РЕШЕНИЕ
№ 383
гр. София, 01.04.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 16 -ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на тринадесети март през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:Анелия Маркова
Членове:Величка Борилова
Зорница Гладилова
при участието на секретаря Пролетка Асенова
като разгледа докладваното от Анелия Маркова Въззивно гражданско дело №
20251000500148 по описа за 2025 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.258-273 ГПК.
Образувано е по въззивна жалба, подадена от ищците /пред СГС/ - Р.
К. К. и В. С. А. срещу решение № 260588 от 25.11. 2024 г. по гр.д.№ 882 по
описа за 2022 г. на СГС, ГО, I-5 състав, с което са отхвърлени претенциите им
с правно основание чл.93, ал.2,изр.2 ЗЗД /главни/ и по чл.55, ал.1, предл.3
ЗЗД/евентуални/ срещу „Рентали“ ЕООД.
Излагат се доводи за неправилност и необоснованост на така
постановеното решение. Сочат, че съдът неправилно бил приел, че ищците, а
не ответникът са неизправна страна по договора. Неправилно съдът бил
възприел съдържанието на сключения между страните предварителен
договор. Следвало да се вземе предвид текста на чл.6 Б и въз основа на него се
достигало до извода, че забавата на ищците е само с ден-два като се имат
предвид новогодишните празници и електронната кореспонденция между
страните. Това не можело да се счита за неизпълнение, защото не се отнасяло
1
до фикс-сделка. Самият кредитор /ответника/ бил в забава, защото следвало на
31.12.2017 г. да снабди сградата с Акт 16. Към момента на падежа на
паричното вземане по втората вноска на ищците било ясно, че ответникът не
може да осигури своята част от задължението – предаване на обекта в
завършен вид и с разрешение за ползване до 31.12.2017 г. Никой не бил
длъжен да приеме изпълнение, различно от договореното. Сочат, че
разрешение за ползване не било издадено в един дълъг период след
31.12.2017 г. В случая забавата на ищците освен, че била за ден-два била по
причина на трето лице, както и на пълномощника на ответника В. А., която
следвало да съдейства на ищците за отпускане на кредита. Изводът на СГС,
че неизпълнението е съществено бил неправилен. Тази преценка не се
извършвала по начина по-който е сторено от СГС- въз основа на стойността на
договора, а с оглед продължителността на забавата.Освен това ответникът не
бил доказал готовността си да сключи окончателния договор, тъй като не
разполагал с документите по чл.10 от предварителния договор, за да се
изпълни второто условие за плащане на втората част от исковата сума;
ответникът не бил доказал, че разполага с годни документи, които да го
легитимират за сключване на конкретната сделка, нито, че е поканил ищците
с ден и час за сключване на сделката. СГС не бил съобразил, че по силата на
чл.6, Б ответникът имал задължение освен да уведоми ищците за АКТ 15,
така и, че сумата се дължи в деня на сключване на окончателен договор, за
който ден ответникът не бил ангажирал доказателства за готовност. По делото
липсвала покана до ищците за сключване на окончателен договор. При това
положение за ищците не възниквало задължение за плащане, нито те били
неизправна страна по договора. Сочат, че не били уведомени за Акт 15, както
изобщо за етапите на строителството. Считат, че неправилно СГС приемал, че
това е без значение по спора. СГС не бил се съобразил с правилото на чл.262,
ал.2 ЗЗД, който намирал приложение по аналогия към правилата за
изпълнение и неизпълнение на договорите. Твърдят да било налице
умишлено, недобросъвестно и незаконосъобразно, при условията на тежка
злоупотреба с права, създаване на пречки от ответника за сключване на
окончателен договор и плащане на цената в първите работни дни на 2018 г.
Сочат, че били търсили ответника за сключване на договора, след което
станало ясно, че кредита е одобрен. Ответникът, обаче, не само избягвал
контакт с ищците, но и се криел от тях като поставял условие ищците да
2
заплатят още 10 000 лв. Ответникът бързал да развали договора, за да задържи
процесната сума. В случая била налице забава на кредитора. Сочат, че от
страна на банката било изпратено писмо, от което се установявало, че кредита
е осигурен; писмото било издадено на втория календарен ден от 2017 г./
според жалбата/, т.е. 2 дни след падежа. Сочат, че предварителния договор
дава възможност плащането да се направи с кредит или лични средства.
Първоинстанционният съд не бил съобразил, че тази клауза е уговорена в
полза на ищците. Възможно било и плащане от трето лице. СГС не бил
съобразил текста на чл.5 от предварителния договор, съгласно който срокът
бил уговорен в полза на длъжника по арг. от чл.70 ЗЗД. Твърди се, че ищците
били в готовност да изпълнят в деня след падежа, но ответникът бил в забава
да представи разрешение за ползване. При това положение липсвала
дължимост на сумата по т.5.б от договора. СГС не бил взел предвид, че на
ищците не бил посочен ден и час за явяване пред нотариус. Това било в
подкрепа на тезата, че ответника е в забава. Сочат, че на 28.12.2012 г. /датата е
според отразеното във въззивната жалба/ ответникът чрез брокерката В. А.,
негов пълномощник, на среща в нейно присъствие, предложил на ищците да
подпишат текст, от който да е видно, че те са в забава и за което се извиняват
на дружеството; отделно бил предложен и Анекс за удължаване на всички
срокове, вкл. и тези за изпълнение на ответника, но срещу увеличение на
цената с 5 000 евро. Сочат, че от гласните доказателства се установявало, че
ищците са опитвали да се свържат с ответното дружество и по-конкретно с Т.
К.. Затова на 04.01.2018 г. чрез куриер било изпратено писмо, в което била
изразена готовността на ищците да заплатят сумата и да сключат сделката.
Отделно от това били изпратени писма на адреса на дружеството, посочен в
Търговския регистър, както и на още един адрес в ж.к.“***“ *. Служителите
на дружеството възпрепятствали връчването на писмата, както и не вдигали
телефона. По случайност били срещнали управителя на дружеството, който
им отговорил, че няма причина да се срещат, тъй като вече нямали договорни
отношения, за което било изпратено нот.известие. Писмото на което се
позовавал СГС, противно на приетото, не изразявало признание от страна на
ищците, а било в знак на любезност. В това писмо единият от ищците
предлагал възможни начина за изпълнение. Неправилен бил извода на СГС
относно необходимостта от предоставяне от страна на ищците на ответника на
допълнителен срок за изпълнение. Действително, чл.93, ал.2 /вероятно от ЗЗД/
3
предоставял правото на разваляне на договора от страна на кредитора, но не и
когато той бил в неизпълнение. За неправилни считат изводите на СГС, че не е
налице неизпълнение на ответника по чл.4 и чл.17 от договора, тъй като
ищците не били заплатили цената и затова липсвало задължение ответника да
предостави Акт 16. СГС, обаче, не бил взел предвид, че неизпълнението на
задължението на ответника да снабди сградата с Акт 16 било налице преди да
настъпи падежа на задължението за плащане на втората, по-голяма вноска от
цената. Не било взето предвид и, че от страна на ищците било предложено
изпълнение на 04.01.2018 г., което ответникът е можел да приеме. Последният,
обаче, бил настоявал ищците да заплатят по-голяма сума от договорената.
