№ 9586
гр. С, 21.06.2022 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 128 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и първи юни през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:С И
при участието на секретаря П А
Сложи за разглеждане докладваното от С И Гражданско дело №
20221110111522 по описа за 2022 година.
На именното повикване в 11:20 часа се явиха:
Страните редовно призовани.
ИЩЕЦЪТ М. Д. Р. – не се явява, представлява се от адв. Г. с
пълномощно по делото.
ОТВЕТНИКЪТ „ГЛВ“ ЕООД – представлява се от адв. З. с
пълномощно по делото
СТРАНИТЕ /по отделно/: Да се даде ход на делото.
СЪДЪТ намира, че не са налице процесуални пречки за даване ход на
делото, поради което
ОПРЕДЕЛИ
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
ДОКЛАДВА делото съобразно свое определение от 18.05.2022 г.
АДВ. Г. – В изпълнение на указанията на съда, представям уточнение на
искова молба. Претендираме връщане на отпаднало основание, тъй като
договора, по който е платено е прекратил своето действие. Нямам възражения
по доклада. Нямам други искания по доказателствата. Водим допуснатия ни
свидетел.
АДВ. З. – Нямаме други доказателствени искания. Ние също водим
свидетел.
1
В залата се въведоха допуснатите на страните свидетели.
СЪДЪТ снема тяхната самоличност.
П А П, 37 г., неосъждан, без дела и родство със страните по делото.
Живея с ищцата на семейни начала.
А П К, 37 г., неосъждана, без дела и родство със страните по делото. В
трудовоправни отношения съм с ответника по делото.
СЪДЪТ разяснява на свидетеля П правата му по чл.166 от ГПК.
СВИДЕТЕЛЯ П заяви: Желая да съм свидетел.
СЪДЪТ предупреждава свидетелите за наказателната отговорност по чл.
291, ал.1 НК.
От залата излезе свидетелката К.
СЪДЪТ пристъпи към разпит на свидетеля П.
СВИДЕТЕЛЯ П отговаря на въпроси на адв. Г. – Известно ми е М да е
имала желание да закупува имот в С Първоначално видяхме обява в интернет
и след проучване от М намерихме директен контакт с А К, която е
представител на „Г Л В“ и чрез имейл комуникация и чрез телефонна
комуникация стигнахме до оглед на вила, вече номера не й го помня, вила в
„Г Л В“, където бяхме на оглед. Харесахме вилата и питахме какви са
следващите стъпки за закупуване на имота. Те ни обясниха, че трябва да
дадем стоп капаро, за да може имотът да бъде свален от продажба и в
последствие можем да започнем да водим преговори, което ние направихме,
но не ни бяха предоставени документи, в смисъл документи за собственост на
имота. Стоп капарото беше в размер на 5000 евро и подписахме документ, че
ги даваме тези пари. Целта на това стоп капаро е да се спре имота от
продажба, за да не го купи някой друг. Не сключихме веднага предварителен
договор, защото не ни беше дадена възможност да видим документи, казаха
ни, че това е процедурата - първоначално се дават пари, в последствие даже
не ни представиха документите, защото това не е практика да предоставят
документи, а единствено за справка могат да бъдат видени в техния офис.
Процедурата е следната: даваме стоп капаро, после отиваме в офиса, правим
справка с документите. Аз отидох с адв.Г. в офиса на „Г Л В“. Когато
поискахме копие от документите, не ни беше предоставено. Ние дадохме
парите преди да видим документите, за да не ни купи някой друг имота. М
щеше да закупи имота с налични лични пари. Първоначално се водеха
преговори между М и А за сключване на предварителен договор.
Предварителен договор не е сключван, защото при справка на адв.Г. на
2
наличните документи се установи, че има ипотека върху имота, за което ние
не бяхме уведомени и второ нещо беше, че те искаха да заплатим цялата сума
в пълен размер и след няколко месеца да ни прехвърлят имота след като
вземат Акт 16 и тогава да се снеме и ипотеката. Ние тези неща ги
уточнявахме в период на няколко седмици след като платихме стоп капарото.
Фактически ние когато платихме стоп капарото, ние нямахме никаква
представа за тези неща, нищо не знаехме. Ние ходихме на два огледа.
Първият оглед беше когато отидохме да видим имота, а повторният оглед го
направихме, за да си потвърдим впечатленията, в смисъл, това което сме
видели първия път. Втория път когато ходихме на оглед направихме един
списък, който го има в имейл комуникация със снимки на довършителните
работи, които искахме да бъдат завършени по нашите конкретни изисквания и
по време на всички тези преговори, в смисъл уточнявахме и начина на
плащане, процедурата през която трябва да минем, съответно и с
документите, тъй като нямахме възможност да ги видим на място, съответно
използвахме услугите на адв.Г. за проверка.
АДВ. Г. – Нямам повече въпроси.
СВИДЕТЕЛЯ П отговаря на въпроси на адв.З. – В повечето имейли
между страните съм бил копиран, единствено ако не съм бил копиран в нещо
или не съм бил информиран по имейл, съм бил информиран лично от М. В
такъв смисъл пропуск на даване на моя имейл за кореспонденцията дали е от
А или е от М, просто нямам спомен за това нещо. Проект на договора за
обслужване на самия имот, не си спомням дали съм бил копиран в този
имейл, но мисля, че …., чел съм такъв договор, да. Проект на предварителен
договор съм чел. Чел съм кореспонденция, която е била между М и А К. Не
може някой да изиска сто процента плащане и в последствие да имаме
обещание, че ипотеката ще бъде заличена преди прехвърляне. Това трябва да
се случва на момента, в който ние заплащаме и вие да прехвърляте.
Отстъпката беше договорена преди всичко останало. Не са предлагани други
варианти за плащане, които да не включват цялата сума наведнъж. Само
искам да добавя, че цената, която беше договорена, беше договорена и
отстъпката беше направена за това, че няма да използваме кредит от банка, а
че ще платим в брой. Доколкото си спомням е имало комуникация по
въпроса, че може да бъде заплатено на няколко части, а не наведнъж цялата
сума, имало е комуникация, но ако трябваше да платим на части, щяхме да
загубим договорената цена, т.е. отстъпката, която ни беше направена.
АДВ. З. – Нямам повече въпроси.
СЪДЪТ освободи свидетеля П.
В залата влезе свидетелката А К.
3
СЪДЪТ пристъпи към разпит на свидетелката К.
СВИДЕТЕЛКАТА К отговаря на въпроси на адв.З. – Аз работя за
главното дружество „Грийн лайф“, а „Г Л В“ е инвестиционно дружество, с
което предлагаме имотите. Миналата година месец септември М заяви
желанието си да закупи имот, обади се по телефона и си уговорихме среща в
комплекса „Грийн лайф бийч С. Тогава направихме с М и П опознавателен
оглед в комплекса. Презентирах им комплекса, показах им различни варианти
и това беше първоначалната ни комуникация с тях и желанието им да закупят
имота. Огледът ни беше в средата на месец септември. Може би след около
10-тина дена след това, заявиха желанието си да закупят вече имота и
започнахме вече да обсъждаме конкретен имот, схема на плащане, отстъпка.
Водехме предварителни разговори за цена, схема за плащане и
междувременно им изпращах и документи, с които да се запознават, защото
изявиха желание да видят всички документи за обекта. След огледа, към края
на септември им изпратих договор за депозит, предварителен договор с
приложение към него, в който се описва вида на издаване на самата вила,
също така договор за поддръжка на комплекса и правилник за ползване, както
и варианти за обзавеждане. Те искаха да видят всички тези неща преди да
пристъпим вече към конкретни разговори. След огледа в комплекса в С се
върнах обратно в С и в офиса ни в С дойде П и сключихме договор за
депозит. Беше оставена сума в размер на 5000 евро за вила 22Д. Това беше в
началото на месец октомври, ако не се лъжа. Не сключихме тогава
предварителен договор, защото стъпките бяха такива. Практиката на
дружеството е първоначално да се сключва договор за депозит, в който има
срок за сключване на предварителен договор, обикновено в рамките на 10-20
дена, както се разберем с клиентите. Това се прави, за да можем да изчистим
всички точки по предварителния договор, защото клиентите обикновено
идват с адвокат и започваме да обсъждаме предварителния договор, след
договора за депозит. Преди това въобще не сме обсъждали предварителния
договор, и този срок е описан в договора за депозит. На ищцата ние
предоставихме нашите документи за право на собственост. Тя и П дойдоха в
офиса, тогава аз лично не присъствах на срещата, но бяха мои колеги, които
им предоставиха цялата информация в офиса на в гр. С, на ул.”Златен рог”,
адвоката им със сигурност е бил, но с кой от двамата е бил дали с М или с П
не мога да кажа, но цялата документация беше разгледана в офиса ни.
Предварителен договор с М не се сключи, поради причината, че клиентката
отказа да подпише предварителния договор на вариантите, които ние й
предлагахме. Първоначално обсъждахме вариант при сто процента плащане
на цената. Това беше вариант, при който М получава максимална отстъпка и
отстъпката, която й беше дадена за сто процентово плащане се отличаваше от
тази, която й беше предложена за разсрочено плащане, тя беше по-малка
съответно и трябваше да бъде сключен предварителен договор с конкретна
4
дата за прехвърляне на имота. Винаги по време на презентацията им казах,
ние го гледахме имота той още не беше завършен, беше в строеж, и аз им
казах, че ние не прехвърляме имоти преди да получим Акт 16, това е
правилото в компанията и, че само след Акт 16 ще можем да сключим
нотариален акт и затова в предварителния договор ще напишем една дата, на
която се задължаваме да я поканим М за сделка и ще плати сто процента и
това е отстъпката. След това започнахме да водим комуникация с адвоката, но
през М, все едно с посредничеството на М. Появиха се обвинения за това, че
не са знаели, че няма да получат собствеността веднага след сто
процентовото плащане, но им беше обяснено. В предварителния договор,
който е изпратен на М пише договор за депозит, има клауза, която гласи, че
имота към момента на подписване на нотариален акт ще бъде освободен от
всякакъв вид тежести, включително и ипотека. Конкретно на самия оглед на
сме коментирали дали има ипотеката, защото просто не ми беше зададен
такъв въпрос. Ако ми беше зададен, щях да отговоря, защото за нас не е
тайна. Всички наши обекти се строят с банково финансиране, така, че не е
нещо, което да укривам от клиентите и после като стана въпрос, че има
ипотека, да има, разбира се, но ще бъде заличена в момента на сключване на
нотариалния акт. М.Р. избра варианта за сто процента плащане заради
отстъпката, която е получила, доста внушителна отстъпка при тази схема на
плащане. С нея са коментирани няколко варианта и тя е избрала този вариант
за плащане заради отстъпката. В последствие ние й предложихме, тъй като тя
имаше съмнения, че при сто процента плащане няма да й бъде прехвърлен
имота и ние й казахме, че ще й запазим отстъпката, която е получила при 100
процента плащане и й предлагаме като компромис от наша страна да плати
сега една част - 50 процента сега, 50 процента вече преди самата нотариална
сделка, но ще запазим вече дадената й цена, за да запазим и нея като клиент и
тя да е щастлив клиент. След заплащане на депозита й бе предложено
разсрочено плащане. Ние многократно я канихме с адвоката й в офиса ни
защото имаше една безкрайна комуникация по имейли и затова й
предложихме да дойдат в офиса и да се разберем и за схемата за плащане, и
за документите, и за писмо ангажимент, което предоставихме от банката,
защото това беше едно от изискванията на М. Предоставихме й писмо
ангажимент за заличаване на ипотеката, но тя отказа да дойде в офиса, каза,
че иска всичко да бъде по имейл и така си остана само на разговори.
АДВ. З. – Нямам други въпроси.
СВИДЕТЕЛКАТА К отговаря на въпроси на адв. Г. – По време на
преговорите желанието на адвоката на М беше да бъде сключен
предварителен договор, като тя заплати сто процента цената и по този начин
да стане сделката. Аз й обясних, че това е невъзможно и тъй като нямаме Акт
16 за самата сграда, и затова не можем да прехвърлим имота. Всеки клиент,
5
който при нас купува преди Акт 16 ни оставя пълномощно за по-нататъшните
документи, за събиране на документи, но това пълномощно може да бъде
оттеглено във всеки един момент и това ще ни забави със взимането на
документация и затова в Сне практикуваме по този начин, защото имаме
много чуждестранни граждани, които закупуват имоти, за да вземем след
това пълномощни да ги съберем, просто там не процедираме по този начин.
Това е политика на компанията, само след Акт 16 сключваме там нотариални
актове. Срокът за акт 16 беше мисля, че до края на месец януари 2022 г.,
което беше предложено в проекта на предварителния договор, а цялата
комуникация беше месец октомври – ноември 2021 г. В проекта на
предварителния договор пише, че се задължаваме да вземем Акт 16 до края
на месец януари 2022 г. Вече отдавна имаме Акт 16.
АДВ. Г. – Нямам повече въпроси.
СЪДЪТ освободи от съдебната зала свидетелката К.
СТРАНИТЕ /по отделно/ - Нямаме други доказателствени искания.
Предвид липсата на доказателствени искания от страните и намирайки
делото за изяснено от фактическа и правна страна, СЪДЪТ
ОПРЕДЕЛИ
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО ПО СЪЩЕСТВО
АДВ. Г. – Моля да уважите предявения от доверителката ми иск, като
присъдите сторените от ищцата разноски, съгласно списък, който представям.
Моля да ми бъде дадена възможност с писмени бележки да изразя подробни
съображения, като единствено освен заявеното обстоятелство като основание
на иска, бих помолил съда в светлината и на тълкувателно решение № 1/2020
г. по тълкувателно дело № 1/2020 г. на ОСГТК на ВКС да се произнесе и
относно цялостната действителност на договора за депозит, доколкото
считам, че гаранционната сделка е банкова такава, а ответника няма
качеството на банка. Подробни съображения ще развия и в писмени бележки.
АДВ. З. – Моля да отхвърлите така предявения от ищцата иск и да
постановите съдебно решение, с което да оставите същия без уважение.
Претендираме направените в настоящото производство разноски, за което
представям списък.
АДВ. Г. – Правя възражение за прекомерност при евентуалност на
адвокатския хонорар на ответника.
6
АДВ. З. – Молим за срок за писмени бележки. Също така правим
възражение за прекомерност на претендираното адвокатското възнаграждение
от ищеца.
СЪДЪТ, ОБЯВИ НА СТРАНИТЕ, ЧЕ ЩЕ СЕ ПРОИЗНЕСЕ С
РЕШЕНИЕ В СРОК, като им предоставя 2-седмичен срок от днес за писмени
бележки.
ПРОТОКОЛЪТ, изготвен в с.з., което приключи в 12:34ч.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
Секретар: _______________________
7