влязох
отзад,защото там щеше да е новия тупк,за да видя мястото.Влязох отзад
именно заради поставената задача по адм. дело.
Юрк.П.:Смятам,че експертизата не е достатъчно обоснована.Не е
отговорено изцяло на задачата за действителното състояние на процесния
имот.Следва да бъдат зададени допълнително въпроси какво е състояние на
сградите,година на строителство,имат ли самостоятелно обособени ВиК и
ел.захранване,каква би била цената ако се отдават заедно и поотделно. Моля
да ни се даде срок да формулираме въпросите си към вещото лице.
Адв.К.:Не възразявам вещото лице да допълни заключението си.Моля
вещото лице да има предвид и вписани реално договори на складови
помещения аналогични на процесните и ако счете искането ни за уместно, да
ни бъде издадено удостоверение.Вещото лице да провери в специализираните
сайтове,както и в имот.бг не само за оценката,но и в раздела за статистика и
след добитата от тези източници информация да каже дали е приложим
коефициента за обща инфлация и при наемите за Пазарджик на складови
помещения има диференцирана ставка на понижение или завишение с оглед
инфлацията.
В.л.Б.: Моля да бъда освободена от експертизата. Като слушам
исканията на пълномощника на ищеца става въпрос за нова експертиза с
много повече проверка на сайтове и моля да бъда освободена, поради липса
на време и възможност да положа усилия за отговор на задачата.
5
Адв.К.: Не възразявам.
Адв. Г.ев: Не възразявам.
Юрк. П.: Не възразявам.
Съдът счита, че не следва да бъде прието заключението на в.л. инж. Б.
като намира,че същото е необосновано и не отговоря на поставените от съда
по искане на ищцовата страна въпроси.
На първо място вещото лице не изготвило заключение за оценка на
наемната цена на всяка една от двете сгради поотделно, както е поставена
задачата.Не е изготвена и експертна оценка за наем на дворното място, като е
прието,че цялата част от свободното дворно място представлява прилежаща
територия обслужваща складовите помещения,без да е посочено коя част от
него и в какъв размер съгласно нормативните правила за прилежаща част
представлява такава и дали има друга част,която се явява свободна и би
могла да служи за друго предназначение.В тази връзка вещото лице следваше
да посочи конкретно площта на дворното място заключено между двете
сгради, както и да посочи каква част от тази площ коя конкретно тя
обслужва.Не на последно място вещото лице следваше да посочи по какъв
начин съответната прилежаща площ влияе,покачва наемната цена на
съответната сграда и даде самостоятелна оценка на оставаща свободна
площ,която не представлява прилежаща част към сградата.За да даде
обективна оценка на двете сгради вещото лице следваше да изготви такава
след като провери и опише състоянието на сградите към момента,като вземе
предвид годината на построяване, състоянието им към момента,в това чисто
дали същите са снабдени с електричество,дали са водоснабдени,дали са
функционално свързани, дали биха могли да се отдават под наем поотделно
или само заедно.За оценка на наемната цена на всяка една от сградите и
дворното място вещото лице следваше да вземе предвид състоянието на
имота като цяло и инфраструктурата на същия,достъпа до същия дали се
извършва само откъм улицата с идентификатор 159 или има възможност за
достъп от задната част на имота, откъдето вещото лице казва, че е влязло без
наличие на ограда и портали и ако е възможен достъп от задната част по
какъв начин и чрез каква инфраструктура.Вещото лице следваше да вземе
предвид пазарни аналози,включително и за конкретните периоди,като
извърши проверка освен в сайта който посочи експерта по-горе и в други
6
сайтове,както и в Агенцията по вписвания за реално сключени и вписани
наемни договори за подобен вид обекти.Отделно от това вещото лице
използвайки четири пазарни аналога не е описало подробно състоянието на
същите,за да може да бъде преценена тяхната относимост и съответствие с
процесния имот, а от там и да бъде обоснован извода на експерта за прилагане
на съответния пазарен коефициент за сравнение.Вещото лице е използвало
данните на НСИ за процента на инфлация за процесните периоди, като не е
взело предвид този касаещ именно и конкретно цените на наемите на
недвижимите имоти. За обосновка на заключението вещото лице следваше да
извърши и оглед на аналозите, които сочи за обективна и обоснована
съпоставка с процесния имот.
Поради всичко изложено по-горе съдът намира заключението за
непълно, необосновано и недаващо отговор на поставените задачи, поради
което не следва да бъде прието като доказателство в днешното съдебно
заседание.
Съдът счита, че следва да съобрази молбата на вещото лице инж.Б. и
освободи същата като вещо лице по делото, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
НЕ ПРИЕМА заключението на в.л. инж.С. Б..
ОПРЕДЕЛЯ възнаграждение в размер на 100 лв. което да се изплати на
вещото лице инж.С. Г. Б. от внесения депозит.
Съдът ще назначи вещо лице по делото в ЗЗ, като ДАВА едноседмичен
срок на всяка една от страните да посочи по двама експерти от които съдът
ще назначи един.
Съдът пристъпва към изслушване на свидетеля Р.. Н.. Л. и снема
самоличността му, както следва:
Св.Р.. Н.. Л.: 60 год., българин, български гражданин, неосъждан,
женен, без родство и служебни отношения със страните. Предупреден за
отговорността по чл.290 от НК.
Св.Л.: Обещавам да кажа истината. През февруари месец
миналата година по искане на г-н П. извърших оглед, за оценка на негов имот
находящ се в тиловата база в Пазарджик. Искаше да има оценка на наемната
7
цена на имота, във връзка с неговите взаимоотношения с МВР. Оставихме
колата на главната улица и от там пеша по черен път стигнахме до задната
част на имота. Имаше ограда и отворена голяма врата, през която минахме и
влязохме в имота отзад, като П. ми каза, че е негов. Отзад където влязохме
нямаше никой, който да контролира достъпа до имота. Пътя беше черен.По
този черен път по който се движехме пеша може да се мине и с кола.След
като влязох вътре и извърших оглед на имот, върнахме се в колата и се
опитахме да вземе през главния вход. Имаше бариера и човек, който ни спря и
ни поиска личните данни.Аз му отказах да му дам личните си данни.
Мисля,че се представи като служител на МВР.Имаше табелка на дрехата.Не
мога да кажа какво пише на табелката.Той ми поиска ЕГН-то и аз отказах да
му го предоставя.Той поиска ЕГН-то и на П.. П. си даде ЕГН-то,той го записа
на едно хвърчащо листче и тогава ни пусна с колата вътре.Като влязохме от
задната част на имота успях да огледам задната част на два склада
разположение под буквата „ Г “. Имаше навеси и коли под навесите.Не мога
да си спомня дали нещо реално ни пречеше за заобиколим сградите и да
огледаме целия имот, но П. каза, че има друг вход и че оттам можем да видим
сградите.Не си спомням дали можехме да стигнем до сградите в предната им
части или отзад, или само през бариерата.Когато влязох отпред пред сградите
видях, че има много паркирани коли.Мисля, че бяха и нови и счупени.Повече
бяха леки коли.Имаше рампа по която се качих и пред всяка врана на всяка
клетка имаше служител.Бяха 7 – 8 врати и имаше пред всяка една от тях
човек,който отваряше вратите.Вратите бяха отворени,за да мога да вадя какво
представляват тези складове отвътре. Хората не ме пуснаха да вляза вътре в
складовете, нито да направя снимки. Предупредиха ме,че нямам право да
снимам.Единствено влязох в една канцелария с баня и тоалетна към нея,която
канцелария беше в много лошо състояние.Това беше миналата година
февруари месец.Около 12 квадрата беше тази канцелария.Сградите си бяха
два самостоятелни обекта, обособени със самостоятелни стени.Там където
бяха колите настилката беше асфалт.Мисля,че дойде и началника на МВР
Пазарджик,но аз не съм разговарял с него.Той разговаряше с П..Не съм чул
разговора им.В складовите клетки забелязах,че има много вещи.Имаше много
вещи, които бяха по земята,но какви бяха вещите не мога да кажа.Вратите
бяха масивни,двукрили,дървени врати.Отключваха се и се заключваха.От
задната страна на сградите мисля,че имаше по едно или две малки
8
прозорчета.Под навесите мисля, че колите бяха в движение.
Отзад в задната част на имота имаше нещо като бетонни вани,даже не
мога да кажа какво представляват.Размерите на тези вани условно казано бяха
около 15 на 5 метра.Не съм сигурен в размерите им,но там някъде.Мисля,че
бяха две такива съоръжения.Не знам за какво се използват.Мисля, че бяха
извън имотите.
По цялото продължение на черния път и от страни имаше мисля, че
телена ограда,която ограждаше имота целия,вкл. и този на П..По спомени
вратата през която влязохме отзад беше голяма и би трябвало да влизат и
камиони.Не си спомням да има мрежа, която да пречи от задната част на
имота да се стигне до предната част на имота.
С бащата на П. и с П. се познавам повече от 30 години. Това е частна
експертиза. Беше ми възложена от П.. Снимка на имота направих след като
вратите бяха затворени. Не знам по чие разпореждане вратите на складовите
клетки бяха затворени след мен. Складовете бяха препълнени с вещи. По пода
почти нямаше място от вещи.
Съдът приканва страните към спогодба.
Юрк. П.:Моля да бъде изискано от Община Пазарджик доказателство за
собствеността на улицата тупик с идентификатор 157, тъй като тя е публична
държавна собственост.
Адв. К.:Искането е преклудирано. Водим свидетеля Р.. Н.. Л., който
моля да бъде разпитан в днешното съдебно заседание.
Съдът намира искането за изискване от Община Пазарджик на
доказателства за собствеността на улицата тупик с идентификатор 157 е
неоснователно. Искания страната може да прави най-късно с отговора на
исковата молба, поради което
О П Р Е Д Е Л И :
ОСТАВЯ искането без уважение искането на юрк.Пенева.
ОТЛАГА и НАСРОЧВА делото за 08.03.2023 год. от 9.30 часа за която
дата страните уведомени.
Да се призове вещото след определянето му.
Протоколът се изготви в съдебно заседание, което приключи в 13,00
9
часа.
Съдия при Окръжен съд – Пазарджик: _______________________
Секретар: _______________________
10