РЕШЕНИЕ
№ ………………..
гр. София, 9.2.2021
г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ПЪРВО ГРАЖДАНСКO
ОТДЕЛЕНИЕ, І-15 състав, в публично съдебно заседание на осемнадесети декември
две хиляди и двадесета година, в състав:
СЪДИЯ: ГАЛЯ
ВЪЛКОВА
при секретаря Антоанета Петрова,
като разгледа докладваното от съдията гражданско дело № 3638 по описа на съда за
2018г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по предявен
от Е.К. срещу Г.Г. и Н.Г. иск с правно основание чл.
108 ЗС. Ищцата твърди, че е собственик на апартамент № 19, находящ
се на четвърти етаж, със застроена площ от 100.35 кв.м., състоящ се от две
спални, дневна с кухненски бокс, две бани с тоалетни и две тераси, при съседи:
стълбище, коридор, ап. №18 и двор, който имот е с идентификатор
68134.905.1040.1.19 по КККР на гр. София, в жилищна сграда №1, построена в УПИ
IV – 1040, кв. 29 по плана на гр. София, м. „Витоша Вец-Симеоново,
представляващ имот с идентификатор 68134.905.1040 по КККР на гр. София, заедно
с 4,83% ид.части от общите части на сградата и от
правото на строеж, заедно с мазе № 10, находящо се на
сутерен, с площ от от 1.99 кв.м., при съседи и 0.03 %
ид. части от общите части на сградата и от правото на
строеж върху мястото. Твърди, че описаният УПИ е идентичен с поземлен имот
№1040 в м. „Зоопарка“, с площ от 700 кв.м., от които 48 кв.м. са отредени за
улица, а останалите 652 кв.м. съставлявали УПИ IV-1040. Правото на собственост
върху този имот ищцата придобила в замяна на право на строеж, реализирано в
рамките на 5 годишния давностен срок, в който
сградата, била изградена в груб строеж. Строежът на сградата е започнал с
издаване на разрешение за строеж №372 от 09.10.2006 г. и е реализиран от „К.**“ ЕООД по силата на учредено
право на строеж от собствениците на терена М.Г.М.и Й.В.Г.за което бил издаден
нотариален акт №92, том V, рег. №7219, н.д. №847/2007г. на н-с с рег. №041 от
регистъра на НК. Ищцата е придобила правото на строеж за описания апартамент от
„К.**“ ЕООД по силата на договор за замяна на недвижим имот, оформен с
нотариален акт №113, том VI, рег. № 8491, н.д. №1063/2007г. на н-с с рег. №041
от регистъра на НК. На 10.10.2008г. СО р-н Лозенец
издала констативен протокол с изх. №АБ 94М/151, от който ставало ясно, че
сградата е построена в груб строеж през 2008 г. На 01.03.2009 г. бил съставен и
акт образец №14 за приемане на конструкцията на груб строеж. Ищцата твърди, че
с приемането на сградата в груб строеж е възникнало и нейното право на
собственост върху описания по-горе апартамент, като сградата е била изградена
на груб строеж най-късно на 01.03.2009 г. Твърди, че от 2013 г. правото й на
собственост върху недвижимия имот било застрашено от недобросъвестни лица. След
приемането на грубия строеж, през 2013 г. собствениците на имота, в който е
построена сградата – М.Г.М.и Й.В.Г.апортирали
апартаменти от сградата в новосъздаденото дружество „М.И.П.“ ЕООД. След това,
те завели дело срещу „К.**“ ЕООД за погасяване на правото на строеж за
строителството на сградата, в която се намирал и апартаментът на ищцата, при
положение, че към този момент им е било известно, че правото на строеж е
реализирано. С влязло в сила решение, постановено по гр.д. №1881/2013г., СГС
признал несъществуването на правото на строеж, учредено с нотариален акт №92 от
2007г., поради погасяването му по давност. Ищцата твърди, че това решение й е непротивопоставимо, тъй като не е била страна по делото. Твърди,
че правото на строеж не е било погасено по давност, поради реализиране на
строежа най-късно през 2009г. През 2014г. е учредено търговско дружество „Г.0.“
ЕООД, с едноличен собственик на капитала „М.И.П.“ ЕООД и в капитала на
новоучреденото дружество бил апортиран поземления
имот, в който е била изградена процесната сграда. На
30.08.2014 г. бил издаден акт образец №15 за приемане на конструкцията на
сградата в полза на „Г.0.“ ЕООД, а на 26.04.2016 г. било издадено и разрешение
за ползване на сградата – акт образец №16. След тази дата „Г.0.“ ЕООД продало процесния апартамент на ответниците
Г.Д.Г. и Н.Д.Г., за което бил издаден нотариален акт №133, том IV, рег. №26516,
н.д. №670/2016г. на нотариус с рег. №274 от регистъра на НК. Ищцата счита, че
всички сделки и действия спрямо процесния апартамент
не засягат правото й на собственост върху имота, а договорът за продажба, с
който „Г.0.“ ЕООД е прехвърлило на ответниците същият този апартамент не е
произвел вещно-правно действие, тъй като продавачът не е бил собственик на
продавания имот. Към момента собственият й апартамент се владеел от
ответниците. Поради това, моли съдът да постанови решение, с което да признае
за установено, че тя е собственик на описания апартамент и да осъди ответниците
да й предадат владението върху него. Претендира разноски по делото.
