Р Е Ш
Е Н И Е
№ 95
гр. Троян, 12.04.2018 година
В ИМЕТО
НА НАРОДА
Троянски районен съд първи състав
на дванадесети март две хиляди и осемнадесета година
в публично заседание, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: А.С.
Секретар: Ц.Б.
като разгледа докладваното от съдията С.
гражданско дело № 66 по описа на съда
за 2017 година
и за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производството
е по обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл.79, ал.1 от ЗЗД, чл.73, ал.1 от Закона за собствеността и чл.124, ал.1 от ГПК.
Съдът е сезиран с обективно
кумулативно съединени искове с правно основание чл.79, ал.1 от ЗЗД и чл.73,
ал.1 от Закона за собствеността, предявени от Г.П.Д. и Е.М.Д.,***, против С.Б.А., ЕГН **********,***. Предявен е и
инцидентен установителен иск с правно основание чл.124, ал.1 от ГПК.
Ищците твърдят, че са притежавали
следния недвижим имот, придобит по време на брака им - ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор 53707.502.313, находящ се в с. О., Ловешка област, с площ от 988
кв.м., заедно с построените в имота сгради, както следва: сграда идентификатор
53707.502.313.1, сграда идентификатор 53707.502.313.2, сграда идентификатор
53707.502.313.3, сграда идентификатор 53707.502.313.4, сграда идентификатор
53707.502.313.5 и сграда идентификатор 53707.502.313.6, както и всички други
подобрения в имота.
Твърдят, че ответницата е бивша съпруга на предишния
собственик на имота - В.Д.В., б.ж. на с. О., починал на 15.05.2012г. Имотът бил
ипотекиран за обезпечение на кредит и поради непогасяване на кредита, бил
обявен за продажба от съдебен изпълнител и закупен от кредитора ТБ
„Хеброс" АД гр.Троян на публичната продан. Ищците твърдят, че те закупили
имота от банката чрез договор за продажба, оформен с нот. акт № 28, т. І, дело
№ 61/1997 г. на ТРС.
Към
момента на покупката в имота живеела майката на В.Д.-Е., която починала, като
ответницата и нейния съпруг продължили да ползват имота. Твърдят, че между
страните били водени няколко дела за собственост, последното от които - гр.д. № 91/2013 г. на ТРС, завършило с влязло в сила решение в тяхна
полза, като искът за собственост на С.Б.А. бил отхвърлен.
Ищците
твърдят, че на 06.04.2016 год. с ответницата и с Д.Д.Г., която също предявявала
претенции за ползване на имота, постигнали споразумение, по силата на което
ответницата и Д.Д.Г. следвало да освободят имота до 30 юни 2016г., а в случай,
че не го освободят, дължат обезщетение в размер по 50 лв. на ден. Д.Д.Г. не е
нарушавала споразумението и не е владяла имота след 06.04.2016г. След
подписването на споразумението ответницата не освободила имота, поради което
били подписани протоколи с нея от дати 01.07.2016г., 21.07.2016г. и
03.08.2016г., като ответницата постоянно отлагала възможността да им предаде
имота.
Ищците
твърдят, че реално получили ползването на имота на 12.09.2016 година, за което
бил съставен протокол за въвод, с оглед на което претендират, че е налице
забава за предаването на имота, считано от 06.04.2016г. до 12.09.2016г. - общо
156 дни. Съгласно подписаното споразумение ответницата дължи обезщетение 7800 лева.
Ищците твърдят, че ответницата, като недобросъвестен
владелец, ползвала за себе си, в своя полза, без основание процесният имот през
последните 5 години, като ги лишавала от възможността да ползват имота, тяхна
собственост. За лишаването им от ползване на имота твърдят, че ответницата им
дължи обезщетение, равняващо се на пазарния наем за имота по 400 лева месечно
за период от м. януари 2012г. до месец април 2016г., общо 51 месеца, сума в общ размер на 20 400 лева.
Посочено
е, че претендираното обезщетението от 400 лв. месечно се равнява на размера на
месечния наем за имота, формиран по следния начин:
- за търговски обект - магазин, сграда с идентификатор
53707.502.313.3, с площ от 75 кв.м. - 180 лв.;
- за двуетажна сграда с идентификатор 53707.502.313.1 с площ
от 92 кв.м., за дворното място с площ от 988 кв.м., за сграда-лятна кухня с
идентификатор 53707.502.313.2 с площ от 43 кв.м. и сграда с идентификатор
53707.502.313.4 с площ от 9 кв.м. - 100 лв.;
- за сграда плевня с идентификатор 53707.502.313.5, с площ от
39 кв.м., за сграда работилница с идентификатор 53707.502.313.6, с площ от 50
кв.м. и навес към нея - 120 лв.
Ищците твърдят, че притежават и следния недвижим имот,
придобит с нот. акт № 36, т. І, н. д. № 79/1997г. на ТРС, също закупен по време
на брака им: ДВОРНО МЯСТО от 600 кв.м., заедно с построените в него жилищна
сграда 15 кв.м., двуетажна стопанска постройка - 400 кв.м. и стопанска постройка
100 кв.м., попадащи в ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 53707.50.10, находящ се в
с. О., Ловешка област, местност „Р.Х.при граници, съгласно нотариалния акт:
улица, н-ци на С.В.Х., дол и Х.Х., както и всички други подобрения в имота.