СГС не бил съобразил текста на чл.11 и чл.12 от предварителния договор,
уговарящи задължението на продавача да върне капарото и то в двоен размер,
ако се откаже от договора без обективни причини за това. Сочат, че такива
причини нямало. Освен това ищците не претендирали капарото в двоен
размер, а само платеното. Неправилни били изводите на СГС във връзка със
соченото от ищците неизпълнение на чл.16-21 от договора.
Иска се от настоящата инстанция да отмени обжалваното решение и да
постанови друго с което да уважи претенциите на ищците. Претендират се
разноски.
По въззивната жалба не е постъпил отговор от ответника пред СГС-
„Рентали“ ЕООД. В течение на въззивното производство се излагат доводи за
неоснователност на вззивната жалба и правилност на така постановеното от
СГС, решение. Счита, че не са допуснати сочените от въззивниците
нарушения при обсъждане на събраните по делото доказателства – писмени и
гласни такива.Претендира разноски.
По допустимостта на въззивната жалба:
Обжалваното решение е връчено на въззивниците на 22.11.2024 г.
Въззивната жалба е подадена на 02.12.2024 г; следователно същата е в срока
по чл.259, ал.1 ГПК.
С решението, което се обжалва, предявените от ищците срещу ответника
/пред СГС/, искове по чл.93, ал.2, изр.2 ЗЗД /главни/ и по чл.55, ал.1, предл.3
ЗЗД /евентуални/, са били отхвърлени, следователно въззивната жалба е
допустима.
По основателността на въззивната жалба:
4
Съгласно чл. 269 ГПК въззивната инстанция се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част. По
останалите въпроси – само доколкото са посочени в жалбата.
След служебно извършена проверка съдът приема, че обжалваното
решение е постановено в допустим процес и е валидно.
По доводите във въззивната жалба:
За да постанови решение в обжалвания смисъл, първоинстанционният
съд е приел по предявения главен иск с правно основание чл. 93, ал. 2,
изр.2 от ЗЗД, че за да бъде уважен предявеният иск трябва да бъде установен
следният фактически състав: страните да са договорили заплащане на задатък,
който да е получен от ответника; ищците да са изправна страна по договора;
ответникът да не е изпълнил свое задължение по договора; договорът да е
прекратен от ищците.
Страните не спорели, че са договорили заплащане на задатък по
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 09.05.2017
г., което се потвърждавало и от съдържанието на самия договор. В чл. 6а от
договора било посочено, че сумата от 19 419 евро, платима в деня на
подписване на договора, представлява 20 % от договорената цена, като на тази
сума страните придавали смисъла на задатък. Съгласно чл. 11 от договора, ако
купувачът, без да са налице обективни пречки, се откаже от подписване на
окончателен договор в нотариална форма в сроковете и при условията на
договора, той губел платеното капаро по т. 6а от договора. Заплащането на
задатъка било извършено на 09.05.2017 г.
Спорни въпроси по делото били: дали ищците или ответникът е
изправна страна по договора и кой от тях има право да развали договора, респ.
имал ли е право ответникът да прекрати договора с нотариална покана,
връчена на 07.01.2018 г. ; породило ли се е право за ищците да прекратят
договора с подаването на исковата молба; за коя от страните се е породило
правото да получи обратно или да задържи задатъка.
По спорния въпрос кой е изправна страна по договора и дали
ответникът е имал право да прекрати договора с изпратената от него
нотариална покана от 05.01.2018 г., първоинстанционният съд е достигнал до
извода, че неизправна страна по договора са ищците. Това било така,
защото те следвало да заплатят сумата от 67 967 евро с вкл. ДДС в срок от 10
5
дни от уведомяване за Акт обр. 15, за който били уведомени на 08.12.2017 г. с
електронно писмо, изпратено от В. А. до Р. К.. Това се потвърждавало от
приложението към техническата експертиза, изготвена от вещото лице Х., от
свидетелските показания на свидетелката А., от писмото от 15.05.2019 г. от
„Алианц Банк България“ АД, в което банката сочела, че Акт 15 е получен от
самия ищец Р. К.,, както и писмото на банката от 13.06.2022 г. за отпускане на
кредит, където като приложение се съдържал Акт 15. Това означавало, че за
Акт, обр.15 ищците били уведомени на 08.12.20117 г. и самите те го били
представили на банката като част от документите, които били необходими за
предоставяне на кредита. По делото било представено писмо от 29.12.2017 г., в
което ищците били признавали, че са изпаднали в забава; поискали да бъде
запазено действието на договора като в замяна били готови да заплатят
неустойка. Електронното писмо от 29.12.2017г. не било прието в о.с.з. на
26.04.2023 г., тъй като искането за това било преклудирано, но същото било
част от електронната кореспонденция между страните, която следвало да бъде
проверена от вещото лице Х.. Счетено е, че по този начин това писмо е
приобщено към доказателствения материал по делото. Страните не били
подписали анекс за продължаване на срока на договора, тъй като ответникът
бил поискал увеличаване на цената, което се установявало от показанията на
свидетелите К. и А.. При това положение отношенията между страните
следвало да се считат за регулирани от първоначалния договор от 09.05.2017 г.
Съглсно този договор налице била забава на ищците за плащане на сумата в
размер на 67 967 евро с ДДС и затова те се явявали неизправна страна.
За неосноватено е прието възражението на ищците, че това
неизпълнение е несъществено. Самият предмет на договора сочел, че
неизпълнението е съществено - ищците били възложили на ответника
построяването на жилище в новострояща се трисекционна жилищна сграда с
магазини и подземни гаражи, находяща се в УПИ Х I - 1007, 1008, 1010 за ЖС
и КОО от кв.5 по плана на гр. София, м."ж.к.*** " и се били споразумели с
ответника да бъде сключен окончателен договор за прехвърляне на правото на
собственост върху това жилище след издаване на Акт обр. 15 и заплащане на
втората вноска, която била в размер на 70 % от цената по договора.
Заплащането на сума в размер на 70 % от договорената цена на ответника,
който е следвало да осигури построяването на жилището и прехвърлянето на
правото на собственост, не можело да бъде определено като несъществено
6
неизпълнение на задължение по договора.
Следвало да се посочи, че още при сключване на договора ищците били
приели заплащането на втората най- голяма вноска от цената да бъде
заплатено в 10 дневен срок от уведомяването им за Акт обр. 15, както и че ще
осигурят финансирането със свои средства и със средства от банка. Не бил
поеман ангажимент от ответника да им съдейства за отпускане на кредит,
нито било посочено, че средствата ще бъдат осигурени чрез ипотечен кредит.
В този смисъл без значение било обстоятелството, че банката се е съгласила да
отпусне ипотечен кредит едва на 02.01.2018 г./ писмо за ангажимент изх. №
001/02.01.2018 г. на „Алианц Банк България“ АД /. Ищците предприели
действия за отпускане на кредит едва след като получили уведомлението за
Акт обр. 15, макар да били знаели за уговорения от тях 10 дневен срок, в който
трябвало да заплатят сумата.
Неоснователно било и възражението на ищците, че ответникът в
нарушение на чл. 87, ал. 1 от ЗЗД не им предоставил подходящ срок за
изпълнение. В своята практика ВКС приемал, че "у говорката за задатък
освобождава изправната страна от необходимостта да спазва реда по чл. 87 от
ЗЗД, като кредиторът не следвало да дава допълнителен срок за изпълнение с
предупреждението, че при неизпълнение и в този допълнителен срок ще смята
договора за развален. Уговореният задатък предоставял това право на
изправната страна - чл. 93, ал. 2 от ЗЗД. " / така било прието в решение
120/31.07.2019 г. по гр. д. № 992/2018 г. на ВКС, трето гражданско отделение/.
Прието било още в практиката на ВКС, че нормата на чл. 87 от ЗЗД е "
приложима само дотолкова, доколкото в особената част на ЗЗД или в друг
специален закон не са предвидени императивни правила за разваляне на
конкретния вид договор и доколкото страните не били уговорили други
условия и начин за развалянето им. Следователно, при отсъствие на
императивни разпоредби относно развалянето на предварителния договор за
продажба на недвижим имот, страните били свободни сами да определят
условията, при които настъпва разваляне на същия с едностранно
волеизявление на изправната до неизправната страна, в т. ч. и да предвидят, че
изявлението за разваляне може да бъде отправено и поражда действие след
изтичането на предварително определен от тях срок след настъпване падежа
на изпълнението, без да е необходимо даването на допълнителен срок за
7
изпълнение .... В случая с предявяване на претенцията за присъждане на
стойността на дадения задатък в двоен размер ищцата - купувач по
предварителния договор е упражнила потестативното си право на развалянето
му. "/ така било прието в решение № 251/07.01.2013 г. по т.д. № 1002/2011 г. на
ВКС, решение № 31 от 13.11.2009 г. по т. д. № 661/2008 г. на ІІ т. о. и решение
№ 47 от 31.03.2011 г. по т. д. № 706/2010 г. на ІІ т. о /. В този смисъл била и
посочената от ответника практика на ВКС - решение № 31/13.11.2009 г. по т.д.
№ 661/2008 г. на ВКС, ТК, второ т.о, решение № 47/31.03.2011 г. по т.д. №
706/2010 г. на ВКС, ТК, второ т.о, решение № 251/07.10.2013 г. по т.д. №
1002/2011 г. на ВКС, ТК, второ т.о./.
Неоснователно било възражението на ищците, че ответникът също е
неизправна страна по делото, при допуснати от него нарушения по чл. 15, 26,
17, 18, 19 и 20 от договора. Това било така, защото Чл.15 от договора
предвиждал, че продавачът следва да поддържа контакт с купвача и
своевременно да го информира за хода и етапите на строителството.
От показанията на свидетелката А., електронно писмо от 08.12.2017 г.,
изпратено от В. А. от електронен адрес до ищеца Р. К. с електронен адрес/ и
разменената между двамата електронна кореспонденция през периода
10.12.2017 г. до изтичане на срока за заплащане на втората вноска от цената по
договора се установявало, че ищците били в непрестанен контакт с
представител на ответника и били информирани за строителството на
апартамента. След изтичане на срока за заплащане на втората вноска от цената
не било имало причина ответникът да продължава да информира ищците за
етапите от строителството, тъй като бил взел решение да се възползва от
правото си да прекрати договора.
Видно било от пълномощно от 10.01.2017 г.,че "Рентали" ЕООД било
упълномощило "Имоти БГ Консулт" ООД да представлява дружеството при
предлагането на недвижими имоти в новостроящата се процесна сграда, сред
които и процесният апартамент, да поддържа връзка с потенциалните клиенти,
да ги консултира при продажбата на недвижимите имоти, да получава, предава
и съхранява документи, да води кореспонденция, да изпраща и получава
всякаква необходима информация, свързана с недвижимите имоти, да
представя изготвени от компетентните органи по време на строителството
актове, в това число Акт, обр. 15 и Акт, обр. 16/ разрешение за ползване/ на
8
сградата/секцията; да сключва договори за резервиране на гореописаните
имоти от името и за сметка на дружеството, като в тази връзка
пълномощникът подписва необходимите документи, включително, но не само
споразумения за депозит, уведомления, декларации, справки, отчети и др. /л.
92-93/.
Свидетелката В. А. била служител в "Имоти БГ Консулт" ООД и именно
тя поддържала връзка с ищците. От показанията на тази свидетелка,
електронната кореспонденция между нея и ищеца Р. К., писмо от 15.05.2019 г.
от "Алианц Банк България" АД, в което банката посочвала, че е получила Акт
обр. 15 от самия кредитоискател К./ищец по делото/ на 08.12.2017 г., както и
от изпратената от същата банка с писмо от 13.06.2022 г. преписка за отпускане
на кредит на ищеца, в която се съдържал самият Акт обр. 15, се установявало,
че с купувачите бил поддържан контакт и същите били своевременно
информирани за издадения Акт обр. 15, както и било осигурено съдействие на
ищците д а се извърши оценка на имота от банки, поради което не било
допуснато нарушение на чл. 15 от договора.
Неоснователно било и възражението, че ответникът е допуснал
нарушение на чл. 26 от договора. Съгласно чл. 26 от договора, купувачът бил
задължен да участва лично или чрез нотариално упълномощен представител, в
т.ч и в лицето на продавача, при съставянето на Акт обр. 15, както и при
съставянето на други актове и протоколи, в които участието му представлява
нормативно изискване. В тези случаи продавачът изпращал на купувача 7
дневно писмено уведомление. Възраженията за неизвършени или
некачествено извършени работи се представяли писмено от купувача при
съставяне на посочените актове и протоколи.
Видно било от представения Акт обр. 15,че продавачът "Рентали" ЕООД
бил участвал при съставянето на акта, а съгласно чл. 26 от договора,
продавачът се явявал представител на бъдещия купувач при съставянето на
този акт. Ищците не били изложили твърдения за конкретни други актове от
строителството, при съставянето на които да било необходимо, с оглед на
нормативни изисквания, да участват и да били лишени от възможност да
направят възражения за неизвършени или некачествено извършени работи.
Възражението за неизпълнено задължение на ответника по чл. 17 от
договора за непредставяне на Акт обр. 16, съдът е приел за иревеантно за
9
спора. Това било така, защото изпълнението на задълженията на ответника
било обвързано с изпълнение на задълженията на ищците. Плащането на
цената било разделено на три етапа, като едва след плащане на цената по
втория етап/ чл. 6 б от договора/, за ответника се пораждало задължение да
осигури и предостави на ищците Акт обр. 16. Тъй като ищците не били
заплатили в срок цената по чл. 6б от договора, за ответника не се било
породило задължение да им предостави Акт обр. 16.
Възражението за неизпълнено задължение на ответника по чл. 18 от
договора също е прието за неоснователно. Това била така, защото чл.18 от
договора касаел задължение на ответника за прехвърляне на правото на
собственост върху имота, при условията на договора, като продавачът
следвало са се яви при нотариалното изповядване на сделката в ден и час,
предварително определени от страните. Тази разпоредба била нормативно
обвързана със задължението на ищците да осигурят средства за заплащане на
втората вноска от цената и на свой ред също да изразят готовност за опредяне
на ден и час за сключване на сделката. Ищците не били осигурили средствата
по чл. 6 б от договора в определения срок, самите те търсели възможност за
продължаване на срока на договора, поради което не се било породило
задължение за ответника да се яви пред нотариус за изповядване на сделката,
при условие че такъв ден и час не били определени и от ищците, които не
разполагали с необходимите средства за заплащане на цената за прехвърляне
на имота.
Възражението за неизпълнено задължение на ответника по чл. 19 от
договора също е прието за неоснователно. Чл.19 от договора касаел
задължение на ответника да предаде владението на обекта на купувача след
завършване на сградата и въвеждането й в експлоатация с разрешение за
ползване /удостоверение за въвеждане в експлоатаци Акт обр. 16/. Като е
препратил към вече изложените мотиви, СГС е достигнал до извода, че за
ответника изобщо не се е породило задължение да предостави на ищците Акт
обр. 16 и да предаде владението върху жилището, тъй като ищците не били
заплатили цената по чл. 6 б от договора и не им било прехвърлено правото на
собственост върху апартамента.
Възражението за неизпълнено задължение на ответника по чл. 20 от
договора също е прието за неоснователно. Съгласно чл. 20 от договора,
10
продавачът бил длъжен да не извършва промени /екзекутиви/ в архитектурния
проект на сградата в частта, която касае имота по т. 1 от договора, без
изричното писмено съгласие на купувача. По делото не било установено да
били извършвани промени в архитектурния проект на сградата, касаещи
процесния апартамент, а и ищците не били изпълнили задължението си за
заплащане на цената на апартамента не защото били считали, че им се
предлага апартамент, различен от първоначално договорения, а защото не
разполагали с необходимите средства за закупуването му.
Налагал се извод, че ответника бил изправна страна към датата на
изпращане на нотариалната покана и имал право да прекрати договора между
страните, а, съгласно уговорената обща воля между тях по чл. 6 а и по чл. 11
от договора, имал право да задържи и задатъка по договора.
Затова и предявеният иск като неоснователен, следвало да се отхвърли.
При предявен /в случая като евентуален/ иск с правно основание
чл. 55, ал. 1, предл. трето от ЗЗД, този, който бил получил нещо на отпаднало
основание, бил длъжен да го върне.
Ищците твърдели, че са развалили предварителния договор за покупко-
продажба на недвижим имот от 09.05.2017 г. с подаването на исковата молба,
поради което ответникът им дължал връщане на заплатена от тях сума от 37
980.26 лв.
Според СГС ищците не можели да развалят договора с подаването на
исковата молба, тъй като неговото действие вече било прекратено преди това
с връчването на 07.01.2018 г. на нотариалната покана, изпратена от ответника.
Сумата от 37 980.26 лв. не се дължала на ищците при прекратяване на
договора, тъй като самите те били уговорили тази сума да представлява
задатък по договора в случай на неговото прекратяване по тяхна вина, а по
делото се установило, че договорът е бил прекратен от ответника, поради
неизпълнение на задължението на ищците по чл. 6 б да заплатят в срок
втората вноска от дължимата цена.
По изложените мотиви този иск също се явявал неоснователен и
следвало да се отхвърли.
Апелативен съд- София, действащ като въззивна инстанция приема
следното:
11
По иска по чл.93, ал.2, изр.2 ЗЗД:
Съгласно чл. 93, ал.1 ЗЗД задатъкът служи за доказателство, че е
сключен договорът и обезпечава неговото изпълнение.
Ако страната, която е дала задатъка, не изпълни задължението си,
другата страна може да се откаже от договора и да задържи задатъка. Ако
задължението не е изпълнено от страната, която е получила задатъка, другата
страна при отказ от договора може да иска задатъка в двоен размер- ал.2.
В решение № 944/11.01.2010 г. по гр. д. № 2923/08 г. на ІІІ гр. о. и
решение № 98/08.06.2011 г. по т.д. № 931/10 г. на ІІ т.о. е прието, че уговорката
за отметнина е особена форма на договорна отговорност, която поражда
преобразуваното право за прекратяване на договора с едностранно
волеизявление до започване на изпълнението, като този факт се преценява
по всеки конкретен предварителен договор в зависимост от поетите
задължения.
Ищците твърдят, че с ответника били сключили договор по силата на
който той се задължил да построи, да предаде и продаде недвижим имот,
представляващ ап.48 А. Договорената цена била в размер на 97 096 евро с
ДДС.Съгласно уговорения начин на плащане, заплатили на 09.05.2017 г.
сумата в размер на 19419 евро или в левова равностйност 37 980,20 лв. Тази
сума представлявала 20 % от цената на обекта, съгласно т.6 –а от
предварителния договор, сключен между страните. Следващата вноска в
размер на 67 967 евро следвало да бъде заплатена при следните условия: в
деня на нот. Прехвърляне на имота, който в този момент следвало да е в
договорената степен на завършеност, в 10-дневен срок след писмено
уведомяване от страна на продавача за издаването на АКТ, обр.15 на сградата
и при сключване на окончателен договор. Договорът не сочел срок относно
датата на издаване на Акт, обр 15, но сочел краен срок за издаване на
разрешение за ползване – Акт, обр.16, най-късно до 30.12.2017 г., но в 24
месечен срок от издаването на протокола за строителна линия и заповед за
удължаване на разрешението за строеж. Ищците твърдят, че такива документи
не били издадени. Не били надлежно уведомени според уговореното в
договора относно наличието на Акт 15, както и не им бил посочен ден и час за
явяване пред нотариус. Според ищците, ответникът бил в забава на
задължението си да предаде имота с разрешение за ползване до 30.12.2017 г.,
12
което било очевидно. Независимо от това, на 29.12.2012 г./датата според
обстоятелствената част на исковата молба/ ответникът чрез брокерката и свой
представител В. А., на среща в нейно присъствие, предложила на ищците да
подпишат текст, от който да е видно, че ищците са в забава и, че се извиняват
на дружеството. Отделно от това им бил предложен анекс, с който всички
срокове, вкл. и този за изпълнение на ответника, се удължавали, както и им
било предложено увеличение на цената на имота над договорената, с 5 000
евро. Срещата била насрочена с идеята да се удължат сроковете за издаване на
Акт, обр.16. Още преди началото на 2018 г. ищците започнали опити да се
свържат със служители на ответника, най-вече с Т. К., но всички били
неуспешни. Телефонните опити за връзка можело да бъдат потвърдени от
присъствалите на същите – К. В. и Н. В.. Тъй като опитите били неуспешни, то
на 04.01.2018 г. ищците изпратили писмо с покана по куриер – ЕКОНТ като с
пратка № ********* информирали ответника за готовността да заплатят
сумата и да се сключи сделката. Получаването на пратката своевременно било
осуетено от служителите на ответника макар същите да били изпратени на
различни адреси, които били известни за ответното дружество. Свидетели на
опита да бъде връчено писмото на търговския адрес на дружеството били Б. К.
и Л. Л.. Твърдят, че по случайност били срещнали управителя на ответното
дружество, който им заявил, че няма причина да се срещат, защото вече
нямали договорни отношения и за същото им било изпратено нот.известие,
което евентуално щели да получат.Признават, че на 07.01.2018 г. им била
връчена нот.покана, с която ответникът ги бил уведомил, че счита договора за
прекратен поради неизпълнение от страна на ищците, както и, че се отказва от
него на основание чл.93 ЗЗД и отказва да сключи окончателен договор.
Считат, че ответникът не можел да стори това, защото ищците не били в
неизпълнение. Сумата щяла да бъде заплатена чрез кредит като процедурата
за одобрение на същия била в процес, за което бил уведомен представителя на
ответното дружество. Освен това считат, че падежа по т.6-Б от договора не
бил настъпил, тъй като не били уведомени съгласно изискванията на договора.
Наред с това към този момент ответникът вече бил в забава, тъй като следвало
да предаде имота с разрешение за ползване до 30.12.2017 г. Ясно било, че
такова разрешение за ползване към този момент /изпращането на нот.покана
от ответника до ищците/ няма издадено, тъй като ответникът не бил внесъл
необходимите документи за издаването му. Към този момент бил издаден само
13
Акт 15. Затова намират, че била налице забава на кредитора /ответник/ и
приложение намирали правилата на чл.95-98 от ЗЗД. Наред с това не им бил
даден подходящ срок за изпълнение, така както изисквал чл.87, ал.1 ЗЗД.
Твърди се, че от страна на ответника не били налице предпоставките за
прекратяване, разваляне или отменяне на договора, тъй като същият не бил
изпълнил задълженията си по т.15 и т.26 от договора, както и тези по т.17,
18,19 и 20 от същия. Налице била хипотезата на чл.87, ал.4 ЗЗД. Затова и
ищците се отказвали от договора на основание чл.93, ал.2, изр.2 от ЗЗД поради
което приложение намирала т.12 от договора. Ответникът им дължал сумата в
двоен размер, но претендират само единичния такъв, т.е. толкова колкото са
заплатили на ответника, а именно сумата в размер на 37 980,26 лв., заедно със
законната лихва от завеждане на иска до окончателното плащане. Освен това с
исковата молба ищците правят волеизяление за разваляне на договора в
хипотезата на чл.87 от ЗЗД поради неизпълнение от страна на ответника-
отказът му да сключи окончателен договор, забава и цялостно неизпълнение.
На това основание и на основание чл.55, ал.1,предл.3 ЗЗД ответникът им
дължал сумата в размер на 37 980,26 лв. или на основание чл.59 ЗЗД. Считат,
че с оглед съдържанието на писмото от 04.01.2018 г. са дали на ответника
подходящ срок за изпълнение.
Спорно по делото е /и пред двете съдебни инстанции/ в чия полза
възниква правото да се откаже от договора, респ. да получи правата върху
задатъка.
При уговорка за отметнина правото принадлежи на всяка от страните
по договора до започване на изпълнението. При уговорка за задатък
правото на отказ принадлежи на изправната по договора страна, виж
разграничението дадено в РЕШЕНИЕ № 39 ОТ 15.05.2014 Г. ПО Т. Д. №
1061/2013 Г., Т. К., І Т. О. НА ВКС.
В чл.11 от предварителния договор, сключен между страните по спора е
уговорено, че ако купувачът без да са налице обективни пречки се откаже от
подписване на окончателния договор в нот.форма в сроковете и при условията
на този договор, той губи платеното от него капаро по т.6 а от същия.
В чл.12 е уговорено, че в случай, че продавачът се откаже, без да са
налице обективни пречки за изповядане на сделката и не прехвърли на
купувача собстевността върху имота в предвидената от закона форма –
14
нот.акт, в сроковете и при условията, предвидени в договора, то продавачът се
задължава да върне заплатеното капаро по т.6 а в двоен размер.
От събраните по делото писмени доказателства, както и от
заключението на допуснатата, изслушана и приета по делото съдебно-
техническа експертиза по безспорен начин се установява, че за жилищната
сграда, където се намира процесния апартамент е било издадено разрешение
за строеж № 130 от 15.06.2010 г., което е влязло в сила на 27.07.2010 г. Същото
е презаверено със заповед № РД 51-14 от 04.02.2016 г. на Главния архитект на
СО, л.90 от делото пред СГС.Строителната площадка е открита на 08.11.2010
г., актът за приемане на констракцията е съставен на 24.02.2017 г., Акт, обр.15
е съставен на 01.12.2017 г. /л.94 от делото пред СГС/.Това означава, че е
налице „започване на изпълнение“.
В тази хипотеза правото на отказ от договора се упражнява по
правилата на задатъка по чл. 93 ЗЗД и е предоставено само на изправната
по договора страна и то, ако е уговорено, че "даденото" при сключването
му има правната характеристика на задатък. Доказателствената и
обезпечителна функция на задатък може да е придадена и на платеното
капаро.
В конкретния случай с чл.6 а от договора страните са придали характер
на задатък на сумата, платена при подписването на договора, в размер на
19 419, 00 евро /л.12 от делото пред СГС/.
Спорно по делото е и кога възниква задължението на купувачите
/ищците/ да заплатят втората вноска, представляваща 70 % от договорената
цена на ап.№ 48 а и оттук изправна страна ли са те.
Съгласно решение № 150/22.12.2016 г. по т.дело № 1704/2015 г. на ВКС
I т.о. на тълкуване подлежат неясните, непълни и неточни уговорки в
договора, които поради недостатъците си пораждат съмнение и спор между
страните относно действителното съдържание на постигнатото при
сключване на договора общо съгласие и целените с договора правни
последици. Тълкуването се извършва съобразно критериите на чл. 20 ЗЗД, за
да се изясни действителната, а не предполагаемата воля на договарящите.
Прилагането на критериите на чл. 20 ЗЗД предполага отделните договорни
уговорки да се тълкуват във връзка една с друга и в смисъла, който произтича
от договора, като се изхожда от целта на договора, обичаите в практиката и
15
добросъвестността, но без да се подменя формираната при сключване на
договора и обективирана в съдържанието му воля на договарящите.
Относно сумата в размер на 67 967,00 евро, представляваща 70 % от
договорената цена /чл.6 б от договора/ е посочено, че същата се заплаща от
купувача на продавача в деня на нотариалното прехвърляне на
собствеността на описания в т.1 обект- ап.48 А в договорената степен на
завършеност, под формата на нот.акт в срок до 10 дни след надлежно
писмено уведомяване на купувача от страна на продавача за издадения
констативен Акт, образец 15 за установяване годността за приемане на
строежа. При заплащане на продажната цена на имота страните уговарят и
същата да бъде платена от купувача на продавача частично със собствени
средства и частично със заемни средства от кредитираната покупка на имота,
търговска банка /л.13 от делото пред СГС/.
Съгласно уговореното в чл.6 в сумата в размер на 9 710,00 евро,
представляваща остатъкът от 10 % до пълния размер на договорената
продажна цена се заплаща на купувача на продавача в срок до 10 дни след
надлежно писмено уведомление на купувача от страна на продавача за
издадено удостоверение за въвеждане в експлоатация и Акт, обр.16 на
сградата.
При тълкуване на отделните клаузи от процесния договор в
съответствие с чл.20 и чл.20 а от ЗЗД, настоящата инстанция приема, че
задължението на купувачите да платят сумата в размер на 67 967,00 евро е
обвързано със снабдяването от страна на продавача с Акт, образец 15 и
съответно уведомяването за издаването му от страна на продавача.
В подкрепа на горната теза са и уговорките в раздел VI „Степен на
завършеност“, където в чл.29 е уговорено, че обектите ще бъдат предадени от
продавача на купувача в „груб строеж“, л.15 от делото пред СГС.
Видно от представеното с отговора по исковата молба удостоверение №
8 от 04.04.2017 г. /л.86 от делото пред СГС/ сградата, в която се намира
процесния обект отговаря на изискванията за завършен „груб строеж“.
Действително, Акт, образец 16 е издаден на 16.06.2020 г., виж заявеното
от вещото лицце Б. при изслушването й в о.с.з. на 26.04.2023 г. /л.396 от
делото пред СГС/.
16
Издаването на удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата-
Акт, образец 16, обаче, е обвързано с последното плащане, представляващо 10
% от пълния размер на договорената продажна цена.
Спорно по делото е, както вече беше отбелязано, дали е възникнало
задължението на ищците по плащането на втората вноска. Затова и въззивната
инстанция ще обсъжда клаузите на предварителния договор във връзка с
изпълнението на това задължение.
От събраните по делото писмени доказателства, както и от
заключението на допуснатата, изслушана и приета по делото съдебно-
техническа експертиза по безспорен начин се установява, че Акт, об.15 е
издаден на 01.12.2017 г.
От електронното писмо от 08.12.2017 г., отправено от В. А. до ищеца Р.
К., л.109 от делото пред СГС, се установява, че така издадение Акт, образец
15 е достигнал до знанието на купувачите на 08.12.2017 г. В това писмо,
обаче, не е конкретизирана дата за изповядане на сделката, а е посочено „до
21.12“. Това писмо е в отговор на писмото от 20.11. 2017 г. на ищеца К. до В.
А., с което той я уведомява какви документи са необходими за отпускане на
банковия кредит. Това се потвърждава и от писмото от 15.05.2019 г. /л.159 от
делото пред СГС/ на „Алианц банк България“ АД, с което същата уведомява
съда, че Акт, образец 15 е изпратен на банката на 08.12.2017 г. по електронна
поща от Р. К..
С последващо писмо от 08.12.2017 г. В. А. е изпратила на ищеца К.
прикачен файл, съдържащ проекта на нот.акт /л.110 от делото пред СГС/ като
това писмо също е в отговор на писмото на К. до нея. Конкретна дата за
изповядане на сделката също не е посочена.
С писма от 14.12.2017 г. А. изпраща на Уникредит банк документи
относно историята на парцела, в който се реализира сградата, както и
удостоверенията от АВ за ап.48 а и площообразуването за същия /л.111 – 113
от делото пред СГС/.
На 18.12.2017 г. А. изпраща на К. писма с представено удостоверение и
историята на парцела „за всеки случай“, както и площообразуването /л.114 –
115 от делото пред СГС/.
От заключението на допуснатата, изслушана и приета по делото съдебно
17
компютърно-техническа експертиза /л.407 и следващи пред СГС/ се
установява, че водената кореспонденция е успешно обменена; вещото лице е
достигнало до извода, че мейлите не са манипулирани. Видно от отразените в
протокола, съставен за о.с.з. на 15.11.2023 г., процесуални действия на съда и
страните, л.471 от делото пред СГС, заключението не е оспорено от нито една
от страните. Същото като компетентно изготвено следва да бъде кредитирано.
Действително, видно от съдържанието на писмо № 001/02.01.2018 г. на
„Алианц банк България“ АД, л.24, се установява,че ищците имат одобрен
ипотечен кредит за заплащане на цената на ап.48 а на продавача по сделката.
Посочени са и необходимите документи за превеждането на сумите на
съответните траншове – първи в размер на 132 931,90 лв., а втория в размер на
18 991,10 лв. след представяне на Акт16 /л.25 от делото пред СГС. /С писмо от
10.06.2022 г., л.298 и следв. пред СГС/ банката е изпратила на съда цялото
кредитно досие/.
Видно от представената от ищците електронна кореспонденция /л.154 от
делото пред СГС/ за одобряването на кредита е била уведомена В. А..
Видно от писмото от 15.05.2019 г./л.159 от делото пред СГС/ „Алианц
банк България“ АД уведомява съда, че договор за банков кредит с ищците не е
бил сключен, тъй като на 01.02.2018 г. ищецът Р. К. е уведомил банката /писмо
на л.372 от делото пред СГС/, че се отказва от сключване на договора за
кредит, поради промяна на предварително уговорената продажна цена от
страна на продавача.
Показанията на свидетелката А. /л.378 от делото пред СГС/, че в писмата
на К. се съдържал текст, че е налице забава с банката и затова не се справят
със срока за изповядане на сделката, както и, че К. е изразил съгласие да
заплати неустойка за забава, се опровергават от самата електорнна
кореспонденция, представена по делото и от двете страни, както и от
кредитното досие представено от „Алианц банк България“ АД. Видно от
съдържанието на последното, ищците са се снабдили с необходимите
документи за отпускане на кредита в началото на м.11.2017 г., т.е. преди
същите да са уведомени за издаването на Акт, обр.15.
Същевременно с исковата молба е представено писмо с посочена дата на
съставяне 16.12.2017 г., видно от което същото не съдържа подписи на нито
една от страните, виж л.31 от делото пред СГС, като в това писмо е посочено,
18
че купувачите уведомяват продавача, че нямат готовност да изпълнят
задължението си по плащане на сумата в размер на 67 967, 00 евро, тъй като
процедурата по одобряване на банков кредит още не била приключила;
поискано е удължаване на срока на договора до 20.01.2018 г., както и, че
декларират че са уведомени за издадения Акт, образец 15 на 08.12.2017 г. и са
редовно поканени за сключване на сделката в срока по чл.6 от договора, както
и, че не оспорват готовността на продавача за сключване на окончателен
договор под формвата на нот.акт
Не се спори по делото, а и от събраните доказателства се установява, че
страните не са постигнали съгласие да бъде сключен Анекс към
предварителния договор- представеният по делото на л.32-34 не е подписан от
нито една от страните. Видно от съдържанието на проекта на този Анекс,
налице са клаузи за удължаване на срока за снабдяване на сградата с
разрешение за ползване, за промяна на цената на имота в посока увеличение,
както и начина на плащане.
Обстоятелството, че от страна на продавача е поискано доплащане на
сумата от 10 000 лв. се установява, както от показанията на свидетелката А.,
така и на свидетеля К..
При това положение, налага се извод, че липсва постигнато съгласие за
промяна на условията по сделката, отразени в предварителния договор от
09.05.2017 г.
По въпроса кога е налице признание на задължението:
Съгласно разясненията, дадени в ТЪЛКУВАТЕЛНО РЕШЕНИЕ № 4 ОТ
14.10.2022 Г. ПО ТЪЛК. Д. № 4/2019 Г., ОСГТК НА ВКС изявлението или
действието на длъжника, в което се обективира признаването на вземането,
следва да е адресирано до кредитора или до негов представител по начин, по
който с оглед обстоятелствата е нормално признаването да достигне до
знанието на кредитора.
Писмото от 29.12.2017 г., намиращо се на л.395в от делото пред СГС, на
което първоинстанционният съд се е позовал в решаващите си мотиви, не е
прието като доказателство, виж определението на съда на л.399 от същото
дело. Вещото лице не може да събира доказателства в полза на която и да е от
страните по спора. Наред с това, в писмото са посочени „компромисни
варианти“ за уреждане на отношенията между страните по договора, а не се
19
съдържа изрично признание от страна на ищеца Р. К. /за ищцата изобщо
липсва каквото и да е волеизявление/, както е приел първоинстанционния съд.
Всъщност, с изготвянето на проектите на писмото с дата 16.12.2017 г. и
проекта на Анекс, продавача/ответник признава, че не може да снабди
сградата с разрешение за ползване в уговорения срок.
По въпроса дали неизпълнението на ищците е съществено:
Предварителният договор за покупко-продажба е съглашение, по силата
на което страните по него поемат насрещни задължения едната да продаде, а
другата да закупи обещаната й вещ (най-често недвижим имот) при там
посочена цена.
Първоинстанционният съд, за да приеме, че неизпълнението на ищците
е съществено се е позовал на това, че нестореното от купувачите плащане
възлиза на 70 % от цената на сделката.
Действително, както вече беше посочено по-горе, ищците са били
уведомени за издаването на Акт, образец 15 на 08.12.2017 г. Съгласно чл.6 б от
предварителния договор, обаче, „70 % от договорената цена се заплаща от
купувача на продавача в деня на нотариалното прехвърляне на
собствеността под формата на нот.акт в срок до 10 дни след надлежното
писмено уведомяване на купувача от страна на продавача за издадения Акт,
образец 15 за установяване годността за приемане на строежа“.
Следователно 10-дневния срок, уговорен в договора ще изтече на
18.12.2017 г.
При съобразяване с почивните и празнични дни, то забавата на
купувачите, ако приемем, че такава е налице, би била 8 работни дни, което не
може да се приеме, че е прекалено дълъг период от време.
Правилно, както се сочи от въззивниците, в случая не се касае до „фикс-
сделка“.
Същевременно с Тълкувателно решение № 4/09.03.2023 г. по тълк.д.№
4/2020 г. на ОСГТК на ВКС се приема, че неплащането на цената на имота по
предварителния договор в пълен размер не е основание същият да не бъде
обявен за окончателен по реда на чл.19, ал.3 ЗЗД. Следователно, по арг. от
разясненията дадени в това ТР не можем да приеме, че неплащането на цената
от страна на купувачите в случая се явява съществено неизпълнение на
20
клаузата на чл.6б от предварителния договор.
Освен това, както вече беше посочено по-горе в мотивите на настоящата
инстанция, към 16.12.2017 г. /т.е. в срока по чл.6б от предварителния договор/
текат преговори между страните за удължаване на срока за снабдяване на
сградата с разрешение за ползване, за промяна на продажната цена в посока
увеличение, както и начина на плащане.
По въпроса готови ли са били купувачите да изпълнят
задължението си по плащане на втората вноска от цената на
апартамента:
От страна на ищците е представено писмо с посочена дата на съставяне
04.01.2017 г. /годината вероятно е грешно посочена/, л.35 от делото пред СГС,
в което ищците уведомяват продавача, че разполагат с надлежната сума и
искат от дружеството да посочи банкова сметка по която да бъде преведена
същата или да се потвърди, че сметката е тази посочена в т.7 от договора.
Посочено е, че продавача трябва да уточни ден и час за изповядане на
сделката при нотариус, както и да им предостави одобрен проект на нот.акт
преди изповядането на сделката. При това положение настоящата инстанция
приема, че това в писмо се съдържа волеизявление на ищците за изпълнение
на задължението им по чл.6 б от предварителния договор.
От представената справка от куриерската фирма „Еконт“,л.199 от
делото пред СГС, се установява, че ищецът е подал пратки, както следва: две
на 04.01.2018 г. /сутрин и следобяд/ и една на 06.01.2018 г. Видно от
отлелязването същите са препратени. На л.200 и л.201 са посочени имената на
служителите на ответното дружество, които са ги получили, вкл. В. А., която
не се спори, че е брокерката на недвижими имоти с която ищците преговарят;
посочени са и адресите на които е извършвано връчването /3 бр./ като единия
от тях съвпада с този посочен в предварителния договор, а именно:
ул.“Слатина“ № 1, БЦ „Слатина“.
От показанията на свидетеля К., л.398 от делото пред СГС, се
установява, че на 05.01.2018 г. от страна на ищците е бил направен опит да се
връчи горното писмо на управителя на ответното дружество; чакали са около
20 минути и тъй като никой не дошъл да получи писмото, си тръгнали. Точно,
когато излизали от офиса „шефът“ се появил. Р. се опитал да му връчи
писмото, но т.нар. „шеф“ казал: „ние нямаме вече никакви взаимоотношения,
21
така че няма да взема никакво писмо“ и си тръгнал. Казал го много надменно,
което направило впечатление на свидетеля, който е бил заедно с брат си
/ищеца/ именно, за да се удостовери опита за връчване на писмото. Брат му се
опитвал многократно да се свърже „с тези хора“. Знае, че брат му е пращал
хартиени и електронни писма, за да се свърже с тях. Звънял им по телефона
„Те доста сериозно се опитваха да се свържат тогава, защото става въпрос за
много пари. Все пак това беше и апартаментът, в който ще отглежда сина си“.
Според свидетеля целта на тези опити била ищеца да получи апартамента.
„Търсеше ги, за да си довърши сделката. Родило му се е дете. Иска да живее
по-нашироко“. Свидетелят знае, че брат му е бил готов с парите към този
момент понеже е бил одобрен от банката. Свидетелят е категоричен, че
срещата се е състояла на 05.01.2018 г. Самият той е снимал с телефона си
офиса на ответното дружество.
С писмо от 08.01.2018 г. /л.116 от делото пред СГС/ А. във връзка с
писмото от 04.01., е посочила, че е озадачена от неговото съдържание. Според
нея нямало неизпълнение на задълженията на продавача във връзка с Акт,
образец 15, тъй като същият бил сведен до знанието на купувачите на
08.12.2017 г., а за снабдяването с този акт не бил предвиден срок в договора.
Посочено е, че са съдействали за отпускане на кредита в няколко банки като са
предоставени необходимите документи за това.
От разпита на свидетелката В. А. /л.377 от делото пред СГС/ се
установява, че същата е служител на „Имоти БГ Консулт“, която е имала
сключен договор с ответното дружество да го представлява като строител и да
предлага за продажба 10 апартамента в процесната сграда; упълномощена
била да представлява „Рентали“ ЕООД. А. е водела комуникацията с ищците-
срещи, имейли, съобщения, телефонни разговори. Изготвила е и оценките във
връзка с отпускането на кредит, както и е предоставила необходимите
документи за това, вкл. е изпратила на ищците Акт, обр.15. От представеното
по делото пълномощно /л.92-93/ се установява, че А. е била упълномощена да
извършва действия от името и за сметка на ответното дружество.
От данните по делото /пред СГС/ се установява, че с нот.покана,
отправена на 05.01.2018 г. от продавача до купувачите, първият е уведомил
вторите, че са в неизпълнение на задължението им да заплатят втората вноска
по продажната цена в размер на 67 967,00 евро като уговорения 10-дневен
22
срок за това започвал да тече от 08.12.2017 г. /л.28 от делото пред СГС/.
Посочено е, че считано от датата на получаване на същата, дружеството ще
счита сключения договор от 09.05.2017 г. за прекратен поради неплащане на
договорената продажна цена. На основание чл.11 от договора и чл.93, ал.2 ЗЗД
продавачът се отказвал от договора като купувачите губели платеното по т.6,
б.а от договора капара, което продавачът заявил, че ще задържи.
С оглед ангажираните от ответника/въззиваем писмени доказателства,
нот.покана е достигнало до знанието на купувачите/ищци/ на 08.01.2018 г.
/л.162 – 164 от делото пред СГС/.
Спорно по делото е и били ли са налице предпоставките за
преустановяване на договорната връзка от страна на продавача и породила ли
е правни последици така отправената нот.покана.
Съгласно чл. 95 от ЗЗД кредиторът е в забава, когато неоправдано не
приеме предложеното му от длъжника изпълнение или не даде необходимото
съдействие, без което длъжникът не би могъл да изпълни задължението си.
А по силата на чл. 96 от ЗЗД, когато кредиторът е в забава, рискът
преминава върху него; ако и длъжникът е бил в забава, той се освобождава от
нейните последици.
В конкретния случай въззивната инстанция приема, че за да настъпи
основанието за плащане на втората вноска по предварителия договор, на 70 %
от цената на процесния апартамент, по начина по който клаузата е уговорена,
освен уведомяването на купувачите за издаването на Акт, обр.15, е
необходимо и да е настъпил „деня на нот.прехвърляне на собствеността“
върху този апартамент, виж клаузата на чл.6 б от предварителния
договор. По делото не се доказа, а и не се спори, че „деня на нот.прехвърляне
на собствеността“ нито е конкретизиран, нито ищците са били поканени от
продавача за сключването на окончателния договор по прехвърляне на
собствеността върху апартамента. Задължението на продавача да прехвърли
собствеността на купувача с договор, сключен в нот.форма, както и да се яви
на нот.изповядане на сделката в ден и час при нотариус, фигурира и в раздел
Четвърти „Права и задължения на продавача“, виж л.14 от делото пред СГС.
Настоящата инстанция споделя довода на въззивниците/ищци, във
връзка със срока по чл.6 б /„деня на нот.прехвърляне на собствеността“/, че
задължение на продавача е било да определи датата на изповядане на
23
сделката, респ. да ги покани за сключване на сделката.
При това положение съдът приема, че в полза на продавача не е
възникнало право да преустанови договорната връзка между страните в
процеса.
След като продавача/ответник е изразил воля за преустановяване на
договорната връзка между страните, без да са били налице“обективни
причини за изповядане на сделката“, както и, че се установи, че собствеността
не е била прехвърлена, то настъпват последиците на чл.12 от предварителния
договор, а именно: продавачът следва да върне заплатеното капаро по т.6 а от
същия договор.
Налага се извод, че главната претенция с правно основание чл.93,
ал.1, изр.2 от ЗЗД е основателна поради което обжалваното решение като
неправилно ще следва да бъде отменено и вместо това постановено друго, с
което ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищците сумата в
размер на 37 980,26 лв.
Главницата следва да бъде присъдена ведно със законната лихва,
считано от предявяване на иска – 22.01.2018 г. до окончателното й плащане.
След като главната претенция беше приета за основателна, то не
настъпва условието за разглеждане на евентуалната такава с правно
основание чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД.
Производството по иска с правно основание чл.59 ЗЗД е прекратено
с влязло в сила определение поради което съдът не дължи произнасяне.
По разноските:
Пред първата съдебна инстанция:
При този изход на спора обжалваното решение се явява неправилно и в
частта за разноските. Същите следва да бъдат разпределени по следния начин:
На ищците разноски се следват. Такива са сторени от ищеца Р. К. в
размер на 3 920 лв. /държавна такса в размер на 1520 лв., за вещо лице – 400
лв. и за адв.възнаграждение в размер на 2 000 лв./ поради което му се
присъждат. Ищцата К.а разноски не е правила и такива не й се присъждат.
На ответника разноски не се следват и затова такива не му се
присъждат.
24
Пред въззивната инстанция:
На въззивниците разноски се следват. Такива са сторени от въззивника
Р. К.в в размер на 4 360 лв. /държавна такса в размер на 760 лв. и
адв.възнаграждение в размер на 3 600 лв. /.
По възражението по чл.78, ал.5 ГПК:
Същото е основателно с оглед извършените пред въззивната инстанция
процесуални действия, приключването на делото в едно публично съдебно
заседание, както и, че доказателства не бяха допуснати до събиране.
Затова съдът намира, че адекватно за положения от процесуалния
представител на въззивниците, труд, възнаграждение е такова в размер на
2 000 лв./две хиляди лева/.
Или на въззивника Р. К. се присъждат разноски в общ размер на 2760
лв.
На въззивницата В. К.а разноски не се присъждат, тъй като липсват
доказателства за реално извършване на такъв разход.
На въззиваемия разноски не се следват и затова не му се присъждат.
ВОДИМ ОТ ГОРНОТО, АПЕЛАТИВЕН СЪД-СОФИЯ
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение № 260588 от 25.11. 2024 г. по гр.д.№ 882 по описа за
2022 г. на СГС, ГО, I-5 състав
И вместо това
ПОСТАНОВЯВА:
ОСЪЖДА „Рентали“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр.София, ж.к.“Слатина“, ул.“Слатинска“ № 1- Бизнес център,
ДА ЗАПЛАТИ на Р. К. К., ЕГН ********** и В. С. А., ЕГН **********, с
адрес: гр.***, ж.к.“***“, бл.***, вх.*, ет.*, ап.**, съдебен адрес: гр.София,
бул.“В.Левски“ № 69- адв. К. И., АК-Перник, на основание чл.93, ал.1, изр.2
от ЗЗД, сумата в размер на 37 980,26 лв., представляваща дължим задатък по
25
чл.12 от предварителен договор от 09.05.2017 г. за покупко-продажба на
недвижим имот, ведно със законната лихва, считано от предявяване на иска –
22.01.2018 г. до окончателното й плащане.
ОСЪЖДА „Рентали“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр.София, ж.к.“Слатина“, ул.“Слатинска“ № 1- Бизнес център,
ДА ЗАПЛАТИ на Р. К. К., ЕГН **********, с адрес: гр.***, ж.к.“***“, бл.***,
вх.*, ет.*, ап.**, съдебен адрес: гр.София, бул.“В.Левски“ № 69- адв. К. И.,
АК-Перник, сумата в размер на 3920 лв., представляваща разноски пред
първата съдебна инстанция.
ОСЪЖДА „Рентали“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр.София, ж.к.“Слатина“, ул.“Слатинска“ № 1- Бизнес център,
ДА ЗАПЛАТИ на Р. К. К., ЕГН **********, с адрес: гр.***, ж.к.“***“, бл.***,
вх.*, ет.*, ап.**, съдебен адрес: гр.София, бул.“В.Левски“ № 69- адв. К. И.,
АК-Перник, сумата в размер на 2760 лв., представляваща разноски пред
въззивната инстанция.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва в 1-месечен срок от връчването
му на страните пред ВКС, при условията на чл.280, ал.ал.1 и 2 ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
26