Ответниците Г.Д.Г. и Н.Д.Г. оспорват предявения
иск. Твърдят, че процесния УПИ IV-1040 бил придобит
от М.Г.М.и Й.В.Г.по силата на договор за продажба от 12.03.1994г. На
07.11.2007г. те учредили право на строеж върху мястото в полза на „К.**“ ЕООД
за построяване на жилищна сграда с подземни гаражи, абонатна станция и два
магазина. С решение от 24.01.2014 г. на СГС, постановено по гр.д. №1881/2013г.
било установено несъществуване на правото на строеж върху поземления имот
поради погасяването му по давност. Впоследствие, УПИ IV-1040 бил апортиран в капитала на „М.И.П.“ ЕООД, а на 12.08.2014г.
същият този имот бил апортиран в капитала на „Г.0.“
ЕООД. От последното дружество ответникът Г.Д.Г., по време на брака му с
ответницата Н.Г., закупил процесния апартамент,
заедно с прилежащото му мазе и идеалните части от общите части на сградата и от
правото на строеж. Ответниците оспорват правото на
строеж да е било реализирано преди изтичане на 5 годишния давностен
срок, като обосновават тезата си с издаване на удостоверение с изх. №АБ-26
00-845 от 10.09.2014г., установяващо, че покривът на сградата е изграден през
2014г. Ответниците развиват тезата си, че с
прехвърлянето на правото на строеж в полза на нов правен субект, 5-годишният
срок не започва да тече отново, поради което и предвид нереализирането на
правото на строеж в срок същото се е погасило и ищцата не е придобила право на
собственост върху претендирания от нея апартамент.
След погасяване на правото на строеж по давност, собствеността върху вече
построените части от сградата преминала в полза на собственика на имота. Така
последователните апорти на имота в полза на две
търговски дружества произвели прехвърлително
действие. Сградата била завършена от последния приобретател
„Г.0.“ ЕООД. От това дружество ответниците, като добросъвестни трети лица,
придобили право на собственост върху процесния
апартамент. Те имали качеството добросъвестни владелци, поради което, придобили
правото на собственост и на основание давностно
владение, като се позовават на кратката 5 годишна давност и присъединяват към
своето владение и това на дружествата „М.И.П.“ ЕООД и „Г.0.“ ЕООД. Срокът за
придобиване на имота по давност изтекъл на 25.01.2018г., т.е. преди завеждане
на настоящата исковата молба. При условията на евентуалност, се позовават на 10
годишна придобивна давност, като присъединяват към
своето владение и това на праводателите си, считано
от 2007г. Освен това, твърдят, че ищцата е придобила право на строеж върху процесния имот от лице, което не е притежавало това право в
пълен обем. Твърдят, че на 30.07.2003г. М.Г.М.и Й.В.Г.са прехвърлили на Р.Х.М.161.65/700
ид.ч. от УПИ IV-1040. Създадената съсобственост не е
била прекратена с делба на имота. Така, според ответниците, договорът за
учредяване на право на строеж, сключен между „К.“ ЕООД и ищцата К. не е
произвел вещно-правно действие, тъй като прехвърлителят
не е притежавал това вещно право. Ответниците също
така считат, че договорът за замяна, сключен между ищцата и „К.“ ЕООД е
нищожен, тъй като противоречал на принципите на справедливостта,
добросъвестността и предотвратяване на несправедливото облагодетелстване;
договорът бил лишен от търговска логика и нарушавал изискването за
еквивалентност на престациите, което следвало от
драстичното разминаване между уговорената замяна на имотите и действителната им
пазарна цена. Разминаването между уговорената и действителната цена на
продавания имот представлявало договорка, противоречаща на добрите нрави и като
такава – била нищожна.
