№ 175
гр. Габрово, 15.04.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ГАБРОВО в публично заседание на седемнадесети
март през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Боян Хр. Косев
при участието на секретаря Ягода Люб. Лесичарска
като разгледа докладваното от Боян Хр. Косев Гражданско дело №
20214210101415 по описа за 2021 година
Производството е по реда на част ІІ, дял І ГПК.
Образувано по предявен от К. Н. ДР., ЕГН **********, с адрес: гр. Габрово, ул.
„************” № 11, вх. Б, ет. 3, ап. 6 срещу СВ. Р. СТ., ЕГН **********, с адрес: гр.
Габрово, ул. „*********” № 10, конститутивен иск, с правна квалификация чл. 19, ал. 3
ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения на 09.10.2020 г. между ищеца и
наследодателя на ответника - С.Р. С., предварителен договор за продажба на ¾
идеални части от правото на собственост с обект имот с идентификатор 14218.508.205,
находящ се гр. Габрово, ул. „*****”, подробно описан в исковата молба. При условията
на евентуалност е предявен иск с правна квалификация чл. 55, ал. 1 ЗЗД за връщане на
сумата 2500 лева получена от наследодателя С.Р. С. при сключването на
предварителния договор.
Ищецът твърди, че наследодателят на ответника, в качеството му на продавач, се
задължил, съгласно договор от 09.10.2020 г. да сключи с ищеца договор за покупко-
продажба на недвижим имот, представляващ: поземлен имот с идентификатор
14218.508.205, с адрес: гр. Габрово, ул. „*****”, срещу заплащане от страна на ищеца
на сумата 3500 лева. Продавачът бил титуляр на ¾ ид. части от правото на собственост
върху обекта на предварителния договор, поради което следвало да се приеме, че
предварителният договор е бил сключен за ¾ ид. части от процесния имот. Ищецът
твърди, че при сключване на предварителния договор заплатил сума в размер на 2500
лева и следвало да заплати остатъка от 1000 лева при сключване на окончателния
договор в съответната форма. Съгласно уговореното в договора крайният срок за
сключване на окончателен договор бил 01.04.2021 г., но такъв договор не бил сключен
1
поради обстоятелството, че С.Р. С. починал в края на м. април 2021 г.. Ищецът
многократно канил неговия наследодател - СВ. Р. СТ. да изпълнили поетото
задължение за сключване на окончателен договор, като на посочения в писмената
покана ден – 28.06.2021 г. ответникът не се явил при нотариус Пламен Коев за
сключване на сделката. Поради изложеното ищецът моли предварителния договор да
бъде обявен за окончателен от съда. При условията на евентуалност, в случай, че искът
по чл. 19, ал. ЗЗД бъде отхвърлен, претендира съдът да постанови решение, с което да
осъди ответника да върне на ищеца сумата 2500 лева, представляваща получена от
наследодателя С.Р. С. при сключването на предварителния договор, с която
неоснователно се бил обогатил.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът СВ. Р. СТ. депозира отговор на исковата
молба, с който оспорва предявените искове като недопустими, евентуално като
неоснователни и недоказани. Същевременно в срока по чл. 13 ГПК предявява
насрещна искова молба, с предмет обективно съединени установителни искове, с
правна квалификация чл. 26, ал. 1, предл. 1, предл. 3 ЗЗД за нищожност на сключения
договор, поради противоречие със закона, с добрите нрави, чл. 26, ал. 2, предл. 1 ЗЗД
поради невъзможен предмет, чл. 26, ал. 2, предл. 2 ЗЗД поради липса на съгласие,
съединени при условията на евентуалност с конститутивни искове с правна
квалификация чл. 31 ЗЗД поради сключването му от дееспособно лице, което в този
момент не е могло да разбира или да ръководи действията си и чл. 33 ЗЗД - поради
крайна нужда при явно неизгодни условия.
Ищецът по насрещните искове счита, че наследодателят му следвало да
предложи своята идеална част от имота на него, което не било сторено и това
противоречало на закона. Договорът противоречал на добрите нрави поради грубо
нарушаване еквивалентността на престациите, тъй като стойността, срещу която би се
прехвърлило правото била под данъчната оценка и под пазарната такава. Договорът
бил с невъзможен предмет, тъй като цената не била точно определена, а в същата се
включвали и всички разходи, които ще се направят по повод снабдяване с документи,
необходими за изповядване на окончателния договор. Също така нямало как да бъде
прехвърлен целият имот, така както било посочено в предварителния договор, с оглед
наличието на съсобственост, която съществувала по отношение на процесния договор
и обстоятелството, че съдът е обвързан от съдържанието на предварителния договор.