Имотът
придобили по същия начин, като предходния. Този имот ответницата и нейния бивш
съпруг В.Д.В. ползвали като свинарник, като уговорката между страните била,
ищците като намерят купувач, ответницата да освободи имота.
В края
на
Ищците
претендират ообезщетение от 01.01.2012 г. до 01.01.2017 г. за 60 месеца по 100
лева месечно, общо 6000 лева, за това, че ответницата е ползвала за себе си, в
своя полза, имота с идентификатор 53707.50.10, без основание, като ги лишавала от правото да го ползват.
Ищците правят искане съдът да постанови решение, с което
ответницата бъде осъдена да им плати следните суми:
- сумата 7 800 /седем хиляди и осемстотин/ лева,
представляващи договорно обезщетение в размер на 50 лева на ден за ползата, от
която са лишени да ползват процесния имот по т. 1 от исковата молба за 156 дни
за периода 06.04.2016 год. до 12.09.2016 год. по силата на споразумение от 06.04.2016
г.;
- сумата 20 400 /двадесет хиляди и
четиристотин/ лева, представляващи обезщетение в размер на месечния наем по 400
лева на месец за ползата, от която са лишени да ползват процесния имот по т. 1
от исковата молба за 51 месеца за периода 01.01.2013 год. до 06.04.2016 год.;
- сумата 6000 /шест хиляди/ лева,
представляващи обезщетение в размер на 100 лева на месец за ползата, от която
са лишени да ползват процесния имот по т. 2 от исковата молба за 60 месеца за
периода 01.01.2012 год. до 01.01.2017 год.;
-
Да плати
обезщетение за забава в размер на законната лихва върху дължимите обезщетения
от завеждане на делото до окончателното й изплащане.
При проведената процедура по реда на
чл. 131, ал. 1 от ГПК, в срока за отговор
на исковата молба, ответницата е представила писмен отговор, като е взела становище за неоснователност на предявените искове, които
оспорва.
Ответницата твърди, че по отношение на предявения иск за сумата от 7800лв., представляваща обезщетение
за пропуснати ползи за времето от 06.04.2016г. до 12.09.2016г. поради
неосвобождаване на недвижим имот в с.О., след като има определена дата за
изпълнение - 30.06.2016г., претенцията за предходен период е незаконосъобразна.
Ответницата твърди, че забавата в
изпълнението от нейна страна е поради независещи от същата обстоятелства - при
падане счупила дясната си ръка, претърпяла операция и месец и половина била в
гипс и невъзможност да вдига нищо с тази ръка. Поради което и кредиторите й
предоставили допълнителен срок от 3 седмици – до 01.08.16г. Твърди, че ищецът
не се явил на посочената дата, а на 03.08., на която дата тя му предала
ключовете и той встъпил във владение.
Ответницата е направила възражение, че
така вписаната уговорка противоречи на добрите нрави, тъй като претендираният
дневен наем е като за хотел 5 звезди.
По отношение на предявения иск за сумата
от 20 400лв., представляваща
обезщетение за ползите, от които е лишила ищцовата страна като недобросъвестен
владелец на имот 53707.502.313 с.О. за времето от м.януари 2012г. до 06.04.
2016г. /по 400лв. на месец/, ответнцитата оспорва същият по основание и размер.
Посочено е, че претендираната сума от 400 лв. месечно е многократно завишена.
Твърди, че до приключване на съдебния спор помежду им ищецът не е отправял писмена покана ответницата да освободи имота.
По отношение на иска за сумата 6 000лв., представляваща обезщетение
за ползите, от които ответницата лишила ищцовата страна от ползване на имота в
с.О., м.Р*******, за времето от 01.01.2012г. до 01.01.2017г., ответницата
оспорва същият по основание и размер.
Направила е възражение, че при учредяване
на ипотеката /1991г./, в предмета й не са включени бъдещи подобрения или
приращения в имота. При продажбата е включена масивна сграда-търговски обект,
построен по одобрен арх. проект от 1994г. Поради тази причина продажбата й от съдия-изпълнител
на банката е нищожна и не може да породи правни последици - т.е.
въз основа на публичната продан банката не е станала собственик на тази сграда
и респективно, прехвърляйки собствеността на ищците, тя не може да им даде
повече права от колкото е придобила, т.е. прави възражение, че Д. не са
събственици на търговския обект.
При условията на евентуалност остветницата
е направила възражение за прихващане.
Ответницата сочи, че в имота на ул. К.№
3 в с.О. наследодателят й изградил масивна сграда-търговски обект от 75 кв.м.
Ако продажбата на този обект от съдия изпълнителя не е нищожна, то е налице е
подобрение в чужд имот, извършено без противопоставяне на собственика.
Посочила, е че оценява обекта на 30 000 лева, като нейната наследствена част е
5/6-ти, или 25 000
лева. Отстранена
е от владението на имота на 12.09.2016г., поради което счита, че не е налице
изтичане на погасителна давност за възражение за извършените подобрения. При
евентуално уважаване на исковете, моли да бъде извършено прихващане на
задълженията до размера на претендираната от ищците сума. Претендира разноски
съобразно отхвърлената част от исковете.
В съдебно заседание ищците Г.Д. и Е.Д. се явяват
лично и с пълномощника си адв.В.А. ***, който в първото заседание предяви
инцидентен установителен иск с правно основание чл.124 от ГПК във връзка с
възражението на ответницата, депозирано в отговора на ИМ, че ищците не са
собственици на имота, находящ се в М.Х.който е приет за съвместно разглеждане.
Адв.А. поддържа предявените искове и моли същите да
бъдат уважени, като бъдат присъдени направените по делото разноски съгласно
списък по чл.80 ГПК. В представена по делото писмена защита адв.А. е развил
подробни аргументи в подкрепа на искането си.
В съдебно заседание ответницата С.А., редовно призована, не се явява,
представлява се от пълномощниците си адв.С.П. от САК и адв.К.Н. ***. В хода на
производството и по съществото на спора пълномощниците поддържат изложеното в
отговора на исковата молба. В хода на устните състезания процесуалните
представители правят искане да бъдат отхвърлени предявените искове и на ответниците
да бъдат присъдени направените разноски. Адв.Н. е развил подробни доводи в
представената по делото писмена защита.
Съдът,
след като обсъди доводите на страните и събраните по делото доказателства по
реда на чл.235, ал.2 ГПК във връзка с чл. 12 ГПК, намира за установено
следното:
Представени са два нотариални акта- нот.акт № 28,
т.1, дело 61/1997г. от 28.01.1997г. и нот.акт № 36, том І, дело 79/1997г. от
19.01.1997г., от които се установява, че ищецът Г.Д. е закупил от Банка
“Хеброс“ АД, съответно дворно място от 1035 кв.м., представляващо парцел VІ,
пл.№ 896 по регулационния план на с.О., заедно с построените в парцела
двуетажна масивна жилищна сграда, работилница, двуетажна плевня, два броя
навеси, лятна кухня, кафе-аперитив, тоалетна, транжорна и др.подобрения, и
дворно място от около 600 кв.м. в м.х.с.О., извън регулационния план на селото,
неуригулирано, заедно с построените в имота паянтова жилищна сграда от 15
кв.м., двуетажна полумасивна стопанска постройка и паянтова стопанска сграда.
По делото са
изискани и приложени гр. д. № 91/2013г. по описа на Троянски районен съд и гр. д
.№ 183/2016г. по описа на Троянски районен съд. По гр.д. № 91/2013г. е
постановено решение № 312 от 18.12.2014г., с
което е отхвърлен предявеният от С.Б.А.
*** и Д.Д.Г. от гр. София, иск с право основание чл. 124, ал.1 от ГПК –
да бъде признато по отношение на ответниците Г.Д. ***, че ищците по наследство
от В. В., който съответно е съпруг на първата и брат на втората, са собственици
на имот с идентификатор 53707.502.313 по КККР на с. О., с площ от
Представен е
от ищците предварителен договор за продажба на недвижим имот, сключен на
23.01.2013г. между Г.П.Д. и Е.М.Д., от една страна, като продавачи и Д.П.Т., от
друга, като купувач. Предмет на предварителния договор е ПИ в с.О., М.Х.с площ
от 600 кв.м. заедно с построените в имота паянтова жилищна сграда от 15 кв.м., двуетажна полумасивна стопанска
постройка и паянтова стопанска сграда. В т.5 от договора е уговорено между
страните, че продавачите се задължават да снабдят купувача с нотариален акт за
собственост и да предадат владението на имота в 3-месечен срок от подписването
на договор, т.е. до 23.04.2013г.
По гр.д. №
183/2016г. по описа на ТРС, образувано по предявен иск с правно основание
чл.422 от ГПК страните са постигнали спогодба, по силата на която ответниците по
иска Г.П.Д. и Е.М.Д. следва да заплатят на ищцата Д.П.Т.
сумата в размера на 8000.00 /осем хиляди/ лева до 01.10.2016 година, с изплащането на която отношенията между
страните по сключения между тях предварителен договор от 23.01.2013 година и
съдебно-деловодните разноски по гр.д. № 183 от 2016г. и ч.гр.д.№ 57/2016г., и
двете по описа на ТРС, са напълно
уредени.
Ищците са представили споразумение от 06.04.2016г., сключено между Г.Д.
и Е.Д., от една страна, и отв.С.А. и Д.Г., което не се оспорва от ответницата.
Съгласно споразумението, А. и Г. поели задължение до 30.06.2016г. да освободят
имот с идентификатор 53707.502.313, заедно с построените в имота сгради. В
т.7.3. страните уговорили, че ако имотът не бъде освободен до 30.06.2016г., то
ответницата и Д. Г. дължат на Е. и Г. Д. обезщетение за ползване на имота в
размер по 50.00 лв. за всеки ден, считано от подписването на споразумението.
Представени са четири протокола, съставени във
връзка със споразумението. В протокола от 01.07.2016г. е отразено, че Г.Д. и С.А.
били в процесния имот, като А. заявила, че поради заболяване с ръката не е
успяла да се изнесе от имота в срок и е поискала още 3 седмици допълнителен
срок за изнасяне на вещите й. Ищецът Д.
заявил, че споразумението не е изпълнено и ще търси правата си, съгласно
споразумението.
В протокола от 21.07.2016г. е отразено, че в
допълнително предоставения срок на А., същата само е започнала да изнася багажа
си, но все още не се е изнесла от имота. Отразено е, че ответницата е заявила,
че до 31.07.2016г. ще се изнесе, а Г.Д. е заявил, че това е последната
отсрочка, която й дава.
В протокола от 03.08.2016г. е отразено,че С.А.
предава владението на имота, находящ се в с.О., ул. К.№ 3 на Г.Д.. Движимите й вещи остават на
съхранение в срок до 31.08.2016г., поставени под саята на имота.
В протокола от 12.09.2016г. е отразено, че С.А. е
освободила от свои вещи всички помещения в имота, като има нейни вещи само на
двора и под навеса.
Протоколите, изготвени във връзка със
споразумението, не са оспорени от ответницата.
Ответницата е представила епикриза, от която се
установява, че в периода 02.06.2016г.-05.06.2016г. е лекувана в ****** от
травма от падане върху дясна ръка.
Ищците са
ангажирали гласни доказателства в подкрепа на твърденията си, изложени в
исковата молба. Разпитани са свидетелите С.Д.Ч., М.П.П.и П.Л.П., от показания
на които се установява, че между ищеца Г.Д. и съпругът на ответницата В. е била
проведена среща, на която двамата са се уговорили майката на В., която не е
знаела, че имотът е вече закупен от друг, да остане да живее в него. С.Ч.е
присъствал на всички срещи межу Д. и А. във връзка с тяхното споразумение,
сключено на 06.04.2016г. Той сочи, че до изнасянето на А., когато се описали
електромерите и били сменени бравите, същата е ползвала къщата, намираща се в
центъра на село О.. Ч. твърди, че ищецът Д. му е споделял, че не може да влезе
във владение на двата си имота в с.О.-къщата с магазина в центъра и свинарника
в м.х.Във връзка с
предявения инцидентен установителен иск съдът допусна СТЕ с вещо лице инж.М.Ч.,
от заключението на която се установява, че имотът, описан в нот. акт № 36, том І,
дело 79/1997г. от 19.01.1997г. е разположен върху части от ПИ с идентификатори
53707.50.10 и 53707.50.9. Процесният имот е с площ 534 кв.м. В имота са
построени селскостопански сгради с идентификатори 53707.50.120-1 със застоена
площ 221 кв.м. и 53707.50.120.2 със застроена площ 87 кв.м. и жилищна сграда с
идентификатор 53707.50.120.3 със застроена площ 13 кв.м.
Допусната е СТЕ с вещо лице инж.Е.Г.М. със задачи
да определи пазарния наем за двата имота в периодите, за които са предявени
претенциите на ищците. От заключението се установява, че пазарният наем за имот
с идентификатор 53707.502.313 за периода от 01.01.2012г. до 06.04.2016г. е
16 320 лв., а за ПИ с идентификатор 53707.50.10 за периода от 01.01.2012г.
до 01.01.2017г. е 5 270.00лв.
Съдът кредитира заключенията по съдебно-техническите
експертизи, като обосновани и професионално изготвени. Същите не са оспорени от
страните.
При така установеното от
фактическа страна, съдът намира следното
от правна страна:
По иска с правно основание чл. 79, ал.1 ЗЗД
Не се спори между страните, че същите са
обвързани от споразумение, сключено между тях на 06.04.2016г., в което
ответницата е поела задължение да освободи имота и сградите в него в срок до
30.06.2016г.
Неизпълнение на
договорно задължение е неосъществяването на правния резултат, който длъжникът е
поел да осъществи съгласно договора. Неизпълнението е отклонение от нормално развитие на облигационното
правоотношение, при което се поставя въпросът за начина на уреждане на
негативните последици. Кредиторът има възможност да избере дали да претендира
реално изпълнение (с обезщетение за забавата), или обезщетение вместо
изпълнение (за вредите от неизпълнението).
В случая се касае за претенция, свързана с уговорена между страните неустойка за обезщетение на вредите от неизпълнението.
Въпросът за отговорността за вреди от неизпълнението на договор е част от по-общия въпрос за гражданската отговорност, чиято основна функция е обезщетителна – възлагане на вредните последици на нарушителя. Гражданската отговорност възниква при наличието на сложен фактически състав, който по правило включва пет елемента: поведение, неговата противоправност, вреда, причинна връзка между тях и вина. Вредата и вината не са задължителни елементи от фактическия състав на договорната отговорност. При договорната отговорност поведението е неизпълнение, най-често то се свежда до бездействие – непредприемане на необходимите действия за осъществяването на правния резултат.Противоправността е нарушаване на правилото „Pacta sunt servanda“ – неосъществяване на дължимия правен резултат, неудовлетворяване на кредиторовото относително право. При наличието на предварително определен размер на обезщетението от законодателя (законна лихва) или от страните (мораторна лихва, неустойка, задатък) наличието или отсъствието на вреда е без значение за възникването на отговорността с оглед липсата на необходимост да се доказват от кредитора вредите, а само неизпълнението – чл.92, ал.1, изр.1 и чл.93, ал.2 ЗЗД. Когато вредата е основание на отговорността, тя определя и нейния размер.
Не е спорно между страните, че те са уговорили обезщетение за неизпълнение в споразумението от 06.04.2016г. в размер на 50.00 лв. на ден, ако ответницата А. не изпълни задължението си да освободи имота на ищците в срок до 30.06.2016г., като обезщетението е в размер на 50.00лв. на ден за всеки ден, считано от подписване на споразумението. По своя характер това обезщетение е неустойка, тъй като обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение на вредите от неизпълнението, без да е необходимо те да се доказват. То е уговорено между страните в раздел 7 на споразумението, означен като „НЕУСТОЙКИ“, в.т.7.3.