Съдът,
след като обсъди основанията и становищата на страните и събраните по делото
доказателства, на основание чл. 235 ГПК, приема за установено от фактическа и
правна страна следното:
По делото е прието за безспорно
установено, че в полза на „К.**“ ЕООД е учредено право на строеж за построяване
на жилищна сграда в УПИ IV-1040, кв. 29 по плана на гр. София, м. „Витоша
Вец-Симеоново“. От приетия като доказателство по делото нотариален акт за
учредяване на право на строеж върху недвижим имот срещу задължение за
строителство №92, том V, рег. №7219, дело №847 от 2007г. на н-с Д.Т., с рег. №
041 на НК се установява, че правото на строеж в полза на „К.**“ ЕООД е учредено
като безсрочно на 07.11.2007г. от М.Г.М.и Й.В.Г.в качеството им на собственици
на урегулирания поземлен имот, за построяване на „жилищна сграда с подземни
гаражи, абонатна станция и два магазина“ съгласно Разрешение за строеж № 372 от
09.10.2006г. на СО – район Лозенец, състояща се от сутерен, 5 етажа, подпокривен етаж и кула със застроена площ от сградата от
337.45 кв.м. и разгърната застроена площ от 2 317.62 кв.м. и застроена
площ на сутерена от 555.88 кв.м., с изключение на обекти, посочени в
нотариалния акт, за които учредителите М.Г.М.и Й.В.Г.си запазват правото на
строеж (л. 13-17). По делото е приложено Разрешението за строеж, от което се
установява, че същото е влязло в сила на 27.10.2006г. Не е спорно, че М.Г.М.и Й.В.Г.са
собственици на поземлен имот №1040 в м. „Зоопарка“, гр. София, от който е
образуван УПИ IV-1040, кв. 29 по плана на гр. София, м. „Витоша Вец-Симеоново“.
От приетия като доказателство нотариален
акт за замяна на недвижим имот с №113, том VI, рег. №8491, дело №1063 от 2007г.
на нотариусс Д.Т. се установява, че на 20.12.2007 г.
ищцата е придобила от „К.**“ ЕООД правото на строеж на процесния
апартамент, заедно с 4,83% ид.ч. от общите части на
сградата и от правото на строеж върху мястото и мазе №10, заедно с 0,03% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж
върху мястото, както и правото на строеж върху още един апартамент в процесната сграда – апартамент №18 на четвърти етаж, заедно
с 3,85% ид.ч. от общите части на сградата и правото
на строеж върху мястото, мазе №9 със застроена площ от 2,02 кв.м., заедно с
0,03% ид.ч. от общите части на сградата и от правото
на строеж върху мястото срещу идеална част на ищцата от лозе от 1,938 дка, находящо се в гр. Созопол, м. Мисаря,
в регулация, представляващ имот №1497, представляващ ПИ с идентификатор
67800.503.77 (л. 18-22).
Решение от 24.01.2014г. по гр.д. №
1881/2013г. на СГС, в сила от 25.03.2014г., със страни М.Г.М.и Й.В.Г.като ищци,
и „К.**“ ЕООД, като ответник, по арг. от чл. 298, ал.
2, вр. 1 ГПК, вр. 226, ал.
3 ГПК няма сила на пресъдено нещо по отношение на
ищцата: действително, същата е частен правоприемник на „К.**“ ЕООД, но сделката между ищцата и дружеството е сключена
преди предявяване на иска по чл. 67 ЗС
и вписване на исковата молба и следователно, влязлото в сила решение й е непротивопоставимо.
От справка по партидата на дружеството
„М.И.П.“ ЕООД се установява, че на 24.01.2013 г. в ТРРЮЛНЦ по партидата на
дружеството е вписан апорт на непарична вносна от съдружниците М.Г.М.и Й.В.Г.на гореописаното УПИ IV – 1040 в
капитала на дружеството „М.И.П.“ ООД (сега ЕООД), заедно с изрично посочени
самостоятелни обекти в построената сграда като процесният
апартамент не е сред изрично изброените обекти. Изрично е посочено, че обектите
са построени на ниво „груб строеж“.
От справка по партидата на дружеството „Г.0.“
ЕООД се установява, че на 12.08.2014г. в ТРРЮЛНЦ по партидата на дружеството е
вписан апорт на непарична вносна от едноличния
собственик „М.И.П.“ ЕООД на гореописаното УПИ IV – 1040.
От Нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот № 133, том IV, рег. №
26516, дело № 670/2016г. на нотариус Р.Д., с рег. № 274 на НК се установява, че
на 17.08.2016г. „Г.0.“ ЕООД, представлявано от М.Г.М., е продал процесния апартамент № 19, заедно с 4.83 % ид. части от общите части на сградата и мястото и мазе №
10, заедно с 0.03 % ид. части от общите части на
сградата и от правото на строеж върху мястото, върху което е построена сградата
на Г.Д.Г. (л. 40-43). В т. II на нотариалния акт страните са договорили, че
владението на продаваните недвижими имоти се предава от продавача на купувача
на датата на нотариалния акт. По делото е прието за безспорно и ненуждаещо се
от доказване, че към момента на закупуване на имота ответникът Г.Д.Г. е бил в
граждански брак с ответницата Н.Д.Г.. По делото не се твърди ответниците да са
имали договорен режим на разделност или да са
сключили брачен договор, уреждащ правата им върху имуществото, което се придобива
по време на брака, поради което съдът приема, че в отношенията им е приложим
режимът на съпружеската имуществена общност.
