Р Е Ш Е Н И Е
№……….
гр. Варна, 03.05.2018г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИ
ОКРЪЖЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 10-ти състав, в публично заседание, проведено на тринадесети
април през две хиляди и осемнадесета година в състав:
СЪДИЯ: ИВЕЛИНА
ВЛАДОВА
при
секретаря Славея Янчева,
като
разгледа докладваното от съдията
гр.д. № 1360 по описа за 2016г. на ВОС,
за
да се произнесе взе предвид следното:
Предявени са обективно и субективно кумулативно
съединени искове от Р.Ш. и К.Х.Ш.
против Г.Д.Р., Д.Я.Р. и Я.Д.Р. с правно основание чл. 195, ал. 1,
предл.1 от ЗЗД, вр с чл. 87, ал. 3 от ЗЗД и чл. 195, ал.1, предл.1 от ЗЗД, вр.
с чл.55, ал.1, пр.3 от ЗЗД, както следва: за разваляне на договор за продажба
на УПИ № XIII-365
в кв. 91 по плана на с. Аврен, община Аврен и изградената в него жилищна сграда
– еднофамилна, със ЗП от 43.83 кв.м., а с РЗП от 226 кв.м., обективиран в нот.
акт № 167, том III, рег. № 8772, дело № 554/2014г. на нотариус О.Ш., рег. № 147
на НК, с район на действие ВРС, поради наличие на недостатъци по изградената
жилищна сграда, което съществено намалява цената на имота и възможността да се
ползва като жилищна сграда; за осъждане ответниците да върнат получената от тях
продажна цена от 115 000 евро по разваления договор за продажба на
недвижим имот, обективиран в нот.акт № 167, том III, рег.№ 8772, дело №
554/2014г., както следва: ответникът Г.Д.Р.
да заплати солидарно на ищците сумата от 51 111 евро /38 333 евро като
страна по сделката и 12778 евро като наследник на И. Д./; Д.Я.Р. да заплати солидарно на ищците сумата от 51 111 евро
/38 333 евро като страна по сделката и 12778 евро като наследник на И. Д./ и Я.Д.Р. да заплати солидарно на ищците
сумата от 12778 евро в качеството му на наследник на И. Д., ведно със
законната лихва върху всяка от сумите, считано от датата на предявяване на иска
в съда – 14.07.2016г. до окончателното й изплащане, както и за осъждане
ответниците да върнат разноските по продажбата в размер на общо 7409,73 лева,
съставляващи заплатен местен данък – 5848 лева, нотариални такси – 1336.81 лева
и такса за вписване на нотариалния акт – 224.92 лева, както следва: Г.Р. да заплати солидарно на ищците сумата
от 3293,21 лева – разноски по продажбата, Д.Р. да заплати солидарно на ищците сумата от 3293,21 лева –
разноски по продажбата и Я.Р. да заплати
солидарно на ищците сумата от 823,30 лева – разноски по продажбата.
В исковата молба ищците твърдят, че на
03.11.2014г. са сключили с ответниците Г.Р., Д.Р. и И. Д. договор за
покупко-продажба, обективиран в нот.акт № 167/2014г., по силата на който са
закупили недвижим имот – УПИ XIII-365 в кв.91 по плана на село Аврен с площ от 1960
кв.м. ведно с построената в
него еднофамилна жилищна сграда с разгърната застроена площ от 226 кв.м., ведно
с всички подобрения в имота за сумата от 115 000 евро. Владението на имота
е било предадено на купувачите Ш. в деня на изповядване на сделката –
03.11.2014г. Посочват, че непосредствено след сключване на договора ищците са
установили значителни недостатъци по сградата – неизпълнена част от зидарията
по фасадите, липса на комин в трапезарията на първия етаж, липса на парапети по
външното стълбище, промяна на предназначението на част от помещението за фитнес
в полуподземния етаж в котелно, както и наличието на влага и конденз в
полуподземния етаж, които са довели до подкожушване на стените, повреди на
подовото покритие, компрометиране на основите на сградата, за което са
уведомявали продавачите лично и по телефона в края на 2014г. и лятото на 2015г.
Твърдят, че недостатъците правят сградата негодна за живеене и намаляват
значително цената й. Твърдят, че при сключване на сделката ответниците
съзнателно са премълчали съществен недостатък на имота – наличието на
подпочвени води и същият не е бил известен на купувачите към момента на
сключване на сделката. На основание горното молят съда да постанови разваляне
на договора и връщане на цената от 115 000 евро и ведно със сторените
разноски по продажбата на обща стойност 7409,73 лева, включваща 5848 лева –
местен данък, 1336,81 лева – нотариални такси и 224,92 лева – такса за
вписване. Претендират и за присъждане на сторените по делото съдебно-деловодни
разноски.
В срока по чл.131 от ГПК ответниците Г.Д.Р.
и Д.Я.Р. са депозирали отговор на исковата молба, с който оспорват предявените
искове. Твърдят, че същите са погасени по давност, с изтичането на 1 годишен
период, който започва да тече от предаването на имота на 03.11.2014г. Излагат,
че в момента на предаване на имота, както и преди това ищците са били наясно
със състоянието му, а продавачите не са били уведомявани за наличие на
недостатъци по същия, нито съзнателно са премълчавали известни им такива.