Договорът бил нищожен поради липса на съгласие, тъй като един от съсобствениците
на целия имот, а именно ищецът по насрещния иск, не участвал в него.
При условията на евентуалност, моли да бъде унищожен сключения
предварителен договор, тъй като наследодателят му към момента на сключването му
не е могъл да разбира свойството и значението на постъпките си или да ръководи
действията си, евентуално като сключен поради крайна нужда при явно неизгодни
2
условия.
Излага, че през есента на 2020 г. наследодателят му се сринал психически,
станал необщителен, затворил се в себе си. Ответникът СВ. Р. СТ. и майка му го
посещавали 2-3 пъти седмично за да му носят храна, да го подпомогнат в домакинската
работа. За наследодателя полагала грижи жена, определена от социалните служби към
Община Габрово. През есента на 2020 г. наследодателя често губел мисълта си, сменял
темата на разговор, не се разпознавал на свои собствени снимки. Същият бил загубил
представа за реалната стойност на стоките и на недвижимите имоти. Редовно звънял на
телефон 112 в различни часове от денонощието, за да подава фалшиви сигнали, че
къщата му гори, че умира, че се извършва кражба в дома му. Именно цялостното му
поведение, фактът, че различни хора проявявали интерес към имотите му, дало
основание на СВ. Р. СТ. да поиска поставянето му под запрещение и било образувано
гр. д. № 172/2021 г. по описа на Окръжен съд - Габрово, което обаче било прекратено
след настъпването на смъртта му.
По отношение на предявения иск по чл. 55, ал. 1 ЗЗД оспорва наследодателят му
да е получил описаната в предварителния договор сума, като никъде не било отразено,
че предварителният договор служи за разписка, каквато била установената съдебна
практика.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът по насрещните искове К. Н. ДР. депозира
отговор на насрещната исковата молба, с който оспорва предявените насрещни искове
като неоснователни.
С протоколно определение от 24.02.2022 г. е прекратено производството по
делото в частта по предявения от К. Н. ДР. срещу СВ. Р. СТ., главен иск с правна
квалификация чл. 19, ал. 3 ЗЗД, поради отказ, съгласно чл. 233 ГПК. По отношение на
предявения евентуален иск навежда твърдения, че предварителният договор е развален
поради виновно неизпълнение на ответника на задължението му да се яви пред
нотариус за сключване на окончателен договор в предвидения в договора срок и след
отправената му извънсъдебна покана. С разваляне на предварителния договор
ответникът нямал право да задържа предадената му авансово част от цената, поради
което следвало да бъде осъден да я върне.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение,
намира от фактическа и правна страна следното:
От представения предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот, сключен на 09.10.2020 г. се установява, че между наследодателя на ответника -
С.Р. С., в качеството му на продавач и ищецът, в качеството на купувач, е постигнато
съгласие, изразено в писмена форма, да сключат до 01.04.2021 г. в предвидената от
закона форма договор за продажба на правото на собственост, с обект: поземлен имот с
проектен идентификатор № 14218.508.205 по кадастралната карта и кадастралните
3
регистри на гр. Габрово, одобрени със заповед №РД-18-64/26.10.2007 г. на
Изпълнителен Директор на АГКК, на площ 438 кв. м., с трайно предназначение на
територията- урбанизирана, начин на трайно ползване: незастроен имот за жилищни
нужди, с адрес: гр. Габрово, ул. *****. Съгласно т. 1 от договора описаният недвижим
имот се продава за сумата от 3500 лв., от които 2500 лв. са изплатени на продавача до
деня на сключване на настоящия договор, като остатъка в размер на 1000 лв. ще бъде
заплатен в срок до 01.04.2021 г., докогато следва да бъде сключена и окончателната
сделка във формата на нотариален акт. Продавачът се задължил да се снабди с всички
необходими документи за прехвърляне на имота до деня на окончателната сделка.
Всички заплащани суми в момента на престацията и извършени до настоящия момент
от купувача се считат за капаро /задатък/ към пълната продажна цена. При отказ от
страна на продавача да извърши продажбата на посочения по-горе имот, същият дължи
на купувача заплатените суми до момента на неизпълнението и настоящият договор се
счита за развален. При отказ от страна на купувача за сключване на окончателния
договор всички суми представляващи капаро /задатък/ остават в полза на продавача и
настоящият договор прекратява действието си. Съгласно т. 3 от договора продавачът се
задължава в срок до 01.04.2021 г. да прехвърли окончателно и изцяло собствеността с
окончателен договор на купувача, съгласно условията, които са уговорени в т. 1, като
купувачът има правата по чл. 19 ЗЗД. В т. 4 от договора продавачът декларирал, че
имотът предмет на договора не е обременен с вещни тежести, вещни и облигационни
права на трети лица, и по отношение на него няма сключени други предварителни
договори и продавачът се задължава до окончателното изповядване на сделката, пред
нотариус да не сключва други предварителни и/или друг вид договори с предмет
описаният в т. 1 недвижим имот, както и да го ипотекира, продава и да го обременява с
вещни тежести.
Не се спори между страните, а и видно от нотариален акт № 133, том I, дело №
132/23.10.2002г г., издаден от нотариус Йорданка Павлова, че наследодателят С.Р. С. е
признат за собственик по давностно владение поземления имот, предмет на
предварителния договор. Не се спори, че придобиването е извършено по време на
брака на С.Р. С. с П.Б.С..
Видно от удостоверение за наследници № 1862/29.04.2021 г., издадено от
Община Габрово, П.Б.С. е починала на 17.10.2019 г., като е оставила за наследници по
закон: С.Р. С. – съпруг и ответникът СВ. Р. СТ. – низходящ от първа степен на
починалия Р. С. С. – син на П.Б.С. и С.Р. С..
От изложеното следва, че съпружеската имуществена общност върху процесния
имот се е прекратила със смъртта на П.Б.С. на 17.10.2019 г., като преживялият съпруг е
получил като полагащ му се дял от прекратената СИО 1/2 идеална част от правото на
собственост върху процесния имот, а останалата 1/2 идеална част е преминала към
4
наследниците по закон, като съобразно разпоредбите на чл. 9, ал. 1 ЗН и чл. 5, ал. 1 ЗН,
вр. чл. 10, ал. 1 ЗН, съпругът С.Р. С. към момента на сключване на предварителния
договор се легитимира като титуляр и собственик на 3/4 идеални части от правото на
собственост върху процесния недвижим имот, а ответникът СВ. Р. СТ. – ¼ идеална
част.
Видно от удостоверение за наследници изх. № 01739/23.04.2021 г., издадено от
Община Габрово, С.Р. С. е починал на 22.04.2021 г., като е оставил наследник по
закон: ответникът СВ. Р. СТ., ЕГН **********.
С нотариална покана ищецът К. Н. ДР. поканил СВ. Р. СТ., като единствен
наследник на починалия С.Р. С. да се яви пред нотариус Пламен Коев на 28.06.2021 г.
от 13.00 часа за сключване на окончателен договор. Видно от отбелязването поканата е
връчена на адресата на 10.06.2021 г.. В отговор на поканата процесуалния
представител на ответника - адв. Б. на 14.06.2021 г. е уведомил ищеца, че оспорва
наличието на договорни отношения между К. Н. ДР. и С.Р. С.. Видно от съставения
констативен протокол на посочената в поканата дата за сключване на окончателен
договор - 28.06.2021 г. пред нотариус Пламен Коев се явил ищецът заедно с адв. Г.,
като ответникът не се явил и не е изпратил представител.
Съгласно удостоверение изх. № 1056-07-1304-1 от 30.12.2021 г. от НОИ, ТП –
Габрово към 09.10.2020 г. наследодателят С.Р. С. е получавал пенсия в размер на
316.25 лева и еднократна допълнителна сума в размер на 50 лева.
Съгласно писмо изх. № ОСД – 02-01-492*1 от 07.01.2022 г. от Община Габрово
наследодателят С.Р. С. е бил потребител на здравно-социална услуга „Патронажна
грижа” за периода от 16.10.2020 г. до 22.04.2021 г..
От заключението на съдебно-оценителна експертиза изготвено от вещото лице
Р.Г., което съдът кредитира като обосновано и компетентно дадено, се установява, че
пазарната стойност на процесния имот към 09.10.2020 г. е 5260 лева.
Съгласно заключението на изслушаната съдебно-почеркова експертиза, което
съдът кредитира, като обективно и компетентно изготвено, ръкописният текст и
подписите в предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
09.10.2020 г. и пълномощно от 09.10.2020 г. са изпълнени от С.Р. С.. Не се установи
твърдяната неавтентичност на ръкописния текст и положените подписи, след
извършената проверка по реда на чл. 193 ГПК.
В производството са събрани гласни доказателствени средства чрез разпит на
свидетелите Т.К.Х. и З.Г.Б., показанията на които са основани на личните им
впечатления. От същите се установява, че С.Р. С. бил на легло, с лоша хигиена,
случвало се да не познава хората, които го посещават. Получавал подкрепа от св. Б.-
санитар по предоставена му от Община Габрово социална услуга, която го посещавала
по график и се грижила за личната му хигиена и за набавяне на необходими продукти.
5
В някои моменти С.Р. С. бил адекватен, но в други - не.
От приложеното за послужване гр. дело № 172/2021 год. по описа на Окръжен
съд Габрово, се установява, че на 15.04.2021 г. ответникът СВ. Р. СТ. подал искова
молба срещу С.Р. С. за поставянето му под пълно или евентуално ограничено
запрещение, като с влязло в сила определение № 208 от 26.04.2021 г. на ОС Габрово
производството по делото е прекратено поради настъпилата смърт на ответника.
Относно иска с правна квалификация чл. 55, ал. 1, предл. 3.
Основателността на предявения осъдителен иск при квалификацията на чл. 55,
ал. 1, предл. 3 ЗЗД, се обуславя от кумулативното наличие на предпоставките: валидно
възникнало между страните правоотношение от сключен предварителен договор за
продажба, по който авансово е заплатена част от договорената цена, разваляне на
договора, поради неизпълнение на задължението на продавача да прехвърли правото
на собственост върху имот с идентификатор 14218.508.205, находящ се гр. Габрово, ул.
„*****” и неизпълнение на възникналото за ответника задължение за връщане на
полученото по разваления договор.
С оглед разпоредбата на чл. 154, ал. 1 ГПК доказателствената тежест за
установяване на фактите, съставляващи основание на иска и имащи характер на
положителни такива, се носи от ищеца, който трябва да проведе пълно и главно
доказване. По отношение на неизпълнението, което като отрицателен факт от
действителността – а именно неосъществяване на дължимо поведение за обективиране
на волеизявление, съставляващо елемент от съдържанието на окончателния договор,
респ. за връщане на заплатената цена, е достатъчно твърдението на ищеца, като
ответната страна носи доказателствената тежест да установи положителния факт, който
го изключва – точно изпълнение, като при липсата на ангажирани годни доказателства
и доказателствени средства за последното, съдът следва да приложи неблагоприятните
й последици, като приеме за несъществуващи недоказаните факти, т.е. наличието на
неизпълнение на договорното задължение.
Следва да се отбележи, че може да бъде развалян само действителен договор,
който не е прекратен на друго основание, поради което произнасянето по предявения
от ищеца иск по чл. 55, ал. 1 ЗЗД е обусловено от произнасянето по предявените от
ответника насрещни искове.
По предявените насрещни искове с правна квалификация чл. 26, ал.1, предл. 1,
предл.3 ЗЗД, чл. 26, ал. 2, предл. 1 ЗЗД , чл. 26, ал. 2, предл. 2 ЗЗД.
Исковете са неоснователни.
Предмет на иск за обявяване на нищожността на правна сделка, е
установяването със сила на пресъдено нещо, че същата е засегната от посочените в
исковата молба пороци – противоречие със закона, накърняване на добрите нрави,
6
невъзможен предмет и липса на съгласие, което обуславя несъществуването на
правоотношение между страните по сделката със съдържание задължението на всяко от
тях да обективира волеизявление за сключване на окончателен договор за продажба на
недвижим имот във формата на нотариален акт.
В насрещната исковата молба се твърди, че процесната сделка противоречи на
закона, респ. накърнява добрите нрави, има невъзможен предмет, липса на съгласие,
тъй като прехвърлителят не бил изключителен собственик на недвижимия имот,
нарушавала императивната разпоредба на чл. ЗЗ ал. 1 ЗС, била налице явна
нееквивалентност на престациите, цената не била точно определена, била налице и
невъзможност да се обяви предварителния договор за окончателен поради наличието
на съсобственост, при липса на съгласие страна на един от съсобствениците за
проектираното прехвърляне.
В този смисъл, съдът намира, че релевираните пороци на сключения договор -
противоречие със закона (чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД), противоречие с добрите нрави
(чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД), невъзможен предмет (чл. 26, ал. 2, предл. 1 ЗЗД), липса на
съгласие (чл. 26, ал. 2, предл. 2 ЗЗД), следва да бъдат разгледани общо, тъй като са
взаимосвързани и се основават по същество на идентични факти.
На първо място следва да се посочи, че не съществува забрана правен субект да
извърши разпореждане с чуждо вещно право, което разпореждане ще е
непротивопоставимо на действителния собственик, но сделката само на това
основание, не би страдала от порок, който да засяга действителността й. Това означава,
че точното изпълнение на задължението на С.Р. С. по предварителния договор
предполага единствено обективиране на волеизявление, формиращо част от
съдържанието на окончателен договор, без значение дали към този момент правото на
собственост е елемент от правната му сфера. Невъзможността да настъпи вещното
действие на окончателния договор за продажба би била основание за неговото
разваляне, но не рефлектира върху принципното изпълнение на предварителния
договор. Ето защо дори обещателят по предварителния договор да е поел задължение
да се разпореди с чужд имот или с част от чужд имот, то сделката не е нищожна, нито
унищожаема и ако е засегнато правото на собственост на ищеца по насрещния иск, той
разполага с друг път за защита на субективните си права. Ето защо, сключеният
предварителен договор не е порочен, само заради това, че обещателят е поел
задължение да прехвърли правото на собственост върху недвижим имот, каквото не
притежава в своя изключителна собственост.
Със сключването на предварителен договор от един от съсобствениците не се
нарушава разпоредбата на чл. 33, ал. 1 ЗС, нито я заобикаля. Правото на изкупуване
възниква само при продажба на имот на трето за съсобствеността лице. Когато се
продава идеална част от съсобствен имот с предварителен договор, прехвърлянето на
7
собствеността върху нея на третото лице-купувач става със сключването на
окончателния договор или със заместващото го решение на съда по чл. 19, ал. 3 ЗЗД,
поради което преди този момент не е възможно да се направи предложение до другия
съсобственик да изкупи обещаната на третото лице по предварителния договор за
продажба идеална част. Едва след сключване на окончателния договор или влизане в
сила на решението по чл. 19, ал. 3 ЗЗД може да се предяви иска по чл. 33, ал. 2 ЗС.
Ето защо липата на предложение до другия съсобственик (С.Р. Д.) да изкупи обещаната
по предварителния договор за продажба 3/4 идеална част от правото на собственост,
принадлежала на наследодателя на ответника - С.Р. С., не води до нищожност на
договора. Сключване на облигационна сделка с предмет право на собственост върху
недвижим имот, което не еднолично притежание на разпореждащият се, не съставлява
порок на сделката който води до нейната нищожност, защото последиците от тази
сделка не включват вещно-транслативен ефект, което дава достатъчна защита на
правния субект - действителен титуляр на съответната част от вещното право.
Не е налице и нищожност на предварителния договор поради липса на съгласие
на другия съсобственик. Сделката, като сложен юридически факт е сключена при
обективиране на две насрещни припокриващи се по съдържание волеизявления, като
липсата на едно от тях, влече липса на съгласие и сключената сделка е нищожна, като
от нея не настъпват целените от страните правни последици. Следва да се посочи, че
правнорелевантно е единствено волеизявлението на наследодателя С.Р. С., доколкото
той е правният субект, страна по предварителния договор. Ответникът СВ. Р. СТ. не е
страна по този договор и съответно липсата на негово съгласие не води до нищожност
на сделката на посоченото основание.
На следващо място процесният предварителен договор съдържа уговорките
относно съществените условия на окончателния договор – предмет, цена, включително
и срок на изпълнение. Доводите на ищеца по насрещните искове, че цената не била
точно определена са неоснователни. Единствено липсата на уговорена цена е пречка да
се обяви за окончателен предварителен договор, като цената може да е и определяема.
В случая е уговорена продажна цената, която е конкретизирана в пълна степен, а
допълните уговорки, касаещи разходите за снабдяване с документи, необходими за
сключване на окончателния договор, не водят до липса на уговорена цена и не
обуславят нищожност на договора. Неоснователни са и доводите, че нямало как да
бъде прехвърлен целия имот така, както било посочено в предварителния договор с
оглед наличието на съсобственост. Предварителния договор може да бъде обявен за
окончателен само за частта от обещания имот, която е собственост на обещателят към
момента на вписване на исковата молба, стига ищецът да е готов да заплати цената.
Сключеният предварителен договор не противоречи и на добрите нрави.
Добрите нрави са морални норми, на които законът е придал правно значение,
8
защото правната последица от тяхното нарушаване е приравнена с тази на
противоречието на договора със закона (чл. 26, ал. 1 ЗЗД). Добрите нрави не са писани,
систематизирани и конкретизирани правила, а съществуват като общи принципи или
произтичат от тях. Един от тях е принципът на справедливостта, който в гражданските
правоотношения изисква да се закриля и защитава всеки признат от нормите на
гражданското право интерес, като се търси максимално съчетаване на интересите на
отделните правни субекти.
Няма съмнение, че добрите нрави са установени в обществен интерес, социално
възприети етични правила и норми. Те са израз на вътрешната потребност на човека от
справедливост и почтеност в частните и публични взаимоотношения, преобладават в
обществения възглед и се ценят и утвърждават в обществото като цивилизационен
белег на определен етап от развитието му. В константната практика на ВС, съответно
ВКС, се приема, че добрите нрави се накърняват с нарушаване на обичайния
обществено утвърден и приемлив начин на мислене и поведение.
В настоящото производство доказателства извършената правна сделка –
предварителен договор за покупко-продажба да нарушава социално възприетите
етични правила и норми, не са ангажирани. Предварителният договор е облигационен
договор и поражда само облигационни права и задължения, няма вещно-правен ефект
дори и когато с него е поето задължение за прехвърляне на вещни права, по силата на
сключения предварителен договор не се прехвърля собственост. Уговорената в
предварителния облигационен договор продажна цена (3500 лева) макар и в размер
под данъчната оценка на имота (5343.60 лева) и пазарната стойност (5260 лева) е израз
на установената в закона свобода на договаряне и не води до извод, че е този
предварителен договор е сключен при противоречие на добрите нрави. Съгласно
изразеното в практиката на ВКС /решение № 452/25.06.2010 г. по гр. д. № 4277/2008 г.
на Първо ГО на ВКС и решение № 119/22.03.2011 г. по гр. д. № 485/2010 г. на Първо
ГО на ВКС/, с чл. 9 ЗЗД е прокламирана свобода на договарянето, позволяваща на
двете страни да направят конкретна преценка относно потребността от насрещните
престации и тяхната взаимна еквивалентност. Неравностойността на насрещните
престации според това становище би могла да обоснове извод за нищожност на
сделката, само ако практически е сведена до липса на престация, каквато хипотеза
обаче в настоящия случай не се поддържа и не се установява да е налице.
Възможността страните да договорят цена, равна или близка до данъчната оценка на
имота в посочените по-горе решения на ВКС е приета за допустима от закона,
доколкото законодателят изрично допуска продажната цена на един имот да бъде и по-
ниска от данъчната му оценка по волята на страните, предвиждайки, че държавната
такса се заплаща въз основа на данъчната оценка, дори ако договорената цена е по-
ниска от нея, с оглед на което е прието, че само по себе си отклонението от пазарната
стойност и заплащането на цена на имота по данъчната оценка, не налага извод за
9
такава неравностойност на престацията, която да съставлява нарушение на добрите
нрави и да води до нищожност на сделката по смисъла на чл. 26, ал. 1 ЗЗД, след като е
налице насрещна престация, макар и отклоняваща се от обичайната.
Относно иска с правна квалификация чл. 31, ал. 1 ЗЗД за унищожаване на
предварителния договор от 09.10.2020 г..
Съгласно чл. 31, ал. 1 ЗЗД унищожаема е сделката, сключена от дееспособно
лице, ако то при сключването й не е могло да разбира или да ръководи действията си.
Унищожението на такъв договор не може да се иска след смъртта на лицето, освен ако
преди смъртта е било поискано поставянето му под запрещение или ако
доказателството за недееспособността произлиза от същия договор – чл. 31, ал. 2 ЗЗД.
Договорът, сключен от дееспособно лице, но при наличие на заболяване, препятстващо
формиране на правновалидна воля, е унищожаем.
В случая нито се твърди, нито се установява при извършване на сделката
наследодателят С.Р. С. да е страдал от заболяване, което да обуславя невъзможността
му да разбира значението на извършеното и да ръководи постъпките си. С протоколно
определение от 09.12.2021 г. на ищеца по насрещния иск е указано, че не сочи
доказателства, че наследодателят му в момента на сключване на договора не е могъл да
разбира и ръководи действията си. В изпълнение на дадените указания същият е
поискал събиране на гласни доказателствени средства и назначаване на комплексна
психолого-психиатрична експертиза, като впоследствие се е отказал от искането за
изслушване на съдебно–медицинска експертиза. Така само въз основа на събраните
гласни доказателствени средства не може да се направи извод за наличие на
ограничение в интелектуалните и психични способности на С.Р. С., което да е
съществувало към сключване на договора и да го е препятствало да разбира и ръководи
постъпките си. И двамата свидетели не са присъствали при сключването на
процесната сделка, посещавали са спорадично наследодателя, като последният
понякога е бил в адекватно състояние, а друг път имал дефицити при речевото
общуване. По общото правило на чл. 154, ал. 1 ГПК ищецът по насрещния
конститутивен иск носи тежестта да проведе главно и пълно доказване на релевирания
недостатък на сделката, обуславящ отпадане на правните й последици с обратна сила.
Ето защо, в случая не е доказано, че към извършване на волеизявлението на 09.10.2020
г. С.Р. С., който е бил дееспособен по силата на закона, не е могъл да разбира
свойството или значението на постъпките си и да ги ръководи.
Относно иска с правна квалификация чл. 33, ал. 1 ЗЗД за унищожаване на
предварителния договор от 09.10.2020 г. като сключен поради крайна нужда при явно
неизгодни условия.
В случая е доказан само един от елементите на фактическия състав, установен с
разпоредбата на чл. 33 ЗЗД - че уговорената в предварителния договор продажна цена
10
е по-ниска от пазарната стойност на вещното право на собственост, но СВ. Р. СТ.,
чиято е доказателствената тежест, не е доказал, че наследодателят му се е намирал в
състояние на крайна нужда, която да се е изразявала в недостиг на парични средства,
която да го е мотивирала да се разпореди със свое имущество и че процесният
предварителен договор е сключен въз основа и единствено поради състоянието на
крайна нужда. От събраните писмени доказателства се установява, че С.Р. С. е
получавал пенсия в размер на 316.25 лева и еднократна допълнителна сума в размер на
50 лева към момента на сключване на предварителния договор, като от разпитаните
свидетели не се установява същият да е изпитвал нужда от парични средства, за
набавянето на които да е възнамерявал да се разпорежда със свои вещни права.
По изложените съображения, предявените насрещни искове следва да бъдат
отхвърлени.
С оглед изложеното съдът намира, че сключеният предварителен договор е
действителен и е породил валидни права и задължения за страните, поради което съдът
следва да се произнесе дали в последствие договорът е бил развален с едностранно
волеизявление на купувача поради виновно неизпълнение на продавача. ВКС се е
произнесъл с постановени на основание чл. 290 ГПК решения: решение №
153/28.12.2012 г. по т. д. № 1022/2011 г. на ВКС, І Т.О., решение № 231/13.02.2013 г. по
т. д. № 1268/2011 г. на ВКС, ІІ Т.О., решение № 57/17.07.2013 г. по т. д. № 29/2012 г. на
ВКС, І Т.О., решение № 54/17.07.2013 г. по т. д. № 1150/2011 г. на ВКС, І Т.О.,
решение № 41/16.05.2013 г. по т. д. № 1171/2011 г. на ВКС, ІІ Т.О., решение №
35/06.03.2013 г. по т. д. № 74/2012 г. на ВКС, ІІ Т.О., решение № 22/03.04.2013 г. по т.
д. № 821/2011 г. на І Т.О., решение № 140/19.08.2013 г. по т. д. № 405/2012 г. на ВКС, ІІ
Т.О. и др., с които е прието, че правото на разваляне на предварителен договор по реда
на чл. 87, ал. 1 или ал. 2 ЗЗД, е обусловено от виновно неизпълнение на продавача,
което води до невъзможност за сключване на окончателен договор.
Виновното неизпълнение на договорно задължение, каквото е това за сключване
на окончателен договор, поражда за изправната страна – купувача К. Н. ДР., правата
по чл. 79 ЗЗД - кредиторът има право да иска изпълнението, заедно с обезщетение за
забава, или да иска обезщетение за неизпълнение, както и потестативното право да
развали договора по реда и при предпоставките на чл. 87 ЗЗД, като изборът на
съответното правно средство, е предоставен на волята на кредитора. Развалянето на
договора по правило има обратно действие, освен при договорите за продължително
или периодично изпълнение - чл. 88, ал. 1, изр. 1 ЗЗД, какъвто предварителният
договор за продажба не е. Когато договорът не е за продължително или за периодично
изпълнение с упражняване на потестативното право на кредитора по чл. 87 ЗЗД се
заличават с обратна сила, към момента на сключване на договора, всички породени от
него права и задължения, включително за страната, извършила престация по него,
11
възниква правото за нейното връщане - така решение № 102 от 23.07.2015 г. по т. д. №
1680/2014 г., Т. К., ІІ Т. О. на ВКС.
Правото да се развали договора по чл. 87, ал. 1 ЗЗД възниква при неизпълнение,
а за да е налице такова, задължението на продавача да изрази съгласие в предписаната
от чл. 18 ЗЗД форма за прехвърляне на недвижимия имот, трябва да е с настъпила
изискуемост. В случая, по волята на страните е бил уговорен срок до 01.04.2021 г. за
сключване на окончателния договор и на 02.04.2021 г. наследодателят на ответника -
С.Р. С. е изпаднал в забава, без да е било необходимо осъществяването на
допълнителен факт. Това означава, че с простото изтичане на срока, е налице
неизпълнение на задължението на продавача да сключи окончателен договор, като
доказателства това задължение да е изпълнено, не са ангажирани, включително фактът
на неизпълнението не се оспорва. Това неизпълнение е породило и потестативното
право на К. Н. ДР. да развали сключения предварителен договор.
Правото на разваляне е валидно упражнено с връчената на 10.06.2021 г.
нотариална покана, с която едностранното изявление на неудовлетворения кредитор е
достигнало до длъжника по сделката – наследника на починалия продавач. Кредиторът
К. Н. ДР. е предоставил допълнителен срок за изпълнение на задължението на
продавача по договора, тъй като това изпълнение все още е било възможно, но
ответникът не се е явил на 28.06.2021 г. пред нотариус Пламен Коев за изпълнението
на задължението да сключи окончателен договор по отношение на наследените
идеални части от правото на собственост върху имота.
Ето защо с изтичане на предоставения допълнителен срок за изпълнение на
задължението на продавача по договора предварителния договор за продажба е
развален с обратно действие (чл. 88, ал. 1 ЗЗД), което означава че е отпаднало
основанието, на което е престирана сумата 2500 лева и за купувача е възникнало
правото да иска връщането , съгласно чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД. В този смисъл
решение № 231 от 13.02.2013 г. по т. д. № 1268/2011 г., Т. К., ІІ Т. О. на ВКС, решение
№ 441 от 22.11.2013 г. по гр. д. № 1614/2013 г., Г. К., ІV Г. О. на ВКС, решение № 85 от
24.07.2015 г. по гр. д. № 1207/2014 г., Г. К., ІІІ Г. О. на ВКС, всички постановени по
реда на чл. 290 ГПК. Следва да се отбележи, че с полагане на подписа си в
предварителния договор наследодателят на ищеца извънсъдебно е признал факта на
получаване на посочената сума, като доводите на ответника, че в договора следвало
изрично да бъде отразено, че същият служи за разписка са неоснователни.
С отпадане на правното основание за получаване на сумата – сключения
предварителен договор, в правната сфера на получилата престацията страна, възниква
задължение за връщането й, което не се оспорва, че не е изпълнено от ответника.
Ето защо, предявеният осъдителен иск за връщане на извършената пряка
престация, е основателен и доказан за пълния предявен размер от 2500 лева, която сума
12
е дължима, заедно със законната лихва от предявяването на исковата молба –
12.08.2021 г. до окончателното погасяване на вземането. Следва да се отбележи, че
предявеният осъдителен иск за връщане на извършената пряка престация би бил
основателен и в случай, че процесният предварителен договор бе прогласен за
нищожен или унищожен с обратна сила, доколкото даденото по такъв договор също
подлежи на двустранна реституция.
С оглед изхода на спора, право на разноски за производството се поражда за
ищеца, който прави своевременно искане за присъждането им и доказва извършени
такива в общ размер от 300 лева, представляващи заплатена държавна такса в размер
на 100 лева и 200 лева – депозит за вещо лице по съдебно-почерковата експертиза.
Следва да се отбележи, че когато е уважен един от множество
евентуално съединени искове, ответникът дължи всички разноски по делото, тъй като
съществуването на претендираното от ищеца спорно материално право е признато. В
полза на адв. Б.Г. следва да се присъди възнаграждение в размер на 1005 лева за
оказана безплатна адвокатска помощ, на основание чл. 78 ГПК, вр. чл. 38, ал. 2, вр. ал.
1 от Закона за адвокатурата.
Така мотивиран, Габровски районен съд,
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от СВ. Р. СТ., ЕГН **********, с адрес: гр. Габрово,
ул. „*********” № 10 срещу К. Н. ДР., ЕГН **********, с адрес: гр. Габрово, ул.
„************” № 11, вх. Б, ет. 3, ап. 6, обективно съединени насрещни искове, с
правна квалификация, съответно чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД, чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД,
чл. 26, ал. 2, предл. 1 ЗЗД, чл. 26, ал. 2, предл. 2 ЗЗД, за признаване за установено, че
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 09.10.2020 г., е нищожен, поради
противоречие със закона, противоречие с добрите нрави, невъзможен предмет, липса
на съгласие, както и искове с правна квалификация чл. 31 ЗЗД и чл. 33 ЗЗД за
унищожаване на договор за покупко-продажба на недвижим имот от 09.10.2020 г.,
поради невъзможност на продавача да разбира или да ръководи действията си и поради
крайна нужда при явно неизгодни условия.
ОСЪЖДА СВ. Р. СТ., ЕГН **********, с адрес: гр. Габрово, ул. „*********” №
10, да заплати на К. Н. ДР., ЕГН **********, с адрес: гр. Габрово, ул. „************”
№ 11, вх. Б, ет. 3, ап. 6, на основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД, сумата 2500 (две
хиляди и петстотин) лева, получена на отпаднало правно основание – развален, поради
неизпълнение предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот,
сключен на 09.10.2020 г., както и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, сумата 300 лева
(триста лева) – разноски за производството.
13
ОСЪЖДА СВ. Р. СТ., ЕГН **********, с адрес: гр. Габрово, ул. „*********” №
10, ДА ЗАПЛАТИ на адвокат Б.Г. от АК-Габрово, сумата 1005 (хиляда и пет) лева –
възнаграждение за оказана безплатна адвокатска помощ на ищеца К. Н. ДР., ЕГН
**********, на основание чл. 78 ГПК, вр. чл. 38, ал. 2, вр. ал. 1 от Закона за
адвокатурата.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Габровския окръжен съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Габрово: _______________________
14