Основен спорен въпрос е дали правото на
строеж за процесната сграда е било упражнено в срока
по чл. 67, ал. 1 ЗС и било ли е погасено поради неупражняването му, както и
дали принципът на приращението е приложим за апортната вноска в капитала на „М.И.П.“ ЕООД, извършена от
тогавашните съдружници М.Г.М.и Й.В.Г..
Съгласно разпоредбата на чл. 67,
ал. 1 ЗС правото да се построи сграда върху чужда земя (чл. 63, ал. 1) се
погасява в полза на собственика на земята по давност, ако не се упражни в
продължение на 5 години. При преценка дали същото е реализирано съдът дължи да
съобрази задължителните указания по тълкуване на закона, дадени в Тълкувателно
решение № 1/2011 г. на ОСГК на ВКС, съгласно които собственост върху сграда,
построена въз основа на учредено право на строеж, може да възникне само ако тя
е обособена като вещ, съдържаща минимални признаци за самостоятелност, за да
може да бъде годен обект на вещни права според изискванията на съответните
строителни норми. Давностният срок по чл. 67 ЗС
започва да тече от момента, в който договорът за учредяването му породи
действие.
Легална дефиниция на понятието „груб строеж” се
съдържа в пар. 5, т. 46 ДР на ЗУТ. Съгласно
посочената разпоредба „груб строеж” е сграда или постройка, на която са
изпълнени ограждащите стени и покривът, без
или със различна степен на изпълнени довършителни работи.
Съобразно трайната съдебна практика единствено актът
на общинската администрация, с който се дава преценка на степента на
завършеност на сградата е меродавният момент, даващ и отговор на въпроса
доколко правото на строеж е реализирано в обект, годен предмет на прехвърлителна сделка, съгласно чл. 181 ал.1 ЗУТ (в този
смисъл Решение № 46/12.03.2010 год. по гр.д. №725/2009г.
на ВКС, I Г.О.). Така действащата Наредба № 3/2003 година за
съставяне на актове и протоколи по време на строителството съдържа общата
регламентация на условията и реда за констатиран етапите на строителство и
приемане на завършени видове СМР при изпълнението на строежите. Съгласно чл. 1
ал.4 на Наредба № 3 от 31.07.2003 година за съставяне на актове и
протоколи по време на строителството, съставените и оформени съгласно
изискванията на този подзаконов нормативен акт, актове имат доказателствена
сила при установяване на обстоятелствата, свързани със започване, изпълнение и
въвеждане в експлоатация (приемане) на строежа. Тази законова регламентация обосновава
възприетия и критерий на съдебната практика относно компетентния орган и за
начина на установяване етапа на завършеност на строителството на сграда в груб
строеж и годните за това доказателствени средства.
От приетия като доказателство
Констативен протокол № АБ 94 М/151/10.11.2008 г. на СО – район Лозенец се
установява, че на 10.10.2008 г. на осн. чл. 181, ал. 2 ЗУТ е извършена проверка на място и по
документи на жилищната сграда, построена върху УПИ ІV-1040 от кв. 29, по плана
на гр. София и е установено, че сградата е изпълнена в груб строеж, частично е
монтирана ПВЦ дограма, изпълнени са ел. инсталации и В и К инсталации, частично
са изпълнение ОВ инсталации, изпълнени са вътрешни мазилки, не са изпълнение
външни мазилки (л. 23, л. 277).
От Акт за приемане на конструкция
образец 14 с дата 01.03.2009г. за сградата, в която е процесният
апартамент, се установява, че конструктивните елементи на сградата са изпълнени
в съответствие с одобрените проекти, няма частични недостатъци и пропуски при
изпълнението по нива на конструктивните елементи, констатираните отклонения от
проектните размери и положения са в рамките на допустимите съгласно чл. 56 от
Приложение към чл. 2, ал. 2 на Наредба 3 за контроли приемане на бетонни и
стоманобетонни конструкции. Заключението в акта е, че носещата конструкция на
строежа на сградата е в състояние да понесе по време на последващото
изпълнение на СМР, както и при експлоатацията му всички постоянни, временни и
особени натоварвания съгласно проекта и действащата нормативна уредба като се
разрешава изпълнението на довършителните работи (л. 24-25, л. 152). По делото е
приложен Акт за приемане на конструкция образец 14 с дата 30.08.2014г., който по съдържание не се различава с
акта образец 14 с дата 01.03.2009г. (л. 154-155).