Излагат, че в обекта не са налице скрити недостатъци, като дори част от
довършителните СМР са били извършвани по указания от бъдещите купувачи. Посочват,
че каменната зидария по фасадите и коминът в трапезарията не са изпълнени по
желание на К.Ш.. Твърдят, че промяната на предназначението на помещението за
фитнес в котелно е станало отново по инициатива на ищцата, като лично тя е
сключила договор с „Климавента“ ЕООД за доставка и монтаж на отоплителна
инсталация на пелети и соларна инсталация. Парапетите по вътрешното стълбище не
са монтирани поради липса на съдействие от страна на ищците. Излагат, че
твърдяната влага и конденз в сградата са причинени не от подпочвени води, а от
природно бедствие през 2015г. – силни дъждове предизвикали наводненията в
Община Аврен, за което е изплатено застрахователно обезщетение, а в условията
на евентуалност и от неправилна експлоатация на имота. Отделно от горното
правят възражение, че дори да се приеме, че сградата има някакви недостатъци,
то те не са съществени. Молят исковите претенции да бъдат отхвърлени като
неоснователни, както и да бъдат присъдени сторените по делото съдебно-деловодни
разноски.
В срока по чл.131
от ГПК ответникът
Я.Р. е депозирал писмен отговор на исковата молба, в който е направил
възражения за погасяване по давност на предявеният иск с правно основание
чл.195, ал.1 от ЗЗД с изтичане на 1 година от продажбата на имота. Твърди, че
не е било налице съзнателно или несъзнателно премълчаване на недостатъци на
вещта. Излага, че купувачите Ш. многократно са посещавали процесния имот още
преди изповядване на сделката, като част от изграждащите се в имота работи
/пелетна система, СОТ и др./ са били съобразени с техните изисквания. Посочва,
че твърдените като недостатъци на имота работи – неизпълнена каменна зидария по
фасадите, липса на комин в трапезарията на първия етаж и на парапети по
външното стълбище, както и промяната на предназначението на помещението за
фитнес в котелно са били явни за купувачите още преди закупуването на имота. По
отношение на недостатъкът свързан с наличието на конденз и влага в в
полуподземния етаж твърди, че същото е следствие на наводняването на имота през
м.02.2015г. в следствие на силните дъждове предизвикали няводнения на
територията на цялата Община Аврен. Оспорва твърденията в исковата молба, че
влагата на полуподземния етаж се дължи на подпочвена вода. Моли искът за
разваляне на договора за продажба да бъде отхвърлен ведно с обусловеният от
него иск с правно основание чл.55, ал.1, т.3 от ЗЗД за връщане на цената.
В съдебно заседание ищците - Р.Ш. и К.Ш., чрез
процесуалния си представител поддържат предявените искове и молят да бъдат
уважени. Претендират за присъждане на съдебно-деловодните разноски.
Ответниците Г.Р., Д.Р. и Я.Р., чрез процесуалния си
представител оспорват основателността на исковете и молят да бъдат отхвърлени. Също
претендират за присъждане на сторените по делото съдебно-деловодни разноски.
След съвкупна преценка на
доказателствата по делото и съобразявайки становището на страните и
нормативните актове, регламентиращи процесните отношения, съдът приема за
установено следното от фактическа
страна:
По делото е
представен предаварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот сключен
на 04.08.2012г., между Г.Д.Р. и Д.Я.Р. в качеството им на продавачи и К.Х.Ш.
като купувач с предмет на договора закупуване на УПИ-XI-365
с площ от 573 кв.м. ведно с построената в него еднофамилна жилищна сграда с РЗП
226 кв.м., находящи се в с.Аврен, както и УПИ II-365
с площ от 569 кв.м. и УПИ XII-365 с площ от 575 кв.м.
срещу заплащане на цена от 115 000 евро.
Видно от съдържанието
на представеният по делото нот.акт № 167, том 3, рег. № 8772, дело №
554/03.11.2014г., Г.Д.Р., Д.Я.Р. и И. Г.а Д. са продали на Р.Ш. собствения си
недвижим имот, представляващ: УПИ XIII-365 в кв.91 по плана на
с.Аврен с площ от 1960 кв.м. /образуван от обединението на УПИ II-365,
УПИ-XI-365 и УПИ XII-365/,
ведно с построената в него еднофамилна жилищна сграда с разгърната застроена
площ от 226 кв.м., ведно с всички подобрения и приращения за сумата от
115 000 евро. Видно от представеното удостоверение № 4/06.02.2014г.
издадено от Главния архитект на Община Аврен, еднофамилната жилищна сграда с
РЗП 226 кв.м. е въведена в експлоатация на посочената дата.
Видно от съставеният
приемо-предавателен протокол от 03.11.2014г. /л.23/ Р. Ш. декларира, че е
получил от Г.Р. строителната документация по отношение на процесния имот.
Видно от
представеното удостоверение издадено от Община Петрич, Р.Ш. и К.Ш. са сключили
граждански брак на 13.07.2012г.
Представени са
фактури №
42952/03.11.2014г., № 42951/03.11.2014г. и фактура № 42977/04.11.2014г. за
заплатени от Р. Ш. в полза на нотариус О.Ш. нотариална такси в размер на 120
лева, 1196,81 лева и 20,40 лева.
Със
заповед №
58/01.02.2015г. на кмета на Община Аврен, във
връзка с паднали валежи през последното денонощие на територията на Община
Аврен и покачване дигите на реките Камчия и Провадийска и опасността от
наводнения, е обявено „Бедствено положение“ на територията на Община Аврен за
01.02.2015г. и 02.02.2015г. Със заповед от 03.02.2015г. на кмета на Община
Аврен, срокът на бедственото положение е продължен „до ликвидиране на
последствията от наводнението“. Бедственото положение е отменено със заповед на
кмета от 04.02.2015г. считано от 04.02.2015г. Със същата е отменена и заповед
от 02.02.2015г. за евакуация на населението.
Видно от
представеният от ЗАД“Алианц България“ добавък 1 към полица 059244 по Договор за
застраховка на жилищни сгради и домашно имущество сключена с Г.Д.Р. по
отношение на процесния имот – недвижим имот и жилищна сграда в с.Аврен, считано
от 14.11.2014г. застрахован по полицата се счита Р.Ш.. На 04.02.2015г. е
подадено уведомление по щета пред ЗАД“Алианц България“ от застрахования Р.Ш.,
чрез пълномощника му. Като застрахователно събитие е посочено проливен дъжд на
03.02.2015г., в следствие на които подпочвените води са влезли в приземния етаж
и го е наводнил, подът и стените са подпухнали. Изготвен е констативен протокол
и е изчислено обезщетение в размер на 1514,38 лева с ДДС.
Видно от
представеният договор от 15.10.2012г. между К.Х.Ш. и „Климавента“ ЕООД е
договорено дружеството като изпълнител да достави и монтира отоплителна
инсталация на пелети и соларна инсталация с 300л. бойлер в обект – частен дом в
с.Аврен.
В производството
по ч.гр.д. 7401/2015г. по описа на ВРС по реда на чл.207 от ГПК е проведена
единична и тройна СТЕ, последната поддържана в съдебно заседание от вещите лица
А.П., М.А. и В.М., които са дали заключение, че стойността на необходимите
ремонтни работи за отстраняване на недостатъци на имота в с.Аврен включващи
сваляне на гипсова шпакловка и боя, поставяне на нови, заздравяване на
мазилката във фитнеса, доставка и монтаж на парапети на стъпбището, демонтаж на
теракот в двете бани, поправяне на наклона на баните чрез нова подова мазилка,
монтаж на нов теракот, поправка на бетоновата настилка около северната фасада
на сградата, както и изхвърляне на строителните отпадъци е на стойност 2112,38
лева.
От заключението на
проведената Съдебно-техническа експертиза на вещото лице М.А. се установява, че
пазарната стойност на имота към момента на закупуването му е такава каквато е
договорена в предварителния договор от 04.08.2012г., а именно 115 000
евро, а стойността на ремонтните работи свързани с отстраняване на
недостатъците проявили се в гаранционния срок е 2112,38 лева.
По делото са
проведени единична и тройна комплексни Съдебно-техническа и Геоложка
експертизи. От заключението на единичната Съдебно-техническа и геоложка експертиза
поддържана в съдебно заседание от вещите лица В.Д. и П.М. се установява, че в
сторителната документация на сградата е посочено наличие на проведен
инженерно-геоложки доклад от инж.Б. Ж., без същият да е открит фактически. При
приемане на земната основа от инж.К. в Заповед 1 не е отбелязано наличие на
подпочвени води и необходимост от осушаване на изкопа. Не е установено наличие
на шахтови или сондажни кладенци, а най-близкият кладенец е с дълбочина 26 метра от нивото на терена. Вещите лица
дават заключение, че подземните води в имота не са влагоизточник. При оглед на
имота е констатирано, че в помещението за фитнес в полуподземния етаж има следи
от навлажняване по двете външни стени, като процесът на навлажняване е към
затихване и е налице възможност за ликвидирането му чрез използване на
хидроизолационни мерки. В имотът е изградена черпателна яма, в която към
м.04.2017г. водата е чиста на около 2 метра от нивото на терена и произходът и
е повърхностни води. Около сградата няма изпълнен тротоар и не е осигурено
отвеждането на повърхностните и покривните води извън периметъра на сградата,
не е изпълнен качествено обратният насип, който се самоуплътнява с времето.
Дадено е заключение, че не са налице пукнатини и деформации в носещите
конструктивни елементи на сградата, поради което същата не преставлява опасност
за живота и здравето на обитателите й, може да се ползва по предназначение за
живеене.
Вещите лица по
тройната комплексна Съдебно-техническа и геоложка експертизи – К.Н., В.В. и Т.О.
се установява, че при изкопаване основите на сградата не са предвиждани и
провеждани мерки по отводняване на изкопните основи, т.е не е установено
наличие на подпочвени води – плитки и дълбоки. При оглед на сградата е
установено наличие на влага и мухъл по всички стени на помещенията в сутеренния
етаж на височина от 0,80 м., като са засегнати мазилките, шпакловките,
латексовото покритие и ламинатът. Вещите лица посочват като причина за тези
неблагоприятни въздействия - навлизането на подпочвени води - некачествено
изпълнените обратни насипи около сградата – неуплатнени или слабо уплътнени,
неизпълнена надлежна хидроизолация на подземната част на сградата, неизпълнение
на околовръстните тротоари, което позволява проникването на повърхностни води в
зоната на обратните насипи, както и изпълненената в близост до сградата
септична шахта, чиято конструкция е изпълнена като попивна, а не като
водоплътна. Дадено е заключение, че сградата е фундирана в здрави материали и с
достатъчно корава конструкция. Не са забелязани никакви конструктивни нарушения и пукнатини по сградата. Същата е
безопасна и може да бъде обитавана, но е необходимо да се предприемат мерки за
отстраняване на причините водещи до проникване на вода в сутеренния етаж и
ремонтиране на същия с оглед пълноценното използване на помещенията в него по
предназначение.
В хода на
производството са събрани гласни доказателства чрез разпит на свидетелите В. Н.
Г., З. Х. К., Х. З. М. и Р. С. Р..
От показанията на св.Г.
се установява, че познава семейство Ш. от около 5 месеца, тъй като бил нает от
тях да се грижи за имота им в с.Аврен – да поддържа вилата и двора. На покрива
на сградата имало начупени керемиди, в приземния етаж имало влага, която
въздействала неблагоприятно на шпакловката на стените, на ламината и дограмата
и вратата, които били дървени. Баните не били изпълнени качествено. Не били
поставени парапети на стълбището, които били купени от К.Ш.. Близо до къщата
имало отводнителна шахта, в която се събирала вода, но тя била на по-високо
ниво от това на сградата. Свидетелят посочва, че е чувал К.Ш. да говори по
телефона за проблемите с влагата в имота.
Свидетелят К.,
брат на К.Ш., посочва в показанията си, че е посетил къщата в с.Аврен няколко
месеца след закупуването й от сестра му и съпругът й. В имота имало влага, в
следствие на което стените в приземния етаж били мокри, а мазилката била надута
и започнала да пада. По това време се появили проблеми с покрива, който
започнал да тече. Свидетелят посочва, че е посещавал имота след голямо
наводнение на приземния етаж, което се случило скоро след закупуването му. След
наводнението бил направен ремонт.
От показанията на
св.М. се установява, че познава Г. и Д. Р. покрай общ приятел от около 10
години. Те имали имот в центъра на с.Аврен – двор и двуетажна къща с приземен
етаж. Къщата била построена и завършена по БДС през 2010г., а през 2012г. била
обявена за продан. През пролетта на 2012г. се появили кандидат купувачите Р. и К.Ш.,
които решили са закупят имота и сключили предварителен договор. Пожелали
теренът, който бил с голяма денивилация, да бъде терасиран, за да се използва
за озеленяване, което било сторено от наета фирма по проект на Р.Ш. във времето
след сключването на предварителния договор, до нотариалното изповядване на
сделката. Поискали дървените парапети на външните тераси да бъдат заменени с
такива от ковано желязо. По тяхно искане бил променен гранитогреса, който бил
използван за облицовка на терасите, както и тротоарните площи, променена била и
топлоизолацията. Купувачите пожелали в хола да бъде изградена декоративна
камина с открит огън, поради което коминното тяло там било премахнато от там.
На стълбищата нямало парапети, но страните се били разбрали, когато семейство Ш.
изберат какви искат да бъдат, продавачите да ги монтират. Купувачите пожелали
помещението в приземния етаж предназначено за фитнес да бъде преградено, за да
се направи там котелно за отопляване на цялата къща. Всичко от допълнителните
изисквания на семейство Ш. касателно СМР било изпълнено на място. Свидетелят
посочва, че е присъствал на огледа, който купувачите извършили на имота
непосредствено преди нотариалното изповядване на сделката и те нямали забележки.
По това време в къщата нямало влага. Баните били изпълнени така, че да се
ползват като сухи помещения с душ кабини, поради което наклонът им бил към
кабините, а не към аварийния сифон. Свидетелят се сприятелил с купувачите Ш. и
започнал да им помага с поддръжката на имота, поддържал и чистел къщата и двора,
за което имал ключове и достъп до видеонаблюдението. През 2015г. в с.Аврен
имало буря и наводнение, в следствие на което водата, която се движела по
улицата била 40-50 см. Водата се оттичала в къщата, тъй като в следствие на
поисканото от Ш. терасиране на имота бил променен наклонът. Свидетелят посочва,
че при посещението на имота установил, че в приземния етаж имало 15-20 см.
вода, която той отводнявал. Водата навлизала през вратите и дограмата, тъй като
били дървени и не уплатнявали добре. В следствие на силната буря имало нападали
керемиди, както и шапката на комина. Почистването от водата в имота продължило няколко
дни, когато със съгласието на собствениците била заявена щета пред застрахователите,
които направили оглед, оценили щетите и дали препоръки за отводняване на терена.
К. и Р.Ш. били уведомени за препоръките,
но тъй като струвало скъпо отложили направатаа им за по-късен момент.
Разговори досежно необходимостта за провеждане отводняване на къщата и двора
чрез поставяне на дренажни тръби на двора и тротоарни решетки, били провеждани
многократно с ищците от свидетеля и продавачите Р., но до фактическо
предприемане на действия от съпрузите Ш. не се стигнало. По същият начин
реагирали, когато свидетелят им казал, че трябва да се направят улуците на
покрива за отвеждане на дъждовните води. След лятото на 2015г. свидетелят
преустановил отношенията си със семейство Ш. по повод поддръжката на имота им,
което до този момент било безвъзмездно, на приятелски начала, като предал
ключовете на братовчедка на К.Ш.. Месеци след наводнението земята в Аврен не
можела да изсъхне. Свидетелят посочва, че е виждал септичната яма в имота,
която била с дълбочина 2,80 м., под нивото на плочата на приземния етаж. Била
иззидана от бетонови блокчета имала и капак – железобетонен, който обаче бил
счупен от преминала през него тежка машина. Ямата отстояла около 4-5 метра от
къщата. Котелното в къщата било изпълнено от фирма „Климавента“, с която К.Ш.
подписала договор. Към момента на изповядване на сделката къщата нямала улуци,
но това било видно за купувачие и те нямали претенции.
От показанията на
св.Р. се установява, че е семеен приятел с Р. от 1995г. и архитект по
образование. Р. имал къща в с.Аврен, каквато пожелал да построи и Г.Р., поради
което ползвал неговия проект. Свидетелят излага, че лично е водил геолога Ж., който извършил обследване за влага и подпочвени води.
Р. започнали строителство и къщата била завършена напълно през 2009г. –
теракот, санитария, врати и дограма, гранитогрес, мивки, клекала, душ-батерии. Свидетелят присъствал на поставянето на
дървените подове, като за целта фирмата замервала влажността и такава в
помещенията нямало. До лятото на 2014г. за къщата се грижел свидетеля, който
имал оставени свои вещи е нея. Тъй като семейството решило да живее в София
решили да продадат къщата. Появили се нандидат купувачи – К. и Р.Ш., които харесали
имота и започнали да планират как да го използват. Имали множество въпроси за
довършването на басейна пред къщата, който бил изпълнен до бетоновата част, по
отношение на мощността на ел.инсталация. Имали намерение в края на двора да
построят малка продълговата къща, в която да посрещат приятели и партньори във
връзка с идеята им да отглеждат бизони, чието месо да изнасят за Германия.
Когато Ш. взели решение на купят къщата имало договорки с Р., какво трябва да
бъде донаправено, което влизало в цената – да се отремонтират парапетите, да се
подменят счупени плочки, да се боядиса фасадата на сградата и помещенията
вътре, да се подменят някой елементи от дървената декорация на къщата. Имали
желание стръмният терен да двора да бъде терасиран и засипан с почва. Тъй като Р.
живеел в София помолил свидетеля да се занимае с всички изисквания на
купувачите - да намира фирми и хора, които да извършват работите. Било
изпълнено терасирането на двора, подмяната на наличните дървени парапери на
терасите с метални, била монтирана система за отопление и за видеонаблюдение и
соларна инсталация – всичко било извършено от външни изпълнители. По идея
заимствана от имота на свидетеля, К.Ш. пожелала в имота да има открита камина.
В края на 2014г. се стигнало до изповядване на продажбата пред нотариус.
Непосредствено преди това бил проведен обстоен оглед на имота от Р.Ш. и
придружаваща го дама и не били констатирани недостатъци. По това време, а и
след това в имота нямало никва влага. През м.01-02.2015г. в следствие на
проливни дъждове се стигнало до наводняване на къщата, за което свидетеля узнал
от Х. М.. Целият двор /а и цялото село Аврен/ били под вода, в следствие на
което през вратите прониквала и в къщата. Било обявено бедствено положение.
Водата се стичала от коридора на първия етаж по стълбището надолу и пълнела и
приземния етаж. В следствие на силния вятър литнали керемиди. Едва към края на
2015г. се купили улуци, но били монтирани от св. М. само в по-ниските и
достъпни части на къщата, тъй като трябвало да се наеме скеле, а семейство Ш.
отказвали да правят разходи. Отводняването на къщата след наводнението се
направило от Х. М., който бил приятел на Ш.. В следствие на терасирането се
променила денивилацията по начин, че вместо водите да се отвеждат в дерето се
разливали в имота. Парапети вътре в имота не били монтирани, тък като Ш. не
харесали дървените такива и останала уговорката да изберат такива по свой
избор, за да бъдат поставени. Семейство Ш. така и не избрало какви парапети да
бъдат поставени. Свидетелят посочва, че не е чувал семейство Ш. да са имали
претенции към Р. по отношение на имота.
Въз основа на така
установеното от фактическа страна, съдът достигна до следните правни изводи:
Предявените искове са
с правно основание чл.195, ал.1, предл.1 от ЗЗД вр.чл.87, ал.3 и вр.чл.55, ал.1, предл.3
от ЗЗД за разваляне на договора за покупко-продажба обективиран в нот.акт
167/2014г. и за връщане на продажната цена и разноските по продажбата. Основанието,
на което се иска развяляне на договора е наличието на скрити, съществени
недостатъци на недвижимия имот – подпочвени води, водещи до влага и конденз в
полуподземния етаж на сградата, неизпълнена зидария по фасадите, липса на комин
в трапезарията на първия етаж, липса на парапети по вътрешното стълбище,
промяна на предназначението на част от помещението за фитнес в полуподземния
етаж в котелно, които са били съзнателно премълчани от продавачите, не са били
известни на купувачите /ищци/ към момента на изповядване на сделката и които
недостатъци са довели до значително намаляване на цената на имота или до
невъзможност същият да се ползва според обичайното му предназначение като
жилище.
Съгласно разпоредбата
на чл.195, ал.1 от ЗЗД, при продажба на вещ с недостатъци, които съществено
намаляват нейната цена или нейната годност за обикновеното или за предвиденото
в договора употребление, купувачът може да върне вещта и да иска обратно цената
заедно с разноските за продажбата, да задържи вещта и да иска намаляване на
цената или да отстрани недостатъците за сметка на продавача. Първата от трите
възможности предпоставя преустановяване на облигационната връзка между
страните, а останалите две възможности са приложими при запазване на
правоотношението. Доколкото продажбата на вещ с недостатъци представлява
неизпълнение на договора за продажба от страна на продавача /неточно изпълнение
по отношение качеството на вещта/, то преустановяването на облигационната
връзка между страните се осъществява чрез разваляне на сключения между тях
договор, което в конкретния случай не предполага виновно неизпълнение на
неизправната страна. Основателността на
иска по чл.195, ал.1, предл.1 от ЗЗД се обуславя от кумулативното наличие на
всички елементи на фактическия състав на разпоредбата, а именно: съществуване
на валидна договорна връзка между страните; продадената вещ да има
недостатъци, тези недостатъци съществено да намаляват нейната цена или нейната
годност за обикновено или предвиденото в договора потребление и да не са били
известни на купувача при продажбата и изявление на ищеца-купувач за разваляне
на договора, което може да бъде обективирано и в исковата молба. Доказването на
горните предпоставки, с оглед наведените с исковата молба твърдения, е
възложено изцяло в тежест на ищеца, който ползва и изгодата от установяването
им с оглед основателността на заявената претенция. В случая произнасянето по
предявения иск за разваляне на договора за покупко-продажба поради
констататираните недостатъци на вещта зависи и от основателността на наведеното
от ответниците в срока за отговор правопогасяващо възражение за предявяването
на иска след изтичане на предвидения в чл.197, ал.1 от ЗЗД давностен срок от 1
година считано от продажбата на недвижимия имот. Между страните няма спор, че
владението на имота в било предадено на купувачите към момента на нотариалното
изповядване на сделката /03.11.2014г./ Едногодишният срок за предявяване на
иска е изтекъл на 03.11.2015г., т.е преди депозиране на исковата молба в съда
на 14.07.2016г., което обуславя извод за погасяването по давност на иска по
чл.195, ал.1 от ГПК, респективно за неоснователност на същия.
Втората хипотеза
уредена в чл.197, ал.1 от ЗЗД, на която се позовават ищците, е за 3-годишен
давностен срок за предявяване на иска, тогава когато продавачът съзнателно е
премълчал недостатъка. Премълчаването предполага първо продавачът да е знаел за
недостатъка на продаваната вещ и второ умишлено да е спестил на купувача тази информация.
Едновременно с това премълчаният недостатък следва да не е бил известен на
купувача, по аргумент на противното от чл.193, ал.2 от ЗЗД, тъй като в противен
случай продавачът няма да отговаря за недостатъците.
В случая съдът
приема, че страните са обвързани от валиден договор за покупко-продажба на
недвижими имоти – поземлен имот и построената в него еднофамилна жилищна
сграда. Твърдяните от ищците – купувачи „скрити недостатъци“ са наличието на неизпълнена
зидария по фасадите, липса на комин в трапезарията на първия етаж, липса на
парапети по вътрешното стълбище, промяна на предназначението на част от
помещението за фитнес в полуподземния етаж в котелно, както и наличието на
подпочвени води, водещи до влага и конденз в полуподземния етаж на сградата.
Анализът на всички ангажирани по делото доказателства налагат извод, че първите
4 от твърдяните недостатъци нямат характер на „скрити недостатъци“ за
купувачите, доколкото същите са могли да бъдат възприети при обикновения оглед
на вещта. Страните са били в облигационни отношения по повод процесните имоти
още от 2012г. във връзка със сключеният между тях предварителен договор и
купувачите са били напълно наясно с извършваните в имота довършителни действия
още повече, че част от тях са изпълнявани по тяхно поръчение и инициатива.
Премахването на комина в трапезарията и непоставянето на парапети по вътрешното
стълбище съгласно показанията на св. М. и Р. е станало по изричната воля на
съпрузите Ш., които желаели да изградят в помещението на първия етаж открита
камина, както и да поставят различни от предвидените за монтиране дървени
парапети. По тяхна инициатива, с оглед създаването на отоплителна инсталация на
пелети и соларна инсталация, е било трансформирано предназначението на част от
помещението за фитнес на сутеренния етаж в котелно, за което лично К.Ш. е сключила
с изпълнителя „Климавента“ ЕООД през м.10.2012г. договор. Установи
се също, че ищците-купувачи са имали неограничен достъп до имота /лично и чрез
трети лица/ във времето между 2012г. и 2014г., а отделно от това са извършили
обстоен оглед на имота и непосредствено преди изповядването на сделката. В този
смисъл са съвпадащите показания на св.М. и Р., които съдът кредитира като
произходящи от безпристрастни свидетели, еднакво близки и с двете спорещи
страни, с преки и непосредствени впечателения от извършваните в имота дейности след сключване на
предварителния договор през 2012г., така и след нотариалното изповядване на
сделката през 2014г. По тази причина съдът приема, че извършените преустройства
на помещенията и общите части на сградата, както и вида и степента на
завършване на външната фасада на сградата са били известни на купувачите към
момента на закупуване на имота, поради което същите не биха могли да се приемат
за недостатъци, още повече за съзнателно премълчани от продавача такива.
Съдът намира за недоказани твърденията на ищците за съзнателно
премълчан от ответниците – продавачи недостатък на вещта изразяващ се в наличието на съществуващи
под сградата подпочвени води, които са довели до възникването на влага и
конденз в сутеренния етаж. На първо място от заключенията на единичната и
тричленната СТЕ се установи по безспорен начин, че строежът на сградата не е
извършен върху терен с подпочвени води – плитки и дълбочинни. Не се установи
също в периода от 2012г. до нотариалното изповядване на сделката през
м.11.2014г., а и до м.02.2015г. в имота да е имало проявления на активна влага,
следи от таква и нейни производни – мухъл, подпухнали стени, нападала мазилка.
Показанията на св.В. Г. са неинформативни досежно състоянието на сградата към
2014г., дококото същият е бил нает да се грижи за имота едва от „близо 5
месеца“, т.е през 2017г. Свидетелят К. споделя впечатленията си за имота, който
сестра му и мъжът й закупили и наличната в него влага по стените в сутеренния
етаж, когато го посетил /“около 1-2 месеца след подписването на нотариалния
акт“/, т.е през първите месеци на 2015г. Свидетелите Р. и М. – с преки и
непосредствени впечателения от имота поради участието си в извършването на
довършителни монтажни и други работи, както и поради близките си приятелски
отношения с купувачите Ш., изрично посочват, че до голямото наводнение в
с.Аврен през м.02.2015г., когато било обявено бедствено положение и „цялият
двор на имота, а и цялото село били под вода“ в къщата нямало следи от влага,
стените на помещенията били сухи. Нещо повече, ако следи от влага, активни
течове или мухал е имало по стените на помещенията и подовете в сутеренния и
първия етаж на сградата към момента на огледа на имота преди нотариалното
изповядване на сделката, то логичен би бил въпроса защо купувачите въпреки тези
явни за тях недостатъци са взели решение да придобият имота. Релевантният за
спора извод обаче е, че към момента на изповядване на сделката продавачите Р. не
са затаили съзнателно информация за недостатък на продаваната вещ, защото такъв
не им е бил известен, а доказателства за противното не са ангажирани.
Пораженията по стените, подовете и покрива на процесната сграда се явяват
следствие на извънредни и непредвидени обстоятелства, каквито безспорно са
огромните количества валежи паднали в с.Аврен в началото на м.02.2015г.
предизвикали наводнения в цялото населено място, в това число и в двора на
къщата и дали повод за обявеното от кмета на общината бедствено положение
продължило 4 дни. Именно проливните дъждове от 03.02.2015г. са приети и за
настъпило застрахователно събитие довело до констатираните в протокол щети в
имота – „подпухнал ламинат, стени, керемиди, капаци“, за които на
правоимащият по застраховката жилищни
сгради и домашно иущество сключен със ЗАД „Алианц България“ - Р.Ш. е определено
застрахователно обезщетение в размер на 1514,38 лева.
При това положение и доколкото не се установи по безспорен и
категоричен начин продавачите по договора – Р. да са затаили съзнателно
недостатък на продавания от тях имот спрямо купувачите Ш., съдът приема, че в
конкретния случай предвидената в чл.197, ал.1, изр.2 от ЗЗД хипотеза за
тригодишната давност за предявяване на иска по чл.195, ал.1, предл.1 от ЗЗД е
неприложима. Не се установи също давностният срок за предявяването на иска да е
бил продължен по съгласие на страните. Съобразно изложеното се налага извод за
основателност на възражението на ответниците за погасяване по давност на
предявеният срещу тях иск по чл.195, ал.1 от ЗЗД за разваляне на договора
поради наличието на недостатъци на продадената вещ по смисъла на чл.193, ал.1
от ЗЗД, поради което същият следва да бъде отхвърлен като неоснователен.
За пълнота на изложението следва да се посочи, че дори да се приеме,
че искът по чл.195, ал.1, предл.1 от ЗЗД е предявен в рамките на
законоустановения в чл.197 от ЗЗД давностен срок и наличието на влага в
сутеренния етаж на жилищната сграда е недостатък на продадената вещ, за който
отговаря продавачът, то същият не се явява съществен такъв, който намалява
нейната цена или годността й за обикновеното й употребление. От заключението на вещото лице М.А. по СТЕ
проведена по настоящото дело, както и заключението на тройната СТЕ събрана в
производството по чл.207 от ГПК по предварително обезпечение на доказателствата
се установи, че стойността на необходимите разходи за отстраняване на констатираните
недостатъци настъпилите в следствие на проявилата се влага в помещенията на
сутеренния етаж на сградата е 2112,38 лева, по-малко от 1% от стойността на
имота, т.е недостатъкът не би довел до съществено намаляване на цената на имота.
От друга страна вещите лица по всички проведени по делото СТЕ са категорични,
че сградата е издигната върху здрав фундамент, със стабилна конструкция, а същата е
безопасна и може да бъде ползвана по предназначение за живеене.
Неоснователността на главния иск за разваляне на договора за
покупко-продажба на имота поради наличието на недостатъци намаляващи съществено
цената и/или годността му за ползване по предназначение обуславя и изходът на
спора по кумулативно съединения иск по чл.195, ал.1, вр.чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД за връщане на продажната цена и разноските за продажбата, доколкото
предпоставка за уважването му е отпадането на облигационната връзка между
страните, което в случая не е налице. На това основание исковете за връщане на
продажната цена и разходите по продажбата следва да бъдат отхвърлени като
неоснователни.
И двете страни са направили искане за
присъждане на сторените по делото съдебно-деловодни разноски, като съобразно
изхода на спора такива се следват на ответниците Г.Д.Р. и Д.Я.Р. в размер на 7500
лева – договорено и заплатено от тях адвокатско възнаграждение по договор за
правна защита и съдействие от 10.01.2017г., които на основание чл.78, ал.3 от ГПК следва да бъдат възложени в тежест на ищците.
Мотивиран от горното,
съдът
Р
Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ
предявените от Р.Ш., гражданин на Федерална република
Германия, роден на ***г. с адрес: ФР Германия, 61440 Оберурсел
/Таунус/Рфафенвег 4 и К.Х.Ш., ЕГН **********
с адрес: *** против Г.Д.Р., ЕГН **********
с адрес: ***, Д.Я.Р., ЕГН **********
с адрес: *** и Я.Д.Р., ЕГН **********
с адрес: *** обективно и субективно кумулативно
съединени искове за разваляне на договор за продажба на УПИ № XIII-365 в кв. 91 по плана на с. Аврен, община
Аврен и изградената в него жилищна сграда – еднофамилна, със ЗП от 43,83 кв.м.,
а с РЗП от 226 кв.м., обективиран в нот. акт № 167, том III, рег. № 8772, дело
№ 554/2014г. на нотариус О.Ш., рег. № 147 на НК, с район на действие ВРС,
поради наличие на недостатъци по изградената жилищна сграда, което съществено
намалява цената на имота и възможността да се ползва като жилищна сграда, както и за осъждане ответниците да върнат
получената от тях продажна цена от 115 000 евро по разваления договор
за продажба на недвижим имот, обективиран в нот.акт № 167, том III, рег.№ 8772,
дело № 554/2014г., както следва: ответникът
Г.Д.Р. да заплати солидарно на ищците сумата от 51 111 /петдесет и
една хиляди сто и единадесет/ евро, Д.Я.Р.
да заплати солидарно на ищците сумата от 51 111 /петдесет и една
хиляди сто и единадесет/ евро и Я.Д.Р.
да заплати солидарно на ищците сумата от 12778 /дванадесет хиляди
седемстотин седемдесет и осем/ евро, ведно със законната лихва върху всяка от
сумите, считано от датата на предявяване на иска в съда – 14.07.2016г. до
окончателното й изплащане, както и за осъждане ответниците да върнат разноските
по продажбата в размер на общо 7409,73 лева, съставляващи заплатен местен данък
– 5848 лева, нотариални такси – 1336.81 лева и такса за вписване на нотариалния
акт – 224.92 лева, както следва: Г.Р. да
заплати солидарно на ищците сумата от 3293,21 /три хиляди двеста деветдесет
и три и 0,21/ лева – разноски по продажбата, Д.Р. да заплати солидарно на ищците сумата от 3293,21 /три хиляди
двеста деветдесет и три и 0,21/ лева – разноски по продажбата и Я.Р. да заплати солидарно на ищците
сумата от 823,30 /осемстотин двадесет и три и 0,30/ лева – разноски по
продажбата, на основание чл.195, ал.1,
предл.1, вр.чл.87, ал.3 от ЗЗД и чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД.
ОСЪЖДА Р.Ш., гражданин на Федерална република Германия, роден на ***г.
с адрес: ФР Германия, 61440 Оберурсел /Таунус/Рфафенвег 4 и К.Х.Ш., ЕГН ********** с адрес: *** ДА ЗАПЛАТЯТ на Г.Д.Р., ЕГН ********** с
адрес: *** и Д.Я.Р., ЕГН **********
с адрес: *** сумата от 7500
/седем хиляди и петстотин/ лева – адвокатско възнаграждение, на основание чл.78, ал.3 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване в двуседмичен
срок от уведомяване на страните за неговото изготвяне пред Варненския апелативен
съд.
СЪДИЯ
В ОКРЪЖЕН СЪД: