№ 104
гр. Оряхово, 03.11......0.......... г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ОРЯХОВО в публично заседание на седми октомври
през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:В.л.П.
при участието на секретаря В.И.И.
като разгледа докладваното от В.л.П. Гражданско дело №
.....0..........1460100.....45 по описа за .....0.......... година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е образувано въз основа на депозирана
искова молба от С. Й. К., ЕГН ********** от ...... и С. Г. М., ЕГН **********
от ...... против М. С. М., ЕГН ********** от ........, С. С. К., ЕГН ********** от
......, Т. В. Ш., ЕГН ********** от ........, В. В. Х., ЕГН ********** от ....... и ЗК
......, ЕИК ..... със седалище и адрес на управление в ....., представлявана от
И.М.И., с искане за признаване за установено в отношенията между страните,
че клаузата на т. ..... от Договор за предоставяне на земеделска земя под наем
от ...... г. е нищожна, поради противоречие със закона, а именно с
разпоредбата на чл. ..........9, ал. ..... от ЗЗД в частта относно уговорения срок
на договора след ...... г. – т.е че същият има сила само за срок от 3 години, а не
за уговорените 10 години.
Предявен е установителен иск с правна квалификация чл. 1.....4, ал. 1 от
ГПК, вр. с чл. .....6, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД, вр. с чл. ..........9, ал. ..... от ЗЗД.
От името на ищците се твърди, че са съсобственици на четири броя
поземлени имоти с идентификатори ......., като първият ищец – на 8/3..... ид.
части, а вторият – на 16/3..... ид. части от тях. Твърди се, че ответниците и
сънаследници М. С. М., С. С. К., Т. В. Ш. и В. В. Х., които притежават над
.....5 % от правото на собственост върху процесните имоти, са сключили
Договор за предоставяне на земеделска земя под наем от ...... г. с последния
ответник - ЗК ....... Сочи се, че клаузата на уговорения срок на договора от 10
години е нищожна, като противоречаща на разпоредбата на чл. ..........9, ал. .....
от ЗЗД и договорът е валиден единствено за срок от три години – до ...... г.,
тъй като сключилите го съсобственици са лица, които могат да извършват
само действия на обикновено управление и не е налице взето решение за
сключване на процесния договор за наем на притежаващите повече от
половината от съсобствените имоти (чл. 3....., ал. 1 от ЗС). Твърди се, че
сключеният договор за наем за срок от 10 години представлява сделка на
1
разпореждане и първите четирима ответници не са имали право да сключват
договор за наем за повече от 3 години. При тези аргументи е отправена молба
за признаване за установено между страните, че клаузата на т. ..... от Договор
за предоставяне на земеделска земя под наем от ...... г. е нищожна поради
противоречие със закона, а именно с разпоредбата на чл. ..........9, ал. ..... от
ЗЗД в частта относно уговорения срок на договора след ...... г. Заявени са
претенции за заплащане на разноски.
В срока по чл. ..... ГПК не е постъпил отговор от ответниците.
След като взе предвид събраните по делото доказателства и
доводите на ищеца, съдът прима за установено следното от фактическа
страна:
От Договор за предоставяне на земеделска земя под наем от ...... г., с
нотариално удостоверяване на съдържанието и подписите на страните и
вписан в СВ Оряхово с Дв. вх. рег. № ...../...... г., акт ....., том ..... се установява,
че М. С. М., С. С. К., Т. В. Ш. и В. В. Х. като съсобственици, притежаващи
повече от .....5 на 100 от правото на собственост върху земеделска земя,
останала в наследство от Й.К.Ж. – б.ж. на с. ...., са отдали под наем .....5,09
дка. земеделска земя на ЗК ......, ЕИК ...... Предмет на договора са 4 броя
недвижими имоти, находящи се в землището на с. ...., ...., с номера на
имотите: № ..... и площ от 1,147 дка, № 1...... и площ от 13,4.....4 дка., № ..... и
площ от 7,501 дка и № ...... и площ от 3,018 дка. Тези земеделски имоти са
отдадени за ползване на ЗК ......, ЕИК ..... за срок от 10 стопански години,
считано от стопанската .....018/.....019 г. до .....0.....7/.....0.....8 г., като е
уговорено наемодателите да получават наем не по-малко от 65 лв. на декар.
Съгласно Решение № 000...../..... г. на ОСЗ гр. Оряхово се установява, че
е възстановено правото на собственост на наследниците на Й.К.Ж. – б.ж. на с.
.... по отношение на посочените по-горе 4 броя земеделски имоти – ниви, с №
..... и площ от 1,147 дка, с № 1...... и площ от 13,4.....4 дка., с № ..... и площ от
7,501 дка и с № ...... и площ от 3,018 дка, както и върху ..... броя лозе.
От представеното по делото удостоверение за наследници на Й.К.Ж. –
б.ж. на с. .... се установява, че първият ищец С. Й. К. и ответниците М. С. М.,
С. С. К., Т. В. Ш. и В. В. Х. са наследници по закон на починалия
наследодател, наред с ......... (починал на 17.01......0.......... г.), ....... Последните
осем изброени наследници и двама от ответниците - Т. В. Ш. и В. В. Х. са се
разпоредили със своите идеални части от наследеното от Й.К.Ж. право на
собственост върху процесните 4 броя ниви в полза на ищеца С. М., като от
Нотариален акт за покупко-продажба от ...... г., вписан в СВ Оряхово вх. Рег.
№ ....... г., акт ....., том ....., дело № ..... г. и Нотариален акт за дарение от ...... г.,
вписан в СВ Оряхово вх. Рег. ....... г., акт ....., том ....., дело № ..... г. се
установява, че вторият ищец С. Г. М. е придобил правото на собственост
върху 16/3..... идеални части от процесните земеделски имоти.
Съгласно представените скици на процесните имоти, същите към
настоящия момент имат следното актуално правно състояние, след
въвеждането на кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със
Заповед ...... г. на ИД на АГКК, а именно: 1/ поземлен имот с идентификатор
...... в с. ...., ...., обл. Враца, с адрес: с. ...., местност ....., с площ от 1147 кв. м., с
трайно предназначение на територията: земеделска, с начин на трайно
ползване: нива, категория на земята: 6, стар идентификационен номер: няма,
номер по предходен план: ......, при съседи на имота: .....; ....../ поземлен имот
2
с идентификатор ..... в с. ...., ...., обл. Враца, с адрес: местност ......, площ от
134.....6 кв. м., с трайно предназначение на територията: земеделска, с начин
на трайно ползване: нива, категория на земята: 6, номер по предходен план:
1......, при съседи на имота: .......; 3/. поземлен имот с идентификатор ...... в
с. ...., ...., обл. Враца, с адрес: местност ......, с площ от 7503 кв. м., с трайно
предназначение на територията: земеделска, с начин на трайно ползване:
нива, категория на земята: 4, с номер по предходен план: ....., при съседи на
имота: ........; 4/. поземлен имот с идентификатор ..... в с. ...., ...., обл. Враца, с
адрес: местност ....., с площ от 3018 кв.м., с трайно предназначение на
територията: земеделска, с начин на трайно ползване: нива, категория на
земята: 4, номер по предходен план: ......, при съседи: ......
При така установеното от фактическа страна, съдът прави следните
правни изводи:
Представените по делото доказателства дават основание за извода, че
между ответниците е налице валидно правоотношение по сключен Договор за
предоставяне на земеделска земя под наем от ...... г., с нотариално
удостоверяване на съдържанието и подписите на страните и вписан в СВ
Оряхово с дв. вх. рег. № ....., акт ....., том ..... от ...... г. Този договор е сключен
след изменението на Закона за собствеността и ползването на земеделските
земи (ЗСПЗЗ), обн. ДВ. бр. 4..... в сила от .......... май .....018 г. Новата
разпоредба на чл. 4а, ал.1 и ..... ЗСПЗЗ, въведена с изменението на закона в
ДВ. бр. 4...../.....018 г., предвижда договор за наем на земеделска земя за срок
по-дълъг от една година да се сключи от съсобственик (или съсобственици),
които притежават повече от .....5% от съсобствения имот, като уреждането на
отношенията между съсобствениците да се извършва по реда на чл. 30, ал. 3
ЗС. В настоящия случай ищците признават в исковата си молба, а и от
събраните по делото доказателства се установява, че първите четирима
ответници - М. С. М., С. С. К., Т. В. Ш. и В. В. Х. към момента да сключване
на договора за наем от ...... г. притежават повече от .....5 на 100 от процесните
съсобствени ниви. Освен това се установява, че договорът за наем отговаря и
на изискванията на чл. 4б от ЗСПЗЗ, тъй като е сключен в писмена форма с
нотариално удостоверяване на съдържанието и подписите на страните,
извършени едновременно и е вписан в съответната служба по вписванията по
местонахождение на имотите.
С оглед на горното съдът намира, че спрямо страните по делото не е
приложима разпоредбата на чл. ..........9, ал. ..... от ЗЗД, на която ищците се
позовават за обявяване на нищожността на клаузата на т. ..... от Договор за
предоставена земеделска земя под наем от ...... г., поради противоречието й
със закона. Това е така, тъй като в случая спрямо договорите за наем на
земеделски земи са приложими горепосочените специални правила на чл. 4а
и 4б от ЗСПЗЗ – т.е. договорът за наем със срок над 1 година може да се
сключи от съсобственик, притежаващ повече от .....5% от съсобствеността и
отношенията с останалите се уреждат по чл. 30, ал. 3 ЗС.
Единият ищец - С. К. е съсобственик на процесните земеделски земи по
наследство, а другият - С. М. е правоприемник на съсобственици, като
процесния договор за наем е сключен съгласно всички изисквания на чл. 4а и
4б от ЗСПЗЗ, като е и вписан в службата по вписванията преди вторият ищец
да придобие 16/3..... ид. части от собствеността на имотите. Ето защо спрямо
ищците чл. ..........9 ал. ..... ЗЗД не е приложим, а същите се явяват обвързани
3
от срока на договора за наем – ищецът С. М. по арг. от чл. .....37, ал. 1 от ЗЗД.
В същия смисъл е налице и задължителна съдебна практика на ВКС по
Решение № ..... г. по гр. дело № 1666/.....0.....1 г. на II г.о на ВКС, в което
решение е даден отговор на въпроса „дали съсобственикът на земеделски
имот, подписал декларация по §10, ал. 1 от ПЗР ЗИД ЗСПЗЗ /ДВ бр.
4...../.....018 г./ за потвърждаване на сключен от друг съсобственик договор
за наем на имот, встъпва като страна в наемното правоотношение и дали
приобретателят на притежаваната от такъв съсобственик идеална част
от имота, е обвързан от сключения и вписан договор за наем на
земеделската земя и за какъв срок“. Отговорът на поставения въпрос е
положителен и касае сключен от съсобственик договор за наем на земеделска
земя за срок от 10 години. Разликата от настоящия случай е единствено в
това, че договорът в цитираното решение на ВКС е бил сключен преди
изменението на ЗСПЗЗ обн. в ДВ бр. 4...../.....018 г. и за да отговаря на
изискванията на чл. 4а, ал 1 и ал. ..... от ЗСПЗЗ, е следвало съгласно §10, ал. 1
ПЗР ЗИД ЗСПЗЗ да е изпълнена предвидената процедура за потвърждаване на
такъв договор от съсобственик/ци с декларация, с нотариално удостоверен
подпис. След изпълнение на процедурата в §10 от ПЗР ЗИД ЗСПЗЗ
съответният договор за наем вече отговаря на изискванията на закона след
изменението му с ДВ. бр. 4..... в сила от .......... май .....018 г., респ. на новата
разпоредба на чл. 4а, ал. 1 и ал. ..... ЗСПЗЗ. Настоящият случай не е усложнен
с посочената процедура за потвърждаване, тъй като процесният Договор за
предоставяне на земеделска земя под наем от ...... г. е сключен след
изменението на ЗСПЗЗ, обн. ДВ. бр. 4..... в сила от .......... май .....018 г. и
изцяло отговаря на новите разпоредби на чл. 4а и 4б от ЗСПЗЗ.
Освен че спрямо договорите за наем на земеделски земи са приложими
специалните правила на чл. 4а и 4б от ЗСПЗЗ, то в цитираното по-горе
решение на ВКС е пояснено също, че разпоредбата на чл. ..........9, ал. ..... от
ЗЗД урежда срока на договора за наем не спрямо сключилите го страни (тъй
като те са обвързани от уговорения срок), а неговото действие във времето по
отношение на съсобственика, който не е участвал в сключването на договора
за наем, който не отговаря на изискванията на чл. 4а и 4б от ЗСПЗЗ (респ. не е
потвърден с декларация по §10, ал. 1 от ПЗР ЗИД ЗСПЗЗ /ДВ бр. 4...../.....018
г./). Само в тази хипотеза спрямо съсобственика/ците договорът за наем ще се
явява сключен от лица, които могат да извършват само действия по
обикновено управление. В този смисъл както разглежданият в Решение № .....
г. по гр. дело № 1666/.....0.....1 г. на II г.о на ВКС случай, така и настоящият не
са такива, поради което ищците са обвързани от сключения Договор за наем
от ...... г. за целия уговорен срок от 10 години – до .....0.....8 г. При този извод
на съда искът за установяване на нищожността на клаузата на т. ..... от
процесния договор за наем, поради противоречието й с разпоредбата на чл.
..........9, ал. ..... от ЗЗД се явява неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
При този изход на спора ответниците имат право на разноски, но такива
искания не са заявени и съответно съдът не дължи произнасяне в този смисъл.
Мотивиран от горното, съдът
РЕШИ:
4
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен иска по чл. 1.....4, ал. 1 от ГПК, вр. с
чл. .....6, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД, вр. с чл. ..........9, ал. ..... от ЗЗД предявен от С. Й.
К., ЕГН ********** от ...... и С. Г. М., ЕГН ********** от ...... срещу М. С.
М., ЕГН ********** от ........, С. С. К., ЕГН ********** от ......, Т. В. Ш., ЕГН
********** от ........, В. В. Х., ЕГН ********** от ....... и ЗК ......, ЕИК ..... със
седалище и адрес на управление в ....., представлявана от И.М.И. за
признаване за установено в отношенията между страните, че клаузата на т.
..... от Договор за предоставяне на земеделска земя под наем от ...... г., с
нотариално удостоверяване на съдържанието и подписите на страните, вписан
в СВ Оряхово с дв. вх. рег. № ....., акт ....., том ..... от ...... г., е нищожна поради
противоречие със закона (чл. ..........9, ал. ..... от ЗЗД) в частта относно
уговорения срок на договора след ...... г.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен съд -
Враца в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Оряхово: _______________________
5