По делото е прието и второ удостоверение
по чл. 181, ал. 2 ЗУТ от 10.09.2014г., от което се установява, че строежът на
сградата, в която е процесният апартамент, е на етап
„груб строеж“ (л. 118, 285). Следователно налице са два констативни протокола,
издадени на едно и също основание (чл. 181, ал.2 ЗУТ), които се отнасят до една
и съща сграда, но са от различни години.
Съгласно приложения по делото Констативен протокол № КП-152
от 02.09.2014г. към момента на направения оглед сградата, в която е процесният апартамент е изцяло завършена, изпълнени са
всички топло и хидроизолации по покрива; направени са всички обшивки, монтирани
са улуците и битонните керемиди. По стените е
изпълнена топлоизолацията и мазилките. Изпълнена е каменната облицовка на
цокъла на сградата. Вертикалната планировка е завършена. Покривът е завършен
изцяло; фасадите са завършени изцяло, покривът е завършен изцяло; фасадите са
завършени изцяло (л.286).
Констативният протокол № АБ 94 М/151/10.11.2008 г. на СО –
район Лозенец по чл.181, ал.2 ЗУТ, имайки качеството на официален по смисъла на
чл.179 ГПК документ, обвързва съда с материална доказателствена
сила относно направените в него изявления от длъжностните лица в кръга на
службата им, авторство и дата. От събраните доказателства по делото не може да
се установи неистинност на съдържанието на констативния протокол от
10.11.2008г. Последвалите Удостоверение по чл. 181, ал. 2 ЗУТ от
10.09.2014г. и Констативен протокол № КП-152 от 02.09.2014г. не опровергават
констатациите, че към 10.10.2008 г. строителството на
сградата е реализирано до етап груб строеж: Удостоверението от 10.09.2014г.
съдържа констатация, че към датата на издаването им сградата е завършена на
етап „груб строеж“, а съгласно Констативният протокол от 02.09.2014г. –
сградата е завършена към датата на издаването, но и двата документа не съдържат
информация за датата, на която сградата е достигнала етап „груб строеж“, т.е.
не противоречат на информацията, отразена в Констативен протокол № АБ 94
М/151/10.11.2008г. на СО – район Лозенец.
Материалната доказателствена
сила на Констативният протокол № АБ 94 М/151/10.11.2008г. на СО – район Лозенец не се опровергава от заключението на приетата по делото Съдебнотехническа
експертиза, изготвена от инж. Б.П.Н.. Според заключението сградата е завършена
на етап груб строеж към 01.03.2009г., тъй като отговаря на определените
строителни изисквания за степен на завършеност на цялостната конструкция на
сградата, за чието изпълнение са удостоверили констролните
административни органи с Констативен протокол по чл. 181, ал. 2 ЗУТ с изх. № АБ
94 М/151/10.11.2008г. (л. 413).
По делото е прието заключение на тройна
съдебно-техническа експертиза, според което сградата е изпълнена в груб строеж
по см. на пар. 5, т. 46 ДР на ЗУТ към 30.08.2014г.,
което заключение съдът не кредитира по следните съображения: От една страна
вещите лица се позовават на определението „груб строеж“ в ЗУТ, според което
степента на изпълнение на довършителните работи не се взема предвид при
преценка на достигнат „груб строеж”, а, от друга, приемат, че топлоизолацията, пароизолацията, хидроизолацията, водосъбиране
и водоотвеждане на покрива следва да са завършени, за
да е налице покрив на сградата (л. 497). Същевременно така изброените не са
конструктивен или строителен елемент на сградата. Безспорно е, че покрив може
да има и без да му е положена хидроизолация и топлоизолация. Вещите лица се
позовават в отговора си на свидетелските показания на свидетеля Светозара Д. и
на нейна издадена заповед за полагане на временна хидроизолация, а не на
изготвените проекти и актове по хода на строителството съгласно Наредба № 3 от
31.07.2003 година за съставяне на актове и протоколи по време на
строителството.
Събраните гласни доказателства чрез разпит на
свидетелите С.Д. и Петър П. също не опровергават материалната доказателствена сила на Констативният протокол № АБ 94
М/151/10.11.2008 г. на СО – район Лозенец. Свидетелят Д. е управител на
консултантската фирма, която е извършвала надзор на процесната
сграда и твърди, че е изготвила двата акта 14 за сградата. Същата сочи, че към
датата на първият акт за приемане на конструкция към 01.03.2009г. е поставена
временна хидроизолация върху стоманобетована плоча, a
истинската хидроизолация е поставена след изграждането на купола на сградата. В
представените по делото два акта - образци 14 не е записано нещо, касаещо хидроизолацията на кострукцията,
а хидроизолацията не е нито конструктивен, нито строителен елемент. Свидетелят П.
сочи, че е работил по покрива на сградата и, че същият е изграждан на няколко
пъти като единият път е било „да се уплътни плочата, за да не се разруши
сградата от дъждовете, с подръчни материали, с найлони, мушами и каквото имаше“
(л. 341), вторият път е било „цялостно изграждане на покрива“, представляващ
класическа дървена конструкция с бичмета, греди (л. 341). Показанията са неясни
относно това какво се има предвид под „цялостно изграждане на покрива“. Освен
това, същите не съответстват на събраните по делото доказателства: свидетелят
сочи, че не е изливал бетон при изграждане на покрива (л. 342), а такъв е бил
изливан и това се установява от писмените доказателства и приетите две
съдено-технически експертизи. Друг пример е, че от съдържанието на Констативен
акт за установяване годността за приемане на строежа от 05.01.2015г. (л.
129-141) е видно, че са били налични два акта образец 14 - за приемане на
конструкцията без хидроизолационни работи по покрива
от 01.03.2009г. и акт образец 14 за приемане на конструкцията с хидроизолационни работи по покрива от 30.08.2014г., т.е.
съгласно и двата акта покривът на сградата е бил наличен към 01.03.2009г. Освен
това, въпросът за времето, в което е реализиран покривът на сградата касае
въпросът за достигнат етап „груб строеж“ (вж. пар. 5,
т. 46 ДР на ЗУТ) и доколкото за това обстоятелство е издаден официален документ
(Констативният протокол № АБ 94 М/151/10.11.2008 г. на СО – район Лозенец по
чл.181, ал.2 ЗУТ) съдържанието на същия не може да се оборва с разпит на
свидетели по арг. от чл. 164, ал. 1, т. 2 ГПК.
Поради гореизложеното, съдът приема, че по делото не
бе оборена материалната доказателствена сила на
Констативния протокол с № АБ 94 М/151/ от 10.11.2008г. на СО - район Лозенец и
поради това, фактите, предмет на удостоверителното изявление на органа, издал
документа, са се осъществили така, както се твърди в документа: сградата е
завършена на етап „груб строеж“ към датата, посочена в Констативен протокол №
АБ 94 М/151/10.11.2008г. на СО – район Лозенец, а именно - 10.10.2008г. Следователно, правото на строеж е било упражнено
в пет годишен срок от датата на неговото учредяване и с достигане на сградата
на етап груб строеж правото на строеж се е трансформирало в право на
собственост върху сградата, съответно – върху самостоятелните обекти в нея.
Тъй като сградата е била завършена на
етап „груб строеж“ преди апортната вноска на УПИ IV –
1040, кв. 29 по плана на гр. София, м. „Витоша – Вец Симеоново“ от М.Г.М.и
съпругата му Й.В.Г.в капитала на „М.И.П.“ ЕООД, принципът на приращението по чл. 92 ЗС не се прилага към процесния апартамент. Следователно „М.И.П.“ ЕООД не е
станал собственик на процесния апартамент, не е могъл
да го прехвърли с апортна вноска на основание на
основание приращение в полза на „Г.0.“ ЕООД. Това
означава, че ответниците Г.Д.Г. и Н.Д.Г. не са
придобили право на собственост на процесния
апартамент от „Г.0.“ ЕООД, съответно – че владеят същия без основание.
По възражението, че договорът за
учредяване на право на строеж, сключен между „К.“ ЕООД и ищцата К. не е
произвел вещно-правно действие, тъй като прехвърлителят
не е притежавал това вещно право в пълен обем, тъй като УПИ IV-1040
e притежавано в
съсобственост с трето лице:
От приложения по делото нотариален акт
за замяна на недвижим имот с №99, том II, рег. №4614, дело №253 от 2003г. на
н-с Д.Т., с рег. №041 на НК се установява, че на 30.07.2003г. М.Г.М.и Й.В.Г.прехвърлят
на Р.Х.М.161,65/700 ид.ч. от поземлен имот 1040 в м.
„Зоопарка“ срещу 5/12 ид.ч. от поземлен имот 15 от
кв. 221, гр. София (л. 116-117). Впоследствие, видно от писмените доказателства
по делото, поземлен имот 1040 е бил регулиран. По делото не е проведено
доказване, нито се твърди, имотът да е бил поделен между съсобствениците.
Когато съсобственик учреди право на строеж, без в учредяването да участва друг
съсобственик, учредилият правото се е разпоредил с права, в по-голям обем,
отколкото той притежава, но договорът не е нищожен. Над притежавания от
учредилия суперфицията съсобственик обем права
действията му не пораждат вещен ефект и при евентуално реализиране на строежа
съответни идеални части от сградата по приращение ще
се придобият от неучаствалия в учредяването съсобственик (в т.см. Решение № 44
от 04.03.2013г. по гр.д. № 358/2012г. на ВКС, IV ГО). Поради това, възражението
е неоснователно.
По възражението за нищожност на
договорът за замяна, сключен между ищцата и „К.“ ЕООД:
Не са доказани възраженията на
ответниците за нищожност на договора за замяна, поради това, противоречал на
принципите на справедливостта, добросъвестността и предотвратяване на
несправедливото облагодетелстване; че бил лишен от търговска логика и нарушавал
изискването за еквивалентност на престациите, което
следвало от драстичното разминаване между уговорената замяна на имотите и
действителната им пазарна цена, поради което противоречал на добрите нрави.
Противоречието с добрите нрави се
свързва с нарушаване на морални, неписани норми на обществения живот, от гледна
точка на които е морално недопустимо да бъде сключен конкретен договор и той да
породи целените от страните правни последици. Трайна е практиката на ВКС, че
нееквивалентността на престациите би могло да бъде
преценена като нарушение на добрите нрави, според конкретния случай, водещо до
нищожност на сделката по смисъла на чл.26, ал.1 от ЗЗД. Като критерий за
нееквивалентност в съдебната практика е възприета изключително голямата разлика
в престациите. Така, в решение №615 от 15.10.2010г.
на ВКС по гр.д. №1208/2009г. на ІІІ Г.О. на ВКС е прието, че нищожност има
поради дванадесет пъти по-ниската цена от пазарната, а в решение №119 от
22.03.2011 г. по гр.д. № 485 по описа за 2010 г. на І Г.О. на ВКС - при
двадесет и осем пъти по-ниска цена. Според решение №452 от 25.06.2010г. по
гр.д. № 4277 по описа за 2008г. на І Г.О. на ВКС нееквивалентността на престациите от естество да наруши добрите нрави би следвало
да е такава, че да обоснове значителна и явна нееквивалентност на насрещните престации до степен, че насрещната престация
да е практически нулева. Само наличието на нееквивалентност на насрещните престации според представата на съда не е достатъчно, за да
се стигне до извода, че сделката е нищожна поради противоречие с добрите нрави.
Известна обективна нееквивалентност е допустима, тъй като свободата на
договаряне предполага преценката за равностойността на престациите
да се извършва от страните с оглед техния интерес (Решение № 24 от 09.02.
2016г. по гр.д. № 2419/ 2015г., III Г.О. на ВКС). В конкретния случай, въобще
не се установява процесната замяна да е от естество
да обоснове нарушение на добрите нрави поради нееквивалентност на престациите. От приетата по делото съдебно-оценителна
експертиза, изготвена от инж. Б.П.Н. се установява, че съотношението на
пазарните стойности на двата апартамента от процесната
сграда към пазарната стойност на заменения дял на ищцата от имота в гр. Созопол
е 1,65 пъти: 291 056 лв. е оценката на двата апартамента през 2018г., а
пазарната стойност на дела на ищцата е 176 086 лв. през м.12.2007г. (л.
424, л. 430). Разликата от 1,65 пъти не представлява значителната разлика в
цената на престациите, каквато твърдят ответниците.
Освен това, вещото лице е сравнило цената на завършени апартаменти девет години
след сделката, а ищцата е придобила вещно право на строеж върху обектите,
цената на което би следвало да е по-ниска, съответно – разликата в стойността
на престациите също да е по-малка. От приетата по
делото съдебно-оценителна експертиза, изготвена от инж. М.Ч., се установява, че
общата стойност на придобитите от ищцата апартаменти към 2007г. е 186500 евро
(364762,30 лв.), a
за дела на заменения от ищцата имот – 77925 евро (152408 лв.). Същевремнно, съдът съобразява, че видно от съобразителната
част в експертизата вещото лице е направило извод за цена на самостоятелни
обекти, а ищцата купува право на строеж и е логично да се приеме, че в тези
случаи цената би следвало да е по-ниска, съответно – да е по-малка разликата в
стойността на престациите. И от двете приети
заключения не може да се направи извод са твърдяна значителна разлика в цената
на престациите. Следователно, възражението за
нищожност на договора поради нарушение на добрите нрави е недоказано, съответно
- неоснователно.
По възражението на ответниците, че са
придобили процесния имот по давност:
Съгласно чл. 79, ал. 1 ЗС правото на собственост
по давност върху недвижим имот се придобива с непрекъснато владение в
продължение на десет години, а съгласно ал. 2 ако владението е добросъвестно,
правото на собственост се придобива с непрекъснато владение в продължение на
пет години. Съгласно чл. 70, ал. 1 ЗС владелецът е добросъвестен, когато владее
вещта на правно основание, годно да го направи собственик, без да знае, че праводателят му не е собственик или че предписаната от
закона форма е била опорочена като е достатъчно добросъвестността да е
съществувала при възникване на правното основание.
След като правото на строеж на сградата
и в частност – процесния апартамент е било упражнено
в петгодишния срок, с което правото на строеж се е трансформирало в право на
собственост върху сградата и самостоятелните обекти в нея, принципът на приращението по чл. 92 ЗС за процесният
имот не може да намери приложение за апортната вноска
в „М.И.П.“ ЕООД, както и за апортната вноска в „Г.“
ЕООД. В апортната вноска на „М.И.П.“ ЕООД процесният имот не е изрично посочен. Не е доказано, че
владението на процесният имот е предадено на „М.И.П.“
ЕООД, както и на „Г.“ ЕООД, нито пък колко е продължило същото. Следователно,
не може да се приеме твърдението на ответниците за присъединяване на владението
на техния праводател, тъй като такова не е доказано.
По делото не се оспорва, че ответниците са установили владение върху имота с
нотариалния акт от 17.08.2016г. От тази дата до завеждане на исковата молба не
може не е изтекъл дори и срокът на кратката пет годишна придобивна
давност, поради което, съдът намира, че е безпредметно да се обсъжда
добросъвестността на ответниците с оглед прилагане на този институт.
Възражението за придобиване на имота по давност е неоснователно.
По делото е прието за безспорно и
ненуждаещо се от доказване, че ответниците упражняват фактическа власт върху процесния имот и, че съгласно нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот №
133, том IV, рег. № 26516, дело № 670/2016г. на нотариус Р.Д., с рег. № 274 на
НК им е предадени владението на имота, ето защо по отношение на последните
следва да бъде постановено осъждането им да предадат на ищците владението на процесния апартамент.
Относно
разноските в настоящото производство:
С оглед изхода на спора и на основание
чл. 78, ал. 1 ГПК заплатените от ищцата
такси, разноски по производството и възнаграждение за един адвокат, ако е имал
такъв, се заплащат от ответника съразмерно с уважената част от иска. Ищцата
представя списък разноски и претендират сумата от 5512,30лв. – разноски по
делото, от които: 2012,30лв. – съдебно-деловодни разноски и 3 500 лв. - платено
адвокатско възнаграждение.
Водим от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА
ЗА УСТАНОВЕНО по
предявен от Е.С.К., ЕГН ********** срещу
Г.Д.Г., ЕГН ********** и Н.Д.Г.,
ЕГН **********, иск с правно основание чл.
108 ЗС, че ищцата е собственик
на основание упражнено право на строеж, придобито с нотариален акт за замяна на
недвижим имот с №113, том VI, рег. №8491, дело №1063 от 2007г. на н-с Д.Т. на
апартамент № 19, находящ се на четвърти етаж, със
застроена площ от 100.35 кв.м., състоящ се от две спални, дневна с кухненски
бокс, две бани с тоалетни и две тераси, при съседи: стълбище, коридор, ап. №18
и двор, който имот е с идентификатор 68134.905.1040.1.19 по КККР на гр. София,
в жилищна сграда №1, построена в УПИ IV – 1040, кв. 29 по плана на гр. София,
м. „Витоша Вец-Симеоново, представляващ имот с идентификатор 68134.905.1040 по
КККР на гр. София, заедно с 4,83% ид.части от общите
части на сградата и от правото на строеж, заедно с мазе № 10, находящо се на сутерен, с площ от от
1.99 кв.м., при съседи и 0.03 % ид. части от общите
части на сградата и от правото на строеж върху мястото и ОСЪЖДА Г.Д.Г., ЕГН ********** и Н.Д.Г., ЕГН ********** да предадат на Е.С.К., ЕГН ********** владението на горепосочения недвижим
имот.
ОСЪЖДА Г.Д.Г.,
ЕГН ********** и Н.Д.Г., ЕГН **********,
да заплатят на Е.С.К., ЕГН **********, на
основание чл. 78, ал. 1 ГПК разноски в размер на 5512,30лв., от които: 2012,30лв. – съдебно-деловодни разноски и 3 500
лв. - адвокатско възнаграждение.
Решението е постановено при участие на
трети лица – помагачи на страната на ответниците - „Г.0.“
ЕООД, ЕИК **** и „Д.З.“ АД, ЕИК ******.
Решението подлежи на обжалване пред
Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: