Р Е Ш Е Н И Е
№……/……07.2019г.,
гр. Варна
В И М Е Т
О Н А
Н А Р О Д А
ВАРНЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ в открито съдебно заседание, проведено на десети юли
през две хиляди и деветнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ДАНИЕЛА ПИСАРОВА
ЧЛЕНОВЕ: СВЕТЛАНА КИРЯКОВА
ЦВЕТЕЛИНА
ХЕКИМОВА
при
секретар Албена Янакиева,
като
разгледа докладваното от съдията
Хекимова
въззивно
търговско дело № 586 по описа за 2019г.,
за да се
произнесе взе предвид следното:
Образувано
е по въззивна жалба вх. №18646/13.03.2019г.
от Е.М.Д., ЕГН **********,*** срещу Решение №605/14.02.2019г. по гр.д. №12907/2018г. на ВРС, 34 състав,
с което e уважен предявения от „Аспект-33“ ООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление гр. Варна, ул. „Прилеп“, № 28,
ет. 2, ап. 2 иск за заплащане сумата от 1114.82 лева /хиляда сто и
четиринадесет лева и осемдесет и две стотинки/, представляваща незаплатено възнаграждение
по договор за посредничество при покупка на недвижим имот от 22.06.2018г.,
ведно със законната лихва от датата на депозиране на исковата молба в съда –
27.08.2018г. до окончателното изплащане на задължението, на основание чл. 79,
ал. 1 ЗЗД.
В
жалбата се твърди, че решението е незаконосъобразно, неправилно и необосновано.
Сочи се, че при постановяване на решението си първоинстанционният съд
неправилно е възприел фактическата страна на спора и съответно е формирал извод
за валидност на договора, на който ищецът се позовава. Твърди се също, че съдът
е определил неправилна правна квалификация, което се е отразило при
определянето на релевантните факти. В жалбата не са направени доказателствени
искания.
Отправената към съда молба е да бъде отменено
решението и отхвърлен изцяло предявения иск, като се присъдят и направените
разноски.
В срока по чл. 263 ГПК, въззиваемата страна
„Аспект-33“ ООД, ЕИК *********, е депозирала писмен отговор, в който оспорва
въззивната жалба и моли решението на ВРС да бъде потвърдено изцяло като
правилно и законосъобразно. Сочи се, че фактическите обстоятелства по спора са
изяснени и съдът е взел отношение по всяко от възраженията на ответника. В отговора не са направени доказателствени
искания.
За
да се произнесе, съдът взе предвид следното:
Производството
пред първоинстанционния съд е образувано по предявен от „Аспект-33“ ООД срещу Е.М.Д., иск с
правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД, за осъждане на Д. да заплати на ищеца
сумата от 1114.82 лева, представляваща възнаграждение по договор за
посредничество от 22.06.2018г., ведно със законната лихва от датата на
депозиране на исковата молба в съда – 27.08.2018г. до окончателното изплащане
на задължението.
В
исковата молба се твърди, че на 22.06.2018г. между „Аспект-33” ООД и Е.Д. е сключен договор
за посредничество при покупка на недвижим имот, по силата на който ответницата
е възложила на дружеството да посредничи при придобиване на имот, представен от
посредника, срещу възнаграждение в размер на 3% от продажната цена, но не
по-малко от 500 евро. Излага се, че на 22.06.2018г. на
клиента е показан ***********, за което Д. е подписала протокол за оглед на
недвижим имот от същата дата. Твърди се, че на 02.08.2018г. горният имот е
закупен от съпруга на Д., с което е придобит в съпружеска
имуществена общност, поради което се дължи възнаграждение, както и съобразно т. 7, ал. 3
от договора, в който страните са уговорили, че същото се следва на посредника и когато
свързано с купувача лице по смисъла на § 1 от ДР на ТЗ закупи имота. Твърди се,
че дължимото по договора за посредничество възнаграждение от 570 евро, с левова
равностойност от 1114.82 лева /3% от сумата от 19 000 евро/, не е заплатено на
ищеца нито в деня на сключване на договора за покупко-продажба, нито след
изпратените до Д. покани. Отправеното към съда искане е за осъждане на
ответницата да заплати следващото се по договора за посредничество
възнаграждение, ведно със законната лихва върху сумата от датата на подаване на
исковата молба в съда.
В срока по чл. 131 ГПК,
ответната страна Е.М.Д., депозира отговор на исковата молба, в който
изразява становище за неоснователност на иска. Не оспорва, че на 22.06.2018г. е
подписала договор,
наименован „Договор за посредничество при покупка на недвижим имот“. Твърди
обаче, че представения от ищеца екземпляр и намиращият се в нейно държане са с различен текст, поради което счита
че не е налице облигационна връзка между страните, с оглед липсата
на съвпадащи насрещни волеизявления. Твърди, че в подписания от нея договор
липсва предмет и цена на
предлагания имот. Вън от горното твърди сочената от ищеца продажна цена на
имота драстично да надвишава тази на придобиването му. Счита, че договорът е
нищожен, тъй като противоречи на чл. 3 от ЗОПБ, тъй като е посочено, че цената
от 19 000 евро е платима в брой. Твърди на следващо място, че ищецът си е
послужил със заблуждаваща търговска практика по см. на чл. 68д, ал. 1 ЗЗП, тъй
като в офертата рег. № 7359 е предоставена невярна информация за площта на
продавания имот – 22 кв.м., а реалната е с повече от 10% по-малка. Счита
клаузите на договора относно възнаграждението за неравноправни по смисъла на
чл. 143 ЗЗП като уговорени във
вреда на клиента,
неотговарящи на изискванията за
добросъвестност и водещи до значително неравновесие между страните. Счита, че след като дружеството не представлява
собственика, няма право да предлага за продажба имота и е в невъзможност да изпълни задълженията си
по чл. 5 от договора да осигури организационно обслужване на сделката и чл. 7,
ал. 1 за свързване на страните по сделката. Твърди се наличието на нелоялна търговска
практика по смисъла на чл. 68г ЗЗП, както и че клаузата на ал. 3 на чл. 7 не би могла да обвърже ответника, доколкото разпоредбите на ТЗ не намират приложение по отношение на физически лица. Счита и
че начинът на формулиране на клаузата на чл. 7, ал. 3 от договора сочи на
правоотношение с вещ, което е нищожно. Моли за отхвърляне на иска, ведно с
присъждане на сторените по делото разноски.
Варненският
окръжен съд, с оглед наведените оплаквания и след преценка на събраните
доказателства, приема за установено от фактическа и правна страна следното:
Жалбата, инициирала
настоящото въззивно произнасяне, е подадена в срок, от надлежно легитимирана
страна, при наличието на правен интерес от обжалване, поради което е допустима
и следва да бъде разгледана по същество.
Съгласно разпоредбата на
чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а
по допустимостта – в обжалваната му част. Обжалваното решение е валидно
постановено в пределите на правораздавателната власт на съда, същото е
допустимо, като постановено при наличието на положителните и липса на отрицателните
процесуални предпоставки.
По отношение неправилността
на първоинстанционния съдебен акт, съобразно разпореждането на чл. 269, ал. 1,
изр. второ ГПК, въззивният съд е ограничен от посочените в жалбата оплаквания,
които се изразяват в твърдения за определяне на неправилна правна квалификация
на предявения иск, неизясняване фактическата страна на спора, както и
игнориране на релевираните в отговора на ИМ оспорвания.
По своята правна същност
процесният договор за посредничество носи белезите на договор за поръчка,
уреден в чл. 280 и сл. ЗЗД, като последният е
неформален и възнаграждение се дължи единствено ако такова е било уговорено
между страните. Предвидените
в договора задължения на страните по сделката определят облигационното
правоотношение като възложено посредничество на пазара на недвижими имоти, тъй
като дължимото от ищеца изпълнение се свежда до предлагане на клиента на имот с
желаните характеристики, организация на огледи и обслужване на сделката до
сключване на окончателен договор. Дължимата от посредника престация се изчерпва
със задачата да свърже и подпомогне страните да сключат конкретна сделка, в
която посредникът не участва нито от свое име, нито от чуждо име. Посредникът е
търговец, поради което твърдяното правоотношение съдържа и съществените
елементи на договор за посредничество по смисъл на чл. 49 и сл.от ТЗ, но това не води до
сочения от въззивника извод за неизпълнение на договорно задължение, тъй като
видно от договора липсва предвидено задължение за някакъв конкретен резултат,
което определя този вид сделки като мандат за фактическо действие, при който
всички разходи се поемат от възложителя, съответстващ по характеристики на
договор за поръчка по чл.280 от ЗЗД, със спецификата на мандат за
посредничество при покупка на недвижим имот и предвидено възнаграждение.
За да са основателни исковете
за заплащане възнаграждение по договор за поръчка, следва да е установено, че
ищецът е изпълнил задълженията си по договора и е изправна страна по него,
както и че е уговорено възнаграждение, което не е платено от страна на
ответника. В тежест на ищеца е да докаже при условията на пълно и главно доказване,
че е изправна страна, тоест изпълнение на задълженията си да окаже съдействие
на клиента при покупката на недвижим имот, съобразно зададените от последния
критерии, както и че ответникът е сключил договор за придобиване на имот,
осигурен със съдействието на ищеца и не е заплатил уговореното възнаграждение
на посредника в предвидения за това срок.
За доказване наличието на облигационно
правоотношение ищцовото дружество – въззиваема страна в настоящото производство
се позовава на договор за посредничество
от 22.06.2018г., сключен между „Аспект 33“ ООД и Е.М.Д.,
с който на дружеството е възложено посредничество за покупка на недвижим имот: едностаен
апартамент, в район Левски, за който клиентът приеме оглед, за офертна цена от 19000
евро. В чл.7 от договора e уговорено още, че агенцията
има право на възнаграждение в размер на 3% от продажната цена, но не по-малко
от 50 евро, като възнаграждението се дължи за свързването на страните по
сделката. В ал.2 на същата клауза е предвидено, че продажна цена е цената,
посочена в предварителния договор, ако е сключен в присъствието на агенцията, а
иначе цената, посочена в договора за посредничество, а ако не е посочена,
цената по нот. акт или друг документ за придобиване на собственост.
Оспорена е в хода на първоинстанционното
производство автентичността на ръкописните текстове в представените от ищеца
екземпляр на договора и протокола за оглед. От заключението на назначената
съдебно-почеркова експертиза се установява, че ръкописните текстове в
представените от ищеца екземпляр на договора и протокола за оглед, както и в
представения от ответника протокол за оглед са изписани от едно и също лице – О.М.В.,
служител на ищцовото дружество. Твърди се в жалбата, че първоинстанционният съд
неправилно е възприел като преклудирани възраженията на ответника за дописване
на част от ръкописния текст в представения от ищеца екземпляр от договора.
Действително възраженията са формулирани по този начин във второто по делото
съдебно заседание, в което е приет доклада и съдът се е произнесъл по
доказателствените искания. В отговора на исковата молба са направени множество
оспорвания, които основно касаят наличието на два различни екземпляри от
договора. Излагат се твърдения, че ответницата е подписала договор за
посредничество, който е представен към отговора и в който липсва предмет и
цена, като същевременно представеният към отговора екземпляр е неподписан. Липсва
оспорване на положените от ответницата подписи, такова не е направено и в
съдебното заседание при произнасяне по доказателствените искания, липсва и
оспорване, което би могло да се тълкува в твърдяния от проц.представител
смисъл, а именно като твърдение за дописване на част от ръкописния текст след
подписване на договора, поради което извода на съда за настъпила преклузия е
правилен. Следва да се отбележи, че дори при допускане на задача в този смисъл
към съдебно-почерковата експертиза отговор на такъв въпрос не би могъл да се
получи поради липсата на методика за изследване, както е изяснено чрез
допълнителни въпроси към вещото лице в съдебно заседание.
Възраженията за липса на договор между страните
настоящият състав намира за неоснователни поради следното: касае се до
изготвяне на договор чрез попълване на бланка, като екземплярът на клиента е
останал непопълнен, което е обичайна практика. Изготвянето на договора в два
еднообразни екземпляра няма отношение към неговата действителност, а към
доказване на неговото съществуване от всяка от страните, както и неговото
съдържание при различие в текста. В случая е налице само един екземпляр с
положени подписи на двете страни, а именно представения към исковата молба, доколкото
в приложения към отговора екземпляр липсва подпис на клиента. С оглед
заключението по съдебно-почерковата експертиза и липсата на оспорване подписа
на клиента автентичността му следва да се приеме за доказана, поради което настоящият състав приема,
че страните са обвързани от валидно облигационно правоотношение за
посредничество съгласно договора от 22.06.2018г., приложен на л.6 от делото.
Възражението за последващо дописване на ръкописния
текст, независимо от неговата несвоевременност, се опровергава от останалите доказателства по делото – първата
част от ръкописния текст са данните на клиента /три имена, ЕГН, адрес/, които
не са обуславящи за действителността на договора, доколкото при наличието на
неоспорен подпис на клиента с изписване на име и фамилия страните са
индивидуализирани в достатъчна степен. Следващата част от ръкописния текст
касае характеристиките на търсения имот, по-конкретно големина, район и цена,
като последната е спорна между страните като основа за изчисление на дължимото
възнаграждение. Същите характеристики, вкл. цената, са отразени и в двата
екземпляра на протокола за оглед на недвижим имот – в представения от ищеца,
върху който е положен подпис на клиента, неоспорен в хода на производството,
както и в представения от ответника с отговора на исковата молба. При наличието
на трикратно отразяване на описаните елементи на договора в представените и от
двете страни в спора писмени доказателства липсва основание да се счита, че
договорът е сключен при други условия.
Възраженията за неравноправност са направени без
уточнение на конкретна хипотеза на чл.143 от ЗЗП, което не представлява пречка
за разглеждането им с оглед служебното задължение на съда, но се преценяват
като неоснователни. Твърденията, че липсата на пълномощие да представлява
продавача по сделката води до неравноправност на някоя от договорните клаузи,
не намират основание в закона поради липсата на връзка с предвидените в чл.143 от ЗЗП хипотези. Съгласно
цитираната разпоредба неравноправна е клауза в договор,
сключен с потребител, която е уговорена в негова вреда, не отговаря на
изискването за добросъвестност и води до значително неравновесие между правата
и задълженията на търговеца или доставчика и потребителя. Липсата на пълномощие
да представлява продавача по сделката няма отношение към изпълнение на поетите
по силата на процесния договор задължения, доколкото същите се изразяват в
предоставяне на информация, организиране на огледи и обслужване при подготовка
на сделка и не включват задължение за сключване на сделка от името и за сметка
на продавача.
Въз
основа на изложеното се налага извода за наличие на валидно облигационно
правоотношение и липса на данни за осъществено по реда на раздел IV от договора
прекратяване или разваляне поради неизпълнение. Съгласно чл.7 от договора
клиентът дължи възнаграждение в размер на 3% от продажната цена, но не по-малко
от 500 евро. Фактът, че ищцовото дружество е осигурило недвижим имот според
търсенето на клиента се установява от представения по делото препис на протокол
за оглед на недвижим/и имот/и, видно от който на 22.06.2018г. е извършен оглед
на следния имот: апартамент в гр. Варна, *********, за офертна цена от 19000
евро. От представения по делото нотариален акт № 178, том 3, дело №
466/2018г., се установява, че на 02.08.2018г. чрез сделка за покупко-продажба Д.Г.Д.е
придобил собствеността върху имота, предмет на горния оглед. Между страните
липсва спор, че към датата на сключване на посочената сделка приобретателят Д.и
ответницата са били в брак, съответно имотът е придобит в режим на СИО, с което
е възникнало задължение за ответницата да заплати уговореното в договора за
посредничество възнаграждение.
Неоснователно съдът намира и възражението, че
възнаграждение не се дължи поради факта, че с оглед липсата на пълномощие да
представлява продавача дружеството не е осъществило свързване на страните по
сделката по смисъла на чл.7, изр.2 от договора. При относително неясната
формулировка, неуточняваща значението на посоченото свързване, като се има
предвид, че при наличието на публични регистри информацията за имота дава
възможност за снабдяване с данни за собственика, тълкуването на договорната
клауза следва да се извърши във връзка с изр. 1 на чл.7, в което изрично се
предвижда заплащане на възнаграждение в размер на 3% от продажната цена, но не
по-малко от 500 евро. Съобразно изложеното по-горе е установено от
представените по делото доказателства, че дружеството е осигурило на клиента
оглед на процесния недвижим имот, който той впоследствие е придобил, поради
което се дължи възнаграждение в уговорения в договора размер, независимо че
дружеството не е участвало при осъществяване на окончателната разпоредителна
сделка.
При преценка за основата, върху която следва да се
начисли дължимото възнаграждение в размер на 3 %, са относими горните изводи за
условията, при които е сключен договора за посредничество. При липсата на сключен с участие на агенцията
предварителен договор приложима е втората хипотеза на чл.7, ал.2 от договора, а
именно посочената в договора цена. Както е изложено по-горе, при наличието на трикратно
отразяване на описаните елементи на договора, вкл. характеристики на търсения
имот и цена, в представените и от двете страни в спора писмени доказателства,
настоящият състав намира за установена посочената в договора цена, а именно
19000 евро, върху която следва да се изчисли дължимото възнаграждение,
възлизащо на 1114,82 лв.
С оглед
извода за основателност на предявения иск, основателна е и акцесорната
претенция за заплащане на законната лихва от датата на завеждане на исковата
молба.
С оглед на гореизложеното и поради съвпадане изводите
на въззивния съд с тези на първоинстанционния, настоящият състав намира
въззивната жалба за неоснователна, като решението следва да бъде потвърдено
изцяло.
Предвид изхода от спора разноски за
въззивното производство се следват в полза на въззиваемата страна в размер на 400
лв. адвокатско възнаграждение, съобразно представения списък по чл. 80 от ГПК и
писмени доказателства.
Мотивиран от гореизложеното и
на основание чл.272
от ГПК, съдът
Р Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА
решение №605/14.02.2019г.,
постановено по гр.д. №12907/2018г. по описа на ВРС.
ОСЪЖДА Е.М.Д., ЕГН **********,***, да заплати на „Аспект-33“ ООД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление гр. Варна, ул. „Прилеп“, № 28, ет. 2, ап. 2,
сумата от 400 лева /четиристотин лева/,
представляваща направените пред въззивната инстанция разноски, на основание чл.
78, ал. 1 ГПК.
Решението е
окончателно и не подлежи на обжалване, на основание чл.280, ал.2 от ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: