Р Е Ш Е Н И Е
№ 260506 26.10.2020 година град Бургас
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
Бургаски районен съд пети граждански състав
на двадесет и четвърти септември през две хиляди и двадесета година
в публично заседание в състав:
Председател: Магдалена Маринова
При секретаря: Анелия Такова,
като разгледа докладваното от съдия Маринова гражданско дело № 1246 по описа на Бургаски районен съд за 2020 година, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по повод искова молба от П.В.П. ЕГН**********, с адрес: *** Естейт Ейджънтс“ ЕООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на управление: град В.., ул. „…, представлявано от управителя В.. Г.. П.., за осъждане на ответника да плати на ищеца сумата 2 000 лева, поради отпадане на основанието за даването й и по – конкретно прекратяване на сключения между страните договор за поръчка и гаранция за закупуване на недвижим имот от 21.01.2020 година, ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата молба, както и за присъждане на разноските, направени по водене на делото.
Исковата молба е основана на следните фактически твърдения:
Страните по делото са страни по договор за поръчка и гаранция за закупуване на недвижим имот от 21.01.2020 година, по който ищеца е възложител, а ответното дружество – посредник.
В исковата молба е посочено, че на основание чл.1 от договора ищецът е предал на ответника сумата 2 000 лева, представляваща „гаранция за закупуване на недвижим имот“, който му бил предложен от ответното дружество и представляващ с.о.с. с идентификатор по КК …., с предназначение жилище, апартамент, като заявил, че желае да закупи имота за цена от 73 000 евро. При постигане на тази цена възложителят се задължил да сключи предварителен договор за покупко – продажба на посочения имот, като в този случай платената цена става част от договора за посредничество. В исковата молба е посочено още, че в т.8 от договора страните са се съгласили, че възложителят има право да откаже покупката на избрания имот в случай, че установи, че върху него има наложена възбрани и тежести от трети лица. В този случай посредникът се задължил да върне на възложителя платената гаранция и договорът се прекратява. Ищецът направил изявление за прекратяване на договора с две покани и на електронната поща на ответното дружество поради наличие на ипотека в полза на банка като обезпечение на договор за банков кредит, предоставен от банката като ипотекарен кредитор. От името на ответното дружество бил уведомен, че страните са уговорили да уредят отношенията си относно заличаване на ипотеката в предварителния договор, а евентуално – че ищецът и сам е можел да разбере за ипотеката от вписването в Имотния регистър. По отношение на възможността договорът да бъде прекратен на основание т.8 му било указано, че касае случаите на узнаване след подписване на съответния договор и тежести, които потенциалният купувач не може да установи. От името на ответника в исковата молба е посочено, че в договора за посредничество не е посочено, че той поема задължение да закупи имота на цена 73 000 евро, а и видно от съдържанието му за него е възникнало право да едностранно да прекрати договора за поръчка в случай, че имота е обременен с тежести. Уточнява, че това не е основание за прекратяване на предварителен договор, който би бил сключен с трето на правоотношението за поръчка лице -собственика на имота. Изложен е и довод, че договорът за поръчка от 21.01.2020 година се прекратява с изпълнението му т.е. след сключване на предварителен договор за покупко – продажба.
По изложените по - горе съображения ищецът предявява иска си.
В преклузивния едномесечен срок по чл.131 от ГПК от името на ответника, чрез процесуалния му представител – адвокат Ц., е постъпил писмен отговор, в който искът е оспорен като неоснователен и недоказан. Ответната страна не оспорва сключването на договора с посоченото в исковата молба съдържание, но посочва, че преди сключване на договора, по време на оглед на имота, ищецът бил запознат с обстоятелството, че имота е ипотекиран две години по – рано в полза на банка като обезпечение на договор за банков кредит. Ищецът изявил желание да закупи апартамента и от името на ответника било оказано съдействие за намаляване на цената от 75 000 евро на 73 000 евро. Той се поинтересувал как може да получи банков кредит, тъй като не разполагал с цялата сума по сделката. Представителят на дружеството разяснил на ищеца каква е процедурата за това, както и че тя съдържа справка от ипотекарния кредитор за текущото задължение по договора за банков кредит на продавача и банката -кредитор на купувача, както и как става погасяването на задълженията. С оглед на тези разяснения ищецът взел решение да сключи предварителния договор, в който да уреди всички отношения по повод сделката, включително и заличаването на ипотеката, както и да ангажира кредитен посредник, който да съдейства да избере подходящ кредитен продукт. По тези съображения ищецът е сключил и договора за поръчка на следващия ден – 21.01.2020 година и е подписал декларация – съгласие за съвместна дейност от 21.01.2020 година с кредитен посредник. Ищецът се уговорил с представител на ответника да му предостави и проект на предварителен договор и справка от Имотния регистър. Документите били изпратени на 22.01.2020 година и 23.01.2020 година. След получаване на поканата от ищеца от името на ответното дружество му бил предоставен срок, в който да сключи предварителен договор, за което той вече бил в забава, и бил уведомен, че в случай, че той не предприеме това действие договорът за поръчка ще се счита развален на основание чл.87, ал.1 от ЗЗД и съответно представената гаранция ще бъде задържана.
В писмения отговор са направени доказателствени искания.
В съдебно заседание ищецът, чрез процесуалния си представител – адвокат О., поддържа предявения иск и сочи доказателства. В заседание по същество на спора излага подробни фактически и правни доводи за основателност на предявения иск.
В съдебно заседание ответникът, чрез процесуалния си представител – адвокат Ц., поддържа становището по иска, дадено в писмения отговор и сочи доказателства. В заседание по същество на спора и в писмени бележки излага подробни фактически и правни доводи за неоснователност на претенцията.
По материално правната квалификация на предявения иск настоящият състав приема следното:
Предявеният иск е с правно основание чл.55, предложение трето, от ЗЗД вр. чл.88 от ЗЗД.
От събраните по делото доказателства, обсъдени поотделно и в тяхната съвкупност, както и предвид становището на страните по фактите, настоящият състав приема за установено от фактическа страна следното:
Видно от приложения препис от договора между страните, на 21.01.2020 година, е сключен договор за поръчка и гаранция за закупуване на недвижим имот, находящ се в град Поморие и представляващ апартамент, самостоятелен обект в сграда с идентификатор …., като ищецът, като възложител по договора, предал на ответника, като посредник, сумата 2 000 лева като гаранция за закупуване на имота срещу насрещно задължение за договаряне на условията на покупката. В договора е посочено още, че възложителят има право да се откаже от покупката на избрания имот в случай, че се установи, че върху имота има възбрани и тежести от трети лица. Посочено е още, че в този случай посредника се задължава да върне на възложителя сумата, предвидена като гаранция в еднодневен срок и договорът се прекратява. Не е спорно между страните, че гаранцията от 2 000 лева е предоставена от възложителя, ищец в настоящото производство, на посредника, посочен като ответник по иска.
Не е спорно по делото, установява се и от разпита свидетелите Я.. А.. К.., който е пълномощник на собственика на имота, и Е.. Ч.. Й.., който е брокер към агенцията, че по време на огледа на имота ищецът е бил уведомен за това, че имота е ипотекиран. Първоначално останали с впечатление, че той е харесал имота, както и брокерът му предложил варианти за финансиране на частта, която следвало да бъде осигурена с договор за банков кредит. Той установява още, че договорът за поръчка и гаранция бил подписан след това. По отношение на свидетелските показания настоящият състав приема, че не е налице нарушение на чл.164 от ГПК, тъй като с тях не се опровергава съдържанието на документа, а се установяват обстоятелствата около подписване на договора и огледа на имота. До свидетелите достигнала информация за друга причина за прекратяване на договора, но те не са възприели тези факти лично, поради което не следва да се приема за доказан при условията на пълно и главно доказване. Показанията им не са противоречиви, поради което съдът приема, че въз основа на тях могат да бъдат направени изводи за фактическата страна на спора. Факта, че ищецът е знаел, че имота е бил ипотекиран се установява и от неговото изявление в съдебно заседание на 24.09.2020 година, но той уточнява, че не му била предоставена информация относно ипотеката. От негово име в първото по делото съдебно заседание е изложено твърдението, че той е знаел за ипотеката, доколкото този факт е посочен в издаденото от Агенция по вписванията удостоверение. Видно от приетото като писмено доказателство извлечение в него не се съдържа отразяване на цената на дълга, за който е дадена ипотеката.
Като писмено доказателство е приет образец на Телепоща, в който ищецът уведомява ответника, че прекратява договора поради наличие на ипотека върху имота и на основание т.8 го кани да му върне предоставената сума от 2 000 лева, платена по този договор в еднодневен срок. Видно от известието за доставяне поканата е връчена на ответника на 06.02.2020 година.
Като писмено доказателства е приет отговор на нотариалната покана, в който ищецът е уведомен от името на дружеството, че искането му е основателно. Уточнено е, че т.8 от договора касае случаи след подписване на съответния договор и тежести, които потенциалният купувач не може да установи. Изложено е още, че вписванията имат презумпция за знание. В случая ипотеката е вписана в Имотния регистър преди подписване на предварителния договор и се презумира като известен факт на третите лица. В случая вписаната ипотека била предмет на договореност между страните. Поради това е посочено, че искането на възложителя е назаконосъобразно и той бил поканен в 5 – дневен срок от получаване на отговора да предприеме действията, посочен в чл.2 от договора – сключване на предварителен договор за покупко – продажба.
Предвид становищата на страните спорът е за това дали знанието от страна на възложителя на факта, че имота е ипотекиран преди подписване на договора за поръчка и гаранция изключва възможността той да се позове на цитирания чл.8 от договор. Както беше посочено тази уговорка дава възможност на страната да откаже покупката на имота, в случай, че установи, че върху имота има тежести /ипотека или възбрана/, както и че посредника е длъжен да върне гаранцията на възложителя.
Настоящият състав приема, че тъй като в случая не се установява, че при взимане на решението за сключване на договора за поръчка и гаранция той е бил запознат с предмета на договора за ипотека, включително размера на задължението и отделните уговорки, имащи отношение към погасяването й за ответника е възникнало задължението за връщане на сумата, предвид уведомяването на дружеството, че ищецът впоследствие отказва да придобие имота, на основание чл.8 от договора. По повод направеното възражение от процесуалния представител на ответника за това, че с позоваването на липсата на конкретика относно размера на ипотеката, процесуалният представител на ищеца предприема изменение на иск в заседание по същество на спора, настоящият състав приема, че е неоснователно. Посоченото твърдение следва да бъде квалифицирано като обосноваване на претенцията с допълнителни аргументи, които са основателни. В тази насока следва да бъде посочено, че целта на договора е именно да гарантира правата на възложителя в случай, че върху имота има тежести, но за да бъде направена преценка дали той поема задължението да сключи предварителния договор за този имот с ипотека следва да бъде известен и за размера на задължението по ипотеката. В случая от доказателствата се установява, че той е бил уведомен единствено за цената, която следва да плати на продавача, за да придобие имота в размер от 73 000 евро.
По повод направеното възражение от страна на ответника, че възложителят е в забава за сключване на предварителния договор /чл.2 от договора/ настоящият състав взе предвид хипотезата на чл.8 от договора, съгласно която при установяване на тежест на имота договорът за поръчка и гаранция се прекратява, освен че сумата подлежи на връщане. Поради изложеното настоящият състав приема, че противопоставянето на това основание на иска, основан на неоснователно обогатяване, е неприложимо в случая с оглед конкретните уговорки между страните по делото.
С горните мотиви настоящият състав приема, че искът е основателен и доказан и следва да бъде уважен.
При този изход от спора и съгласно чл. 78 от ГПК в тежест на ответника следва да бъдат възложени разноските, направени от ищеца по водене на делото, които са в общ размер от 380 лева, от които сумата 80 лева, платена по сметка на Бургаски районен съд държавна такса и сумата 300 лева, представляваща платено възнаграждение за адвокат по договор за правна защита и съдействие. Предвид посоченото правило на ГПК ищецът не дължи на ответника разноски по делото.
Мотивиран от горното и на основание чл.235 от ГПК, Бургаският районен съд
Р Е Ш И :
ОСЪЖДА „Бургас Естейт Ейджънтс“ ЕООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на управление: град В.., ул. „…, представлявано от управителя В.. Г.. П.., да плати на П.В.П. ЕГН**********, с адрес: ***, сумата 2 000 лева /две хиляди лева/ поради прекратяване на сключения между страните договор за поръчка и гаранция за закупуване на недвижим имот от 21.01.2020 година, находящ се в град П.. и представляващ апартамент, самостоятелен обект в сграда с идентификатор … по КККР, представляващо отпадане на основанието за даването й от ищеца на ответника, ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата молба на 20.02.20202 година до окончателното й плащане, както и сумата 380 лева /триста и осемдесет лева/, представляваща разноски, направени по водене на делото.
ОТХВЪРЛЯ претенцията от „Бургас Естейт Ейджънтс“ ЕООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на управление: град В.., ул. „.., представлявано от управителя В.. Г.. П.., за осъждане на П.В.П. ЕГН**********, с адрес: ***, да плати разноски, направени по водене на делото.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаски окръжен съд в двуседмичен срок от получаване на съобщение за изготвянето му.
РАЙОНЕН СЪДИЯ:/п./
Вярно с оригинала: ЕХ