Видно е от съдържанието на представения протокол от 01.07.2016. /л.13/, неоспорен от ответницата, че в предоставения й срок до 30.06.2016г. тя не е освободила нито едно помещение от имота и не е предала владението на ищеца Д.. А. е поискала допълнителен 3-седмичен срок, но никъде в протокола не е отразено съглашение между страните, че определеният със споразумението срок се удължава. Това се установява и от отразеното становище на Г.Д.. Същият не е дал съгласие с предоставянето на нов, допълнителен срок, като изрично е записано в протокола, че той „заяви, че споразумението не е изпълнено и ще търси правата си по него“.
Във връзка със
сочената извинителна причина за неизпълнението от страна на А., а именно- заболяване
на ръката й, е ангажирано доказателство,
установяващи тези твърдения, а именно-епикриза от проведено лечение в периода
02.06.2016г.-05.06.2016г. От документа се установява, че ответницата е лекувана
поради фрактура в ******** от травма от падане върху дясна ръка, като е
изписана на 05.06.2016г. и е отразено, че свалянето на имобилизацията е на 21
ден. От тези данни съдът не приема, че към 30.06.2016г. за отв.А. е била налице
обективна невъзможност за освобождаване на процесния имот.
Независимо, че на ответницата не е бил даден допълнителен срок от три седмици след 01.07.2016г., а само тя е поела такова задължение, след изтичане на същия, на 21.07.2016г. тя все още не е освободила имота, а само започнала да изнася багажа си, видно от съставения протокол от 21.07.2016г. В него е инкорпорирано съгласие на Г.Д. и С.А., че ако до 31.07.2016г. ответницата не освободи имота, на 01.08.2016г. Г.Д. ще изнесе багажа й, като няма да носи никаква отговорност за повредени или липсващи вещи. Г.Д. заявил, че за трети път прави отстъпки и други отстъпки в срока няма да има.
Владението на имота, находящ се в с.О., ул. К.№ 3, е предадено от ответницата на 03.08.2016г. Видно от протокол от тази дата /л.15/, страните са се съгласили А. да ползва двора и саята /навеса/, където има нейни движими вещи, в срок до 31.08.2016г. Посочено е „във връзка с движимите вещи С.А. може да ползва двора и саята на имота до 31.08.2016г.“ На същата дата Г.Д. поставил нови ключалки на къщата, магазина, лятната кухня и работилницата, находящи се в посочения имот.
Фактическият състав за пораждане на вземане за
неустойка включва изискуемост на главното задължение и неговото пълно
неизпълнение или забавено изпълнение от страна на длъжника по договора.
Отв.А. е следвало да освободи процесния имот в срок до
30.06.2016г.
При така установеното от фактическа страна, съдът намира, че ответницата С.А. не е изпълнила задължението си в срок до 30.06.2016г., като е налице забавено изпълнение. Същата дължи уговорената между страните неустойка, считано от датата, следваща деня, в който ответницата е следвало да изпълни – от 01.07.2016г. до 03.08.2016г., когато е предала владението на имота, тя дължи обезщетение по т.7.3. от споразумението-неустойка в размер на 50 лв. на ден, общо за 33 дни в размер на 1 650.00 лв. Предявеният иск за горницата до 7800.00 лв. следва да бъде отхвърлен като неоснователен.
Ответницата е релевирала в отговора на ИМ възражение, че уговорката за неустойка противоречи на добрите нрави. Съдът намира възражението за неоснователно.
Неустойката се
определя от страните и няма пречка неустойката за забавено изпълнение да бъде
както под, така и над размера на законната лихва, като свободата на договаряне
на страните е ограничена от разпоредбата на чл. 9 ЗЗД – при противоречие с
повелителните норми на закона и с добрите нрави.
Добрите нрави са морални норми, на
които законът е придал правно значение, защото правната последица от тяхното
нарушаване е приравнена с тази на противоречието на договора със закона (чл.
26, ал.1 ЗЗД). Добрите нрави не са писани, систематизирани и конкретизирани
правила, а съществуват като общи принципи или произтичат от тях. Един от тези
принципи е принципът на справедливостта, който в гражданските и търговските
правоотношения изисква да се закриля и защитава всеки признат от закона
интерес.
Условията и предпоставките за нищожност
на клаузата за неустойка произтичат от нейните функции, както и от принципа за
справедливост в гражданските и търговските правоотношения.
Съгласно ТР № 1/2009г. на ОСТК на ВКС, нищожна поради
накърняване на добрите нрави е клауза за неустойка, уговорена извън присъщите й
обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции. Неустойката следва да се
приеме за нищожна, ако единствената цел, за която е уговорена, излиза извън
присъщите й три функции. Прекомерността на неустойката не я прави a priori
нищожна поради накърняване на добрите нрави.
В конкретния случай уговорената неустойка има обезпечителна
функция-стимулира към изпълнение, като улеснява реализирането на отговорността
при неизпълнение. Има и обезщетителна функция-не се доказват вредите, както и
наказателна функция, поради което настоящият състав намира, че уговорката за
неустойка в споразумението, сключено между страните на 06.04.2016г., не е
нищожна поради противоречие с добрите нрави.
По
исковете с правно основание чл.73, ал.1 от Закона за собствеността
По
отношение имот с идентификатор 53707.502.313
Ищците претендират осъждане на ответницата, в
качеството й на недобросъвестен владелец, да им заплати сумата 20 400 /двадесет хиляди и
четиристотин/ лева, представляващи обезщетение в размер на месечния пазарен наем
по 400 лева на месец за ползата, от която са лишени да ползват имот с идентификатор 53707.502.313 за периода от
01.01.2012г. до 06.04.2016г. /51 месеца/ и сумата
6000 /шест хиляди/ лева, представляваща обезщетение в размер на 100 лева на
месец за ползата, от която са лишени да ползват за 60 месеца имот с идентификатор 53707.50.10 за периода от
01.01.2012г. до 01.01.2017г.
Правилото на чл. 73 ЗС
предвижда отговорност на владелеца, която е проявление на принципа за забрана
на неоправданото имуществено разместване, но за разлика от уреденото в чл. 59 ЗЗД
субсидиарно приложение на института на неоснователното обогатяване, цитираната
норма на Закона за собствеността урежда задълженията на владелеца на вещта, а
не на нейния държател.
Недобросъвестен владелец е
този, който упражнява владение върху имота не въз основа на юридическо
основание, макар и опорочено, а без наличие на такова основание или при
неговата нищожност извън хипотезата на чл.70, ал.1, пр.2 ЗС. Претенцията на собственика за заплащане
от страна на недобросъвестния владелец на обезщетение за ползите, от които го е
лишил, се основава на принципа на забрана на неоснователното обогатяване.
Пасивно легитимиран да отговаря по иск с
правно основание чл.73, ал.1 от ЗС е недобросъвестния владелец.
С влязлото в сила на 29.02.2016г. решение
по гр. д. № 91/2013г. по описа на Троянски районен съд е отхвърлен иска на
ответницата да бъде признато за установено по отношение Г. и Е. Д., че тя и Д.Д.Г.
са собственици на имот с идентификатор 53707.502.313, находящ
се в с.О., обл.Ловешка.
След влизане в сила на
посоченото решение е налице хипотезата на превръщане на досегашния владелец в
държател / constitutum
possessorium/, при която досегашният владелец се лишава от владението и става
държател, т.е. у него вече няма намерението да държи вещта за себе си , а
започва да я държи за новия владелец. След отхвърляне на иска за собственост на ответницата по настоящето дело, тя вече не
е владелец на имота, защото по силата на чл. 68, ал. 1 ЗС
владението е упражняване на фактическа власт върху вещ, която владелецът държи
като своя. След като искът за собственост на А. против собствениците не е
уважен, владелецът престава да държи имота като свой. По силата на влязлото в
сила решение на съд, ответницата е започнала да държи вещта като такава на
собственика, а не като своя, т.е. тя от владелец се е превърнала в държател по
смисъл на чл. 68, ал. 2 ЗС.
По отношение на този имот ищците в исковата молба са
посочили, че през последните пет години ответницата ги е лишавала от
възможността да ползват имота си, считано от м.януари 2012г. до м.април 2016г.,
като претендират обезщетение в размер на пазарния наем. Ищците не са посочили твърдения, че през това
време за тях са налице пропуснати ползи в резултат от действията на
ответницата, предвид на което са неотносими доводите на адв. Н. в тази връзка,
изложени в писмената му защита по делото.
Ползването на една недвижима вещ,
като собственическо правомощие, предполага възможност за титуляра на правото на
собственост на фактическо използване на вещта лично или чрез другиго. За да възникне
правото на собственика на обезщетение за ползата, от която е бил лишен като
собственик, комуто ответникът е препятствал / респ. препятства , макар и в
рамката на установен от закона начин / ползването на собствеността му, ищцовата страна следва да установи обективно
пропуснатата възможност да реализира полза от имота си.
Вредата за собственика може да
съставлява 1./ невъзможността от използване обекта на собственост или 2./
невъзможността да реализира една сигурна полза, изразяваща се в увеличение на
имуществото си от ползите, които извлича от имота си, в резултата обективно
съществуващи за това обстоятелства.
В случая не се претендира
обезщетение от страна на собственика за пропуснатата полза. Ищците по делото
претендират, че са търпели вреди за това, че като собственици на недвижимия
имот не са могли да влязат във владение на имота и да упражняват правото си на
владение и ползване. Претърпяната вреда не е пропусната полза , вредата им е
ползата, от която са лишени като собственици. Не се касае до предполагаема
вреда от реализиране на други облаги или ползи , които биха довели до
увеличаване имуществото на собствениците, а до реална вреда, резултат на
невъзможността да упражняват правото си на собственост в пълен обем.
Както при иска по чл. 59 ЗЗД, така и при иска по чл. 73, ал. 1 ЗС
защитата се състои във възстановяване на неоснователното разместване на
имуществени блага, като във втория случай обезщетението за ползите, от които
недобросъвестният владелец е лишил собственика, се дължи за периода на
неоснователното й ползване, без да се съизмеряват обедняването и обогатяването
на страните в резултат на това ползване. Пораждането на вземането по чл. 73 ЗС не е обусловено от изпращането на
покана до недобросъвестния владелец / решение № 25 от 30.030.2017г. по
гр.д.№ 2389/2016г.,ІV г.о., ВКС/.
По делото е
установено, че ответницата е ползвала процесния имот, считано до 03.08.2016г.,
като се претендира обезщетение от 01.01.2012г. до 06.04.2016г., като собственикът следва да получи обезщетение в
размер на пазарния наем на имота, тъй
като именно от тази полза е бил лишен. Вещото лице по допуснатата СТЕ е дало заключение, че
за периода 1.01.2013г.-06.04.2016г. пазарният
наем за имот с идентификатор 53707.502.313 е 16 320 лв.
Ищците се легитимират като
собственици на процесния имот с нотариален акт, което не се оспорва от
ответницата. С оглед установеното по делото, че с влязло в сила на 29.02.2016
г. съдебно решение отв.А. не е призната за собственик на процесния имот и не е
уважен предявеният от нея установителен иск за собственост срещу ответниците –ищци
в настоящето производство, а ответницата е упражнявала владение върху
недвижимия имот , считано до 26.02.2016г. , то посоченото обуславя
основателността на иска за за периода от 01.01.2012г. до датата на
влизане в сила на съдебното решение по установителния иск – 29.02.2016г. От
неоспорената и приета по делото техническа експертиза се установява и средният
пазарен наем за имота, който изразява ползата, от която ищците са били лишени
за процесния период, като от общия размер следва да се приспадне един месечен наем,
предвид приетото от съда обстоятелство, че след 29.02.2016г. ответницата вече
се явява държател на имота и не е пасивно легитимирана да отговаря по чл.73,
ал.1 от ЗС. По този начин обезщетението се формира за период от 50 месеца и е в
размер на 16 000лв.
По тези съображения
искът за осъждане на ответницата
да заплати на ищците сумата, съставляваща паричния еквивалент на ползата, от
която ищците като собственици са лишени от правото си на собственост по
отношение на процесния имот за времето от 01.01.2012г. до 26.02.2016г. , се
явява основателен и като такъв следва да бъде уважен, а следва да се отхвърли
за горницата до 20 400лв., като неоснователен.
По възражението на ответницата за
нищожност на продажбата на имота, предвид при учредяване на ипотеката /1991г./
в предмета й не са включени бъдещи подобрения или приращения в имота.
Съдът
намира възражението за неоснователно. Видно от гр.д. № 91/2013г., с постановление на Държавен съдебен изпълнител, постановено по изп. дело № 331/1993 г. на ТРС, ТБ „Хеброс“ АД е обявена за купувач на
процесния имот, което постановление е вписано в Служба по вписванията под №
757, т. 102, том. І, книга Б от
Твърденията на ответницата са, че при
продажбата е включена масивна сграда-търговски обект, построен по одобрен арх. проект
от 1994г. и банката не е станала собственик на тази сграда . Видно и от
нотариалния акт за покупко-продажла, Д. са закупили от банката дворно място
от 1035 кв.м., представляващо парцел VІ, пл.№ 896 по регулационния план на с.О.,
заедно с построените в парцела двуетажна масивна жилищна сграда, работилница,
двуетажна плевня, два броя навеси, лятна кухня, кафе-аперитив, тоалетна,
транжорна и др.подобрения. Настоящият състав споделя доводите на адв.А.,
направени в тази връзка, че при наличие на облигационни претенции на ответнцитата
във връзка с направени подобрения, то същите следва да се предявят към Банката.
При условията на евентуалност
остветницата е направила възражение за прихващане.
Съдът намира, че възражението за прихващане е неоснователно.
Установява се от представените доказателства, че през 1993-1994г. е извършено
строителството на търговския обект, но не са ангажирани доказателства, от които
да се установи стойността на подобренията.
По отношение имот с площ 600кв.м., находящ се в м.р.с
проектен идентификатор 53707.50.120
Във връзка с
претенцията на ищците за втория имот, собствеността на който бе оспорена от ответницата с отговора на ИМ,
ищците предявиха инцидентен установителен иск с правно основание чл.124, ал.1
от ГПК.
Ищците Г. и Е. Д. се легитимират като
собственици на този имот с нотариален акт № 36, том І, дело 79/1997г. от
19.01.1997г. От заключението по съдебно-техническата експертиза, изготвено от
инж.Ч. и неоспорено от процесуалните представители на ответницата, е
установено, че имотът, описан в нот. акт № 36, том І, дело 79/1997г. от
19.01.1997г., съществува и е разположен върху части от ПИ с идентификатори
53707.50.10 и 53707.50.9. Вещото лице е посочило, че въпреки наличието на
сделка, имотът на ищците не е нанесен в реалните му граници и същият попада
върху части от двата ПИ-53707.50.10 и 53707.50.9.
Процесният имот е с площ 534 кв.м. В имота са
построени селскостопански сгради с идентификатори 53707.50.120.1 със застоена
площ 221 кв.м. и 53707.50.120.2 със застроена площ 87 кв.м. и жилищна сграда с
идентификатор 53707.50.120.3 със застроена площ 13 кв.м.
С оглед на изложеното следва да се приеме за
установено по отношение на ответницата С.Б.А., че ищците са собственици на
недвижим имот, описан в нот. акт № 36, том І, дело 79/1997г. от 19.01.1997г.,
както следва: дворно място от около 600 кв.м. в м.х.с.О., извън регулационния
план на селото, неуригулирано, заедно с построените в имота паянтова жилищна
сграда от 15 кв.м., двуетажна полумасивна стопанска постройка и паянтова
стопанска сграда, който е разположен върху части от ПИ с идентификатори
53707.50.10 и 53707.50.9 по КККР на с.О., одобрени със заповед №
РД-18-62/07.09.2009на ИД на АГКК-София.
Установява се от доказателствата по делото, че
ответницата е ползвала и този имот, наричан свинарник, била е поставила
катинари и е лишила ищците от ползване на имота. Освен това, от приложеното
гр.д.№ 193/2016г. е видно, че ищците са претърпели вреди от невъзможността да предадат
владението на имота на купувача по сключен предварителен договор, като са
заплатили на Д.П.Т. сумата в размера на 8000.00 /осем хиляди/ лева , касаеща
сключения между тях предварителен договор от 23.01.2013 година и
съдебно-деловодните разноски по водени гр.д. № 183 от 2016г. и ч.гр.д. №
57/2016г., и двете по описа на ТРС. Видно
е от представения по това гр.д.№ 183/2016г. отговор на ИМ от ответниците / ищци
в настоящето производство/ , ме същите са релевирали твърдения, че не могат да
предадат владението на имота поради противоправни дейстивя на трети лица- С.б.А.
и Д.Д.Г..
Ответницата, чрез пълномощниците си, признава
обстоятелството, че по отношение на този имот отношенията й с ищците се уреждат
съгласно правилата на заем за послужване-ищците признават, че са дали съгласие Б.
да ползва имота докато те намерят купувач. С оглед на което съдът приема, че по
отношение на този имот ответницата е недобросъвестен владелец, а не е държател.
Съдът намира, че искът по чл.73, ал.1 от ЗС, предявен и по отношение на този имот следва да бъде уважен. От неоспорената и приета по делото техническа експертиза се установява и средният пазарен наем за имота, който изразява ползата, от която ищците са били лишени за процесния период от 01.01.2012г. до 01.01.2017г. е 5 270.00 лв. За горницата до 6000.00 лв. искът следва да се отхвърли като неоснователен.
При този изход на процеса и на основание чл. 78, ал.
1 и ал.3 от ГПК ще следва ответницата да
бъде осъдена да заплати на ищците сумата от 1814.39лв., представляваща
сторените от тях съдебно-деловодни разноски, по съразмерност и компенсация.
Мотивиран от горното и на основание чл.235 от ГПК,
съдът
Р Е Ш И :
ОСЪЖДА на
основание чл.79, ал.1 от ЗЗД С.Б.А., ЕГН **********, с адрес: ***, да заплати
на Г.П.Д., ЕГН ********** и Е.М.Д., ЕГН **********,***, сумата 1 650 /хиляда шестотин и
петдесет/ лева, представляваща договорно
обезщетение в размер на 50 лева на ден по силата на споразумение от
06.04.2016г. за периода от 01.07.2016г. до 03.08.2016г., ведно със законната
лихва върху сумата, считано от 25.01.2017г. до окончателното й изплащане, като ОТХВЪРЛЯ иска за горницата до 7800.00лв. обезщетение за периода от
06.04.2016г. до 30.06.2016г. и от 03.08.2016г. до 12.09.0216г., като
неоснователен.
ОСЪЖДА на основание чл.73, ал.1 от Закона за
собствеността С.Б.А., ЕГН **********, с адрес: ***, да заплати на Г.П.Д., ЕГН **********
и Е.М.Д., ЕГН **********,***, сумата
16 000 / шестнадесет хиляди/ лева, представляващи
обезщетение за 50 месеца за периода 01.01.2012 год. до 29.02.2016 год. в размер
на месечния пазарен наем, за ползата, от която са лишени да ползват поземлен
имот с идентификатор 53707.502.313, находящ се в с.О., обл.Ловешка,
ул. К.№ 3, ведно със законната лихва върху сумата,
считано от 25.01.2017г. до окончателното й изплащане, като ОТХВЪРЛЯ иска за периода до 06.04.2016г. и за горницата до 20 400
/двадесет хиляди и четиристотин/ лева, като неоснователен.
ПРИЗНАВА
ЗА УСТАНОВЕНО на основание чл.212 във вр.
чл.124, ал.1 ГПК по отношение на С.Б.А., ЕГН **********, с адрес: ***, че Г.П.Д.,
ЕГН ********** и Е.М.Д., ЕГН **********,***, са собственици на недвижим имот:
дворно място от 600 кв.м., заедно с построените в него жилищна сграда 15 кв.м.,
двуетажна стопанска постройка - 400кв.м. и стопанска постройка 100кв.м.,
попадащи в поземлен имот с идентификатор 53707.50.10 и в поземлен имот с
идентификатор 53707.50.9, находящ се в с.О., обл.Ловешка, местност „******* при
граници, съгласно нотариалния акт : улица, н-ци на С.В.Х., дол и Х.Х., както и
всички други подобрения в имота, който имот е заснет с проектен номер
53707.50.120.
ОСЪЖДА на основание чл.73, ал.1 от
Закона за собствеността С.Б.А., ЕГН **********, с адрес: ***, да заплати на Г.П.Д.,
ЕГН ********** и Е.М.Д., ЕГН **********,***, сумата 5 270 / пет хиляди двеста и седемдесет/ лева, представляващи обезщетение за 60 месеца за периода 01.01.2012
год. до 01.01.2017год. в размер на месечния пазарен наем, за ползата, от която
са лишени да ползват поземлен имот с
проектен идентификатор 53707.50.120, находящ се в с.О., обл.Ловешка, м.р.ведно със законната лихва върху сумата, считано от
25.01.2017г. до окончателното й изплащане, като ОТХВЪРЛЯ иска за горницата до 6000 /шест хиляди/ лева, като неоснователен.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.1, ал.3 ГПК С.Б.А., ЕГН **********, с
адрес: ***, да заплати на Г.П.Д., ЕГН ********** и Е.М.Д., ЕГН **********,***, сумата 1 814.39 / хиляда осемстотин и четиринадесет/ лева, представляващи сторени от тях съдебно-деловодни разноски,
по съразмерност и компенсация.
Решението може да се обжалва пред Окръжен
съд гр.Ловеч в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: